Rt-1949-967

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1949-12-15
Publisert:	Rt-1949-967
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 208/1949.
Parter:	Karl K. Øren og Alfred O. Holseter (høyesterettsadvokat M. Sterri) mot Arnfinn S. Vetti (overrettssakfører Jac. Chr. Wesenberg - til prøve).
Forfatter:	Gaarder, Bahr, Thrap, Eckhoff, Grette
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §16, §1, Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, §9, Odelsloven (1821), Odelsfrigjøringsloven (1907), Tvistemålsloven (1915) §98, Skjønnsprosessloven (1917) §71, §76

Dommer Gaarder: I disse saker som er to odelsløsningssaker forenet til fellesbehandling etter tvistemålslovens §98, avsa Indre Sogn herredsrett den 9. mai 1948 dom med denne domsslutning:

«De saksøkte Karl K. Øren og Alfred O. Holseter pålegges i henhold til skjønnslovens §71 å utstede odelsskjøte til saksøkeren Anfinn S. Vetti på henholdsvis eiendommen gnr. 17, bnr. 26, «Solvåg»

Side:968

av skyld 3 øre og eiendommen gnr. 17, bnr. 27, «Utheim» av skyld 2 øre, begge i Årdal herred, mot at Karl K. Øren får utbetalt takstsummen kr. 26 000 med fradrag av panteheftelser kr. 6000, og Alfred O. Holseter takstsummen kr. 21 000 med fradrag av panteheftelser kr. 7000, panteheftelsene eventuelt redusert med betalte avdrag som behørig legitimeres. De saksøkte tilpliktes videre å ryddiggjøre og fraflytte nevnte eiendommer innen lovens første faredag, 14. april 1949. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen er avsagt av dommerfullmektigen med 3 domsmenn. Den er avsagt med 2 mot 2 stemmer, idet rettsformannens stemme gjorde utslaget. Om saksforholdet vises til dommens premisser.

Karl K. Øren og Alfred O. Holseter har påanket dommen. Anken er med Kjæremålsutvalgets samtykke innbrakt direkte for Høyesterett. De ankende som har fått Justisdepartementets bevilling til fri sakførsel har ved sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat M. Sterri nedlagt slik påstand:

«1. De ankende parter frifinnes.

2. Ankemotparten dømmes til å betale saksomkostninger til det offentlige.»

Motparten Anfinn S. Vetti, som likeledes har fått fri saksførsel for Høyesterett, har ved sin prosessfullmektig, overrettssakfører Jac. Wesenberg, nedlagt slik påstand:

«1. At herredsrettens dom stadfestes idet fristen for fravikelsen av eiendommen settes til 14. april 1950.

2. At hver av de ankende parter tilpliktes å betale ankemotparten sakens omkostninger for herredsretten og det offentlige saksomkostninger for Høyesterett som om saken ikke hadde vært benefisert.»

Saken foreligger i faktisk henseende i samme skikkelse for Høyesterett som for herre ds retten.

De ankende har erklært seg enige i den rettsoppfatning som herredsrettens mindretall har gitt uttrykk for. De bygger sitt standpunkt prinsipalt på odelslovens §1. Etter denne bestemmelse er det bare «jord på landet» som kan være gjenstand for odelshevd, og de ankende mener at det konsekvent også bare er «jord på landet» som kan være gjenstand for odelsløsning. En parsell som er fraskilt en odelseiendom og som etter sin størrelse, karakter eller beliggenhet ikke går inn under begrepet «jord på landet», kan derfor etter de ankendes prosessfullmektigs mening ikke være gjenstand for særskilt odelsløsning, selv om den nok vil kunne løses på odel sammen med hovedeiendommen som den er utskilt fra. Loven av 16. juli 1907 (med tilleggslov av 16. juli 1936 nr. 1) er etter de ankendes mening uten betydning for saken. De mener nemlig at dens bestemmelser om «hustomter» bare gjelder tomter av en slik størrelse at de når opp i karakteristikken «jord på landet». Derfor får de ikke anvendelse på de tomter denne sak gjelder, da disse er for små til å kunne betegnes på denne måte. Hensikten med loven av 1907 var for øvrig å utvide odelsfriheten, og loven kan derfor ikke danne hjemmel for en odelsløsning som etter den tidligere gjeldende rett var utilstrekkelig. Subsidiært har de ankende hevdet at en

