Rt-1961-541

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1961-05-05
Publisert:	Rt-1961-541
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 57
Parter:	Jens Petter Winderen (høyesterettsadvokat Hans A. Hegje) mot 1. Rasmus Winderen, 2. Erling Rye Andenæs (overrettssakfører Knut Lassen - til prøve).
Forfatter:	Helgesen, Bendiksby, Skau, Nygaard, Holmboe
Lovhenvisninger:	Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, §5, Skjønnsprosessloven (1917), Odelsloven (1821), Odelsfrigjøringsloven (1907), Skjønnsprosessloven (1917) §14

Dommer Helgesen: Ved festekontrakt av 5. mars 1955 bortfestet Rasmus Winderen sin eiendom Winderen Hovedgård, g.nr. 39 b.nr. 1 i Oslo, til Erling Rye Andenæs. Etter §4 i

Side:542

festekontrakten skal festetiden være 99 år og med automatisk fornyelse av festet i perioder på 99 år.

Rasmus Winderens sønn Jens Petter Winderen reiste i 1958 sak for å løse eiendommen ved odel. Odelstakst ble berammet, men før taksten ble holdt, påstevnte Rasmus Winderen og Andenæs odelsfrigjøringsskjønn etter reglene i odelsfrigjøringsloven av 16. juli 1907, jfr. lovens §5 og §1, 2 a.

Oslo byrett med skjønnsmenn avsa kjennelse i odelsfrigjøringssaken 2. april 1959 med denne slutning:

«Winderen Hovedgård, g.nr. 39 b.nr. 1 i Oslo, kjennes å være fri for odel.

Rasmus Winderen og Erling Rye Andenæs pålegges in solidum å erstatte Jens Petter Winderen hans saksomkostninger med kr. 500.

Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.»

Jens Petter Winderen begjærte overskjønn, og dette avsa 2. oktober 1959 overskjønn og kjennelse med slik slutning:

«Underskjønnet stadfestes.

Saksomkostninger for overskjønnet tilkjennes ikke.»

Både skjønnsmennene ved underskjønnet og overskjønnet var oppnevnt som særlig kyndige, jfr. bestemmelsen i skjønnslovens §14.

Jens Petter Winderen har påanket overskjønnet på grunn av feil i rettsanvendelsen. Han har for Høyesterett nedlagt denne påstand:

«1. Overskjønnet oppheves.

2. Jens Petter Winderen tilkjennes saksomkostninger for overskjønnsretten og Høyesterett.»

Ankemotpartene, Rasmus Winderen og Erling Rye Andenæs, har påstått overskjønnet stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for overskjønnet og Høyesterett.

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av premissene til underskjønnet og overskjønnet.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett med avhør av byantikvar Arno Berg.

Det er fremlagt for Høyesterett et par nye dokumenter, som imidlertid ikke har brakt saken i en annen stilling enn tidligere.

Den ankende parts hovedangrep på skjønnets rettsanvendelse er at skjønnet etter hans mening har tatt feil når det har funnet, at Winderen Hovedgård som den fremtrer i dag må karakteriseres som bolighus med tomt i odelsfrigjøringslovens forstand, og når skjønnet ikke har funnet at eiendommen er for stor til å betegnes som hustomt i lovens forstand. Det gjøres gjeldende at Winderen Hovedgård, g.nr. 39 b.nr. 1, ikke er en utskilt parsell, men en gjenværende rest av odelseiendommen. Det anføres at denne rest ikke blir odelsfri selv om odelseiendommen etter hvert er blitt sterkt redusert ved at parseller er blitt frasolgt. Det gjøres videre - som nevnt - gjeldende at Winderen Hovedgård i alle tilfelle er for stor til å være hustomt i odelsfrigjøringslovens for

Side:543

stand. I denne forbindelse har den ankende part spesielt påberopt seg Høyesteretts dom i Rt-1956-879, særlig side 881, hvor førstvoterende bl.a. på bakgrunn av lovens forarbeider har drøftet odelsfrigjøringslovens «hustomt»-begrep i sin alminnelighet. Ellers angriper den ankende part skjønnet på det grunnlag at det har tolket uriktig lovens bestemmelse om «utskilt og solgt av nærmeste odelsmann», og at skjønnet uriktig har bygget på at festekontrakten mellom Rasmus Winderen og Andenæs i relasjon til odelsfrigjøringsloven har samme virkning som et salg.

Jeg er kommet til det resultat at anken over overskjønnets rettsanvendelse ikke kan gis medhold.

