Rt-1953-284

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1953-02-26
Publisert:	Rt-1953-284
Stikkord:	Tvist om odelshevd
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 38/1953
Parter:	Torer Martin Kjus v/verge O.M. Løvlien (høyesterettsadvokat Hans A. Hegje) mot Peter Hekne og Ivar Stenbeck (høyesterettsadvokat Valentin Voss).
Forfatter:	Helgesen, Holmboe, Soelseth, Kruse-Jensen, justitiarius Grette
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821), Odelsfrigjøringsloven (1907) §4, Odelsloven (1821) §2, §2, Skjønnsprosessloven (1917)

Dommer Helgesen: I odelsløsningssak Torer Martin Kjus v/ verge O. M. Løvlien mot Peter Hekne og Ivar Stenbeck avsa Sør-Hedmark herredsrett den 5. mai 1949 dom med denne domsslutning:

«Peter Hekne og Ivar Stenbeck dømmes til å gi Torer Martin Kjus skjøte på g.nr. 2, br.nr. 3 og 27 Lageråen og Lageråen vestre av skyld henholdsvis 3 øre og 24 øre i Romedal og til å fravike eiendommen innen 14 april 1950 mot å tilsvare de på eiendommen hvilende heftelser, pantobligasjon kr. 20 000,00 tgl. 19. desember 1939 og kr. 40 000,00 tgl. 25. januar 1946 til Vangs Sparebank med effektivt beløp tilsammen kr. 50 000,00 og å betale resten av takstsummen kr 62 000,00 med kr. 12 000,00 i kontanter eller forfallen anvisning på Norges Bank godkjent av banken. Saksomkostninger idømmes ikke.»

Side:285

Dommen er avsagt under dissens, idet den ene av domsmennene stemte for at de saksøkte skulle frifinnes.

Peter Hekne og Ivar Stenbeck påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som ved dom av 26. juni 1950 frifant Peter Hekne og Ivar Stenbeck. Saksomkostninger ble heller ikke tilkjent ved lagmannsretten.

Torer Martin Kjus ved verge O. M. Løvlien har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, hvor han har nedlagt denne påstand:

«1. Ankemotpartene dømmes til å utstede skjøte på eiendommene Lageråen, g.nr. 2 br.nr. 3 og Lageråen vestre, g.nr. 2 br.nr. 27 av skyld henholdsvis 3 øre og 24 øre i Romedal og å fravike og ryddiggjøre dem innen 14. april 1953 mot å få utbetalt takstsummen kr. 62 000,00 etter skjønnslovens regler.

2. Ankemotpartene dømmes til å betale til den ankende part saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

3. Ankemotpartene dømmes til å betale til det offentlige saksomkostninger for Høyesterett som om saken ikke var benefisert.

4. Mitt salær som beskikket sakfører for Høyesterett fastsettes av retten.»

Ankemotpartene påstår lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger til alle retter.

Saksforholdet samt de anførsler og rettslige betraktninger partene gjør gjeldende fremgår av de tidligere dommer.

For Høyesterett er det fremlagt en del nye dokumenter, som imidlertid ikke har brakt saken i en annen stilling enn tidligere.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, idet jeg er enig i at den hele eiendom er odelsfri. Dette resultat følger av bestemmelsen i odelslovens §4, første ledds første setning, slik jeg forstår den. Det har vært omtvistet under saken om det er bestemmelsen i første ledds første eller annen setning som kommer til anvendelse på en potetmelfabrikk. Etter de opplysninger som foreligger om størrelsen og driften av det anlegg saken gjelder, antar jeg at anlegget faller inn under første setning i §4, som sier at «odel kan ikke vindes paa Bjergværker, Fabrikker og Manufacturer, med samt den Jord som til sammes Drift er henlagt». Forholdet var da etter min mening klart helt frem til 1918 før br.nr. 13 ble ervervet og tillagt eiendommen. Betydningen av denne ervervelse kommer jeg tilbake til senere.

