Rt-1951-180

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1951-02-13
Publisert:	Rt-1951-180
Stikkord:
Sammendrag:	Dissens: 4-1
Saksgang:	L.nr. 24 B/1951
Parter:	Fru Kate Bjerke (overrettssakfører Albert Schønning - til prøve) mot fru Eli Frykmann (høyesterettsadvokat Finn Arnesen).
Forfatter:	Schei, Kruse-Jensen, Berger, Wold, Dissens: Nygaard
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §384, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §62, Arveavgiftsloven (1905) §22, §28, §42

Dommer Schei: Den 4. september 1947 ble det ved Moss herredsrett holdt odelsovertakst over eiendommen Øre i Moss og Rygge. Eiendommen omfatter Øreveien nr. 36, 38 A og 39 i Moss og gnr. 97, bnr. 1 i Rygge, med grunneierrettigheter til bortfestede tomter på Ørehavna og Høyden. Ved overtaksten ble eiendommen verdsatt til 190 000 kroner, hvorav for skogen 60 00 kroner. I skjønnsforretningen er anført at eiendommen er satt «etter full verdi etter gangbar pris i egnen og under hensyntagen til prisforskriftene». Ved odelstaksten den 3. juni samme år var eiendommen verdsatt til 192 000 kroner, hvorav for skogen 30 000 kroner.

En av de saksøkte ved odelstakstene, fru Kate Bjerke, har påanket odelsovertaksten til Høyesterett på grunn av feil i saksbehandlingen og rettsanvendelsen. Anken gjelder ikke verdsettelsen av skogen, men omfatter ellers hele taksten.

Anken over saksbehandlingen er i det vesentlige begrunnet med følgende:

1) Retten skulle etter skjønnsprosesslovens §28 i premissene ha gjort rede for hvordan resultatet er vunnet, idet det var tvist om vurderingsprinsippet.

2) Den ankende part forlangte under overtaksten kjennelse for at eiendommen skulle verdsettes etter tomteverdi og ikke etter

Side:181

jordbruksverdi. Administrator uttalte imidlertid at det ikke var adgang til å avsi kjennelse om dette, og at en kjennelse derfor i tilfelle måtte gå ut på avvisning av begjæringen. Etter henstilling fra administrator ble kravet da frafalt. Den ankende part mener at administrators uttalelse her var feilaktig og villedende.

3) Den ankende part mener at det er en feil at det ikke ble gitt særskilt takst over odelsgodsets enkelte matrikkelnummer, idet dette ble forlangt under skjønnet.

Anken over rettsanvendelsen bygger på at odelsgodset er verdsatt så lavt at det utelukkende må være tatt hensyn til eiendommens verdi som gårdsbruk, til tross for at tomteverdien er større. Etter skjønnsprosesslovens §62 tredje ledd skulle verdien ha vært fastsatt etter grunnprisene i vedkommende strøk. Til sammenligning er det særlig henvist til at naboeiendommene Vestre Øre og Rabæk kort før ble solgt til Moss kommune, og at det ble betalt tomtepris for begge disse gårdsbruk.

Endelig gjør den ankende part gjeldende at retten feilaktig har tilpliktet henne å betale saksomkostninger. Begge parter hadde begjært overtakst, og retten hadde da ikke adgang til å ilegge den ankende part saksomkostninger med hjemmel i skjønnsprosesslovens §42 tredje ledd.

Den ankende part har nedlagt denne påstand:

1. Moss herredsretts odelsovertakst av 4. september 1947 oppheves.

2. Enkefru Eli Frykmann tilpliktes å betale fru Kate Bjerke saksomkostninger for undertakst, overtakst og Høyesterett.»

Ankemotparten, fru Eli Frykmann, har påstått at Moss herredsretts odelsovertakst av 4. september 1947 stadfestes og at fru Kate Bjerke tilpliktes å betale henne sakens omkostninger.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Moss herredsrett den 26. oktober 1948, med avhør blant annet av hjelpedommer Atle Nygaard, som administrerte overodelstaksten, og av byingeniør Einar Mathiesen. Videre ble det 28. juni samme år holdt bevisopptak ved Oslo byrett, med avhør av ingeniør og bygningsteknisk konsulent Sigurd Lund. Det er fremlagt forskjellige erklæringer og oppgaver, som i det vesentlige angår spørsmålet om verdien av odelsgodset, og som jeg ikke finner det nødvendig å gå nærmere inn på.

