Rt-1958-991

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1958-10-04
Publisert:	Rt-1958-991
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 99/1958
Parter:	Staten ved Finansdepartementet (regjeringsadvokat Henning Bødtker v/høyesterettsadvokat Hans M. Michelsen) mot Knut A. Engeseth m.fl. (overrettssakfører Einar Raae - til prøve).
Forfatter:	Nygaard, Thrap, Wold. Mindretall: Heiberg, Anker
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §64, Tvistemålsloven (1915) §180, §128

Dommer Nygaard: Ved skjøte av 12. september, tinglyst 16. september 1921 overdro Ivar A. Engeseth ved vergen Lars O. Myklebust eiendommen g.nr. 16 b.nr. 6, Engeset i Ørsta herred til Adolf Engeseth. Det var i dette skjøtet tatt inn følgende bestemmelse: «Skulde gaarden ved tvang blive kjøberen frasolgt eller sælger han frivillig samme til andre end sine livsarvinger skal Adolf Engsets børn have ret til at løse eiendommen for 10 000 kroner.» I september 1954 ble det holdt utpantningsforretning hos Adolf Engeseth for kr. 48 497,50 i anledning av etterberegnet omsetningsavgift m.v., og pant ble bl.a. tatt i eiendommen Engeset. Adolf Engeseths barn reiste i 1955 sak mot staten ved Søre Sunnmøre herredsrett for å få fastslått at løsningsretten i skiøtet var «gyldig overfor tvangsrealisasjon av eiendommen». Ved herredsrettens dom av 30. januar 1956 ble saksøkernes påstand tatt til følge, men saksomkostninger ble ikke tilkjent.

Staten påanket dommen til Frostating lagmannsrett som pådømte saken 22. september 1956. Herredsrettens dom ble her stadfestet, og staten ble dømt til å betale 700 kroner i saksomkostninger ved lagmannsretten. Dommen ble avsagt under dissens, idet en av dommerne stemte for at staten skulle frifinnes.

Staten har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Fra statens side er bl.a. fremholdt at det her i realiteten dreier seg om et utleggsforbud som etter tvangsfullbyrdelseslovens §64 annet ledd uke kan gjøres gjeldende overfor Adolf Engeseths kreditorer og at løsningsretten for barna iallfall må likestilles med et slikt utleggsforbud. Staten har for Høyesterett ikke hevdet at løsningssummen kr. 10 000 lå under eiendommens omsetningsverdi da skjøtet ble utferdiget i 1921. Det avgjørende er imidlertid etter statens mening at eiendommens verdi nå ligger langt over løsningssummen. Staten har nedlagt påstand om å bli frifunnet og tilkjent saksomkostninger for alle retter.

Adolf Engeseths barn har nedlagt følgende påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Den ankende part dømmes til å erstatte ankemotparten sakens omkostninger for herredsretten og Høyesterett.»

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår ellers av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Det er fremlagt

Side:992

enkelte nye dokumenter som jeg ikke finner det nødvendig å redegjøre for, idet jeg ikke kan se at de har noen betydning for avgjørelsen i saken. Til bruk for Høyesterett er det ved Søre Sunnmøre herredsrett holdt bevisopptak der fire vitner ga forklaringer.

Jeg er kommet til det samme resultat som herredsretten og lagmannsrettens flertall og kan i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse som flertallet i lagmannsretten har gitt. Jeg finner dog å burde redegjøre noe nærmere for mitt syn på saken.

Overdragelsen av eiendommen til Adolf Engeseth i 1921 skjedde mot vederlag. Partene er for Høyesterett enige om at bestemmelsen i tvangsfullbyrdelseslovens §64 annet ledd her må komme til anvendelse dersom klausulen om løsningsrett for barna i realiteten må sees som et utleggsforbud eller klausulen må likestilles med et slikt forbud.

