Rt-1960-1171

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1960-10-01
Publisert:	Rt-1960-1171
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 92 B/1960
Parter:	Erik Ludvigsen som eier av Jeløygaten 3, Moss (takst nr. 4), Trygve og Marit Johansen som leiere av forretningslokale i Jeløygaten 3 (takst nr. 20), Theodor og Helle Amundsen som leiere av kafélokaler m.v. i Jeløygaten 7 (takst nr. 26) og Bjørn Kopperud som leier av forretningslokale m.v. i Vestre Kanalgate 2 (takst nr. 28) (høyesterettsadvokat Bjørn Dalan) mot Moss kommune (høyesterettsadvokat Jens Fr. Galtung).
Forfatter:	Nygaard, Endresen, Rode, Gaarder, Berger
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §43, Husleieloven (1939) §38, Grunnloven (1814) §105, §131, §31, §32, §34, Bygningsloven (1924), Husleieloven (1939)

Dommer Nygaard: Etter byplanen for Moss skal det fra Østre Kanalgate til Thorneløkken bygges en bro over jernbanelinjen. I henhold til bygningslovens §43 begjærte Moss kommune i 1959 avholdt ekspropriasjonsskjønn - forsøkstakst - over grunnarealer og rettigheter som måtte erverves på grunn av anlegget av denne broen. Moss byrett avhjemlet underskjønn 8. juni 1959. Byretten - med byfogd Hans Kolle som settedommer - avga overskjønn den 7. oktober 1959 for så vidt angikk en del av takstnumrene ved underskjønnet.

Erik Ludvigsen som eier av Jeløygaten 3, Trygve og Marit Johansen som leiere av forretningslokale i Jeløygaten 3, Theodor og Helle Amundsen som leiere av kafélokaler m.v. i Jeløygaten 7 og Bjørn Kopperud som leier av forretningslokale m.v. i Vestre Kanalgate 2 påanket overskjønnet til Høyesterett.

Ved overskjønnet var erstatningen for Erik Ludvigsen satt til kr. 140 000 (underskjønnet kr. 155 000), for Trygve og Marit Johansen til kr. 16 000 (underskjønnet kr. 12 000), for Theodor og Helle Amundsen til kr. 70 000 (underskjønnet det samme beløp) og for Bjørn Kopperud til kr. 45 000 (underskjønnet kr. 25 000).

Trygve og Marit Johansen har senere trukket sin anke tilbake og har begjært saken for så vidt hevet. Kommunen har samtykket i at saken heves på dette punkt, og har ikke her nedlagt

Side:1172

påstand om saksomkostninger. Begjæringen om å heve denne del av saken må etter dette tas til følge.

For øvrig gjør de ankende parter gjeldende at det foreligger feil ved saksbehandlingen og rettsanvendelsen, slik at overskjønnet for deres vedkommende må oppheves. De har nedlagt slik påstand: «1. Overskjønn av Moss byrett 7. oktober 1959 oppheves for: Takst nr. 4, Erik Ludvigsen, takst nr. 26, Theodor og Helle Amundsen, takst nr. 28, Bjørn Kopperud, og saken hjemvises til nytt overskjønn med nye skjønnsmenn. - - - 3. De ankende parter, takst nr. 4, 26 og 28 tilkjennes sakskostnader for Høyesterett.»

Moss kommune har tatt til gjenmæle og har nedlagt følgende påstand: «1. Overskjønnet stadfestes for: Takst nr. 4: Erik Ludvigsen, takst nr. 26: Theodor og Helle Amundsen, takst nr. 28: Bjørn Kopperud. 2. De ankende parter tilpliktes in solidum eller hver for seg å utrede til Moss kommune sakens omkostninger for Høyesterett.»

Saksforholdet fremgår av grunnene for underskjønnet og overskjønnet. Jeg nevner at overskjønnsretten - når ikke noe annet er kommet til uttrykk i begrunnelsen for overskjønnet - har sluttet seg til det som i underskjønnet er uttalt om de alminnelige retningslinjer som skal følges ved fastsettelsen av erstatningene i dette tilfelle. Når ikke noe annet er sagt, har også overskjønnsretten bygget på «de beskrivelser, oppgaver og betraktninger som er anført i underskjønnet». For Høyesterett er det fremlagt 3 karter. Videre er det fremlagt en del nye dokumenter som jeg ikke finner det nødvendig å redegjøre for.

I ankeerklæringen ble det fremholdt at partene under overskjønnet hadde fremsatt krav om at det skulle foretas en oppdeling av erstatningene, slik at skjønnsretten i tilfelle særskilt skulle fastsette ulempeerstatninger og redegjøre nærmere for ulempene. For Høyesterett er denne innsigelsen ikke opprettholdt. Men de ankende parter gjør gjeldende at overskjønnsretten av eget tiltak skulle ha foretatt oppdeling av erstatningsbeløpene under hvert takstnummer. Jeg finner ikke å kunne gi de ankende parter medhold i denne betraktning. Når partene frafalt krav om oppdeling av erstatningsbeløpene i særskilte poster, kan jeg ikke se at skjønnsretten hadde plikt til å foreta oppdeling. En annen sak er at skjønnsgrunnene må utformes slik at man har sikkerhet for at alle poster er tatt med ved fastsettelsen av erstatningene. Om dette er tilfelle i denne saken, skal jeg drøfte når jeg nå går over til å behandle ankegrunnene for de enkelte takstnumre.

I. Takstnummer 4, Jeløygaten 3. Eier: Erik Ludvigsen.

Ludvigsen har fremholdt at overskjønnsretten har lagt til grunn en uriktig faktisk forutsetning når det gjelder det areal som er bebygget. Det heter i grunnene for underskjønnet at eiendommen har et «grunnareal på 399,8 kvm med bebyggelse av tre i 1 1/2 etasje. Grunnflaten for bebyggelsen er 99 kvm i hver etasje. I 1. etasje er innredet to butikklokaler». Det faktiske forhold

Side:1173

er imidlertid at det ene butikklokale er innredet i et trehus i én etasje med en grunnflate på 42,5 m2. Dette butikklokalet er leiet ut til Trygve og Marit Johansen. I grunnene for overskjønnet er det ikke gitt noen nærmere beskrivelse av bebyggelsen.

Jeg må bygge på at det skyldes en unøyaktighet når det i underskjønnet på det nevnte sted i premissene ikke er presisert, at det ene butikklokalet er innredet i trehuset på 42,5 m2. Av begrunnelsen for øvrig fremgår det imidlertid at man ved underskjønnet har vært oppmerksom på forholdet. Selv om det ikke er nevnt noe om dette i overskjønnet, finner jeg det klart at det ikke er holdepunkter for å gå ut fra, at overskjønnsretten her har bygget på noe uriktig faktisk grunnlag.

Ludvigsen gjør videre gjeldende at det skulle ha vært gitt særskilt erstatning for selve eiendommen, og særskilt erstatning for det tapet han lider ved å miste adgangen til å disponere over forretningen når leieavtalen med Halvard Brenden utløper 1. januar 1963. Ved ekspropriasjonen blir Ludvigsen ved leietidens utløp avskåret fra å selge forretningen isolert. Han vil heller ikke kunne selge eiendommen og selv drive forretningen. Det hevdes at skjønnsgrunnene på dette punkt under enhver omstendighet er mangelfulle, fordi det ikke fremgår klart om det overhodet er regnet med noen erstatning for tapet av forretningen. Om dette sies det i ankeerklæringen bl.a.: «Underskjønnet regner med at det ville lønne seg for huseieren (Ludvigsen) å overta forretningen igjen i 1963. Overskjønnet gir ikke klar beskjed, men antyder at det kanskje ville lønne seg vel så godt å leie ut lokalet til en annen f. eks. Brenden. Her er altså resonnementsmessig skjedd en sammenblanding av gårdens inntekt og verdi og forretningens inntekt og verdi og det er umulig å slutte hva overskjønnet i virkeligheten har gått ut fra når det har fastsatt sitt skjønn. For gården skal selvfølgelig regnes inntekt i leie og for forretningen en utgift i leie enten den ene eller den annen driver forretningen.»

