Rt-1957-1209

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1957-12-14
Publisert:	Rt-1957-1209
Stikkord:	Prøving av overskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 134 B/1947
Parter:	Audun Bruvoll (høyesterettsadvokat Magne Schjødt) mot S/L Stryn Meieri (høyesterettsadvokat Nikolai Helseth).
Forfatter:	Bahr, Helgesen, kst. dommer Breien, Eckhoff, Thrap
Lovhenvisninger:	Granneloven (1887), Skjønnsprosessloven (1917) §43, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §42, §4

Dommer Bahr: I festekontrakt av 16. februar 1951 mellom Audun Bruvoll som eier og S/L Stryn Meieri som fester av et areal av g.nr. 57, b.nr. 2 Tonning i Stryn er det bl.a. tatt inn bestemmelse om at festeavgiften og de andre ytelser som eieren har krav på, skal fastsettes ved skjønn, og at eieren kan kreve at det legges til grunn som skjønnsforutsetning at det foreligger tvungen avståing av arealet. I henhold til denne konfraktsbestemmelse, jfr. skjønnslovens §4, har meieriet begjært skjønn ved Nordfjord herredsrett til fastsetting av festeavgift og erstatning som meieriet skal betale til Bruvoll.

Underskjønn ble avgitt den 11. juni 1951 med slik slutning:

«- - - S/L Stryn Meieri skal svare følgende beløp til Audun Bruvoll for feste på g.nr. 57, b.nr. 2 i Stryn i henhold til festekontrakt av 16. februar d. å.:

1. En årlig avgift av kr. 0,30 pr. m2 for den bortleiede tomt, slik som denne er angitt i kontraktens punkt 1, for så vidt angår den del av tomten som ligger innenfor den av meieriet ved elvebredden oppsatte mur. For så vidt angår den rett som meieriet har i elven utenfor den omhandlede mur betales årlig 150 kroner.

2. Som ulempeerstatning betaler meieriet hvert år til Audun Bruvoll 50 kroner.

3. Som årlig erstatning for bruken av den i kontrakten punkt 13 nevnte gamle vei, betaler meieriet til Bruvoll 10 kroner. Såfremt meieriet benytter sin rett til å utvide denne veien til 3 meters bredde hvortil kommer grøfter, betaler meieriet en årlig avgift herfor av 30 øre pr. m2 for utvidelsen.

4. Såfremt meieriet anlegger ny vei til tomten, der hvor reguleringsplanen har beregnet bygdevei eller gate parallelt med elven, betaler meieriet for bruk av denne vei 30 øre pr. kvadratmeter pr. år til Bruvoll.

Side:1210

I henhold til festekontraktens punkt 10 betaler S/L Stryn Meieri utgiftene ved dette skjønn.»

Meieriet forlangte overskjønn. Under overskjønnsforretningen ved Nordfjord herredsrett reiste meieriet under henvisning til de daværende prisforskrifter for fast eiendom av 19. desember 1947 §16, jfr. §18, spørsmål om retten var kompetent til å avgjøre spørsmålet om størrelsen av festeavgiften. I anledning av dette spørsmål avsa retten den 20. mai 1953 kjennelse med slik slutning:

«På festekontrakt av 16. februar 1951 mellom bortfesteren Audun Bruvoll, og festeren, S/L Stryn Meieri, blir, ifølge krav fra bortfesteren, reglene om ekspropriasjon å anvende, og overskjønnet blir å fremme.»

Den 29. mai 1953 avga herredsretten overskjønn med slik slutning:

«1. Grunnverdien av den tomt S/L Stryn Meieri har leiet av Audun Bruvolls eiendom g.nr. 57, b.nr. 2 Tonning i Stryn fastsettes til kr. 6000 pr. dekar, og den leieavgift meieriet skal svare til Audun Bruvoll settes til kr. 0,18 pr. kvadratmeter pr. år beregnet av det areal som ligger innenfor den av meieriet mot elva oppsatte mur.

2. For grunnen i elva og eventuelle rettigheter i denne utenfor muren, blir ikke tilkjent noen erstatning.

3. For båndlegging av det areal som er omhandlet i pkt. 2 i kontrakten av 16. februar 1951 av Audun Bruvolls eiendom, betaler S/L Stryn Meieri en årlig erstatning stor kr. 20, så lenge båndleggingen varer.