Den samlede eiendom, slik som den ligger i dag, er oppstått gjennom ervervelse av i alt 5 parseller. Den opprinnelige eiendom g.nr. 2, br.nr. 3 og 4 på tilsammen ca. 2 mål ble kjøpt til anlegg av potetmelfabrikk, som var ferdigbygget i 1899. Fabrikken og dens drift var i og for seg ikke knyttet til et gårdsbruk, men var en helt selvstendig eiendomsgjenstand og bedrift, hvis

Side:286

virksomhet utelukkende var basert på innkjøp av poteter fra andre gårdsbruk. Det kan da ikke være tvilsomt at Kjus etter bestemmelsen i odelslovens §4 første ledds første setning ikke kunne vinne odel på denne eiendom.

I 1913 kjøpte Kjus en parsell b.nr. 8 og i 1918 en parsell br.nr. 12. Om de nærmere omstendigheter ved ervervelsen av disse to parseller viser jeg til den fremstilling som er gitt i lagmannsrettens dom. På bakgrunn av de opplysninger som er gitt om disse to parseller, ser jeg ervervelsen av dem som et ledd i driften av potetmelfabrikken, og jeg finner at den jord som Kjus ervervet på den måte og under de omstendigheter som er anført i lagmannsrettens dom, utvilsomt må henføres til «den jord som til sammes Drift er henlagt». Ser en bort fra ervervelsen av br.nr. 13, som fant sted i 1918 samtidig med kjøpet av br.nr. 12, var situasjonen derfor fortsatt klar etter odelslovens §4. Men spørsmålet blir så hvilken betydning det hadde at parsellen br.nr. 13 på ca. 7 mål ble ervervet i 1918 og tillagt eiendommen. Begynte det som følge av denne ervervelse å løpe en odelshevd omfattende den hele eiendom? Dette spørsmål må etter min mening besvares benektende. Jeg mener at odelslovens §4 første ledds første setning fortsatt stengte for odel på den hele eiendom. Avgjørende er det etter min mening at innkjøpet av dette jordstykke på ca. 7 mål, som ble sammenføyet med de øvrige 4 parseller til et bruksnummer, ikke endret eiendommens og anleggets karakter av fabrikk og fabrikkområde. Jeg understreker i denne forbindelse det som er sagt i lagmannsrettens dom om ervervelsen av denne parsell. Det heter om dette i dommen: «I skylddelingsforretningen vedkommende br.nr. 13 (ca. 7 mål) uttales intet om denne parsells anvendelse. Men i skylddelingsforretningen vedkommende br.nr. 12 er anført at Martin Kjus ønsker og søker om å få sine samtlige 5 parseller sammenslått til ett bruksnr. Skylddelingsmennene var enige om å anbefale andragendet om sammenslutningen, da de sammenslåtte parseller for bruk ville få en meget heldig form, de er sammenhengende og danner samlet et rektangel.» Det som her er fremholdt av lagmannsretten, sammenholdt med at br.nr. 12 i skylddelingsforretningen vedrørende den var angitt å være en fabrikktomt, viser etter min mening at det hele fortsatt beholdt sin karakter av fabrikkområde, og anlegget ble etter sin størrelse ikke på noen måte gjennom denne ervervelse et tilbehør til en jordeiendom. Jeg viser i denne sammenheng til §2 i odelsfrigjøringsloven av 16. juli 1907 nr. 1. Jeg mener at ved tolkningen av odelslovens §4 må det være berettiget å legge lignende synspunkter til grunn som de der er kommet til uttrykk i odelsfrigjøringslovens regler, og at det derfor ikke kan være adgang til å vinne odel på et anlegg av den art som er nevnt i odelslovens §4 første ledds første setning, hvis anlegget - som i vår sak - etter sin beskaffenhet, størrelse eller øvrige forhold ikke kan ansees

