Rt-1960-51

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1960-01-09
Publisert:	Rt-1960-51
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 4B/1960
Parter:	Fridtjof Hognestad (høyesterettsadvokat Magne Schjødt) mot Stavanger kommune (kommunesakfører Jon Fjalstad - til prøve).
Forfatter:	Bahr, Bendiksby, Gaarder, Holmboe. Mindretall: Kst. dommer Nissen
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §31, §32, §40, §42, §43, §125, Bygningsloven (1924)

Dommer Bahr: Stavanger skjønnskommisjon avsa den 11. juli 1956 ekspropriasjonsskjønn - forsøkstakst etter bygningsloven - over visse eiendommer innenfor et område i Stavanger som var regulert til tomt for ny rutebilstasjon. For så vidt angikk takst nr. 5: Nytorget 13, eier Fridtjof Hognestad, hadde skjønnet slik slutning:

«1. Eiendommen Nytorget 13, bygninger og grunn, takseres til kr. 78 000.

2. Ulempeserstatning: 0.

Innen 14 dager fra forkynnelsen av skjønnet betaler Stavanger Kommune i saksomkostninger til ... Fridtjof Hognestad kr. 150.»

Hognestad påanket skjønnet til Gulating lagmannsrett. Lagmannsretten, som under hovedforhandlingen ble satt med to fagkyndige domsmenn, avsa den 19. februar 1958 dom med slik domsslutning:

«Stavanger skjønnskommisjons skjønn stadfestes.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Fridtjof Hognestad til Stavanger kommune kr. 1 000.

Oppfyllelsesfristen for saksomkostningene er 2 uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Hognestad har i rett tid påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. I ankeerklæringen er det anført bl.a. følgende:

«Skjønnskommisjonen tilkjente ingen ulempeerstatning fordi den antok at det ikke var juridisk adgang til å tilkjenne erstatning for tap i bedrift, når den forretning som tidligere var drevet (nemlig gjærforretningen) faktisk opphørte i 1948/49 og butikken siden hadde stått tom. Dette resonnement ble angrepet ved anke til lagmannsretten, og lagmannsretten hadde å avgjøre om det her forelå en riktig eller uriktig rettsanvendelse. Det tok lagmannsretten imidlertid i det hele tatt ikke standpunkt til. Den avgjorde ikke om skjønnskommisjonens grunnlag for å nekte erstatning for tap i bedrift var juridisk holdbart. Derimot avgjorde den som sitt skjønn at det ikke ville lønne seg å innrede en forretning i 1. etasje, og at det følgelig ikke kunne bli tale om tap i bedrift. Lagmannsretten har altså ikke tatt standpunkt til den rettsanvendelse som ligger til grunn for skjønnskommisjonens avgjørelse, men har i stedet etter eget skjønn avgjort at det faktisk ikke var noe tap.»

I ankeerklæringen berøres så spørsmålet om erstatning for

Side:52

tap i bedrift for så vidt angår tidsrommet inntil ekspropriasjonen. Den ankende part hevder her at når kommunen - bygningsvesenet - ved sine forbud mot innredning hindrer en forretning i å drive, må kommunen være erstatningspliktig, men han erkjenner nå - og erkjente også for lagmannsretten - at han ikke kan påstå erstatning for dette tap i ekspropriasjonssaken. I ankeerklæringen behandles så tidsrommet etter ekspropriasjonen. Jeg siterer:

«Om det siste tidsrum gjelder at en mann ved å miste sin eiendom kan lide et tap i en framtidig planlagt forretningsdrift selv om eiendommen bare er en ubebygget tomt hvor det aldri har vært forretning før, se høgsterettsdom Rt-1949-772 og 1950 638. Skjønnskommisjonens begrunnelse for ikke å tilkjenne erstatning for tap i bedrift går stikk imot disse dommer. Den har avgjort saka på et annet grunnlag, og så har lagmannsretten uten å innlate seg på ankegrunnene mot skjønnskommisjonens rettsanvendelse, avgitt et skjønn over det lønnsomme i å innrede første etasje i det stående hus til butikk. Dette er et skjønnsspørsmål som skjønnskommisjonen ikke har tatt standpunkt til som lagmannsretten da ikke har noen kompetanse til å vurdere, men skulle henvist til skjønnskommisjonen igjen etter å ha opphevet skjønnet på grunn av feil i rettsanvendelsen.»

