Rt-1959-838

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1959-09-19
Publisert:	Rt-1959-838
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 120 B/1959
Parter:	Carl Smedstads arvinger (for Reidar Smedstad høyesterettsadvokat M. Dahl-Hansen, for de øvrige høyesterettsadvokat Magne Schjødt) mot Oslo kommune (kommuneadvokaten v/høyesterettsadvokat Harald Rømcke).
Forfatter:	Leivestad, Eckhoff, Eftestøl, Bendiksby, Skau
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §40, Tvistemålsloven (1915) §181, Skjønnsprosessloven (1917) §28, §45, §49, Bygningsloven (1924)

Dommer Leivestad: Oslo kommune begjærte 3. august 1955 med hjemmel i bygningslovens §40, punkt 1 a og b ekspropriasjonsskjønn over 24 503 m2 grunn av eiendommen Smestad, g.nr. 32 b.nr. 1.

Side:839

Oslo skjønnskommisjon avsa 15. september 1956 enstemmig erstatningsskjønn:

«A. Grunnerstatning.

De to arealer av ekspropriasjonsfeltet som er beslaglagt av Priorveien og Konventveien henholdsvis 1040 m2 og 300 m2, tilsammen 1340 m2, er i henhold til bestemmelse i skjøte av 25. mai 1936 - - - avstått gratis av grunneieren til kommunen.

Disse arealer, 1340 m2, takseres derfor til 0.

Det gjenstående areal utgjør 23 163 m2, men vil undergå en mindre reduksjon på grunn av modifikasjonen i reguleringsgrensen ved låvebygningens søndre hjørne.

Skjønnskommisjonen finner det riktig ved takseringen å dele dette gjenstående areal i to, idet Priorveien nyttes som skille. Arealet mellom Priorveien og Konventveien, senere kalt Østarealet, utgjør ca. 6900 m2. Arealet vest for Priorveien og dens forlengelse sydvestover, senere kalt Vestarealet, vil da utgjøre ca. 16 200 m2.

Felles for begge arealer er den fordel grunneieren har i henhold til bestemmelser i det forannevnte skjøte av 25. mai 1936 - - - om limitert refusjonsplikt for gateopparbeidelsesutgifter. Kommisjonen har i sin takst tatt hensyn til denne fordel.

Vedkommende Østarealet bemerkes: Det foreligger her godkjent reguleringsplan av 1939 - - -, hvoretter arealet kan bebygges med boligblokker i 3 etasjers høyde. Ved takseringen er hensyn tatt hertil.

Vedkommende Vestarealet bemerkes: Godkjent reguleringsplan foreligger ikke. Endel av arealet, 8324 m2, er bortfestet til Norsk Tipping A/S ved festekontrakt av 20. januar 1948 med tillegg av april 1954 - - -. Ved takseringen er hensyn tatt til festeforholdet, herunder til dets kortvarighet. Hensyn er likeledes tatt til de irettelagte opplysninger om omkostninger forbundet med anlegg av veier og ledninger. - - -

Østarealet, ca. 6900 m2, takseres til kr. 40 pr. m2.

Vestarealet, ca. 16 200 m2, takseres til kr. 24 pr. m2.

B. Ulempeerstatning:

1. Nedre Smestad Dam blir ved ekspropriasjonen avskåret fra den øvrige gjenværende del av saksøktes eiendom, g.nr. 32, b.nr. 1. - - -

Idet Skjønnskommisjonen bygger på opplysninger under hovedforhandlingen om at dammen vil kunne uttappes og - formodentlig etter endel påfylling - vil kunne nyttes som tomteareal, finner Kommisjonen å burde tilkjenne ulempeerstatning for

a) det tap grunneieren tilføyes ved ikke å kunne utnytte damarealet i sammenheng med den tilstøtende del av ekspropriasjonsfeltet, og (herunder)

b) det tap grunneieren tilføyes ved å miste adgang til kjørbar adkomst over egen grunn til damarealet.

Ved ansettelsen av erstatningen bygger Kommisjonen på en anførsel fra kommuneadvokaten, at adkomst til arealet over

Side:840

fremmed grunn vil kunne ordnes. Det forutsettes at kommunen yter eventuelt nødvendig bistand til sådant arrangement.