Jeg finner at disse anførsler fra Ludvigsens side ikke kan føre frem. Som jeg tidligere har nevnt, hadde han under overskjønnet frafalt kravet om oppdeling av erstatningen. Det var derfor ikke noen feil at det ved overskjønnet ikke ble fastsatt særskilt erstatning for tapet av forretningen. Når jeg da videre leser grunnene for underskjønnet og overskjønnet i sammenheng, må det etter min mening bygges på at overskjønnsretten har tatt i betraktning alle relevante momenter, også når det gjelder erstatningen for det tapet som Ludvigsen lider ved at han med virkning fra 1. januar 1963 ikke vil kunne disponere over forretningen. Ved overskjønnet ble det - på samme måte som ved underskjønnet - lagt til grunn at selve eiendommen skal erstattes etter bruksverdien, fordi denne verdi etter rettens mening her er den høyeste. Underskjønnsretten er under henvisning til sine generelle bemerkninger om erstatningsberegningene kommet til, at Ludvigsen «vil få den største verdi ut av eiendommen

Side:1174

ved å overta driften av den bortleiede forretning ved opphøret av den for Brenden fastsatte leietermin, og fortsette med å leie ut lokalene hvor Moss Frukt og Grønsaksforretning nå holder til». Når Ludvigsen får erstatning for eiendommens bruksverdi og «erstatning for tap av adgangen til å fortsette sin forretning ved utløpet av leietiden for Brenden», blir det - sier underskjønnsretten - ikke plass for noen «spesiell» ulempeerstatning. Ved overskjønnet ble det - slik jeg forstår premissene - også regnet med at Ludvigsen skulle ha erstatning for tapet av forretningen. Overskjønnsretten har her til dels bygget på et annet grunnlag enn underskjønnsretten. Men det som i denne sammenheng er anført under overskjønnet, er etter min mening skjønnsmessige vurderinger som Høyesterett ikke kan overprøve. Jeg kan således ikke se at det på dette punkt i skjønnsgrunnene er noen feil eller mangler som kan føre til opphevelse av skjønnet.

Det er også gjort gjeldende av Ludvigsen at det ved en feil ikke er gitt erstatning for det faste inventar i forretningen. Jeg er oppmerksom på at inventaret ikke er nevnt under overskjønnet, mens det ved underskjønnet bare er talt om det løse inventar. Likevel finner jeg det ubetenkelig å legge til grunn at overskjønnsretten ved den samlede erstatningsberegning også har tatt i betraktning tapet for så vidt angår det faste inventar.

Endelig har Ludvigsen anført at han ved en feil ikke er tilkjent erstatning for tapet av privatleilighet i bygningen. Han hevder at han her skulle ha fått erstatning for gjenanskaffelsesverdien, derunder for flytningsomkostninger.

Jeg finner heller ikke på dette punkt å kunne gi Ludvigsen medhold. Etter en helhetsvurdering er overskjønnsretten kommet til, at det for Ludvigsen generelt sett er det økonomisk gunstigste alternativ ved erstatningsfastsettelsen at man bygger på bruksverdien for eiendommen. Jeg kan da ikke se at det er riktig for et enkelt punkt - nemlig tapet av privatleiligheten - å legge gjenanskaffelsesverdien til grunn. Ellers nevner jeg at det i grunnene for underskjønnet uttales om Ludvigsens leilighet: «Av gårdsregnskapet sees at eieren har ført opp verdien av leie av egen leilighet til kr. 600 pr år. Hensett til leilighetens standard er denne leie lav og må forhøyes ved beregning av bruks- eller omsetningsverdi for huset.» Jeg må gå ut fra at man også ved overskjønnet har tatt dette moment i betraktning ved beregningen av eiendommens bruksverdi. Erstatning for utgifter ved flytning fra privatboligen er ikke uttrykkelig nevnt under erstatningsberegningen. På bakgrunn av de generelle bemerkninger i underskjønnets premisser der flytningsutgifter er nevnt flere ganger, finner jeg imidlertid å måtte gå ut fra at det ved overskjønnet også i dette tilfelle er tatt hensyn til de relativt beskjedne flytningsutgifter ved beregningen av det samlede tap som Ludvigsen har lidt. Heller ikke på dette punkt kan jeg således se at det i skjønnsgrunnene foreligger noen feil eller mangel som kan føre til opphevelse av skjønnet.

Side:1175

Mitt resultat blir således at overskjønnet må stadfestes for så vidt angår dette takstnummer.

II. Takst nr. 26. Theodor og Helle Amundsen som leiere i Jeløygaten 7.

Amundsen har gjort gjeldende at det er en feil ved rettsanvendelsen når overskjønnsretten på grunnlag av den tinglyste erklæring av 24. april 1947 er kommet til at han ikke kan kreve erstatning for den inntektsøkning i kafévirksomheten som skyldes ominnredningsarbeidene i 1947. Det bestrides ikke at erklæringen i og for seg er gyldig, men det hevdes at erklæringen bare får betydning når det gjelder erstatning for merverdien ved de rent bygningsmessige arbeider. Subsidiært er det her fremholdt at overskjønnsretten burde ha vurdert hvilke muligheter Amundsen hadde for å utvide sin kafévirksomhet ved ominnredning og modernisering av lokalene, uten at det var nødvendig å gå frem etter reglene i bygningslovens §32 jfr. §131.

Fra kommunens side er det anført at det her dreiet seg om arbeider som dels gikk inn under bygningslovens §32 første ledd og dels under §32 tredje ledd. Som en imøtekommenhet overfor Amundsen og gårdens eier gikk kommunen med på at ominnredningsarbeidene kunne utføres. Men det var forutsetningen at kommunen overhodet ikke av den grunn skulle bli påført merutgifter ved en senere ekspropriasjon. Kommunen gikk således ut fra at erstatning hverken skulle betales for verdiøkningen ved de bygningsmessige arbeider, eller for den økning i kaféens omsetning som skyldtes disse arbeidene. Amundsen må - anføres det - ha forstått og godtatt denne forutsetning fra kommunens side.

Den tinglyste erklæring av 24. april 1947 er underskrevet av Amundsen og eieren av Jeløygaten 7, Johan A. Karlsen. Erklæringen lyder slik: «I anledning av at bygningsrådet i møte den 31. mars 1947 har approbert byggeanmeldelse vedr. ominnredningsarbeider i Promenadekafeen Jeløygaten 7 - erklærer jeg herved, at da bygningen er beliggende i regulert gate, blir merverdien ved ominnredningen kommunen uvedkommende ved evtl. framtidig ekspropriasjon. Denne erklæring blir å tinglyse som bindende også for evtl. senere eiere av eiendommen.» Som nevnt har Amundsen erkjent at erklæringen er gyldig og bindende for ham. Jeg finner derfor ikke grunn til å drøfte spørsmålet om erklæringens gyldighet. Dersom erklæringen ikke hadde foreligget, ville det ha vært klart at Amundsen hadde krav på erstatning etter bedriftens standard og kapasitet ved ekspropriasjonen. Spørsmålet blir da om han på grunn av erklæringen er avskåret fra å kreve erstatning for den del av den økede omsetning i kafeen som skyldes ominnredningsarbeidene i 1947. Jeg har funnet dette spørsmål meget tvilsomt, men er blitt stående ved at erklæringen ikke kan få betydning for Amundsens krav på erstatning. Erklæringen er ikke klar i sitt innhold, men etter mitt skjønn ligger det nærmest å lese den slik, at ordene «merverdien ved ominnredningen» sikter til verdiøkningen for selve bygningen.

Side:1176

I denne sammenheng nevner jeg at det i en tilsvarende erklæring som er avgitt 16. desember 1940 av eieren av Vestre Kanalgate 2, Laura Sterud, er brukt uttrykket «bygningens merverdi». Dersom erklæringen av 24. april 1947 skulle ha den betydning at Amundsen ikke kunne kreve erstatning for den merinntekt i kafébedriften som skyldtes ominnredningen, burde dette ha vært presisert på en tydeligere måte. En uklarhet på dette punkt må etter min mening gå ut over kommunen som har formulert erklæringen. Det er riktignok så at ikke bare gårdeieren men også Amundsen har underskrevet erklæringen, men dette kan forklares ved at det var Amundsen som skulle dekke utgiftene ved ominnredningsarbeidene. Jeg finner således at overskjønnsretten har tolket erklæringen av 24. april 1947 på en uriktig måte.

