Rt-1952-610
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1952-05-27 |
| Publisert: | Rt-1952-610 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 49B/1952 |
| Parter: | Anders Iversen Svorkmo (overrettssakfører Ivar Lynum - til prøve) mot Ole Svorkmo (høyesterettsadvokat Valentin Voss). |
| Forfatter: | Nygaard, Holmboe, Wold, Eckhoff, Schjelderup |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1821) §9, §8, Skifteloven (1930) §62, LOV-1932-06-30-9 |
Dommer Nygaard: Orkdal skifterett avsa den 14. oktober 1949 dom med denne domsslutning: «Anders Iversen Svorkmo kjennes på skifte etter John Iversen Svorkmo uberettiget til å kreve seg utlagt eiendommene gnr. 77 bnr. 24, gnr. 85 bnr. 3 og gnr. 69 bnr. 2 i Orkland på grunnlag av odelsrett eller forkjøpsrett. Saksomkostninger tilkjennes ikke.» Dommen ble avsagt under dissens, idet en av domsmennene mente at Anders Iversen Svorkmo ikke hadde tapt sin odelsrett til eiendommene.
Anders Iversen Svorkmo påanket skifterettens dom til Frostating lagmannsrett, som ved dom av 30. september 1950 stadfestet skifterettens dom uten at saksomkostninger ble tilkjent. Også lagmannsrettens dom ble avsagt under dissens, idet en av dommerne mente at odelspreskripsjonen ikke var inntrådt, og derfor stemte for at Anders Iversen Svorkmos påstand skulle tas til følge.
Anders Iversen Svorkmo har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Han har gjort gjeldende at lagmannsrettens flertall feilaktig har antatt at han har tapt sin odelsrett. Videre mener han at det ikke er riktig når lagmannsretten ikke har funnet bevis ført for at han hadde forkjøpsrett til eiendommene. Den ankende part har nedlagt slik påstand:
«1. Anders Iversen Svorkmo kjenne på skifte etter John Iversen Svorkmo berettiget til å kreve seg utlagt eiendommene gnr. 77 bnr. 24, bnr. 85 bnr. 3 og gnr. 69 bnr. 2 i Orkland på grunnlag av odelsrett eller forkjøpsrett.
Side:611
2. Anders Iversen Svorkmo tilkjennes saksomkostninger for alle tre retter.»
Ole Svorkmo har nedlagt påstand om at lagmannsrettens dom stadfestes og om at han tilkjennes saksomkostninger for alle retter.
Saksforholdet fremgår av skifterettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det holdt to bevisopptak ved Orkdal herredsrett, der partene og 5 vitner er avhørt.
Jeg er kommet til det samme resultat som skifteretten og lagmannsretten og kan i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse som lagmannsrettens flertall har gitt. Jeg finner at den ankende part bør betale saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Anders Iversen Svorkmo til Ole Svorkmo 1000 - ett tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Holmboe: Jeg er enig med førstvoterende.
Dommerne Wold, Eckhoff og Schjelderup: Likeså.
Av herredsrettens dom (sorenskriver Alf Glad med domsmenn Erik S. Snoen og Erik Fossmo):
Under offentlig skifte av boet etter avdød ungkar John Iversen Svorkmo fra Orkland er oppstått tvist mellom partene i nærværende sak i spørsmålet om Anders Iversen Svorkmo på skifte kan kreve boets faste eiendommer gnr. 77, bnr. 24, gnr. 85, bnr. 3 og gnr. 69, bnr. 2 i Orkland herred utlagt til seg i kraft av odelsrett, jfr. skiftelovens §62. - - -
På grunnlag av partenes forklaringer og de øvrige bevis som er ført og prøvet i saken har herredsretten i faktisk henseende lagt følgende saksforhold til grunn:
I 1934 var partenes mor død og deres far var da 87 år gammel. Spørsmål oppsto da om hvem av sønnene som skulle overta gården, dvs. de eiendommer som foran er angitt. Av forskjellige grunner kom saksøkeren ikke til å overta gården. Han kom, etter hva det er opplyst, mindre godt overens med faren, han hadde 3-4 barn som ville gjøre det urolig for den gamle, han hadde et annet yrke, idet han er anleggsarbeider og endelig var han mindre godt økonomisk stilt så det antokes at han ikke ville greie å sitte på gården hvor det var forutsetningen at det foruten pantegjeld og løsgjeld skulle overtas kår til faren. Den yngre sønn John ble den som skulle overta gården. Faren overdro så eiendommene til John ved et overdragelsesdokument som bærer overskriften: «Kjøpekontrakt.» Dokumentet er sålydende:
«Undertegnede Iver Johnsen Svorkmo og sønn John Iversen har i dag opprettet flg. kontrakt.
