Rt-1953-601
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1953-05-15 |
| Publisert: | Rt-1953-601 |
| Stikkord: | Innløsning av bygning |
| Sammendrag: | Dissens: 3-2 |
| Saksgang: | L.nr. 68/1953 |
| Parter: | Staten v/Forsvarsdepartementet (regjeringsadvokat Henning Bødtker v/høyesterettsadvokat Hans M. Michelsen) mot Astrid Pedersen (overrettssakfører Hans Holmboe - til prøve). |
| Forfatter: | Helgesen, Gundersen, Soelseth, Mindretall: Holmboe, Robberstad |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §105, §97, Skjønnsprosessloven (1917) |
Dommer Helgesen: Den 10. mars 1948 fikk fru Astrid Pedersen skjøte på eiendommen St. Olavsgate 65 i Harstad, som er et hus på tomt festet av Staten ved Forsvarsdepartementet. Kjøpesummen var kr. 26 000,00, som svarte til lovlig pristakst på eiendommen. Mellom henne og Forsvarsdepartementet oppsto det tvist om Statens rett til å innløse eiendommen i henhold til følgende klausul i den opprinnelige festekontrakt på tomten: «Staten forbeholder seg rett til når som helst at innløse bygningen etter takst. I tilfelle av salg blir bygningen først at tilbyde militæretaten. Bortleie kan kun skje med militæretatens samtykke. Dette gjelder både for utleie av hele huset og for utleie av enkelte værelser, samt for fremleie av tomten eller noen del av den.» I tvisten avsa Trondenes herredsrett dom den 18. november 1949 med denne domsslutning:
«Forsvarsdepartementet kjennes berettiget til å innløse eiendommen St. Olavs gate 65 i Harstad i henhold til festekontrakt dat. 5. september, tinglyst 17. desember 1918, for et erstatningsbeløp som fastsettes ved rettslig skjønn etter bestemmelsene i lov av 1. juni 1917 nr. 1 og foretas på saksøkerens bekostning.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Side:602
Dommen ble ikke påanket, og Forsvarsdepartementet begjærte skjønn til fastsettelse av innløsningssummen. Under skjønnet var det tvist om de forutsetninger som skjønnsretten skulle legge til grunn ved takseringen av eiendommen. Skjønnsretten kom til det resultat «at når det står i kontrakten at staten kan innløse eiendommen etter takst så vil dette si at leieren skal ha full erstatning i overensstemmelse med Grunnlovens §105, det vil igjen si at saksøkte kan kreve erstatning for det tap og den ulempe som innløsningen av eiendommen vil påføre nettopp henne.» Retten mente at man måtte legge til grunn for skjønnet «at saksøkte er nødt til å bygge for å skaffe seg tilsvarende hus» og anvendte ved utmålingen av «erstatningen» prinsippene i §26, 3. avsnitt b i prisforskriftene for faste eiendommer, fastsatt ved kgl. res. av 19. desember 1947. Den 7. juni 1950 ble skjønnet avhjemlet med denne slutning:
«Den erstatning som Forsvarsdepartementet skal betale Astrid Pedersen, Harstad, for innløsning av eiendommen St. Olavsgt. 65 i Harstad, settes til 42 000 kroner.
I saksomkostninger tilkjennes hun hos Forsvarsdepartementet 200 kroner.»
Forsvarsdepartementet begjærte overskjønn, og dette ble avhjemlet den 8. mai 1951. Det hadde slik slutning:
«Den innløsningssum som Staten v/ Forsvarsdepartementet skal betale Astrid Pedersen, Harstad, for innløsning av eiendommen St. Olavsgt. 65 i Harstad, settes til kr. 42 000,00.
Staten v/Finansdepartementet betaler saksomkostninger til Astrid Pedersen med kr. 500,00.»
Overskjønnet bygget i alt vesentlig på de samme rettslige forutsetninger som underskjønnet. I overskjønnet var det dissens med hensyn til de prinsipper som skjønnet skulle bygges på, idet rettens formann hadde en annen oppfatning enn overskjønnets flertall når det gjaldt forståelsen av den omtvistede innløsningsklausul, og ut fra sin oppfatning av klausulen mente han at innløsningssummen måtte fastsettes på grunnlag av lovlig gangbar omsetningsverdi.
