Rt-1960-693

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1960-05-21
Publisert:	Rt-1960-693
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 90/1960
Parter:	A/S Tidemandsgate 43 (høyesterettsadvokat Paul Røer) mot 1. Staten ved Prisdirektoratet (overrettssakfører Signe Marie Stray Ryssdal - til prøve) 2. Oslo kommune (prisnemnda) (kommuneadvokat Sverre Thornes).
Forfatter:	Bahr, Rode, Leivestad. Mindretall: Eckhoff, Holmboe
Lovhenvisninger:	Landssvikanordningen (1944) §39, Straffeloven 1902 ikrafttredelseslov (1902) §28, Straffeloven 1902 ikrafttredelseslov (1902), Husleieloven (1939), Landssvikanordningen (1944), Landssvikloven (1947) §22, §35, §39, Midl lov om husleieregulering (1954)

Dommer Bahr: Saken gjelder gyldigheten av vedtak av Oslo kontrollnemnd, stadfestet av Prisdirektoratet, om husleieforhold i Tidemandsgate 43, Oslo, og spørsmål om erstatning til gårdens eier, A/S Tidemandsgate 43, for tap som selskapet hevder å være påført på grunn av disse vedtak.

Ved dom av Oslo byrett, avsagt 29. oktober 1955, ble staten og Oslo kommune frifunnet for A/S Tidemandsgate 43's krav og tilkjent 600 kroner hver i saksomkostninger hos selskapet.

Selskapet påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som den 22. mars 1958 avsa dom med slik domsslutning:

«1. Byrettens dom stadfestes, dog således at saksomkostninger for byretten ikke tilkjennes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A/S Tidemandsgate 43 til Staten v/Prisdirektoratet og Oslo kommune hver 1500 kroner innen 2 uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Selskapet har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett og har lagt ned slik påstand:

«1. Oslo kontrollnemnds vedtak av 6. november 1945 og 12. mars 1952 samt Prisdirektoratets vedtak av 21. januar 1946 og 23. juli 1952 kjennes ugyldige.

2. Staten v/Prisdirektoratet og Oslo kommune dømmes til in solidum å betale til A/S Tidemandsgate 43 erstatning etter rettens skjønn oppad begrenset til kr. 90 404,65.

3. Staten v/Prisdirektoratet og Oslo kommune dømmes til in solidum å betale omkostninger for alle tre retter.»

Staten og Oslo kommune har tatt til gjenmæle. Staten har lagt ned slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes, dog således at staten tilkjennes saksomkostninger for byretten.

Side:694

2. Staten v/Prisdirektoratet tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett av A/S Tidemandsgate 43.»

Kommunen har lagt ned denne påstand:

«Oslo kommune frifinnes og tilkjennes sakskostnader for Høyesterett, lagmannsrett og byrett av A/S Tidemandsgate 43.»

Om partenes anførsler og om saksforholdet henviser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Til bruk for høyesterettssaken har Sverre Helliksen avgitt skriftlig partsforklaring i en erklæring av 13. mai 1959, som er lagt frem for Høyesterett. Ankemotpartene har samtykket i at erklæringen trer i stedet for rettslig forklaring ved bevisopptak.

Det er for Høyesterett også lagt frem noen andre nye dokumenter. Jeg finner det ikke nødvendig å gjøre nærmere rede for disse.

Saken foreligger for Høyesterett i det vesentlige i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og lagmannsretten.

Jeg behandler i det følgende først 10-prosent nedslaget og rentekompensasjonen ved innløsning av leieboerinnskudd - postene I og II i kontrollnemndas vedtak av 6. november 1945. Etter mitt syn på saken er det ikke nødvendig å ta opp til realitetsdrøftelse de angrep selskapet for så vidt har rettet mot gyldigheten av Oslo kontrollnemnds vedtak av 6. november 1945, stadfestet ved Prisdirektoratets vedtak av 21. januar 1946, eller dets anførsler om erstatningsspørsmålet. Avgjørende for at søksmålet her ikke kan føre frem, må det nemlig etter min mening være, at A/S Tidemandsgate 43, som har reist denne sak, faktisk ved sitt daværende enestyre, høyesterettsadvokat Arne Dahl, har avfunnet seg med de nevnte vedtak - i hvert fall hva de to poster angår og i samsvar med dem foretatt tilbakebetaling til leieboerne av for meget betalt leie fra 1. januar 1942 og den for meget betalte halve prosent vedrørende de innløste leieboerinnskudd.

Som nevnt i lagmannsrettens dom ble tilbakebetalingen gjennomført ved leiereduksjon. Det foreligger ikke sikre opplysninger om når tilbakebetalingen var avsluttet. Lagmannsretten har konstatert at det visstnok var i 1950. Jeg tar ikke bestemt standpunkt til dette spørsmål, men legger til grunn at tilbakebetalingen under enhver omstendighet var avsluttet lenge før selskapet ved stevning av 14. oktober 1952 satte i gang nærværende sak, og at stillingen ved saksanlegget var, at selskapet som følge av sin faktiske godtagelse av kontrollnemndas og Prisdirektoratets avgjørelser i de to nevnte poster og sitt oppgjør med leieboerne hadde forspilt adgangen til å angripe disse avgjørelser ved domstolene og i forbindelse hermed kreve erstatning. Jeg fremhever i denne sammenheng følgende:

Som nevnt i byrettens domsgrunner ble Helliksens formue, herunder innbefattet hans aksjer i A/S Tidemandsgate 43, etter frigjøringen i 1945 satt under forvaltning i medhold av §39 i

Side:695

landssvikanordningen av 15. desember 1944, og høyesterettsadvokat Arne Dahl ble oppnevnt av Erstatningsdirektoratet som tilsynsmann i boet. Ifølge bestemmelsen i siste ledd i den nevnte paragraf, senere avløst av §35 tredje ledd i landssvikloven av 21. februar 1947, skulle tilsynsmannen etter anvisninger av og under kontroll av Erstatningsdirektoratet treffe alle disposisjoner som hørte med i forvaltningen av formuen eller virksomheten. I landssviklovens §39 er det uttrykkelig fastslått, at tilsynsmannen utøver rettighetene etter aksjer som inngår under forvaltningen, herunder møte- og stemmerett i generalforsamlinger.

