Rt-1956-1281

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1956-12-08
Publisert:	Rt-1956-1281
Stikkord:	Prøving av overskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 139/1956
Parter:	Nils N. Flom (høyesterettsadvokat Magne Schjødt) mot Førde kommune (høyesterettsadvokat A.L. Gullestad).
Forfatter:	Rode, Hiorthøy, Gaarder, Eckhoff, Thrap
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §43, Grunnloven (1814) §105, §40, §41, §43, Bygningsloven (1924)

Dommer Rode: Nils N. Flom har påanket et overskjønn - forsøksekspropriasjonstakst i henhold til bygningslovens §43 - holdt av Sunnfjord herredsrett.

Underskjønn ble avgitt 22. mai 1953 og hadde for Floms vedkommende slik slutning:

«- - -

5. Til Nils N. Flom - som eigar av oreigningsfeltet av g.nr. 61 b.nr. 77 kr. 6,50 pr. rutemeter.

6. Til dødsbuet Nils J. Flom og Anna O. Flom - under offentleg skifte - som eigar av oreigningsfeltet under g.nr. 61 b.nr. 5, Hafstad, av skuld mark 4,55 i Førde. Skade for grunn og bygningar kr. 77 500.

a. Skadebot for ulempe kr. 25 000.

b. Takst over løbygning på g.nr. 61 b.nr. 5:

etter alt. I for løa kr. 17 500

for ulempe » 9 000

etter alt. II for løa » 13 000 - - -

8. Førde herad betaler den lovsette kostnaden med skjønet. Innan 14 dagar frå kunngjeringa av skjønet betaler Førde herad til Nils N. Flom v/høgsterettsadvokat Gunnar Greve, Bergen, kr. 600 i sakskostnad.»

Etterat skjønnet var holdt, fikk Nils N. Flom skifteskjøte på den eiendom som er nevnt i slutningens post 6. Han begjærte overskjønn for både denne eiendom og den som er nevnt i slutningens post 5.

Overskjønn ble avgitt 12. november 1953 og hadde slik slutning:

«Erstatningen til saksøkte fastsettes slik:

1. For den del av g.nr. 61 b.nr. 5 som er regnet som bebygget - til østre kant av de på detaljkartet inntegnede hus øst for Aksegata - kr. 120 000.

2. For den resterende ubebyggede del av g.nr. 61 b.nr. 5, ca. 2 dekar - kr. 7 pr. kvm.

3. For g.nr. 61, b.nr. 77 - kartfigur IX - kr. 7 pr. kvm.

Side:1282

4. a. Etter alternativ a. i skjønnsforutsetningene fastsettes som ulempeserstatning kr. 40 000.

b. Etter alternativ b. kr. 35 000.

c. Etter alternativ c. kr. 15 000.

5. Førde herred betaler de lovbundne kostnader ved overskjønnet.

Innen 14 dager etter forkynning av dette skjønn betaler Førde herred til saksøkte Nils N. Flom kr. 2200 som sakskostnader ved overskjønnet, heri er inkludert de foran nevnte lovbundne kostnader.

Innen samme frist betaler Førde herred kr. 400 til saksøkte som sakskostnader for underskjønnet.»

Angående saksforholdet viser jeg til skjønnsgrunnene. For Høyesterett er fremlagt en del nye dokumenter, som jeg ikke finner det nødvendig å spesifisere.

Ved foreløpig ankeerklæring anket Flom over skjønnsrettens lovanvendelse og saksbehandling. I tillegget til ankeerklæringen er som ankegrunner angitt: Den fastsatte erstatning er uforsvarlig lav i forhold til ekspropriasjonsfeltets virkelige verdi, og under hensyntagen til de alvorlige ulemper han påføres ved ekspropriasjonen. Skjønnsretten har åpenbart ikke lagt vekt på de spesielle forhold som er avgjørende når gjenanskaffelsesverdien skal legges til grunn ved verdsettelse av et gårdsbruks samtlige bygninger. Skjønnsretten har ikke tatt hensyn til den «ventesjanse» som ekspropriaten hadde på grunn av muligheten for en snarlig opphevelse eller vesentlig lempning av prisforskriftene.

Under hovedforhandlingen har Floms prosessfullmektig i det vesentlige gjort gjeldende: Det hevdes ikke at de fastsatte erstatninger er vilkårlige eller et resultat av mangel på pliktmessig skjønn. De er imidlertid så urimelig lave at de bare kan forklares ved, og for så vidt gir bevis for, at skjønnsretten enten har gått ut fra en uriktig rettsoppfatning eller har oversett vesentlige tapsmomenter ved sin fastsettelse av erstatningene.