Amundsen har videre fremholdt at det er feilaktig rettsanvendelse når overskjønnsretten - på samme måte som underskjønnsretten - har gått ut fra at leieavtalen for kafélokalene og privatleiligheten ikke ville bli forlenget ut over 1. juni 1965. Ved erstatningsfastsettelsen må det etter Amundsens mening regnes med den mulighet at leieavtalen ville bli fornyet ved utløpet i 1965. Jeg er her enig i det resultat som underskjønnsretten er kommet til og som overskjønnsretten har sluttet seg til. Det dreier seg om en tidsbegrenset leieavtale for mer enn 3 år, og leieforholdet går da ikke inn under reglene i husleielovens §38, 1. ledd, jfr. paragrafens annet ledd. Jeg tilføyer at Amundsen hevder å ha forkjøpsrett til Jeløygaten 7. Dette er imidlertid bestridt fra kommunens side. Da det ikke fremgår av leiekontrakten av 1. juni 1950 at Amundsen har noen slik forkjøpsrett, finner jeg ikke å kunne bygge på det. Selv om han har drevet kafévirksomhet i eiendommen helt fra 1937, kan jeg etter dette heller ikke se at det foreligger særlige forhold som fører til at han har krav på erstatning for tiden etter 1. juni 1965.

Det er også anført fra Amundsens side at det etter skjønnsgrunnene er uklart om det for tiden inntil 1. juni 1965 er gitt erstatning for tapet av privatleiligheten, og om det er tatt hensyn til fordelen ved å ha bolig i tilknytning til kafévirksomheten.

Heller ikke her kan anken etter min mening føre frem. Det er bl.a. fremhevet i grunnene for underskjønnet at Amundsen i tiden inntil 1. juni 1965 taper adgangen til «å sitte med en meget rimelig leie i en pen og romslig leilighet», og at han må ha «kompensasjon for hva han må betale i merleie for husvære av samme størrelse og standard som det han bebor nå», jfr. også de alminnelige bemerkninger i underskjønnet om vurderingen av det tap som en leier lider, når han har en leieavtale som strekker seg over et lengre tidsrom. Fordelen ved å ha privat leilighet i tilknytning til kafévirksomheten vil ha gitt seg utslag ved beregningen av driftstapet og erstatningen for dette.

Det er også gjort gjeldende at overskjønnsretten ikke har vurdert Amundsens muligheter for å skaffe seg andre kafélokaler. Det fremgår imidlertid av grunnene for underskjønnet at retten

Side:1177

har vært oppmerksom på, at Amundsen får til rådighet et stort beløp som kan brukes «til start av ny forretning». Riktignok viser retten i denne sammenheng også til Amundsens «nåværende formue», men jeg kan ikke se at dette er en feil som kan føre til opphevelse av overskjønnet på dette punkt.

Endelig er det anført at erstatningsbeløpet kr. 70 000 åpenbart er for lavt, slik at skjønnet må oppheves som vilkårlig. Det er etter min mening klart at det ikke er holdepunkter for å sette skjønnet til side på grunn av vilkårlighet.

Mitt resultat blir således at overskjønnet bygger på en uriktig forståelse av erklæringen av 24. april 1947, men at det ikke for øvrig under dette takstnummer er feil eller mangler som fører til opphevelse av skjønnet. Imidlertid er forholdet at det her uten nærmere spesifikasjon er fastsatt en samlet erstatning på kr. 70 000. Det er derfor ikke mulig å fastslå hvor meget overskjønnsretten har sett som erstatning for driftstap frem til 1. juni 1965, og hvor meget som gjelder erstatning for de andre tapsposter. Under disse omstendigheter må skjønnet for dette takstnummer oppheves i sin helhet og hjemvises til nytt overskjønn.

III. Takst nr. 28. Bjørn Kopperud som leier i Vestre Kanalgate 2.

Kopperud har gjort gjeldende at det er en feil ved rettsanvendelsen når han ikke er tilkjent erstatning for tapet av privatleiligheten. Han mener at det her foreligger spesielle forhold som må føre til at han har krav på erstatning.

Kommunen har bl.a. anført at Kopperud bare har muntlig leieavtale på vanlige oppsigelsesvilkår, og at det ikke er nødvendig for ham å ha privatleilighet i nærheten av forretningen.

Jeg finner ikke grunn til i sin alminnelighet å drøfte spørsmålet om en leier med vanlige oppsigelsesvilkår har noe vern overfor ekspropriasjon. Avgjørende for meg er at det for Kopperuds leie av privatleiligheten foreligger spesielle forhold. Jeg peker på at Kopperud ved overdragelsen av forretningen i 1957 fikk en uoppsigelig leierett til forretningslokalene i Vestre Kanalgate 2. Samtidig ble det avtalt at han skulle ha forkjøpsrett til Vestre Kanalgate 2 og 4, dersom eieren eller hennes arvinger ville selge disse eiendommene. Til dette kommer at utleieren fru Laura Sterud er hans mormor. Noen skriftlig avtale om leie av privatleiligheten ble ikke opprettet. Selv om det ikke av hensyn til driften av forretningen var nødvendig for Kopperud å ha privatleilighet i forbindelse med forretningen, kan jeg under disse omstendigheter ikke finne at det er naturlig å se Kopperud som en vanlig leier som kan sies opp etter de alminnelige regler i husleieloven. Det er her naturlig å bygge på at avtalen om leie av privatleiligheten står i nær forbindelse med leieavtalen for forretningslokalene. Under de omstendigheter som forelå må begge parter ha regnet med, at utleieren ikke hadde rett til å si opp Kopperud med vanlig oppsigelsesfrist så lenge han disponerte over forretningslokalene. Jeg forstår derfor avtalen slik at Kopperud - så lenge det ikke inntraff vesentlige endringer i forholdet

Side:1178

til utleieren - hadde en leierett til privatleiligheten av varigere karakter. Jeg viser her også til Rt-1959-213 flg. der det er tatt inn en høyesterettsdom som bygger på lignende betraktninger. Slik jeg forstår leieavtalen, må da Kopperud ha krav på erstatning for det tapet han lider ved at hans leierett til privatleiligheten faller bort ved ekspropriasjonen. Overskjønnsretten har således her etter min mening bygget på en uriktig rettsoppfatning.

Kopperud har ellers fremholdt at han ved en feil ikke er tilkjent erstatning for det faste inventar i forretningen. Han har også pekt på at hans interesse når det gjelder inventaret under enhver omstendighet er en annen enn den interesse som fru Sterud har på dette punkt. Kommunen har anført at det ved underskjønnet ble bygget på at fru Sterud var eier av inventaret, og at dette moment ble tatt i betraktning ved fastsettelsen av hennes erstatning. Overskjønnet er ikke påanket når det gjelder erstatningen til fru Sterud. Dersom nå også Kopperud skal få erstatning, vil dette føre til at inventaret erstattes 2 ganger.

For Høyesterett har kommunen erkjent at Kopperud er eier av inventaret. Under disse omstendigheter er det etter min mening en feil når han her ikke er tilkjent erstatning. Han må ha krav på full erstatning for tapet av inventaret uten hensyn til om det ved underskjønnet ble lagt til grunn, at fru Sterud var eier av inventaret slik at hun ble tilkjent erstatning under denne forutsetning. Det må være uriktig her å henvise Kopperud til å få dekning for sitt tap hos fru Sterud.

Videre har Kopperud anført at overskjønnsretten feilaktig har bygget på de spesielle skjønnsforutsetninger som kommunen hadde oppstillet, men som ikke var godtatt av ham. Det hevdes bl.a. at det er uriktig å legge til grunn at han selv skal utføre rivningsarbeider m.v. for på den måten å redusere erstatningen. Han kan ikke i forhold til eksproprianten være forpliktet til å innrette seg slik at hans tap blir så lite som mulig.

