Rt-1965-1347

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1965-12-18
Publisert:	Rt-1965-1347
Stikkord:	Kommunalforvaltning
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 164 B
Parter:	Oslo kommune (kommuneadvokat Sverre Thornes), hjelpeintervenient: Forsikringsselskapet Storebrand (høyesterettsadvokat Oscar Smith), mot Jens K. Langaker.
Forfatter:	Eckhoff, Anker, Ryssdal, Rode, Bahr
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917), Bygningsloven (1924) §124, §40, §41

Dommer Eckhoff: Kommunal og Arbeidsdepartementet stadfestet 30. januar 1953 et vedtak av Oslo bystyre om å ekspropriere eiendommer i Vestre Vika. I medhold av bygningsloven av 1924 §41 nr. 1 og §40 krevet Oslo kommune ekspropriasjonstakster holdt, og 30. april 1958 avsa Oslo skjønnskommisjon - avdeling I - enstemmig skjønn vedrørende cand. jur. og oecon. Jens K. Langakers eiendom Ruseløkkveien 12. Det ble fastsatt slik erstatning:

«For Ruseløkkveien 12, eier: Jens K. Langaker, 229.3 m2 grunn med bebyggelse à kr. 1.200.- kr. 275. 160.-.»

Samtidig ble Langaker tilkjent 2.100 kroner i saksomkostninger.

Langaker var av den mening at det heftet feil ved saksbehandlingen og rettsanvendelsen, og han påanket avgjørelsen til Eidsivating lagmannsrett med påstand om at skjønnet skulle oppheves og hjemvises til ny behandling ved skjønnskommisjonens avdeling II.

Oslo kommune påstod skjønnet stadfestet, og påstanden ble støttet av Forsikringsselskapet Storebrand. Etter overenskomst med kommunen hadde selskapet sikret seg rett til bl.a. å overta Langakers eiendom mot å betale en festeavgift, som ble bestemt av hva eiendommen ville koste ved kjøp eller ekspropriasjon. Storebrand hadde derfor allerede under skjønnet opptrådt som hjelpeintervenient for kommunen.

Lagmannsretten avsa kjennelse 26. juni 1959 med denne slutning:

«Oslo skjønnskommisjons skjønn av 30. april 1958 oppheves.

Saken hjemvises til skjønnskommisjonen til ny behandling.

Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

For opphevelse stemte flertallet, to lagdommere, mens en dommer stemte for at skjønnet skulle stadfestes.

Dommen ble ikke påanket av kommunen eller hjelpeintervenienten, og med uforandret sammensetning avsa Oslo skjønnskommisjon 29. november 1960 nytt enstemmig skjønn hvor det ble fastsatt slik erstatning:

Side:1348

«For Ruseløkkveien 12, eier: Cand. jur. & oecon Jens K. Langaker, 229,3 m2 grunn med bebyggelse kr. 255.160.-

For tap av byggherregevinst » 10 000.- og for tap av inntekt ved egen bestyrelse » 10 000.-

I alt kr. 275 160.-»

Det ble videre bestemt at erstatningsbeløpet skulle forrentes med 4 % fra 4. november 1959, da kommunen hadde tiltrådt eiendommen, og Langaker ble tilkjent omkostninger med 1 075 kroner.

Langaker mente at også det nye skjønn led av en rekke feil, og han anket igjen til Eidsivating lagmannsrett med påstand om opphevelse og henvisning til en annen skjønnskommisjon. Kommunen påstod med støtte av hjelpeintervenienten skjønnet stadfestet. Lagmannsretten, som ble satt med to domsmenn med sakkyndighet i eiendomsvurdering, avsa kjennelse 1. november 1963 med denne slutning:

«Oslo skjønnskommisjons skjønn av 29. november 1960 oppheves.

Saken hjemvises til Oslo skjønnskommisjon med ny sammensetning.

I saksomkostninger betaler Oslo kommune til Jens K. Langaker innen 2 - to - uker fra denne kjennelses forkynnelse 10 000 - ti tusen - kroner.»

Også denne kjennelse ble avsagt under dissens. For opphevelse stemte en dommer og de to domsmenn, mens to dommere stemte for stadfestelse av det nye skjønn.

Oslo kommune har påanket lagmannsrettens avgjørelse til Høyesterett. Kommuneadvokaten har hevdet at det er uriktig, når lagmannsrettens flertall har funnet at skjønnet av 29. november 1960 er redigert slik at det ikke gir tilstrekkelig sikkerhet for at det er foretatt et virkelig nytt skjønn. Det rette forhold er at saken for annen gang ble behandlet fra grunnen av fra begge parters side, og at kommisjonen etter å ha hørt de nye anførsler og overveiet dem i flere konferanser ikke fant grunn til å fravike den rettsoppfatning og den skjønnsmessige vurdering som det foregående skjønn bygget på. Når det gjelder uttalelsene fra de to domsmenn i lagmannsretten, har kommuneadvokaten hevdet at de har uttalt seg om spørsmål som gjelder bevisdømmelse og skjønnsmessig vurdering som ikke kan prøves av en ankedomstol. Det savner for øvrig etter kommunens mening grunnlag, når domsmennene har fremholdt at skjønnskommisjonen ikke har lagt tilstrekkelig vekt på Ruseløkkveien 12's beliggenhet og grunnforhold. Etter kommunens mening er det uriktig når det anføres at de salgspriser som ble oppnådd i 1956-1958, og som skjønnskommisjonen mente gav et godt uttrykk for eiendomsverdiene i Vestre Vika, var influert av 1940-nivået. Ved behandlingen av saken for skjønnskommisjonen var det klart hvorledes den fremtidige utbygning av strøket ville finne sted. Dette var også klart da de nevnte salg foregikk, og det var på det rene at