Ulempeerstatningen fastsettes til kr. 10 000.

2. Ulempeerstatning for gene og verditap for resteiendommen på grunn av den prosjekterte idrettsplass finnes ikke begrunnet og tilkjennes ikke.

3. Erstatning for spilte arkitekttegninger m.v. fastsettes til kr. 4070.»

I erstatning for juridisk og teknisk bistand ble eierne Carl Smestads arvinger, tilkjent kr. 750.

Carl Smestads arvinger ved Eivind Smestad anket over skjønnet, idet de hevdet at det led av feil ved saksbehandlingen og rettsanvendelsen og var vilkårlig både når det gjaldt erstatningen for grunn og for ulempe. De anket også over saksomkostningene.

Eidsivating lagmannsrett avsa 9. desember 1957 dom med slik domsslutning:

«1. Oslo skjønnskommisjons erstatningsskjønn av 15. september 1956 oppheves og hjemvises til ny behandling for så vidt angår de trufne avgjørelser vedkommende den ulempeerstatning som er tilkjent Carl Smestads arvinger.

2. Erstatning til Carl Smestads arvinger for nødvendig juridisk bistand ved skjønnskommisjonens skjønn fastsettes til 1500 kroner.

3. For øvrig stadfestes skjønnet.

4. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til Carl Smestads arvinger 700 kroner.

5. Oppfyllelsesfristen for betaling etter punktene 2 og 4 er 2 uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Ved brev av 17. januar 1958 til Oslo kommune gjorde lagmannsrettens formann oppmerksom på at det hadde vært meningen å gi dekning for de fulle saksomkostninger, og at beløpet var blitt satt 1000 kroner for lavt. Han henstillet til kommunen å betale dette beløp i tillegg uten rettelse av dommen.

Arvingene Reidar og Eivind Smestad, den siste også på de øvrige arvingers vegne, har påanket lagmannsrettens dom for så vidt angår grunnerstatningen.

Oslo kommune har motanket for så vidt angår opphevelsen av skjønnet over ulempeerstatningen.

De ankende gjør gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den ikke har funnet at skjønnet over grunnerstatningen bygger på åpenbart uriktige faktiske forutsetninger, på feil rettsanvendelse og har så ufullstendige premisser at det må lede til opphevelse. Også de priser pr. m2 skjønnskommisjonen er kommet frem til, er så urimelig lave at skjønnet etter sitt resultat må oppheves som vilkårlig.

Etter lagmannsrettens tolkning av skjønnet, har dette for så vidt Vestarealet angår, tatt hensyn til at det ikke forelå godkjent reguleringsplan, og kommisjonen har ansett det for usikkert om arealet kunne nyttes til blokkbebyggelse, eller bare til villaer. Dette har lagmannsretten funnet utvilsomt riktig. Strøket

Side:841

omkring er imidlertid i stor utstrekning tillatt bebygget med blokker, og avdelingssjef Stenstadvold ved Oslo byplankontor har som vitne uttalt at det ikke er noen særlig grunn til å anta at blokkbebyggelse ikke ville blitt tillatt også på dette areal hvis det var blitt nyttet til boliger. Når skjønnet da er bygget på en helt uriktig forutsetning om muligheten for utnyttelsen av Vestarealet, hvor Oslo byplankontor visste bedre, må det lede til at skjønnet oppheves.

Om lagmannsrettens tolkning av skjønnet er riktig, at skjønnet bygger på at Østarealet kunne bebygges med 3 etasjers blokker etter godkjent plan fra 1939, mens det for Vestarealet har regnet med som uvisst om det kunne bebygges med blokker eller med villaer, foreligger det feil rettsanvendelse. Det som må legges til grunn er grunnverdiene i strøket, ikke den utnyttelse som en reguleringsplan måtte gjøre av de forskjellige arealer innenfor et regulert område. Man kan heller ikke uten videre i 1956 legge til grunn en reguleringsplan fra 1939; siden den gang er det bl.a. blitt kurant å tillate blokker i 4 etasjer, noe som betinger høyere grunnverdi.