Helliksen var eier av 28 av de 30 aksjer i A/S Tidemandsgate 43. Etter det som er opplyst for Høyesterett, legger jeg til grunn, at advokat Dahl i egenskap av tilsynsmann for Helliksen lot holde generalforsamling i selskapet og der valgte seg selv til enestyre i stedet for Helliksen. Som enestyre påklaget advokaten den 24. november 1945 kontrollnemndas vedtak av 6. s. m. til Prisdirektoratet. Etterat Prisdirektoratet den 21. januar 1946 hadde stadfestet vedtaket, tillå det ham å ta standpunkt til om selskapet skulle godta kontrollnemndas og Prisdirektoratets avgjørelser eller søke gyldigheten av dem prøvet for domstolene. Han valgte som før nevnt å akkviescere ved avgjørelsene og å foreta tilbakebetaling til leieboerne. Hans standpunkt er kommet til uttrykk bl.a. I et brev av 2. september 1947 til Sverre Helliksen, der det heter:

«Jeg har mottatt Deres brev av 17. f. m. Jeg har bemerket Deres anførsler mot kontrollnemndas og Prisdirektoratets vedtak angående tilbakebetaling av husleie. Jeg kan ikke tenke meg at De har noen sjanse til å få dette vedtak endret igjen. Jeg kan derfor ikke tilråde noen prosess om dette. Om De ønsker det kan jeg selvfølgelig forelegge spørsmålet for Erstatningsdirektoratet.»

Det er på det rene at Helliksen ikke begjærte spørsmålet om saksanlegg forelagt for Erstatningsdirektoratet.

Selskapet har gjort gjeldende at tilsynsmannen ikke hadde tilstrekkelig materiale da han traff sin avgjørelse om på selskapets vegne å akkviescere ved kontrollnemndas og Prisdirektoratets avgjørelser og å foreta tilbakebetaling. Spesielt har selskapet anført at tilsynsmannen på det tidspunkt ikke hadde kjennskap til Oslo kontrollnemnds påtegningsskrivelse av 12. januar 1946 til Prisdirektoratet, hvor det bl.a. var fremholdt at kontrollnemndas - den kommissariske leder Høyers - vedtak av 18. mars 1942 om å innvilge dispensasjon fra 10-prosent nedslaget var av utpreget politisk karakter og innebar en uberettiget begunstigelse av Høyers partifelle Helliksen. Under disse omstendigheter, hevder selskapet, kan tilsynsmannens holdning overfor avgjørelsene av 6. november 1945 og 21. januar 1946 ikke medføre at selskapet har forspilt sin adgang til å angripe disse avgjørelser ved søksmål.

Etter min mening kan denne anførsel ikke føre frem. Det fremgår av advokat Dahls brev av 20. oktober 1945 til Oslo

Side:696

kontrollnemnd - byrettsdok. 4 ad 1 - at han hadde hatt saksdokumentene utlånt fra kontrollnemnda allerede før han på selskapets vegne klaget til Prisdirektoratet over vedtaket av 6. november 1945. Og det måtte etter min mening i hovedsaken være klart for Dahl hva som var foranledningen til og grunnlaget for kontrollnemndas vedtak av 6. november 1945, selv om han ikke hadde kjennskap til den nevnte påtegning av 12. januar 1946.

Jeg tilføyer, uten at det er nødvendig til begrunnelse av mitt resultat, at jeg har vanskelig for å se at de omstendigheter som selskapet har påberopt, ville være tilstrekkelige til å begrunne en annullering av avgjørelsene av 6. november 1945 og 21. januar 1946, dersom spørsmålet om deres gyldighet skulle prøves i realiteten. Og erstatningskravet måtte etter min mening under enhver omstendighet være bortfalt ved foreldelse. Jeg går imidlertid ikke nærmere inn på disse spørsmål.

Når det gjelder post III i vedtaket av 6. november 1945 - vedlikeholdsspørsmålet -, tør det være tvilsomt om det kan sies at kontrollnemndas og Prisdirektoratets vedtak med bindende virkning er godtatt av Dahl på selskapets vegne. For så vidt er det jo ikke foretatt noen tilbakebetaling. Jeg må altså her ta opp vedtakene til prøvning i realiteten. Men jeg er også for denne posts vedkommende kommet til samme resultat som byretten og lagmannsretten, idet jeg ikke kan se at det er godtgjort omstendigheter som kan gi grunnlag for å sette vedtakene til side. Jeg understreker at det gjelder en konkret avgjørelse basert på den situasjon som forelå da vedtakene ble fattet, og at vedtakene ikke avskjærer selskapet fra å ta opp spørsmålet for prismyndighetene på ny når selskapet faktisk har overtatt det innvendige vedlikehold. I denne forbindelse finner jeg grunn til å sitere et avsnitt i kontrollnemndas påtegning av 12. januar 1946 sålydende:

«Hva angår spørsmålet om leieforhøyelse på grunn av gårdeierens overtagelse av plikten til innvendig vedlikehold, er det formentlig på det rene at denne plikt ifølge leieavtalen skulle påhvile de leieboere som har hatt obligasjonsinnskudd, men at vedlikeholdsplikten senere er gått over på gårdselskapet ved ikrafttreden av den kommunale vedtekt, som gjør gårdeierens vedlikeholdsplikt obligatorisk eller i hvert fall etter gårdselskapets innløsning av leieboerobligasjonene. At kontrollnemnda likevel for tiden ikke av denne grunn har funnet å burde innrømme leieforhøyelse, er begrunnet i at kontrollnemnda ikke har kunnet finne husleien uforholdsmessig lav selv om vedlikeholdsplikten er gått over på gårdeieren. Det bemerkes i denne forbindelse at den beregnede skattetakstleie er bygget på forutsetningen om vedlikeholdsplikt for eieren. Ved den foretatte befaring av eiendommen har kontrollnemnda konstatert at de leiligheter som har vært forbundet med obligasjonsinnskudd, hittil har vært vedlikeholdt av leieboerne. Selskapets vedlikeholdsutgifter har i de forløpne år vært minimale. Annerledes kan saken komme til å stille seg når gård selskapet faktisk får større utgifter til det

Side:697

innvendige vedlikehold, og kontrollnemnda har ved sitt avslag «for tiden» gitt uttrykk for at nemnda senere eventuelt vil kunne innvilge en passende leieforhøyelse til dekning av vedlikeholdsutgifter.»

