Rt-1960-1525
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1960-05-02 |
| Publisert: | Rt-1960-1525 |
| Stikkord: | Oppsigelse av leieforhold |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 126 B/1960 |
| Parter: | Jørgen A. Fuglesang (høyesterettsadvokat Ivar Steig) mot Holmenkollbanens Byggelag, Østhorn A/L (overrettssakfører Erling Johannessen). |
| Forfatter: | Thrap, Eckhoff, Hiorthøy |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleieloven (1939) §37, §3, §2, §38, Borettslagsloven (1960) §34, §36, §37 |
Dommerne Thrap, Eckhoff og Hiorthøy.
Jørgen A. Fuglesang var medlem av Holmenkollbanen Byggelag, Østhorn A/L, hvor han foruten å være andelshaver også var leier av en 2 roms leilighet hvortil var knyttet et innskudd stort kr. 3000. Av dette hadde han betalt kr. 1500. Blant annet med den begrunnelse at Fuglesang sto til rest med en del av innskuddsbeløpet, ble hans leieforhold oppsagt. Oppsigelsesbrevet tilfredsstillet de formelle krav i husleielovens §37. Fuglesang hentet ikke brevet som var rekommandert. Da han heller ikke flyttet innen 30-dagersfristen, begjærte byggelaget ham utkastet. Oslo namsrett avsa kjennelse om utkastelse etter tvangsfullbyrdelseslovens §234 tredje ledd. Eidsivating lagmannsrett stadfestet namsrettens kjennelse med 2 stemmer mot 1. Flertallet, dommerne Strømsted og Haugen, uttalte blant annet:
«Så vidt skjønnes kan et medlem av et borettslag som det nærværende ikke sies opp med mindre det fra hans side er skjedd en vesentlig misligholdelse av leierforholdet. Det antas derfor at det, i tilfelle av at husleiesak her hadde vært reist, bare hadde blitt spørsmål om å prøve hvorvidt det foreligger vesentlig misligholdelse eller ikke, jfr. husleielovens §38 femte ledd nr. 2.
Flertallet antar imidlertid at den kjærende part i det foreliggende tilfelle måtte ha reist husleiesak innen lovens frist, hvis han ville ha dette spørsmål prøvet.
Flertallet mener til støtte for dette syn å kunne påberope seg følgende uttalelse av husleiekomiteen (sitert i Sørensens kommentar til husleielovens §2):
«Loven skal efter utkastet gjelde også leieboeraksjeselskaper, andelsselskaper og leieforhold hvor leieren har gjort kapitalinnskudd mot pantobligasjon med eller uten forrentning.»
Flertallets standpunkt synes også å være i samsvar med gjeldende praksis og med utkast til lov om borettslag, jfr. lovutkastets §36 §37 og bemerkningene til lovutkastet på side 61, annen spalte og side 62, første og annen spalte i Ot.prp. nr. 70 for 1958.
Videre pekes på §4 i Holmenkollbanens Byggelag, hvor det blant annet heter:
Side:1526
«Leieren har rett til å bo i leiligheten så lenge han overholder bestemmelsene i leiekontrakten, vanlige ordensregler, lagets vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Overtrer leieren disse bestemmelser eller vedtak, har styret rett til å si opp leieretten med 1 måneds varsel.»
I tilslutning til denne vedtektsbestemmelse pekes også på punkt 2 i leiekontrakten med den kjærende part, hvor det blant annet heter:
«Byggelaget kan ikke si opp kontrakten så lenge leieren eier et andelsbevis og det leierettsbevis som er knyttet til vedkommende leilighet, og forøvrig svarer sine forpliktelser i følge leiekontrakten, husleieloven, byggelagets vedtekter og generalforsamlingens vedtak samt husorden. Oppfyller ikke leieren disse forpliktelser, kan byggelagets styre forlange at leieren flytter på 1 måneds varsel.»
I leiekontrakten punkt 11 heter det blant annet:
«Hvis leien ikke er betalt innen 14 dager etter at leieren har mottatt skriftlig påkrav som er sendt etter forfallsdag, eller flytter ikke leieren når leietiden er utløpt, kan han kastes ut av leiligheten ved namsmyndighetene uten søksmål, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §3 nr. 9.»
Etter denne bestemmelse i leiekontrakten antas det at namsretten som hjemmel for sin avgjørelse om utkastelse kunne ha påberopt seg nevnte lovbestemmelse, jfr. §234, første og annet ledd. Rettens flertall kan imidlertid ikke se det som noen feil, at namsrettens avgjørelse er bygget på tredje ledd, jfr. Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1948-199.
Høyesteretts kjæremålsutvalg uttalte:
«Etter den begrunnelse som er gitt av lagmannsrettens flertall, må utvalget legge til grunn at man i det foreliggende tilfelle har å gjøre med et leieforhold som var oppsigelig fra utleierens (byggelagets) side, forutsatt at nærmere i vedtektene og leiekontrakten avtalte vilkår var til stede. Utvalget antar at utleieren i et slikt tilfelle har adgang til å gå frem etter reglene i husleielovens §37 med den følge at leieren - hvis han unnlater å anlegge søksmål innen utløpet av 1 månedsfristen - vil kunne kreves utkastet av leiligheten i medhold av tvangsfullbyrdelseslovens §234, 1. eller tredje ledd. Den omstendighet at leieren også er andelshaver i byggelaget, antas ikke i og for seg å være til hinder for at utleieren gjør bruk av denne fremgangsmåte. Heller ikke antas det å være av betydning for avgjørelsen av det foreliggende spørsmål at husleieretten - om søksmål i rett tid var blitt anlagt av leieren - bare kunne ha kjent oppsigelsen gyldig, såfremt den fant at det forelå vesentlig misligholdelse av leieavtalen fra leierens side.
Den her nevnte ordning må ansees som lovfestet ved §34, §36 og §37 i loven om borettslag av 4. februar 1960 (nr. 2), som ennå ikke er trådt i kraft, men som her antas å stemme med gjeldende rett, jfr. Ot.prp. nr. 70/1958 1 hvor det generelt uttales at «de regler som komitéen har foreslått, tar
Side:1527
imidlertid med visse undtak bare sikte på å gjengi gjeldende rett på området». Det vises også til Borettslovkomitéens innstilling (side 78) hvor det i bemerkningene til utkastets §39 heter:
«Komitéen har vært inne på å foreslå at laget bare ved hevning skal kunne bringe leieavtalen til opphør. En slik ordning vil være i godt samsvar med det syn at laget ikke skal kunne bringe avtalen til opphør, med mindre andelseieren har gjort seg skyldig i vesentlig misligholdelse. Den ville imidlertid bryte avgjort med vanlig praksis som går ut på, at en husleieavtale sies opp selv om den oppsagte har gjort seg skyldig i vesentlig misligholdelse og dermed gitt motparten hevningsgrunn. Komitéen har derfor funnet det riktig at lagets adgang til å oppsi leieavtalen opprettholdes under forutsetning av, at det sies uttrykkelig i loven at slik oppsigelse bare kan finne sted hvis andelseieren har gjort seg skyldig i vesentlig misligholdelse av husleieavtalen, eller med andre ord hvis laget har hevningsrett. Laget vil da kunne velge om det vil heve husleieavtalen eller gjøre bruk av sin adgang til å oppsi den.»
Etter utvalgets mening har Høyesteretts dom i Rt-1953-1031 ikke avgjørende betydning for det spørsmål som foreligger til avgjørelse i nærværende sak.»