Iver Johnsen selger herved og overdrar til min sønn John Iversen samtlige meg tilhørende eiendomme nemlig gårdsno. 77 br.no 24 og Svorkmo gårdsno. 85 br.no. 3 samt «Øvre Snøtondal» gårdsno. 69 br.no. 2 av skyld henholdsvis mark 0,03, mark 0,07 øre og gårdsno. 69
Side:612
br.no. 2 av skyld mark 0,05, samtlige beliggende i Orkdal (skal være Orkland), med påstående husebygninger, til- og underliggende herligheder og rettigheder for en kjøpesum stor kr. 6000,00 sekstusind kroner, samt livsopphold til selgeren, ansatt til en 5-årlig verdi kr. 800,00.
Med i handelen og uten tillæg i kjøpesummen følger en del løsøre og innbo ansatt til en verdi av kr. 1000,00 - et tusin kroner.
Kjøpesummen avgjøres således: Kjøperen overtar restgjeld i Hypotekbanken kr. 3400,00, gjeld til Orkedals Sparebank kr. 2200,00 samt div. smågjeld ca. kr. 400,00.
Eiendommen overtakes av kjøperen fra i dag av og har han å svare samtlige på denne faldende skatter og avgifter for indeværende år.
Orkdal den 28. febr. 1934.
Som selger Vedtakes
Iver J. Svorkmo John Iversen Svorkmo.
Som vidner Stplm. kr. 60,00 kass.
Ingebrigt Bakken av sorenskriveren i
Andreas Iversen Svorkmo Ordal den 22/3 1934.»
Dokumentet ble behørig stemplet og tinglest som et hjemmelsbrev for John på eiendommene den 4. april 1934. Det ble anmerket at selgeren savner tinglyst hjemmel til gnr. 69 bnr. 2, Øvre Snøtondal.
Saksøkeren har anført at han under forhandlingene om Johns overtagelse av eiendommene i 1934 fremholdt at han kunne vike for John men at han forbeholdt seg forkjøpsrett for tilfelle av at John ville selge gården. Da John hadde fått utstedt ovennevnte dokument kom han til Anders og viste ham det og Anders har i retten forklart at han var misfornøyet fordi den ovennevnte forkjøpsrett for Anders ikke var gitt uttrykk i dokumentet. Senere tinglyste som nevnt John dokumentet og grunnbøkene inneholder intet om en sådan forkjøpsrett for Anders.
Rettens flertall finner ikke tilstrekkelig bevis ført for at Anders i forbindelse med gårdens overgang til John har forbeholdt seg noen forkjøpsrett. Et mindretall innen retten, domsmann Fossmo, anser bevis ført for at Anders betinget seg forkjøpsrett.
Sorenskriveren i Orkdal betraktet det ovennevnte dokument som et atkomstdokument som ga John hjemmel til eiendommene bortsett fra «Øvre Snøtondal» hvorom henvises til hva ovenfor er anført.
Det er på det rene at Anders ikke har foretatt seg noe for å gjøre sin påståtte odelsrett gjeldende før under skiftet etter John som døde i februar 1949.