Jeg tilføyer at som nevnt av lagmannsretten er det innvendige vedlikehold hittil utført av leieboerne, og Helliksen har gitt uttrykk for at han mener at de fremdeles har vedlikeholdsplikten.

Selskapets påstand om ugyldighet omfatter også kontrollnemndas vedtak av 12. mars 1952 og Prisdirektoratets avgjørelse av 23. juli 1952 om stadfesting av dette vedtak. Men selskapet har for Høyesterett gitt uttrykk for at denne del av påstanden bare er tatt med for det tilfelle at dets påstand med hensyn til avgjørelsene av 6. november 1945 og 21. januar 1946 tas til følge.

Etter resultatet er det ikke nødvendig for meg å gå inn på spørsmålet om det er staten eller kommunen som er rette adressat for krav av den art det her er tale om.

Jeg kommer etter dette til at lagmannsrettens dom må stadfestes.

Anken har ikke ført frem, og jeg antar at selskapet må betale saksomkostninger for Høyesterett. Jeg finner ikke grunn til noen endring i lagmannsrettens avgjørelse av spørsmålet om saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler A/S Tidemandsgate 43 til Staten ved Prisdirektoratet 4000 - fire tusen - kroner og til Oslo kommune 3000 - tre tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Eckhoff: Jeg er kommet til det samme resultat som førstvoterende, men med en begrunnelse som stort sett faller sammen med lagmannsrettens.

Med lagmannsretten er jeg enig i at vedtaket av 18. mars 1942 ikke kunne opptas til revisjon med hjemmel i restitusjonsanordningen av 17. august 1945 §2, i. ledd, idet jeg med andre ord finner at det ikke er godtgjort at vedtaket var et utslag av politisk maktmisbruk fra nemndformannens side, eller at det av andre grunner ville være åpenbart urimelig å opprettholde vedtaket uforandret.

Jeg er videre enig med lagmannsretten i at nemnda i 1945 kunne omgjøre vedtaket med hjemmel i alminnelige forvaltningsregler med virkning for fremtiden, det vil si fra 6. november s. å. I denne sammenheng legger jeg vekt på den vidtgående fullmakt prismyndighetene på det tidspunkt måtte ha og på karakteren av det særlige vedtak fra 1942 som ble omgjort. Når det gjelder det første spørsmål, minner jeg om at prismyndighetene skulle forberede overgangen fra krigs- til fredsforhold, og at man fant

Side:698

det meget viktig å holde prisnivået så lavt som mulig, inntil man fikk oversikt over hvorledes priser, lønninger og betalingsforhold ville utvikle seg under den nye situasjon. På denne bakgrunn måtte man ha atskillig bevegelsesfrihet også overfor individuelle prisavgjørelser, som var truffet under krigen. Jeg kan videre ikke se at gårdselskapet i 1945 hadde rimelig grunn til å kreve vedtaket av 1942 respektert, når det nå gjennom klage fra leieboernes side var brakt inn til prøvelse på ny. Her legger jeg til grunn at det eldre vedtak var truffet i strid med kontorets innstilling, at det var fattet i strid med praksis på det tidspunkt, og at det neppe kunne forsvares med hjemmel i kunngjøringen av 12. desember 1940 §4. Under disse forhold kan jeg ikke se at man har gått gårdeierens rett for nær, når kontrollnemnda etter en grundig undersøkelse fant å burde redusere leien med 10 prosent, å justere rentegodtgjørelsen på innløste obligasjoner fra 4,5 til 4 prosent, og å nekte tillegg for indre vedlikehold inntil videre.

Jeg stiller meg som lagmannsretten meget tvilende til spørsmålet om nemnda kunne kjenne vedtaket av 18. mars 1942 ugyldig, hva den gjorde ved å påby tilbakebetaling av for meget betalt leie fra 1. januar s. å. Men om man godtar gårdselskapets oppfatning at det ikke kunne påbys tilbakebetaling, finner jeg at et krav fra selskapets side nå må være foreldet. Jeg antar her at utgangspunktet for foreldelsen etter straffelovens ikrafttredelseslov §28 første ledd må være da selskapet fikk meddelelse om at Prisdirektoratet 21. januar 1946 fastholdt kontrollnemndas vedtak. Da hadde selskapet kjennskap til den skadegjørende handling, hvem der var ansvarlig for den og skadens størrelse.

Det er hevdet at hverken tilsynsmannen eller overrettssakfører Helliksen kunne gå ut fra at pålegget var ulovlig, fordi de som nevnt av førstvoterende ikke kjente kontrollnemndas mer utførlige begrunnelse av 12. januar 1946. Men hva man enn måtte mene om dette, fremgår det som nevnt i lagmannsrettens begrunnelse at Helliksen iallfall da han skrev brevet av 17. august 1947 mente at forholdet var rettsstridig, og det var fem år før stevning ble uttatt mot stat og kommune.

Etter dette finner jeg det ikke nødvendig å ta standpunkt til spørsmålet om selskapets holdning under de omstendigheter, som da forelå, medførte at det var bundet av et i og for seg ugyldig vedtak av prismyndighetene.

Dommer Rode: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Bahr.

Dommer Leivestad: Likeså.

Dommer Holmboe: Som dommer Eckhoff.

Av byrettens dom (dommer F. A. Zimmer):

Saken angår spørsmål om gyldigheten av kontrollnemndas vedtak, stadfestet av Prisdirektoratet, samt spørsmål om erstatning for tap påført ved disse vedtak. Sakens nærmere sammenheng er i korthet følgende: I 1936 kjøpte daværende overrettssakfører Sverre Helliksen Tidemandsgate 43, som var en nybygget, moderne leiegård med 3 butikklokaler.

