Rt-1951-87

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1951-01-30
Publisert:	Rt-1951-87
Stikkord:	Plenumssak
Sammendrag:	Dissens: 9-5
Saksgang:	L.nr. 11/1951
Parter:	Solveig Opdahl m.fl. (overrettssakfører Rolf Langlo - til prøve) mot Bergen kommune (høyesterettsadvokat Hans Sevaldson).
Forfatter:	Nygaard, Grette, Wold, Thrap, Bahr, Gaarder, Schei, Eckhoff, Helgesen, Mindretall: Soelseth, Berger, Kruse-Jensen, Stenersen, Stang
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §384, Plenumsloven (1926) §3, §4

Dommer Nygaard: I henhold til bestemmelsene i kapitel I i forordning av 16. juli 1941 om gjenreisningsarbeidet i de krigsramte områder fikk Bergen kommune den 20. mars 1945 tillatelse til ekspropriasjon og tomtefordeling innen et nærmere avgrenset område av Nordneshalvøen. Dette område var blitt skadet ved forskjellige krigsbegivenheter, særlig ved eksplosjonsulykken på Vågen den 20. april 1944. For Bergen skjønnskommisjon for bygningssaker ble det deretter av Bergen kommune påstevnet forsøksekspropriasjonstakster mot en rekke eiere av bebygget og ubebygget grunn innenfor dette område. Den 20. desember 1946 ble skjønnet avhjemlet for de takstnumre som gjaldt strøket nordenfor Nykirkealmenningen, i alt 327 takstnumre. Denne del av skjønnet er påanket til Høyesterett av eierne av 145 takstnumre. Med partenes samtykke er ankeforhandlingen for Høyesterett delt slik at det nå bare foreligger til avgjørelse anker fra eierne av 8 takstnumre, nemlig nr. 125-127 (Logemannsgården nr. 1, 2 og 4), nr. 129 (Strandgaten nr. 109), nr. 299 (Nagelgaten nr. 20) og nr. 473-475 (Nordnesgaten nr. 23, 25 og 27).

Ankene gjelder lovanvendelsen, idet det gjøres gjeldende at skjønnskommisjonen uriktig må antas å ha gått ut fra at prisbestemmelsene av 8. oktober 1940 direkte måtte legges til grunn når erstatningenes størrelse avhenger av eiendommenes omsetningsverdi. De ankende parter mener at de erstatninger som er fastsatt på denne måten ikke gir dem full erstatning for omsetningsverdien. Det fremheves også at «en eier har betydelig interesse i å beholde sin eiendom utover den verdi eiendommen kan utbringe ved salg til lovlig pris i dag.»

Subsidiært har eieren av takstnummer 473-475 gjort gjeldende at erstatningene for disse eiendommer ikke kan settes lavere enn de beløp som eiendommene på lovlig måte etter 8. april 1940 har vært omsatt for. Eieren av takstnummer 125, 126, 127 og 129 har subsidiært gjort gjeldende at erstatningene for disse eiendommer ikke

Side:88

kan settes lavere enn til de beløp som de ved lovlig pristakst den 9. april 1946 ble verdsatt til.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

«1. At Bergens skjønnskommisjons skjønn av 20. desember 1946 oppheves for så vidt angår takst nr. 299, 473, 474, 475, 125, 126, 127 og 129.

2. At de ankende parter tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Ankemotparten har nedlagt påstand om at skjønnet stadfestes for så vidt angår de nevnte takstnumre og at kommunen tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

Ved Høyesteretts beslutning av 24. oktober 1950 ble saken i sin helhet henvist til avgjørelse av den samlede Høyesterett i henhold til lov av 25. juni 1926 §4, 1, jfr. §3.

Om saksforholdet viser jeg til skjønnet.

Jeg er kommet til at ankene mot skjønnet ikke kan føre frem.

Jeg nevner først at det i den foreliggende sak er på det rene at eiendommenes omsetningsverdi er høyere enn bruksverdien for eierne. Det fremgår av skjønnsgrunnene at i de tilfelle hvor bruksverdien for eierne har vært større enn omsetningsverdien har skjønnskommisjonen lagt bruksverdien til grunn «uten å føle seg bundet av bestemmelsene i §1, §2, §3 Prisdirektoratets kunngjøring» av 8. oktober 1940. Heller ikke er det i denne sak spørsmål om å fastsette erstatning for det særlige tap som eierne måtte lide ved at de som følge av ekspropriasjonen må skaffe seg annen og dyrere eiendom. Endelig fremhever jeg at det ikke vedkommende noen av de eiendommer som omfattes av anken foreligger slike faktiske forhold som er nevnt i §2, §3 prisbestemmelsene av 1940. Erstatningene er ikke i noe tilfelle fastsatt etter disse bestemmelser, og det er unødvendig i denne sak å avgjøre hvorledes forholdet i så fall rettslig ville bli å bedømme.

