Rt-1959-270

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1959-02-28
Publisert:	Rt-1959-270
Stikkord:	Ekspropriasjon, Opphevelse av skjønn
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 29 B/1959
Parter:	Ingvald Christianslund mot Glemmen brand- og bygningskommune (nå Glemmen kommune) (høyesterettsadvokat Ott B. Dahl).
Forfatter:	Kruse-Jensen, Helgesen, Hiorthøy, Heiberg, Berger
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924), Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915), Skjønnsprosessloven (1917) §48, Bygningsloven (1924) §43, §46, §48, §50, §55

Dommer Kruse- Jensen: Den 24. juni 1929 stadfestet Arbeidsdepartementet den regulering som de kommunale myndigheter hadde besluttet over et nærmere bestemt område utenfor Fredrikstad. Dette område lå den gang under Vestre Glemmen brand- og bygningskommune. Den 16. mai 1949 gjorde styret for brand- og bygningskommunen vedtak om å holde forsøkstakst over den veigrunn som er regulert over Ingvald Christianlunds eiendom Kniple g.nr. 9 b.nr. 3 i Glemmen, som han hadde overtatt på skifte i 1937. Forsøkstakst ble begjært den 20. september 1949, og som saksøkte med omsyn til avståelse og/eller refusjonsplikt ble følgende innstevnt: Glemmen kommune, Ingvald Christianslund, Karl Sand, A/S Hafslund, Kjell Gabrielsen, E. Madsen, Fredrikstad mek. Verksted og Kr. Pettersen. De fire sistnevnte var kun innstevnet for så vidt refusjonsplikten angikk.

Den 5. september 1949 avsa skjønnskommisjonen enstemmig skjønn med denne slutning:

«For avståelse av nedennevnte rettigheter til Vestre Glemmen Brand- og Bygningskommune tilkommer rettighetshaverne ingen erstatning:

1. Eiendomsrett til 965.4 kvm. av g.nr. 9 b.nr. 3 i Glemmen, tilhørende Glemmen Kommune eller Ingvald Christianslund.

2. Festerett til ca. 100 kvm. av tomt nr. 173 av g.nr. 9 b.nr. 3 i Glemmen, fester Karl Sand.

3. Eiendomsrett til 89,2 kvm. av g.nr. 9 b.nr. 30 i Glemmen, eier A/S Hafslund.

Samtlige saksøkte fritas for refusjon i anledning av ovennevnte grunnervervelser.

Side:271

Vestre Glemmen Brand- og Bygningskommune betaler til A/S Fredrikstad mek. Verksted erstatning for saksomkostninger med kr. 60.»

Av de saksøkte var det kun Christianslund som påanket skjønnet. Dette skjedde ved ankeerklæring av 5. oktober 1949 til Høyesterett. Da anke over saksbehandlingen og rettsanvendelsen etter endringen av 28. februar 1947 i bygningslovens §55 skal skje etter lov om rettergangsmåten for tvistemål av 1915, oversendte Høyesteretts kjæremålsutvalg den 8. juni 1950 sakens dokumenter til Eidsivating lagmannsrett som rette vedkommende. Ved lagmannsrettens dom av 13. mars 1952 ble skjønnskommisjonens skjønn enstemmig stadfestet og Christianslund ilagt saksomkostninger med kr. 500. Etter lagmannsrettens dom, nemlig den 8. juli 1952, ble østre, Vestre og Søndre Glemmen brand- og bygningskommuner opphevet med virkning fra 15. august s. å. Samtidig ble bygningsloven og brandloven gjort gjeldende for hele Glemmen herred.

Christianslund har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder saksbehandlingen og rettsanvendelsen. Anken over saksbehandlingen går ut på at domsgrunnene er ufullstendige, idet retten har unnlatt å drøfte og avgjøre en rekke forhold som er av vesentlig betydning for sakens utfall. Anken over lovanvendelsen går ut på at han ikke har fått den erstatning for avståelsen som han tilkommer etter Grunnlovens §105. Dette er nærmere utdypet i ankeerklæringen av 14. august 1952 og senere prosesskrifter. I ankeerklæringen fremholder han bl.a.:

«Avgjørelsen bygger på det syn at jeg har fått eller vil få erstatning for gategrunnen ved bortsetting av de tomtene som ligger inntil gaten. Henvisningene i dommen til bl.a. høyesterettsdom i Rt-1906-244 og uttalelsene hos bl.a. Stang i Bygningsrett side 166 og 180 viser at retten har misforstått hva saken gjelder.