Som tidligere nevnt, har staten for Høyesterett ikke gjort gjeldende at eiendommens omsetningsverdi i 1921 var høyere enn løsningssummen kr. 10 000 og således heller ikke høyere enn det beløp som faktisk ble betalt for eiendommen kr. 9300. Etter opplysningene i saken må jeg videre gå ut fra at det ikke var Adolf Engeseth som tok initiativet til å få bestemmelsen om løsningsretten for barna inn i skjøtet. Jeg legger til grunn at Adolf Engeseths bror, Per Bernhard Engeseth, ønsket å få med en slik bestemmelse og at motivet var å bevare eiendommen for slekten, idet man sannsynligvis har sett løsningsretten som et supplement til odelsretten. En lignende bestemmelse om løsningsrett var også tidligere tatt inn i et skjøte på eiendommen fra 1887. Jeg finner etter dette at det i 1921 var partenes mening å stifte en løsningsrett for barna og at det ikke var formålet å treffe en bestemmelse som skulle hindre Adolf Engeseths fordringshavere i å få dekning for sine krav. Så lenge eiendommens omsetningsverdi ikke oversteg løsningssummen, kunne heller ikke bestemmelsen ha noen virkning for fordringshavernes adgang til å få dekning i Adolf Engeseths aktiva.

På grunn av den store prisstigning som senere har funnet sted - særlig i årene etter krigen -, er imidlertid eiendommen steget i verdi. Jeg finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til hvor stor omsetningsverdien er i dag. Det er tilstrekkelig for meg å fastslå at eiendommen nå må antas å være atskillig mer verd enn kr. 16 000 som utgjør pantegjelden på eiendommen med prioritet foran statens utpantning. Dersom staten må respektere løsningsretten, vil eiendommens verdi utover de 16 000 kroner ikke kunne brukes til dekning av statens krav etter utpantningen. At bestemmelsen i skjøtet til fordel for barna får en slik virkning mer enn 30 år etter skjøtets tinglysing, kan imidlertid etter min mening ikke føre til at løsningsretten ikke kan opprettholdes overfor Adolf Engeseths kreditorer.

Fra statens side er det gjort gjeldende at man utfra en tolkning av selve klausulen i skjøtet må komme til at staten ikke plikter å respektere løsningsretten. Jeg finner ikke å kunne gi

Side:993

staten medhold i denne betraktning. Ganske visst går jeg ut fra at det ikke i 1921 var partenes mening at Adolf Engeseths barn ved klausulen om løsningsretten skulle få noen økonomisk fordel, idet løsningssummen den gang ikke var lavere enn eiendommens omsetningsverdi. Men jeg kan ikke se at det er holdepunkter for å forstå klausulen slik at den ikke skulle få virkning for så vidt omsetningsverdien skulle komme til å overstige den avtalte løsningssum.

Spørsmålet blir så om det i lovgivningen er regler som kommer til anvendelse i dette tilfelle. I denne forbindelse kan det ikke få avgjørende betydning at det etter min mening ikke i 1921 var partenes formål å treffe en bestemmelse som medførte innskrenkninger i adgangen for Adolf Engeseths fordringshavere til å få dekning i eiendommen. Den disposisjon som det her gjelder, går ikke direkte inn under bestemmelsen i tvangsfullbyrdelseslovens §64 annet ledd. Det dreier seg i denne saken om en løsningsrett for Adolf Engeseths barn for en bestemt sum og ikke om et forbehold som går ut på at hans fordringshavere ikke skal kunne ta utlegg eller utpantning i eiendommen. Under atskillig tvil er jeg blitt stående ved at heller ikke de hensyn som ligger til grunn for bestemmelsen i §64 annet ledd, kan føre til at den ordning som ble truffet i skjøtet her må settes til side. Jeg finner grunn til å fremheve at løsningsretten for barna var et ledd i selve overdragelsen av eiendommen og at retten således har hvilt på eiendommen som en tinglyst heftelse så lenge Adolf Engeseth har vært eier. Videre peker jeg på at barna ikke bare ved tvangssalg skulle ha rett til å løse eiendommen for kr. 10 000. Det ble samtidig lagt det bånd på Adolf Engeseths disposisjoner over eiendommen at barna skulle kunne gjøre løsningsretten gjeldende ved frivillig salg til andre enn livsarvinger. Det ville også være vanskelig for Adolf Engeseth å pantsette eiendommen uten samtykke fra barna.