Den oppfatning av grunnlaget for verdiansettelsen for Vestarealet som lagmannsretten har tillagt skjønnet, er ikke kommet til uttrykk i det. I virkeligheten er den bare ett av flere mulige alternativer. Den avgjørende innvending mot skjønnet er derfor at man ikke kan se på hvilket grunnlag det bygger, og hvordan det er kommet frem til sitt resultat.

Resultatet fremtrer som helt vilkårlig. Tomter i strøket er solgt til langt høyere priser. Forskjellen i verdi for Øst- og Vestarealet er uforklart og uforklarlig, da det her gjelder nabogrunn av samme fysiske art. For vel halve Vestarealet får eierne nå en festeavgift av Norsk Tipping A/S som nesten ville dekke 4 pst. forrentning av den verdi skjønnet har satt hele arealet til.

Kommisjonen har ikke ved fastsettelsen av grunnerstatningen tatt hensyn til tap ved at eierne ikke selv får bebygge de eksproprierte arealer. Krav om slik erstatning var tatt med i påstanden for skjønnskommisjonen. Lagmannsretten har uriktig selv skjønnet over dette, og ikke ansett det sannsynlig at eierne ville ha oppnådd noen særfortjeneste. Dette er imidlertid et forhold som må vurderes av skjønnet, og det er en klar opphevelsesgrunn at det ikke har uttalt seg om dette forhold.

Kommisjonen har uttalt at den har tatt hensyn til de gunstige refusjonsbestemmelser i skjøtet av 25. mai 1936 og til omkostningene med anlegg av veier og ledninger, men den har ikke redegjort for hva det fører til slik at man kan se hvordan det har innvirket på resultatet.

Når det gjelder ulempeerstatningen har de ankende i det vesentlige kunnet slutte seg til lagmannsrettens dom. Skjønnet uttaler at det har tatt hensyn til det tap eierne lider ved ikke å kunne nytte damarealet sammen med det eksproprierte område, men erstatningens størrelse viser at det ikke er gjort.

Når det gjelder erstatning for tap av kjørbar atkomst til

Side:842

damarealet, synes skjønnet å bygge på at kommunen skulle yte en bistand av verdi. Hvordan er det ikke redegjort for, og kommunen har ikke påtatt seg noe.

En idrettsplass medfører verdiforringelse for boligtomter i nærheten, og det er uriktig og ubegrunnet at skjønnet ikke har tilkjent erstatning for det.

Det er også en feil at det ikke er gitt erstatning for ulempe ved at Priorveien nedlegges, så eierne må opparbeide ny vei til sin låve; under enhver omstendighet måtte dette forhold vært drøftet.

Det er endelig en feil at skjønnet ikke har gitt erstatning for tap ved at Østarealet beskjærer det område som det var reguleringsplan for fra 1939, slik at det ikke kan nyttes etter planen. Også dette måtte vært drøftet i skjønnet.

Reidar Smestad har lagt ned slik påstand:

«Hovedanken: Oslo skjønnskommisjons erstatningsskjønn av 15. september 1956 oppheves også forsåvidt grunnerstatningen angår og hjemvises til ny behandling. Under den nye behandling settes skjønnskommisjonen med nye medlemmer. Ingeniør Reidar Smestad tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

Motanken: Lagmannsrettens dom stadfestes, og ingeniør Reidar Smestad tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

De øvrige arvinger har lagt ned slik påstand:

«I. I hovedanken:

1. Oslo Skjønnskommisjons erstatningsskjønn av 15. september 1956 oppheves og hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

2. Carl Smestads arvinger tilkjennes sakskostnader for høgsterett.

II. I motanken:

Lagmannsrettens dom stadfestes med tilkjenning av sakskostnader.»

Oslo kommune har overfor anken over grunnerstatningen gjort gjeldende at det ikke foreligger noen feil med hensyn til faktiske forutsetninger, rettsanvendelse eller saksbehandling, som kan lede til opphevelse, og har for så vidt kunnet vise til lagmannsrettens dom.