Side:699

Gården eiedes av et aksjeselskap - A/S Tidemandsgate 43 - med Helliksen som enestyre og disponent eller bestyrer. Aksjekapitalen var kr. 3000 fordelt på 30 aksjer, hvorav Helliksen hadde 28 aksjer på sitt navn, mens de 2 øvrige aksjer formelt tilhørte 2 andre personer. De fleste leiligheter var bortleiet mot obligasjonsinnskudd, hvis samlede størrelse var ca. kr. 90 000. Obligasjonsinnskuddene var ikke forrentet, men etter 10 år skulle de avdras med 5 pst. p. a. Selskapet hadde forbeholdt seg rett til «nårsomhelst» å innfri obligasjonsinnskuddene «helt eller delvis». Ifølge leiekontraktene kunne selskapet ikke oppsi leieboerne før obligasjonsinnskuddene i sin helhet var innfridd. I punkt 1 i leiekontrakten var bl.a. inntatt følgende passus:

«I leien er inkludert sentralvarme, varmt vann til daglig bruk og trappevask. Leien for de forskjellige leiligheter er fastsatt efter en driftsberegning som er basert på det nuværende prisnivå. Der henvises i så måte til driftsberegning som medfølger hver leiekontrakt. Selskapet må forbeholde seg - om dette skulle findes fornødent ved en eventuell forskyvning i dette prisnivå, å la tilsvarende forandring finde sted for de fastsatte leiers vedkommende.»

Ved Prisdirektoratets kunngjøring nr. 50 av 12. desember 1940 ble husleien redusert med 10 pst., dog med adgang til dispensasjon, når leien pr. 8. april 1940 «var uforholdsmessig lav» jfr. forskriftenes §4a. På vegne av gårdselskapet søkte overrettssakfører Helliksen om dispensasjon for Tidemandsgate 43. Søknaden ble avslått av Oslo kontrollnemnd den 6. februar 1941. Vedtaket ble fastholdt den 11. februar 1942 etterat gårdselskapet hadde innsendt ny søknad. Høyer som under krigen var «byråsjef» i Justisdepartementet, var da nylig blitt innsatt som formann for vedkommende avdeling i kontrollnemnda etter høyesterettsdommer K. F. Dahl, som ble avsatt av N. S.-myndighetene. Høyer traff avgjørelse alene etter «førerprinsippet». Bade Høyer og Helliksen var medlemmer av N. S. under krigen. Helliksen, som var blitt innsatt som justitiarius i Oslo byrett, anket vedtaket inn for Prisdirektoratet. Dette førte til at Høyer som kontrollnemndas formann den 18. mars s. å. traff et nytt vedtak, hvoretter vedtaket av 6. februar s. å. ble opphevet og samtykke til at gårdselskapet fra 1. januar 1942 oppkrevet de leier som gjaldt pr. 8. april 1940 ble gitt for de leieboere som var obligasjonsinnehavere. Leieboerne hadde i skriv av 20. desember 1941 anbefalt søknaden etterat det hadde vært tillyst tvangsauksjon over eiendommen fra en av panthaverne. Tvangsauksjonen ble dog avlyst, idet forfalne renter ble betalt. Leieboerne hadde tenkt å by på auksjonen for å beskytte sine interesser. Leiene ble deretter regulert i samsvar med vedtaket av 18. mars 1942.

I de følgende år frem til frigjøringen innløste gårdselskapet ved finansiering av Helliksen etter hvert obligasjonsinnskuddene i samsvar med leiekontraktenes bestemmelser. Ettersom innløsningen foregikk søkte gårdselskapet om forhøyelse av husleiene med 10 pst. av obligasjonsinnskuddene, hvorav 4,5 pst. som ekvivalens for de ikke rentebærende innskudd som selskapet overtok, og 5,5 pst. som tillegg for at den innvendige vedlikeholdsplikt av leilighetene gikk over på selskapet. En del søknader var godkjent av kontrollnemnda, men ved frigjøringen forelå fremdeles en del søknader som ikke var behandlet. I skriv av 1. februar 1945 var for øvrig Helliksen blitt underrettet om at kontrollnemndas formann hadde besluttet å ta saken

Side:700

opp til ny behandling og at innbetalingene fra de leieboere, hvis leie var blitt forhøyet med disse 10 pst., ble å betrakte som a konto innbetalinger. Etterat leieboerutvalget i Tidemandsgate 43 i skriv av 15. mai 1945 hadde anmodet kontrollnemnda om å ta opp igjen spørsmålet om 10 pst. dispensasjonen av 1942 og tilleggene for innløsning av obligasjonsinnskuddene, besluttet nemnda - etterat høyesterettsdommer K. F. Dahl igjen hadde overtatt formannsvervet - å ta opp saken til ny behandling. I den forbindelse ble det foretatt en befaring av eiendommen fra kontorets side og satt opp en rapport med et resymé av saken og en oppstilling for hver leilighet med opplysninger om hvert leieforhold (se bilag 4 til dok. 29). Dette førte til at kontrollnemnda den 6. november 1945 traff følgende vedtak:

«I. Kontrollnemndas vedtak av 18. mars 1942, hvorved nemnda meddelte dispensasjon fra påbudet om 10 pst. nedslag av den pr. 3. april 1940 gjeldende leie, oppheves. Den pr. 8. april 1940 gjeldende leie blir således fra 1. januar 1942 å redusere med 10 pst. og den for meget betalte leie å tilbakebetale leieren.

II. Kontrollnemnda samtykker i at leien fra den tid leieboernes obligasjoner er blitt innløst, blir forhøyet med 4 pst. årlig av de respektive obligasjonsinnskudd.

III. Da gårdeieren hittil ikke har utført innvendig vedlikehold, gis for tiden intet leietillegg herfor.»

Før vedtaket ble truffet hadde høyesterettsadvokat Arne Dahl, som var innsatt som tilsynsmann ror Helliksens bo og hadde overtatt tilsynet med Tidemandsgate 43 etterat Helliksen selv var blitt arrestert ved frigjøringen, fått anledning til å uttale seg om saken. Etterat advokat Dahl ved skriv av 12. november s. å. var blitt underrettet om vedtaket av 6. s. m., innanket han vedtaket for Prisdirektoratet ved skriv av 24. november s. å. Prisdirektoratet meddelte i skriv av 21. januar 1946 advokat Dahl at det fant «å måtte fastholde Oslo kontrollnemnds vedtak av 6. november 1945».

