Rt-1946-322

Instans:	Eidsivating - dom
Dato:	1945-10-27
Publisert:	Rt-1946-322
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 362/1945
Parter:	Albert Bergby m.fl. (høyesterettsadvokat Ragnvald Wilberg) mot Chr. Lidèn m.fl. (høyesterettsadvokat Knut Bjørge).
Forfatter:	Lagdommerne Ubberud, Koefoed, Kviberg
Lovhenvisninger:	Tinglysingsloven (1935) §27, Arveloven (1854) §76, Straffeloven (1902) §189

Tune herredsrett avsa den 14 september 1943 enstemmig dom med domsslutning:

«De saksøkte kjøpmann Chr. Lidén, Emilie Finstad og Mathea Finstad frifinnes. I saksomkostninger betaler saksøkerne Albert Bergby, Anton Bergby, Gunder Bergby, Andrew Bergby, Arnt E. Bergby, Einar E. Bergby, Ole E. Bergby, Anna Høymyr, Karoline Næss, Olava Brusevold, Elise Kvigstad, Anders Finstad, Gunerius Finstad, Olga Johnsen, Karoline Bærøe Mathisen en for alle og alle for en til de saksøkte kr. 500 innen 2 uker fra dommens forkynnelse.»

De forannevnte saksøkere har påanket dommen og har nedlagt følgende påstand:

«1. Overdragelsen av gnr. 3, bnr. 1 og 6 Finstad i Tune med besetning og løsøre fra Arnt, Emilie og Mathea Finstad den 18 mars 1940 kjennes ugyldig.

2. Emilie og Mathea Finstad dømmes til en for begge og begge. for en å betale de ankende parter erstatning etter rettens skjønn for tap ved det ulovlige salg med lovlige renter av skjønnsbeløpet.

3. Ankemotpartene pålegges en for alle og alle for en å utrede saksomkostninger for lagmannsrett og herredsrett.»

Side:323

Ankemotpartene Chr. Lidén, Emilie og Mathea Finstad har påstått herredsrettens dom stadfestet og de ankende parter tilpliktet in solidum å betale ankemotpartene sakens omkostninger for lagmannsretten.

Om sakens gjenstand henvises til herredsrettens domsgrunner. De ankende påstår at herredsretten har tatt feil når den antar at tingl.l. §27 får analogisk anvendelse i nærværende tilfelle hvor de saksøktes tilsynelatende hjemmel til den faste eiendom ikke skyldes et ugyldig dokument, og fordi det til oppnåelse av grunnbokshjemmelen er benyttet falske dokumenter, nemlig de falske arveattester. Retten har feilaktig gått ut fra at Arnt Finstad ikke var seg bevisst at han gav lensmannen falske opplysninger angående arveforholdet og feilaktig gått ut fra at det ikke forelå falsk, jfr. straffelovens §189. Enn videre har retten feilaktig gått ut fra at det ikke har bestått et fullmaktsforhold mellom Lidén og høyesterettsadvokat Bjørge og feilaktig antatt at Bjørge og Lidén kunne være i aktsom god tro. Det påståes at retten har tatt feil når den ikke har omstøtt salget av løsøret. Det benektes at de ankende har mistet sin rett ved passivitet. Det vil virke urimelig å berøve dem deres eiendomsrett. Grunnen til at de ikke reiste noe krav ved Maries død i 1917 og ved Severins død i 1938 var den at de ikke ville rykke opp i forholdet så lenge de gamle søsken på Finstad selv satt med eiendommen, men da de gamle solgte eiendommen i 1940 begjærte de skifte den 7 desember og forlangte under skifte at boet skulle gå til sak og da det ble nektet anla de selv sak. Retten har feilaktig gått ut fra at betingelsene for erstatningsplikt ikke foreligger.

Under hovedforhandlingen ble partene enige om ikke å ta med under nærværende sak oppgjør i anledning av påkostninger på eiendommen (ny hovedbygning) som Lidén har foretatt etter kjøpet, for det tilfelle at salget av eiendommen til ham kjennes ugyldig, idet spørsmål som måtte reise seg herom i tilfelle tas opp til forhandling i forbindelse med annet oppgjør eller i en annen sak.