4. For bruken av den gamle veg over Bruvolls eiendom betaler S/L Stryn Meieri en årlig erstatning stor kr. 80 som svares så lenge vegen blir brukt.

5. Annen ulempeserstatning blir ikke tilkjent.

6. S/L Stryn Meieri tilpliktes innen 14 dager fra forkynnelsen av dette skjønn å betale til Audun Bruvoll kr. 1000 til dekning av utgifter til sakfører m.v.

7. Skjønnskostnadene bæres av S/L Stryn Meieri.»

Audun Bruvoll har påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder skjønnet i dets helhet, med unntak av slutningens punkter 4, 6 og 7. Den ankende part hevder at overskjønnet lider av følgende feil:

1. Overskjønnsretten har redusert grunnprisen under hensyn til de fordeler eieren har sikret seg i kontrakten, spesielt ved dens punkt 7. Etter denne kontraktsbestemmelse kan eieren med 6 måneders varsel forlange at festeren overtar eiendomsretten til tomten mot kapitaliseringsverdien av festeavgiften etter innskuddsrente på sparebankvilkår eller etter takst, for så vidt det ikke måtte være i strid med da gjeldende prisbestemmelser.

Her foreligger for det første - anfører den ankende part - feil ved saksbehandlingen, idet den betraktning overskjønnsretten har bygget på, ikke omfattes av partenes påstander under

Side:1211

skjønnsforretningen. Under enhver omstendighet beror avgjørelsen på uriktig rettsanvendelse. I den forbindelse har den ankende part nærmere anført følgende:

a. Punkt 7 kommer, i likhet med andre bestemmelser i kontrakten hvor det sikres bortfesteren rettigheter, overhodet ikke i betraktning ved fastsettingen av festeavgiften. Etter §16, 2. ledd i de dagjeldende prisforskrifter for fast eiendom skulle festeavgift bestemmes på grunnlag av lovlig salgspris, jfr. også forskriftenes §18 annet ledd. Ved fastsetting av salgsprisen skulle det etter forskriftenes §2 gåes ut fra hva eiendommen var verd i vanlig omsetning. Det var ikke adgang til å foreta noen reduksjon her, men det har overskjønnsretten gjort ved å regne med en pris av bare 6 kroner pr. m2. At punkt 7 og lignende kontraktsbestemmelser må settes ut av betraktning, følger etter den ankende parts mening også av en tolkning av kontrakten selv. Kontrakten inneholder nemlig ikke noe om at det skal tas hensyn til disse bestemmelser ved fastsettingen av avgiften, mens dette er uttrykkelig bestemt i punkt 2 for så vidt angår de klausuler som det påheftes den gjenværende del av eiendommen.

b. Selv om det etter prisforskriftene og kontrakten i og for seg måtte være adgang til å ta i betraktning klausuler av den art det her gjelder, skulle overskjønnsretten under de foreliggende omstendigheter likevel sett bort fra punkt 7 fordi denne bestemmelse var i strid med prisforskriftene og derfor ugyldig. En innløsning av eiendommen som forutsatt i punkt 7 ville nemlig stride mot forskriftenes §16 fjerde ledd. Den ankende part har i denne forbindelse henvist til Prisdirektoratets kommentar til forskriftene, Pristidende 1948 69, hvor det tales om leievilkår som kan innebære omgåelser av forskriftene.

c. Det er ingen grunn til å tro at situasjonen noensinne faktisk kunne bli slik som overskjønnsretten regner med: at innløsning skulle kunne finne sted på et tidspunkt da innskuddsrenten er 1 1/2 prosent. Det er en feil at det ikke er drøftet når det tidspunkt kan tenkes å komme da innløsning etter kontraktens bestemmelser ikke vil være i strid med gjeldende prisregler, og hvordan det vil være med bankrenten når andre restriksjoner er opphevet.

d. Det er også galt når overskjønnsretten har latt det spille inn ved verdsettingen at «tomten bare er festet bort». Dette skal ikke ha noen innflytelse på den grunnpris som blir fastsatt.