Ved fastsettelsen av erstatningen for ubebygget grunn, dvs. for den ikke bebyggede del av g.nr. 61 b.nr. 5 og den eksproprierte del av g.nr. 61, b.nr. 77, er det ikke tatt hensyn til den «ventesjanse» som Flom ville hatt, om han fortsatt hadde fått sitte med tomtearealene.

Ved fastsettelsen av erstatning for bebygget grunn - dvs. ca. 5,7 dekar av g.nr. 66 b.nr. 5 - med bebyggelse er det ikke tatt hensyn til det tap Flom lider ved for godt å miste hovedbygningen som utleieobjekt. Og dette tap er heller ikke tatt med under fastsettelsen av ulempeerstatningen. Innenfor rammen av den samlede erstatning for grunn og bygninger kan det heller ikke bli plass for en rimelig erstatning for grunnen.

I anledning av ekspropriasjonen av husene er det tilkjent ulempeerstatning i 3 alternativer. Det er ikke etter noen av alternativene tatt hensyn til merutgiftene ved nybygging og

Side:1283

til at Flom blir berøvet adgang til å begynne forretning i sin egen sentralt beliggende gård.

Det fremgår ikke av skjønnsgrunnene hvilke tapsposter som er tatt i betraktning ved fastsettelsen av erstatningene. Under enhver omstendighet etterlater derfor skjønnsgrunnene begrunnet tvil om hvorvidt samtlige tap som Flom kan kreve dekket, er gjort til gjenstand for erstatning.

For Flom er nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet oppheves, og saka hjemvises til ny behandling med utenbygds og nye skjønnsmenn.

2. Den ankende part tilkjennes sakskostnader.»

For Førde kommune er nedlagt slik påstand:

«1. Sunnfjord herredsretts overskjønn av 12. november 1953 stadfestes.

2. Nils N. Flom dømmes til å erstatte Førde kommune sakens omkostninger for Høyesterett.»

Jeg finner at Floms anke ikke kan føre frem.

Innledningsvis bemerker jeg at jeg ikke kan se at det ut fra erstatningsbeløpenes størrelse kan oppstilles noen formodning om at erstatningsposter er uteglemt eller vurdert ut fra noen i rettslig henseende uriktig oppfatning. Jeg nevner i denne forbindelse, uten å legge vekt på det, men fordi det dog viser hvor forskjellige oppfatningene av verdien kan være, at det en uke etterat underskjønnet var holdt, ble holdt skifteovertakst over g.nr. 61 b.nr. 5, som bl.a. omfatter hele den bebyggede grunn med påstående bygninger som er med i ekspropriasjonsskjønnet. Ved skifteovertaksten ble eiendommen satt i en vesentlig lavere verdi enn den ekspropriasjonsskjønnet - og enda mer overskjønnet - har lagt til grunn.

Til de enkelte ankepunkter bemerker jeg:

Det er på det rene at krav om at det ved erstatningsfastsettelsen skulle tas hensyn til Floms «ventesjanse» ble gjort gjeldende under overtaksten. Uttrykket forekommer ikke i skjønnsgrunnene, men jeg anser det klart at skjønnsretten har vært oppmerksom på dette moment, idet den i sin redegjørelse for de alminnelige prinsipper som er fulgt ved erstatningsfastsettelsen, har henvist til Høyesteretts dom i Rt-1951-87 flg., hvor spørsmålet om erstatning for «ventesjanse» var et av hovedspørsmålene. Fra Floms side er gjort gjeldende at man i 1954, da overskjønnet ble avgitt, var kommet 3 år nærmere det tidspunkt da prisbestemmelsene ville bli opphevet eller mildnet enn man var i 1951. Dette er etter min mening ikke noe forhold som i seg selv kan bevirke forhøyelse av erstatningen.

Erstatningen for bebyggelse og bebygget grunn er ansatt under ett. Imidlertid er det opplyst hvor meget av det samlede erstatningsbeløp som faller på hver av bygningene. Det fremgår således av taksten at det på grunnen faller kr. 35 000. Det er hverken etter beløpets størrelse sammenholdt med arealets omfang eller for øvrig noe som tyder på at verdsettelsen av

Side:1284

den bebyggede grunn er skjedd ut fra andre prinsipper enn de som gjelder den øvrige eksproprierte grunn.