Side:969

odelsløsning i dette tilfelle, slik som de faktiske forhold ligger an, ville være i strid med viktige odelsrettslige grunnsetninger og rimelighetsbetraktninger og derfor ikke bør tillates.

Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten, og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse med en reservasjon som jeg straks skal nevne. Herredsrettens flertall tar som utgangspunkt at når det først er på det rene at en eiendom er odlet i overensstemmelse med odelslovens §1, så må det positiv hjemmel til for å kunne anta at den samme eiendom, helt eller delvis, skal kunne erklæres odelsfri. Det er etter mitt skjønn meget som taler for at dette syn er riktig, men jeg finner at det i denne sak ikke er nødvendig å ta standpunkt til om det har krav på alminnelig gyldighet slik at det gjelder i alle situasjoner eller med alle konsekvenser. Jeg lar derfor dette spørmål stå åpent, fordi jeg finner at synspunktet i et hvert fall må få anvendelse i den foreliggende sak. Jeg legger i så henseende avgjørende vekt på loven av 16. juli 1907 (med senere endringer) som i sin §1 nr. 2 a har regler om «hustomter». I denne forbindelse vil jeg først nevne at jeg forstår ordet «hustomter» derhen at det omfatter ethvert grunnstykke som etter alminnelig språkbruk går inn under denne betegnelse, uansett hvor lite det er. De ankende har riktignok - som jeg alt har nevnt - hevdet at loven med «hustomter» bare sikter til tomter over en viss størrelse, men dette kan ikke være riktig. I seg selv vekker ordet «hustomt» forestilling om en liten enhet, og nest siste passus i §1 viser også at loven ikke bruker ordet i den betydning som de ankende hevder. Det uttales nemlig der at småbruk (etter utskillelsen fra hovedbruket) er gjenstand for særskilt odelshevd, mens dette - slik må bestemmelsen forståes - ikke gjelder «hustomter». Loven forutsetter med andre ord at «småbruk» - i motsetning til «hustomter» - er «jord på landet». Lovens forarbeider - særlig Innst. O. X. for 1906/07 side 7 - legger også uomtvistelig til grunn den samme forståelse av ordet hustomter som jeg her har gjort gjeldende, uten at jeg finner det nødvendig å gå nærmere inn på det. Jeg går derfor ut fra at de tomter som denne sak gjelder, er av den art som loven av 1907 omhandler.

Når loven av 1907 fastslår at hustomter, hvor der bygges eller er bygget beboelseshus, er «odelsfri», men videre uttaler at odelsfrihet bare inntrer under nærmere bestemte betingelser, så må det i denne uttrykksmåte ligge at odelsfrihet ikke inntrer når de vilkår loven nevner, ikke er til stede. Dette er så vidt jeg skjønner, positivt sagt i loven, jfr. uttrykksmåten «inntrer odelsfrihet bare». Jeg nevner - for øvrig til overflod - at det av forarbeidene til loven fremgår at det nettopp var hensikten at ikke alle hustomter skulle være unndratt fra odelsløsning. Ot. prp. nr. 14 for 1906/07 hadde i sin §35 (svarende til lovens §1) samme bestemmelser om odelsfrihet for hustomter som loven senere fikk, men med den viktige forskjell at odelsfrihet etter proposisjonen skulle gjelde generelt. Den satte altså ikke som vilkår at tomten skulle være utskilt og solgt av nærmeste odelsmann. Denne reservasjon ble derimot satt inn av Stortingskomiteen (se Innst. O. X. side 9). Komiteen ville «hindre at en ny

