Rt-1963-1211

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1963-11-30
Publisert:	Rt-1963-1211
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 119/1963
Parter:	Chr. Abrahamsen (overrettssakfører H.P. Schanke - til prøve) mot Gjerpen kommune (høyesterettsadvokat Ragnar Christophersen).
Forfatter:	Stabel, Rode, Eckhoff, Heiberg, justitiarius Terje Wold
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917), Skjønnsprosessloven (1917) §1, §3, Tinglysingsloven (1935), Lov om ekspropriasjon og byggeforbud (1946) §1, §3

Dommer Stabel: I medhold av §1 og §3 i lov av 19. juli 1946 (nr. 17) fikk Gjerpen kommune i 1960 Kommunal- og arbeidsdepartementets tillatelse til å ekspropriere til boligformål bl.a. et ubebygget grunnstykke like utenfor Porsgrunns bygrense, g.nr. 76 b.nr. 16 i Gjerpen, med påhvilende grunnrettigheter. Begjæring om ekspropriasjonsskjønn ble tatt ut ved Gjerpen herredsrett mot 1) gårdbruker Ørnulf Skaugen i egenskap av eier eller fester av grunnstykket og 2) overrettssakfører Chr. Abrahamsen som mente å ha krav på ekspropriasjonserstatning i kraft av nærmere angitt «grunneierrett» til eiendommen. Da Ørnulf Skaugen bestred at noen slik grunneierrett hvilte på eiendommen, ble skjønnet fremmet etter to alternativer. Etter alt. 1 skulle erstatningen fastsettes under den forutsetning at den omhandlede grunnrettighet ikke hvilte på eiendommen; etter alt. 2 var forutsetningen den motsatte. Underskjønnet ble avhjemlet den 27. september 1960, og hadde denne slutning:

«Erstatningen ved ekspropriasjon av Borge østre, g.nr. 76 b.nr. 16, fastsettes slik:

Alternativ 1: Kr. 5 pr. m2.

Alternativ 2: Til festeren kr. 4,50 pr. m2 og til innehaveren av grunnrettighetene kr. 0,50 pr. m2.

I saksomkostninger betaler Gjerpen kommune til Ørnulf Skaugen kr. 250 og til overrettssakfører Abrahamsen kr. 250.»

Gjerpen kommune begjærte overskjønn for så vidt angår erstatningen til overrettssakfører Abrahamsen. Under overskjønnet, som ble avhjemlet den 3. juli 1961, opptrådte Ørnulf Skaugen som hjelpeintervenient til fordel for kommunen. Overskjønnet fastsatte erstatning til overrettssakfører Abrahamsen slik:

«For tap av grunnleier kr. 193

For tap av forkjøpsrett » 0

For tap av rett for ham til å motsette seg at noen fremmed oppfører hus på eiendommen » 0

Abrahamsen ble tilkjent kr. 400 i saksomkostninger av

Side:1212

kommunen, men ble på sin side pålagt å betale kr. 150 i saksomkostninger til Ørnulf Skaugen som hjelpeintervenient.

Overrettssakfører Abrahamsen har anket til Høyesterett over overskjønnet. Anken gjelder rettsanvendelsen.

Om saksforholdet viser jeg til underskjønnets og overskjønnets grunner.