For lagmannsretten gjorde staten gjeldende at det her forelå «selvkontrahering» fra Adolf Engeseths side fordi det var hans barn som hadde fått løsningsretten. Denne anførsel er ikke opprettholdt for Høyesterett. Jeg kan heller ikke se at det kan få noen særlig betydning at det var barna som ervervet løsningsretten og ikke en person som sto utenfor familien. Jeg er også enig med herredsretten i at om en slik disposisjon som vi her har for oss blir opprettholdt i relasjon til fordringshaverne, vil det ikke medføre de samme uheldige virkninger for kredittlivet som de utleggsforbehold som direkte rammes av §64 annet ledd.

Mitt resultat blir således at staten ved en realisering av eiendommen på grunnlag av utpantningen må respektere barnas rett til å løse eiendommen for kr. 10 000 slik at en kjøper på tvangsauksjon i tilfelle må overta løsningsretten utenfor kjøpesummen, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §128.

Til tross for at jeg har funnet saken meget tvilsom, bør staten etter min mening betale saksomkostninger både ved lagmannsretten og ved Høyesterett, jfr. tvistemålslovens §180 første ledd.

Side:994

Jeg er enig med lagmannsretten i at saksomkostninger ved herredsretten ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Staten ved Finansdepartementet til Knut A. Engeseth, Bjarne Engeseth, Inge Engeseth, Liv Engeseth, Åsgerd Engeseth, Alvhild Engeseth og Armand Engeseth 2000 - to tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Heiberg: Jeg er kommet til samme resultat som den dissenterende dommer i lagmannsretten, men på et noe annet grunnlag.

Jeg er enig med førstvoterende i at den disposisjon det her gjelder, ikke direkte går inn under bestemmelsen i tvangsfullbyrdelseslovens §64 annet ledd, for så vidt som forbeholdet i skjøtet ikke går ut på at kjøperens kreditorer ikke kan ta utlegg i gjenstanden. Men klausulen innebærer en innskrenkning i kreditorenes dekningsadgang som i sine praktiske virkninger faller sammen med et utleggsforbud utover 10 000 kroner, idet et utlegg som overstiger dette beløp, i realiteten vil være verdiløst på grunn av barnas forkjøpsrett ved tvangssalg. I likhet med førstvoterende må jeg legge til grunn at partenes mening i 1921 var å stifte en løsningsrett for barna, og at omsetningsverdien den gang ikke oversteg 10 000 kroner. Men når løsningsretten etter avtalen også skal gjelde i tilfelle av tvangssalg, og også da er knyttet til beløpet 10 000 kroner, må det være skjedd nettopp med den eventualitet for øyet at verdien ville komme til å overstige dette beløp. Og alle vedkommende - Per Bernhard og Adolf Engeseth og Ivar Engeseths verge - må etter min mening ha vært klar over at denne del av klausulen i så fall ville virke som et utleggsforbud, og de må nettopp ha tilsiktet dette. Da overdragelsen til Adolf Engeseth er skjedd mot vederlag, antar jeg at de prinsipper som ligger til grunn for tvangsfullbyrdelseslovens §64 annet ledd må føre til at et slikt arrangement ikke står seg overfor staten som kreditor.

Da det som nevnt gjelder en avhendelse mot vederlag, kan jeg ikke finne det avgjørende at forkjøpsretten også gjelder ved frivillig salg, eller at forbeholdet var et ledd i selve overdragelsen av eiendommen. Noen betydning ved fastsettelsen av den kjøpesum Adolf Engeseth betalte, synes for øvrig klausulen ikke å være tillagt.

Jeg kan ikke se annet enn at det ville være lite tilfredsstillende og stemme dårlig med omsetningslivets tarv om et forbehold som det vi her har med å gjøre, skulle bli tillagt gyldighet overfor eierens kreditorer.

Med hensyn til sakens omkostninger er jeg enig med førstvoterende.

Side:995

Kst. dommer Anker: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med dommer Heiberg.