I samsvar med vedtaket av 6. november 1945 foretok advokat Dahl tilbakebetaling av den for meget betalte leie fra 1. januar 1942 samt for den for meget betalte 1/2 pst. vedrørende de innløste obligasjonsinnskudd. Derimot har det ikke vært betalt noe tilbake vedrørende tillegget for innvendig vedlikehold av en del av leilighetene. Vedlikeholdet bekostes fremdeles med enkelte unntak fortsatt av leieboerne, som heller ikke vites hittil å ha reist krav om refusjon for sine utlegg.

For sitt forhold i okkupasjonstiden ble Helliksen dømt til tvangsarbeid i 10 år m.v. samt til inndragning med kr. 42 000. Videre ble han ved Oslo byretts dom av 3. desember 1949 dømt til å betale kr. 500 000 som erstatning til Staten v/Erstatningsdirektoratet etter landssviklovens §22. Ved Høyesteretts dom av 25. oktober 1952 ble erstatningen nedsatt til kr. 400 000, idet det da ble regnet med at han selv ville ha tilbake ca. kr. 150 000 av sin formue. Etterat Helliksen var løslatt i juli 1950, tok han selv opp spørsmålet om husleiene i Tidemandsgate 43, og sendte den 19. november 1951 inn en søknad om forhøyelse av leiene i samsvar med de leier som var blitt godkjent under krigen. Etterat saken hadde vært behandlet av Oslo kontrollnemnd, traff den den 12. mars 1952 følgende vedtak:

«Søknaden innvilges delvis slik at de leier som gjaldt 8. april 1940 for butikkenes og leilighetenes vedkommende kan oppkreves redusert med 5 pst. fra neste betalingsdag. I tillegg kommer som før innvilget 4 pst.

Side:701

rente pr år av innløste obligasjoners pålydende. For hybelleiligheter innvilges søknaden ikke. Kontrollnemnda forutsetter at gårdens indre vedlikehold utføres i samsvar med husleielovens bestemmelser.»

Helliksen påanket vedtaket til Prisdirektoratet, som den 23. juli s. å. uttalte at det ikke fant «utilstrekkelig grunn til å endre kontrollnemndas vedtak av 12. mars 1952.»

I oversendelsen til Prisdirektoratet uttalte kontrollnemnda 12. januar 1946 bl.a.:

«Kontrollnemnda har ikke vært i tvil om at den nazistiske nemnds vedtak om innvilgelse av dispensasjonssøknaden har hatt en utpreget politisk karakter og må ansees som ganske uberettiget begunstigelse av nemndsformannens partifelle «justitiarius» Helliksen. Leieboerne er derved blitt forurettet og skadelidende, hvorfor kontrollnemnda har funnet det fullt berettiget å pålegge tilbakebetaling av den formeget betalte leie. Etter nemndas mening kan det ikke komme i betraktning herimot om tilbakebetalingen vil volde vanskeligheter for Helliksens bo eller forringe Erstatningsdirektoratets utbytte av boet.» - - -

Rettens bemerkninger:

Saken faller i 2 deler - for det første spørsmål om gyldigheten av de vedtak som saken angår, og deretter eventuelt spørsmål om erstatning for tap påført saksøkeren ved disse vedtak. Bare for så vidt saksøkeren får medhold i det første spørsmål blir det spørsmål om å ta standpunkt til foreldelsesinnsigelsen, som bare vil kunne ramme en del av erstatningskravet, slik kravet er gjort gjeldende av saksøkeren. Det samme gjelder spørsmålet om staten eller kommunen i tilfelle er ansvarlig for tapet.

Retten er enig med de saksøkte i at det var fullt berettiget av kontrollnemnda å ta opp saken om leiene i Tidemandsgate 43 til ny behandling i 1945. Det er etter rettens mening å sette saken på hodet, når saksøkeren mener dette var et utslag av politisk forfølgning, idet det tvert om var spørsmål om vedtaket av 18. mars 1942 var saklig begrunnet og i samsvar med de daggjeldende prisforskrifter, som fremdeles gjaldt og først ble avløst av kunngjøringen av 27. juli 1948 (nr. 1179). Det er opplyst at vedtaket av 18. mars 1942 ikke var i samsvar med kontorets innstilling som gikk ut på at det tidligere avslag ble opprettholdt. Etter de foreliggende opplysninger må det antas at det ikke den gang forelå tilstrekkelig grunnlag for å endre de tidligere avgjørelser etter nemndas praksis. Det er ikke påvist at leiene etter gårdselskapets regnskaper var uforholdsmessig lave, jfr. prisforskriftene av 12. desember 1940 §2a hvilket var den eneste lovlige grunn til fravikelse av 10 pst. nedsettelsen. Det er heller ikke godtgjort at selskapet var i en økonomisk tvangssituasjon. Den begjærte tvangsauksjon over gården var trukket tilbake. Selskapets disponent Helliksen har sa vidt forstatt hatt herredømmet over en større del av pantegjelden. At leieboerne - hva grunnen enn kan ha vært - anbefalte søknaden om dispensasjon, kunne ikke være avgjørende.

Retten kan etter de foreliggende opplysninger ikke anta at opphevelsen av vedtaket av 18. mars 1945 var usaklig eller i strid med prisforskriftene av 12. desember 1940. Det samme må gjelde endringen av bestemmelsen om kompensasjonen for de etter hvert innløste obligasjonsinnskudd fra 4,5 pst. til 4 pst. av beløpene, jfr. vedtakets II. Gårdselskapet kunne ikke ha rettslig krav på å få godkjent en høyere rentesats.

Side:702

Når vedtaket av 6. november 1945 opphevet den tidligere gitte dispensasjon, måtte den tidligere leie - den kontraktsmessige leie 10 pst. - fortsatt gjelde uten at det var nødvendig uttrykkelig å fastslå dette. Forholdet er derfor etter rettens mening her noe annerledes enn i det tilfelle som er omhandlet i Rt-1948-601, hvor det for øvrig var spørsmål om nedsettelse av en lovlig leie.

