Rt-1937-313

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1937-04-27
Publisert:	Rt-1937-313
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr 61/1 s.å.
Parter:	Oslo kommune (advokat A. Skjelderup) mot Franz Schulz's arvinger (advokat Kristen Johansson).
Forfatter:	Hanssen, Næss, Stang, Klæstad, Motzfeldt, Larsen, justitiarius Berg
Lovhenvisninger:	LOV-1827-07-24-§53, LOV-1827-07-24-§54, LOV-1827-07-24-§55, LOV-1827-07-24-§56, LOV-1827-07-24-§57, LOV-1827-07-24-§58

Angående sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henvises til Oslo byretts dom av 26. april 1935. Ved denne dom blev Oslo kommune dømt til å betale til Franz Schulz's arvinger kr. 20.000 med 4 av hundre i årlig rente fra 23. mai 1934, mens saksomkostninger ikke blev tilkjent.

Oslo kommune har ved ankeerklæring av 19. juni 1935 påanket byrettens dom til Høiesterett. Anken gjelder dommen i dens helhet, og kommunen har i ankeerklæringen anført en rekke innvendinger mot den begrunnelse dommen bygger på.

Oslo kommune har nedlagt følgende påstand: At byrettens dom opheves, og at Oslo kommune in solidum tilkjennes sakenes omkostninger for byretten og Høiesterett hos frøken Doris Schulz, fru Henny Broch og dr. Otto Schulz. Det er imidlertid ikke gjort noen innvending mot dommens prosessuelle gyldighet, og påstanden om dens ophevelse antas derfor å måtte opfattes som en påstand om frifinnelse.

Franz Schulz's arvinger har erklært motanke forsåvidt angår byrettens fastsettelse av erstatningsbeløpet og har nedlagt sådan påstand: at byrettens dom stadfestes, idet dog erstatningen passende forhøies (med grense opad kr. 60.861.47), og at saksøkte tilkjennes saksomkostninger for byrett og Høiesterett.

Som nytt for Høiesterett er fremlagt en bevisoptagelse ved Oslo byrett, hvorunder opmålingssjef Jacobsen har vedtatt to erklæringer, som delvis motsvarer hans forklaring under hovedforhandlingen for byretten.

Høiesterett er kommet til et annet resultat enn byretten.

Høiesterett finner det ikke nødvendig å avgjøre om Oslo kommune kan gjøres ansvarlig for at eiendommen Lille Grensegate 5 med følge av en beregningsfeil i målebrev av 16. april 1833 er opført med et areal av 1138,70 m.2, istedetfor 1019 m.2, senest i opmålingssjefens påtegning på målebrevet av 26. april 1915. Høiesterett finner det nemlig ikke godtgjort at Franz Schulz's arvinger har lidt noe tap ved denne feil.

Ved dom av 24. oktober 1933 ( Rt-1933-1070) stadfestet Høiesterett Oslo byretts dom i sak mellem Franz Schulz's arvinger og selgerne av eiendommen, hvorved arvingenes krav på prisnedslag for den nevnte arealmangel blev forkastet. Høiesterett kom i tilslutning til byretten til de resultat at eiendommen ikke var solgt efter meterpris og at det ikke var sannsynliggjort at selgerne Birgit Leisner m.fl. vilde ha gått med på å selge eiendommen for en lavere pris om feilen i

Side:314

målebrevet hadde vært kjent, og heller ikke at kjøperen Franz Schulz på det tidspunkt vilde tillagt feilen avgjørende betydning.

Det er ikke i nærværende sak fremlagt nye bevisligheter til belysning av disse spørsmål og Høiesterett kommer forsåvidt til samme resultat som i dommen av 1933.

Men finner man det således ikke godtgjort at Franz Schulz ved kjøpet i 1930 vilde ha fått eiendommen billigere om målehrevets arealopgave hadde vært riktig, kan man heller ikke finne at han har lidt noe tap ved at den var uriktig.

Efter omstendighetene finner man ikke grunn til å tilkjenne saksomkostninger.

Dommerne Hanssen, Næss og Motzfeldt kommer til samme resultat som byretten og kan også i det vesentlige tiltre den begrunnelse byretten har gitt. Vi skal alene gjøre et par supplerende bemerkninger:

Det krav Franz Schulz's arvinger her gjør gjeldende er et krav på erstatning motsvarende et nedslag i kjøpesummen. For at et sådant krav skal tas til følge må det ansees som en nødvendig betingelse, at ikke hare kjøperen, men også selgerne har lagt en vesentlig vekt på den solgte eiendoms areal. Efter de oplysninger som foreligger om salgsforhandlingene finner vi imidlertid å måtte gå ut fra, at selgerne ved sitt prisforlangende har tatt adskillig hensyn til arealet, således at det kan ansees sannsynlig at de vilde gått med på en noe lavere kjøpesum hvis det var blitt oplyst, at den foreliggende arealopgave var vesentlig for høi.