Overskjønnet, hvis lovforståelse er gjenstand for Høyesteretts prøvelse, har på grunnlag av sin befaring og besiktigelse av eiendommen karakterisert denne - slik den fremtrer i dag - som bolighus med tomt, og uttaler i denne forbindelse: «Et bolighus av den art det her gjelder, trenger naturlig en tomt av den størrelse eiendommen etter reguleringen har. Eiendommen kan ikke utnyttes som alminnelig jordbruk eller som småbruk, og en utnyttelse til gartneri ville være i så høy grad økonomisk urimelig, at overskjønnet ikke finner at det kan regnes med denne mulighet. Det kan kun regnes med at eiendommen skal utnyttes til bolig eller boligbygg.»

Jeg forstår overskjønnets skjønnsmessige avgjørelse derhen at det er det jeg her har gjengitt fra premissene som skjønnet blant annet har bygget på, når den etter bestemmelsen i odelsfrigjøringslovens §5 annet ledd har kjent eiendommen odelsfri og ikke bare avgjort at den kan bli løsningsfri.

Det er ikke holdepunkt i skjønnsgrunnene for å konstatere at skjønnet bygger på en uriktig forståelse av odelsfrigjøringslovens «hustomt»-begrep.

Som nevnt av førstvoterende i den påberopte dom i Rt-1956-879 må spørsmålet om en eiendom er å anse som «hustomt» undergis en skjønnsmessig bedømmelse i det enkelte tilfelle. Tomtens størrelse vil da kunne være et av flere momenter som kan komme i betraktning ved vurderingen av spørsmålet. Det er etter loven ingen hjemmel for å sette en maksimumsgrense slik at hvis denne grense overskrides, vil den grunn det spørres om alltid falle utenfor lovens «hustomt»-begrep. Foruten tomtens størrelse vil i et tilfelle som det foreliggende forskjellige andre momenter matte tas i betraktning: tomtens beliggenhet i et utpreget boligstrøk (villastrøk) i en by, bebyggelsens størrelse og karakter og dens forhold til eiendommens areal, eiendommens utnyttelsesmuligheter, hvorledes eiendommen har vært brukt og for tiden brukes, samt om den har tapt sin karakter av jordbrukseiendom og således ikke lenger har noen tilknytning til jordbruksnæringen. Jeg legger til grunn at skjønnet har bygget sin vurdering netopp på de momenter jeg her har nevnt. For så vidt foreligger det ikke fra skjønnets side en uriktig rettsanvendelse som kan bevirke opphevelse av skjønnet. Jeg tilføyer at den av den ankende part påberopte dom av Høyesterett i Rt-1956-879

Side:544

i faktisk henseende ligger vesentlig annerledes an enn den sak Høyesterett her behandler.

Jeg kan heller ikke se at skjønnets avgjørelse hviler på en uriktig forståelse av hva der ligger i lovens ord «utskildt parcel», se lovens §5 annet ledd. Det er på det rene at eiendommen er særskilt matrikulert, og jeg er enig med overskjønnet i at den oppløsning av sameiet og deling av odelsgodset som fant sted i 1936-38, må sees som en utskillelse av g.nr. 39 b.nr. 1 fra odelsgodset i odelsfrigjøringslovens forstand. Det er videre på det rene at da sameiet mellom arvingene - barna - ble endelig oppløst i 1938, var samtlige 6 arvinger, altså også Rasmus Winderen som av barna var best odelsberettiget, med på utskillelsen av g.nr. 39 b.nr. 1. Jeg er enig med overskjønnet i at eiendommen i relasjon til bestemmelsene i odelsfrigjøringsloven da er utskilt av nærmeste odelsmann. Endelig er jeg enig med overskjønnet i at festekontrakten på 99 år med bestemmelse om automatisk forlengelse med perioder på 10 år må sees som et salg, slik at lovens vilkår «utskilt og solgt av nærmeste odelsmann» her er oppfylt.

Jeg nevner til slutt at for Høyesterett har den ankende part gjort gjeldende at hvis begrepet tomt i odelsfrigjøringslovens forstand skal tolkes så vidt som overskjønnet har gjort, ble Winderen Hovedgård en slik tomt allerede ved oppdelingen i 1899. Den ankende parts løsningsrett til eiendommen i medhold av odelslovens regler - hevdes det - kan da ikke være gått tapt etter reglene i odelsfrigjøringsloven av 1907. Jeg finner at denne innsigelse åpenbart ikke kan føre frem.

Mitt resultat blir etter dette at overskjønnet stadfestes og at ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Derimot er det ikke grunn til å endre overskjønnets omkostningsavgjørelse.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Jens Petter Winderen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom til Rasmus Winderen og Erling Rye Andenæs i fellesskap 1 500 - ett tusen fem hundre - kroner.

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Skau, Nygaard og Holmboe: Likeså.