Jeg finner at overtaksten må oppheves.

Administrator ved overskjønnet har som vitne forklart seg om den ankende parts krav om å få avgjort ved kjennelse av den samlede skjønnsrett, hvilket vurderingsgrunnlag taksten skulle bygges på. Om dette sier han blant annet: «Vitnet erindrer at overrettssakfører Schønning (den ankende parts sakfører) i sitt innledende foredrag under overodelstaksten anførte at eiendommen måtte vurderes etter tomteverdi og ikke etter jordbruksverdi. Overrettssakfører Aslaksen (odelsløserens sakfører) ga uttrykk for at det måtte

Side:182

bero på et skjønn om og i tilfelle i hvilken utstrekning eiendommen skulle vurderes etter tomteverdi, idet han medga at tomteverdien i en viss utstrekning kom til å spille inn. Overrettssakfører Schønning gjorde gjeldende at spørsmålet tomteverdi - jordbruksverdi var et prinsippspørsmål som måtte bli gjenstand for særskilt kjennelse. Vitnet, som hellet til den oppfatning overrettssakfører Aslaksen hadde gjort gjeldende, henstillet da - etter å ha hørt skjønnsmennenes uttalelse - til overrettssakfører Schønning å trekke begjæringen om kjennelse tilbake. Til å begynne med fastholdt han kravet om kjennelse. Vitnet uttalte da at en eventuell kjennelse sannsynligvis ville komme til å gå ut på avvisning av begjæringen om kjennelse, idet spørsmålet var av rent skjønnsmessig art og følgelig ikke var gjenstand for kjennelse. Før og under denne uttalelse var vitnet i kontakt med skjønnsmennene som erklærte at de var enige i uttalelsen.»

Jeg må forstå det slik at det i virkeligheten var tvist mellom partene om selve vurderingsprinsippet for taksten. Partene så forskjellig på spørsmålet om odelsgodset skulle settes i den høyere verdi som adgangen til tomtesalg betinget, eller om taksten skulle bygge på eiendommens verdi som gårdsbruk, med en skjønnsmessig tillempning etter mulighetene for tomtesalg, så langt takstmennene fant det riktig å ta hensyn til disse muligheter. Jeg er ikke enig i at det «måtte bero på et skjønn i hvilken utstrekning eiendommen skulle vurderes etter tomteverdien». Den ankende part hadde et ubetinget krav på at det fullt ut ble tatt hensyn også til denne vurderingsfaktor. Det som berodde på et skjønn og som følgelig hørte under takstmennenes avgjørelse, var bare spørsmålet om hva den gangbare pris i egnen for denne eiendom faktisk ville være, når også tomteverdiene ble tatt i betraktning i sin fulle utstrekning. Etter min oppfatning skulle skjønnsretten under de foreliggende omstendigheter ha avsagt kjennelse etter skjønnsprosesslovens §62, 2. ledd om de retningslinjer takstmennene skulle følge. Jeg vil også tilføye at det i et tilfelle som dette, hvor odelsgodset ligger i et bystrøk, var særlig om å gjøre å få slått klart fast at jordbruksverdien ikke kunne legges til grunn for taksten, hvis muligheten for andre og mer fordelaktige måter å utnytte eiendommen på, betinget en høyere verdi etter gangbar pris i egnen. Skjønnsmennene hadde å sette verdien til det beløp som måtte antas å ha blitt prisen på eiendommen, om den var blitt frembudt til salg i det åpne marked på taksttiden. Det var en feil at skjønnsrettens formann under disse omstendigheter viste begjæringen om kjennelse tilbake, og etter min oppfatning er det sannsynlig at denne feil kan ha virket bestemmende på skjønnets innhold, tvistemålslovens §384, jfr. skjønnsprosesslovens §2. Jeg nevner her for det, første at allerede det jeg har gjengitt av formannens forklaring er egnet til å vekke tvil om skjønnsmennene har hatt klart for seg hva det ligger i at eiendommen skulle settes i full verdi etter gangbar pris i egnen. Denne tvil forsterkes ved andre uttalelser i formannens forklaring, hvorav jeg gjengir: «Før skjønnsmennene trakk seg tilbake

Side:183

oppsummerte vitnet det som var fremholdt under prosedyren. Herunder ga han uttrykk for at skjønnsmennene sto helt fritt med hensyn til spørsmålet om hvorvidt og i hvilken utstrekning odelsgodset skulle takseres som tomtebruk. Vitnet husker at han la spesiell vekt på å orientere skjønnsmennene om dette spørsmål, da han var redd for at skjønnsmennene kunne ha misforstått de forutgående forhandlinger derhen at spørsmålet tomteverdi - jordbruksverdi var et enten eller.»