Om dette forhold uttaler kommunen i anketilsvaret bl.a.: «Det var under overskjønnet enighet mellom partene og skjønnsretten at det ville være til stor fordel for Kopperud, om det areal av den nuværende bebyggelse som ligger på regulert gategrunn ikke ble revet før husets eier (Kopperuds bestemor) hadde kunnet oppføre nytt forretningsbygg på den bakenforliggende tomt og nabotomten Vestre Kanalgate 4. Her skulle da Kopperud i henhold til kontrakten få sitt nye forretningslokale. I den del av den nuværende bebyggelse som ikke nødvendigvis måtte rives i første omgang skulle Kopperud ha et mindre midlertidig forretningslokale. Her er det vel heller ikke noen uenighet mellom partene, men den angivelige uenighet må formentlig ligge i hvorvidt Kopperud skal påta seg rivning mot et av skjønnsretten på forhånd fiksert beløp. Dette mente vi - og mener - i Moss kommune vil være en fordel for Kopperud, men når han ikke ønsker en ordning på det grunnlag er det intet til hinder for at kommunen påtar seg både istandsettingen og rivningen, hvilket altså

Side:1179

med andre ord ganske enkelt vil si at postene 2-4 i de spesielle skjønnsforutsetninger - som ikke er godtatt av Kopperud - bortfaller, og likeledes erholder da Kopperud ikke kr. 5 000.» I overskjønnet var det fastsatt et særskilt beløp på kr. 5 000 som skulle utbetales til Kopperud, dersom han utførte de arbeider som er nevnt under post 2 og 3 i de spesielle skjønnsforutsetninger.

Jeg finner grunn til å referere følgende uttalelse fra overskjønnsrettens begrunnelse: «Retten finner at Kopperud ved å innrette seg så hensiktsmessig som mulig på grunnlag av de spesielle skjønnsforutsetninger, vil kunne redusere det tap han ellers ville lidt ved avbrudd i forretningsdriften, ganske vesentlig.» I punkt 5 i de spesielle skjønnsforutsetninger var det uttalt at Kopperud snarest mulig skulle treffe alle foranstaltninger til å få det planlagte nybygg oppført. Nybygget skulle påbegynnes umiddelbart etterat rivningsarbeidet var avsluttet og «fullføres uten unødig opphold». Imidlertid er forholdet at det ikke er Kopperud, men fru Sterud som må treffe bestemmelsen om nybygget skal oppføres, og om hvor hurtig byggearbeidet skal fremmes. Jeg finner derfor at skjønnsgrunnene er uklare på dette punkt.

Kopperud har også anført at skjønnsgrunnene er mangelfulle når det gjelder erstatningen for tapet ved realiseringen av varebeholdningen. Subsidiært er det gjort gjeldende at skjønnet er vilkårlig. Selv om skjønnsgrunnene kunne ha vært noe fyldigere på dette punkt, finner jeg at dette angrep på skjønnet ikke kan føre frem.

Endelig har Kopperud gjort gjeldende at rettsanvendelsen er uriktig, og at skjønnsgrunnene er mangelfulle når det gjelder erstatning for økede driftsutgifter i nye lokaler. Subsidiært er det anført at skjønnet også her er vilkårlig.

Jeg kan heller ikke på dette punkt gi Kopperud medhold. Det heter i begrunnelsen for overskjønnet bl.a.: «Tap på grunn av større husleie for de nye lokaler vil heller ikke bli tilkjent, da den økede omsetning i nye, helt tidsmessige lokaler etter rettens mening vil gi merinntekter som fullt ut vil oppveie differansen i husleie.» Det som overskjønnsretten har uttalt, bygger på en skjønnsmessig vurdering som Høyesterett ikke kan overprøve. Jeg finner at det heller ikke er grunnlag for å fastslå at skjønnet her er vilkårlig.

Selv om jeg således bare på enkelte punkter har funnet feil eller mangler, må overskjønnet også for dette takstnummer oppheves i sin helhet og hjemvises til nytt skjønn. Det er heller ikke her mulig å skille ut de enkelte poster, idet erstatningen er fastsatt under ett.

IV. Jeg kan ikke se at det i dette tilfelle er tilstrekkelig grunn til å treffe bestemmelse om, at det ved det nye overskjønn for takstnummer 26 og 28 skal oppnevnes nye skjønnsmenn.

For så vidt angår anken fra Erik Ludvigsen bør saksomkostninger ikke tilkjennes. Derimot må kommunen betale saksomkostninger

Side:1180

for Høyesterett til Theodor og Helle Amundsen og til Bjørn Kopperud.

Jeg stemmer for denne

Dom og kjennelse:

1. Overskjønn av Moss byrett 7. oktober 1959 stadfestes for takst nr. 4 Erik Ludvigsen.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

2. Overskjønnet oppheves for takst nr. 26 Theodor og Helle Amundsen og for takst nr. 28 Bjørn Kopperud og saken hjemvises til nytt overskjønn.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Moss kommune til Theodor og Helle Amundsen 2 000 - to tusen - kroner og til Bjørn Kopperud 2 000 - to tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

3. For takst nr. 20 Trygve og Marit Johansen heves saken.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Rode, Gaarder og Berger: Likeså.

Av underskjønnet (sorenskriver Sig. Jensen med skjønnsmenn Th. Dannevig, Carl Brynildsen, Rolf Larsen og Johs. Mathisen):

- - -

Rettens avgjørelse av om erstatning skal gis og hvor stor erstatningen i hvert enkelt tilfelle bør være, bygger på vanlige rettsregler for ekspropriasjon og innenfor den ramme som bygningsloven - særlig dens §31, §32 og §34 trekker opp.

Hovedregelen er selvsagt at det skal gis full erstatning for det tap ekspr. påfører de saksøkte, Gr.l. §105. Heri ligger at de skal bli stillet slik at de får samme økonomiske status etter gjennomføringen av ekspropriasjonen som de hadde på den tid ekspropriasjonen ble foretatt. De skal få samme formuesverdi og de skal få samme inntektsstrøm, eller gjennom tilkjent erstatning en praktisk mulighet for å skaffe seg samme inntektsstrøm. Det er riktig som nevnt av saksøkeren at det ikke eksproprieres arbeidskraften, og det er selvsagt at ingen av de saksøkte i tilfelle de nå bruker sin arbeidskraft til å skaffe seg sin inntekt, har krav på gjennom erstatningen å få leve som pensjonist på erstatningsbeløpet og med samme inntekt som nå, med mindre de nå utelukkende har sitt utkomme i avkastningen av den formuesgjenstand som eksproprianten skal erverve. På den annen side må retten ta i betraktning at det kan gjelde eldre mennesker som nå blir berøvet en levevei som eldre mennesker kan skjøtte, og den må vurdere hver nærliggende mulighet vedkommende har for å kunne skaffe seg tilsvarende utkomme på annen måte. Ved erstatningens fastsettelse må retten forsøke å nå frem til en slik ordning. Hvis det dreier seg om avståelse av forretningseiendom eller leiet forretningslokale som har rettsvern mot ekspropriasjon, må retten vurdere den praktiske mulighet for å kunne skaffe annet lokale i tilsvarende forretningsstrøk. I denne forbindelse vil retten nevne at det har vært fremholdt

Side:1181

at det forretningsstrøk hvor ekspropriasjonen skal gjennomføres, er båndlagt ved den godkjente reguleringsplan og derfor når reguleringen gjennomføres, vil tape mye av sin nåværende verdi som forretningsstrøk. Retten kan ikke dele dette syn. Strøket har nå en verdi som er betinget av beliggenhet, bebyggelse i nærheten og trafikken fra bryggene eller fra Jeløy mot bykjernen. Retten regner med at strøket vil beholde denne karakter, bl.a. fordi den nye høyvei vesentlig vil overta kjøretrafikken som ikke gir strøket noen forretningsverdi og den vil skape bedre forhold for gående trafikk. Det er fra denne siste at forretningslokalene i Jeløygaten får sitt publikum. Man er klar over at de saksøkte ikke har krav på å få erstatning for verdauke som tilføres strøket ved at nettopp deres eiendom eksproprieres, en slik ekspropriasjon blir da den nødvendige forutsetning for at verdauken skal komme, men de har krav på å bli stillet likt med dem i samme strøk, hvis eiendom ikke eksproprieres og nyte tilsvarende fordel av verdaukingen som disse får, ved f. eks. en påregnelig fremtidig regulering. Som nevnt vil en godkjent reguleringsplan hindre en grunneier i å disponere sin eiendom fritt - han blir her bundet av reguleringsplanen. Men det er innenfor denne og bygningslovens ramme en viss mulighet for ombygging og modernisering, og en realiserbar og aktuell plan for det må skjønnet ta hensyn til ved erstatningsberegningen.