Dommer Thrap: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Nygaard.

Justitiarius Wold: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Per Longva):

Den 18. august 1887 overdro Peder Andersen Engesæt eiendommen «Engeset» g.nr. 16, b.nr. 6 i Ørsta til sin sønn Anders Pedersen. Kjøpesummen var kr. 2600 + kår. I skjøtet, som ble tinglyst den 22. s. m., er inntatt:

«Skulde Gaarden ved Tvang blive Kjøberen frasolgt eller bortsælger han godvillig samme til andre end sine Livsarvinger, skal min Datter Berte Karine eller hendes Børn have Ret til at gjenløse Eiendommen for den ovennævnte Kjøbesum og det skal hvile som fast Heftelse paa Gaarden.»

Berte Karine var Adolf Engeseths mor.

Adolf Engeseth hadde 3 eldre brødre, Iver A. Engeseth, Johan Engeseth og Per Bernhard Engeseth, og en søster som døde meget ung.

I 1905 fikk Johan A. Engeseth skjøte på eiendommen fra enken etter Anders Pedersen Engeseth for kr. 2600 + kår. I 1911 overdro Johan A. Engeseth eiendommen til sin bror Iver A. Engeseth for kr. 2400.

Til 1909 var gårdens skyld 3,27 mark, men det året ble det fraskilt en parsell med skyld 77 øre.

Iver A. Engeseth ble sinnssyk og satt under vergemål. Lars O. Myklebust, Ørstavik, ble oppnevnt som verge for ham.

Ved skjøte, dat. 12. september 1921, tgl. 16. s. m., overdro Lars O. Myklebust som verge for iver A. Engeseth gården «Engeset» g.nr. 16, b.nr. 6 av skyld mark 2,50 i Ørsta til Adolf A. Engeseth for en kjøpesum av kr. 6000. I skjøtet er bestemt: «Skulle gaarden ved tvang blive kjøberen frasolgt eller sælger han frivillig samme til andre end sine livsarvinger skal Adolf Engeseths børn have ret til at løse eiendommen for 10 000 kroner.» Ved siden av denne kjøpesummen måtte Adolf Engeseth betale kr. 1500 til sin bror, Per Bernhard Engeseth, og utstede en pantobligasjon til den samme i eiendommen på kr. 1800. Dette for å få Per Bernhard til å frafalle den løsningsrett som han mente å ha til gården. Samtidig med tinglysingen av skjøtet ble det tinglyst en obligasjon i eiendommen på kr. 7500 til Møre Kreditbank. I forbindelse med påbygging på våningshuset i 1948 ble lånet øket til kr. 16 000. Den 7. mars 1949 har saksøkerne veket prioritet med løsningsretten for lånet i Møre Kreditbank.

Ved siden av gårdsbruket har Adolf Engeseth drevet slakterforretning i Ørstavik.

Han er etterlignet omsetningsavgift for 2. termin 1954/55 med kr. 48 490. For dette beløpet + utpantningsomkostninger, tilsammen kr. 48 497,50, ble det av namsmannen i Ørsta holdt utpantning hos Adolf Engeseth den 7. november 1954, og utlegg ble tatt i gården «Engeset» g.nr. 16, b.nr. 6 med påstående hus, verdsatt til kr. 60 000, slakterbutikk på bygslet grunn, 1 Wistof diskvekt, 1 Viig & Vraalsen diskvekt, 1 opskjærmaskin og montert kjøleskap, verdsatt til i alt kr. 10 000. - - -

Side:996

Retten ser saken slik:

Da Iver A. Engeseths verge, Lars O. Myklebust, skulle overdra gården «Engeset», g.nr. 16, b.nr. 6 i Ørsta til Adolf Engeseth, hadde Adolfs brødre, Johan og Per Bernhard, løsningsrett til eiendommen for kr. 2600 etter skjøtet fra 1887. Johan, som nå eiet farsgården, frafalt sin løsningsrett uten videre, men Per Bernhard satte vilkår for å gjøre det. Han forlangte kr. 1500 i kontanter og en pantobligasjon i gården for kr. 1800. Adolf gikk med på det. Vederlaget for gården ble således i alt kr. 9300 (kr. 6000, kr. 1500 og kr. 1800).