Side:287

som et tilbehør til en jordeiendom. Jeg finner støtte for min forståelse av odelslovens §4 i forarbeidene til odelsfrigjøringsloven av 1907. Jeg siterer fra Ot. prp. nr. 14/1906-07 side 9: «Som allerede nævnt opstiller den nugjældende lovs §4 en undtagelse fra adgangen til odelshævd med hensyn til bergverker, fabriker og manufakturer, idet odel ikke skal kunne vindes paa saadanne anlæg med samt den jord, som til sammes drift er henlagt; derimod skal andre anlæg, som kornmøller, sagbrug, teglverker og lignende, ikke være til hinder for, at odel kan vindes paa den jord, hvortil de ligger. Departementet anser det givet, at denne undtagelse fremdeles bør opretholdes. Og man antager, at den tanke, der ligger til grund for sondringen i nævnte bestemmelse, ligeledes bør opretholdes, saaledes at paa den anden side anlæg, som efter sin beskaffenhed og størrelse kun fremtræder som et tilbehør til den eiendom, hvorpaa de ligger, og nærmest maa ansees som en herlighed ved denne, fremdeles bør behandles som en bestanddel af eiendommen og ikke som selvstændige fra odel undtagne gjenstande. Regelen antages midlertid at burde formes paa en noget anden maade, end i loven af 1821 §4 er skeet. Man har derfor i udkastet opstillet som hovedregel, at bergverker, fabriker og andre industrielle anlæg af enhver art med tilliggende jord skal være unddraget fra odelshævd, og fra denne hovedregel gjort en undtagelse for anlæg, navnlig for forædling af jordbrugs- eller skogbrugsprodukter, som efter sin beskaffenhed, størrelse og øvrige forhold maa ansees som et tilbehør til den jordeiendom, hvor anlægget er beliggende. At opstille nogen positiv begrænsning med hensyn til disse sidstnævnte anlægs størrelse - saasom efter antal arbeidere, dagverk eller lignende - har man ikke fundet grund til, da det, som det maa komme an paa, er, om anlægget efter hele sin karakter fremtræder enten som en selvstændig eiendomsgjenstand, eller som en mere eller mindre underordnet bestanddel af vedkommende eiendom. Afgjørelsen af, om anlægget har den ene eller den anden karakter, er antaget at burde ske ved skjøn, og man har troet at burde foreslaa aabnet adgang til at erhverve saadan afgjørelse ogsaa udenfor tilfælde af løsningssøgsmål.» Og videre siterer jeg fra samme proposisjon side 11: «Departementet finder, som allerede antydet, at burde give forslagets tanke sin tilslutning. Man har derfor foreslaaet adgangen til odelsløsning udelukket med hensyn til industrielle anlæg med tilhørende grund (derunder selvfølgelig ogsaa vandfald) og tilhørende rettigheder, alt i samme omfang, hvori disse eiendomme efter det før anførte, skal være undtagne fra odelshævd. Herimod kan formentlig ingen betænkelighed hentes fra hensynet til odelsrettens natur. Tvertom maa det ansees bedst stemmende med denne, at eiendomme, som i virkeligheden har tabt sin karakter af almindelig landeiendom, allerede fra det tidspunkt af, da dette sker, helt undtages fra odelsret.»

Side:288

Unntagelsen fra adgang til odelshevd ble tatt inn i §1, siste ledd, i departementets lovutkast og ble formet slik: «Paa de eiendomme, som ifølge denne lovs 3dje afsnit er undtagne fra odelsløsning, kan ikke vindes odelshævd.» Jeg antar at denne form ikke var ment å innebære noen endring i realiteten i de reglene man hadde i odelslovens §4 første ledd. Behandlingen av lovforslaget resulterte imidlertid ikke i utferdigelse av en ny lov om odelsrett og åsetesrett. Man beholdt odelsloven av 1821 med dens regel i §4, men ved siden av den fikk man de særskilte regler i odelsfrigjøringsloven av 1907. I den forbindelse siterer jeg fra Innst. O X, 1906/07 side 9 spalte 1: «Derimod finder den hele komite, at der er krav paa forandring i lighed med det, som indeholdes i 3dje afsnit i propositionen, og som angaar odelsfri grund til industrielle anlæg m.v. - - - Forslaget indeholder kun en fuldkommengjørelse af bestemmelsen i §4 i odelsloven av 1821.»

Disse sitater fra forarbeidene til loven av 1907 viser at det var lovgivernes mening at bestemmelsene i odelsfrigjøringsloven om å unndra visse eiendommer fra odelsløsning skulle samsvare med bestemmelsene i odelslovens §4 om unntak av enkelte slags eiendommer fra odelshevd. Ved tolkningen av odelslovens §4 bygger jeg derfor på denne tilsiktede parallellitet i reglene.