For de av de saksøkte som mister fast eiendom ved ekspropriasjonen kan det bli valg mellom følgende erstatningsgrunnlag:

a) Omsetningsverdien ved fritt salg etter lovlig pris.

b) Gjenanskaffelsesprisen for tilsvarende eiendom i tilsvarende strøk og i tilsvarende stand - eller for ny eiendom av tilsvarende størrelse og med riktig reduksjon for gammelt mot nytt.

c) Bruksverdien hvis eiendommen er inntektsbringende ved enten bortleie, eller til eget forretningslokale, eller til en kombinasjon av dette.

Retten skal ved valg legge den for saksøkte gunstigste løsning til grunn hvis en slik løsning er reelt underbygget, ikke bare hypotetisk mulig. Hvis omsetningsverdien brukes blir prisbestemmelsen å ha for øye, og med hensyntagen til dagens antatte markedspris på slik eiendom i slikt strøk. Hvis tomteprisen er bestemmende for markedsverdien må sees hen til, om bebyggelsen på tomten får noen selvstendig verdi ved siden av for kjøperen eller om verdien er så liten at det må betales for nedrivning.

Hvis omsetningsverdien brukes blir det ikke plass for noe tillegg i form av ulempeerstatning. Ved å selge en eiendom har eieren gitt avkall på selv å bruke den, og regnet med at nettopp et salg er den beste økonomiske utnytting. Når tomteprisen beregnes blir grunnlaget hva der nå betales eller kan oppnåes i strøket, og en venteverdi kan man ikke innkalkulere med mindre den må regnes for sikker og noenlunde nær forestående. Ved beregningen av gjenanskaffelsesprisen har man som nevnt måttet gjøre et skjønnsmessig beregnet fratrekk for gammelt mot nytt. Man har da gått ut fra en vurdert standardpris pr. kvm i tilsvarende ny leilighet av gjennomsnittstype og en beregnet standardpris på det husvære som skal avståes. Disse faktorer har retten så brukt ved sin utregning. I dette alternativ er det gitt plass for ulempeerstatning ved f. eks. fordyrelse på grunn av midlertidig ventetid, nødvendiggjort ved at fravikelse pr. 1. juni 1960 må skje før nytt hus er skaffet, ved flytningsomkostninger,

Side:1182

ved at en forretningsdrivende ikke kan bruke det løse inventar i sin nye eiendom og enten må selge det eller gjøre det om o. l.

Ved beregningen av bruksverdien har man på grunnlag av en skjønnsmessig vurdering av normalleie i strøket og i den enkelte eiendom med hensyntagen til disponering, den stand den er i, leiekontraktens innhold, eiendommens beliggenhet og dens tidligere utnyttelse, beregnet den forrentning som den gir nå. Hvis eiendommen er dårlig utnyttet og ved en ombygging og modernisering innenfor bygningslovens og reguleringsplanens rammer kan gjøres mer inntektsbringende (nettoinntekt), er denne mulighet vurdert ved rettens beregning. Hvor det er lagt frem driftsregnskaper har retten brukt dem som veiledning i den utstrekning de gir et brukbart grunnlag for det. Hvor driftsutgiftene ikke er oppført eller de er mangelfullt postert, har retten måttet foreta skjønnsmessig beregning. Hvor de oppførte husleier svarer til hva en kan regne å få har retten lagt dem til grunn. Hvis vedkommende huseier driver eller skal drive egen forretning i lokalet eller noen av lokalene, er det i de nærmere påpekte tilfelle i takstene blitt plass for ulempeerstatning ved at forretningslokalet går tapt for kortere eller lengre tid, og med vurdering av mulighet for å få annet lokale eller annen utnyttelse av den frigjorte arbeidskraft. I disse tilfelle er eiendommens bruksverdi beregnet for seg og på grunnlag av normalleie i eget lokale og med mulige tillegg av andre leieinntekter. På den annen side er beregnet vanlige utgifter, herunder normalt vedlikehold. Ulempeerstatning for fravikelse av lokale er deretter gitt i tillegg.

Leieboere som utenfor den beskyttelse som husleieloven gir har et særlig rettsvern mot ekspropriasjon på grunn av leieavtalens art og innhold, har blitt tilkjent erstatning hvor retten har funnet at det var berettiget. Det vises til hva er anført ved de spesielle takstnumre og nevnes spesielt, at man har antatt at en leieavtale som er sluttet for en viss lengre tid antas å ha rettsvern mot en ekspropriasjon av eiendommen som det leies i. Den beskyttelse de har kan etter rettens mening ikke nå utover den i kontrakten fastsatte leietid. Retten er ikke enig i at en forventning om at leietiden skal bli forlenget etter kontrakttidens utløp, har rettsvern overfor eksproprianten. Gården kan skifte eier og det kan inntreffe så mange forhold at det blir høyst usikkert om en slik forventning fører til noen realitet. Den kan ikke gjøres gjeldende mot huseieren og kan derfor ikke i større utstrekning gjøres gjeldende mot hans rettsetterfølger, eksproprianten.

Når retten skal vurdere hvilket tap en leieboer med slik beskyttet langtidsavtale lider, må den skjønnsmessig vurdere muligheten for å få skaffe annet lokale, hvor lang ventetid det kan bli, om det nye lokale får like gunstig beliggenhet, om en flytning før leietidens utløp fører til realisasjonstap og tap av kundekrets med derav følgende nedgang i omsetning, og om det blir tap ved at det leieren tilhørende inventar får nedsatt bruksverdi eller må realiseres på utjenlig måte. Det må gis erstatning for flytningsutgifter.

I den utstrekning som fravikelse før leietidens utløp fører til tap av næring eller nedgang i inntekt av slik næring, må tapet erstattes i den utstrekning det ikke kan dekkes ved at vedkommende får annet inntektsgivende arbeid. Retten er merksam på at saksøkte som tidligere nevnt har plikt til å gjøre sitt for å skaffe seg annet lokale eller annet utkomme,

Side:1183

og derved minske ekspropriantens erstatningsansvar. Hvor det tilkjennes erstatning for tap i fremtidig erverv har retten tatt i betraktning, at tapet som fordeles på en viss tid fremover erstattes ved en engangsutbetaling. Dette vil føre til en viss neddiskontering. Det har vært diskutert en del om hvilken rentefaktor retten bør bruke i de tilfelle plaseringen av det tilkjente erstatningsbeløp skal forutsettes å gi en inntekt som svarer til hva der ved ekspropriasjonen går tapt.

Hvor den slags beregning har vært nødvendig å gjøre har man regnet med 5 prosent som svarer til hva man for tiden kan få ved sikker pengeanbringelse. De nye beskatningsregler for gevinst gjennom ekspropriasjon har vært viet en ganske stor plass innen saksbehandlingen. Spørsmålet har for så vidt vært interessant, men retten kan ikke finne at det har noen betydning for erstatningsberegningen. De får utslag når ekspropriasjonen er blitt gjennomført og erstatningen betalt eller kan kreves betalt, og er derfor en etterfølgende begivenhet. De nye beskatningsregler er gitt for å rette på en åpenbar urimelighet som ble følgen av en situasjon som ekspropriatus ikke selv valgte eller ønsket men som ble påtvunget ham, men de gir ikke eksproprianten noen bedre utgangsposisjon for hans erstatningsplikt enn den han hadde tidligere.