Staten ved Forsvarsdepartementet har påanket overskjønnet til Høyesterett. Staten hevder at overskjønnet har tatt feil når det har lagt til grunn ekspropriasjonssynspunktet ved takseringen, og at en riktig tolkning av innløsningsklausulen må føre til at det er omsetningsverdien som må være bestemmende for taksten på eiendommen.
Staten v/regjeringsadvokaten har nedlagt slik påstand:
«Trondenes herredsretts overskjønn av 8. mai 1951 oppheves og hjemvises til ny behandling.
Det kgl. Forsvarsdepartementet tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett hos Astrid Pedersen.»
Astrid Pedersen har påstått:
«1. Trondenes herredsretts overskjønn avsagt 7. mai 1951 stadfestes.
Side:603
2. Forsvarsdepartementet dømmes til å betale Astrid Pedersen sakens omkostninger for Høyesterett.
Hun hevder i alt vesentlig de samme rettslige synspunkter som er gjort gjeldende og lagt til grunn i underskjønnet og av overskjønnets flertall.
Saksforholdet fremgår av grunnene til under- og overskjønnet sammenholdt med den fremstilling som er gitt i herredsrettens upåankede dom av 18. november 1949.
For Høyesterett er fremlagt en rekke nye dokumenter hvorav jeg nevner de festekontrakter Staten har inngått med de forskjellige festere av tomter, som er utskilt fra samme hovedeiendom som St. Olavsgate 65. Det nye bevisstoff har etter min mening ikke brakt saken i noen annen stilling enn tidligere.
Med hensyn til de rettslige forutsetninger som skjønnet skal bygge på, er jeg kommet til samme resultat som formannen i overskjønnet, og jeg kan i alt vesentlig tiltre den begrunnelse han har gitt. Prisbestemmelsene for faste eiendommer kan ikke få direkte anvendelse, men jeg finner at det her dreier seg om en form for omsetning som i det foreliggende tilfelle ligger meget nær opp til et vanlig kjøp, der partene i kontrakten ikke har fastsatt kjøpesummen, men isteden har avtalt at denne skal bestemmes ved takst. Det som skiller forholdet fra et ordinært kjøp er kun at det er uvisst om og når overtagelsen av eiendommen vil finne sted, idet dette er betinget av at Staten fremsetter krav om innløsning. Etter mitt syn på karakteren av klausulen kan jeg da ikke finne at Astrid Pedersen med hjemmel i denne har noe krav utover en innløsningssum, hvis størrelse er betinget av eiendommens omsetningsverdi. I denne forbindelse fremhever jeg spesielt at jeg er enig med overskjønnets formann i at benyttelsen av innløsningsretten ikke kan sees som en ekspropriasjon eller kan likestilles med en ekspropriasjon. Grunnlovens §105 er derfor overhodet ikke anvendelig i det foreliggende tilfelle. At Staten opptrer som part i et kontraktsforhold av privatrettslig karakter, kan ikke medføre at ekspropnasjonsrettslige synspunkter skal legges til grunn for den rettslige bedømmelse av forholdet.
Jeg er altså enig med overskjønnets formann i hans tolkning av klausulen og at innløsningssummen må fastsettes på grunnlag av lovlig gangbar omsetningsverdi. Som påpekt av overskjønnets formann vil da en pristakst, som er avgitt etter særforskriftene for faste eiendommer, bare ha veiledende betydning. Dette skyldes at forholdet som nevnt ikke direkte faller inn under de nevnte særforskrifter, som på sitt område har bestemte regler for hvorledes takseringen skal foregå. Mitt standpunkt i saken harmonerer med prinsippene for prisfastsetting i de alminnelige prisforskrifter av 11. november 1949 jfr. §10, jfr. §41 første og annet ledd og §40 nr. 1 og 2. Etter §10 i disse forskrifter kan det ikke tas høyere pris for
Side:604
ting eller ytelse enn det var lovlig adgang til å regne pr. 17. september 1949, det vil for faste eiendommers vedkommende fremdeles si prisforholdene i tidsrommet 1. januar-8. april 1940, men i den foreliggende sak da med de lempninger som er en følge av at prisbestemmelsene for faste eiendommer i praksis er tolket med en viss rommelighet. Herom viser jeg til uttalelsene av førstvoterende i plenumsdommen i Rt-1951-87. At der ved taksten tas hensyn til at der siden 1940 har funnet sted en viss stigning i eiendomsprisene, vil med andre ord etter min mening ikke komme i strid med de alminnelige prisforskrifter. Som jeg har sagt før, faller forholdet utenfor særreglene for fast eiendom.