Side:1349

prisdannelsen på denne tid var fri. Det er også uriktig når det ble hevdet at kommisjonen ikke har lagt tilstrekkelig vekt på den verdi en fortsatt bruksrett av eiendommen ville ha for Langaker, og dette forhold var heller ikke påberopt som en ankegrunn fra Langakers side for lagmannsretten. Det savnes grunnlag for uttalelsen om at kommunen skulle ha erkjent at det ikke var mulig for Langaker å skaffe seg en annen likeverdig eiendom for takstbeløpet, og det er uriktig og ugrunnet når domsmennene har fremholdt at det er en feil ved saksbehandlingen og en vilkårlighet, når kommisjonen ikke har tatt hensyn til lysreklamen i sammenheng med tomteverdien. Kommuneadvokaten har for øvrig i alt vesentlig henholdt seg til mindretallets bemerkninger i lagmannsrettens avgjørelse. Det er endelig hevdet at det ikke er grunnlag for å kreve en ny sammensetning av kommisjonen, og at det er uriktig når kommunen er pålagt saksomkostninger.

Kommuneadvokaten har nedlagt påstand:

«Oslo skjønnskommisjons skjønn av 29/11 1960 for Ruseløkkveien 12 stadfestes og Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger av Jens K. Langaker for Høyesterett og lagmannsrett.»

Hjelpeintervenienten Storebrand har som kommunen fastholdt at Ruseløkkveien 12 er forsvarlig og riktig vurdert, og har nedlagt påstand:

«Oslo Skjønnskommisjons skjønn av 29. november 1960 stadfestes og Oslo Kommune og Storebrand tilkjennes saksomkostninger av Jens K. Langaker for Høyesterett og Lagmannsrett.»

Langaker har hevdet at lagmannsrettens resultat og flertallets begrunnelse er riktig når det er sagt at skjønnet fremtrer som et forsvar for og en fortolkning av det eldre skjønn av 1958, og at den nye avgjørelse i 1960 ikke gir noen betryggelse for at det er gått fram på en riktig måte under vurderingen av grunnverdien.

Langaker har for øvrig i alt vesentlig gjentatt de ankegrunner han fremsatte for lagmannsretten da saken ble behandlet i 1963. Det hefter etter hans mening så mange feil ved saksbehandlingen og rettsanvendelsen at skjønnskommisjonens avgjørelser bør oppheves. Han har bl.a. gjort gjeldende at det nok var riktig at kommisjonen ved avgjørelsen av det første skjønn lot seg veilede av de salg som hadde funnet sted i årene fra 1956 til 1958 til kommunen eller Storebrand. Men de priser som ble oppnådd gav ikke en tilstrekkelig orientering, fordi de var preget av truselen om ekspropriasjon og kommunens stilling som monopolkjøper. Det nærliggende og riktige sammenligningsgrunnlag var overdragelse av andre eiendommer i strøket, f. eks. SAS-eiendommen Ruseløkkveien 6 b, og her ville kommisjonen ha funnet indikasjoner for en langt høyere takst på Ruseløkkveien 12. De ting som her er nevnt er etter Langakers mening meget vesentlige og tilstrekkelige til at skjønnskommisjonens avgjørelse må betegnes som vilkårlig. Det forhold at skjønnet var vilkårlig, er ytterligere bekreftet av ingeniør Stig Osbergs beregninger over den avkastning eieren kunne regne med etter bebyggelse.

Det foreligger også andre feil ved det skjønn kommisjonen har

Side:1350

avgitt. Det er bl.a. pekt på at det ikke er angitt hvilket tidspunkt som er lagt til grunn for vurderingen. Skjønnsgrunnene er uklare når kommisjonen har foretatt unødige beregninger over en gjennomsnittspris for hele området uten at det er redegjort for betydningen av slike beregninger for denne enkelte eiendom. Kommisjonen har videre reflektert over en mer abstrakt og påregnelig regulering istedenfor å bygge på det bestående forhold: reguleringen av 1938 og bebyggelsen som den faktisk hadde funnet sted i området. Man har ikke hatt den rette vurderingssituasjon for øyet, og det er ikke lagt tilbørlig vekt på denne eiendoms særlige fordeler med hensyn til fremtidig bebyggelse. Endringene i prisbestemmelsene burde vært drøftet, og refusjonsspørsmålet må være feilaktig behandlet.

Det er videre gjort gjeldende at kommisjonen ikke har avgitt et nytt skjønn i sammenheng med de særlige fordeler som Langaker kunne ha oppnådd ved egen bebyggelse og bestyrelse av eiendommen. Avgjørelsen vedrørende Langakers påregnelige inntekter ved lysreklamen er som påpekt av mindretallet i den første lagmannsrettskjennelse ytterst utilfredsstillende begrunnet. Denne post var et betydelig aktivum for Langaker, og den skulle utvilsomt vært vurdert særskilt, men kommisjonens behandling av den fremtrer som en ren vilkårlighet. Skjønnet burde endelig vært utsatt, fordi Langaker på grunn av sykdom var forhindret fra å underbygge det tap han led ved å måtte oppgi sine planer om egen forretningsvirksomhet.