Om de grunnsetninger som skjønnet bygger på, uttaler skjønnskommisjonen bl.a.:

«Etter Grunnlovens §105 skal det ytes eieren full erstatning for den eiendom som eksproprieres. Det har i denne forbindelse vært diskutert i saken, om han vil få full erstatning, hvis erstatningen fastsettes overensstemmende med forskriftene i Prisdirektoratets kunngjøring av 8. oktober 1940 §4, hvoretter bestemmelsene i kunngjøringens §1, §2, §3 skal gjelde tilsvarende ved ekspropriasjon med omsyn til verdsettelsen av eiendommen. Disse bestemmelser går i hovedtrekkene ut på, at prisen for grunneiendom og likeså for bygning, som er fullført før 9. april 1940, ikke må settes høyere enn det er rimelig bedømt etter prisforholdene i tidsrommet 1. januar -8. april 1940 - eventuelt ikke høyere enn hva eiendommen har vært omsatt for i dette tidsrom - dog med tillegg for eventuelle forbedringer e.l., og videre, at det for bygning som er fullført etter 8. april 1940 kan regnes slik pris, som er nødvendig for å gi dekning for byggeomkostningene.

Side:89

Skjønnskommisjonen finner, at for så vidt erstatningen blir å fastsette på grunnlag av omsetningsverdien, så må det være avgjørende, at en fast eiendom i dag ikke kan omsettes til en høyere pris, enn hvad der er tillatt etter bestemmelsene i §1, §2, §3 Prisdirektoratets forannevnte kunngjøring. Disse bestemmelser må da også legges til grunn for utmålingen av ekspropriasjonserstatningen, når erstatningens størrelse vil avhenge av eiendommens omsetningsverdi. Eieren vil herved få full erstatning overensstemmende med Grunnlovens §105.»

Som nevnt av skjønnskommisjonen, var det i §4 i prisbestemmelsene for faste eiendommer av 8. oktober 1940 bestemt at reglene i §1, §2, §3 skulle gjelde tilsvarende ved ekspropriasjon «med omsyn til verdsettelsen av eiendommen». De ankende parter hevder at de ikke får full erstatning dersom man bygger på prisnivået for faste eiendommer i tiden 1. januar-8. april 1940.

Til dette skal jeg bemerke:

Uten hensyn til hva som har vært hensikten med §1 i prisbestemmelsene av 8. oktober 1940 finner jeg å måtte legge til grunn at det etter 1. januar-8. april 1940 på grunnlag av offentlige pristakster har funnet sted en viss stigning i prisene for faste eiendommer. Også Prisdirektoratet har vært oppmerksom på dette forhold. I Pristidende nr. 1 for 1948 28 er gjengitt følgende uttalelse fra Prisdirektoratet: «Til tross for at prisbestemmelsene låser eiendomsprisene fast til nivået før okkupasjonen, er prisene steget betydelig, særlig prisene for jordbrukseiendommer. Det dårlige resultat skyldes nok for en del at kontrollen med de fastsatte takster har sviktet, men en av grunnene ligger også visselig i at prisnemndene har fastsatt høyere takster enn i samsvar med prisbestemmelsene.» At det er foregått en stigning i eiendomsprisene på grunnlag av offentlige pristakster, har også Høyesterett forutsatt i flere saker om odelstakster. Jeg viser her særlig til høyesterettsdom i Rt-1947-399 (Haavedommen), jfr. også Rt-1948-258, og Rt-1949-208. Også i andre høyesterettsavgjørelser er det samme synspunkt kommet frem, jfr. bl.a. kjennelse i Rt-1950-622. I disse saker har man således gått ut fra at det siden 1940 har funnet sted en viss stigning i eiendomsprisene, et forhold som rettspraksis for så vidt har tolerert. Men pristakstene er dog hele tiden avgitt på grunnlag av prisbestemmelsene selv om disse - som nevnt - faktisk er blitt håndhevet med en viss rommelighet. Det er ikke klart i hvilken grad prisene er steget i forhold til prisnivået fra 1940, men det er ikke nødvendig for meg å gå nærmere inn på dette forhold. Heller ikke er det nødvendig for meg å ta standpunkt til om denne prisutvikling er skjedd på tross av eller i samsvar med prisbestemmelsene av 1940. Avgjørende for meg er at en ekspropriat - i tilfelle hvor erstatningen er avhengig av omsetningsverdien - bare får full erstatning etter Grunnlovens §105 når eiendommen verdsettes i samsvar med prisnivået på ekspropriasjonstiden slik som det har dannet seg på grunnlag av prismyndighetenes takster.