Det bemerkes at Moss kommune har erklært at det ikke under dette skjønn skal tas med noe repartisjonsskjønn. Under henvisning til det foran nevnte og til hva der særlig blir nevnt ved de enkelte takstnumre, avgis skjønn med etternevnte

Takster: - - -

Takst nr. 4. Jeløygate 3. Eier: Erik Ludvigsen.

Eiendommen er hjørnegård til Jeløygate og Ø. Kanalgate og ligger i sammenstøtet mellom den nye Kanalbru og de nevnte gater. Den har grunnareal på 399,8 kvm med bebyggelse av tre i 1 1/2 etasje. Grunnflaten for bebyggelsen er 99 kvm i hver etasje. I 1. etasje er innredet 2 butikklokaler. Det ene inneholder en frukt, tobakk og finere kolonialforretning som midlertidig av eieren er bortleiet til Halvard Brenden, og mot Jeløygate av et mindre butikklokale som er bortleiet sammen med overdragelse av igangværende frukt- og grønsakbutikk til Trygve og Marit Johansen. Det er tilbygg av tre (gang) og 2 uthus på henholdsvis 13,5 og 45,5 kvm grunnflate - begge av tre. Hovedhuset ble for et par år siden noe modernisert inn- og utvendig. Med omsyn til moderniseringen av eierens leilighet i 2. etasje ble den utført før han overtok eiendommen i 1952 og han fikk fradrag i kjøpesummen, som var på kr. 64 000 samt omkostninger for disse utgifter med kr. 15 337,91. Skattetakst er kr. 54 000 og ligningstakst kr. 68 000. Branntakst kr. 121 000. Eiendommens pantegjeld var pr. 27. september 1958 kr. 73 700 hvorav til Hypotekbanken tilsammen kr. 15 700. Det må antas at dette beløp er en del nedbetalt.

Erik Ludvigsen som tidligere drev begge forretninger leiet ved kontrakt tgl. 12. november 1957 bort frukt- og tobakkforretningen til Halvard Brenden for 5 år fra 1. januar 1958 og med rett til fornyelse. Den årlige leie var kr. 5 000. I leien var ikke innbefattet godtgjøring for goodwill. Eieren har erklært at han fra 1. januar 1963 selv vil overta den bortleiede forretning. Varebeholdning og det løse inventar ble solgt for tilsammen kr. 15 000. Det kan ikke sees hva ble betalt for inventaret alene. Den nevnte frukt- og grønsakforretning som har lokale mot Jeløygate, ble av Ludvigsen

Side:1184

solgt til Reidar Johansen, tidligere arbeider på Moss Glassverk, for kr. 16 000 hvorav løst inventar ble vurdert til kr. 1 500, varebeholdningen til kr. 2 000, en 14 år gammel kombinert vare- og personbil (Ford) til kr. 8 000 og forretningens goodwill til kr. 4 500. Retten finner at denne pris, slik som den har fremkommet har vært meget gunstig for selgeren og ikke gir noe særlig holdbart grunnlag for beregning av eiendommens bruks- eller omsetningsverdi. Leien for dette forretningslokale, som har en grunnflate på 42,5 kvm, er kr. 125 pr. måned. Av gårdsregnskapet sees at eieren har ført opp verdien av leie av egen leilighet til kr. 600 pr år. Hensett til leilighetens standard er denne leie lav og må forhøyes ved beregning av bruks- eller omsetningsverdi for huset.

Det er leiet bort reklameplass på huset til Moss Bryggeri og Mineralvannfabrikk og til Conrad Langaards Tobakksfabrikk. Leietiden er henholdsvis 5 år fra 1958 og, så vidt retten kan beregne det, 14 år for Langaard.

Leietiden for denne siste løper ut i 1968. Leiesummen er henholdsvis kr. 360 pr år og kr. 300 pr år. Det er blitt truffet slik ordning at huseieren har fått samtlige leieterminer utbetalt forskuddsvis.

Eieren har lagt frem utdrag av årsregnskap for så vel gårdens drift som for driften av sin forretning for 1956 og 1957. Likeledes har H. Brenden og Reidar Johansen lagt frem driftsregnskap for sine forretninger og retten har med veiledning i disse regnskaper hatt materiale for å bedømme hvilket erstatningsgrunning er det gunstigste for Ludvigsen.

I gårdsregnskapet har han delt opp engangsbetalingen for reklameleien og fordelt det samlede beløp på korresponderende antall år. I forretningens driftsregnskaper er tatt med provisjon som kommisjonær for A/S Tipping og for Statens Pengelotteri samt for Dagbladet. Retten regner med at dette fortsatt ville bli faste inntektsposter i tiden fremover, da virksomheten må regnes for å være knyttet til en forretning av den art og på det sted det her er tale om.

Idet retten med omsyn til vurdering av strøkets verdi for forretningsdrift viser til hva den uttaler i sin redegjøring for det alminnelige grunnlag for takseringene, har den kommet til at eieren vil få den største verdi ut av eiendommen ved å overta driften av den bortleiede forretning ved opphøret av den for Brenden fastsatte leietermin, og fortsette med å leie ut lokalene hvor Moss Frukt og Grønsakforretning nå holder til. Her som ellers har eieren plikt til å gjøre ekspropriantens tap minst mulig ved å søke utvei til å skaffe seg en like god inntektsstrøm på annet hold, og han får de nødvendige muligheter ved den erstatning han blir tilkjent. Det må på den annen side vurderer at han på grunn av bortleien til Brenden til 1. januar 1963 er bundet slik, at han må nøye seg med hva husleien og bortleien av forretningen kaster av seg netto. Ved bedømmelsen av eierens muligheter for å kunne begynne en annen forretning på et annet sted, har retten sett hen til at han er relativt ung og utvilsomt er en dyktig forretningsmann og at han i en ventetid, før han får skaffet seg et godt lokale, vil kunne skaffe seg et lønnet arbeid på annet hold, slik som han gjør nå. Det er videre tatt hensyn til at det løse inventar som kan tas med når eiendommen overtas av eksproprianten vil tape atskillig i verdi. Det vil ikke få samme anvendelighet i et nytt lokale.

Da retten legger til grunn for sin erstatningsberegning eiendommens bruksverdi for eieren og med den forutsetning, at han skal ha erstatning

Side:1185

for tap av adgangen til å fortsette sin forretning ved utløpet av leietiden for Brenden, blir det ikke plass for noen spesiell ulempeerstatning og heller ikke noen utregning av en slik erstatning.

Takst: kr. 155 000. - - -

Takst nr. 26. Theodor og Helle Amundsen som leier i Jeløygate 7. (Promenadekafeen.)

Ifølge leiekontrakt tingl. 1. juni 1950 med fornyelse av leietiden tingl. 6. februar 1955, har Amundsen leiet restaurantlokaler med nødvendige tilliggelser og en pen leilighet på 4 værelser, alkove, kjøkken bad og w c i Joh. Albert Karlsens eiendom Jeløygate 7. Ved fornyelsen av leieavtalen i 1955 ble leietiden forlenget til 1. juni 1965 på samme vilkår som Karlsens andre leieboere har, at de selv skal bekoste den innvendige oppusning og vedlikehold. Amundsen betaler i leie for restaurantlokalene med tilliggelser pr år kr. 5 000 og for privatleiligheten kr. 1 200.