Etter det foreliggende må retten gå ut fra at dette var vanlig vederlag for en slik eiendom som det her gjelder etter prisene på faste eiendommer i Ørsta i 1921.

I 1948 ble et lån på gården i Møre Kreditbank forhøyet fra kr. 7500 til kr. 16 000. Adolf Engeseth har forklart at pengene ble brukt til påbygging på våningshuset på gården. Saksøkerne har veket prioritet med løsningsretten for pantobligasjonen i Møre Kreditbank.

Det er ikke godtgjort at Adolf Engeseth, etterat han ble eier av gården, har tilført den større verdier, som han har ervervet mot vederlag. Verdistigningen må derfor tilskrives det høyere prisnivå og dessuten for en ikke liten del den omstendighet at «Engeset» ligger opptil tettbebyggelsen i Ørstavik slik at grunnen der er etterspurt til boligtomter.

Det er etter det opplyste på det rene at saksøkerne hadde odelsrett til eiendommen og at løsningsretten således bare får den selvstendige betydning at saksøkerne får løsningssummen begrenset til kr. 10 000. Det er etter tvangsl. §64 annet ledd, klart at et rent forbud mot å ta utlegg i gården for mer enn kr. 10 000 ikke ville stå seg overfor kreditorene. En annen regel ville være en fare for kredittlivet fordi det ville være lett for en kreditor å få selgeren av en formuesgjenstand med på å avtale et utleggsforbud.

En løsningsrett som den det her gjelder har nok de samme faktiske virkninger for kreditorene som et rent utleggsforbud, men det er den vesentlige forskjellen at løsningsretten er en rett for 3. mann. Det er ikke den samme fare for at avtaler som denne skal få uheldige følger for kredittlivet som når det gjelder avtaler om utleggsforbud til gunst for erververen av en formuesgjenstand, og løsningsrett omfattes heller ikke av ordlyden i tvangsl. §64 annet ledd. At hensikten med løsningsretten har vært å omgå bestemmelsene i den nevnte paragraf er det ikke ført bevis for. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Gunnar Nissen, byrettsdommer J. M. Jacobsen og hjelpedommer Birger Kolstad):

- - -

Adolf Engeseth har som vitne forklart at forut for hans kjøp av eiendommen i 1921 hadde han korrespondert med sin eldre bror Per Bernhard Engeseth, som da var bosatt i Oslo og det var etter forslag av broren at vitnet kjøpte eiendommen. Det var broren som foreslo at det i overdragelsesdokumentet skulle tas inn en bestemmelse om løsningsrett. Kjøpesummen skulle være kr. 6000, men broren betinget seg kr. 3300 for å gi avkall på den løsningsrett som han hadde etter skjøtet av 1887. Broren skrev at skjøtet skulle utstedes på samme vilkår som i gamle dager med løsningsrett. Etter anmodning fra broren innfant vitnet seg hos daværende overrettssakfører Jacobsen i Volda på hvis kontor også var møtt frem Lars

Side:997

O. Myklebust som verge for broren Iver A. Engeseth, som var eier av eiendommen og som var umyndiggjort. De ble der forelagt et ferdigskrevet skjøte som ble underskrevet av Myklebust uten at det på forhånd foregikk noen drøftelse av dokumentets innhold.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.

Ifølge tvangsfullbyrdelseslovens §64 annet ledd kan den som avhender en formuesgjenstand mot vederlag fra erververens side ikke ta forbehold om at utlegg ikke skal kunne tas i gjenstanden til fyldestgjørelse av erververens forpliktelser. I skjøtet av 12. september 1921 er inntatt bestemmelse om at «skulde gaarden ved tvang blive kjøberen frasolgt eller selger han frivillig samme til andre end sine livsarvinger skal Adolf Engeseths børn have ret til at løse eiendommen for kr. 10 000».