Jeg nevner også det formannen sier at han «forsto på skjønnsmennene at de ved sin vurdering hadde tatt hensyn til tomteverdien i den utstrekning de fant det riktig». Da skjønnsmennene hverken helt eller delvis hadde adgang til å se bort fra tomteverdiens innvirkning på den gangbare pris, selv om de måtte finne dette riktig ved en odelstakst, etterlater også denne uttalelsen i beste fall uklarhet om hvorvidt det rette vurderingsprinsipp har vært fulgt. Det forhold som kanskje sterkest tyder på at feilen kan ha hatt betydning, er imidlertid selve resultatet av taksten. Den verdi odelsgodset ble satt i, er så lav, sammenlignet med de priser som kort før var oppnådd for naboeiendommene, at det neppe lar seg forklare på annen måte enn at skjønnsmennene i det vesentlige må ha sett bort fra den verdi eiendommen har på grunn av adgangen til tomtesalg. Nabogårdene Vestre Øre og Rabæk ble solgt til kommunen i 1946 og 1947. For Vestre Øre, som er på 93 mål, var prisen ca. 259 000 kroner eller kr. 2,25 pr. m.2, og for Rabæk på 85 mål, ble det betalt ca. 255 000 kroner eller kr. 3,- pr. m.2 Begge disse eiendommer var gårdsbruk, og prisen, som var godkjent av prisnemnda, ble fastsatt som tomtepris pr. m.2 for hele arealet. Eiendommen ble solgt uten bygninger, og utgifter til vei, vann og kloakk var selgeren uvedkommende. For odelsgodset er takstsummen 130 000 kroner, når skogen holdes utenfor. Setter en bygningene i en verdi av 30 000 kroner og regner 50 000 kroner tilsammen for sagtomten og grustaket og den kapitaliserte verdi av grunnleiene, blir det tilbake av takstbeløpet 50 000 kroner for det gjenværende innmarksareal. Fradragsbeløpene er da etter min oppfatning satt meget rimelig. Jeg nevner her at bygningene har en branntakst på 119 000 kroner. Foruten uthusbygningene, består de av to våningshus, som ligger ca. 1 1/2 km. fra Moss jernbanestasjon. For grustaket bød kommunen 15 000 kroner i 1944, og også sagtomten, som er på 15,8 mål, har kommunen tidligere søkt om å få kjøpe. Bestyreren av odelsgodset - den ankende parts sakfører ved odelstakstene - regnet den gangen med at prisen i tilfelle ville bli mellom 2 og 3 kroner pr. m.2, men eieren ønsket ikke å selge. Det årlige beløp av grunnleiene, som er fordelt på en rekke bortfestede tomter, utgjør ca. 1 700 kroner. Da det gjenværende innmarksareal er på ca. 213 mål, svarer de nevnte kr. 50 000 til ca. 23 øre pr. m.2. Og selv om en ser helt bort fra et område på 70 mål, som er av mindre verdi og som etter reguleringsplanen skal brukes til kirkegård, ville 50 000 kroner for det resterende areal ikke bli mer enn ca. 35 øre pr. m.2. Nå kan en selvsagt ikke uten videre slutte seg til verdien

Side:184

av odelsgodset, ut fra opplysninger om den pris som ble betalt for nabogårdene. Særlige forhold vil her kunne spille inn. Imidlertid er det på det rene at det som først og fremst har bestemt prisen for Vestre Øre og Rabæk, er mulighetene for å utnytte eiendommene til byggetomter. Og det er i saken ikke fremkommet noe som kan tyde på at disse muligheter ikke også foreligger når det gjelder odelsgodset, eller at de her skulle være så vesentlig mindre. Det er ikke opplyst noe som selv tilnærmelsesvis kan forklare at innmarken på odelseiendommen, regnet pr. m.2 etter gangbar pris i egnen bare skulle være verd en liten brøkdel av det som ble betalt for Vestre Øre. Jeg tilføyer at Moss kommune, etter at odelsovertaksten var avholdt, henvendte seg til ankemotpartens sakfører, som bestyrer odelsgodset, og meddelte at kommunen er interessert i å kjøpe hele eiendommen. Det er ikke opplyst om noen pris har vært antydet, men bestyreren har bedt kommunen om at videre forhandlinger må utstå til nærværende sak er avgjort.