Den ankende part hevder prinsipalt at Ørnulf Skaugens festerett til g.nr. 76 b.nr. 16 bare gir ham en begrenset rådighet over eiendommen, nemlig rett til å utnytte den til jordbruksformål. Skal grunnverdien nyttiggjøres gjennom utparsellering og bebyggelse, krever dette ifølge klausulen i grunnbrevet av 1813 samtykke av grunneieren eller nå Abrahamsen, som har overtatt grunneierretten og som dessuten har skaffet seg et selvstendig grunnlag for sin rett gjennom overenskomsten av 1931. I realiteten er Abrahamsen innehaver av en del av eiendomsretten. En konsekvens av dette forhold er at festeren i ekspropriasjon bare kan få erstatning for jordbruksverdien. Differansen mellom jordbruksverdien og utparselleringsverdien, som i dette tilfelle er den høyeste, tilkommer Abrahamsen som innehaver av grunneierretten. Subsidiært hevder den ankende part at han i alle tilfelle har rett til å nekte samtykke til utparsellering og bebyggelse og rett til å stille økonomiske vilkår for å gi slikt samtykke. Festeren og innehaveren av grunneierretten (Abrahamsen) er derfor gjensidig avhengige av hverandre når det gjelder utnyttelsen av eiendommens utparselleringsverdi, og må være likeberettiget til å nyte godt av denne når eiendommen eksproprieres. På denne bakgrunn må overskjønnets rettsanvendelse være feilaktig når det ikke er tilkjent noen erstatning for forkjøpsretten og for tap av retten til å motsette seg at noen fremmed oppfører hus på eiendommen. Det er en feil når overskjønnet har bygget på at grunnbrevet av 1813 ga festeren full hjemmel som eier av grunnstykket. Det er også rettslig uholdbart når overskjønnet har gått ut fra at Abrahamsen ikke har rett til å betinge seg vederlag for samtykke til bebyggelse. I sammenheng med dette synes det som om overskjønnet uriktig har anvendt på tilfellet de regler som ifølge Høyesteretts dom i Rt-1958-456 gjelder for «strøkservitutters» stilling i ekspropriasjon. Videre er det en rettsanvendelsesfeil når overskjønnet ved vurderingen av grunneierrettens innhold har lagt vekt på hva Abrahamsen kan antas å ha betalt for retten. Ved vurderingen av spørsmålet om erstatning for forkjøpsretten har overskjønnet oversett at denne i virkeligheten gir Abrahamsen mulighet for å erverve eiendommen til en pris som ligger under markedsprisen, idet forbeholdene i grunnbrevet av 1813 og overenskomsten av 1931 sannsynligvis vil trykke prisen i handel og vandel. Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet oppheves og hjemvises til nytt overskjønn med ny sammensetning av skjønsretten.

2. Gjerpen kommune ilegges saksomkostninger for Høyesterett.»

Ankemotparten, Gjerpen kommune, hevder at overskjønnet

Side:1213

ikke lider av noen feil. Skjønnet har omhyggelig vurdert innholdet av den rett Abrahamsen mener å ha, og er kommet til det resultat at rettens bortfall ved ekspropriasjon ikke innebærer noe økonomisk tap utover det som følger av at grunnavgiften ikke lenger kan oppkreves. Til støtte for at overskjønnets resultat for så vidt må være riktig, har kommunen bl.a. påberopt seg at innehaverne av grunneierretten gjennom tidene har gått med på å frafalle retten for en lang rekke eiendommers vedkommende mot betaling av kapitalisert grunnavgift alene. Etter kommunens oppfatning betyr anken i virkeligheten et angrep på den skjønnsmessige vurdering, og denne kan Høyesterett ikke prøve. Kommunen har nedlagt slik påstand:

«1. Gjerpen herredsretts overskjønn stadfestes.

2. Overrettssakfører Chr. Abrahamsen dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett til Gjerpen kommune.»

Anken må etter min mening tas til følge.

Jeg understreker at overskjønnet med begge parters tilslutning bygger på den forutsetning at det på ekspropriasjonsgjenstanden hviler heftelser av det innhold som er angitt i overenskomsten av 1931 og som korresponderer med den «grunneierrett» Abrahamsen påberoper seg. Spørsmålet om denne forutsetning er holdbar, må - om enighet ikke oppnåes - løses ved etterfølgende søksmål. Det spørsmål som foreligger for Høyesterett, er om overskjønnet har lagt til grunn en riktig rettsoppfatning ved vurderingen av om - og i tilfelle i hvilken utstrekning - det skal betales erstatning til Abrahamsen for at den påberopte rett, hvis den eksisterer, faller bort ved ekspropriasjonen. Det fremgår av skjønnsforutsetningene at partene, herunder Ørnulf Skaugen, er enige om at den erstatning som måtte bli tilkjent Abrahamsen, skal trekkes fra i Skaugens erstatning for grunnavståelsen slik denne er fastsatt av underskjønnet. Det er videre enighet om at Abrahamsens påståtte rettigheter skal vurderes fritt uten hensyn til at Skaugen har godtatt den pris pr. m2 som ble fastsatt ved underskjønnet.