Når det gjelder det foreliggende skjønn, finner jeg etter det som

Side:90

er opplyst for Høyesterett - å måtte gå ut fra at det på grunnlag av offentlige pristakster i tiden fra april 1940 til skjønnet ble avhjemlet, hadde funnet sted en viss stigning i prisene for faste eiendommer også i Bergen. Jeg kan imidlertid ikke i skjønnsgrunnene finne holdepunkt for å anta at skjønnskommisjonen ikke har tatt dette forhold i betraktning. Ganske visst sies det ikke uttrykkelig, men skjønnskommisjonen hadde ikke noen særlig oppfordring til å nevne noe om en slik grunnsetning for skjønnet fordi dette spørsmål ikke var nevnt under prosedyren for kommisjonen. De generelle uttalelser i skjønnsgrunnene om at «en fast eiendom i dag ikke kan omsettes til en høyere pris enn hva der er tillatt etter bestemmelsene i §1, §2, §3 Prisdirektoratets forannevnte kunngjøring», og at «disse bestemmelser må da også legges til grunn», kan etter min mening ikke sees som noe uttrykk for at kommisjonen har ansett seg bundet til prisnivået i tiden 1. januar-8. april 1940 og dermed avskåret fra å ta hensyn til den prisstigning som senere med prismyndighetenes godkjenning hadde funnet sted. At skjønnskommisjonen i enkelte tilfelle har satt erstatningene lavere enn de beløp som ved prisnemndstakst var godtatt som høyeste lovlige pris, kan jeg heller ikke se som noe uttrykk for at kommisjonen på dette punkt har bygget på noen uriktig rettslig forutsetning. Jeg finner det ikke betenkelig å gå ut fra at skjønnskommisjonen har hatt fullt kjennskap til prisutviklingen i Bergen og at den ved fastsettingen av erstatningene har bygget på det prisnivå som på grunnlag av offentlige pristakster hadde dannet seg da skjønnet ble holdt. Jeg gjengir i denne forbindelse følgende alminnelige uttalelse fra skjønnets premisser: «For øvrig vil eiendommene bli verdsatt etter de nåværende forhold under hensyntagen til grunnens og bygningenes størrelse, beliggenhet, atkomstforhold, byggemåte, utstyr og tilstand og påregnelige leieinntekter m.v. Det vil således bli tatt hensyn til, at eiendommene ligger i et krigsskadet og avbrent strøk, som er under regulering, og til den alminnelige verdiøkning, som forventningene om en regulering naturlig vil skape. Men ikke til spesielle fordeler, som den enkelte eiendom ville oppnå, eller verdiforringelser som den ville undergå, ved den planlagte nye Nordnesregulering. Man vil enn videre kunne ta hensyn til den faktiske adgang, som storbrannen har skapt, til å slå flere tomter sammen (ved salg eller sambygg) til en større byggetomt, så at tomter som hver for seg - som ofte er tilfelle i disse strøk - er for små til at det på den enkelte tomt ville kunne oppføres en lovlig eller regningssvarende bygning, vil kunne bli å verdsette som bebyggelige.» Jeg finner at det ville ha vært lite naturlig for skjønnskommisjonen å uttrykke seg på denne måten dersom den mente at prisene i tiden 1. januar-8. april 1940 uten videre skulle legges til grunn. Skjønnskommisjonen har ganske visst i forbindelse med verdsettelsen av bygningsrester berørt spørsmålet om det skulle bygges på dagens priser eller på «prisen pr. 8. april 1940». Det som der er sagt gir dog etter min oppfatning ikke holdepunkt for den slutning at kommisjonen i det hele har bygget på prisene fra 1940. Jeg tilføyer

Side:91

at heller ikke de ankende parter under sin prosedyre for Høyesterett har tillagt de nevnte uttalelser betydning i denne retning.

De ankende parter har også gjort gjeldende at skjønnet må oppheves fordi det ikke er tatt hensyn til eiernes interesse i å beholde eiendommene til prisreguleringen for faste eiendommer blir endret eller helt opphevet (under prosedyren for Høyesterett kalt «ventechansen»). Heller ikke her fremgår det av skjønnets premisser hvilken forutsetning som er lagt til grunn. Jeg antar imidlertid at det ikke kan oppstilles noen regel om at en ekspropriat som får en erstatning som svarer til eiendommens salgsverdi etter det lovlige prisnivå, også kan kreve erstatning fordi han ved ekspropriasjonen blir berøvet adgangen til å bli sittende med eiendommen i påvente av høyere priser. Man vet ikke noe om hvor lenge prisreguleringen på dette område vil bli opprettholdt, og man vet heller ikke noe om hvilke overgangsbestemmelser som vil bli truffet når reguleringen i sin tid måtte bli opphevet. Hermed er det ikke utelukket at utsikten til en fremtidig prisstigning under særlige forhold kan komme i betraktning ved fastsettelsen av erstatningen for omsetningsverdien, idet det ved siden av andre faktorer tas hensyn til dette moment ved den rent skjønnsmessige vurdering. Jeg finner dog ikke grunn til å ta standpunkt til dette spørsmål i denne sak fordi jeg ikke kan se at det under noen omstendighet kan foreligge slike særlige forhold i dette tilfelle.