Da avhendelsen i skjøtet er skjedd mot vederlag fra erververens side er man enig med den ankende part i at klausulen må tilsidesettes vis à vis de kolliderende kreditorinteresser hvis klausulen i realiteten må ansees som et utleggsforbud, eller rettslig sett må stilles på linje med et sådant forbud. Lagmannsretten er imidlertid i likhet med herredsretten kommet til det resultat at klausulen ikke kan anskues på denne måte.

Rent sproglig juridisk er klausulen en løsningsrett for kjøperens livsarvinger med en stipulert pris kr. 10 000 for gjenløsningen. Hvis denne pris svarer til eiendommens omsetningsverdi vil en utøvelse av løsningsretten ikke bety noe inngrep i kreditorenes rett, idet det ut fra disses interesser i og for seg er irrelevant hvem som blir kjøper av eiendommen. Lagmannsretten finner at bedømmelsen av om det foreligger et misforhold mellom løsningssummen og eiendommens verdi, må skje på grunnlag av stillingen på det tidspunkt skjøtet ble utferdiget, nemlig i 1921. Legges denne til grunn kan man ikke finne at det har foreligget noe sådant misforhold, idet prisen kr. 10 000 i 1921 må antas å svare til eiendommens omsetningsverdi da. Hadde tvangssalget funnet sted da, ville en utøvelse av løsningsretten ikke forringet kreditorenes dekningsmuligheter. Da det ikke kan antas at kontrahentene har forutsett den følgende prisutvikling med betydelig prisøkning, kan man ikke legge til grunn at de har tatt sikte på å beskytte kjøperen Adolf Engeseth mot hans kreditorer, men at klausulen har vært motivert av ønsket om å bevare eiendommen i slektens eie.

Dels som følge av den alminnelige prisutvikling og dels på grunn av lokal stigning i tomteprisene og delvis også på grunn av påbygging er eiendommens verdi steget betydelig siden 1921, slik at den nå kan anslåes til kr. 60 000. På grunn av denne prisstigning vil klausulen nå ha den samme virkning som et utleggsforbud når det gjelder prisdifferansen kr. 60 000 kr. 16 000 kr. 44 000 (de løsningsberettigede har veket prioritet for pantegjeld kr. 16 000). Lagmannsretten finner imidlertid ikke at dette er tilstrekkelig grunn til å sidestille klausulen med et sådant forbud. Rettsbruken synes ikke å ha tatt de konsekvenser at enhver løsnings- eller forkjøpsrett i denne henseende må bedømmes etter sine virkninger på realisasjonstiden, se Rt-1935-191. - - -

Dommer Jacobsen bemerker:

Etter skjøtet av 12. september 1921 skal Adolf Engeseths barn kunne kreve at eiendommen overdras dem for kr. 10 000:

1. såfremt den fraselges Adolf Engeseth ved tvang

2. såfremt Adolf Engeseth frivillig selger eiendommen.

Side:998

Skjøtet innskrenker Adolf Engeseths adgang til å kunne få lån på eiendommen utover kr. 10 000 og til å selge den for en høyere pris. Det har vel neppe betydd så meget. Det måtte regnes med samtykke fra barna både til pantsettelsen og til salg, hvis det var naturlig å gå til slike skritt. Skjøtet innskrenket videre kreditorenes dekningsadgang. En kjøper ved tvangsauksjon ville neppe by mer enn kr. 10 000 for eiendommen når han risikerte å måtte overdra den til Adolf Engeseths barn for denne pris. Denne innskrenkning i kreditorenes dekningsadgang betyr svært meget. Noe samtykke fra Adolf Engeseths barn kan kreditorene ikke påregne når de går til tvangsinndrivelse. Det foreligger ingen opplysninger om eiendommens verdi i 1921. Sett i sammenheng kan jeg ikke se annet enn at det vesentlige formål med og den overveiende betydning av bestemmelsen om løsningsrett som er tatt inn i skjøtet av 12. september 1921 er å begrense kreditorenes dekningsrett. Overdragelsen etter skjøtet av 12. september 1921 er skjedd mot vederlag. Jeg antar da at løsningsretten her ikke kan anerkjennes, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §64 annet ledd. - - -