Amundsen har lagt frem utdrag av driftsregnskapet for restauranten for følgende år og med følgende nettooverskudd på driften:

1954 ca. kr. 30 000, 1955 ca. kr. 36 000, 1956 ca. kr. 44 000, 1. januar-15. juli 1957 og fra 16. juli til 31. desember 1958 kr. 17 700. Det bemerkes om dette siste regnskap at Amundsen av helsemessige grunner og for å få noe fri, leiet ut restauranten i tiden 15. juli 1957 til 16. juli 1958, og at bedriften da øyensynlig ble drevet utilfredsstillende med sterkt synkende overskudd. Amundsen har drevet som kafévert og restauratør i ca. 22 år og hans hustru arbeider som kokke på stedet. Amundsen er nå 61 år, hans hustru en del yngre. Ved gjennomføringen av påtenkte ekspropriasjon vil Amundsen bli berøvet adgangen til å fortsette sin restaurantdrift på stedet til utløpet av leietiden - 1. juni 1965 - altså i 5 år. Dette blir et av grunnlagene for hans berettigede erstatningskrav. Videre taper han i samme tidsrom sin adgang til å sitte med en meget rimelig leie i en pen og romslig leilighet. Retten kan på den annen side ikke ta hensyn til Amundsens mulighet for å få sin leieavtale forlenget ut over 1. juni 1965. En slik mulighet har så mange og usikre forutsetninger, bl.a. huseierens velvilje og vurdering av sin egeninteresse, at den potensielle leierettsadgang ikke kan sees å ha det nødvendige rettsvern overfor en ekspropriant. Grunnlaget for erstatningsberegningen må bli å finne frem til hans sannsynlige nettoinntekt på driften i tiden 1. juni 1960 til 1. juni 1965, og så gjøre reduksjon på vanlig måte for det Amundsen og hans hustru kan tenkes å ville tjene på annet hold ved at deres arbeidskraft blir frigjort. Videre må foretas vanlig reduksjon fordi han får erstatningen for fremtidig inntektstap i form av engangsbeløp som kan plaseres sikkert og til bra forrentning. På den annen side må han ha kompensasjon for hva han må betale i merleie for husvære av samme størrelse og standard som det han bebor nå.

Retten har vært merksom på at Amundsen ved hjelp av erstatningsbeløpet og sin nåværende formue, som ligningsmessig er satt til kr. 35 000, får til rådighet et stort beløp som kan brukes til start av ny forretning.

Amundsen eier det løse inventar i restauranten. Han vil grunnet ekspropriasjonen tape 5 års avskrivningsmulighet og vil herfor bli tilkjent noe.

På ovenstående grunnlag fastsetter retten skjønnsmessig de saksøktes erstatning således:

Samlet erstatning: kr. 70 000. - - -

Side:1186

Tak st nr. 28. Bjørn Kopperud som leier av forretningslokale m.v. i Vestre Kanalgate 2.

Ved overdragelsen av den tidligere i V. Kanalgate 2 drevne manufakturforretning A. Riis Eft.flg. (kontrakten for overdragelsen er av 25. juli 1957) ble Kopperud tilsikret en uoppsigelig leierett til forretningslokalene i 1. etasje. Leien ble fastsatt til kr. 2 000 pr år med adgang til regulering. Leien er for tiden kr. 2 262 pr år. Hensett til at forretningslokalene er ganske romslige og velutstyrt og til at de ligger i godt strøk, er leien meget rimelig. Det kan muligvis ha sin forklaring i at huseieren er Bjørn Kopperuds mormor. I den nevnte kontrakt ble det uttrykkelig sagt fra at eiendommen V. Kanalgate 2 i henhold til reguleringsplanen skulle beskjæres, og Kopperud ble av den grunn av eieren - Laura Sterud - sikret leierett til tilsvarende forretningslokale i naboeiendommen V. Kanalgate 4.

Som nevnt under takstnr. 13 skal hele bebyggelsen på nr. 2 rives, hvorfor den nevnte leierett i V. Kanalgate 4 blir aktuell. Man må forstå kontraktsvilkårene slik at Laura Sterud er den som skal innrede passende lokaler og at utgiftene ved det er Kopperud uvedkommende, muligvis utenfor den leie han i tilfelle skal betale. Man har derfor intet grunnlag for å kunne beregne den fremtidige husleie, og da Kopperud har rett men ikke noen plikt til å leie nye lokaler, vet en intet om han kommer til å leie.

Retten må videre se hen til at selv om Kopperud av huseieren er sikret rett til å leie forretningslokale på et like gunstig sted som der han nå har dem, så er det allikevel ikke fastslått med sikkerhet at han kan få lokaler her. Som V. Kanalgt. 4 nå er bygget og innredet er det et gammelt og typisk beboelseshus og det ligger i regulert strøk i Moss.

Moss kommune har ikke gitt bindende tilsagn om at den nødvendige ombygging kan bli tillatt, og videre kan husleieloven komme inn og forhindre en slik utnytting av huset. Når alt dette er så usikkert må retten regne med det sikre, at Bjørn Kopperud mister adgangen til å fortsette med forretningsdrift i nåværende lokale. Det inntektstap han av den grunn vil lide må erstattes i den utstrekning det ikke kan bli kompensert ved utkomme han rimelig kan skaffe seg på annet hold. Av fremlagt regnskapsutdrag for firma A. Riis Eft.fig. Bjørn Kopperud for driftsåret 1958 går frem, at nettoinntekten var ca. kr. 26 000. Da det her dreier seg om forretning som er godt opparbeidet i et bra strøk med en viss fasthet i kundekretsen, må retten gå ut fra at nettoinntekten i årene fremover vil bli omtrent som den nevnte. Retten er dog nødsaget til å bruke et visst skjønn også her ettersom regnskapsutdragene er temmelig summariske. De viser således hverken omsetning, vareinnkjøp i året eller varebeholdningens størrelse ved årsskiftet. Av samme grunn er retten avskåret fra å kunne vurdere om det vil bli noe merkbart tap ved den realisasjon av varebeholdningen som må skje når ekspropriasjonen skal gjennomføres. For ikke å risikere å gjøre saksøkte noen urett, har retten regnet skjønnsmessig med noe tap. Den vesentligste erstatningspost blir forskjellen mellom den nettoinntekt Kopperud mister når han skal opphøre med forretningen i V. Kanalgate 2, og hva han kan tjene inn på annet hold på grunnlag av alder, utdannelse og kvalifikasjoner for øvrig. Han har en meget god utdannelse med bl.a. handelsgymnas og spesialutdannelse i tekstil i Tyskland. Han har videre nå noen års praktisk erfaring som leder av en manufakturforretning.

Side:1187

Retten anser ham for meget godt skikket til å drive en større forretning i bransjen, og regner med at han ganske snart vil kunne få, enten en godt lønnet og ledende stilling eller et annet lokale. Dette er en nærliggende løsning på de problemer som ekspropriasjonen skaper for Kopperud, og en løsning som han er forpliktet til å velge for å minske saksøkerens erstatningsansvar. Retten regner derfor ikke med noe stort nettotap i inntekt når ekspropriasjonen gjennomføres. Av samme grunn vil den forkjøpsrett som Kopperud i henhold til kontrakten av 25. juli 1957 har fått til eiendommen, ikke bety noen spesiell økonomisk fordel for ham. Eiendommen vil for ham ha sin største verdi som driftsmiddel til den forretning han innehar, og denne verdi må antas å være høyere enn selve eiendommens omsetningsverdi eller dens bruksverdi, når denne verdi får hele sitt utslag i hva han bringer ut av forretningen. Retten regner derfor med at Kopperud i de aller nærmeste år vil få noe inntektstap gjennom å bli berøvet forretningslokalene, men at dette tap da vil bli kompensert ved ny forretning eller lønnet, ledende stilling. Videre regnes med noe men ikke stort tap på realisasjon av varebeholdning og endelig, da det er opplyst at Bjørn Kopperud eier det løse inventar, noe tap på realisasjon eller flytning av det til annet lokale.

Det løse inventar var meget pent og til dels nytt og vil i tilfelle salg kunne få god pris. Det er nevnt at Bjørn Kopperud vil lide tap ved å måtte fravike sin leilighet i bygningens 2. etasje. Det er ikke opplyst hva han betaler i leie, og selv om retten kan tenke seg at han også her er tilgodesett av sin mormor, savner den grunnlag for å vurdere om leieavtalen er spesielt gunstig for ham økonomisk.

Samlet erstatning: kr. 25 000. - - -

Av overskjønnet (byfogd H. Kolle som settedommer med skjønnsmenn Olav Engeset, Bjarne Vister, Johan Larsen, Erling Seidel, Erik Iversen og Nils Bustrak):

- - -

Ulempeerstatning i tillegg til omsetningsverdi.