Når det gjelder den prinsipale anke, kan jeg således ikke se at det er grunnlag for å gå ut fra at skjønnskommisjonen har foretatt sine vurderinger ut fra uriktige rettslige forutsetninger.

Heller ikke finner jeg å kunne gi de ankende parter medhold når det gjelder den subsidiære del av ankene. Jeg mener at skjønnskommisjonen i det enkelte tilfelle må ha adgang til å sette erstatningen lavere enn det beløp som eiendommen på lovlig måte etter april 1940 har vært omsatt for. Videre mener jeg at skjønnskommisjonen må kunne sette erstatningen lavere enn prisnemndas takst også når salg ikke har funnet sted. I begge disse grupper av tilfelle må skjønnskommisjonen ved fastsettingen av erstatningene for eiendommenes salgsverdi selvstendig vurdere det tap som ekspropriatene lider, og herunder kan den ikke være pliktig til å legge prisnemndas takster og vurderinger til grunn. Jeg finner således at skjønnskommisjonen med rette har gått ut fra at foreliggende pristakster eller de av prismyndighetene godkjente kjøpesummer bare får veiledende betydning når erstatningene skal fastsettes. Etter dette er det ikke nødvendig for meg å redegjøre nærmere for verdsettelsene av de enkelte eiendommer. For så vidt angår takstnr. 473 (Nordnesgaten 23) og takstnr. 474 (Nordnesgaten 25) finner jeg dog grunn til å nevne at begge disse eiendommer er fredet i henhold til loven av 3. desember 1920. Ved prisnemndas verdsettelse av 19. juni 1944 av takstnr. 473 ble det nevnt at et krav på Krigsskadetrygden «går over på kjøperen og er inkludert i kjøpesummen», samtidig som det ble tillagt betydning at «eiendommen har en antikvarisk verdi». Jeg nevner disse eksempler fordi det kan vise

Side:92

hvorfor skjønnskommisjonen som hadde særlig kjennskap til eiendomsforholdene i denne bydel, ikke kom til det samme resultat som prisnemnda.

Mitt resultat blir således at skjønnet bør stadfestes for så vidt angår de takstnumre hvor anken har vært prøvet av Høyesterett.

Jeg finner etter omstendighetene at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

Bergens skjønnskommisjons skjønn av 20. desember 1946 stadfestes for så vidt angår takstnummer 125, 126, 127, 129, 299, 473, 474, og 475.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Soelseth: I det prinsipale spørsmål om takstene hviler på uriktige rettslige forutsetninger er jeg kommer til et annet resultat enn førstvoterende.

Det er for Høyesterett på det rene at tvisten mellom partene for skjønnskommisjonen for så vidt bare gjaldt spørsmålet om prisbestemmelsene skulle komme til anvendelse eller ikke. Den synsmåte som kom frem ved Haave-dommen, nemlig at prisbestemmelsene ikke var direkte bindende ved odelstakster, forelå hverken da prosedyren for skjønnskommisjonen fant sted eller da skjønnet ble avsagt. Haave-dommens betydning for prisansettelsene er derfor ikke berørt i skjønnsgrunnene.

Når jeg ser på skjønnsgrunnene synes de å måtte oppfattes så, at skjønnskommisjonen har gått ut fra at den ved sin vurdering av omsetningsverdien er bundet av prisbestemmelsenes fastleggelse av prisnivået til det som var rimelig bedømt etter prisforholdene i tiden 1. januar-8. april 1940. Etter at skjønnskommisjonen i de to første av dommer Nygaard siterte avsnitt har nevnt prisbestemmelsenes §1, §2, §3 og gjengitt innholdet av bestemmelsene, uttales det i slutten av det av dommer Nygaard siterte: «Disse bestemmelser må da også legges til grunn for utmålingen av ekspropriasjonserstatningen, når erstatningens størrelse vil avhenge av eiendommens omsetningsverdi.»

Den av meg refererte del av sitatet tyder etter min mening på at kommisjonen har lagt den av meg antagne oppfatning til grunn. At denne forståelse av skjønnsgrunnene er riktig eller iallfall den mest antagelige styrkes ved at skjønnskommisjonen, når den så redegjør for det syn den legger til grunn for ansettelsen av bruksverdien, uttaler: «Hvor derimot bruksverdien for eieren er større enn omsetningsverdien, legger skjønnskommisjonen bruksverdien til grunn for ansettelsen av erstatningen uten å føle seg bundet av bestemmelsene i §1, §2, §3 Prisdirektoratets kunngjøring.»

Den av meg antagne oppfatning styrkes også ved hva der uttales i forbindelse med oppgjøret for bygningsrester: «Om bygningsrestene i tilfelle skal verdsettes etter prisene idag eller etter prisene

Side:93

pr. 8. april 1940 (uthevet av meg), antas å måtte bli å avgjøre ut fra de samme synsmåter, som legges til grunn for avgjørelsen av spørsmålet om ekspropriatus skal ha erstatning for hva en nybygning vil koste». Videre støttes denne oppfatning ved, at det for Høyesterett er dokumentert en del tilfelle, hvor skjønnskommisjonens takster ligger under prismyndighetenes.