For så vidt vedtakets annen del står det i en noe annen stilling. Slik som det lyder, har det formen av et påbud, hva saksøkte nr. 1 har funnet uheldig. Retten finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til om kontrollnemnda var berettiget til å fastsette en tilbakebetaling av 10 pst. forhøyelsen fra 1. januar 1942, eventuelt i medhold av restitusjonsanordningen, som ikke er nevnt i vedtaket eller i påtegningen av 12. januar 1946 ved sakens oversendelse til Prisdirektoratet. Når tilbakebetalingen faktisk ble gjennomført av selskapet med Helliksens vitende, uten at denne den gang vites å ha motsatt seg tilbakebetalingen, kan selskapet ikke så lang tid etterpå kreve vedtaket satt til side eller forlange erstatning av de saksøkte for dette forhold. Konsekvensen av saksøkerens standpunkt ville så vidt forstått bli at han også kunne kreve oppgjøret omgjort overfor leieboerne. Det er da heller ikke nødvendig å ta standpunkt til om leieboerne, som hadde samtykket i forhøyelsen, hadde rettslig krav på tilbakebetaling av de 10 pst. som leien ble forhøyet med fra 1. januar 1942.

Med hensyn til spørsmålet om leietillegg for innvendig vedlikehold, jfr. vedtakets III, har dette spørsmål mindre betydning etterat kravet om erstatning for dette forhold er frafalt, da saksøkeren hittil ikke er påført noe tap. Selv om spørsmålet kan sies å ha en viss betydning for rettsforholdet mellom gårdselskapet og leieboerne, er det også kommet i en annen stilling ved at leieforhøyelsen i 1952 - etter det som er opplyst i retten - inkluderte et tillegg for indre vedlikehold bortsett fra hybelleilighetene. Vedtaket av 12. mars 1952 må for så vidt sies å ha avløst III i vedtaket av 6. november 1945, slik at det ikke lenger kan bli spørsmål om å oppheve denne del av vedtaket. Det er for øvrig uklart om vedlikeholdsplikten for leilighetene påhvilte utleieren eller leieboerne før innløsningen av obligasjonsinnskuddene. Det faktiske forhold er at leieboerne hittil har utført vedlikeholdet og selskapets disponent - Helliksen - synes å mene at plikten fremdeles består på leieboernes hånd. Hvordan dette spørsmål enn står, kan det ikke løses i denne sak, og retten anser det heller ikke nødvendig prejudisielt å ta standpunkt til det. Utgangspunktet må være at spørsmålet om leieforhøyelse oppstår når vedlikeholdsplikten går over fra leieboerne til utleieren, men hvorvidt den kan gjennomføres må avgjøres etter en prismessig bedømmelse, i henhold til de til enhver tid gjeldende bestemmelser på området, jfr. nå lov nr. 12 av 25. juni 1954.

Etter det som er anført ovenfor, er det ikke grunnlag for å kjenne de omhandlede vedtak ugyldige. Det kan da ikke bli spørsmål om erstatning for de konsekvenser som gjennomføringen av vedtakene har hatt for gårdselskapet, idet det heller ikke er påvist at det for øvrig foreligger erstatningsplikt på annet grunnlag. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Arne Jahren, kst. lagdommer, sorenskriver Halvor Husaas og tilkalt dommer, sorenskriver Bj. Rognlien):

- - -

Side:703

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan på vesentlige punkter tiltre dens begrunnelse.

Lagmannsretten finner - i likhet med byretten - at det var fullt berettiget av kontrollnemnda å ta saken om leiene i Tidemandsgate 43 opp til ny behandling i 1945.

Med hensyn til berettigelsen av vedtaket av 18. mars 1942 for så vidt angår dispensasjonen fra 10 pst. nedslaget skal bemerkes: Lagmannsretten er ikke enig med den ankende part i at leiene i Tidemandsgate 43 pr. 8. april 1940 var «uforholdsmessig lave» og at vilkårene således var til stede for dispensasjon etter Prisdirektoratets kunngjøring av 12. desember 1940 §4a. Det foreligger ikke tilstrekkelige opplysninger til å anta at leiene i denne gård sto i noe misforhold til leiene i tilsvarende gårder i strøket. Det synes først og fremst å være slike forhold nevnte dispensasjonsbestemmelse sikter til. Men selv om man tar i betraktning gårdens driftsregnskaper - slik som påstått av den ankende part - kan det ikke ansees godtgjort at leiene var uforholdsmessig lave. Det nevnes i denne forbindelse at de var fastsatt ut fra driftsmessige beregninger da gården ble bygget kort tid før siste krig. Dette fremgår bl.a. av leiekontraktene av 10. september 1936, hvor det heter: «Leien er for de forskjellige leiligheter fastsatt etter en driftsberegning som er basert på det nåværende prisnivå.» Selv om det er på det rene at det var en ikke ubetydelig prisoppgang fra foran nevnte tidspunkt og inntil krigsutbruddet 9. april 1940, kan ikke dette på noen måte antas å ha medført at leiene ble uforholdsmessig lave. Gårdselskapet synes nok å ha vært i en noe vanskelig økonomisk situasjon i 1941-42, men dette berettiger i og for seg ikke til noen dispensasjon fra 10 pst. nedslaget i 1940. Det kan selvsagt være en pekepinn på at leiene kan være for lave, men den vanskelige økonomiske situasjon kan også skyldes en rekke andre omstendigheter, således bl.a. en uforholdsmessig sterk belåning på eiendommen. Pantegjelden var ca. kr. 643 000 i 1941-42, mens eiendommen ved skattetakst i 1939 var verdsatt til kr. 532 000. Man finner for øvrig ikke grunn til å gå nærmere inn på denne side av saken.