Når det gjelder de faktiske forutsetninger, har de ankende parter lagt frem nytt bevismateriale. Det kan det imidlertid ikke bygges på. På det grunnlag og de opplysninger som forelå da skjønnet ble holdt må det prøves. Ankeinstansen kan ikke vurdere om senere opplysninger eller begivenheter ville ført til et annet resultat. Det kan i det hele ikke prøve om det er et riktig faktum som er lagt til grunn for et skjønn. Det er bevisbedømmelse som ikke er gjenstand for anke.

Noen konkret feil i rettsanvendelsen er i det hele ikke påvist.

Skjønnsgrunnene er tilstrekkelige. Det er gitt klart uttrykk for årsaken til at man er kommet til forskjellig pris for Øst- og Vestarealet; bare det første var regulert; for Vestarealet har

Side:843

skjønnet sagt at det tar hensyn til omkostningene til vei og ledninger.

Skjønnet har ikke uttalt seg bestemt om utnyttelsesmulighetene for Vestarealet, de var ikke på det rene, og det kunne ikke sies noe bestemt om dem.

Tap ved ikke selv å få bygge var ikke omtalt under skjønnsforhandlingene. Men med fri prisdannelse på tomter som man badde da skjønnet ble holdt, vil markedsprisen alltid være påvirket av de muligheter som en grunneier måtte ha til fortjeneste ved å bygge selv. Når skjønnet har fastsatt verdien på grunnlag av prisene den gang vil dette være inkludert, uten at det behøver å sies noe om det særskilt. Noe særlig forhold som skulle gjøre at eierne her sto i en annen stilling enn andre grunneiere, forelå ikke og var ikke påstått. De var ikke entreprenører, byggmestere e.l.

Vilkårlighet foreligger ikke. Fremlagte pristakster viser at kr. 24 pr. m2 ikke kan være urimelig. Den nye festekontrakt med Norsk Tipping A/S er kommet til etter skjønnet. I seg selv er en festekontrakt, og særlig på kort tid, lite pålitelig som bevis for eiendomsverdi.

Også når det gjelder ulempeerstatningen er skjønnsgrunnene tilstrekkelige, idet de relevante momenter er nevnt i den utstrekning det var påkrevet. Tapet ved at damarealet ikke kan nyttes er det tatt hensyn til; noen nærmere drøftelse av dette tap var det ikke grunn for skjønnet til å innlate seg på.

Når det gjelder tapt atkomst til dammen, har skjønnet bygget på at atkomst over fremmed grunn vil kunne ordnes. Det følger av bygningsloven. At kommunen forutsettes å yte nødvendig bistand sikter bare til bygningslovens §45 og §49 og innebærer ikke noe tilsagn fra eller pålegg til kommunen. Denne anførsel kan derfor ikke gi grunnlag for noen uklarhet.

Om en idrettsplass medfører verdiforringelse for naboeiendom er et skjønnsspørsmål som det er skjønnets, ikke rettens sak å ta standpunkt til. Kommisjonen har her skjønnet og funnet at det ikke var grunn til erstatning.

Erstatning for tapt vei til låven var ikke nevnt i eiernes påstandsskrift for skjønnskommisjonen. Låven har fremdeles atkomstvei, og kommunen har lempet på grensen for ekspropriasjonsfeltet slik at den går 4 m fra låvens hjørne. Noe krav på at Priorveien opprettholdes har eierne ikke hatt.

At Østarealet ikke skjærer over det område som var regulert i 1939 på en slik måte at det betinger ulempeerstatning for det gjenværende, viser de fremlagte kart. Det er tilstrekkelig at kommisjonen ikke har funnet at her var noen ulempe å erstatte, uten at det kan kreves noen nærmere drøftelse.

Oslo kommune har lagt ned slik påstand:

«1. Oslo Skjønnskommisjons skjønn stadfestes i dets helhet.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

For Høyesterett er som nytt lagt frem en del dokumenter som

Side:844

dels viser festeavgifter for tomter av Smestad gård, dels priser på eiendommer i strøket og omegnen. Ved bevisopptak er avhørt 4 vitner, tjenestemenn ved Oslo veivesen, vannverk og byplankontor.

Når det gjelder anken over grunnerstatningen, er jeg kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i det vesentlige slutte meg til dens begrunnelse.