Langaker har lagt ned påstand:

«Prinsipalt: Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 1. november 1963 stadfestes og saken sendes Oslo skjønnsrett til ny behandling. Langaker tilkjennes saksomkostninger samt erstatning for eget arbeide av Oslo kommune og Storebrand for lagmannsrett og for Høyesterett.

Subsidiært: Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 1. november 1963 stadfestes og saken sendes Oslo skjønnskommisjon med en annen sammensetning. Langaker tilkjennes saksomkostninger samt erstatning for eget arbeide av Oslo kommune og Storebrand for lagmannsrett og for Høyesterett.»

Det er i juni og oktober 1964 og i november 1965 holdt bevisopptak ved Oslo byrett. Under bevisopptakene har 7 vitner, bl.a. ingeniør Stig Osberg gitt forklaring. Saken foreligger for Høyesterett i alt vesentlig i samme skikkelse som den forelå for lagmannsretten.

Jeg er kommet til det samme resultat som lagmannsrettens mindretall, og jeg kan i alt vesentlig tiltre mindretallets begrunnelse.

Lagmannsrett ens flertall har som tidligere nevnt lagt til grunn at skjønnet av 1960 er redigert på en måte som ikke gir tilstrekkelig sikkerhet for at det er foretatt et virkelig nytt skjønn. Jeg bemerker i denne forbindelse at Langaker i den første lagmannsrettssak gjorde gjeldende at skjønnet av 1958 led av flere nærmere angitte feil. Lagmannsretten forkastet de fleste anførsler,

Side:1351

men tok enkelte til følge. Retten fant for det første at det ikke var mulig å ta standpunkt til grunnverdien, når erstatningen var satt i en felles post, som omfattet eiendommens verdi i handel og vandel og Langakers personlige tap som byggherre og bestyrer. For det annet mente retten at kommisjonens uttalelse om avkastning av ekspropriasjonserstatningen var uklar, og fant også av den grunn ny behandling ved skjønnskommisjonen påkrevet. Dette var foranledningen til at skjønnskommisjonen under den følgende behandling av saken i 1960 innskrenket seg til å redegjøre for disse tre bestemte poster og spørsmål som stod i umiddelbar sammenheng med dem.

Men det er dog på det rene at saken for skjønnskommisjonen for annen gang ble prosedert i full utstrekning, og det fremgår etter min mening tilstrekkelig klart av skjønnsgrunnene at de andre spørsmål som berørte fastsettelsen av erstatningen til Langaker ble drøftet på ny av kommisjonen. Jeg gjengir her skjønnskommisjonens uttalelse i premissene om spørsmålet: «Ved den nye skjønnsforretning har saksøkte gjort gjeldende alle de innsigelser mot det tidligere skjønn som ble gjort gjeldende for lagmannsretten, altså også de innsigelser som ble forkastet av lagmannsretten. Skjønnskommisjonen finner det tvilsomt om den ved det nye skjønn har adgang til å legge til grunn en annen rettsoppfatning enn den som ble lagt til grunn ved det forrige skjønn og som er stadfestet av lagmannsretten. Saksøkte har imidlertid fått adgang til under det fornyede skjønn å redegjøre i full utstrekning for sitt syn både på de generelle rettslige og økonomiske prinsipper for vurderingen og for de skjønnsmessige spørsmål. Skjønnskommisjonen har ikke funnet grunn til å fravike den rettsoppfatning som var lagt til grunn ved det forrige skjønn, stadfestet av lagmannsretten, eller den skjønnsmessige vurdering som ble lagt til grunn i det forrige skjønn.»

Etter dette må jeg i uttalelsen om at skjønnskommisjonen ikke har funnet grunn til å fravike den rettsoppfatning og den skjønnsmessige vurdering, som den hadde bygget på i foregående skjønn, legge at Langakers øvrige innsigelser har vært prøvet i realiteten, og at de har vært forkastet. Jeg kan således ikke se at det her er noen feil ved skjønnskommisjonens saksbehandling, og jeg kommer senere tilbake til den rettsoppfatning kommisjonen har lagt til grunn for sin avgjørelse.

Jeg går deretter over til Langakers anførsler for Høyesterett om at skjønnet av 1960 sammenholdt med det foregående skjønn av 1958 også ellers lider av slike feil ved saksbehandlingen eller rettsanvendelsen, at avgjørelsen må oppheves. Langaker har særlig lagt vekt på en uttalelse av kommisjonen i 1958 som etter hans mening er det vesentlige ved erstatningsfastsettelsen for Ruseløkkveien 12. Den lyder slik: «I nærværende sak er det lagt frem oppgaver bl.a. over salg av eiendommer i Vestre Vika foretatt i årene 1956-58, altså etterat prisforskriftene for fast eiendom ble delvis opphevet. Etter Skjønnskommisjonens oppfatning gir disse salg et godt uttrykk for eiendomsverdiene i Vestre Vika. Disse