De heftelser saken dreier seg om, er beskrevet i grunnbrev fra Hans Møller til Uldrik von Cappelen av 12. mai 1813 og senere i overenskomst («erklæring») mellom Olga Marie og Isak Skaugen og overrettssakfører Abrahamsen av 17. desember 1931. I korthet går heftelsene ut på at rettighetshaveren, nå Abrahamsen, (foruten grunnleie) skal ha forkjøpsrett til eiendommen, og at andre enn festeren ikke skal kunne oppføre hus på eiendommen uten samtykke av rettighetshaveren. Det er på det rene at tilsvarende forbehold ble tatt av Hans Møller ved utskillelsen av en rekke hustomter og ubebyggede grunnstrekninger fra Østre Borge i begynnelsen av forrige århundre, og at de rettigheter som opprinnelig tillå eieren av Østre Borge i henhold til vedkommende grunnsedler og festebrev, gjennom lang tid har vært utskilt som et eget formuesobjekt og nå tilhører overrettssakfører Abrahamsen. På denne bakgrunn er det man må vurdere innholdet av den rett Abrahamsen mener å ha over g.nr. 76 b.nr. 16.

Side:1214

Hva som rent i sin alminnelighet var formålet med de nettopp nevnte forbehold ved utskillelsen av tomter m.v. fra Østre Borge, behøver jeg ikke ta standpunkt til. Når det særskilt gjelder bortfeste av jordbruksgrunn, «Enge og Kornløkker», som grunnbrevet av 1813 dreier seg om, er jeg imidlertid enig med den ankende part i at forbeholdet må ha vært motivert av hensynet til å gi bortfesteren adgang til å oppnå andel i eiendomsverdien ved eventuell fremtidig utparsellering til bebyggelse. Det er i denne forbindelse av betydning at festeavgiften utregnet pr. m2 var vesentlig lavere enn når det gjelder de omtrent samtidig utskilte hustomter. Videre er det av betydning at bortfesteren bodde et par km borte fra festeområdene og skilt fra disse ved en bratt åsrygg, slik at heftelsen ikke kan ha hatt til formål å verne hovedbruket mot ulempe som følge av øket bebyggelse. Det dreier seg således ikke om det som i moderne sprogbruk kalles en «strøkservitutt».

Etter dette finner jeg det ikke tvilsomt at om Abrahamsen har den rettighet han påberoper seg over den eiendom som skal eksproprieres, da vil han på grunnlag av denne rettighet kunne betinge seg økonomisk vederlag som vilkår for å samtykke i at eiendommen utparselleres til bebyggelse, og han vil således lovlig kunne forhandle seg til en rimelig andel i utparselleringsverdien.

Mot det synspunkt jeg her har gjort gjeldende finner jeg ikke at det kan legges avgjørende vekt på de opplysninger som foreligger om at tilsvarende heftelser på samme rettighetshavers hånd i stor utstrekning er blitt kvittert til avlysning mot betaling av den kapitaliserte grunnleie alene. De innløsninger det er tale om, fant sted under andre økonomiske forutsetninger enn dem som gjelder i dag. De aller fleste ble foretatt i forrige århundre, og ingen senere enn 1914. Og bortsett fra noen ganske få tilfelle gjaldt det etter hva som er opplyst bebyggede hustomter hvor andel i utparselleringsverdien var uten aktualitet. På den annen side foreligger det opplysninger om at det ved utskilling av tomter i flere tilfelle er bitt fastsatt særskilt grunnleie for den utskilte tomt i tillegg til den opprinnelige grunnleie, slik at innehaveren av grunnrettighetene på den måte kan sies å ha fått andel i utparselleringsverdien.

For vurderingen av Abrahamsens rett til ekspropriasjonserstatning er det etter min mening ikke nødvendig å ta standpunkt til om den rett han gjør gjeldende er en «grunneierrett» (andel i eiendomsretten) eller en særlig tinglig rett over ekspropriasjonsgjenstanden. Det har heller ikke avgjørende betydning at hans mulighet for å opnå andel i utparselleringsgevinst ved frivillig salg er avhengig av forhold som han ikke er herre over, nemlig at eieren (festeren) ønsker å selge og er villig til å betale vederlag for å få samtykke til dette. Jeg henviser for så vidt til Høyesteretts kjennelse i Rt-1957-683. Høyesteretts dom i Rt-1958-456, som kommunen særlig har påberopt seg, er etter min mening uten betydning når det gjelder rettigheter av den foreliggende art.