Av byrettens skjønn (dommer Finn Thune med skjønnsmenn Knut Holstad, Gunnar Aas, Arne Kielland og John Holm):

Ved festekontrakt av 5. mars 1958 har Rasmus Winderen som eier av Winderen Hovedgård, g.nr. 39 b.nr. 1 i Oslo, bortfestet eiendommen til rørlegger Erling Rye Andenæs for et tidsrom av 99 år. I den anledning har Rasmus Winderens sønn, Jens Petter Winderen, i 1958 reist odelssak

Side:545

for å erverve eiendommen ved odel. Etterat odelstakst var berammet, men før denne var holdt, har imidlertid Rasmus Winderen og Erling Rye Andenæs i samsvar med odelsfrigjøringsloven av 16. juli 1907 §5 på stevnet odelsfrigjøringsskjønn. Til dette skjønn har Jens Petter Winderen og mulige andre odelsberettigede vært innstevnet - de siste gjennom offentlig innkalling. Bare Jens Petter Winderen har møtt under skjønnet. Odelssaken har i mellomtiden vært stanset.

Winderen Hovedgård er en av Akers gamle storgårder. Den har vær: i slektens eie i ca. 200 år og hadde opprinnelig et betydelig omfang. Siden 1907 har eiendommen vært utsatt for utparsellering, og det er frasolgt eiendommen en rekke større eller mindre tomtearealer som etter hvert er blitt bebygget. Den eiendom som i dag bærer gårdsnavnet og har det opprinnelige gårds- og bruksnummer, har et areal på 8 851,7 m2, heri inkludert halv veigrunn til prosjekterte veier. Eiendommen er bebygget med en større hovedbygning, stabbur og vognskjul. Dessuten hadde den også en lang fløybygning som er brent. Disse bygninger er plasert rundt et stort tun. I hovedbygningen er det i dag innredet 5 leiligheter og i stabburet 1 leilighet. Vognskjulet benyttes som lager. Arealet opptas av bygningene, tunet og en gammel frukthave, mens et mindre stykke ligger brakk. Forbi hovedbygningen, gjennom tunet, er det regulert en ennå ikke opparbeidet gate, Tunfaret. Festeren har planlagt en ny bebyggelse av eiendommen med i alt 23 rekkehus, som vist på en under saken fremlagt byggeplan. Planen er godkjent av bygningsmyndighetene og forutsetter at de nåværende bygninger rives.

Rasmus Winderen overtok eiendommen etter overenskomst med sine medarvinger i 1938. Den tidligere hjemmelsinnehaver, Rasmus Winderens mor, Anne Marie Winderen, døde i 1932 og etter hennes død hadde de arealer som den gang tilhørte Winderen Hovedgård vært beholdt som et sameie av arvingene. Ved oppløsningen av sameiet besto dette foruten av den nåværende eiendom også av 4 større tomtearealer på tilsammen 34576 m2, som var utskilt fra bruksnummer 1. Disse arealer var taksert til kr. 397 000 og ble så vidt en forstår overtatt av de øvrige arvinger. Rasmus Winderen, som var eldste sønn og nærmeste odelsberettigede, overtok det gjenværende av g.nr. 39 b.nr. 1 med den gamle bebyggelse etter en takst av kr. 132 000. Etterat han overtok eiendommen er intet utskilt fra b.nr. 1. - - -

Retten skal bemerke:

Det er opplyst at det siden 1912 ikke har vært drevet gårdsbruk på Winderen Hovedgård. Den del av eiendommen som nå er igjen er da heller ikke større enn at den danner en passende tomt for den relativt store bebyggelse som er der, idet en må ta i betraktning at en stor del av tomten beslaglegges av tunet og de veier som dels er projektert gjennom denne og dels langs denne. Disse veiprosjekter er ikke foranlediget ved den påtenkte utnyttelse av eiendommen, men foranlediget ved bebyggelsen og reguleringen omkring eiendommen.

Husene på eiendommen er i dag i en særdeles dårlig forfatning og trenger i tilfelle en omfattende restaurering. Om det er mulig og økonomisk forsvarlig å gjennomføre en slik restaurering er et åpent spørsmål. Eiendommen mangler uthus og må i dag karakteriseres som et bolighus med tomt.

Side:546

Skjønnsretten antar at det selv med nye hus på eiendommen ikke er mulig å utnytte denne som jordbrukseiendom, hverken som alminnelig gårdsbruk, som småbruk eller som gartneribedrift.

Slik eiendommen i dag fremtrer, frembyr den bare 2 muligheter. Enten å nyttes som tomt for det restaurerte våningshus, det blir da i tilfelle en herskapelig eiendom som naturlig trenger en tomt av den størrelse den i dag har. Eller at eiendommen må utnyttes etter den plan som er godkjent av bygningsmyndighetene. I begge tilfelle må eiendommen ansees som en passende hustomt for beboelseshus. Det vil si enten som hustomt for hovedbygningen eller som hustomt for de prosjekterte rekkehus. De materielle betingelser for odelsfrigjøring etter lovens §1 nr. 2 a, jfr. §5 må derfor antas å være til stede. En antar at det i denne forbindelse må være uten betydning om eiendommen bebygges under ett med små rekkehus eller den oppstykkes i et par mindre tomter.