Det har fra kommunens side vært påberopt at det hos alle som i stillings medfør har med opmålingsforretninger å gjøre er en kjent sak, at de gamle opmålingsforretninger ikke er nøiaktige. Selv om dette er riktig, medfører imidlertid ikke det at en kjøper må være forberedt på en uoverensstemmelse som er så stor som den her foreliggende, og som må skyldes en ren slurvefeil ved nedtegningen av opmålingsresultatet.

Det er på det rene at byretten - på grunn av en uriktig oplysning under prosedyren - har gått ut fra en uriktig opfatning med hensyn til den verdi hvortil et mindre grunnstykke av eiendommen blev ansatt ved ekspropriasjon til regulering av Lille Grensegate i 1931. Byretten gikk nemlig ut fra at verdien blev ansatt til ca. 250 kroner pr. m.2, mens den i virkeligheten blev satt til 500 kroner pr. m.2. På grunn herav anmodet Schulz's arvinger byretten om å rette dommen, forsåvidt dertil var adgang. Begjæringen blev avslått av byretten ved beslutning av 21. mai 1935, idet retten anførte at den nevnte oplysning visstnok hadde dannet et visst støttepunkt ved fastsettelsen av erstatningsbeløpet, men at dette for øvrig var avgjort på et rent skjønnsmessig grunnlag. Efter vår opfatning, som foran er fremholdt, vil fastsettelsen av erstatningsbeløpet vesentlig bero på en bedømmelse av, hvor stort nedslag i kjøpesummen selgerne kan antas å ha villet gå med på, hvis det rette areal i tide var blitt oplyst. En sådan bedømmelse må

Side:315

nødvendigvis bli rent skjønnsmessig uten at man kan bygge på noen bestemt kvadratmeterpris. Bedømmelsen er naturligvis meget vanskelig, men vi er blitt stående ved også forsåvidt å slutte oss til byretten.

Domsslutning:

Oslo kommune frifinnes. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Av byrettens dom:

Ved kontrakt av 26. juni 1930 kjøpte Franz Schulz av Leisners arvinger eiendom.men Lille Grensegate 5 for kr. 560.000 + omkostninger. Skjøte blev utstedt 1. juli samme år. Efter kart og målebrev hadde eiendommen et areal stort 1138,7 m.2 . Ved nærmere andersøkelse efter kjøpet viste det sig imidlertid, at kart og målebrev var feilaktig og at arealet i virkeligheten bare var 1019 m.2 . Schulz saksøkte Leisners arvinger og forlangte et forholdsmessig avslag i kjøpesummen av kr. 60.861,47. Ved Høiesteretts dom av 24. oktober 1933 (Et. 1933 side 1070) blev Leisners arvinger frikjent. Oslo kommune var prosess varslet til saken. Franz Schulz er imidlertid avgått ved døden og hans interesser overtatt av hans søsken og eneste arvinger frk. Doris Schulz, fru Henny Broch og læge Otto Schulz. Da det ved høiesterettsdommen var avgjort, at den hele omkontraherte kjøpesum måtte utredes til selgerne, mener Schulz' arvinger, at de har lidt et tap ved handelen ved å ha fått 119 m.2 mindre tomteareal enn regnet med, og at Oslo kommune må være ansvarlig for dette tap, forårsaket ved det feilaktige målebrev. - - -

Ved nevnte dom blev i forholdet Leisners arvinger - Schulz avgjort, at partene hadde vært i god tro, idet begge hadde stolt på Oslo kommunes kart. I dommens premisser er visstnok sagt, at det ikke kan ansees godtgjort å være solgt pr. kvadratmeter - men et annet spørsmål er, om arealet har spilt en vesentlig rolle for kjøperen. Det er innlysende, at man ikke vil betale samme pris for en tomt på 1019 m.2 og en på 1138,7 m.2 . Det menes også under salgsforhandlingene fra alle sider å være tatt hensyn til arealet. - - - I nærværende sak gjelder det ikke forholdet mellem kjøper og selger. Her forlanges erstatning av den part, som lidt tap ved sin forkjærte tro hos den part, som har bibragt ham denne tro.