Når det gjelder erstatningen for bygninger, hevdes det at det ikke er tatt hensyn til dens verdi som utleieobjekt. Skjønnsretten uttaler imidlertid i sine grunnsetninger for skjønnet uttrykkelig at fastsettelsen av den lovlige omsetningsverdi skjer for «bebygget eiendom med eiendommens leieverdi som utgangspunkt». Det er videre på det rene at fullstendig oppgave over leieinntekter forelå for skjønnsretten. Jeg må derfor gå ut fra at erstatningen for bygningen er fastsatt bl.a. ut fra en skjønnsmessig vurdering av nettoverdien av dens riktig oppgitte brutto leieinntekter. Ved siden av en erstatning for omsetningsverdi fastsatt på dette grunnlag blir det ikke plass for noen særskilt erstatning for tapte leieinntekter. Denne innvending mot skjønnet kan derfor etter min mening ikke føre frem.

Ved siden av å tjene som utleieobjekt var bygningen bolig for Flom, som derfra også drev sitt gårdsbruk. Det hevdes at han ikke har fått erstatning for de særlige ulemper han som følge herav får ved at huset blir ekspropriert.

Heller ikke denne innvending kan jeg finne berettiget. Det heter i skjønnsgrunnene: «I tillegg til eiendommens alminnelige verdi - - vil det bli tilkjent eieren en ulempeerstatning for den særlige bruksverdi eiendommen måtte ha for ham - -.» Skjønnsretten nevner så de ulemper som ut fra denne prinsipielle betraktning er gjenstand for erstatning: «Retten regner med at han har bolig i hovedbygningen. Han fratas denne ved oreigningen og må etter forholdene i Førde bygge seg nytt våningshus på annen eiendom han har i Førde (Hornesteigen). Han fratas ved oreigningen også sine driftsbygninger for gårdsbruket, nemlig fjøs- og løebygning, hønsehus og potetkjeller. Også disse må flyttes. Han må derfor tilkjennes ulempeserstatning, som må dekke hva en nybygning av de nevnte bygninger vil koste etter hans kommende behov og etter hva de på byggetiden gjeldende byggepriser må forutsettes å ville komme til å koste mer enn den erstatning han får for sine fratatte bygninger. På den annen side må det tas hensyn til fordelene ved å kunne innrette seg i moderne nybygg. Videre må han ha krav på dekning av flytningsomkostningene.» Med ett unntak, som jeg kommer tilbake til, har skjønnsretten her, så vidt jeg kan se, uttrykkelig sagt at den har regnet med samtlige de ulemper som det fra Floms side her for Høyesterett er hevdet at han vil bli påført. Det er således bl.a. gitt utvetydig uttrykk for at erstatningen er ment å dekke utgifter ved Floms anskaffelse av nye bygninger svarende til hans behov, for så vidt disse utgifter overstiger den fulle erstatning som Flom får for de bygninger som skal eksproprieres. Det er derfor etter skjønnsgrunnene ikke noe grunnlag for Floms anførsel om at denne følge av ekspropriasjonen ikke er tatt i betraktning.

Side:1285

Fra Floms side er for Høyesterett påberopt som ulempe at han blir avskåret fra å begynne forretning i den bygning som blir ekspropriert fra ham. Noen slik ulempe er ikke omtalt i overskjønnet, og jeg må gå ut fra at den i det hele tatt ikke er gjort gjeldende for skjønnsretten. Den er i hvert fall ikke nevnt i ankeerklæringen. Floms prosessfullmektig for Høyesterett har under hovedforhandlingen nevnt ulempe av denne art, men uten å gi slike nærmere opplysninger som kan vise at det her i det hele tatt foreligger en interesse av den art at den kan være gjenstand for erstatning.

Av mine bemerkninger til de enkelte ankepunkter vil det fremgå at skjønnsgrunnene etter min oppfatning hverken er utilstrekkelige eller uklare. Jeg kommer derfor ikke nærmere inn på det som er anført i den retning fra Floms side.

Etter det resultat jeg er kommet til, antar jeg at Flom bør betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Nils N. Flom til Førde kommune 1500 - femten hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Hiorthøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Gaarder, Eckhoff og Thrap: Likeså.

Av herredsrettens skjønn (sorenskriver F. Dahlin med skjønnsmenn Math. Gjelsvik, Anfinn Aamodt, Sigt. Veien, Haakon Grepstad, Sigurd Kvaale og Kr. Stensbakk):

Førde bygningsråd og Førde herredstyre har vedtatt plan for partiell regulering av Førde - sydsiden langs Jølstra. Planen er kunngjort på lovlig måte. Kommunal- og arbeidsdepartementet har ved skriv av 26. februar 1953 til ordføreren i Førde gitt forhåndsløfte om stadfesting av planen. - - -