De forhold jeg har nevnt, gjør det etter min mening så tvilsomt om overtaksten bygger på riktige vurderingsprinsipper, at det ikke ville være riktig at den skulle bli stående.

Innsigelsen om at hvert matrikkelnummer skulle ha vært taksert særskilt, finner jeg grunnløs. Jeg kan ikke se at det ble nedlagt påstand om dette under skjønnet, og det er på det rene at den ankende part under befaringen ikke påviste grensene mellom matrikkelnumrene, til tross for at disse grenser ikke er avmerket i terrenget.

Jeg antar at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

Moss herredsretts odelsovertakst av 4. september 1947 oppheves for så vidt taksten er påanket.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Nygaard: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende.

Jeg behandler først anken over saksbehandlingen. Etter skjønnslovens §62 annet ledd skal tvist om hvilket saksforhold eller hvilke rettssetninger verdsettelsen skal bygges på, avgjøres av den samlede skjønnsrett ved særskilt kjennelse under takstforretningen. I det foreliggende tilfelle ble det ikke avsagt noen slik kjennelse. Under overtaksten møtte fru Kate Bjerke og hennes prosessfullmektig høyesterettsadvokat Fuhr. Sammen med advokat Fuhr møtte også dennes autoriserte fullmektig overrettssakfører Schønning. Av rettsboken for overtaksten kan det ikke sees at det har vært noen tvist mellom partene. Derimot fremgår det av det materiale som foreligger for Høyesterett - og særlig av den rettslige forklaring som administrator av overtaksten ga under bevisopptaket den 26. oktober 1948, at overrettssakfører Schønning opprinnelig hadde begjært avsagt særskilt kjennelse etter §62, 2, idet han så spørsmålet

Side:185

tomteverdi - jordbruksverdi som et prinsippspørsmål. Etter at administrator hadde gjort rede for hvorledes han og skjønnsmennene så på dette spørsmål, og etter at overrettssakfører Schønning hadde konferert med advokat Fuhr, ble begjæringen om særskilt kjennelse frafalt. Når skjønnsretten mente at det ikke var adgang til å avsi kjennelse om det spørsmål som var reist av overrettssakfører Schønning, var begrunnelsen - så vidt jeg forstår - at det etter rettens oppfatning ikke forelå noen tvist om «hvilket saksforhold eller hvilke rettssetninger» verdsettelsen skulle bygges på. Skjønnsretten mente at det her ikke dreiet seg om å legge til grunn enten jordbruksverdien eller tomteverdien. Jeg har videre oppfattet forholdet slik at alle medlemmer av skjønnsretten var klar over at hele odelsgodset skulle settes til full verdi etter gangbar, lovlig pris i egnen og at det ved denne vurdering også skulle tas hensyn til muligheter for tomtesalg i den utstrekning disse muligheter ville ha influert på prisen for odelsgodset ved et fritt salg. Ved den rent skjønnsmessige vurdering måtte så skjønnsmennene bl.a. ta standpunkt til hvilke muligheter som forelå for slike tomtesalg og ta dette forhold i betraktning ved verdsettelsen av odelsgodset. Fra bevisopptaket i oktober 1948 gjengir jeg i denne forbindelse følgende uttalelse fra administrator under overskjønnet: «Vitnet opplyser på foranledning at han forsto på skjønnsmennene at de ved sin vurdering hadde tatt hensyn til tomteverdien i den utstrekning de fant det riktig. På spørsmålet om hvorfor vitnet ikke hadde tatt inn noe i skjønnspremissene om eiendommen helt eller delvis var taksert som tomtebruk, svarte vitnet at han overensstemmende med vanlig praksis ved odelstakster ikke fant grunn til å fremkomme med noen nærmere begrunnelse for vurderingen der som nevnt har berodd på et skjønn.» Dersom overrettssakfører Schønning eller advokat Fuhr mente at administrator ikke hadde gitt uttrykk for et riktig syn på rettssetningene, eller dersom de fant at administrator ikke hadde uttalt seg tilstrekkelig klart på dette punkt, står det for meg som det naturlige at de hadde opprettholdt begjæringen om særskilt kjennelse. På denne måten ville man ha fått et sikkert grunnlag å bygge på ved prøvelsen av en eventuell anke. I stedet ble begjæringen om særskilt kjennelse tilbakekalt, slik at man nå i det vesentlige er henvist til å bygge på det som administrator har forklart som vitne under et bevisopptak som er holdt over et år etter overtaksten. For så vidt angår punkt 1 og 2 i anken over saksbehandlingen kan jeg etter dette ikke se at det er begått noen feil som kan lede til at overtaksten blir opphevet. Jeg tilføyer at etter det som var passert under prosedyren for skjønnsretten kunne det ha vært en viss oppfordring for retten til i premissene å redegjøre for sin oppfatning, men heller ikke på dette punkt kan jeg se at det foreligger noen prosessuell feil som kan føre til opphevelse av taksten, jfr. høyesterettsdom i Rt-1938-362.