De siterte uttalelser gjelder nemlig ikke analoge tilfeller.

Det dreier seg i disse tilfeller om tomter som var satt bort frivillig og hvor prisene var satt av grunneieren. I denne pris er det tatt hensyn til veien som skal komme. Det er en forutsetning for prisen at grunnen til veien skal avståes gratis slik at tomteeierne slipper refusjonsplikten.

I denne sak dreier det seg

1. dels om gategrunn som ligger til tomter som er ekspropriert,

2. dels om gategrunn som ligger til tomter som kommunen og ikke jeg eier eller har eiet,

3. dels om gategrunn som ligger til tomter jeg har bortsatt, men som har fullverdig adkomst fra før av ved tidligere opparbeidet gate,

4. og dels om gategrunn som ikke ligger til noen tomter som er bortsatt av meg.

Ved siden av dette dreier det seg i dette tilfelle om grunn - gartnerjord - som er mere verd til dyrkning enn til husbygging. Hvis jeg satte bort tomtene, ville prisforskriftene hindre meg

Side:272

i å få så mye for disse som de er verd til gartnerjord. Omkostningene til opparbeidelse av gate er mindre enn grunnverdien av disse tomter anvendt som gartneri. På toppen av dette kommer at om jeg setter bort tomtene som byggetomter, vil jeg få skatter som fullstendig vil berøve meg enhver fortjeneste og endda redusere min formue. - - - For ordens skyld vil jeg presisere at min erklæring av 27. juli 1946 ikke avskjærer meg adgang til å følge den gamle praksis ved bortsetting av tomter, nemlig å sette bort tomt med 1/2 gatebredde med plikt for leieren eller eieren til å avstå gaten uten erstatning og uten refusjonsplikt. Heller ikke avskjærer den meg adgang til om jeg ville sette bort tomter inntil veien å ta hensyn til ved fastsettelsen av prisen for tomten at gategrunn vil bli avstått av meg uten ytterligere utlegg for tomteeieren.»

Christianslund har nedlagt denne påstand:

«1. Glemmen skjønskommisjons skjøn av 5. september 1949 og Eidsiva lagmannsretts dom 13. mars 1952 ophæves.

2. I. Christianslund tilkjendes saksomkostninger for begge retter.»

Glemmen kommune har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og tilkjennelse av saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.

Om saksforholdet viser jeg til skjønnsgrunnene og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det den 25. oktober 1958 holdt bevisopptak ved Onsøy herredsrett med avhør av Christianslund og et vitne. Videre er fremlagt en del skriv som jeg ikke finner grunn til å spesifisere.

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten og finner at skjønnet må oppheves på grunn av uklarhet i skjønnsgrunnene.

Før jeg nærmere begrunner mitt standpunkt nevner jeg, at Christianslund den 27. juli 1946 avga en erklæring til Glemmen kommune vedrørende avståelse av veigrunn av g.nr. 9 b.nr. 3. Erklæringen, som er referert i sin helhet i skjønnsgrunnene, går ut på at han av sin eiendom uten vederlag er villig til å avstå veigrunn for de på reguleringskartet av 1927 inntegnede veier «med senere forandringer som vedlagte kart viser». Under skjønnet gjorde Christianslund gjeldende at erklæringen, som har en bestemmelse om at den ville bli ugyldig «i tilfelle kommunen eksproprierer eiendommen til byggetomter», ikke var bindende for ham. Kommunen hevdet på sin side at den etter erklæringen var eier av den omsfridte gategrunn. Da skjønnskommisjonen mente at tvist om erklæringens gyldighet lå utenfor dens kompetanse, fant den å burde avgi alternativt skjønn og kom - som det fremgår av skjønnsgrunnene - til det resultat at Christianslund, selv om han fremdeles var å anse som eier av den gategrunn som skulle avståes av hans eiendom g.nr. 9 b.nr. 3, ikke tilkom noen erstatning.