Side:1215

Når jeg på bakgrunn av mitt syn på innholdet av den rett Abrahamsen gjør gjeldende, skal vurdere overskjønnets begrunnelse for å sette erstatningen (bortsett fra kapitalisert grunnavgift) til 0, må jeg komme til det resultat at overskjønnet har bygget på en uriktig rettsoppfatning hva viktige punkter angår. Jeg sikter til den - for øvrig noe uklare - uttalelse om at «- - noen rett til å kunne betinge seg en slik andel har rettighetshaveren imidlertid ikke - -», og til rettens argumentasjon ut fra hvilken skade som Abrahamsen kan tenkes å bli påført ved å gi samtykke til bebyggelse, samt - i samme forbindelse - til det som sies om at Abrahamsen ikke har noen annen rettsverdig interesse av å motsette seg bebyggelse og ikke har noe «krav på andel i de fordeler som ekspropriasjon av den tjenende eiendom måtte medføre for eieren av denne - -». Det er videre etter min mening lite relevant når overskjønnet har lagt vekt på at Abrahamsen ikke kan antas å ha betalt noe for å komme i besittelse av den rettighet han påberoper seg. Hva særskilt angår overskjønnets bemerkninger om forkjøpsretten, mener jeg - under henvisning til den ankende parts anførsler om dette som jeg tidligere har referert - at det burde ha vært vurdert hvilken økonomisk betydning forkjøpsretten kan ha sett i sammenheng med heftelsen for øvrig og det trykk denne kan tenkes å øve på kjøpstilbud i handel og vandel.

Etter mitt resultat må overskjønnet oppheves og hjemvises til nytt overskjønn.

Etter omstendighetene antar jeg at det nye overskjønn bør holdes med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.

Jeg antar at kommunen bør tilpliktes å dekke Abrahamsens saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Gjerpen herredsretts overskjønn av 3. juli 1951 oppheves og hjemvises til nytt overskjønn med ny sammensetning av skjønnsretten.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Gjerpen kommune innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom til Chr. Abrahamsen 4 500 - fire tusen fem hundre - kroner.

Dommer Rode: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Eckhoff, Heiberg og justitiarius Terje Wold: Likeså.

Av overskjønnet (sorenskriver B. Dunker med domsmenn Peder O. Jønnevald, Halvor Kværnes, Asbjørn Buer, William Sem Lund, Einar E. Ballestad og Anton Egeland):

Ved skrivelse av 27. mai 1960 til fylkesmannen i Telemark har Det kgl. Kommunal- og arbeidsdepartement i medhold av lov av 19. juli 1946

Side:1216

nr. 17, §1 og §3, gitt Gjerpen kommune tillatelse til å ekspropriere Borge Østre, g.nr. 76 b.nr. 16 i Gjerpen med påhvilende grunnrettigheter. - - -

Saksøkeren Gjerpen kommune ved overrettssakfører Bjarne Nærum som prosessfullmektig og overrettssakfører Abrahamsen ved overrettssakfører H. P. Schanke, har i rett tid begjært overskjønn.

Ved overskjønnets behandling har partene møtt personlig og ved partsrepresentant og med sine prosessfullmektiger.

Saksøkeren har påstått erstatningen til overrettssakfører Abrahamsen nedsatt og at overrettssakfører Abrahamsen dømmes til å betale saksøkeren saksomkostninger.

Overrettssakfører Abrahamsen har påstått seg tilkjent erstatning for grunnrettigheter og saksomkostninger.

Eieren av eiendommen Ørnulf Skaugen har vært til stede ved overskjønnets behandling, likeså hans prosessfullmektig overrettssakfører Alf Wesseltoft som til støtte for saksøkeren har uttalt seg og påstått at det ikke blir å tilkjenne overrettssakfører Abrahamsen noen erstatning for noen annen grunnrettighet hvilende på eiendommen enn retten til årlig avgift på kr. 7,73. Han har også påstått seg tilkjent saksomkostninger.