Med hensyn til innsigelsen om at hvert matrikkelnummer skulle ha vært taksert særskilt - punkt 3 i anken over saksbehandlingen - slutter jeg meg til det som er uttalt av førstvoterende.

Side:186

Når det gjelder anken over rettsanvendelsen, kan jeg - som foran påpekt - ikke se at skjønnsmennene ved sin verdsettelse av odelsgodset har bygget på noen uriktig rettslig forutsetning. Ved de opplysninger som foreligger i saken kan jeg heller ikke finne at det er ført bevis for at verdsettelsen av odelsgodset er en vilkårlig ansettelse som ligger utenfor grensene for et forsvarlig skjønn. Ganske visst ser det ut til at taksten er satt lavt, særlig når man sammenligner takstbeløpet med de beløp som ble betalt for naboeiendommene Rabæk og Vestre Øre, men dette er ikke tilstrekkelig opphevelsesgrunn. Det skal svært meget til for at Høyesterett kan oppheve en odelstakst fordi man anser den vilkårlig eller uforsvarlig. Uten noen som helst støtte i skjønnspremissene finner jeg ikke å kunne oppstille noen hypotese om hvorledes skjønnsmennene - bortsett fra skogen - har verdsatt de enkelte deler av odelsgodset. Med hensyn til odelsgodsets tomteverdi vil jeg nevne at byingeniør Einar Mathiesen var til stede under overtaksten og ifølge rettsboken «redegjorde for den pågående regulering av distriktet». Som vitne under bevisopptaket i oktober 1948 forklarte byingeniøren bl.a.: «Vitnet kan vanskelig si i hvor nær fremtid disse arealer kan komme til utnyttelse for boligbygging. Det vil avhenge av byens utvikling, dessuten vil en del spørsmål med hensyn til kloakkavløpet måtte løses. Det siste vil være forbundet med store omkostninger. Etter menneskelig beregning vil det neppe bli noen bebyggelse av betydning før om en tyve-tredve år.» Med hensyn til mulighetene for tomtesalg fra eiendommene Rabæk og Vestre Øre ligger de faktiske forhold etter min oppfatning vesentlig annerledes an. Når det ellers gjelder verdien av odelsgodset etter gangbar pris, legger jeg ikke noen vekt på at skattetaksten for Øreveien 36, 38 A og 39 er satt til kr. 40 100,-. Derimot finner jeg grunn til å nevne at ved en verditakst som ble holdt ved Moss herredsrett 12. mai 1950 i henhold til arveavgiftslovens §22 ble verdien av hele odelsgodset (innbefattet skogen) pr. 12. mai 1949 satt til et beløp som var lavere enn takstbeløpet ved odelsovertaksten.

Etter dette finner jeg å måtte stemme for at odelsovertaksten stadfestes for så vidt den er påanket.

Jeg er enig i at saksomkostningene oppheves.

Dommer Kruse-Jensen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Berger og Wold: Likeså.

Side:187