Mot denne forståelse av skjønnsgrunnene er det henvist til den av dommer Nygaard siterte uttalelse om de forhold til hvilke skjønnskommisjonen finner at der må tas hensyn ved skjønnet. Det siterte inneholder etter min oppfatning alene en angivelse av hvilke faktiske omstendigheter skjønnskommisjonen etter sin besiktigelse finner å ville ta i betraktning ved sin takst. For så vidt uttaler skjønnskommisjonen seg om faktiske forhold, som forelå ved avsigelsen av skjønnet. Men det refererte inneholder intet uttrykkelig om hvilken tids prisnivå skjønnskommisjonen vil anvende ved vurderingen av disse faktiske forhold, og gir derfor ingen støtte for den oppfatning, at skjønnskommisjonen har bygget på det lovlige prisnivå da skjønnet ble avgitt.

Jeg kan derfor ikke forstå skjønnsgrunnene på annen måte enn at skjønnskommisjonen har ansett seg bundet av prisbestemmelsenes fastleggelse av prisnivået til det som var rimelig bedømt etter prisforholdene i tiden 1. januar-8. april 1940, istedenfor å anvende dem med den modifikasjon som er fastslått ved dommen i Haavesaken, som også må få anvendelse ved ekspropriasjon. I alle fall foreligger det her etter skjønnsgrunnene en uklarhet, som gjør at jeg ikke kan gå ut fra, at de etter dommen i Haave-saken riktige synsmåter er anvendt i taksten.

Dette må føre til at skjønnet oppheves, jfr. høyesterettsdom i Rt-1950-622.

Med hensyn til «ventechansen» er jeg enig med dommer Nygaard i at denne i utpreget grad er avhengig av fremtidige og usikre muligheter. Men jeg kan ikke se at det i norsk rett foreligger noen rettsregel, som er til hinder for at det tas hensyn til «ventechansen» ved fastsettelse av erstatningen, hvis skjønnet finner, at ekspropriatus for så vidt virkelig har lidt tap. Jeg henviser til høyesterettsdom i Rt-1949-733, som etter min mening bygger på den av meg hevdede rettsoppfatning.

Da «ventechansen» etter min forståelse av skjønnsgrunnene må antas å være utelukket fra å komme i betraktning ved skjønnet, må også det føre til at skjønnet må oppheves.

Jeg er enig i at saksomkostninger ikke tilkjennes.

Da min oppfatning ikke deles av rettens flertall, former jeg ingen konklusjon.

Dommer Dæhli: På samme måte som annenvoterende, dommer Soelseth, mener jeg at «prisbestemmelsene for faste eiendommer» i Prisdirektoratets kunngjøring nr. 22 av 8. oktober 1940 hadde til formål å låse prisene ved fremtidige salg av fast eiendom helt fast til det prisnivå man hadde i tidsrommet 1. januar-8. april 1940 (se §1, sammenholdt med §2 og §3). Dette fremgår tydelig av

Side:94

«Prisdirektoratets forklaring til de nye prisbestemmelser» i Pristidende 1940 nr. 4, 123 flg., særlig 125-26 og av Prisdirektoratets helt utvetydige uttalelser også om forskriftene av 8. oktober 1940 i anledning av de nyeste prisforskriftene for faste eiendommer i Pristidende 1948 nr. 1, 54-55. I motsetning til de maksimalpriser som var innført for forskjellige varer og som ble regulert ettersom forholdene (særlig med hensyn til produksjon og import) gjorde det hensiktsmessig eller nødvendig, ble prisbestemmelsene om fastlåsningen av eiendomsprisene til det som de var ved okkupasjonens begynnelse uforandret gjeldende og er, når det gjelder prinsippet om fastlåsning, i det vesentlige de samme også etter forskriftene av 19. desember 1947.

En slik fastlåsning av prisene på faste eiendommer kunne være mulig i en krisetilstand og for et kortere tidsrom. Men det har vist seg at det faktisk ble umulig å låse fast for en årrekke prisene på faste eiendommer i motsetning til alle andre priser på varer og ytelser i et samfunn med stadig sterkt stigende prisnivå. De maksimalpriser som ble fastsatt etter hvert for de enkelte eiendommer som var gjenstand for omsetning, viste at prismyndighetene over hele landet anså seg ubundet av påbudet om prisstopp, selv om de var forsiktige når det gjaldt fastsettelsen av den såkalte høyeste lovlige pris. Så vidt jeg har forstått har stigningen i den av Statistisk Centralbyrå brukte skyldmarkverdi, som representerer lovlige priser på rene jordbruk og med verdien i 1938 = 100, steget forskjellig i de forskjellige fylker. Stigningen var betydelig allerede i tiden 1940 til 1946 og har fortsatt senere slik at den i enkelte fylker nå har passert 200, mens engrosprisindeksen 15. desember 1950 var 230,8 (1938 = 100). Den sterke stigning på prisene for jordbrukene skyldes at prisene for deres produkter var steget særlig sterkt. En fortsatt sterk stigning i det alminnelige prisnivået er vel forestående, særlig på grunn av den allerede inntrufne internasjonale prisstigning. - For byene har man ikke kunnet ha noen statistikk som viser eiendomsverdienes stigning, da man ikke har noen sammenlignbar enhet å holde seg til. I byene har imidlertid stigningen i eiendomsverdiene etter prismyndighetenes praksis vært mindre, bl.a. på grunn av husleiereguleringen, og for tomters vedkommende også på grunn av restriksjonene på byggevirksomheten.