Partene med tilslutning av Ørnulf Skaugen er enige om og overskjønnet legger til grunn at det ved overskjønnet bare blir å fastsette erstatning som omhandlet i alt. II ved underskjønnet, til overrettssakfører Abrahamsen, og etter slik forutsetning:

Under forutsetning av at de i den fremlagte overenskomst av 17. desember 1931 mellom Olga og Isak Ørnulf Skaugen på den ene side og overrettssakfører Chr. Abrahamsen på den annen side nevnte heftelser hviler på g.nr. 76 b.nr. 16, fastsettes erstatning til overrettssakfører Abrahamsen for avståelse av:

1. Rett til årlig avgift kr. 7,73.

2. Forkjøpsrett til eiendommen.

3. Rett til å motsette seg at noen fremmed oppfører hus på eiendommen.

Partene, også Ørnulf Skaugen, er enige om at den erstatning som måtte bli tilkjent overrettssakfører Abrahamsen fragår i den erstatning på kr. 5 pr. m2 som er tilkjent ham ved underskjønnet og som Ørnulf Skaugen erklærte at han godtok.

Partene er videre enige om, og det legges til grunn for overskjønnet, at overrettssakfører Abrahamsens rettigheter vurderes fritt uten at overskjønnet er bundet av at Ørnulf Skaugen har godtatt den pris pr. m2 som ble fastsatt ved underskjønnet.

Saksøkeren med tilslutning av Ørnulf Skaugen påstår erstatningen til overrettssakfører Abrahamsen satt til et bestemt beløp. Overrettssakfører Abrahamsen har påstått erstatningen satt til en pris pr. m2.

De rettigheter som det etter dette blir å fastsette erstatning til overettssakfører Abrahamsen for tap av, nevnes i den overenskomst av 17. desember 1931 mellom Olga og Isak Skaugen og overrettssakfører Abrahamsen som det er fremlagt avskrift av, og som er nevnt ovenfor, og som er tinglyst som heftelse på g.nr. 76 b.nr. 16. Det heter i denne overenskomst at Olga og Isak Skaugen og overrettssakfører Chr. Abrahamsen som eier av Østre Borge grunnavgifter er enige om at «den grunnleie kr. 7,73 som har vært svart av min eiendom vedkommer den såkalte

Side:1217

Zimmermannløkka, g.nr. 76 b.nr. 16 i Gjerpen og at festevilkårene er de i grunnbrev til Uldrich v. Cappelen av 12. mai 1813 fastsatte, nemlig ...».

Grunnbrevet av 12. mai 1813, ikke opplyst tinglyst som heftelse på g.nr. 76 b.nr. 16, lyder i det vesentlige slik:

«Jeg Hans Møller boende udi Porsgrund samt Eier af Østre Borge med underliggende Grunde gjør vitterlig at ligesom jeg har opmaalt Hustomterne under Østre Borge Gaard og meddelt Grundsedler derpaa, saa har jeg og anseet det fornødent at udstede Fæstebreve til dem som ere i Besiddelse av Enge og Kornløkker under bemeldte Østre Borge. Til den Ende er det at jeg til hrr. Uldrich v. Cappelen som Eier af de saa kaldte Storms- Bergs- og Backas Havner, overdrager disse Havner saaledes som de forefindes at benytte af ham og Efterkommere som de bedst veed, vil og kand paa følgende Vilkaar:

1) At hand og Efterkommere til mig og efterkommende Eiere af Østre Borge betaler den hidindtil i D.Crt. fastsatte Afgift 7 Rdl. 1 Ort, der maa efter Forordning af - - omskrives til - - siiger 7 Rbdlr. 24 Rbsk. Sølv Værdie og samme erlegger inden hvert Aar lille Juule Aften under Forbrydelse af - - efter Indkaldelse - - og i Tilfælde Dom og Execution - -

2) At om de blive til Sinds at sælge Løkken helt eller støkkevis eller under et da først mig eller Efterkommere først at tilbyde.