2. Overskjønnsretten har foretatt en reduksjon fordi den finner at tomten som følge av grunnforholdene er kostbar å bebygge. Alle tomter i distriktet har imidlertid - anfører den ankende part - de samme grunnforhold, og disse har allerede gitt seg utslag i det alminnelige prisnivå som har utviklet seg for eiendommene på stedet. Når da overskjønnsretten ved fastsettingen av grunnprisen har bygget på dette prisnivå, blir

Side:1212

grunnforholdenes vanskelighet i virkeligheten tatt i betraktning til fradrag 2 ganger.

3. Det er ikke gitt ulempeerstatning, skjønt ulempe påføres den gjenværende eiendom på følgende måter:

a. Arealet nord for meieritomten er blitt beskåret slik at det skader senere utparsellering.

b. Ved at nettopp denne tomt blir tatt, påføres driften av den gjenværende eiendom tap. Hadde eieren stått fritt, ville han ha festet bort en tomt lenger borte fra husene på gården. I sine bemerkninger om dette punkt har den ankende part også nevnt at overskjønnsretten har gått ut fra feil forutsetning når den i premissene har lagt til grunn at kåret som er påheftet gården, skal svares i penger, og han har i den forbindelse henvist til kårkontrakten, som er lagt frem for Høyesterett.

c. Meieriet vil forårsake ulempe ved røk, damp og lignende. Overskjønnsretten har henvist dette spørsmål til behandling etter naboloven, men ved ekspropriasjon har ekspropriaten krav på å få erstatning for den slags ulempe fastsatt ved ekspropriasjonsskjønn.

4. Grunnleie er ikke fastsatt for grunn utenfor den mur meieriet har satt opp mot Strynselven. Det avgjørende er ikke, som overskjønnsretten antar, om meieriet kan gjøre seg nytte av grunnen utenfor muren, men om bortfesteren eller en hvilken som helst eier kunne nytte et større areal ved å sette muren lenger ut. Overskjønnsretten har ikke tatt standpunkt til om arealet utenfor muren i og for seg har verdi eller hvilken verdi det har.

5. Overskjønnsretten har ikke tilkjent den ankende part omkostninger til sakførerhjelp ved underskjønnet og har satt erstatningen for sakførerhjelp ved overskjønnet for lavt.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet oppheves med unntak av punkt 4, 6 og 7.

2. Den ankende part tilkjennes erstatning for sakførerutgifter ved underskjønnet og forhøyet erstatning for sakførerutgifter ved overskjønnet.

3. S/L Stryn Meieri ilegges sakskostnader for Høgsterett.»

Ankemotparten, S/L Stryn Meieri, har nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt: Overskjønnet stadfestes.

Subsidiært: Skjønnet hjemvises til nytt overskjønn, i den utstrekning det blir opphevet.

I begge tilfeller: S/L Stryn Meieri tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Saksforholdet fremgår av premissene for de to skjønn.

Til bruk for høyesterettssaken er det holdt bevisopptak ved Nordfjord herredsrett den 1. juli 1954. Her avga formannen og viseformannen i Stryn Meieris styre partsforklaringer, og det ble avhørt 6 vitner. Det er fremlagt en skriftlig partsforklaring av januar 1956 fra den ankende part og enkelte andre nye dokumenter som jeg ikke finner det nødvendig å referere.

Side:1213

Jeg er kommet til at overskjønnet må stadfestes, bortsett fra et enkelt punkt som jeg senere kommer nærmere inn på.

Til de enkelte anførsler i ankebegrunnelsen skal jeg bemerke:

1. Reduksjonen av grunnprisen.

Når det gjelder angrepet på saksbehandlingen, er det etter prosedyren for Høyesterett på det rene at spørsmålet om reduksjon på grunn av fordeler forbeholdt grunneieren i kontrakten - eller uttrykt på en annen måte: på grunn av heftelser på festet - har vært reist av ankemotparten under forhandlingene for overskjønnsretten, og at den ankende part således har hatt anledning til å uttale seg om det under forretningen. Jeg finner det da klart at anken her ikke kan føre frem, idet det etter min mening ikke kunne være noen betingelse for at overskjønnsretten skulle ha adgang til å bygge på den betraktning det her gjelder, at den var omhandlet i noen av påstandene i skjønnssaken.