Når de ankende parter hevder at skjønnet bygger på feilaktige faktiske forutsetninger, ved ikke å legge til grunn at Vestarealet ville blitt tillatt nyttet til blokkbebyggelse, er dette en anførsel som bygger på uttalelse fra en avdelingssjef ved Oslo byplankontor om at det ikke er særlig grunn til å tro at blokkbebyggelse ikke ville blitt tillatt. Uttalelsen må så vidt jeg forstår stå for hans egen regning, idet noen avgjørelse av kompetent myndighet ikke er truffet, og heller ikke vil bli det når arealet nå er regulert til annet bruk. Uttalelsen er ny og forelå ikke for skjønnskommisjonen. Uansett om vitnets oppfatning måtte være riktig eller ikke, om skjønnskommisjonen måtte ha delt denne oppfatning eller ikke, dreier det seg imidlertid her om vurdering av et faktisk forhold, en bevisbedømmelse som ikke er gjenstand for prøvelse av ankeinstansen. Det gjelder ikke spørsmål om feil i rettsanvendelse eller saksbehandling. Jeg kan her vise til dommer i Rt-1940-636 og side 642.

Jeg er enig med de ankende parter i at man ved et skjønn i 1956 ikke alltid uten videre kan legge en reguleringsplan av 1939 til grunn ved beregningen av tomteverdien. Forholdene kan ha endret seg, slik at planen ikke lenger representerer den gunstigste utnyttelse. Jeg kan imidlertid ikke se noe uttrykk for en feilaktig rettsanvendelse for så vidt i at skjønnskommisjonen har uttalt at den vedkommende Østarealet har tatt hensyn til at det forelå en reguleringsplan av 1939 hvoretter arealet kunne bebygges med boligblokker i 3 etasjer. Hvorvidt denne plan representerte en utnyttelse som ga den høyeste tomteverdi, eller om man kunne regne med mer effektiv utnyttelse, er vurderingsspørsmål som ankeinstansen ikke kan prøve. Noen tvist eller tvil som skulle gi grunn til en nærmere redegjørelse på dette punkt kan jeg ikke se at det har foreligget.

Jeg kan også være enig med de ankende parter i at den forståelse lagmannsretten legger i skjønnets bemerkning om at det har tatt hensyn til at det ikke forelå godkjent reguleringsplan for Vestarealet, nemlig at kommisjonen har ansett det som usikkert om arealet kunne utnyttes til villa- eller til blokkbebyggelse, ikke er kommet til uttrykk i skjønnet. Imidlertid antar jeg at det heller ikke kunne være nødvendig for kommisjonen å gi uttrykk for et bestemt standpunkt til hvilken bruk dette areal ville blitt tillatt nyttet til om det ikke var blitt ekspropriert. Det er åpenbart at kommisjonen har regnet med arealet som boligtomter. Hva slags bebyggelse som ville blitt tillatt kunne kommisjonen ikke med sikkerhet vite; den har måttet foreta sin vurdering med det for øye at noen avgjørelse av kompetent myndighet ikke hadde

Side:845

foreligget. De spesielle forhold ved arealet, festekontrakten med Norsk Tipping A/S og opplysningene om omkostningene ved anlegg av veier og vannledninger, er det nevnt at det er tatt hensyn til. Noen ytterligere redegjørelse for at man ellers har holdt seg til de vanlige priser i strøket e.l., kan jeg ikke se at kommisjonen skulle ha hatt noen oppfordring til å gi. Det må være en selvfølge hvor ikke noe annet er påstått for skjønnet.

Som lagmannsretten kan jeg ikke finne grunnlag for å anta at de verdiansettelser skjønnet er kommet til, skulle være urimelige og kunne betegnes som vilkårlige. Differansen i pris mellom Øst- og Vestarealet, er for en del forklart ved henvisningen for Vestarealets vedkommende til opplysningene om omkostningene med anlegg av veier og ledninger. Utleie av 8,3 dekar til Norsk Tipping A/S for kr. 11 620 forelå ikke den gang. Da var 8,3 dekar leiet ut for kr. 3400. For øvrig må vurderingen av hvorvidt de to arealer er likeverdige eller ikke, og hvilken verdi de har, i utpreget grad være et skjønnsspørsmål som ikke kan rokkes av ankeinstansen med mindre det skulle være helt åpenbare misforhold til stede. Det kan jeg ikke finne er tilfelle.