Den ankende part har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Stavanger skjønnskommisjons skjønn underkjennes og hjemvises til ny behandling på kommunens bekostning.

Subsidiært: Lagmannsrettens dom oppheves og saka hjemvises til ny behandling av lagmannsretten på kommunens bekostning.

2. Den ankende part tilkjennes sakskostnader ved lagmannsrett og høgsterett.»

Ankemotparten, Stavanger kommune, har tatt til motmæle og har nedlagt påstand om at lagmannsrettens dom stadfestes, og at den ankende part tilpliktes å betale ankemotparten saksomkostninger for Høyesterett.

Til bruk for høyesterettssaken er det holdt bevisopptak ved Stavanger byrett 11. juni 1959. Under bevisopptaket avga ankeparten Fridtjof Hognestad partsforklaring, og det ble avhørt 8 vitner. Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter, som jeg ikke finner det nødvendig å gjøre nærmere rede for.

Om saksforholdet henviser jeg til skjønnsgrunnene og til lagmannsrettens domsgrunner.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Jeg finner det unødvendig å gå inn på om lagmannsretten - slik som hevdet av den ankende part - i begrunnelsen har gått utenfor sin kompetanse som ankedomstol, og foretatt et skjønn som skulle høre under skjønnskommisjonen. Jeg er nemlig enig med lagmannsretten i at anken over skjønnet ikke kan føre frem.

Den ankende part hevder at skjønnskommisjonen ved avgjørelsen

Side:53

av spørsmålet om ulempeerstatning - erstatning for tap i bedrift - har sett bort fra de muligheter han ville hatt for i fremtiden å nytte eiendommen til forretningsdrift, dersom den ikke var blitt ekspropriert. Eller som den ankende part også har uttrykt det: På grunn av de nevnte fremtidsmuligheter hadde eiendommen for ham en bruksverdi som oversteg salgsverdien, og denne bruksverdi har skjønnskommisjonen med urette ikke tatt i betraktning. Etter skjønnsgrunnene går den ankende part ut fra at når skjønnskommisjonen ikke har tatt hensyn til de nevnte muligheter eller den nevnte bruksverdi, var det fordi det ved ekspropriasjonen ikke lenger ble drevet forretning på eiendommen - noe som skyldtes bygningsvesenets holdning overfor den ankende parts søknader om tillatelse til forandringer og reparasjonsarbeider. Den ankende part har i den forbindelse gjort gjeldende at det ved vurderingen av eierens fremtidsmuligheter i et tilfelle som dette må sees bort fra de bånd som er lagt på utnyttelsen av eiendommen gjennom reguleringsplanen, jfr. bygningslovens §31 og §32. Han bestrider ikke rettsgyldigheten av bygningsvesenets standpunkt til hans søknader om tillatelse til forandrings- eller reparasjonsarbeider. Men han hevder at eiendommen må takseres som om den ikke var «bortregulert».

Jeg bemerker:

I skjønnsgrunnene vedkommende det takstnummer det her gjelder, uttalte skjønnskommisjonen bl.a.:

«Saksøkte har fremholdt at han også må få erstattet sitt tap ved at han mister sin forretning. I butikken i 1ste etasje drev hans far en gjærforretning. Den var drevet siden 1878. Etter farens død ble forretningen fortsatt av saksøkte og hans søster Henny Hognestad, som døde i 1951. Gjærforretningen har ikke vært drevet etter 1948/49, fordi Helserådet forbød det, siden eiendommen og butikklokalene var i så dårlig stand, og bygningsrådet har av hensyn til reguleringen av Nytorget nektet å innvilge de søknader som saksøkte i de senere år har innsendt for å få foretatt forandringer og reparasjonsarbeider på eiendommen. Bygningsrådets nektelse opplyses å være hjemlet i bygningslovens §125 og §32.