Under henvisning til at partene under prosedyren for Høyesterett har erklært at de er enige i at det ble avgitt alternativ takst

Side:273

i forbindelse med at spørsmålet om eiendomsretten til det areal som skulle eksproprieres ikke ble avgjort ved kjennelse, jfr. skjønnslovens §48, antar jeg at kommisjonens standpunkt: at tvisten om erklæringens gyldighet lå utenfor dens kompetanse, er riktig. Jeg tilføyer at Christianslund har erklært at han, dersom erklæringen er bindende for ham, intet krav har å gjøre gjeldende mot kommunen i anledning av de avståelser som denne sak gjelder.

I tilknytning til det jeg her har sagt skal jeg komme med noen bemerkninger til nærmere begrunnelse av mitt standpunkt.

Det alternativ i skjønnskommisjonens avgjørelse som skal prøves av Høyesterett er det som forutsetter at Christianslund fremdeles var eier av gategrunnen da denne ble ekspropriert, med andre ord at erklæringen av 27. juli 1946 er uforbindende.

Det er for Høyesterett opplyst at det innenfor det område saken gjelder er ervervet tomter med grense dels bare til gatelinjen og dels med grenser ut i gaten, samt at det er ytet vederlag for gategrunn i det tilfelle denne har fulgt med. I skjønnskommisjonens kjennelse uttales: «Det er på det rene at han har solgt eller bortfestet praktisk talt hele sin eiendom, deriblant sine tomter på begge sider av den gaten som nå skal anlegges til en pris av kr. 5000 pr. mål eller en festeavgift på 25 øre pr. kvm. En del av denne festeavgift er imidlertid redusert med 20 pst. i henhold til gjeldende bestemmelser.» Det tilføyes deretter av kommisjonen: «Deri ligger i virkeligheten at han har fått betaling også for gategrunnen, idet de nevnte priser etter forholdene i distriktet har til forutsetning at gategrunn i samsvar med reguleringsplanen blir avstått uten ytterligere utgift for tomtekjøperne eller festerne, overensstemmende med det som tidligere er blitt gjort i distriktet. Det ansees også sikkert at dette må ha vært prismyndighetenes forutsetning for godkjenning av de nevnte priser.»

Jeg antar at skjønnskommisjonens grunner ikke er tilstrekkelig klare til at Høyesterett kan prøve om kommisjonens rettsanvendelse er riktig. Kommisjonen har ikke gjort rede for om den av prismyndighetene godkjente kvadratmeterpris gjaldt «netto»- eller «brutto»-tomt og om prisen i begge tilfelle involverte at Christianslund har fått betaling for gategrunnen.

Skjønnskommisjonens utgangspunkt er i og for seg riktig, nemlig at Christianslunds erstatning for gategrunnen må settes til null, hvis han allerede ved overdragelsen (frivillig eller tvungen overdragelse) har fått vederlag for grunnen inkludert i overdragelsessummen, jfr. også Rt-1953-1089. Det synes imidlertid å fremgå at prismyndighetene har godkjent en bestemt kvadratmeterpris for tomten uansett størrelsen og det areal som overdras, slik at den samlede pris for den enkelte tomt ville være betinget av hvor stort det arealet er som i hvert enkelt tilfelle blir overdradd i henhold til vedkommende hjemmelsdokument. I de tilfelle tomten er overdradd inklusiv gategrunnen vil forholdet da så vidt skjønnes være at Christianslund derved har fått

Side:274

vederlag for gategrunnen i den utstrekning overdragelsesdokumentet også omfatter et areal som går ut i gaten. Prisen på tomten vil nemlig da være den godkjente kvadratmeterpris multiplisert med antallet av kvadratmeter bruttoareal. Hvor tomtens størrelse og dermed prisen er beregnet på grunnlag av et areal som strekker seg bare til gatelinjen, er det uklart om skjønnskommisjonen har ment om Christianslund også i et slikt tilfelle har fått vederlag for gategrunnen gjennom den pris som er ytet for tomten.