For lagmannsretten har av partene Albert Bergby og Chr. Lidén avgitt forklaring, dessuten er avhørt 8 vitner.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og tiltrer i det vesentlige dens begrunnelse.

Lagmannsretten er således enig med herredsretten i at Chr. Lidén kan påberope seg tingl.l.'s §27 første ledd ved spørsmålet om overdragelsen til ham av eiendommen Finstad kan anfektes av de ankende i nærværende sak.

Det påståes at denne paragraf ikke kommer til anvendelse her hvor selgernes grunnbokshjemmel ikke skriver seg fra et skjøte, men fra en tinglyst arveattest. Retten mener dog at §27 også her får anvendelse, jfr. Harbek og Solem's utgave av tinglysingsloven side 124 og side 113.

Det påståes videre at de arveattester som ligger til grunn for grunnbokshjemmelen må likestilles med et falsk dokument, tingl.l.'s §27 annet ledd, idet attestene er kommet i stand ved uriktige, mangelfulle opplysninger til lensmannen fra Arnt Finstad. Hans forhold kommer derfor objektivt sett inn under straffelovens §189, hvilken

Side:324

straffebestemmelse er inntatt i straffelovens kap. 18 om dokumentfalsk. Retten mener dog at det ikke er riktig å utvide tingl.l.'s unntagelsesbestemmelse i §27, 2. til å gjelde slike tilfelle, som faller utenfor den ramme som ellers trekkes for begrepet «falsk». Den ting at straffebestemmelsen i §189 står i samme kapitel som straffebestemmelsene om dokumentfalsk antas ikke å bringe det inn under betegnelsen falsk i tingl.l. §27, 2. Hvis en så utvidet forståelse hadde vært ment, måtte det ha vært sagt. Det synes heller ikke å foreligge de samme grunner for å trekke et slikt tilfelle inn under unntagelsesbestemmelsen. Det henvises til Harbek og Solem side 113 og 124. Det er ikke for lagmannsretten fremkommet noe som skulle tyde på at Chr. Lidén har vært i ond tro ved kjøpet eller at han har vist mangel på aktsomhet. Angående høyesterettsadvokat Bjørge henvises til hva der er uttalt i herredsrettens dom. Den befatning han har hatt med salget er for øvrig blott at han etter at avtalen mellom selgerne og Chr. Lidén var sluttet og en kontrakt var satt opp og underskrevet av selgerne, ble anmodet om å sette opp kjøpekontrakt og skjøte i juridiske former. At han har vist mangel på aktsomhet finnes ikke godtgjort.

Lagmannsretten er for øvrig med herredsretten enig i at de ankende parter som følge av sin passivitet ikke kan gjøre krav på eiendommen med besetning og redskaper overfor godtroende erverver, og retten mener at de under enhver omstendighet har reklamert for sent. Salget til Lidén fant sted i mars 1940 og Albert Bergby fikk omtrent med en gang kjennskap til salget. Allikevel ble intet foretatt overfor Lidén før ved forliksklagen av 7 juli 1942, etter at han hadde latt bygge en ny hovedbygning og det meste av løsøret var solgt.

Med hensyn til det subsidiære krav om erstatning for lidt tap ved salget finner retten ikke bevist at noe tap er lidt. Det er dokumentert takst avholdt 28 januar 1939 i anledning av skifte etter Severin Finstad hvor eiendommen er satt til kr. 27 000 og besetning med redskaper til vel kr. 12 000. Den ene av takstmennene har vært medlem av pristakstnemnden. En takst, avholdt 29 mai 1941 av 2 gårdbrukere som har vært medlemmer av pristakstnemnden, har satt løsøret til kr. 16 450 og under ankeforhandlingen uttalte de at kr. 40 000 for eiendommen snau måtte antas å være gjengs pris. Og der er kommet opplysninger om forhandlinger om salg av eiendommen før salget til Lidén som ikke tyder på at Lidén fikk eiendommen til en lavere pris enn den gjengse på den tid.

De ankende må tilsvare saksomkostninger.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Herrederettens dom stadfestes.