Jeg tilføyer til slutt at det i den foreliggende løsningssak dreier seg om løsning av den hele eiendom, og ikke om noen del av denne. Om den parsell på ca. 7 mål som ble innkjøpt i 1918 og fikk br.nr. 13, overhodet kunne være gjenstand for odelshevd, foreligger således ikke til avgjørelse. Det er derfor unødvendig for meg å ta standpunkt til dette spørsmål, slik som lagmannsretten har gjort.

Det blir etter dette mitt resultat at lagmannsrettens dom stadfestes. Jeg finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Holmboe: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Soelseth, Kruse-Jensen og justitiarius Grette: Likeså.

Av lagmannsrettens dom (lagmann Reidar Aasgaard, lagdommer K. Strømsted, skifteforvalter Kristen Urdal med domsmenn J. P. Elton og Johs. Thomassen):

- - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som det dissenterende

Side:289

medlem av herredsretten. Lagmannsretten tar sitt utgangspunkt i at en del av eiendommen, det opprinnelige g.nr. 2 br.nr. 3 og 4 (ca. 2 mål) av odelspretendentens bestefar, Martin Kjus, i 1898 ble kjøpt til anlegg av en potetmelfabrikk som sto ferdig i 1899. Martin Kjus var opprinnelig kjøpmann, men drev den gang sammen med sin svoger eiendommen Søndre Remmen (300 mål innmark) i Stange hvor han bodde. Den gang eksisterte det ikke noen annen potetmelfabrikk i landet. Fabrikkbygningen dekker et areal av ca. 300 m2, og der ble også oppført et lagerhus, anslagsvis ca. 100 m2. Fabrikken ble noe modernisert i 1936 med en omkostning på ca. kr. 30 000,00, og under åstedsbefaringen fortonet den seg som en alminnelig fabrikk. Det blir nå i en del av fabrikken produsert iskrem og en annen del av fabrikken er opptatt av et verksted for elektrisk sveisning og bilreparasjoner. Noen plass til utvidelse på den opprinnelig innkjøpte tomt (g.nr. 2 br.nr. 3 og 4) kunne retten ikke finne at det var, iallfall ikke til utvidelse av noen betydning.

I de første 20 år gikk fabrikken godt og i 1912/13 ble Søndre Remmen solgt og Martin Kjus flyttet til Romedal, idet han i 1913 kjøpte en eiendom som fikk bruksnr. 8, Vestgaard (henved 2 mål) i nærheten av fabrikken, men atskilt fra denne ved et jorde. Vestgaard var bebygget med et større våningshus, som er blitt påbygget senere og som ved åstedsbefaringen viste seg å være et ganske stort hus med ca. 140 m2 grunnflate i 2 etasjer. På eiendommen fantes det ikke uthus til jordbruk da Kjus kjøpte den. En låve som tidligere hadde stått på eiendommen, ble av selgeren solgt særskilt til nedrivning. Den til Vestgaard hørende jord må etter størrelsen nærmest karakteriseres som en have. På Vestgaard ble der i 1914/15 bygget et meget lite fjøs til 2 kuer, (rommet er på 3 1/2 X 4 m2), og et grisehus. Helt til ut i 20-årene hadde Kjus ingen ku, men gris og høns, og potetmelfabrikkens avfall kunne praktisk utnyttes til foring av disse dyr. I 1936 ble det i forbindelse med fjøset og grisebingen bygget en liten låve. Inntil da ble jordens avkastning oppbevart i fabrikkens lagerbygning. Stillingen i 1918 var altså den at Martin Kjus, Romedal eiet 3 parseller, br.nr. 3, 4 og 8 av g.nr. 2 i Romedal. På br.nr. 3 og 4 sto fabrikkbygningen med lagerbygning og på br.nr. 8 sto hans bolig. Det er innrømmet av ankemotparten at disse parseller før 1918 ikke var underkastet odel. I 1918 kjøpte imidlertid Martin Kjus 2 nye parseller, som fikk br.nr. 12 og 13. Skylddelingsforretningen over begge parseller ble avholdt samtidig den 4. mars 1918. Br.nr. 12 ble utskilt av g.nr. 2 br.nr. 1, br.nr. 13 av g.nr. 2 br.nr. 2. Skjøte på eiendommen til Martin Kjus er datert henholdsvis 26. april og 13. mars 1918. I skylddelingsforretningen vedkommende br.nr. 12 er det anført at br.nr. 12 (ca. 2 mål) er intet jordbruk, men en fabrikktomt, og skylddelingsmennene fant det godtgjort at br.nr. 12 var bestemt til industrielt anlegg. I skylddelingsforretningen vedkommende br.nr. 13 (ca. 7 mål) uttales intet om denne parsells anvendelse. Men i skylddelingsforretningen vedkommende br.nr. 12 er anført at Martin Kjus ønsker og søker om å få sine samtlige 5 parseller sammenslått til ett bruksnr. Skylddelingsmennene var enige om å anbefale andragendet om sammenslutningen, da de sammenslåtte parseller for bruk ville få