Jeg antar at saksomkostninger på grunn av den tvil som foreligger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

Skjønnskommisjonens skjønn oppheves.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Helgesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Hiorthøy, Heiberg og Berger: Likeså.

Av skjønnskommisjonens skjønn (overrettssakfører Einar Simonsen, formann med skjønnsmenn Gunnar Hannestad, Ths. Mathisen, Karl Hansen og Svein Sponheim):

Saken gjelder fastsettelse av erstatning for avståelse av gategrunn og eventuelt refusjon av erstatningsbeløpet. Avståelsen kreves etter bygningslovens §43 på grunnlag av reguleringsplan, stadfestet 1929.

Av g.nr. 9 b.nr. 3 i Glemmen kreves avstått 965,4 kvm. Eiendommen eies av saksøkte nr. 2 (dvs. Ingvald Christianslund), som den 27. juli 1946 har avgitt følgende erklæring:

«Underskrevne Ingvald Christianslund født xx.xx.1896, avstår uten vederlag av min eiendom g.nr. 9 b.nr. 3 Christianslund i Glemmen, veigrunn for de på reguleringskartet av 1927 inntegnede veier, med senere forandringer som vedlagte kart viser.

Unntatt er den bortregulerte grunn foran Christianslund hovedgaard til Veumveien.

Christianslund Alle avståes i 10 m bredde og den nordre tvervei fra Repslagerveien til Christianslund Alle 8 m.

Glemmen kommune forbeholder seg rett til å bestemme når veiene skal opparbeides eller forsynes med ledninger for vann og kloakk. Inntil da har grunneieren (Christianslund) bruksrett til veigrunnen. Christianslund forbeholder seg retten til matjorden i gatene hvis han ønsker det, samt at Christianslund Alles opparbeidelse påbegynnes i søndre ende.

Nærværende erklæring blir ugyldig i tilfelle kommunen eksproprierer eiendommen til byggetomter.»

I medhold av denne erklæring mener saksøkte nr. 1 (dvs. Glemmen kommune) å være eier av den foran nevnte gategrunn. Det er opplyst og ikke motsagt at den gaten som nå skal anlegges, er i samsvar med det reguleringskartet som er nevnt i saksøkte nr. 2's erklæring. Saksøkte nr. 1 har

Side:275

erklært seg enig med saksøkeren i at prinsippet for verdsettelsen må bli det samme enten det er saksøkte nr. 1 eller saksøkte nr. 2 som skal betraktes som eier. I begge tilfelle må erstatningen etter saksøkerens mening settes til 0.

Saksøkte nr. 2 bestrider gyldigheten av den foran nevnte erklæring. Da tvisten om erklæringens gyldighet ligger utenfor skjønnskommisjonens kompetanse, blir å avgi alternativt skjønn. - - -

Under forutsetning av at saksøkte nr. 2 fremdeles skal ansees som eier av den gategrunn som skal avståes av g.nr. 9 b.nr. 3, må det være klart at det ikke tilkommer ham noen erstatning. Det er på det rene at han har solgt eller bortfestet praktisk talt hele sin eiendom, deriblant sine tomter på begge sider av den gaten som nå skal anlegges til en pris av kr. 5000 pr. mål eller en festeavgift på 25 øre pr. kvm. En del av denne festeavgift er imidlertid redusert med 20 pst. I henhold til gjeldende bestemmelser. Deri ligger i virkeligheten at han har fått betaling også for gategrunnen, idet de nevnte priser etter forholdene i distriktet har til forutsetning at gategrunn i samsvar med reguleringsplanen blir avstått uten ytterligere utgift for tomtekjøperne eller festerne, overensstemmende med det som tidligere er blitt gjort i distriktet. Det ansees også sikkert at dette må ha vært prismyndighetenes forutsetning for godkjenning av de nevnte priser. For øvrig henvises til Rt-1933-50 og til Stang: Norsk bygningsrett side 165 og side 180.