De ankende parter Albert Bergby, Anton Bergby, Gunder Bergby, Andrew Bergby, Arnt E. Bergby, Einar Bergby, Ole Bergby, Anna Høymyr, Karoline Næss, Olava Brusevold, Elise Kvigstad, Anders Finstad, Gunerius Finstad, Olga Johnsen og Karoline Bærø Mathisen

Side:325

betaler en for alle og alle for en til Chr. Lidén, Emilie Finstad og Mathea Finstad saksomkostninger for lagmannsretten med kr. 400.

Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Raadim med domsmenn):

Ved skjøte av 15 mars 1940 overdro saksøkte nr. 2 og 3, Emilie og Mathea Finstad, sammen med senere avdøde Arnt Finstad, eiendommen Finstad, gnr. 3, bnr. 1 og 6 i Tune med besetning og redskaper m.v. for kr. 55 000, hvorav for løsøre kr. 15 000 til saksøkte nr. 1, kjøpmann Chr. Lidén. - - -

Gunder Finstad eiet den omhandlede eiendom, Finstad, med besetning og løsøre. Han døde i 1875.

Gunder Finstad var gift to ganger. I sitt første ekteskap hadde han et barn, Anders Gundersen. Hans barn er: 1. Albert Bergby, 2. Anton Bergby, 3. Edvard Bergby og 4. Ole Finstad.

Da Gunder Finstad døde ble det foretatt skifte etter ham, og sønnen Anders Gundersen fikk sin arvelodd utlagt. Enken Helene overtok eiendommen Finstad og fikk skifteskjøte på denne. Dette ble tinglyst, og hun hadde således grunnbokhjemmel til eiendommen. Da hun døde i 1896 arvet hennes og Gunder Finstads barn i hans annet ekteskap eiendommen. De fikk ikke skjøte på eiendommen, og grunnbokhjemmelen innehaddes fremdeles av Helene Finstad.

Gunder og Helene Finstads barn var: 1. Marie Finstad, 2. Severin Finstad, 3. Arnt Finstad, 4. Emilie Finstad og 5. Mathea Finstad.

I 1917 døde Marie Finstad. Hennes arvinger var de 4 helsøsken og halvbroren Anders Gundersens desendenter. Det ble skiftet privat mellom de 4 helsøsken. Halvbroren Anders Gundersens desendenter var ikke med på dette skiftet. De 4 helsøsken overtok arven etter moren og ble fremdeles sittende på gården Finstad. Severin døde i 1938. Severins arvinger var hans 3 helsøsken og Anders Gundersens desendenter. Det ble også den gang skiftet privat mellom de gjenværende helsøsken, uten at Anders Gundersens desendenter deltok i skiftet. De 3 helsøsken satt med eiendelene, derunder den faste eiendom med besetning og løsøre.

Som foran nevnt overdro de 3 helsøsken, Arnt, Emilie og Mathea Finstad eiendommen til saksøkte nr. 1, Lidén, ved skjøte av 15 mars 1940.

Den 7 desember s. å. begjærte advokat Per Schie på vegne av saksøker nr. 1, Albert Bergby, Severin Finstads bo tatt under offentlig skiftebehandling, og i skiftesamling 28 februar 1941 protesterte han mot salget av eiendommen med løsøre. Han har forlangt at det skulle tas skritt til omstøtelse av salget. Imidlertid har Tune skifterett den 18 august 1941 truffet beslutning om at det fra boets side intet foretas for å søke omstyrtet det foretatte salg.

Ved forliksklage av 7 juli 1942 har så saksøkerne anlagt nærværende sak mot kjøperen av eiendommen, Chr. Lidén samt selgerne Emilie og Mathea Finstad, idet den tredje selger broren Arnt, døde som nevnt en tid etter salget.

Etter det som er opplyst utgjør saksøkernes andel i eiendommen Finstad 81/1600. Herom vises til utregningen i høyesterettsadvokat Wilbergs ankeerklæring av 17 september 1941 til Eidsivating lagmannsrett, - - -

Side:326

Retten skal bemerke:

Ad kravet om omstøtelse av salget av eiendommen Finstad med løsøre til saksøkte nr. 1, Chr. Lidén.

Man er kommet til det resultat at tinglysingslovens §27 første ledd får anvendelse for så vidt angår den faste eiendom, og at salget av denne derfor ikke kan omstyrtes.