Side:1352

salg har derfor vært av stor betydning for Skjønnskommisjonen ved den endelige justering av skjønnsresultatet.» Så vidt jeg forstår er det på det rene at det siktes til Storebrands ervervelser av Ruseløkkveien 14, 14 b, 20, 22, Bakkegaten 27 og Munkedamsveien 5, 7 og 9, eiendommer som ble overtatt i årene 1956 til 1958 for priser mellom 775 og 1 000 kroner pr. m2. Langaker er av den oppfatning at denne sammenligning er mangelfull og ensidig, og han har på sin side pekt på ervervelser av Klingenberggaten 9, 11 og 13, Haakon VII's gate 6, og ikke minst på SAS' overtagelse en måneds tid før skjønnet av Ruseløkkveien 6 b. Som objekt for bebyggelse var SAS-eiendommen likeverdig med Ruseløkkveien 12 etter Langakers mening. Langaker fikk for sin eiendom 255 160 kroner (275 160 v 20 000), mens det var kø for å erverve Ruseløkkveien 6 b for 521 000 kroner. Dette viser at skjønnet var vilkårlig, og det bekreftes ved ingeniør Osbergs beregninger som går ut på at grunnverdien for Ruseløkkveien 12 ikke bør settes lavere enn 1 000 000 kroner. Kommuneadvokaten har imøtegått disse anførsler. Han har hevdet at eiendommene ikke er sammenlignbare, og at det forelå særlige forhold vedrørende de viktigste eiendommer i denne forbindelse: Klingenberggaten 13 og Ruseløkkveien 6 b, som måtte få innflytelse på takstene. Osbergs tall er etter kommunens mening heller ikke holdbare etter norske forhold. Jeg må her legge til grunn at skjønnskommisjonen har vurdert Langakers eiendom for seg, og at en sammenligning med andre eiendommer i alt vesentlig må bero på bedømmelse av bevis og skjønnsmessige vurderinger som en ankedomstol vil være avskåret fra å ta standpunkt til. Jeg kan her også vise til mindretallets begrunnelse i lagmannsrettskjennelsen av 1963.

Langaker har videre angrepet kommisjonens uttalelser i skjønnet av 1958 om gjennomsnittsprisen og kommisjonens vurdering av reguleringen og prisbestemmelsenes betydning for taksten over Ruseløkkveien 12. Etter min mening kan hans anførsel heller ikke her føre frem, og jeg viser for så vidt til lagmannsrettens enstemmige uttalelser i kjennelsen av 1959 og mindretallets uttalelser i kjennelsen av 1963. Jeg mener også at skjønnskommisjonens uttalelser om refusjonsspørsmålet i skjønnet av 1958 og i skjønnet av 1960 er riktige, og tiltrer lagmannsrettens bemerkninger i kjennelsen av 1959 om dette spørsmål.

Langaker har videre hevdet at skjønnskommisjonen ikke har sagt noe om hvilket tidspunkt den har lagt til grunn for sin vurdering av eiendommen. Han har fremholdt at kommunen overtok besittelsen 4. november 1959, men at han først gav skjøte visstnok i februar 1962, og at det siste tidspunkt naturlig bør legges til grunn når eiendommens verdi skal fastsettes. Jeg finner at heller ikke denne anførsel kan føre frem. På samme måte som lagmannsrettens mindretall legger jeg til grunn at vurderingen skulle foretas og er foretatt pr. overtagelsesdagen 4. november 1959. Etter dette må jeg gå ut fra at eiendommens verdi ved overtagelsen etter kommisjonens mening ikke var høyere enn på den tid det første skjønn ble holdt.

Side:1353

Langaker har gjort gjeldende at skjønnskommisjonen ikke har avsagt et nytt skjønn, når det gjelder det særlige tillegg han hadde krav på som egen byggherre eller bestyrer. Jeg kan heller ikke se at denne ankegrunn kan føre frem, og viser til kommisjonens begrunnelse i skjønnet av 1960.

Når det gjelder lysreklamen har skjønnskommisjonen i skjønnet av 1958 uttalt: «Den (Ruseløkkveien 12) vil også kunne regne med inntekter ved lysreklame. Hensyn hertil er tatt ved verdsettelsen, idet Skjønnskommisjonen ikke finner noen grunn til å føre en kapitalisert inntekt av lysreklame opp som særskilt erstatningspost.» Jeg er enig med lagmannsrettens mindretall i at skjønnskommisjonen i det nye skjønn burde ha behandlet dette spørmål nærmere, men jeg antar som mindretallet at skjønnsgrunnene ikke her er så mangelfulle at det kan lede til opphevelse. Jeg understreker at det dreier seg om et ledd i den skjønnsmessige fastsettelse av erstatningen. At det skulle foreligge noen vilkårlighet som hevdet av Langaker kan ikke antas.

Jeg tiltrer endelig mindretallets uttalelse som forkastet Langakers påstand om at han på grunn av sykdom var forhindret fra for skjønnskommisjonen å redegjøre for sitt brukstap.

Jeg er dermed kommet til det resultat at kommunens og hjelpeintervenientens påstand må tas til følge. Men jeg finner at saken på enkelte punkter har budt på tvil, og at Langaker hadde rimelig grunn til å få skjønnet av 1960 overprøvet. Saksomkostninger bør derfor ikke tilkjennes for lagmannsrett eller Høyesterett.

Jeg stemmer for denne dom:

Oslo skjønnskommisjons skjønn av 29. november 1960 for Ruseløkkveien 12 stadfestes.

Saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Anker: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Ryssdal, Rode og Bahr: Likeså.

Av skjønnskommisjonens 1. skjønn (formann, høyesterettsadvokat Trygve Bendixen med skjønnsmenn): - - -

Da eiendommen allerede har deltatt i førstegangs opparbeidelse av gatene, vil det etter dens beliggenhet ikke være rimelig å regne noe fradrag i verdien for ny gateopparbeidelse. Ved Skjønnskommisjonens skjønn av 19/11 1955 er eiendommen pålagt en refusjonsplikt for utvidelse av Bakkegaten på østsiden på kr. 30 210.-. Når kommunen overtar eiendommen vil dette beløp som en heftelse på eiendommen komme til fradrag i den fastsatte erstatning.