Jeg tar så for meg den ankende parts spesielle anførsler under 1, bokstav a-d, hvorav a, b og d gjelder lovanvendelsen og c saksbehandlingen.

a. Anførselen om at overskjønnsrettens fremgangsmåte var i strid med prisforskriftenes §16, jfr. §18, er etter min mening åpenbart uholdbar. Fremgangsmåten er tvert imot i god overensstemmelse med forskriftene. Jeg viser til §16 tredje ledd, 1. punktum, der det bl.a. bestemmes at dersom det fastsettes særlige leievilkår som minsker fordelen for leieren, settes avgiften tilsvarende lavere.

Heller ikke anførselen om at fremgangsmåten er i strid med festekontrakten, kan føre frem. Hverken punkt 2 eller noen annen bestemmelse i kontrakten gir etter min mening grunnlag for en slik antitetisk tolkning som den ankende part her har gjort seg til talsmann for. Og som før nevnt inneholder kontrakten bestemmelse om at det ved skjønnet skal gåes frem som om det forelå tvungen avståing. Det ville etter min mening være i direkte strid med denne bestemmelse, om det ved skjønnet skulle sees bort fra fordeler som forbeholdes den gjenværende del av eiendommen.

b. Jeg kan ikke se at bestemmelsen i kontraktens punkt 7 var i strid med §16 fjerde ledd i prisforskriftene. Den bemerkning i Prisdirektoratets kommentar som den ankende part har påberopt, tar etter min mening sikte på kontraktsvilkår av en annen art enn det her er tale om. Jeg peker ellers på at det i punkt 7 er tatt uttrykkelig forbehold om at innløsning bare skal kunne kreves «for så vidt det ikke måtte være i strid med dagjeldende prisbestemmelser».

c. Jeg kan ikke finne at det på dette punkt foreligger noen mangel ved skjønnsgrunnene som kan lede til opphevelse. Det dreier seg her om et ledd i selve skjønnsavgjørelsen, og det fremgår klart av skjønnsgrunnene at overskjønnsretten har vurdert hvilken betydning den fordel det her gjelder, skal tillegges ved fastsettingen av grunnprisen.

Side:1214

d. Overskjønnsrettens bemerkning om at «Det er tatt hensyn til at tomten bare er festet bort», må sies å være mindre heldig formet, men danner så vidt jeg forstår ikke noe selvstendig ledd i rettens begrunnelse og kan under ingen omstendigheter gi anledning til opphevelse av skjønnet. Bemerkningen må leses i sammenheng med fortsettelsen i samme punktum: «og til at adgangen til regulering av festeavgiften etter gjeldende regler er bundet til en periode på 20 år». Jeg forstår den samlede uttalelse så, at tyngdepunktet ligger på bemerkningen om adgangen til regulering av avgiften. I ankeerklæringen er det presisert at denne del av uttalelsen ikke angripes.

2. De vanskelige grunnforhold. Jeg finner ikke noe holdepunkt for å anta at overskjønnsretten har tatt grunnforholdenes vanskelighet i betraktning som reduksjonsfaktor to ganger. Jeg forstår skjønnsgrunnene på dette punkt så, at retten her ikke sikter til grunnforholdene i distriktet i sin alminnelighet, men har for øye særlige forhold for denne tomts vedkommende - forhold som gjør at den er mer kostbar å bebygge enn andre tomter på stedet.

3. Spørsmålet om ulempeerstatning. a. Det fremgår av skjønnsgrunnene at retten har vært oppmerksom på at det forhold det her er tale om, kan få en viss betydning for senere utparselleringer e.l. Når retten så videre bemerker: «Men noe grunnlag for særskilt erstatning herfor foreligger ikke», forstår jeg uttalelsen så at retten har vurdert denne mulige ulempe og er kommet til at det her ikke foreligger noe tap som kan betinge erstatning. Noen feil ved rettsanvendelsen foreligger da ikke, og selve den skjønnsmessige vurdering kan Høyesterett ikke prøve.

b. Om denne post gjelder det samme som jeg har sagt om anførselen under a: Retten har vurdert forholdet og kommet til at det ikke gir grunnlag for noen erstatning. Når det gjelder kårytelsen innskrenker jeg meg til å bemerke at jeg ikke kan se at det her foreligger noen saksbehandlingsfeil som kan lede til opphevelse, eller noen feil ved rettsanvendelsen.

c. I dette punkt finner jeg at anken må gis medhold. Den ankende part hadde for overskjønnsretten påstått erstatning for ulemper ved røk, damp e.l., og jeg finner det klart at retten hadde ikke adgang til å henvise dette spørsmål til naboskjønn. Hvorvidt forholdene lå slik an at avgjørelsen kunne vært utsatt til et eventuelt senere ekspropriasjonsskjønn, jfr. Rt-1950-590 på side 592, behøver jeg ikke å ta standpunkt til; det er etter skjønnsgrunnene klart at det ikke er på dette grunnlag retten har unnlatt å prøve kravet.