Tinglysingslovens §27 første ledd bestemmer: Overfor den som i god tro har ervervet en rettighet ved avtale med den som har grunnbokhjemmel, kan den innsigelse av grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende.

Som tidligere nevnt hadde Emilie, Mathea og Arnt Finstad grunnbokhjemmel til eiendommen, og den innsigelse at grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument kan da etter nevnte lovbestemmelser ikke gjøres gjeldende overfor godtroende erverver. Her skyldes det vistnok ikke egentlig et ugyldig dokument at selgerne i grunnboken er anmerket som hjemmelsinnehavere, men mangelfulle opplysninger i arveattestene om arveforholdet. Men regelen i tinglysingslovens §27 må også antas å gjelde et slikt tilfelle. Det vises til Harbek og Solems kommentar til tinglysingsloven, 2. utgave, 154.

Disse arveattester er utferdiget på grunnlag av opplysninger fra Arnt Finstad om arveforholdet. Det vises til erklæring av 10 mars 1943 fra lensmannen i Tune og Rolvsøy.

At disse arveattester er falske dokumenter kan ikke antas, og unntagelsesbestemmelsen i tinglysingslovens §27 annet ledd får derfor ikke anvendelse. Disse dokumenter må ansees som ekte, selvom de er uriktige i sitt innhold fordi ikke alle arvinger er medtatt. Det vises til Kjerschows kommentar til straffeloven, 497, Skeie: Strafferettens spesielle del, bind II, 786 og Nærstad: Dokumentfalsk, 9 og 17 samt 90 flg., særlig 104, 108 og 155.

For øvrig bemerkes, at det ikke finnes godtgjort at Arnt Finstad har vært seg bevisst, at han har gitt uriktige opplysninger til lensmannen angående arveforholdet.

Forat tinglysingslovens §27 første ledd, skal få anvendelse kreves god tro hos erververen.

I så henseende bemerkes, at det ikke foreligger noen opplysninger som tyder på at Lidén ikke har vært i aktsom god tro ved ervervelsen av eiendommen. Han har som part forklart, at han ikke visste om andre eiere av eiendommen enn de gamle på Finstad (Emilie, Mathea og Arnt) og at han ikke hadde hørt, at noen var forbigått på skifte. Det er ikke fremkommet noe i saken som motsier dette.

Det er på det rene, at høyesterettsadvokat Bjørge har assistert med å skrive kjøpekontrakt og skjøte vedkommende eiendommen. Retten antar ikke at det derved har oppstått et fullmaktsforhold mellom Lidén og advokat Bjørge, men finner ikke grunn til nærmere å gå inn på dette spørsmål, da det heller ikke for advokat Bjørges vedkommende foreligger opplysninger som skulle medføre at ikke også han liksom Lidén må ansees å ha vært i god tro, da eiendomsoverdragelsen fant sted.

Saksøker nr. 1, Albert Bergby, har forklart, at han omkring 20 februar 1940 henvendte seg til advokat Bjørge og spurte hvordan det lå all med odel på Finstad. Hertil svarte advokat Bjørge at han trodde

Side:327

neppe det var noen odel på eiendommen. Albert Bergby forela ham slektsregistret. Videre spurte han advokaten om hvorledes det forholdt seg med arven av formuen, om den går til en eller to kanter. Hertil svarte advokat Bjørge, at all formuen, når den siste dør på Finstad, går til Deres kant (dvs. til saksøkernes linje). 4., 5. og 8. vitne, Jens Johansen, Anker Bergby og Kristian Mathiesen, har forklart seg i samme retning, idet de har referert hva de har hørt herom av Albert Bergby.

Advokat Bjørge bestrider, at han har uttalt seg om arvespørsmålet før i begynnelsen av desember 1940, altså etter eiendomsoverdragelsen, og anført følgende: Flere samtaler har han ikke hatt med Albert Bergby om arvingspørsmålet. Men selv om han har uttalt seg som av Albert Bergby forklart, viser ikke det, at saksøkerne var forbigått som arvinger ved tidligere skifter, og at de var medeiere i eiendommen Finstad. En ting er at saksøkerne er arvinger, når den siste på Finstad dør, en annen ting er at de er forbigått på skifte. Men herom har Albert Bergby intet opplyst, og Bjørge visste ikke, at saksøkerne ikke hadde deltatt i skifte etter Marie og Severin Finstad.