Eieren har gjort gjeldende at det ikke kan gjøres noe ytterligere fradrag for beregnet refusjon for utvidelse av Bakkegaten på vestsiden

Side:1354

innenfor 20 meters gatebredde. Etter Skjønnskommisjonens oppfatning måtte eiendommen ved en påregnelig regulering regne med refusjonsplikt for utvidelse av Bakkegaten til 20 meter. Denne forutsetning har Skjønnskommisjonen også lagt til grunn ved sin vurdering av eiendommens bebyggelighet og grunnverdien. Denne forutseelige refusjonsplikt må en kjøper ta hensyn til når han skal gjøre seg opp en mening om hva han kan betale for eiendommen. Ved sin vurdering har Skjønnskommisjonen tatt hensyn hertil. Herav følger at det ved et eventuelt senere refusjonsskjønn ikke kan pålegges eiendommen refusjonsplikt for utvidelsen av Bakkegaten på vestsiden til skade for den nuværende eier. Eierens påstand om at erstatningsskjønnet skal utsettes til et slikt eventuelt refusjonsskjønn er holdt, har Skjønnskommisjonen ikke funnet grunn til å ta til følge.

Eieren har påstått erstatning for tapte inntekter ved at han på grunn av ekspropriasjonssaken ikke har kunnet leie ut den nuværende bygning til lysreklame. Skjønnskommisjonen kan ikke finne at noe slikt tap er legitimert. Det er forøvrig fremlagt tinglyst midlertidighetserklæring, bilag 22 ad dok. 1, for lysreklame på taket. Etter bygningslovens §124 annet ledd, kreves bygningsrådets samtykke etter innsendt byggemelding til å oppsette lysreklame, takreklame o. l., og det kan da i det foreliggende tilfelle ikke være noe rettslig grunnlag for en slik påstått erstatningsplikt for kommunen.

Eieren har også påstått erstatning fordi han ved at eiendommen blir tatt fra ham og han mister muligheten for selv å bygge, også har mistet grunnlaget for en fremtidig forretningsvirksomhet i eiendommen. Han har opplyst at han har hatt planer om selv å åpne forretning i Ruseløkkveien 12. Skjønnskommisjonen kan ikke finne at utsikten til øket fortjeneste for eieren ved mulig forretningsvirksomhet i eiendommen er klargjort på en slik måte at det er grunn til å regne med noe tap for ham. Erstatning kan følgelig ikke tilkjennes.

Skjønnskommisjonen har derimot ved sin vurdering av grunnverdien tatt hensyn til at eieren om han selv hadde fått anledning til å bebygge tomten, ville ha kunnet oppnå en gevinst som byggherre og egen inntekt ved personlig bestyrelse av eiendommen. På den annen side har han også utsikt til øket inntekt ved anvendelsen av den kapital han får ledig ved ekspropriasjonen av eiendommen. Disse forhold er overhodet av typisk skjønnsmessig karakter. - - -

Av lagmannsrettens 1. kjennelse (lagdommerne Paul H. Vindhol og Henry Østlid og sorenskriver Erling Rost): - - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Det antas å være riktig som av skjønnskommisjonen anført at en vedtatt regulering ikke gir grunneierne noe krav på erstatning, og at det heller ikke kan tas spesielt hensyn til de fordeler eller mangler som følger av den regulering kommunens ekspropriasjonsrett er knyttet til, jfr. Stang: Norsk Bygningsrett 64, Rt-1925-47 og Rt-1926-561-562. På den annen side er det klart at det skal tas hensyn til at en naturlig og påregnelig regulering vil øke utnyttelsesmulighetene, idet dette allerede på forhånd vil avspeile seg i tomteprisene. Nettopp den omstendighet

Side:1355

at man således må operere med en forventet regulering uten detaljkjennskap til dens virkninger for de enkelte eiendommer (fordeling av gater og plasser, bebyggelsens art og omfang etc.), gjør imidlertid en helhetsbetraktning for strøket naturlig. Skjønnskommisjonens uttalelser i denne forbindelse om «veiledende gjennomsnittspris» innebærer dog åpenbart ikke at kommisjonen ved takseringen av de enkelte eiendommer, f. eks. Ruseløkkveien 12, har lagt en gjennomsnittspris til grunn. Tvert imot heter det i skjønnskommisjonens premisser:

«Når man da videre skal bedømme verdien av den enkelte eiendom, blir vurderingsgrunnlaget det samme, og spørsmålet er hvilken utnyttelse man etter en naturlig og påregnelig regulering kan regne med for den enkelte eiendom etter dens beliggenhet og øvrige beskaffenhet. Av vesentlig betydning er her dens beliggenhet i forhold til det nuværende gatenett m.v., i hvilken grad dette etter en påregnelig regulering kan påregnes opprettholdt, og de påregnelige fasadelinjer. Det må her, som fremholdt både av kommunen og av eieren av Ruseløkkveien 12, foretas en individuell bedømmelse som gir full erstatning for den enkelte eiendom. Det er her som ellers det individuelle tap for den enkelte eier som skal erstattes.»