Den feil som her er begått, må lede til at skjønnet for så vidt oppheves.

4. Grunnen utenfor muren. Skjønnsgrunnene kunne for denne posts vedkommende kanskje vært heldigere utformet, men jeg kan ikke finne at de gir holdepunkter for å konstatere at skjønnet her bygger på en uriktig rettsoppfatning. Jeg

Side:1215

legger avgjørende vekt på overskjønnsrettens sluttbemerkning om at den under enhver omstendighet mener at eieren ikke lider noe tap ved å avstå rettigheter utenfor muren.

5. Saksomkostninger. Jeg er enig i overskjønnsrettens omkostningsavgjørelse så vel for underskjønnets som for overskjønnets vedkommende. Hva underskjønnet angår, vil jeg særlig peke på at saksøkeren - meieriet - under dette ikke møtte med sakfører; jfr. skjønnslovens §43, 1. punktum.

Mitt resultat blir at overskjønnet må oppheves for så vidt overskjønnsretten har unnlatt å ta under behandling den ankende parts krav om erstatning for røk, damp eller lignende, men for øvrig stadfestes.

Jeg finner at den ankende part, som bare har fått medhold i et punkt av underordnet betydning, må betale ankemotparten saksomkostninger for Høyesterett. Jfr. tvistemålslovens §180 og §174 annet ledd .

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet oppheves for så vidt skjønnsretten ikke har tatt under behandling kravet om erstatning for ulempe ved røk, damp, eller lignende.

For øvrig stadfestes overskjønnet, i den utstrekning det er påanket.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Audun Bruvoll til S/L Stryn Meieri 1500 - femten hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Helgesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Kst. dommer Breien, dommerne Eckhoff og Thrap: Likeså.

Av overskjønnsrettens skjønn (sorenskriver W. Wahr Fareth med overskjønnsmenn Olav K. Henden, Erling Totland, Per Roti, H. Faleide, O. J. Myklebust og A. Seljestokken):

- - -

Overskjønnsretten viser om partenes påstand ved overskjønnet til det som foran er tilført rettsboken. Retten skal nedenfor i nødvendig utstrekning komme tilbake til de enkelte punkter i påstandene.

Ved kjennelse avsagt 20. mai 1953 har retten avgjort at reglene om ekspropriasjon blir å anvende, og det er da ved fastsettingen av erstatningene tatt hensyn til dette. Retten har herunder bygget på regelen i Grunnlovens §105 om full erstatning til ekspropriaten. Det er det tap saksøkte lider ved avståing av tomten retten har bygget på ved fastsettingen av erstatningen. Retten har herunder gått ut fra forholdene på avståingstiden, idet en ikke har funnet at saksøkte har krav på øket erstatning fordi han mener å kunne ha ventet med å avstå eiendommen i påvente av stigende priser. Retten viser i

Side:1216

denne forbindelse til Høyesteretts dom i Rt-1931-87. Retten har videre lagt til grunn at det i saken gjelder tomteavståing og at den tomtepris som blir fastsatt da også inkluderer erstatning for den ulempe saksøkte har ved selve avståingen, herunder ulempen ved at hans gårdsbruk beskjæres. Det er ved skjønnet tatt hensyn til de gjeldende prisbestemmelser av 19. desember 1947 idet retten har bygget på at saksøkte får full erstatning når den avståtte eiendom verdsettes i samsvar med prisnivået på avståingstiden slik som dette har utviklet seg ved prismyndighetenes praksis på stedet. Retten går ut fra at det også ved ekspropriasjon er nødvendig å ta hensyn til prisreguleringsbestemmelsene slik som disse er kommet til uttrykk i gitte lover og bestemmelser utferdiget i henhold til lover. Den prisstigning fra tiden 1. januar-3. april 1940 som faktisk har funnet sted med godkjenning av prismyndighetene er det tatt hensyn til.