Jeg kan ikke se at påstandsskriftet gir noe klart uttrykk for at de ankende parter overfor skjønnskommisjonen har forlangt erstatning for tap ved at de ikke fikk anledning til å bebygge de eksproprierte arealer selv. Uansett om det har vært særskilt påstått under forhandlingene, antar jeg at det må være riktig som anført av ankemotparten, at interessen i å kunne bygge selv vil være en faktor som teller med ved en fri prisdannelse på tomter som man hadde i 1956, og at det måtte foreligge særlige forhold hvis det på dette grunnlag skulle kunne kreves et tillegg til en grunnerstatning bygget på de vanlige priser. Noe slikt kan jeg ikke se har vært opplyst.

Jeg anser det også for tilstrekkelig at kommisjonen har sagt at den tar hensyn til den fordel grunneierne hadde i bestemmelsene om limitert refusjonsplikt for opparbeidelse av gåte, og til de dokumenterte omkostninger ved anlegg av vei og ledninger. Når det ikke hadde vært tvist på dette punkt, kunne det ikke være påkrevet å gi noen nærmere beregning i skjønnet av hva disse forhold betød for verdiansettelsene.

Når det gjelder ulempeerstatningen er jeg delvis kommet til et annet resultat enn lagmannsretten, idet jeg heller ikke her kan finne at det foreligger feil som må lede til opphevelse av skjønnet, men vel til fortsatt skjønn for et par posters vedkommende.

Skjønnet uttaler klart hva det tilkjenner ulempeerstatning for, nemlig tap ved at grunneieren ikke kan nytte Nedre Smestad dam i sammenheng med den tilstøtende del av ekspropriasjonsfeltet, og ved at han mister adgang til kjørbar atkomst over egen grunn til dammen. Riktignok kan jeg være enig i at de følgende bemerkninger om at atkomst over fremmed grunn vil kunne ordnes, og at det forutsettes at kommunen eventuelt yter bistand til sånt arrangement, er uklare. At atkomst over

Side:846

fremmed grunn kan ordnes, fremgår imidlertid av bygningsloven. Noen bestemt plikt til bistand har kommunen ikke påtatt seg, og skjønnet ikke kunnet pålegge. Det er derfor ingen grunn til å anta at disse noe uklare bemerkninger skulle ha påvirket størrelsen av ulempeerstatningen.

Når resteiendommen er funnet ikke å ha noe begrunnet krav på ulempeerstatning på grunn av den prosjekterte idrettsplass, innebærer det etter min mening et klart uttrykk for kommisjonens vurdering. Riktigheten av denne vurdering kan ankeinnstansen ikke prøve. Men jeg finner her grunn til å bemerke at jeg i motsetning til lagmannsretten ikke kan finne det åpenbart at en skoleidrettsplass normalt må være et verdiforringende moment for boligtomter i nærheten.

Som lagmannsretten finner jeg at det er en feil at skjønnet ikke har nevnt noe om angivelig tap ved at Priorveien blir nedlagt. Riktignok er ikke slikt tap nevnt i påstandsskriftet, men det er omhandlet i prosesskrift av 21. oktober 1955 til skjønnskommisjonen, og burde ha vært behandlet av kommisjonen.

I oppgave av 5. september 1956 har eierne også fremlagt beregning over tap for resten av det areal som i 1939 var regulert for blokkbygg ved at det såkalte Østareal ble ekspropriert. Dette er heller ikke behandlet av kommisjonen.

Det er mulig at kommisjonen har ment at her ikke forelå tap når den har satt den samlede ulempeerstatning til kr. 10 000.

Det må imidlertid være en feil når kommisjonen ikke har nærmere behandlet disse påstander, og det må lede til at skjønnet for så vidt hjemvises til fortsatt behandling.

De ankende parter har påstått skjønnet hjemvist til ny behandling med nye skjønnsmenn. Jeg kan ikke finne at det foreligger noe forhold som tilsier at det treffes noen slik beslutning.