Hvis man ser utelukkende på skjønnskommisjonens grunner levner disse etter min mening ikke tvil om at den ikke bare har ment å være rettslig bundet av prisstopp-påbudet i prisforskriftene av 8. oktober 1940, men også faktisk har handlet deretter, idet den har lagt prisene i første kvartal 1940 direkte til grunn for sine ansettelser. Jeg mener at dette fremgår klart av de to avsnitt som dommer Nygaard siterte først. Jeg viser for øvrig om dette spørsmål til de avsnitt i skjønnskommisjonens grunner som er nevnt av dommer Soelseth og til hans votum. Jeg vil dog spesielt fremheve følgende:

Det som skjønnsgrunnene inneholder om de hensyn som ved verdsettelsene ville bli å ta til de særlige faktiske og andre forhold

Side:95

i forbindelse med ekspropriasjonen, f. eks. «at eiendommene ligger i et krigsskadet og avbrent strøk, som er under regulering, og til den alminnelige verdiøkning som forventningene om en regulering naturlig vil skape», m.v., gjelder spesielle forhold vedkommende eiendommene, særlig på grunn av hendelser etter 8. april 1940, og har, som nevnt av dommer Soelseth, intet å gjøre med den rettslige forutsetning at erstatningene skulle baseres på det prisnivå man hadde ved okkupasjonens begynnelse.

Hvis skjønnskommisjonen, trass i de tilfelle hvor skjønnskommisjonens ansettelser lå til dels betydelig under prismyndighetenes avgjørelser kortere eller lengere tid forut, og trass i sine egne uttalelser, ikke hadde villet basere sine ansettelser direkte på prisnivået i første kvartal 1940, måtte kommisjonen etter min mening gitt uttrykk for det i sine grunner. I motsetning til førstvoterende mener jeg at man måtte ha et bestemt holdepunkt i skjønnsgrunnene for å konstatere at skjønnskommisjonen virkelig hadde tatt stigningen i de lovlige eiendomspriser i betraktning.

Det er imidlertid tilstrekkelig for opphevelse av skjønnet at det er en virkelig mulighet for at dette ikke er gjort eller at det på dette punkt foreligger uklarhet i skjønnsgrunnene (tvistemålslovens §384, 5, får her analogisk anvendelse).

Etter min mening er det ikke mindre grunn ved ekspropriasjon enn ved odelsløsning til å la skjønnet være ubundet av påbudet om prisstopp. Dette er kommet til uttrykk i høyesterettsdom i Rt-1949-733 (Årdaldommen).

I anledning av den ankegrunn at «en eier har betydelig interesse i å beholde sin eiendom utover den verdi eiendommen kan utbringe ved salg til lovlig pris i dag», har de ankende parter i prosedyren for Høyesterett presisert at det faktiske tap ikke blir erstattet, selv om prisforskriftene bare får indirekte betydning ved fastsettelsen av erstatningen.

Jeg er enig med de ankende parter i at skjønnet må oppheves fordi skjønnskommisjonen ikke har tatt hensyn til den nevnte interesse.

Også når det, som det er tilfellet med de i saken omhandlede takstnumre, ikke foreligger en spesiell subjektiv bruksverdi av betydning for eieren, vil full erstatning etter Grunnlovens §105 etter alminnelig oppfatning si at erstatningen skal være så høy at ekspropriaten økonomisk blir i like god stilling etter ekspropriasjonen som før denne. Ekspropriaten skal ikke bli stillet dårligere enn om ekspropriasjonen hadde rammet hans nabo og ikke ham selv. Ved vurderingen av ekspropriatens tap må det da også tas hensyn til de fremtidsutsikter som foreligger både i sin alminnelighet og når det gjelder spesielt den eiendom som eksproprieres. (Jeg ser bort fra spesielle muligheter for eiendommen på grunn av gjennomførelsen av det formål som det eksproprieres for). Det er antatt både i teori og praksis at selv usikre muligheter skal det tas hensyn til, når disse ikke er så vidt uvisse at man ikke kan regne med dem. Formålet med erstatningen er i alminnelighet å gi ekspropriaten