Etter de foreliggende opplysninger finner retten det godtgjort, at advokat Bjørge ved eiendomsoverdragelsen ikke har hatt kjennskap til, at saksøkerne var forbigått på tidligere skifter etter Marie og Severin Finstad og at de således var medeiere i eiendommen. Han hadde da heller ingen foranledning til å anstille nærmere undersøkelser angående arveforholdet på Finstad. Han må derfor ansees for å ha vært i aktsom god tro.

Etter det anførte blir saksøkernes krav om at salget omstyrtes ikke å ta tilfølge for så vidt angår den faste eiendom.

Vedkommende det i salget innbefattede løsøre blir det å avgjøre om saksøkernes passivitet leder til at selgerne må ansees legitimert til å rå over eiendommen med løsøre overfor godtroende erverver.

Den alminnelige regel i norsk rett er at eieren kan søke tilbake sine ting der hvor de befinner seg. Følgen herav er at en arving skulle kunne søke sin arv hos hvem den enn finnes, idet han er blitt eier ved dødsfallet (arvelovens §76). Men det antas at det må gjøres unntagelser i visse tilfelle når den alminnelige regel ville lede til urimelige resultater overfor godtroende erverver. Det vises til Arnholms avhandling i Rt-1930-137 flg. og Arnholm: Passivitetsvirkninger, side 84 og 86, samt Knoph: Arverett, side 304 flg. og side 228-229.

Det er på det rene, at saksøkerne har unnlatt å gjøre sine arvekrav gjeldende overfor medarvingene på Finstad både etter Marie og Severins død og har latt dem sitte med eiendommen helt siden 1917, da det første arvekrav oppstod (etter Maries død). Først i 1940 er arvekravet fremsatt, idet saksøker nr. 1, Albert Bergby, den 7 desember, begjærte Severins bo tatt under offentlig skiftebehandling.

Etter det som er opplyst har saksøkerne ikke i denne lange tid på noen som helst måte gitt seg til kjenne overfor de gamle på Finstad som medarvinger etter Marie og Severin. De har ikke på noen måte medvirket til å oppfylle de plikter som påligger arvingene ved et dødsfall, således oppgave til lensmannen om arveforholdet, erklæring til skifteretten om overtagelse av arv og gjeld, arveanmeldelse til skattefogden eller lignende.

Side:328

Retten finner, at saksøkernes absolutte passivitet i lang tid overfor medarvingene på Finstad har utpekt disse som eneeiere av gården og derved utstyrt dem med legitimasjon til å rå over eiendommen. Følgen herav er, at salget av eiendommen, deri innbefattet det eiendommen tilhørende løsøre, til godtroende erverver må bli stående ved makt.

At kjøperen, Chr. Lidén, må ansees for å ha handlet i god tro er tidligere nevnt.

Uansett hva grunnen måtte være til at saksøkerne har forholdt seg passive, ville det etter rettens mening være urimelig om kjøperen under de foreliggende omstendigheter skulle måtte levere eiendommen fra seg. Hensynet til tredjemann bør her veie mere enn hensynet til de forbigåtte arvinger. Dette gjelder så meget mere som saksøkerne har ventet helt til juli 1942 med å reise nærværende vindikasjonssøksmål, til tross for at saksøkerne må antas å ha fått rede på salget kort tid etter dette. Herom har saksøker nr. 1, Albert Bergby, forklart, at han fikk høre om salget til Lidén en 14 dagers tid etter salget, Anton Bergby (saksøker nr. 2) antagelig litt senere, og de andre arvinger fikk også spurt det.

I denne forbindelse bemerkes, at det er et spørsmål, om det ikke måtte påhvile saksøkerne en spesiell reklamasjonsplikt overfor kjøperen Lidén; men etter det resultat retten er kommet til angående legitimasjonsreglene og virkningen av disse, er det unødvendig nærmere å komme inn på dette.