Side:970

eier i odelsløsningstiden utskiller hustomter og bygger for derved å gjøre eiendommen så ubekvem at dette avholder odelsmannen fra løsning». Ut fra dette syn ble så den nevnte reservasjon satt inn i loven. Lovens tekst fikk imidlertid en form som rekker videre enn denne motivering. Men det kan ikke være tvilsomt at domstolene for så vidt må legge lovens tekst til grunn, uten å undersøke om det foreligger noe misbruk fra besitterens side i det enkelte tilfelle. Loven lar etter sine ord odelsfrihet inntre bare når det er nærmeste odelsmann som har utskilt og solgt tomten, hvilket ikke er tilfelle i denne sak.

Jeg mener hermed å ha påvist at hustomter etter loven av 1907 kan være gjenstand for odelsløsning. Det har imidlertid vært hevdet at de ikke kan løses særskilt, men i tilfelle bare sammen med den hovedeiendom som de er utskilt fra. Jeg finner imidlertid hverken i lovens tekst eller i dens motiver støtte for denne oppfatning. Hadde det vært meningen å gjøre en slik innskrenkning i løsningsretten, måtte dette ha fått uttrykk i lovteksten. Så er imidlertid ikke skjedd. Og de hensyn som ligger til grunn for regelen om at tomten må være fraskilt og solgt av nærmeste odelsmann for å være odelsfri, leder etter mitt skjønn til at særskilt løsning av tomten må være tillatt etter loven. Odelspreskripsjon for en frasolgt parsell må nemlig i mangel av annen bestemmelse løpe fra det tidspunkt som er fastsatt i odelslovens §9. I det tilfelle at en ikke odelsberettiget enke har eiendomsrådighet over eiendommen og i henhold til odelslovens §16 ikke kan ford rives av de odelsberettigede, ville hun derfor etter hvert kunne fraselge eiendommen parseller slik at preskripsjonsfristen for løsning av parsellene var utløpet før odelsløsning av hovedbruket var aktuell. Eiendommen ville da kunne bli «så ubekvem at dette avholder odelsmannen fra løsning», hvilket man ved lovbestemmelsen har villet hindre.

Jeg tilføyer at det resultat jeg er kommet til, støttes av høyesterettsdom i Rt-1924-1006, mens jeg på den annen side ikke kjenner noen høyesterettsdom som kan tillegges vekt i motsatt retning. Hva spesielt angår høyesterettsdom i Rt-1948-1008, vil jeg bemerke at det der etter rettens syn på karakteren av den frasolgte parsell var unødvendig å ta standpunkt til det spørsmål som foreligger til avgjørelse i denne sak. Jeg henviser også til professor Robberstads avhandling i Tidsskrift for Rettsvitenskafødt xx.xx.253-54.

Jeg kommer således til at herredsrettens dom må bli å stadfeste. Saksomkostninger finner jeg ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne dom:

Herredsrettens dom stadfestes, dog så at fristen for å fravike eiendommene settes til 14. april 1950.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Thrap: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Side:971

Dommerne Bahr, Eckhoff og Grette: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommer fullmektig Kåre Enge med domsmenn Irgen Haug, Jørgen O. Lægreid og Anfinn E. Lægreid):

Ved forliksklager av 13. januar 1947 og etter avholdte odelstakster den 13. juni s. å. og odelsovertakster den 22. august s. å. har Anfinn S. Vetti ved stevninger av 6. september 1947 anlagt odelsløsningssaker mot Karl K. Øren og Alfred O. Holseter som eiere av henholdsvis eiendommen Solvåg, gnr. 17, bnr. 26 av sk.m. 0,03 og eiendommen Utheim, gnr. 17, bnr. 27 av sk.m, 0,02, begge i Årdal, nærmere bestemt Farnes i Øvre Årdal.