Det er fra den ankende parts side anført som en meget viktig omstendighet til støtte for dispensasjonen fra 10 pst. nedsettelsen at leieboerne anbefalte den, jfr. brev av 20. desember 1941 fra leieboerutvalget i Tidemandsgate 43 til Oslo kontrollnemnd. Lagmannsretten antar at dette forhold nok med rette må kunne tillegges noen vekt, men avgjørende er det på ingen måte hvilket standpunkt leieboerne i så henseende hadde. På grunn av forholdene den gang kan anbefalingen dessuten ikke fullt ut antas å gi uttrykk for leieboernes virkelige mening, selv om det ikke kan ansees godtgjort at den er fremkommet som følge av press eller trusler fra Helliksens side slik som påstått av ankemotpartene. Etter rettens mening må det - i mangel av tilstrekkelige opplysninger ellers - være riktig ved vurderingen av spørsmålet om leienes forholdsmessighet å legge meget stor vekt på den beregnede skattetakstleie. Dette særlig fordi skattetaksten i det foreliggende tilfelle var holdt så sent som i 1939. Som det fremgår av ankemotpart nr. 1's anførsler foran, lå gårdens samlede leieinntekter pr. 8. april 1940 ca. kr. 5500 over den beregnede skattetakstleie. Dette forhold synes å tale meget mot berettigelsen av vedtaket av 18. mars 1942 om bibehold av førkrigsleiene.

Som det fremgår av det foran anførte, antar lagmannsretten at

Side:704

vilkårene for dispensasjon fra 10 pst. nedslaget ikke var til stede da kontrollnemnda i 1942 traff sitt vedtak. Man finner imidlertid ikke at avgjørelsen var så lite begrunnet at den kan sies å være vilkårlig. Det kan heller ikke ansees tilstrekkelig godtgjort at det er tatt utenforliggende hensyn ved avgjørelsen. Det måtte dog i 1945 være begrunnet tvil om det ikke var slik, at den nazistiske formann i kontrollnemnda ved sitt vedtak i 1942 hadde begunstiget en meningsfelle.

Etter det som således foreligger antar retten at vilkårene for omgjøring av vedtaket etter restitusjonsanordningens §2 - slik som hevdet av ankemotpartene - ikke foreligger. Den omgjøringsgrunn det etter nevnte anordning kunne bli spørsmål om er om det «etter forholdene ville være åpenbart urimelig om avgjørelsen ble opprettholdt uforandret,» jfr. anordningens §2 første ledd, siste punktum. Dette kan - etter rettens mening - ikke sies om vedtaket.

Lagmannsretten antar imidlertid at vedtaket kunne omgjøres med virkning fremover med hjemmel i alminnelige forvaltningsrettslige regler. Vedtaket om dispensasjon fra 10 pst. nedslaget er en forvaltningsmessig avgjørelse på prisreguleringens område. En slik avgjørelse kan ikke være bindende for prismyndighetene i alle tider fremover. Det følger av prisreguleringens formål at vedtak på dette område som alminnelig regel må kunne omgjøres. Hva man enn mener om betydningen i sin alminnelighet av sondringen mellom begunstigende og tyngende forvaltningssaker, antar retten at det i det foreliggende tilfelle er unødvendig å ta standpunkt til om vedtaket av 18. mars 1942 hører hjemme i den ene eller annen kategori. Det skal imidlertid bemerkes at avgjørelsen synes å kunne plaseres i begge kategorier ettersom man ser på den utfra gårdeierens eller leieboernes synspunkt. Lagmannsretten antar at likeså litt som leieboerne kan kreve opprettholdt et vedtak om reduksjon av leien, likeså litt har gårdeieren krav på at vedtaket om dispensasjon fra 10 pst. nedslaget skal bli stående. Vedtaket må - slik som i det foreliggende tilfelle - kunne omgjøres når endrede forhold eller en ny vurdering av forholdene fra prismyndighetenes side antas å burde lede til omgjøring av vedtaket. Det må imidlertid settes som vilkår slik som ellers ved forvaltningsmessige avgjørelser - at vedtaket om omgjøring av det tidligere vedtak ikke er vilkårlig eller ulovlig motivert. I det foreliggende tilfelle forholder det seg åpenbart ikke slik Oslo kontrollnemnds vedtak av 6. november 1945 og Prisdirektoratets vedtak av 21. januar 1946 var for så vidt angår 10 pst. nedslaget - som det fremgår av det tidligere anførte - saklig godt underbygget og kan ikke på noen måte karakteriseres som vilkårlige. Det finnes heller ikke noe holdepunkt for - slik som påstått av den ankende part - at det er tatt utenforliggende hensyn ved avgjørelsen.

Etter dette finner retten at de nevnte vedtak er gyldige og bindende for så vidt gjelder leiereguleringen i tiden etter vedtaket. Det neste spørsmål blir så om vedtakene også har gyldighet for så vidt de har opphevet vedtaket av 18. mars 1942 med virkning tilbake og har inntatt bestemmelser om tilbakebetaling av betalt leie. I denne forbindelse skal bemerkes at retten ikke finner det tvilsomt at bestemmelsen i vedtaket av 6. november 1945 om tilbakebetaling må oppfattes som et pålegg.

Lagmannsretten finner det meget tvilsomt om kontrollnemnda hadde hjemmel til å foreta en omgjøring med tilbakevirkning slik som her er gjort.

Side:705

Vedtaket har under enhver omstendighet fått en uheldig form, idet det synes å være på det rene at noen hjemmel til å pålegge tilbakebetaling hadde nemnda i ethvert fall ikke. Lagmannsretten finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på disse spørsmål, idet man er enig med byretten i at det må være avgjørende at tilbakebetaling faktisk har funnet sted under slike forhold som i nærværende tilfelle. Den ankende part hevder - som det fremgår av hans anførsler foran - at tilbakebetalingen ikke kan tillegges noen vekt fordi den skjedde på en tid da Helliksen satt arrestert og ikke hadde det nødvendige kjennskap til saken. Særlig var han ukjent med den virkelige begrunnelse for vedtaket i 1945, slik den kommer til uttrykk i påskriftbrev av 12. januar 1946 fra Oslo kontrollnemnd til Prisdirektoratet. Tilsynsmannen var også ukjent med dette skriv - hevdes det. Etter rettens mening var imidlertid både tilsynsmannen og Helliksen fullt klar over sakens sammenheng.