Det er ved skjønnet tatt omsyn til at tomten er en forretningstomt som blir liggende sentralt til i et under regulering værende strøk. Det er tatt omsyn til at tomten jordbruksmessig antas av mindre betydning for saksøkte, at tomten som følge av grunnforholdene er kostbar å bebygge. Videre er tatt hensyn til den mellom partene inngåtte kontrakt som inneholder diverse bestemmelser som etter rettens mening har sikret saksøkte rettigheter som må komme i betraktning ved bedømmelsen av hva der er å anse som full erstatning. Retten viser her til bestemmelsen i kontraktens pkt. 7 som sikrer saksøkte rett til å kreve at saksøkeren overtar tomten til eiendom mot kapitaliseringsverdien av festeavgiften etter innskuddsrente på sparebankvilkår eller etter takst. Dette vil f. eks. bety at med den f. t. gjeldende innskuddsrente på 1 1/2 pst. vil kapitaliseringsverdien bli det dobbelte av den grunnverdien som overskjønnet legger til grunn ved fastsettelse av festeavgiften. Det er bare saksøkte som har slik rett. De øvrige klausuler tomten er påheftet ved kontrakten er det også tatt omsyn til. Herunder er også tatt i betraktning den klausul som det etter pkt. 2 i kontrakten er lagt på en del av saksøktes gjenværende eiendom, idet det blir fastsatt særskilt erstatning herfor.

Det er tatt hensyn til at tomten bare er festet bort, og til at adgangen til regulering av festeavgiften etter gjeldende regler er bundet til en periode på 20 år.

Retten skal så, under henvisning til de enkelte poster i saksøktes påstand bemerke:

Festeavgiften vil bli fastsatt pr. m2 idet retten bygger på en bestemt grunnverdi og fastsetter leien etter en årlig rente av 3 pst. av grunnverdien.

Det er under behandlingen av saken lagt frem en rekke dokumenter til belysning av dels den alminnelige utvikling av prisnivået i hele landet og på flere spesielle steder, dels utviklingen av prisnivået innen Stryn kommune. Retten mener som foran nevnt, at det er prisutviklingen, slik som den på lovlig måte har utviklet seg på vedkommende sted som må legges til grunn. Retten er kommet til at det, forutsatt det hadde dreiet seg om salg av tomt uten forbehold eller restriksjoner kanskje kunne være grunnlag for å sette prisen til kr. 10 000 pr. dekar, slik som underskjønnet har gått ut fra. Imidlertid mener retten

Side:1217

- under hensyntagen til den mellom partene inngåtte kontrakt - at saksøkte ved de rettigheter han har forbeholdt seg, får full erstatning for sitt tap ved avståing av tomten om en bygger på en pris av kr. 6000 pr. dekar. Den årlige leie skulle etter dette bli å fastsette til kr. 0,18 pr. m2.

Retten mener at grunnleie som nevnt bare blir å betale for det område som ligger innenfor den av meieriet oppsatte mur langs elven. Etter befaring er retten kommet til at muren danner grense for den utnytting meieriet kan gjøre seg av tomten, og grunnlag for å fastsette noen godtgjørelse for retten til å bygge videre ute i elven finner en ikke er til stede. I denne sammenheng finner retten det naturlig å nevne at det etter dens mening ikke til den avståtte tomt er noe tilflot som kan være av økonomisk betydning, hverken for saksøkte eller for saksøkeren. Strynselva er oppgrunnet, til dels langt utover mot sjøen, oppgrunningen fortsetter, og noen mulighet for båttrafikk til tomten finner retten ikke foreligger bortsett fra trafikk med småbåter. Den broen som vil komme utenfor tomten vil også i så måte stille seg hindrende i veien. Under enhver omstendighet mener retten at eieren ikke lider noe tap ved å avstå rettigheter utenfor den oppsatte mur.

Det er enighet mellom partene om at det blir fastsatt erstatning for båndlegging av det areal av saksøktes eiendom som er nevnt i kontraktens punkt 2. Erstatningen for dette finnes passende å kunne settes til kr. 20 pr. år. Det er herunder lagt vekt på saksøktes rett til å kreve at arealet blir tillagt saksøkerens tomt etter samme pris som gjelder for tomten for øvrig.