3) At de ikke uden mit eller Efterkommende Eieres Vndende eller Samtykke tillade nogen Fremmed at opføre Huuse paa Tomten.»

Overskjønnsretten antar at grunnbrevet må ansees som et skjøte eller hjemmelsbrev på eiendommen mot forpliktelse til å svare en stedsevarig årlig avgift, samtidig som den som sto som overdrager av eiendommen, forbeholdt seg og etterkommende eiere av Østre Borge, foruten rett til den årlige avgift, de under punktene 2 og 3 nevnte rettigheter.

Hvor det gjelder retten til å gi samtykke til bebyggelse som nevnt under pkt. 3, må overskjønnsretten anta at eieren av g.nr. 76 b.nr. 16 selv fritt kan oppføre hus på tomten.

Ved ekspropriasjoner som her, av de nevnte rettigheter, antas disse å måtte vurderes særskilt og uavhengig av hva eieren av den tjenende eiendom får som erstatning for sitt vedkommende ved ekspropriasjon av eiendommen.

Ved sin vurdering av tapet for rettighetshaveren, overrettssakfører Abrahamsen, ved å måtte avstå rettighetene, som bl.a. legger bånd på eierens adgang til full og fri utnyttelse av eiendommen til bebyggelse, har skjønnsretten vært oppmerksom på mulighetene for rettighetshaveren til å kunne oppnå en avtale med eieren av eiendommen og betinge seg andel av den mer-fordel eieren kunne oppnå når rettighetshaveren på sin side gir samtykke til fri bebyggelse av andre. Noen rett til å kunne betinge seg en slik andel har rettighetshaveren imidlertid ikke, og hvor stor andel han, dersom han oppnår noen slik avtale, ville kunne betinge seg, er helt på det uvisse.

Rettighetshaveren, overrettssakfører Abrahamsen, kan ikke påberope seg at hans samtykke til fri utnyttelse av eiendommen til bebyggelse, påfører ham noen som helst reell skade utover tapet av den

Side:1218

ovenfor nevnte mulighet. Han har ingen eiendom som berøres av slik bebyggelse det her gjelder og ingen annen rettsverdig interesse av å motsette seg slik bebyggelse. Det kan også nevnes at han ikke kan antas å ha betalt noe for å komme i besittelse av noen rettighet til å kunne motsette seg bebyggelse av andre og for noen forkjøpsrett. Ved den overdragelse til ham ved skjøte tingl. 13. desember 1916 som det er fremlagt avskrift av, av grunnleier av Østre Borge, som han mener er et kjøp av ham også av rett til å motsette seg bebyggelse og av forkjøpsrett, er det bare fastsatt pris for grunnleiene, etter hva disse betinger.

Ved en avløsning som her av rettighetene ved ekspropriasjon fremmet like overfor rettighetshaveren, antas rettighetene å måtte vurderes særskilt for seg etter deres eget innhold og etter hva de kan antas å kunne utnyttes til på rettighetshaverens egen hånd. Rettighetshaveren kan ikke antas å ha noe krav på andel i de fordeler som ekspropriasjon av den tjenende eiendom måtte medføre for eieren av denne, Ørnulf Skaugen.

Hva forkjøpsretten angår kan tilføyes at den ikke går ut på forkjøp til noen lavere pris enn hva eieren ved frivillig salg ville kunne oppnå og der det må regnes med salg etter eiendommens fulle verdi i handel og vandel. Det er ikke opplyst noe om, og det kan ikke antas, at det før ekspropriasjonen kom, forelå noe salg til noen slik pris, at forkjøpsretten hadde fått direkte aktuell økonomisk verdi for rettighetshaveren.

Skjønnsretten kan etter en bedømmelse etter forholdene i dag ikke finne at overrettssakfører Abrahamsen, ved å måtte avstå disse gamle rettigheter slik retten bedømmer dem, lider noe tap som skjønnsretten finner betinger noen erstatning til ham, utover tapet av de årlige grunnavgifter.

Etter dette har skjønnsretten fastsatt erstatning til overrettssakfører Abrahamsen slik:

For tap av grunnleier kr. 193

For tap av forkjøpsrett » 0

For tap av rett for ham til å motsette seg at noen fremmed oppfører hus på eiendommen » 0

- - -