At Helliksen var orientert om begrunnelsen for vedtaket av 6. november 1945 og videre at han ikke motsatte seg tilbakebetalingen, men tvert imot synes å ivre for å få gjennomført den snarest mulig, fremgår bl.a. av hans brev av 17. august 1947 til tilsynsmannen, hvor han etter å ha omtalt leienedsettelsen og tilbakebetalingen bl.a. skriver:

«For 1946 er imidlertid intet derav bokført, hvilket er beklagelig både skattemessig og formuesmessig sett. Er intet utbetalt? Hvorfor ikke? Og hvordan kan utgiftene i 1946 bli kr. 16 121,90 på selvangivelsens post 12 a når de ifjor var kr. 39 899,72 og overskuddet som følge derav blir abnormt stort for 1946. Godhetsfullt send meg spesifikasjon som ifjor.

Jeg mener iøvrig at denne leieansettelse var helt ulovhjemlet. Den ble uberettiget foretatt fordi jeg var NS, neppe fordi den daværende ankenemnd var det. Andre gårder har ikke vært utsatt for sådan omgjørelse av skjønnsmessige og vanlige prisvurderinger i okkupasjonsårene. Restitusjonsanordningen av 26. januar 1945, midlertidig lov av 8. mai 1946 og gjeldende av 27. september 1946 gir ingen hjemmel. Prisbestemmelser gitt under okkupasjonsårene skal gjelde til 30. juni 1947, men her er de vilkårlig endret sogar med tilbakevirkende kraft og uten bevis for at de var feilaktige.»

I slutten av brevet sier Helliksen at han mener «disse vilkårlige og samfundsmessig sett skadelige og ulovhjemlede omgjørelser av eldre gyldige beslutninger» bør prøves for domstolene. I brev av 2. september 1947 svarte høyesterettsadvokat Dahl følgende:

«Jeg har bemerket Deres anførsler mot kontrollnemndas og Prisdirektoratets vedtak angående tilbakebetaling av husleie. Jeg kan ikke tenke meg at De har noen sjanse til å få dette vedtak endret igjen. Jeg kan derfor ikke tilråde noen prosess om dette. Om De ønsker det kan jeg selvfølgelig forelegge spørsmålet for Erstatningsdirektoratet.»

Deretter fant tilbakebetaling sted. Den ble gjennomført ved leiereduksjon og var visstnok avsluttet i 1950.

Etter dette antar lagmannsretten at den ankende part ikke etterpå kan ha krav på erstatning for påstått tap som følge av tilbakebetaling uten hensyn til hva man mener om gyldigheten av vedtakene av 6. november 1945 og 21. januar 1946 for så vidt angår tilbakevirkningen.

Med hensyn til avsnitt II i vedtaket av 6. november 1945 - nedsettelsen av kompensasjonen for innløsning av leieboerinnskudd fra 4,5 pst. til 4 pst.

Side:706

- skal bemerkes: Også denne del av vedtaket må ansees fullt saklig begrunnet og det er heller ikke her holdepunkt for å anta at det er tatt utenforliggende hensyn. Av det som foran er sagt om adgangen til omgjøring av prismyndighetenes vedtak følger, at kontrollnemnda og Prisdirektoratet måtte være fullt berettiget til å endre den fastsatte kompensasjonsgodtgjørelse med virkning for fremtiden. De foreliggende vedtak kan ikke sees som noe løfte om aldri å nedsette nevnte kompensasjon. Det foreligger også her prisreguleringsvedtak som må kunne endres når forholdene etter vedkommende forvaltningsorgans forsvarlige skjønn tilsier det. Det synes i dette tilfelle å være atskillig som taler for berettigelsen av nedsettelsen, bl.a. den omstendighet at lånerentene var gått atskillig ned siden de første vedtak ble gjort. Man finner imidlertid ikke grunn til å gå nærmere inn på denne side av saken, idet det antas tilstrekkelig å konstatere at heller ikke denne del av vedtaket kan sees å være vilkårlig.

Også denne del av vedtaket må oppfattes slik at det gis virkning tilbake, selv om intet sies om tilbakebetaling. Slik er vedtaket også blitt oppfattet av tilsynsmannen og Helliksen, og tilbakebetaling har funnet sted til samme tid og på samme måte som foran omtalt for 10 pst. nedsettelsen.

Uten hensyn til hva man mener om gyldigheten av vedtaket for så vidt, må det antas at den ankende part ikke nå kan kreve erstatning for tap i anledning av tilbakebetalingen. Det vises i så henseende til det som foran er anført angående kravet om erstatning for tilbakebetaling av de 10 prosentene.

Angående post III i vedtaket av 6. november 1945 - bestemmelsen om at det «for tiden intet leietillegg» gis gårdeieren for indre vedlikehold, skal bemerkes at heller ikke denne del av vedtaket kan ansees vilkårlig eller begrunnet i utenforliggende hensyn, og videre finner retten at det ikke var noe til hinder for nemndas adgang til å treffe et slikt vedtak. For øvrig henvises for så vidt dette spørsmål angår til byrettens domsgrunner. Det bemerkes i denne forbindelse at gårdeieren nok hadde utført noe indre vedlikehold under krigen, men dette var ikke nemnda gjort kjent med. Den ble først kjent med dette forhold da den traff sitt vedtak i 1952. Siden frigjøringen har leieboerne fullt ut bekostet det indre vedlikehold. Helliksen har for øvrig gitt uttrykk for at han mener vedlikeholdsplikten påhviler leieboerne så lenge det ikke gis gårdeieren kompensasjon i leien for å overta den.

Når det gjelder Oslo kontrollnemnds vedtak av 12. mars 1952 og Prisdirektoratets vedtak av 27. juli s. å., skal bemerkes at det ikke kan sees å foreligge noe grunnlag for å angripe disse. Det foreligger intet grunnlag for å anta at de er vilkårlige eller gitt ut fra usaklige motiver. For øvrig følger det av det som tidligere er anført at prismyndighetenes tidligere vedtak angående disse spørsmål ikke kunne hindre dem i å treffe nye vedtak når de etter et forsvarlig skjønn fant grunn til det.

Lagmannsretten er således - i likhet med byretten - kommet til at det ikke er grunnlag til å kjenne de omhandlede vedtak ugyldige. Av dette følger at det ikke kan bli spørsmål om noen erstatning, idet erstatningskravet bare er gjort gjeldende under forutsetning av vedtakenes rettsstridighet og ugyldighet. - - -

Side:707