Siden gjærforretningen faktisk opphørte i 1948-49, og butikken siden har stått og står tom, finner retten ikke at saksøkte lider noe tap i sin forretning ved ekspropriasjonen. Hvorvidt det var korrekt av helserådet og bygningsrådet å treffe de beslutninger, som er nevnt ovenfor, hører ikke under skjønnskommisjonen, men det ser ut til at disse beslutninger har hatt gode grunner for seg.

Som følge av den dårlige stand bygningen på eiendommen er i, finner retten at salgsverdien er den høyeste verdi eiendommen har for saksøkte, og denne verdi blir å erstatte.

I henhold hertil takseres eiendommen Nytorget 13 (bygninger og grunn) til kr. 78 000.»

Jeg kan ikke være enig i den ankende parts forståelse av skjønnsgrunnene. Skjønnskommisjonen konstaterer her at det

Side:54

siden 1948 eller 1949 ikke hadde vært drevet forretning på eiendommen, og at den ankende part derfor ikke ved ekspropriasjonen led noe tap «i sin forretning» - med andre ord i noen igangværende forretning - som han kunne kreve erstattet i ekspropriasjonssaken. Kommisjonen konstaterer videre at det ligger utenfor dens kompetanse å prøve rettsgyldigheten av de avgjørelser av helse- og bygningsmyndighetene, som var årsak til at den ankende parts bestrebelser for på ny å få satt i gang forretningsdrift på eiendommen ikke førte til noe resultat.

Noe mer enn dette kan jeg ikke legge i de to første avsnitt av de siterte bemerkninger, og jeg kan ikke se at skjønnskommisjonen her har gitt uttrykk for noen uriktig rettsoppfatning.

Jeg kan heller ikke forstå skjønnsgrunnene, lest i sammenheng, slik, at skjønnskommisjonen ved avgjørelsen av spørsmålet om erstatning for tap i fremtidig forretning - henholdsvis spørsmålet om salgsverdi kontra særlig bruksverdi - har lagt avgjørende vekt på at det siden 1948-49 ikke hadde vært drevet forretning på eiendommen. Tvertimot mener jeg i det avsnitt som begynner med ordene: «Som følge av den dårlige stand» å finne holdepunkt for, at skjønnskommisjonen har vært oppmerksom på og overveiet også den ankende parts muligheter for en fremtidig utnyttelse av eiendommen til forretning, eventuelt etter en slik utbedring av lokalene som måtte være nødvendig for å kunne drive forretning der. Av dette avsnitt fremgår nemlig etter min mening klart, at skjønnskommisjonen har vært på det rene med at det var eiendommens høyeste verdi for ekspropriaten som skulle erstattes. Når kommisjonen fastslår at det er salgsverdien som i dette tilfelle representerer den høyeste verdi, legger jeg i det at kommisjonen også har overveiet om eiendommen hadde en særlig bruksverdi for eieren som oversteg salgsverdien, og at den er kommet til at spørsmålet måtte besvares med nei. Når det gjelder ordene «Som følge av den dårlige stand bygningen på eiendommen er i», ser jeg disse som et uttrykk for at kommisjonen etter en vurdering- av de faktiske forhold har funnet at huset var i en slik forfatning, at det ikke under noen omstendighet ville være lønnsomt å sette det i stand til forretningsdrift, og at de beste sjanser for en økonomisk utnyttelse derfor lå i et salg. Jeg går ut fra at skjønnskommisjonen her har lagt avgjørende vekt på omkostningene ved en istandsettelse og ikke på det forhold, at eiendommen som følge av bygningsmyndighetenes holdning ikke var blitt satt i stand til forretningsdrift. Heller ikke her kan det da etter min mening foreligge noen uriktig rettsanvendelse fra kommisjonens side.