Når det gjelder saksomkostningene, finner jeg å kunne bli stående ved de beløp lagmannsretten er kommet til, kr. 1500 for skjønnskommisjonen og kr. 1700 for lagmannsrett. For Høyesterett finner jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for slik

dom:

Oslo skjønnskommisjons erstatningsskjønn av 15. september 1956 hjemvises til fortsatt behandling for så vidt angår krav om ulempeerstatning for atkomst til låven på Smestad gård og for redusert verdi for den gjenværende del av det areal som i 1939 var regulert for blokkbygg.

For øvrig stadfestes skjønnet.

I saksomkostninger betaler Oslo kommune til Carl Smestads arvinger 1500 - ett tusen fem hundre - kroner for skjønnskommisjonen og 1700 - ett tusen sju hundre - kroner for lagmannsretten, alt innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Side:847

Dommer Eckhoff: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Eftestøl, Bendiksby og Skau: Likeså.

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Johs. M. Rivertz og Otter Boberg og tilkalt dommer, byfogd K. Høvde):

- - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Vedkommende Østarealet har skjønnskommisjonen etter hva der anføres i skjønnet tatt hensyn til at det foreligger godkjent reguleringsplan hvoretter arealet kan bebygges med boligblokker i 3 etasjers høyde og til at grunneieren er sikret limitert refusjonsplikt for gateopparbeidelsesutgifter. At kommisjonen ikke har gjort nærmere rede for hvordan verdien er beregnet på disse grunnlag antas ikke å være noen feil ved saksbehandlingen. Den fastsatte erstatning kr. 40 pr. m2 finnes etter de foreliggende opplysninger om tomtepriser i strøk av denne art med tilsvarende bygningsmessige utnyttelse, ikke å stå i noe sådant misforhold til de verdier som antas å foreligge at skjønnet av den grunn kan ansees som vilkårlig.

For Vesterealet har skjønnskommisjonen tatt hensyn til at det Ikke foreligger godkjent reguleringsplan. Lagmannsretten forstår dette som om kommisjonen har ansett det som usikkert om arealet ville kunne utnyttes ved blokkbebyggelse eller bare ville kunne utparselleres til villabebyggelse. Dette er utvilsomt riktig og kommisjonens vurdering av dette usikkerhetsmoment er et skjønnsspørsmål som lagmannsretten Ikke kan prøve. Hva festekontrakten med Norsk Tipping A/S angår, anfører kommisjonen uttrykkelig at det er tatt hensyn til den, hvorunder også dens kortvarighet. Her foreligger således ikke noen feil ved saksbehandlingen. Når den ankende part videre anfører at erstatningen kr. 24 pr. m2 er så lav, at den må betegnes som vilkårlig og Ikke grunnet på et forsvarlig skjønn, kan lagmannsretten heller ikke være enig heri. Kommisjonen har ved siden av de nevnte momenter av betydning for verdsettelsen av arealet også tatt hensyn til irettelagte opplysninger om forventede omkostninger forbundet med anlegg av veier og ledninger. Dette er Ingen feil og den erstatning som er fastsatt ligger etter de foreliggende opplysninger ikke så lavt at dette alene gir grunnlag for å fastslå at de ikke bygger på et forsvarlig skjønn.

Den ankende parts anførsel om at det er feil ved skjønnet over grunnerstatningene at det ikke er tatt hensyn til den mulige fortjeneste eieren ville kunne oppnådd ved å bebygge arealene selv, finner lagmannsretten heller ikke kan føre frem og anser det for så vidt tilstrekkelig å henvise til at det fra grunneierens side under skjønnet overhodet intet var nevnt om at han hadde planer i så måte. Det er heller ikke for lagmannsretten opplyst noe som sannsynliggjør at grunneieren i dette tilfelle ville kunne ha oppnådd noen særfortjeneste ved å forestå utbyggingen selv.