Retten finner enstemmig at det i februar 1934 var selgeren Ivers og kjøperen Johns hensikt å få i stand en overdragelse av eiendomsretten til de tre eiendommer til John, og rettens flertall finner også at dokumentet gir uttrykk for overføring av eiendomsretten og at det virkelig overførte eiendomsretten til John. Flertallet viser for så vidt til at John på grunnlag av dokumentet også fikk sin hjemmel i orden på de to førstnevnte av eiendommene. Et mindretall innen retten, domsmann Fossmo, antar at det ved det ovennevnte dokument ikke kom i stand noen endelig eiendomsoverdragelse til John, idet mindretallet går ut fra at partene, overensstemmende med hva han hevder er alminnelig rettsoppfatning på landet, har tenkt seg og ment at ovennevnte kjøpekontrakt skulle
Side:613
etterfølges av et skjøte. Noe sådant etterfølgende skjøte er det på det rene ikke kom i stand.
Rettens flertall antar at saksøkeren har tapt sin odelsrett etter bestemmelsen i odelslovens §9, 2. punktum, idet preskripsjonsfristens utgangspunkt må være tinglysingen av Johns ovennevnte atkomstdokument således at foreldelsesfristen for Anders løp ut den 4. april 1939, jfr. lov nr. 9 av 30. juni 1932. Flertallet bemerker at Anders, dersom han mente at hans interesser for så vidt angikk forkjøpsretten var tilsidesatt ved den istandbrakte ordning, hadde all foranledning til å gripe inn og benytte sin odelsrett da Johns atkomstdokument ble forelagt for ham i 1934. Det var også vitterlig ved tinglysingen i april 1934 at John hadde fått hjemmel på gården. Allikevel forholdt Anders seg passiv til etter preskripsjonsfristen var utløpet.
Et mindretall innen retten, domsmann Fossmo, antar under henvisning til høyesterettsdom i Rt-1929-169, og i konsekvens av sitt ovenfor hevdede standpunkt at noen odelspreskripsjon for Anders ikke er begynt sitt løp så lenge John satt med eiendommen. Mindretallet går da ut fra at det hos selger og kjøper har vært til stede en naturlig forutsetning, at ovennevnte kjøpekontrakt skulle etterfølges av skjøte som vanlig har vært på landet.
Et mindretall innen retten, sorenskriveren, anser det for øvrig overveiende sannsynlig at Anders, i forbindelse med overføringen av eiendommene til John i 1934, i virkeligheten ga avkall på sin odelsrett, jfr. odelslovens §8 i. f., uten at han dog etter voteringen finner grunn til å gå nærmere inn på dette punkt. - - -
Av lagmannsrettets dom (lagdommerne Th. Sverdrup Thygeson og Jens Fagereng og byrettsdommer Bjørtuft):
- - -
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skifteretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.
I likhet med skifterettens flertall antar en at den omhandlede kjøpekontrakt av 28. februar 1934 gir uttrykk for en eiendomsoverdragelse og at eiendomsretten til de omtvistede eiendommer ved kontrakten ble overført til John Svorkmo. At kontrakten selv betegner seg som «kjøpekontrakt» finner en under de foreliggende omstendigheter ikke å kunne tillegge avgjørende betydning. Det er således uttrykkelig uttalt i kontrakten at eiendommene «overdras» til John Svorkmo. Det er også anført at «eiendommen overtakes av kjøperen fra idag av og har han å svare samtlige på denne faldende skatter og avgifter for indeværende år». At det også er forholdt i samsvar hermed er ikke bestridt. Det er intet i selve kontrakten som gir uttrykk for at denne skulle etterfølges av skjøte, og noe skjøte er heller ikke blitt utstedt av selgeren som døde i 1940. Kjøpesummen er avgjort ved overtagelse av gjeld og det er i kontrakten heller ikke satt andre betingelser som skulle gjøre det ønskelig for selgeren fortsatt å sitte med eiendomsretten. At John Svorkmo skulle overta eiendommene var besluttet i samråd med de andre sønner som hadde erklært seg enige i at John under de foreliggende forhold burde overta eiendommene. Faren behøvet således ikke å nære noen betenkelighet ved
Side:614
å forbigå den eldste sønn Anders ved salget. Det er nærliggende å anta at selgeren på grunn av sin høye alder heller ikke ønsket å nøle lenger med å få brakt overdragelsen av eiendommene i full orden. Kontrakten ble også tinglyst forholdsvis kort tid etter opprettelsen, nemlig den 4. april 1934. Det er for øvrig heller ikke fremkommet noen opplysninger som kan svekke den antagelse at det virkelig var partens mening å overføre eiendomsretten til eiendommene ved nevnte kontrakt.