Jeg tilføyer: For at ekspropriaten i en situasjon som den vi her står overfor, skal kunne kreve erstatningen utmålt på grunnlag av bruksverdi, er det ikke tilstrekkelig at han påviser at eiendommen har egenskaper som generelt sett gjør den særlig egnet til forretningsdrift. Slike egenskaper vil nemlig normalt gi seg utslag i salgsverdien. Han må påvise en spesiell interesse i eiendommen - f. eks. goodwill knyttet til forretning på stedet - som

Side:55

gjør at den for ham har en særlig bruksverdi, høyere enn salgsverdien. Jeg kan ikke se at den ankende part for skjønnskommisjonen har legitimert eller påberopt noen slik særlig interesse. Han har under ankebehandlingen anført at det var hans hensikt å sette i gang en teknisk forretning på eiendommen, hvis han hadde fått beholde den. Men noen slik forretning har ikke tidligere vært drevet på eiendommen, og den måtte like godt kunne drives på en annen eiendom. I den tid Nytorget 13 ble brukt til forretning, var det gjærhandel som ble drevet der, og i de protokollerte anførsler av den ankende part for skjønnskommisjonen er det bare gjærforretningen det tales om.

Det blir mitt resultat at lagmannsrettens dom må stadfestes.

Jeg finner etter omstendighetene at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger, heller ikke for lagmannsretten.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes, men slik at saksomkostninger for lagmannsretten ikke tilkjennes. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Kst. dommer Nissen: Slik som kommisjonens begrunnelse er avfattet, forekommer det meg uklart om den ved vurderingen av eiendommens bruksverdi har tatt i betraktning Hognestads fremtidige muligheter for å utnytte eiendommen til egen forretningsdrift. Kommisjonen uttaler at siden gjærforretningen opphørte i 1948/49 og butikken har stått og står tom, finner den ikke at Hognestad lider noe tap i sin forretning ved ekspropriasjonen. Men det måtte etter min mening også regnes med andre forretningsmuligheter, og den neste setning i begrunnelsen må jeg forstå slik, at kommisjonen på grunn av bygningsmyndighetenes holdning til Hognestads søknader om forandringer og reparasjonsarbeider på eiendommen har ansett seg rettslig avskåret fra å ta slike muligheter i betraktning. Etter bygningslovens §32 kunne imidlertid Hognestad uten hinder av reguleringen sette i gang bygningsarbeider som ikke hadde karakteien av påbygning, tilbygning eller hovedreparasjon. Da han søkte om dette i 1953 besluttet bystyret å gå til ekspropriasjon, men denne beslutning ble fattet etter utløpet av seksmånedersfristen i §32, siste ledd. Ved bedømmelsen av bruksverdien kan man da etter min mening ikke se bort fra hvorledes Hognestads muligheter ville vært om disse reparasjoner var blitt utført, og ekspropriasjon ikke hadde funnet sted.

Den uklarhet som således foreligger i begrunnelsen finner jeg ikke avhjulpet ved bemerkningene i siste ledd, hvor kommisjonen uttaler at «Som følge av den dårlige stand bygningen på eiendommen er i», finner den at salgsverdien er den høyeste. Det kan etter min mening være tvil om dette skal bety at eiendommen ikke økonomisk sett lønner seg å reparere eller om det

Side:56

betyr, hva der likefrem ligger i ordene, at bygningen i den stand den nå befinner seg har en mindre bruksverdi enn omsetningsverdi.

Da jeg finner at skjønnskommisjonens begrunnelse er så uklar at jeg ikke kan gjøre meg opp noen sikker mening om den bygger på en riktig rettsanvendelse, stemmer jeg for at skjønnet oppheves på grunn av feil i saksbehandlingen.

Da jeg etter rådslagningen er i mindretall, former jeg ingen konklusjon.

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Gaarder og Holmboe: Likeså.