For retten til å nytte den gamle vei over saksøktes eiendom skal det også tilkjennes erstatning. Retten finner her å kunne sette avgiften til kr. 80. Veien skal bare nyttes til den etter reguleringsplanen forutsatte nye vei, parallell med den gamle, kommer. Noe grunnlag for å fastsette særskilt erstatning for veigrunn vedkommende den utvidelse av den gamle vei som i henhold til kontraktens pkt. 13 har funnet sted, finnes ikke å være til stede. Saksøkeren skal bare erstatte den skade bruken av veien og utvidningen av den fører med seg. Denne skade ansees inkludert i foran nevnte erstatningsbeløp.

Det er ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning etter pkt. 7 i saksøktes påstand, idet det ikke kan settes opp noen regel om at en ekspropriat som får erstatning etter lovlig salgsverdi kan kreve særskilt erstatning for «ventesjansen» jfr. høyesterettsdom Rt-1951-87.

Retten er oppmerksom på at arealet nord for meieritomten av saksøktes eiendom er blitt beskåret slik at det kan få en viss betydning for senere utparsellering eller lignende. Men noe grunnlag for særskilt erstatning herfor foreligger ikke. Det foreligger heller ikke grunnlag for erstatning for at eieren hadde foretrukket å avstå en annen tomt enn den saken gjelder. Heller ikke skulle det bli mer byrdefullt å svare kår av saksøktes eiendom, idet han blir tilkjent erstatning i penger og kåret skal etter det som er opplyst i saken svares i penger.

Erstatningskrav begrunnet i ulemper ved røk, damp eller lignende må saksøkte i tilfelle fremme etter reglene i naboloven.

Retten har ikke funnet grunnlag for å tilkjenne erstatning fordi det i den langs elven oppsatte mur ikke er lagt trapper. Dette hindrer

Side:1218

ikke etter rettens mening, fisket. Retten har heller ikke funnet å ha anledning til i samband med skjønnet å treffe noen avgjørelse av om hvorvidt meieriet har vært berettiget til å unnlate å legge trapper i muren, jfr. saksøktes påstand pkt. 12 b. På samme måte har retten heller ikke funnet å ha adgang til å treffe avgjørelse i spørsmålet om hvorvidt meieriet har rett til å ha hybler i meieribygget til utleie. Dette spørsmål kan for øvrig etter rettens mening ikke antas å ha noen betydning for fastsettelsen av leieavgiften.

Retten har etter det anførte ikke funnet grunn til å avgi alternative skjønn, idet hverken unnlatelse av å legge trapper i muren eller delvis benyttelse av meieribygget til hybler for personale knyttet til meieriet, etter rettens mening har noen betydning for leieavgiftens størrelse. For så vidt angår hybler i meieribygget vil retten dog ikke unnlate å nevne at det en rekke steder er nødvendig for å sikre seg habile folk at meieriene kan stille noen hybler til rådighet.

Retten skal så omhandle saksøktes krav om å få alle sine utgifter ved under- og overskjønnene dekket av saksøkeren. Ved avgjørelsen av dette spørsmål bygger retten på at reglene i skjønnslovens §42 §43 også gjelder i et tilfelle hvor avståing faktisk er ansett som en ekspropriasjon. For så vidt angår underskjønnet mener retten at det ikke kan ansees å ha vært nødvendig for saksøkte - som selv er jurist og vel orientert om alle forhold i samband med avståing av tomten - å møte med sakfører, noe som heller ikke saksøkeren gjorde. Hans utgifter ved reise til underskjønnet har saksøkeren godtgjort saksøkte i henhold til kontraktens pkt. 10.

Ved overskjønnet mener retten det har vært nødvendig for saksøkte å ha sakfører, men retten vil ikke unnlate å peke på at den mener saken kunne vært lagt opp noe mindre omfattende enn tilfellet har vært. Med hensyn til reiseutgifter for saksøkte til overskjønnet finner retten ikke grunnlag for å tilplikte saksøkeren å dekke disse. Det er en vurderingssak i hvilken utstrekning utgiftene til sakfører kan sies å ha vært nødvendige. - - -