Retten finner at det fremdeles etter norsk ekspropriasjonsrettslig teori og praksis må ansees fastslått, at det ikke kan tilkjennes erstatning for ulemper hvor omsetningsverdien antas å gi det gunstigste resultat for ekspropriaten og derfor legges til grunn for skjønnet. Det kan meget vel bli spørsmål om å tilkjenne en huseier ulempeerstatning, f. eks. fordi han mister sin leilighet på et ubeleilig tidspunkt og må betale stort innskudd og dyr leie i annet hus. Han går f. eks. glipp av muligheten av å finne kjøper hos hvem han kan betinge seg annen leilighet i bytte. Men hvor slik ulempeerstatning gis, må det bety at retten regner med at det under foreliggende forhold ville lønnet seg for ekspropriaten å beholde huset, hvis ekspropriasjonen ikke var kommet. Det er således husets bruksverdi som ulempeerstatningen kommer i tillegg til.

Tidsbegrensede leierettigheter.

Liksom ved underskjønnet legges til grunn at erstatning til leieboer med leiekontrakt for en bestemt lengre tid bare kan tilkjennes for den fastsatte leietid. I tilslutning til det som er anført herom i underskjønnet, peker en på at saksøkeren etter å ha ervervet huseierens rett, vil ha det

Side:1188

i sin makt å bringe leieforholdet til opphør etter utløpet av den avtalte leietid, uten erstatning til leieren. - - -

Retten går så over til å behandle de enkelte takstnumre. Av praktiske grunner er ekspropriatenes takstnumre ved underskjønnet bibeholdt ved overskjønnet. Hvor ikke annet er nevnt, henviser og henholder overskjønnsretten seg til de beskrivelser, oppgaver og betraktninger som er anført i underskjønnet. - - -

Takst nr. 4, Jeløygate 3. Eier: Erik Ludvigsen.

Eiendommen vurderes som ved underskjønnet etter bruksverdi, idet denne etter rettens mening utvilsomt er den høyeste for dette takstnummer.

Skjønnsretten har regnet med at eieren vil få noe større inntekt enn han nå har, hvis han ved utløpet av leietiden for Hallvar Brenden selv overtar den forretning som han tidligere har drevet på eiendommen og midlertidig utleiet til Brenden. Men retten finner på den annen side ikke å kunne legge til grunn at forretningen vil gi et like godt utbytte til eieren når han igjen overtar den, som Brenden har klart å få ut av den. Dels legges det i denne forbindelse vekt på at Ludvigsen i de siste år han drev forretningen, ikke hadde vesentlig høyere inntekt av den enn han nå tilsammen har som lønnstager og i leie av Brenden. Og dels tas hensyn til at Brendens overskudd på forretningen inkluderer godtgjøring både for hans eget arbeid og for hans hustru, som etter de foreliggende opplysninger arbeider ca. halv uke i forretningen.

Takst: kr. 140 000. - - -

Takst nr. 26. Theodor og Helle Amundsen som leiere i Jeløygate 7.

Ved ansettelsen av Amundsens tap ved å bli berøvet adgangen til å drive sin forretning leietiden ut til 1. juni 1965, må det tas hensyn til at Theodor Amundsen og Johan Albert Karlsen ved erklæring tinglyst 20. mai 1947, har samtykket i at merverdien ved ominnredningen den gang i Promenadekafeen blir saksøkeren uvedkommende ved eventuell fremtidig ekspropriasjon. De forandringer som den gang ble gjort, omfattet bl.a. innredning av et stort, moderne kjøkken i bakbygningen og kjølerom i kjelleren under kjøkkenet. Uten denne ominnredning ville omsetningen i Amundsens kafébedrift vært på langt når så stor som den nå er, og dette må det tas hensyn til ved skjønnet. Dette hensyn tatt i betraktning finner retten at den erstatning som er fastsatt ved underskjønnet er i høyeste laget, men er blitt stående ved at den allikevel bør opprettholdes.

Takst: kr. 70 000.

Takst nr. 25. Bjørn Kopperud som leier av forretningslokale m.v. i Vestre Kanalgate 2.

Etter erklæring som er avgitt av saksøkerens representanter under overskjønnet, finner retten det overveiende sannsynlig at Bjørn Kopperud vil få anledning til å oppføre nybygg, hvor han kan få forretningslokale, på naboeiendommen Kanalgate 4 og legger en slik anledning til grunn som forutsetning for skjønnet.

Saksøkeren har oppgitt for dette takstnr. følgende spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Den del av den nåværende bebyggelse som ligger på regulert gategrunn, kan inntil nybygget er oppført utnyttes av Bjørn Kopperud i den utstrekning han selv finner det formålstjenlig.

2. Rivning av nåværende bebyggelse og de foranstaltninger som må gjennomføres

Side:1189

for den midlertidige utnyttelse av den del av bebyggelsen som står på regulert gategrunn, påhviler Bjørn Kopperud. I den utstrekning det ansees mulig er Kopperud berettiget og forpliktet til for istandsettelse av det midlertidige forretningslokale å benytte materialer fra den revne del.

3. Rivning og bortkjøring av den midlertidig benyttede del av bebyggelsen når nybygget er oppført, påhviler Bjørn Kopperud.

4. Omkostningene som vil påløpe i anledning av de under 2 og 3 nevnte foranstaltninger (heri inkludert omkostninger ved rivningen) utredes av Moss kommune etter skjønnsrettens forhåndsansettelse.

5. Det forutsettes at Bjørn Kopperud snarest mulig treffer alle foranstaltninger til å få det planlagte nybygg oppført, således at rivning overensstemmende med foranstående bestemmelser kan påbegynnes senest 1. juni 1960, og fortsette uten unødig opphold. Det planlagte nybygg blir umiddelbart deretter å påbegynnes og fullføres uten unødig opphold.

Disse forutsetninger er ikke godtatt av Kopperud.

Retten finner at Kopperud ved å innrette seg så hensiktsmessig som mulig på grunnlag av de spesielle skjønnsforutsetninger, vil kunne redusere det tap han ellers ville lidt ved avbrudd i forretningsdriften, ganske vesentlig.

Det må allikevel regnes med at han vil lide betydelig tap ved den nedgang i omsetningen, som på grunn av de forminskede lokaler i overgangstiden er sannsynlig. Et kortere avbrudd og noen flytningsutgifter vil det antagelig også måtte bli ved flytningen til nye lokaler i Kanalgate 4. Av plasshensyn vil en betydelig del av forretningens varebeholdning måtte realiseres med stort tap før bakre del av bygningen på V. Kanalgate 2 rives.

Noen erstatning for tap av privatleilighet finnes det derimot ikke grunnlag for, da Kopperud for så vidt bare har leiekontrakt på vanlig oppsigelse. Tap på grunn av større husleie for de nye lokaler vil heller ikke bli tilkjent, da den økede omsetning i nye, helt tidsmessige lokaler etter rettens mening vil gi merinntekter som fullt ut vil oppveie differansen i husleie.

Bjørn Kopperud har også forlangt erstatning for forretningens faste inventar, som han har opplyst ble gitt ham uten vederlag av hans bestemor som eier gården da han overtok forretningen i 1957. Det fremgår imidlertid av grunnene for underskjønnet at dette har regnet med, at det faste inventar tilhørte bestemoren som også var saksøkt ved underskjønnet, men for hvem det ikke er begjært overskjønn. Det fremgår heller ikke av forretningens regnskaper at eiendomsretten til inventaret er gått over til Kopperud, og det er ikke godtgjort at underskjønnet på tilfredsstillende måte er gjort kjent med eiendomsovergangen. Under disse omstendigheter finner retten ikke å kunne tilkjenne noen erstatning for tap av det faste inventar i denne takst. Det må i tilfelle bli en sak mellom Kopperud og hans bestemor å regulere erstatningene seg imellom på grunn av inventaret.

Takst: kr. 45 000.

Takst i henhold til nr. 4 i de spesielle skjønnsforutsetninger: kr. 5 000. - - -

Side:1190