Fra Langakers side er det hevdet at ordet «vurderingsgrunnlaget» i første punktum går tilbake på «en veiledende gjennomsnittspris for hele arealet», mens det - etter lagmannsrettens mening - etter sammenhengen tydeligvis refererer seg til en naturlig og påregnelig regulering, hvorunder reguleringen av 1938 angis å gi et godt utgangspunkt for utnyttelsen. Dette synes også klart å fremgå av skjønnskommisjonens spesielle omtale av Ruseløkkveien 12:

«Eiendommen har en gunstig beliggenhet på hjørnet av Ruseløkkveien og Bakkegaten. Etter reguleringen av 1938 får den fortsatt fasade til begge gater og kan utnyttes 100 %. Grunnforholdene er noe bedre enn ellers gjennomgående i Vestre Vika. Skjønnskommisjonen legger til grunn at eiendommen etter en påregnelig regulering ville kunne utnyttes meget sterkt, og få en meget god beliggenhet i strøket.»

Lagmannsretten finner etter det anførte ikke at der her er operert med noe uriktig faktisk eller rettslig grunnlag for skjønnet eller at det er noen tvetydighet i premissene.

Heller ikke er det, etter de retningslinjer skjønnskommisjonen har fulgt for å komme frem til en antatt forrentningsverdi, noen feil å ta hensyn til at det vil kunne ta tid før eiendommen kunne bebygges, jfr. Rt-1925-48, Rt-1926-561-562 og Stang: Norsk Bygningsrett 164-165. Hvilken vekt der skal tillegges dette hensyn i det enkelte tilfelle, er et typisk skjønnsmessig spørsmål av den art at det neppe kan sies å være en feil at skjønnskommisjonen ikke har gjort nærmere rede for sine overveielser.

Når det gjelder lysreklamen som verdiøkende faktor, har skjønnskommisjonen innskrenket seg til følgende uttalelse om eiendommen:

«Den vil også kunne regne med inntekter ved lysreklame. Hensyn hertil er tatt ved verdsettelsen, idet skjønnskommisjonen ikke finner noen grunn til å føre en kapitalisert inntekt av lysreklamen opp som særskilt erstatningspost.»

Ikke minst i betraktning av at Langaker hadde fremlagt en

Side:1356

uttalelse fra Forenede Annonsebyråer A/S om de påregnelige inntekter og hevdet at forholdene lå ganske annerledes gunstig til rette for Ruseløkkveien 12 enn for de fleste andre eiendommer i ekspropriasjonsområdet, synes skjønnsgrunnene på dette punkt ytterst spinkle.

Lagmannsrettens flertall, dommerne Vindhol og Rost, er imidlertid, om enn under tvil, blitt stående ved at der ikke for så vidt foreligger noen feil eller ufullstendighet som influerer på skjønnets gyldighet, idet inntektene av lysreklame dog - som det uttrykkes i Høyesteretts kjennelse i Rt-1940-643 - bare er «ett av de mange momenter som samlet bestemmer verdien av den eiendom som søkes ekspropriert.»

Lagdommer Østlid finner at nevnte skjønnsgrunner er altfor summariske og at dette er en feil som hindrer lagmannsretten i å prøve anken, jfr. Tl. 384, annet ledd nr. 5. - - -

Videre antar lagmannsretten at det neppe i og for seg er noen feil at skjønnskommisjonen ikke har fastsatt grunnverdien uten hensyn til refusjonsplikten ved kommunens påregnelige erverv av gategrunn. Skjønnskommisjonens utgangspunkt for vurderingen er jo som allerede nevnt, at eiendommen skal takseres uten hensyn til spesielle fordeler og mangler som nettopp 1952-reguleringen vil medføre, og under denne forutsetning blir spørsmålet om hvilken vekt refusjonsplikten ved eventuell gateutvidelse skal tillegges, av rent skjønnsmessig art. Noe annet er det at riktigheten av det faktiske grunnlag for den skjønnsmessige vurdering, vil være avhengig av om man har gått ut fra en riktig grunnverdi, jfr. nedenfor. - - -

Når skjønnskommisjonen imidlertid uttaler at den ved sin vurdering av grunnverdien har tatt hensyn til at Langaker, «om han selv hadde fått anledning til å bebygge tomten, ville ha kunnet oppnå en gevinst som byggherre og egen inntekt ved personlig bestyrelse av eiendommen», føres et annet tap inn. - - -

Hvorvidt der i slike tilfelle kan bli tale om erstatning, med andre ord om der foreligger et erstatningsmessig tap, vil avhenge av forholdene, jfr. eksempelvis høyesterettsdommen i Rt-1926-559 (2nen ankepost 561) hvor det er sagt at ekspropriaten annetsteds ville kunne kjøpe eller skaffe seg en gård til bestyrelse. Men i det foreliggende tilfelle må skjønnspremissene oppfattes derhen at Langaker har lidt et erstatningsmessig tap av den foran nevnte art, og erstatningen for dette tap er blandet sammen med erstatningen for eiendommens verdi i handel og vandel, jfr. Stang: Norsk Bygningsrett 169 (kap. 11, VIII, siste avsnitt). - - -

Hvis det ikke er et avvikende syn skjønnskommisjonen har ment å gi uttrykk for ved bemerkningen om at Langaker også har «utsikt til øket inntekt ved anvendelsen av den kapital han får ledig ved ekspropriasjonen av eiendommen», er det i ethvert fall så uklart hva meningen kan være, at det ikke er mulig for lagmannsretten å avgjøre om en uriktig rettsoppfatning er lagt til grunn. - - -

Etter det foran anførte finner rettens flertall at saken ikke foreligger tilstrekkelig opplyst til å kunne ta standpunkt til den ankende parts anførsel om at det foreligger vilkårlighet fra skjønnskommisjonens side. - - -

Sorenskriver Rost er kommet til det resultat at skjønnet må stadfestes - - -

Side:1357

Av skjønnskommisjonens 2. skjønn (formann, høyesterettsadvokat Trygve Bendixen med skjønnsmenn): - - -

Skjønnskommisjonen skal bemerke:

Skjønnskommisjonen pleier i alminnelighet ikke å gi særskilt erstatning eller øket erstatning fordi eieren ved ekspropriasjonen blir avskåret fra å bebygge eiendommen i egen regi og derved mister utsikten til en byggherregevinst. Den generelle utsikt til en slik byggherregevinst er i alminnelighet et av de momenter som teller med ved dannelsen av den frie markedspris - den objektive grunnverdi - for eiendommen, jfr. Rt-1959-838 på side 845.