I saksforberedende møter den 22. oktober 1947 nektet de saksøkte å ta imot løsningssummene med den begrunnelse at eiendommene er odelsfrie. - - -

De saksøkte har ved skjøter av 11. juli 1946, tinglyst 20. juli s. å. kjøpt eiendommene av Anna Midtun som har grunnbokshjemmel til og sitter med hovedbruket «Midtun» i henhold til odelslovens §16. Det er på det rene at Anna Midtun selv ikke har noen odelsrett til hovedbruket og det er videre på det rene at saksøkeren har og hadde odelsrett til eiendommen på den tid de omtvistede eiendommer ble utskilt og solgt. Eiendommene er utskilt som egne bruk ved skylddelingsforretninger av 7. juni 1946.

De saksøkte kjøpte eiendommene med henblikk på å sette seg opp egne bolighus, hva de også siden har gjort. Ingen av eiendommene er større enn at de helt utvilsomt må karakteriseres som hustomter, således er Kari K. Ørens eiendom 584 m2 hvorav huset dekker 80 m og Alfred Holseters eiendom 532 m2, hvorav huset dekker 67,5 m2. Tomtene ble betalt med henholdsvis kr. 4 og kr. 5 pr. m2. Det er under hovedforhandlingen erkjent av alle parter at de utskilte tomter isolert sett ikke kan karakteriseres som «jord på landet» i relasjon til odelslovens §1, og at de derfor ikke kan odelshevdes. På den annen side er det erkjent av de samme parter at tomtene ligger på «landet» i odelslovens forstand.

Begge tomter ligger i relativt tettbebygget område og faller innenfor reguleringsplanen for Farnes, så vel den som ble vedtatt i 1918 som den som er vedtatt i 1948. Tomtene ligger ved siden av hverandre og ingen av dem grenser opp til hovedbruket som ligger ca. 800 m borte. Jordsmonnet i tomtene er svært steinet og de er vel derfor neppe av betydning for den jordbruksmessige drift av hovedbruket.

Saksøkeren «bygger» sin odelsrett til tomtene på at han har odelsrett til hovedbruket. Odelsretten til tomtene kan ikke være bortfalt, hevder han, ved at disse er utskilt som egne bruk og frasolgt hovedbruket. Han gjør i denne forbindelse gjeldende at odelslovens §1 bare inneholder bestemmelser om hvordan odelsrett erverves og hvilke eiendommer som kan odelshevdes. Samme paragraf inneholder ingen bestemmelser om, mener han, at en mister odelsretten til en utskilt del av et odelsgods, selv om den utskilte del isolert sett ikke har karakter av «jord på landet».

De saksøkte på sin side gjør derimot gjeldende at odelslovens §1 inneholder uttømmende bestemmelser så vel for hvilke eiendommer som kan odelshevdes som for de eiendommer som kan løses på odel. De gjør m. a. o. gjeldende at sådant en eiendom isolert sett ikke kan karakteriseres

Side:972

som «jord på landet», kan den ikke løses på odel uten i forbindelse med løsning av den eiendom som de er odlet sammen med. Loven av 16. juli 1907 nr. 1, tilsikter, etter deres mening, for det første å hindre at en hustomt som er utskilt av den best odelsberettigede tilbakesøkes i forbindelse med løsning av den eiendom den er utskilt fra og, for det andre hjemle den best odelsberettigede rett til, uten at erververen skal risikere å miste eiendommen gjennom odelssøksmål, å utskille hustomter selv om disse i relasjon til odelslovens §1 har karakter av «jord på landet».

Retten har delt seg i to fraksjoner:

Domsmennene Jørgen O. og Anfinn E. Lægreid er av den oppfatning at odelslovens §1 gir så vel uttømmende regler for hvilke eiendommer som kan odelshevdes som for de eiendommer som kan løses i kraft av odelsrett. (De ser da bort fra andre senere positive bestemmelser som hjemler eller avskjærer den samme adgang.) Odelslovens §1, første setning lyder: «Den Jord paa landet, som i 20 paa hverandre følgende Aar, eller længere, har med fuld Eiendomsret tilhørt en Person eller hans Ætlæg, er Odelsjord.»