Ulempeerstatningen er for Nedre Smestad dam etter hva der fremgår av skjønnet avgitt under den forutsetning at dammen kan uttappes og - formentlig etter en del påfylling - vil kunne nyttes som tomteareal. Riktigheten herav er ikke bestridt. Skjønnskommisjonen har imidlertid når den har tilkjent erstatning for at damarealet ikke vil kunne utnyttes i sammenheng med den tilstøtende del av ekspropriasjonsfeltet, og herunder også

Side:848

for det tap grunneieren tilføyes ved å miste adgang til kjørbar atkomst over egen grunn til damarealet, bygget på en anførsel fra kommuneadvokaten om «at adkomst til arealet over fremmed grunn vil kunne ordnes» og det er da forutsatt at kommunen gir «eventuelt nødvendig bistand til sådant arrangement». Den ankende part har hevdet at disse uttalelser i skjønnet er så uklare at det ikke lar seg gjøre å fastslå hvorledes kommisjonen har tenkt atkomstspørsmålet løst. Fra kommunens side er det under ankeforhandlingen hevdet at den ankende part med hjemmel i bygningsloven vil kunne kreve ekspropriert veirett over de tilstøtende andre private grunneieres grunn og at det alene er dette det siktes til med skjønnskommisjonens nevnte uttalelse. Lagmannsretten finner ikke dette klart. Uttalelsen kan også oppfattes som om kommisjonen ved fastsettelsen av ulempeerstatningen har regnet med en mer aktiv innsats fra kommunens side med hensyn til løsningen av atkomstspørsmålet enn det som nå hevdes av kommunen. Dette synes ikke uantagelig på bakgrunn av at kommunen tross grunneierens anmodning, ikke har villet ekspropriere selve damarealet, hvilket ville ha vært naturlig slik som forholdene her ligger an, men alene den tilstøtende grunn. Den uklarhet som her foreligger i skjønnsgrunnlaget, må etter lagmannsrettens oppfatning ansees som en feil (jfr. skjønnslovens §28) som må lede til at skjønnet for så vidt blir å oppheve.

Ulempeerstatning for gene og verditap for resteiendommen på grunn av den prosjekterte idrettsplass har skjønnskommisjonen ikke funnet begrunnet og avslått. Lagmannsretten finner det åpenbart at den umiddelbare nærhet av en idrettsplass normalt må ansees som et verdiforringende moment for beboelsestomter. Når skjønnskommisjonen likevel har avslått erstatning, må det antas at kommisjonen må ha tatt i betraktning andre spesielle omstendigheter. Herom uttales imidlertid intet i skjønnet og skjønnsgrunnlaget er for så vidt uklart. Dette finner lagmannsretten er en feil (jfr. skjønnslovens §28) som må lede til at skjønnet også for så vidt må bli å oppheve.

Skjønnskommisjonen har videre intet nevnt om den av den ankende part påberopte tapbringende ulempe som han hevder vil følge av at Priorveien nedlegges. Han må nå opparbeide ny vei over egen grunn til gårdens uthus og ved at den rest han beholder av Østarealet ikke vil kunne utnyttes bygningsmessig så sterkt pr. m2 som forutsatt i den godkjente reguleringsplan blir han også påført tap. Hensett til at kommisjonen uttrykkelig har nevnt spørsmålet om ulempeerstatning for den prosjekterte idrettsplass, finner lagmannsretten at det er grunn til å anta at kommisjonen overhodet ikke har drøftet betydningen av de ulemper grunneieren her har krevet erstatning for. I ethvert fall fremgår det ikke av skjønnsgrunnene hva kommisjonens resultat bygger på (jfr. skjønnslovens §28). Også på grunn av dette forhold må derfor skjønnet bli å oppheve for så vidt ulempeerstatningen angår.

Hva den av skjønnskommisjonen tilkjente erstatning for utlegg til juridisk bistand angår, er lagmannsretten av den oppfatning at beløpet kr. 750 ligger for lavt, idet en rimelig erstatning etter de foreliggende opplysninger i ethvert fall burde ligget betydelig høyere. Kommunens prosessfullmektig har ikke protestert herimot. I medhold av tvistemålslovens §181 finner lagmannsretten å kunne fastsette saksomkostningene til kr. 1500 på grunnlag av de foreliggende opplysninger.

Side:849

Etter det anførte vil skjønnet bli å stadfeste for så vidt grunnerstatningen angår, men å oppheve for ulempeerstatningens vedkommende. - - -