Saksøkerne hevder, at Oslo kommune må være ansvarlig for det tap, som således er opstått på grunn av det feilaktige målebrev. Dette er optatt av kommunen i henhold til bygningsloven av 24. juli 1827 - der er henvist til dennes §53, §54, §55, §56, §57, §58 Ved denne lov er der truffet bestemmelser om oprettelse av et ordnet kartverk og utstedelse av karter. Det offentligrettslige hensyn, skattevesenet, som formentlig var enerådende efter de tidligere bestemmelser herom i reskript av 17. mars 1790 menes her å ha trådt tilbake for det privatrettslige hensyn. Det henvises spesielt til, at der skal betales for opmåling og at der kan forlanges gjenparter av målebrevet og attester (§60). Målebrevet er utferdiget av stadskonduktøren. som er kommunens funksjonær. Det gjør ingen forandring heri, at han opnevnes av overøvrigheten (§58), idet det må erindres, at denne lov ligger forut i tid for formannskapsloven. Og kommunen må være ansvarlig for sine funksjonærer efter N.L. 3-21-2. Der er forsåvidt

Side:316

henvist til høiesterettsdom i Rt-1906-657, hvor kommunen er gjort ansvarlig for en etatssjefs handlinger. - - -

Oslo kommune hevder, at den ikke er ansvarlig for disse gamle målebrev. Efter dens mening blev de gamle opmålingsforretninger foretatt utelukkende i offentlig interesse, vesentlig for skattevesenet. Dette må ansees helt sikkert efter reskript 1790 og synes også innrømmet av motparten. Og kommunen mener, at der ikke skjedde noen forandring i dette forhold ved loven av 1827. Hensikten med denne lov var å skaffe byen et kartverk, og begynnelsen hertil blev gjort med opmåling av de enkelte tomter, hvorefter et generalkartverk skulde utarbeides. Hensikten var ikke å gi de enkelte grunneiere en opmålingsforretning, som de i alle tilfelle kunde bygge på. - - - Kommunen har videre pekt på, at det er en almindelig kjent sak blandt arkitekter, bygmestre og advokater, at de gamle opmålinger ikke er helt nøiaktige og at man ikke kan stole på dem. - - - Stadskonduktøren blev først kommunal funksjonær i 1875, idet han fra den tid blev beskikket av magistrat og formannskap. - - - Endelig har kommunen hevdet, at saksøkerne ikke har lidt noe tap. Han har kjøpt en bebygget eiendom, ikke en tomt. Han har kun hatt bruk for den del av eiendommen, som vender til Lille Grensegate og denne del av eiendommen har nøiaktig den størrelse som kartet utviser. At den annen del av eiendommen som han ikke har hatt bruk for til sin forretning', og hvor den gamle bebyggelse er blitt stående, er blitt noe mindre kan ikke ha noen betydning for ham. Eiendommen blev for øvrig ikke kjøpt efter kvadratmeter, kfr. høiesterettsdommen. - Subsidiært har kommunen bestridt, at det kan bli tale om noen høi erstatning. Denne kan i tilfelle ikke beregnes efter gjennemsnittsprisen, hvorved beløpet. ca. kr. 60.000 er fremkommet. Feilen i kartet berører ikke den verdifulleste del av bygningen. Skjønnskommisjonen i Oslo fastsatte en erstatning av kr. 13.021,51 for 51,85 m.2 ekspropriert til gateregulering. Dette utgjør ca. 250 kr. pr. m.2 av den mest verdifulle grunn som var ubebygget. Det må erindres, at fasaden til Smedkroken (Grensen 18) ikke berøres av feilen og at tomten til denne gate i sin nuværende form også er fint egnet til bebyggelse. - - -

Retten skal bemerke: Det er på det rene, at den av saksøkerne kjøpte eiendom er 119,7 kvadratmeter mindre enn anført i målebrevet av 1833 og den offentlige matrikkel.

Retten vil først drøfte spørsmålet om saksøkerne herved i det foreliggende tilfelle kan sies å ha lidt noe tap. Høiesterettsdommen av 1933 avgjør i forholdet mellem Franz Schulz og Leisners arvinger, at der i foreliggende tilfelle ikke er solgt pr. kvadratmeter. Man må imidlertid være enig med saksøkerne i, at denne omstendighet ikke kan være avgjørende for nærværende sak. Det antas overveiende sannsynlig, at tomtens kvadratmeterinnhold under de foreliggende forhold ikke har vært uten interesse for Franz Schulz, som skulde rive bebyggelsen og opføre sin moderne forretningsgård på tomten. Dette fremgår efter rettens mening også av den før kjøpet førte korrespondanse, hvortil saksøkerne under prosedyren har henvist. Vel må det antas, at han har hatt overveiende interesse i, at fasademålene til Lille Grensegate var riktige og at i det hele hans bygg ut til denne gate kunde gjennemføres efter planene. Og man må efter det i saken oplyste gå ut fra, at de feilaktige mål forsåvidt ikke har spilt noen rolle. På den annen side