Etter hevdvunnen fortolkning betyr uttrykket «jord på landet» en eiendom som ikke ligger i by og som har en viss tilknytning til jordbruksnæringen. Nevnte domsmenn finner derfor at odelsinstituttet vil skyte «over mål» hvis instituttet skal antas å hjemle rett til å løse en eiendom som ikke har karakter av «jord på landet», en eiendom som ikke har den fjerneste tilknytning til jordbruksnæringen. En slik adgang vil, etter deres mening, være et misbruk av odelsinstituttet, et misbruk som loven ikke kan antas å hjemle rett til.

De hustomter som i nærværende sak søkes løst på odel har vel neppe noen gang hatt og vil vel neppe noen gang få jordbruksmessig betydning og det vil da, etter de nevnte domsmenns mening, virke opprørende om de skulle tilbakesøkes ved hjelp av odelsinstituttet. Nevnte domsmenn legger også vekt på at saksøkeren, hvis hans påstand skulle bli tatt til følge, etter skjønnslovens §76 i den der foreskrevne tid av tre år, selv er nødt til å bruke begge eiendommer. Således kan han hverken overlate bruken av dem eller leie dem vekk til «fremmede». Eiendommene kan m. a. o. ikke utnyttes etter sitt økonomiske formål. En konsekvens som domsmennene finner i åpenbar strid med odelsrettens formål. De stemmer derfor for at de saksøkte frifinnes.

Rettens formann og domsmann Irgen Haug er kommet til et annet resultat enn de nevnte domsmenn. De er av den oppfatning at er det først på det rene at en eiendom er odlet i overensstemmelse med odelslovens §1, må det positiv hjemmel til for å kunne anta at den samme eiendom, helt eller delvis, skal kunne erklæres odelsfri. Etter deres mening kan en ikke anta odelslovens §1 har til hensikt å hjemle hvilken som helst eier av et odelsgods fri adgang til å selge unna parseller av odelsgodset, forutsatt at disse ikke overstiger en viss størrelse, og på den måten ha i sin makt å gjøre odelsretten helt illusorisk for de berettigede ved å utskille de mest verdifulle deler av odelsgodset i form av hustomter. Riktignok kan en løsningsrett i mange tilfelle virke urimelig overfor den den går ut over, men den blir ikke mindre urimelig om tilbakesøkning kan skje i forbindelse med hovedbruket, en adgang som alle parter forutsetter står åpen, forutsatt at den skjer innen preskripsjonstidens utløp og hustomten

Side:973

ikke er fraskilt av den best odelsberettigede. En finner det også lite rimelig at en tomteeiers adgang til fortsatt å besitte tomten i løpet av preskripsjonstiden skal være avhengig av den tilfeldighet hvem som til enhver tid er eier av den eiendom de er utskilt fra. En tomteeier kan da bli utsatt for atskillig større overraskelser enn om han må regne med at løsning av en tomt til enhver tid, innenfor preskripsjonstiden, står den odelsberettigede åpen. Lite rimelig finner en det også at den odelsberettigedes adgang til å holde eiendommen samlet skal avhenge av f. eks. som i nærværende tilfelle, om en enke lever eller sitter med odelsgodset i kortere eller lengere tid.

Støtte for sin oppfatning mener rettens formann og nevnte domsmann å kunne finne i bl.a. Bergens overretts dom, stadfestet ved enstemmig Høyesteretts dom inntatt i Rt. for 1924 1006, hvor Høyesterett tiltrådte overrettens flertalls begrunnelse. I denne begrunnelse heter det bl.a.: «Fullgyldig rettslig odel hvilte uomtvistelig også på den del av eiendommen Fjeldberg, som senere er utskilt fra den som det selvstendig matrikulerte bruk nr. 4 - der nå altså representerer elvestykket quæst. med hvad dertil hører av rett i vassdraget. Og sålenge der ikke foreligger nogen senere stedfunnen frigjørelse for denne odel, enten gjennom alminnelig frivillig rettsstiftelse eller ifølge tvunget frigjørelsesskjønn overensstemmende med derhen hørende lovbestemmelse, må etter min mening den lovlig etablerte odel fremdeles ha bestand.»