Av eiendommens historie fremgår det at det fra denne gjennom årene er fraskilt betydelige arealer til tomter, dels som særskilt regulerte tomter og dels som større tomtearealer. Den siste og avgjørende oppdeling av eiendommen fant sted ved arvesameiets oppløsning i 1938. Sameiet omfattet 5 særskilt nevnte arealer. Areal nr. I med 8 tomter på tilsammen 9 275 m2 til en takstverdi av 150 000 kroner. Areal nr. II, III og IV, på henholdsvis 8 640 m2, 9 160 m2 og 7 501 m2 med takstverdier på henholdsvis 95 000 kroner, 100 000 kroner og 52 000 kroner. Så vidt en har forstått var de sistnevnte 3 arealer særskilt skyldsatt, mens det ikke er opplyst noe nærmere om hvorvidt areal nr. I var skyldsatt under ett eller besto av særskilt matrikulerte tomter. Det som faktisk skjedde ved sameiets oppløsning var at den gjenværende del av odelsgodset ble stykket opp og overlatt de enkelte arvinger etter overenskomst. På nærmeste odelsberettigedes part falt da hovedbygningene med tilhørende haveareal. Så vel etter sin utstrekning som etter sin verdi utgjorde denne del bare en mindre del av det daværende odelsgods, og den omstendighet at eiendommen beholdt det gamle bruksnummer og våningshusene, utelukker etter skjønnsrettens mening ikke at denne kan ansees som en utskilt del av odelsgodset. En viser i denne forbindelse til den påberopte høyesterettsdom i Rt-1950-796. Det er skjønnsrettens oppfatning at slik forholdene har utviklet seg for Winderen Hovedgård, må det nåværende b.nr. 1 med påstående hus ansees som en særskilt utskilt del av odelsgodset som kan ansees som tomt for beboelseshus.

Oppløsningen av sameiet førte således etter rettens mening til en utskillelse av beboelseshuset med tomt. Når nærmeste odelsmann, som medeier i sameiet medvirker til en slik ordning, så må dette være tilstrekkelig til å tilfredsstille lovens krav om at tomten skal være utskilt av nærmeste odelsmann.

Hvorvidt odelsfrigjøring da inntrer umiddelbart ved overdragelsen til ham er et spørsmål som retten ikke finner grunn til å ta stilling til, idet den antar at det senere bortfeste til Andenæs er en disposisjon som i relasjon til odelsfrigjøringsloven fullt ut må likestilles med salg. Enten man selger eller bygsler bort hustomter må komme ut på ett. Det ville virke urimelig og i strid med lovgrunnen om man ut fra en ren formalitetsbetraktning skulle kunne hindre en form for utparsellering som særlig i den senere tid har vunnet stadig større utbredelse. - - -

Side:547

Overskjønn og kjennelse (dommer G. Wiers-Jenssen med overskjønnsmenn Paul Skappel, Jacob Aall Bonnevie, Trygve Børresen, Nicolai Edvin Berger, Ole Ramstad og Martin Andresen):

- - -

Overskjønnet er kommet til det samme resultat som underskjønnet, og kan i det vesentlige henvise til underskjønnets begrunnelse.

Overskjønnet antar således at eiendommen som den fremtrer i dag, må karakteriseres som bolighus med tomt. Et bolighus av den art det her gjelder, trenger naturlig en tomt av den størrelse eiendommen etter reguleringen har. Eiendommen kan ikke utnyttes som alminnelig jordbruk eller som småbruk, og en utnyttelse til gartneri ville være i så høy grad økonomisk urimelig, at overskjønnet ikke finner at det kan regnes med denne mulighet. Det kan kun regnes med at eiendommen skal utnyttes til bolig eller boligbygg.

Den deling av odelsgodset som fant sted i 1936-38 inneholder etter overskjønnets mening også en «utskillelse» av g.nr. 39 b.nr. 1 fra odelsgodset i odelsfrigjøringslovens forstand. Rasmus Winderen, nærmeste odelsmann, var med på denne utskillelse, og eiendommen g.nr. 39 b.nr. 1 er da utskilt av ham, selv om også hans medarvinger var med på delingen.

Overskjønnet antar videre, liksom underskjønnet, at den festekontrakt som er inngått mellom saksøkerne, med en festetid på 99 år og automatisk forlengelse med perioder på 99 år, må ansees som et salg i relasjon til odelsfrigjøringsloven. - - -