Jeg tiltrer som allerede nevnt foran for øvrig i alt vesentlig rettsformannens uttalelser i overskjønnet om de forutsetninger skjønnet må bygge på, derunder også de bemerkninger som har adresse til Grunnlovens §97.
Mitt resultat leder til at overskjønnet må oppheves.
Saksomkostninger for Høyesterett finner jeg etter omstendighetene ikke bør tilkjennes.
Jeg stemmer for denne
dom:
Overskjønnet oppheves. Saken hjemvises til ny behandling av overskjønnsretten.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Dommer Holmboe: Jeg er enig i at det her ikke foreligger ekspropriasjon og at Grunnlovens §105 derfor ikke får direkte anvendelse. Det er festekontraktens innløsningsklausul som er avgjørende. Men jeg mener - i motsetning til førstvoterende - at når Staten i et festeforhold på 82 år, med plikt for festeren til å oppføre våningshus, «forbeholder seg rett til når som helst å innløse bygningen etter takst», så må den fornuftige og rimelige mening hermed være at innløsningssummen skal tilsvare husets verdi for eieren ved innløsningen. Hvorledes man skal komme frem til denne verdi, vil avhenge av forholdene i det konkrete tilfelle. I den foreliggende sak har skjønnsretten og overskjønnsretten lagt til grunn at ankemotparten var nødt til å bygge for å skaffe seg tilsvarende hus, og at innløsningssummen måtte fastsettes på grunnlag herav. Jeg kan ikke finne at den herved har begått noen feil. Jeg bemerker at det ved skjønnet riktig er tatt hensyn til at et nybygd hus vil være bedre enn det gamle.
Underskjønnet har også gitt ankemotparten erstatning for ulempe, flytningsutgifter. Dette ligger etter min mening utenfor den nevnte bestemmelse i festekontrakten. Overskjønnet har, uten spesielt å nevne ulempeerstatning, erklært seg «enig i de skjønnsforutsetninger som underskjønnet har lagt til
Side:605
grunn», og jeg må da anta at det også har tatt hensyn til ulempe. Da dette er en feil, stemmer jeg for førstvoterendes konklusjon.
Jeg tilføyer at det ved fastsettelsen av gjenanskaffelsesverdien for huset selvsagt bare kan regnes med lovlige byggeomkostninger.
Domar Robberstad: Eg er einig med domar Holmboe.
Dommer Gundersen: Jeg er enig med dommerne Helgesen og Holmboe i at overskjønnet må oppheves. Med hensyn til begrunnelsen og når det gjelder spørsmålet om hvilke forutsetninger et nytt skjønn må bygge på, er jeg i det vesentlige enig med førstvoterende. Uten at det er nødvendig for å begrunne mitt resultat vil jeg føye til et par ord om de konkrete forhold i saken.
Astrid Pedersen kjøpte eiendommen i mars 1948 og kjøpesummen ble fastsatt og måtte fastsettes ved vanlig pristakst. Hun visste på forhånd at det var tatt skritt til å få huset innløst og ble både før og etter kjøpet holdt løpende underrettet om sakens behandling i den militære administrasjon. Og i juli 1948 ble så innløsning krevet. At hun da på denne bakgrunn og etter å ha eid huset i 4 måneder, skulle ha krav på noe annet og vesentlig mer enn omsetningsverdien, nemlig en erstatning stor nok til at hun kunne bygge seg et tilsvarende hus, synes iallfall ikke å kunne bygges på noen betraktning om hva som er rimelig og billig i forholdet mellom Staten og henne. Men det jeg her har pekt på, har som sagt ikke vært avgjørende for mitt resultat. Når jeg som førstvoterende mener at Astrid Pedersen må gi fra seg huset igjen på det samme grunnlag som hun kjøpte det, det vil si lovlig omsetningsverdi fastsatt ved takst, så begrunner jeg dette på samme måte som førstvoterende har gjort det.