Bare hvor det foreligger særlige forhold, eieren er f. eks. selv entreprenør, byggmester, murmester eller av andre grunner særlig bygningskyndig, har han på grunn herav en spesiell utsikt til å oppnå en særskilt byggherregevinst (i tillegg til fortjenesten som entreprenør, byggmester e.l.). Skjønnskommisjonen har da sett det slik at den subjektive grunnverdi for eieren i disse tilfelle er større enn den objektive grunnverdi, og har fastsatt erstatningen for mulig tapt byggherregevinst ved et tillegg til grunnverdien uten å skille den ut som en særskilt erstatningspost eller som en ulempeerstatning.

Det er på denne måte Skjønnskommisjonen har gått frem ved vurderingen av Ruseløkkveien 12. Skjønnskommisjonen fant - omenn under megen tvil - at her forelå særlige forhold som kunne gi grunnlag for en tilleggserstatning for tap av muligheten til å oppnå en byggherregevinst. Den enkelte grunneier kan ganske visst ved ekspropriasjon av et saneringsmodent strøk vanligvis ikke regne med å få anledning til å bebygge sin eiendom i egen regi. Spørsmålet er om han etter en påregnelig regulering av strøket med en ny tomtedelingsplan kan gjøre regning med enten å kunne bebygge sin egen eiendom selvstendig, eller å kunne klare å få kjøpt det som trenges fra naboeiendommene for å kunne bebygge eiendommene overensstemmende med reguleringen og tomtedelingsplanen. Det har i praksis vist seg å være meget vanskelig å få dette til. Skjønnskommisjonen fant imidlertid at utsikten for eieren av Ruseløkkveien 12 til å bygge i egen regi var noe mer nærliggende enn ellers. Eieren var selv cand. jur. & oecon. Han hadde i lengre tid arbeidet med mulig bebyggelse av eiendommen, og han hadde også utsikt til å få overta naboeiendommen. Skjønnskemmisjonen fant derfor i dette tilfelle å burde ta hensyn til muligheten for eieren til å oppnå en byggherregevinst. Ved den skjønnsmessige bedømmelse av forholdet la Skjønnskommisjonen til grunn at en byggherregevinst i seg selv er meget problematisk. Er uhellet ute, vil det lett kunne bli tap istedetfor gevinst. Her ville det gjelde et stort bygg som ville stille meget store krav til byggherrens evne til å administrere byggearbeidet m.v. Han ville også måtte regne med ekstraordinære utgifter til juridisk og teknisk bistand.

Etter en samlet vurdering fant Skjønnskommisjonen å burde forhøye grunnprisen med kr. 10 000,-, som således utgjør det beløp tapet av utsikten til byggherregevinst er satt til. Noen forandring i denne skjønnsmessige bedømmelse finner Skjønnskommisjonen ikke nu grunn til å gjøre.

Når det gjelder tap av inntekt ved egen bestyrelse av nybygget, vil det

Side:1358

forståes at saken står i noenlunde samme stilling som når det gjelder tap av byggherregevinst. Det var for det første usikkert om det ville ha lykkes for eieren å bygge i egen regi etter en påregnelig regulering. Dernest var det ikke sikkert at eieren i tilfelle ville kunne fått bestyrelsen av den nye gård. Realiseringen av byggeprosjektet forutsatte i tilfelle et samarbeide med naboeiendommene, og eierne av disse kunne også tenkes å ville hatt et ord med i laget når det gjelder bestyrelsen av nybygget.

Etter en samlet vurdering fant Skjønnskommisjonen å burde gi et tillegg til grunnverdien på kr. 10 000,-, som således er det beløp erstatningen er satt til for tap av utsikten til inntekt ved personlig bestyrelse av nybygget.

I dette beløp er det ikke gjort noe fradrag for avkastningen av ekspropriasjonserstatningen, idet denne som fremhevet av lagmannsretten ikke er noen særfordel som kan komme i betraktning ved erstatningens fastsettelse. - - -

Skjønnskommisjonen gjør til slutt oppmerksom på at den ved sin skjønnsmessige vurdering av fradraget for refusjonsplikt for utvidelse av Bakkegata på vestsiden, har lagt til grunn den subjektive grunnpris på kr. 1 200,- pr. m2, dvs. den objektive grunnpris pluss erstatning for tap av byggherregevinst og inntekt ved personlig bestyrelse i alt kr. 20 000,-. Utvidelsen av Bakkegata til 20 meters bredde medfører slik verdiøkning for eiendommen at full refusjonsplikt kan ilegges.

Ved den fornyede behandling for Skjønnskommisjonen har eieren av Ruseløkkveien 12 fremsatt begjæring om at «min refusjonsplikt må bli fastsatt på behørig måte i forbindelse med avhjemlingen av ekspropriasjonstaksten.» Saken vedkommende Vestre Vika omfatter imidlertid ikke noe refusjons- og repartisjonsskjønn, men er bare et erstatningsskjønn for ekspropriasjon av strøket etter bygningslovens §41 punkt 1. Noe refusjonsskjønn er det derfor ikke anledning til å avsi. Om refusjonsspørsmålet henviser forøvrig Skjønnskommisjonen til sine bemerkninger i det forrige skjønn, jfr. lagmannsrettens kjennelse 15-16, hvor anken forsåvidt er forkastet.