Kommisjonen finner at resultatet må bli det samme om det er saksøkte nr. 1 som skal betraktes som eier. Det må være selvsagt at det ikke kan skapes et erstatningskrav ved en overdragelse av gategrunnen til andre, og aller minst til kommunen. Forutsetningen for erklæringen av 27. juli 1946 som saksøkte nr. 1 grunner sitt eiendomskrav på, må helt opplagt være at det ikke skal betales noe til noen kant for gategrunnen og at således tomteeierne eller festerne langs gaten heller ikke skal bli utsatt for refusjonskrav. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Kr. Strømsted, J. Stenersen og Kr. Urdal):

Lagmannsretten skal bemerke: - - -

Om Christianslunds påståtte eiendomsrett til og derav følgende krav på erstatning for verdien av gategrunn for det tilfelle at han skulle få medhold i at hans erklæring om avgivelse av den uten vederlag skulle bli kjent uforbindende, skal lagmannsretten bemerke:

Det er på det rene at Christianslund i stor utstrekning har utparsellert sin eiendom i det regulerte strøk til tomter for bebyggelse. Men forat tomtene her skal kunne bebygges, kreves det at tomten ligger til opparbeidet og godkjent gate. Jfr. Stang: Bygningsrett side 197 og bygningslovens §48 nr. 1. Christianslund måtte følgelig, når han solgte tomter i henhold til reguleringen, skaffe dem som kjøpte tomter av ham for å bygge på dem, gate- og byggelinje til de regulerte gater. Dette har han da også - etter sin forklaring for lagmannsretten - gjort ved å sette ut halvparten av den regulerte gategrunn til tomteerververen. I grunnkontrakten av 6. oktober 1947 til Karl Sand - gjeldende til 14. april 1997 - heter det således at tomtens areal utgjør så og så mange m2 pluss gategrunn i tomtens lengde og 8 m bredde, og Sand har som vitne forklart at han var merksam på at

Side:276

han pliktet å avgi fri gategrunn. På samme måte heter det i den annen grunnkontrakt, som er fremlagt til belysning av forholdet, til Fredrikstad mek. verksted A/S av 12. oktober 1947 på en rekke oppmålte parseller bl.a. til Oredalsveien, at arealet utgjør så og så mange m2 pluss 4845 m2 gategrunn og at leieren plikter å avstå den leiede gategrunn uten vederlag til kommunen, når denne forlanger det til opparbeidelse av gate. Også her er leietiden 50 år. Når gateopparbeidelsen blir aktuell opphører således det som er regulert til gate å ha verdi for den som inntil opparbeidelsen har sittet med grunnen.

Så vidt lagmannsretten kan forstå ligger nettopp den tankegang til grunn særlig for høyesterettsdom i Rt-1906-244 flg. og uttalelsene hos Stang: Bygningsrett side 166 og 180 og for de der siterte avgjørelser, at den som ved salg utparsellerer tomter til regulert gate ikke behold er noen rett til den gateregulerte grunn hva enten han forføyer over gategrunnen som tillegg til tomten eller han selger tomten til gatelinjen, fordi han ifølge forutsetningene ved avhendelsen i begge tilfelle plikter å skaffe erververen tomt med beliggenhet langs gaten uten ytterligere utlegg for gategrunnen. Se også Kaas' kommentar til bygningsloven, 2. utg. side 54, jfr. §46 note 8, og Stang: Bygningsrett side 300 nr. 10.

Det kan ikke skjønnes at forholdet stiller seg annerledes hvor det gjelder bortfesting av tomtene som her. Gaten må jo opparbeides når boligbygging skal skje på tomtene, og verdien av disse er i høy grad betinget av at bebyggelsen på dem ligger til regulert og opparbeidet gate. Det er dette de som skaffer seg husene der i vesentlig monn betaler for. Jfr. også bygningslovens §50 som i forhold til refusjonsplikt stiller leier med langvarig feste i samme stilling som eiendomserverver.

Det kan således ikke finnes å være utslag av noen feil rettsanvendelse når skjønnskommisjonen har satt verdien av gategrunnen også for det tilfelle at Christianslunds erklæring av 27. juli 1946 ikke er forbindende til null på hans hånd. - - -