Dommer Soelseth: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende og tiltrer dommer Gundersens bemerkninger.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.
Av overskjønnet (sorenskriver Trygve Bendiksby som settedommer med skjønnsmenn Karl Knutsen, Johan Bakkeli, H. Haukebø. Ole Hansen, Bjarne Lind og Rolf Framnes):
- - -
Rettens formann er ikke enig i de skjønnsforutsetninger som flertallet legger til grunn og bemerker herom:
Innløsningsretten har sin hjemmel i følgende bestemmelse i festekontrakten:
«Staten forbeholder seg rett til når som helst å innløse bygningen etter takst.»
Denne bestemmelse er ved tinglysingen av festekontrakten blitt
Side:606
bindende for enhver senere eier av eiendommen - også saksøkte - på samme måte og i samme utstrekning som den var bindende for den opprinnelige fester. Til overflod er det erkjent at saksøkte positivt kjente bestemmelsen i festekontrakten, samt at Staten hadde bebudet å ville bruke innløsningsretten overfor henne. Når Staten innløser eiendommen bruker den bare sin rett etter festekontrakten. Det foregår ikke derved noen ekspropriasjon eller noe som kan sidestilles med en ekspropriasjon. Dersom Staten hadde tatt huset fra saksøkte uten hjemmel i et forbehold om innløsning ville hun ha vært beskyttet av Grunnlovens §105.
Det er enighet mellom partene om at det er festekontrakten som danner hjemmelen for innløsningsretten. Festekontrakten bestemmer bare at innløsningen skal skje «etter takst», men det er ikke sagt noe om hvilket grunnlag taksten skal bygges på. Dette må finnes ved en fortolkning av kontrakten. Den naturlige forståelse, når ikke noe annet er sagt, og forholdene på kontraktstiden tatt i betraktning, synes å være at taksten skal fastsette vanlig omsetningsverdi (verdien i handel og vandel). Det synes ikke å være grunnlag for å innfortolke i kontrakten at eieren skal ha full erstatning for alt sitt individuelle tap ved å måtte fravike eiendommen. Dersom kontrakten hadde det ovenfor angitte innhold i 1918, må den ha det samme innhold i dag. At omsetningsverdien i dag er påvirket og bestemt av prisforskriftene kan for så vidt ikke gjøre noe fra eller til. Dette innebærer ikke at prisforskriftene kommer til å få en grunnlovstridig tilbakevirkning overfor saksøkte. Hun kan for så vidt ikke stå i noen annen stilling enn enhver annen eier av fast eiendom som alle er bundet av prisforskriftene. Saksøkte kjøpte selv eiendommen på grunnlag av pristakst, og selv om det ikke har noen betydning for resultatet nevnes at de någjeldende prisforskrifter var trådt i kraft da saksøkte kjøpte eiendommen. Det kan også av denne grunn ikke sies å ha tilbakevirkning i forhold til henne.
Rettens formann kan heller ikke finne at dette resultat virker urimelig i forhold til saksøkte. Hun hadde, som enhver annen kjøper av eiendommen anledning og oppfordring til å vurdere risikoen for innløsning. Dessuten kjente hun positivt til at innløsning var bebudet.
Etter det som er anført kommer rettens formann til det resultat at innløsningssummen må fastsettes på grunnlag av lovlig gangbar omsetningsverdi. For fullstendighets skyld tilføyes at den i sin tid avholdte pristakst ikke er bindende for skjønnet. Den er for øvrig etter prisforskriftene for gammel. Under enhver omstendighet skal innløsningssummen fastsettes ved skjønn etter skjønnsloven og en pristakst vil bare ha veiledende betydning. - - -
Side:607