Side:317

kan man ikke se bort fra, at kvadratinnholdet av den øvrige del av tomten (til Smedkroken) vil ha den største interesse for saksøkerne, når der blir spørsmål om salg av denne tomt, og at dette moment ved kjøpet har spilt rolle for Schulz ved vurdering av prisen. Det vil selvsagt i høi grad influeree på denne, at tomten er ca. 120 m.2 større eller mindre og at saksøkerne på denne måte har lidt et tap, synes efter rettens mening lite tvilsomt

Spørsmålet er videre, om Oslo kommune kan gjøres ansvarlig for dette tap. Det er såvidt forståes enighet mellem partene om, at de i henhold til reskript av 17. mars 1790 anordnede opmålinger skjedde av offentligrettslige hensyn, vesentlig for skattevesenets skyld. Retten må imidlertid være enig med saksøkerne i, at der ved lov av 24. juli 1827 angående bygningsvesenet i Christiania må antas å være skjedd en vesentlig forandring i dette forhold. Når man leser denne lovs bestemmelser, særlig dens §53, §54, §55, §56, §57, §58, §59, §60 vil man finne, at privatrettslige hensyn her spiller en fremtredende rolle. Det er således påbudt (§55), at enhver grunneier efterhånden som opmålingen fullføres, skal forsyne sig med målebrev over sin tomt eller grunn (d.e. beregnet kart og kartforretning) og at intet skjøte må tinglyses, uten at målebrev medfølger. Og hver gang noe avhendes fra en grunn skal på kontrahentens bekostning nytt målebrev utferdiges, innen skjøte må tinglyses. I §60 er fastsatt bestemte normer for den godtgjørelse, som grunneieren skal betale for levering av kart og utstedelse av kartforretning. For gjenparter av målebrev er prisen likeledes stipulert og videre er fastsatt en avgift for levering av attest i anledning av opmåling. Det er herved efter rettens mening tydelig gitt tilkjenne, at kartforretningen ikke bare vedrører det offentlige og skal tjene som grunnlag for skattevesenet og generalkartet, men at privatrettslige hensyn sterkt spiller inn. - - - Der skulde efter lovens bestemmelse videre være full grunn til å nære tillit til disse kartforretninger, idet stadskonduktøren skulde være en i matematikk og arkitektur kyndig mann (§58). Og det er vel ingen grunn til å tvile på, at disse av stadskonduktøren optatte kartforretninger ned gjennem tidene uten videre er lagt til grunn ved eiendommens vurdering i handel og vandel. - Det er på det rene, at den i 1833 utførte kartforretning og det i forbindelse dermed optegnede kart over grunnen nr. 405 i Grensen (av. Lille Grensegate 5 m.m.) lider av den feil, at en diagonal i grunnstykkets indre del er anført med 79 alen 2 tommer istedetfor 69 alen 2 tommer. Det er fra kommunens side anført, at en aktsom og forsiktig mann burde blitt opmerksom på denne feil så meget mere som alle arkitekter, byggmestre og advokater, som steller med gårder i denne by, kjenner til, at de gamle opmålinger ikke er helt nøiaktige. Retten vil hertil bemerke, at opmålingssjefen i Oslo så sent som i 1915 har forsynt kartforretningen med en» attest om, at tomten qu. efter fraskillelse av forskjellige stykker da inneholdt 1138.70 m.2 uten at man blev opmerksom på feilen. Retten finner det da lite rimelig å forlange, at presumtivt mindre sakkyndige skal opdage feilskriften. Videre antar man, at det ikke kan forlanges, at man i alle tilfelle ved kjøp og salg av grunneiendommer i Oslo ikke må bygge på de gamle karter, men alltid forlange ny opmåling. Når kommunen tross sitt kjennskap til forholdene undlater å foreta revisjon av de gamle karter eller offentlig å advare mot å feste tillit til dem, synes all rimelighet å tale for, at den også må bære ansvaret for de feil, som volder tredjemann skade.

Side:318

Det sees da også, at kommunen i tidens løp har tatt denne konsekvens ved i enkelte tilfelle å utrede erstatning, inntil 5.000 kr. for skade voldt ved feilaktig målebrev.

Retten finner det endelig utvilsomt, at kommunen må være ansvarlig for feil begått av dens stadskonduktør, selv om denne in casu var opnevnt av overøvrigheten. - - - Retten kommer derfor til det resultat, at kommunen må svare erstatning for det økonomiske tap, som saksøkeren har lidt. - - - F. A. Krohg.