Side:96

adgang til å skaffe seg en økonomisk sett noenlunde tilsvarende eiendom. Ved beregningen av gjenanskaffelsesverdien bør ekspropriasjonsskjønnet derfor ta hensyn ikke bare til eiendommens verdi i handel og vandel, men også til omkostningene eller vanskene med å erverve en for eierens behov like tjenlig eiendom. (Se Scheel: Tingsrett (1927) 190, Castberg: Statsforfatningsrett (1947) II 384 og Schjødt: Ekspropriasjonsrett (1947) 259. - Når man ikke har prisregulering for faste eiendommer vil det, hvis eieren ikke på grunn av spesielle forhold kan dra særlig nytte av sin bruk av eiendommen, bli spørsmål om den såkalte omsetningsverdien, da eieren under slike forhold antas å kunne skaffe seg en, økonomisk sett, noenlunde tilsvarende eiendom igjen for en noenlunde tilsvarende pris og det uten vansker eller omkostninger av betydning. Disse tas dog alltid i betraktning.

Når prisene for faste eiendommer er regulert som nå blir imidlertid stillingen en annen: Selv om ekspropriasjonstakstene hadde vært i samsvar med det høyere prisnivå som hadde utviklet seg gjennom prismyndighetenes praksis, ville ekspropriaten ikke i alminnelighet få full erstatning etter Grunnlovens §105. Eieren ville nemlig ikke funnet tilsvarende eiendom til lovlig pris og han ville heller ikke solgt til de maksimalpriser som prismyndighetene måtte antas å ha fastsatt, men ville ha kunnet beholde eiendommen inntil eiendomsprisene kommer mer i samsvar med det alminnelige prisnivå og særlig med de sterkt stegne byggekostnader. Dette vil kunne skje etter en endring eller en opphevelse av prisreguleringen for faste eiendommer, og særlig for byenes vedkommende, etter omregulering av husleiene, slik at de også kommer i samsvar med prisnivået ellers i samfunnet.

Den adgang som eieren har til selv å treffe valg av et for ham gunstig tidspunkt for eventuelt salg av fast eiendom, hans rett til å vente på bedre pris ved avhendelse av eiendommen, representerer en økonomisk verdi, som kan være av særlig stor betydning under de nå rådende forhold med utsikt til fortsatt sterk stigning i prisene for varer og ytelser og tilsvarende synkning av pengeverdien. Verdien av eierens interesse i å beholde eiendommen under de nåværende ekstraordinære forhold uten fri prisdannelse for faste eiendommer, bør det etter min mening tas hensyn til ved fastsettelsen av ekspropriasjonserstatningen på samme måte som ikke bare eierne av faste eiendommer, men landets befolkning i sin alminnelighet gjør det. Det er notorisk at eiere som ikke av en eller annen alvorlig grunn finner å måtte selge til de regulerte priser, foretrekker å vente med salg, og at eiere som blir fratatt sine eiendommer ved ekspropriasjon, ikke finner mulighet for erverv av annen tilsvarende eiendom.

Om verdien av eierens rett til å avvente bedre salgsmulighet viser jeg til assessor Bangs votum i den i Rt-1931-871 refererte høyesterettsdom, et votum som ga uttrykk for flertallets mening: «Jeg mener at det er en vesensforskjell mellom odelsløsning og ekspropriasjon. Som ekspropriat ville eieren av Mo ikke alene ha krav

Side:97

på gårdens verdi etter gangbar pris i egnen. Han ville være berettiget til gårdens verdi særlig for ham som bosted og næringssted. Hvis ekspropriasjonen foregår under en lavkonjunktur vil han, må jeg anta, tillike ha krav på erstatning - i tilfelle - for sin chanse til å holde på eiendommen til bedre tider.» Siste punktum gjelder ikke bare ved ansettelsen av den subjektive bruksverdi, men like meget ved ansettelsen av den såkalte omsetningsverdi. - Jeg viser også til Schjødt: Ekspropriasjonsrett (1947) 261 og Arnholm: Panterett 311 note 10.

Når den her siterte argumentasjon har kunnet gjøres gjeldende om forholdene på en tid hvor fri prisdannelse fant sted og folks vurdering av fremtidsutsiktene fikk virke fullt ut på omsetningsverdiene for faste eiendommer, må grunnene i langt høyere grad ha vekt på en tid da en fri prisdannelse for faste eiendommer er utelukket og det ikke finnes et fritt eiendomsmarked på grunn av gjeldende prisregulering med utgangspunkt i prisene for mange år siden. Under slike forhold får ikke folks vurdering av fremtidsutsiktene, hverken konjunkturene i sin alminnelighet, eller utsiktene for de enkelte næringer eller utsiktene med hensyn til et distrikts eller en bys utvikling og andre omstendigheter som kan ha betydning for prisdannelsen for faste eiendommer, adgang til å influere på prisdannelsen. Det vil heller ikke særlige fremtidsmuligheter vedkommende den spesielle eiendom kunne gjøre. (Jeg setter igjen ut av betraktning spesielle fordeler eller ufordelaktige forhold som vil skyldes gjennomføringen av det formål som det eksproprieres for.)