Av skjønnskommisjonens kjennelse (byrettsdommer Sverre W. Middelthon med skjønnsmenn Torarin Jensen, Øyvind Osmundsen, Fr. Halvorsen og Einar Einarsen):

Ved begjæring til Stavanger skjønnskommisjon av 8. juni 1954 har kommuneadvokaten med hjemmel i bygningslovens §40, jfr. §42, pkt. 1, og §43 forlangt forsøkstakst avholdt over eiendommene Nedre Dalgate 4, 8 og 10, samt Nytorget 13, Stavanger. Dette er en del av de eiendommer som er regulert til tomt for ny rutebilstasjon. Reguleringen er vedtatt av bystyret 7. mai 1952 og approbert av departementet 14. juni s. å. At forsøkstakst skal holdes er besluttet av formannskapet 22. oktober 1953 og 3. desember s.å. - - -

Takst nr. 5, Nytorget 13, eier Fridtjof Hognestad.

Arealet er i begjæringen oppgitt til 149,9 m2, men dette er en skrivefeil for 109,49 m2, som det fremlagte målebrev viser, og saksøkte har erklært seg enig i at det siste tall er det riktige. Det er en hjørneeiendom mot Nytorget og Kongstensgaten.

Eiendommen er bebygget med en trebygning som er meget gammel og sto på eiendommen da eierens far kjøpte den i 1876. Bygningen er beboelseshus med uthus i 2 1/2 etasje. Bygningene dekker en grunnflate på ca. 94 m2. I 1ste etasje er det beboelsesrom og butikk på tilsammen ca. 66 m2. Resten av 1ste etasje er uthus. I 2den etasje er det beboelsesrom på ca. 92 m2, og i 3dje på ca. 66 m2. Bygningen er dårlig vedlikeholdt. I uthuset er det w. c.

Skattetaksten 1954/55 er på kr. 35 700, derav for grunn kr. 16 400 (ca. kr. 150 pr. m2). Bygningen oppgis å være fullverdiforsikret for kr. 80 000.

Eieren bor selv i huset. Han overtok eiendommen etterat søsteren Henny Hognestad døde i 1951. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Helge Refsum og Kristen Syvertsen og byskriver Leif Plahter med fagkyndige domsmenn Arne Lyngholm og Bjarne Ikdahl):

- - -

Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Som det fremgår av skjønnskommisjonens skjønn, dreier det seg her om en meget gammel og dårlig vedlikeholdt gård. Den dekker en grunnflate på ca. 94 m2. Retten har ikke fått forelagt seg noen kalkyle som viser hva de forskjellige ombyggingsplaner ville koste. Etter åstedsbefaringen

Side:57

finner retten at huset er i en så dårlig forfatning, at det ville bli uforholdsmessig kostbart å sette 1ste etasjen i en slik stand at den kunne være formålstjenlig som forretningslokale. Hensett så vel til dette som til husets beliggenhet antar retten at det ikke ville være regningssvarende å gå til en slik ombygging, hvis hensikten var å leie ut lokalene etter ombyggingen. Den ankende har anført at han ville drive agenturvirksomhet i den tekniske bransje i lokalene etter ombyggingen, Retten kan ikke finne at den inntekt den ankende ville få ved en slik agenturforretning, ville være så meget større enn den inntekt han kan skaffe seg ved annet arbeid, at den ville medføre at eiendommens bruksverdi ble større enn salgsverdien. Retten tar da hensyn til den ankendes utdannelse og tidligere praksis, og til at ombyggingsomkostningene ville bli uforholdsmessig høye.

Det er etter dette ikke feil rettsanvendelse når skjønnet har lagt eiendommens salgsverdi til grunn.

Som foran nevnt antar lagmannsretten at det ikke ville være regningssvarende å foreta noen ombygging av huset. Huset må også ansees verdiløst til nedrivning. Eiendommen må etter rettens mening takseres etter grunnverdien. Det blir ikke plass for ulempeerstatning for flytning og fordyret leie, idet eiendommens kapitaliserte bruksverdi med tillegg av ulempeerstatningen blir mindre enn eiendommens verdi som byggegrunn.

Skjønnet har fastsatt en erstatning stor kr. 75 000. Det er grunnverdien som her skal erstattes, og retten kan ikke etter de opplysninger som foreligger om tomtepriser i Stavanger sentrum finne, at det er noen grunn til å sette skjønnskommisjonens vurdering til side som vilkårlig. - - -