Da eiendomsretten til eiendommene ved den nevnte kjøpekontrakt antas overført til John Svorkmo og da denne også antas å ha oppnådd fullt rettsvern ved tinglysingen av kontrakten, er lagmannsretten enig med skifterettens flertall i at preskripsjonsfristen i henhold til odelslovens §9, annet ledd, må begynne å løpe fra tinglysingen av kontrakten den 4. april 1934. Anders Svorkmo vil således forlengst ha tapt sin odelsrett, idet han først har gjort denne gjeldende på skifte etter John Svorkmo i 1949.
Lagmannsretten er for øvrig også enig med skifterettens flertall i at det ikke kan ansees bevist at Anders Svorkmo har forkjøpsrett til eiendommene. En finner etter dette ikke grunn til å komme nærmere inn på spørsmålet om den påståtte forkjøpsrett ville kunne gjøres gjeldende overfor den best odelsberettigede på skifte.
Da saken har frem budt tvil tilkjennes ikke saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagdommer Fagereng, som er kommet til et annet resultat enn flertallet, bemerker:
At det omtvistede dokument er kalt kjøpekontrakt og direkte gir uttrykk for en kontraktsavslutning er ikke avgjørende. Det er ikke noe i veien for at kjøpekontrakt og skjøte inntas i samme dokument. På den annen side innbyr uttrykksmåten til en viss forsiktighet ved fortolkningen. Dokumentet har heller ikke den form som er vanlig i skjøter og inneholder ikke noen av de spesielle klausuler, for eksempel om hjemmelsansvar, som hyppig forekommer ved skjøtning av fast eiendom. Det kan under disse omstendigheter ikke legges avgjørende vekt på uttrykksmåten: «selger herved og overdrager». - Spørsmålet blir om dokumentet likevel gir uttrykk for et ubetinget eiendomserverv til fordel for John Iversen Svorkmo. At eiendommen straks ble overtatt av kjøperen er ikke avgjørende. Dette er ingen uvanlig kontraktsbestemmelse. Et vesentlig moment er det om dokumentet tilstrekkelig klart gir uttrykk for at kjøperens forpliktelser er oppfylt. Uoppgjorte krav fra selgerens side gir ham et nærliggende grunnlag til å utsette selve eiendomsoverdragelsen til et senere skjøte. Kjøpesummen er kr. 6000,00 hvortil kommer kår til selgeren. Det heter om betalingen: «Kjøpesummen avgjøres således: Kjøperen overtar restgjæld i Hypotekbanken kr. 3400,00, gjæld til Orkedal Sparebank kr. 2200,00 samt diverse smågjæld cirk. kr. 400,00.» Dette er ingen helt klar erkjennelse for at mellomværendet mellom partene er endelig oppgjort. Uttrykksmåten utelukker ikke et gjenstående oppgjør. Og det er dokumentets tekst som må bli avgjørende når det er spørsmål om det kan godtas som hjemmelsbrev. De opplysninger som ellers foreligger i saken gir for øvrig ingen særlig veiledning til forståelse av hva som har vært tilsiktet. Sondringen mellom kjøpekontrakt og skjøte
Side:615
er vel innarbeidet, ikke minst blant folk på landet. Jeg nevner i denne forbindelse at dokumentet ble satt opp av Ingebrigt Bakken, en bygdemann som drev med dokumentskrivning. Alt tatt i betraktning er jeg blitt stående ved at dokumentet ikke kan godtas som skjøte og hjemmelsdokument. Er det begrunnet tvil om innholdet får man falle tilbake på dokumentets egen betegnelse. Jeg legger etter dette til grunn at odelspreskripsjon ikke er inntrådt og voterer for at Anders Svorkmos påstand blir tatt til følge. Med hensyn til saksomkostningene er jeg enig med flertallet. - - -