Partene er enige om at eieren av Ruseløkkveien 12 tilkommer 4 % rente av ekspropriasjonserstatningen fra eiendommen ble overtatt. Kom munen har opplyst at Namsrettens kjennelse for innsettelse av eksproprianten i besittelsen av eiendommen er avsagt 4/11 1959, og har med tilslutning av hjelpeintervenienten bedt dette tidspunkt lagt til grunn Eieren av Ruseløkkveien 12 har ikke hatt noe å innvende herimot, bortsett fra et han har tatt forbehold om den nøyaktige dag for Namsrettens kjennelse.

Etter dette legger Skjønnskommisjonen til grunn 4/11 1959 som overtagelsesdag. Oppgjøret pro & kontra for husleie m.v. ligger utenfor nærværende sak.

Imidlertid har eieren nedlagt påstand om at han istedetfor 4 % rente av erstatningsbeløpet tilkjennes erstatning for det brukstap han har lidt ved å måtte avgi eiendommen før endelig ekspropriasjon dersom dette brukstap overstiger rentetapet. Eieren har ikke kunnet redegjøre nærmere for hvilket brukstap han her mener å ha lidt, men Skjønnskommisjonen må forstå det slik at han krever erstatning for nettoavkastningen av eiendommen i det anførte tidsrom dersom denne ansees større enn

Side:1359

renteavkastningen av ekspropriasjonserstatningen. Skjønnskommisjonen behøver ikke ta standpunkt til berettigelsen av dette krav, idet renteavkastningen av ekspropriasjonserstatningen overstiger nettoavkastningen av eiendommen. - - -

Av lagmannsrettens 2. kjennelse (lagdommerne Erling Rikheim og R. Dick Henriksen og tilkalt dommer sorenskriver C. B. Apenes med sakkyndige domsmenn, avdelingsingeniør Finn Strømsted og arkitekt Finn Bryn):

Lagmannsretten skal bemerke: - - -

Lagmannsretten, dens flertall sorenskriver Apenes og de to sakkyndige domsmenn, finner at skjønnet, slik som det er redigert, ikke gir tilstrekkelig sikkerhet for at det er foretatt et virkelig nytt skjønn. - - -

Lagdommerne Rikheim og Dick Henriksen bemerker:

Vi finner det skjønn som er resultatet av skjønnskommisjonens nye behandling av saken, uheldig redigert, idet skjønnsgrunnene i det ytre, som flertallet påpeker, fremtrer som et forsvar for og en fortolkning av det gamle skjønn, hvis totalresultat opprettholdes uforandret.

På den annen side har skjønnskommisjonen etter vår oppfatning tilstrekkelig tydelig, om enn knapt, gitt uttrykk for at den har prøvet de rettslige og skjønnsmessige spørsmål i saken på ny og på grunnlag herav kommet til samme resultat som før. Vi er under tvil blitt stående ved at det som foreligger er tilstrekkelig til at det må legges til grunn at det virkelig er vurdert og skjønnet på ny, selv om dette har fått et mindre tilfredsstillende uttrykk. Vi finner da ikke at skjønnet kan oppheves på dette grunnlag.

Vi finner heller ikke sannsynliggjort at skjønnet er vilkårlig. Ved beregninger over hva en tomt kan være verd under hensyn til fremtidig bebyggelse, kan små endringer i de enkelte tall det kalkuleres med, gjøre store utslag, slik at det blir bred margin for skjønn. Under disse omstendigheter kan f. eks. det totalresultat den svenske sakkyndige, ingeniør Stig Osberg, er kommet til, ikke tillegges avgjørende betydning, så meget mere som hans beregning neppe er tilstrekkelig tilpasset norske forhold. Heller ikke det som er opplyst om takster og omsetninger ellers i Vika gir oss, alt det opplyste tatt i betraktning, grunnlag for å fastslå at det omhandlede skjønn er vilkårlig. Skjønnet finnes heller ikke å kunne oppheves på det grunnlag at det skulle være enkelte sammenligningsobjekter som skjønnskommisjonen ikke har omtalt eller ikke lagt vekt på i tilstrekkelig grad.

Vi finner ikke at Langakers anførsel om at skjønnsgrunnene er uklare m.h.t. en i beregningene benyttet «kvadratmeterpris» for hele det eksproprierte område har tilstrekkelig grunnlag. Det samme gjelder anførselen om at skjønnet med urette skal ha fastsatt erstatningen til en antatt «gangbar pris».

At vurderingen skulle foretas, og er foretatt, pr. overtagelsesdagen 4/11 1959 var det, så vidt skjønnes, enighet om.

Etter det som er uttalt i lagmannsrettens kjennelse av 26/6 1959, hadde det vært rimelig om det nye skjønn hadde behandlet spørsmålet om utsiktene til inntekter på lysreklame mere inngående. Men det er ikke noen feil som kan lede til opphevelse at dette ikke er gjort.

Side:1360

Det finnes ikke sannsynliggjort at det ved skjønnet forelå slike omstendigheter at det burde ha vært utsatt av hensyn til Langakers helbredstilstand og evne til å redegjøre for saken og særlig for det påståtte brukstap. - - -