Side:290

en meget heldig form, de er sammenhengende og danner samlet et rektangel. Disse 5 parseller ble da slått sammen og fikk br.nr. 3, (som i 1947 ble delt i br.nr. 3 og 27). Spørsmålet blir da om Martin Kjus i 1918 kan begynne å hevde odelsrett på den samlede eiendom (eventuelt en del av denne). Martin Kjus døde i 1934, men eiendommen overtokes da av sønnen Jakob Kjus, som eiet den til han i 1946 solgte den til sin store kreditor, Vangs Sparebank, som han da skyldte ca. 100 000 kroner, sikret ved pant i eiendommen med maskiner etc. Lagmannsretten er kommet til det resultat at den hele eiendom er odelsfri.

Under henvisning til foranstående oversikt over eiendommens ervervelse finner retten dette ikke tvilsomt når det gjelder den del av eiendommen som omfatter de opprinnelige br.nr. 3, 4, 8 og 12. Hva br.nr. 13 angår er det, som nevnt, ikke ved skylddelingen opplyst noe om hensikten med kjøpet, men retten utelukker ikke muligheten av at hensikten var å drive litt jordbruk ved siden av fabrikkdriften, noe som også delvis er gjort. Retten finner imidlertid at avkastningen av jordbruket har bidratt så uvesentlig til familien Kjus underhold at den ikke antar at den dyrkbare jord det her gjelder er odelsrett undergitt. Karakteristisk er i så henseende at jorden 1 år før den siste krigen og flere år under krigen ble bortforpaktet mot en forpaktningsavgift av kr. 100,00 pr år. Retten henviser for øvrig i denne forbindelse til h.r.dom i Rt-1948-359. Det er således etter rettens mening ikke tvilsomt at det er fabrikkdriften som har vært Martin og Jakob Kjus virkelige næring. At fabrikkdriften som i de første 20 år gikk godt, deretter ga et meget vekslende utbytte, under tiden mindre eller større underskudd, har ingen betydning for avgjørelsen i denne sak. En fabrikks lønnsomhet vil i høy grad bero på eierens faglige innsikt, forretningsdyktighet og forutseenhet. Det er uimotsagt opplyst av de ankende parter om en annen potetmelfabrikks lønnsomhet at andeler i fabrikken pålydende 20 kroner selges for 1500 kroner. Belåningen av eiendommen viser også at både Jakob Kjus og Vangs Sparebank har lagt til grunn at det her dreiet seg om en fabrikkeiendom.

Lagmannsretten finner for øvrig at det jordareal, som ble ervervet i 1918 (sammen med jorden på de tidligere ervervede 3 parseller) under hensyn også til fremtidig utvidelse av fabrikken må skjønnes å burde være forenet med anlegget, herunder innbefattet grunn til boliger for tjenestemenn og arbeidere (lov av 1907 §1 nr. 1).

Det er riktignok av ankemotparten hevdet at det i denne henseende må sees hen til det utvidelsesbehov fabrikken hadde som potetmelfabrikk. Så vidt skjønnes må det imidlertid nå sees hen til det behov for utvidelse som er til stede ved den bruk de ankende parter gjør av fabrikken. Etter åstedsbefaringen har retten fått det inntrykk at fabrikken må ha utvidelsesmuligheter, bl.a. under hensyntagen til at det kan bli nødvendig å skaffe boligtomter og slike utvidelsesmuligheter har fabrikken bare på det tidligere br.nr. 13. - - -