Ved skriv av 11. og 16. april 1953 har kommunen med hjemmel i lov om bygningsvesenet av 22. februar 1924, §43, krevet forsøkstakst holdt over kvartal A og B, slik som de er vist på detaljkartet. Formålet er å få høvelig tomteregulering i samsvar med reguleringsplanen. Hjemmelen for oreigning inneholdes i §40 og §41 i bygningsloven. - - -

Retten bygger sitt skjønn på følgende grunnsetninger:

Ved ansettelsen av erstatninger for ekspropriasjon av salgseiendom i henhold til §26 annet ledd i Prisbestemmelser for faste eiendommer av 19. desember 1947 vil en ekspropriat bare få full erstatning etter Grunnlovens §105 når eiendommen verdsettes i samsvar med prisnivået på ekspropriasjonstiden slik som det har dannet seg på grunnlag av prismyndighetenes takster jfr. Rt-1951-87 ff. På dette grunnlag verdsettes eiendommenes lovlige omsetningsverdi,

Side:1286

bebygget eiendom med eiendommens leieverdi som utgangspunkt og ubebygget eiendom etter tomteverdien. Foreliggende pristakster eller prismyndighetenes godkjenning av kjøpesum ved salg som har funnet sted, kan alene tillegges veiledende betydning.

For eiendom som ikke er salgseiendom i prisforskriftenes forstand, men som brukes eller er bestemt til å brukes av eieren selv, vil erstatningen bli å fastsette på grunnlag av eiendommenes bruksverdi for eieren når denne er større enn salgsverdien jfr. prisbestemmelsenes §26, 3. og fjerde ledd. I tillegg til eiendommens alminnelige verdi fastsatt på den måte som nevnt i foregående avsnitt, vil det bli tilkjent eieren en ulempeerstatning for den særlige bruksverdi eiendommen måtte ha for ham utover omsetningsverdien. Tilkjenning av ulempeerstatning er således uttrykk for at eiendommen eller en del av den er vurdert etter den bruksverdi den har for eieren.

Etter de opplysninger som foreligger vil saksøkte, som f. t. bor på Årdalstangen og har sitt arbeid der, slutte arbeidet og flytte til Førde og drive det gjenværende av farsgården som gårdsbruk og dessuten fortsette med utleievirksomheten i hovedbygningen. Han har selv tatt seg ut leilighet der. Da hans overtagelse av dødsboets del av g.nr. 61, b.nr. 5 er skjedd ganske nylig. ca. 1. juli d. å., har han imidlertid ennå ikke hatt anledning til å ordne seg som han skal. Retten regner med at han har bolig i hovedbygningen. Han fratas denne ved oreigningen og må etter forholdene i Førde bygge seg nytt våningshus på annen eiendom han har i Førde. (Hornesteigen.) Han fratas ved oreigningen også sine driftsbygninger for gårdsbruket, nemlig fjøs- og løebygning, hønsehus og potetkjeller. Også disse må flyttes. Han må derfor tilkjennes ulempeerstatning, som må dekke hva en nybygning av de nevnte bygninger vil koste etter hans kommende behov og etter hva de på byggetiden gjeldende byggepriser må forutsettes å ville komme til å koste mer enn den erstatning han får for sine fratatte bygninger. På den annen side må det tas hensyn til fordelene ved å kunne innrette seg i moderne nybygg. Videre må han ha krav på dekning av flytningsomkostningene.

Når det gjelder g.nr. 61, b.nr. 5 takserer retten som bebygget grunn den bebyggede del av eiendommen og til en linje langs den østlige grense for den inntegnede bebyggelse av kvartal B nærmest Aksegaten, se detaljkartet. Retten har tegnet grensen inn med en blyantstrek. Retten takserer grunnen med alle påstående bygninger til kr. 120 000.

Den øvrige del av b.nr. 5, ca. 2 dekar, takseres etter tomtepris. Taksten settes til kr. 7 pr. kvm.

Den oreignede del av g.nr. 61, b.nr. 77 er uten bygninger og takseres etter tomtepris. Taksten settes til kr. 7 pr. kvm.

Den ulempeerstatning som tilkjennes saksøkte for den bebyggede del av g.nr. 61. b.nr. 5 settes til kr. 40 000.

Det foranstående gjelder for skjønnsforutsetningenes alternativ a.

Ved alternativ b blir ulempeerstatningen å redusere med kr. 5000 til kr. 35 000.

Ved alternativ c blir ulempeerstatningen å redusere med kr. 25 000 til kr. 15 000.

Side:1287

Saksøkte har anmodet om å få opplyst takst særskilt for de bygninger som oreignes. Retten har taksert hovedbygningen til kr. 60 000, fjøs- og løebygning til kr. 20 000 og pølsefabrikk med garasje til kr. 5000. - - -