Etter det anførte blir saksøkernes krav om omstøtelse av salget av eiendommen heller ikke å ta til følge for så vidt løsøret angår.

Vedrørende det mot saksøkte nr 2 og 3, Emilie og Mathea Finstad reiste erstatningskrav bemerkes, at betingelsene for erstatningsplikt ikke finnes å foreligge. Det kan ikke sees at de har gjort seg skyldig i forsettlig eller uaktsomt forhold, da de sammen med broren Arnt solgte eiendommen Finstad til Lidén. Visstnok har søsknene på Finstad hatt kjennskap til halvbroren Anders Gundersen og dennes barn og barnebarn, men det er ikke godtgjort, at de har visst om, at disse var arvinger i boene etter Marie og Severin, og at saksøkerne således var medeiere i gården Finstad. At de ikke kan ha kjent til dette bekreftes av 20. vitne, gårdbruker Kristian Skjøren, som er en fjern slektning av søsknene på Finstad og har vært kjent på Finstad i mange år. Etter Skjørens forklaring har de ment at det ikke var flere arvinger så lenge noen av helsøsknene levde, da farsarven ble utbetalt ved skifte etter farens død. Denne uvitenhet om de andre arvinger (saksøkerne) kan etter rettens, oppfatning ikke bebreides dem som noen mangel på aktsomhet på grunn av den fullstendige passivitet som saksøkerne helt siden Maries død i 1917 har utvist vedrørende arveforholdet. Har saksøkerne lidt noe tap ved salget av eiendommen er de under de foreliggende om stendigheter selv nærmest til å bære dette. Albert Bergby har forklart, at han ved en leilighet, visstnok under forhandlinger om salg av eiendommen, skal ha uttalt til Arnt Finstad at «vi skal arve dere her», og at Arnt har svart: «Ja det er vel så det». Men denne ubekreftede partsforklaring kan ikke tillegges full beviskraft, og den må under enhver omstendighet ansees uten betydning, da det ikke fra noen av saksøkernes side er fremsatt noe arvekrav etter Marie og Severins død før salget av eiendommen fant sted, og det ikke på noen

Side:329

måte overfor søskaene på Finstad er gitt uttrykk for at saksøkerne anså seg som medeiere i gården. Det ville vært rimelig om Albert Bergby hadde gjort dette, da han hadde kjennskap til at de gamle på Finstad ville selge gården og selv til dels var behjelpelig med å søke eiendommen solgt.

Etter det anførte kan det ikke tillegges Emilie og Mathea Finstad noen skyld for at de (sammen med broren Arnt) har solgt eiendommen Finstad uten medvirkning fra saksøkernes side som medeiere. De kan da ikke gjøres ansvarlig overfor saksøkerne, om disse skulle være påført noe tap i anledning av salget. Dette gjelder også om de skulle ha solgt eiendommen til for lav pris. Imidlertid finner retten etter de foreliggende opplysninger om forskjellige bud på eiendommen før salget til Lidén fant sted og etter rettens befaring av eiendommen, at den avtalte kjøpesum ikke kan antas å være for lav, hensett til eiendomsprisene på den tid gården ble solgt. Det er da tatt i betraktning at eiendommen er bebyrdet med en ikke uvesentlig heftelse ved selgernes forbehold om forskjellige rettigheter så lenge de lever. Hertil kommer bestemmelsen om at eiendommen, så lenge en av selgerne lever, ikke kan videreselges eller overdras av kjøperen. Herom vises til kjøpekontrakt og skjøte av 15 mars 1940. På den annen side er man oppmerksom på de særdeles rimelige lånebetingelser som kjøperen har oppnådd på eiendommen. Se kjøpekontrakten og den fremlagte pantobligasjon av 15 mars 1940. Imidlertid er det fra saksøkte nr. 2 og 3, Emilie og Mathea Finstads side erklært, at saksøkernes tilkommende arv, deri innbefattet deres andel i pantobligasjonen, vil bli utbetalt kontant ved skiftet etter Severin.

Etter det anførte blir saksøkte å frifinne for de av saksøkerne fremsatte krav. Retten finner at saksøkerne må betale til de saksøkte kr. 500.

Dommen er enstemmig.