Eierens rett til å vente med eventuelt salg kan ikke settes til side som åpenbart uten rettslig eller økonomisk betydning, f. eks. fordi rentefoten antas å ville stige eller fordi statsmyndighetene har under utredning spørsmålet om innførelse av en verdaukeskatt og antas å ville komme til å innføre en slik skatt. Forholdet er nemlig at befolkningen i sin alminnelighet regner med at eiendomsprisene vil stige når den nåværende prisreguleringsordning for faste eiendommer og reguleringen av husleiene før eller senere blir endret og de lovlige prisene for fast eiendom, så vidt jeg forstår, må komme mer i samsvar med det høyere alminnelige prisnivå som pengeverdiens sterke synkning siden 1940 medfører. Hvorledes befolkningen vurderer disse forhold fremgår ikke bare av de dessverre altfor hyppige tilfelle hvor man i det skjulte betaler tillegg til de lovlige priser fastsatt av prisnemndene, men også av den stadig forekommende konkurranse mellom de interesserte i skifteboer om å få kjøpe etter pristakst de faste eiendommer, som tilhører disse boer. De siste prisforskriftene for faste eiendommer av 19. desember 1947 unntar i §32 prisbestemmelsene fra å gjelde bl.a. «ved skifte mellom arvinger eller mellom ektefeller når eiendom ...... blir utlagt på loddeier». Følgen er at prisene på faste eiendommer i skifteboer kan ligge atskillig høyere enn det prisnivå tilsier som skulle følge av prismyndighetenes avgjørelser på vedkommende sted. Jeg er merksam på at her spesielle hensyn kan spille inn i enkelte tilfelle.

Det blir skjønnskommisjonens sak - og ikke Høyesteretts

Side:98

- å vurdere denne virkelig eksisterende verdi som ekspropriaten etter min oppfatning har rett til å få erstattet om han skal bli holdt skadesløs. Hvis han ikke får erstatning for tapet av sin rett til å sitte med eiendommen, vil han komme i en ugunstig stilling i forhold til de eiere som ikke blir tvunget til å avstå sin eiendom under de nåværende helt ekstraordinære forhold, hvor de såkalte lovlige eiendomspriser ikke står i forhold til befolkningens alminnelige vurdering av eiendomsverdiene. Dette kommer kanskje tydeligst frem ved ekspropriasjon av moderne bygårder oppført kort tid før okkupasjonens begynnelse. Med den gjeldende prisregulering er det umulig for lovlig pris å få kjøpt tilsvarende eiendom. Og byggekostnadene ved oppføring av en tilsvarende eiendom vil ligge meget høyere enn den pris som prismyndighetene ville tillate som lovlig. Men ekspropriaten har i alle fall krav på å få erstatning svarende til det som det koster for ham å skaffe seg en økonomisk sett tilsvarende eiendom, likegyldig om det er den subjektive bruksverdi eller den såkalte omsetningsverdi som skal erstattes. Han er ikke holdt skadesløs om han får bare en del av den virkelige verdi erstattet, selv om denne del svarer til det prisnivå som følger av prismyndighetenes fastsettelse av såkalte lovlige priser på stedet.

Om ekspropriaten på samme måte som andre eiere fikk sitte med eiendommen inntil det blir et normalt forhold mellom eiendomspriser og prisnivået ellers i samfunnet, ville i ethvert fall hans eiendoms salgsverdi bli en ganske annen enn den lovlige pris.

Forholdene er andre når det gjelder fast eiendom enn når det gjelder varer. Det er mulig at det vil kunne være grunn til å skjelne mellom eiendommer i sin alminnelighet og salgseiendommer. Dette spørsmål trenger jeg ikke å ta standpunkt til nå. Jeg vil imidlertid i denne forbindelse nevne at etter vår rettspraksis vil det endog i tilfelle av ekspropriasjon av varer som det er fastsatt maksimalpris for, kunne bli spørsmål om å tilkjenne ekspropriaten større erstatning enn etter maksimalprisen når særlige grunner foreligger og det ikke gjelder varer som er innkjøpt med salg for øyet.

På samme måte som dommer Soelseth stemmer jeg for opphevelse av skjønnet for så vidt angår de i denne sak omhandlede takstnumre.

Dommer Grette: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Wold, Thrap, Bahr, Gaarder, Schei, Eckhoff og Helgesen: Likeså.

Dommer Berger: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med annenvoterende, dommer Soelseth.

Dommerne Kruse-Jensen, Stenersen og justitiarius Stang: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

dom:

Bergen skjønnskommisjons skjønn av 20. desember 1946 stadfestes for så vidt angår takstnummer 125, 126, 127, 129, 299, 473, 474 og 475.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Side:99