De saksøkte mener at denne høyesterettsdom ikke kan være av avgjørende betydning for den foreliggende sak, idet Høyesterett ikke klart gir uttrykk for at det er en eiendom som ikke har karakter av «jord på landet» den har for øyet. Dertil er imidlertid å bemerke at overrettens flertalls begrunnelse, som Høyesterett som nevnt sluttet seg til, klart forutsetter at den omtvistede eiendom ikke hadde denne karakter.

De saksøkte har videre påberopt seg uttalelser i høyesterettsdom inntatt i Rt. for 1930 492. I denne dom er imidlertid problemstillingen en annen enn i nærværende sak og uttalelsene kan derfor ikke ha noen avgjørende betydning for denne.

Spørsmålet har hittil ikke, så vidt en kan se, vært forelagt Høyesterett i helt «ren» form. Overrettssakfører Hans A. Hegje har drøftet det i en artikkel i «Tidsskrift for Rettsvitenskap» inntatt i årgangen 1947 på side 272-288. Hans oppfatning av gjeldende rett synes å stemme overens med den av rettens formann og nevnte domsmenn hevdede oppfatning. Også lov av 16. juli 1907 nr. 1 §1 forutsetter, etter nevnte dommeres mening, at odelsløsning av en hustomt fraskilt odelsgodset står den odelsberettigede åpen, forutsatt at ikke hustomten er utskilt av den best odelsberettigede og at løsningssak blir anlagt før preskripsjonstidens utløp. Denne lovs §1 punkt 2 a lyder: «Særskilt matrikulerte hustomter, hvor der bygges eller er bygget beboelseshus er odelsfri, således, at de ikke kan være gjenstand for odelsløsning.»

- - -

«For de under 2 nævnte eiendommer indtrær odelsfrihet bare såfremt grunden er udskilt og solgt af nærmeste odelsmand.»

En kan ikke som de saksøkte anta at lovgiverne har ment noe annet eller mer enn det som er kommet til uttrykk i loven. Hverken loven selv eller lovens motiver gir en grunn til slik antagelse. Se i denne forbindelse

Side:974

Valentin Voss: «Odels- og Åsætesretten» side 75 under punkt 4, hvor det heter: «§1, nr. 2 siste ledd, (lov av 16. juli 1907 nr. 1) setter både for småbruk og hustomter den betingelse at de er solgt (og utskilt) av nærmeste odelsmann... Denne setning er tilføyd for å hindre at en ny eier i odelsløsningstiden utskiller hustomter og småbruk for derved å gjøre eiendommen så ubekvem at dette avholder odelsmannen fra løsning.»

Loven av 1907 er en unntagelsesbestemmelse og må som sådan tolkes strengt. Noen utvidende fortolkning, som påberopt av de saksøkte, er det ikke adgang til.

En løsningsrett som antatt av rettens formann og den ene domsmann kan riktignok i det enkelte, konkrete tilfelle virke urimelig, men en kan ikke med den begrunnelse fravike eller felle avgjørelser i strid med gjeldende rett. Det blir lovgivernes sak å råde bot for de overgrep som kan skje i ly av loven, ikke domstolens.

Heller ikke finner nevnte dommere å kunne legge noen vekt på at saksøkeren i tre år blir avskåret fra å nyttiggjøre seg eiendommene på annen måte enn ved å bebo dem selv eller overlate dem til en nærmest i rekken av odelsberettigede etter ham. Hvis tomtene med påstående hus hadde kunnet løses i forbindelse med hovedeiendommen ville han i tillegg til de to eiendommer også få våningshuset på førstnevnte eiendom. - - -