Rt-1965-903

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1965-09-30
Publisert:	Rt-1965-903
Stikkord:	Husleie
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 107
Parter:	Arne Trygve Petersen (høyesterettsadvokat R. Skjerve Nielssen) mot 1. Valkyrien Damefrisørsalong, Betzy Olsen. 2. Valkyrien Parfymeri, Kristoffer Olsen (høyesterettsadvokat Nils Ustvedt) 3. Ritz Conditorier, Joh. Johannesen.
Forfatter:	Hiorthøy, Endresen, Leivestad, Helgesen, Berger
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §98, Bygningsloven (1924) §125

Dommer Hiorthøy: Valkyrien Damefrisørsalong, Betzy Olsen, Valkyrien Parfymeri, Kristoffer Olsen, og Ritz Conditorier, Joh. Johannesen, som er leieboere i Valkyriegaten 11, ble 21. juni 1961 sagt opp til fraflytning med lovlig varsel. Som grunn for oppsigelsen ble angitt at gårdeieren, kjøpmann Arne Trygve Petersen, skulle foreta en gjennomgripende ombygging som medførte at de leiede lokaler måtte fravikes. Leieboerne anla søksmål ved Oslo husleierett etter husleielovens §38, og sakene ble i medhold av tvistemålslovens §98 forent til felles behandling og avgjørelse. Husleierettens dom av 18. april 1963 har denne domsslutning:

«1. Oppsigelsene kjennes gyldige.

2. Valkyrien Damefrisørsalong v/ Betzy Olsen, Valkyrien Parfymeri v/ Kristoffer Olsen og Ritz Conditorier v/ Joh. Johannesen betaler hver innen 2 - to - uker etter denne doms forkynnelse til Arne Petersen 300 - trehundre - kroner.»

De tapende parter påanket husleierettens dom til Eidsivating lagmannsrett, og sakene ble også ved lagmannsretten forent til felles behandling og avgjørelse. Lagmannsretten, som ved anledningen var satt med to bygningskyndige domsmenn, avsa dom 20. juni 1964. Dommen har denne domsslutning:

«Oppsigelsene kjennes ugyldige.

Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for husleieretten eller lagmannsretten.»

Arne Trygve Petersen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett og har nedlagt denne påstand:

«Husleierettens dom stadfestes.

Ankemotpartene tilpliktes å betale den ankende part saksomkostninger også for Høyesterett og lagmannsrett.»

Den påstand som er nedlagt for Høyesterett angår bare ankemotpart nr. 1 og 2, Valkyrien Damefrisørsalong og Valkyrien Parfymeri, idet den ankende part og ankemotpart nr. 3, Ritz Conditorier, Joh. Johannesen, ved prosesskrift av 30. juni 1965 har meddelt at de har inngått forlik og begjærer saken hevet, idet hver av partene bærer sine omkostninger. I forholdet mellom disse parter vil ankesaken etter dette bli å heve ved kjennelse.

De gjenværende ankemotparter, Valkyrien Damefrisørsalong, Betzy Olsen, og Valkyrien Parfymeri, Kristoffer Olsen, har tatt til gjenmæle i ankesaken og har for Høyesterett nedlagt denne påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

Side:904

2. Den ankende part dømmes til å betale ankemotpartene saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Med hensyn til de nærmere omstendigheter i saken viser jeg til husleierettens og lagmannsrettens domsgrunner. For Høyesterett har partenes prosedyre etter rettens bestemmelse vært begrenset til spørsmålet om hvorvidt det foreligger ombygging som omhandlet i husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1. For så vidt angår dette spørsmål har partene i hovedsaken gjort gjeldende de samme anførsler og påberopt de samme bevis som for de tidligere retter. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo husleierett 4. og 17. desember 1964 og 26. februar 1965 med avhør av partene og 3 vitner. Det er fremlagt en del nytt skriftlig bevismateriale som jeg skal komme inn på i det følgende i den utstrekning jeg finner det påkrevd.

Jeg er kommet til det resultat at den ankende part, Arne Trygve Petersen, må bli å frifinne, idet jeg som husleieretten har funnet at bygningsarbeidene er av en slik karakter og har et slikt omfang at de må betegnes som «ombygging av eiendommen» i forhold til bestemmelsen i husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1. Videre er jeg enig i at de utleide lokaler etter ombyggingen får en helt annen karakter og at dette fører med seg at de må fravikes.

Husleieretten har bygget på den opprinnelig approberte plan som bl.a. gikk ut på at brannmuren mellom Valkyriegaten 11 og nabogården nr. 9 skulle gjennombrytes slik at den forretning som nå drives i nr. 9, kunne slåes sammen med nye lokaler i nr. 11. Eieren av nr. 9 v/ Arne Schönwetter, som i erklæring av 7. juni 1961 hadde gitt samtykke til at brannmuren ble gjennombrutt, har senere tilkjennegitt at han ikke anser seg bundet av sitt samtykke hvis dette har til følge at den ankende part får medhold i husleiesaken. Den ankende part gav for lagmannsretten uttrykk for at planen for ombygging av nr. 11 ville bli gjennomført selv om gjennombrytning av branngavlen ikke kunne skje, men lagmannsretten antok at arbeidene måtte vurderes på grunnlag av den dengang approberte plan og at forholdet til eieren av nr. 9 var et selvstendig grunnlag for at husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1 ikke kunne komme til anvendelse.

Jeg finner det ikke nødvendig for avgjørelsen av saken å ta standpunkt til om eieren av nr. 9 plikter å stå ved sin opprinnelige erklæring om samtykke til gjennombrudd av brannmuren. Selv om planene gjennomføres med den forandring som følger av at gjennombrytning ikke foretas, kan jeg ikke se at dette har betydning for spørsmålet om det foreligger ombygging i husleielovens forstand. Omfanget og arten av arbeidene blir i alt vesentlig de samme, og forskjellen i omkostninger er ubetydelig. Jeg bemerker i denne forbindelse at det er fremlagt skriv fra Bygningskontrollen i Oslo av 23. juli 1964 som approberer tilleggsanmeldte tegninger uten den tidligere approberte åpning mellom nr. 9 og nr. 11.

Når det gjelder ombyggingens art og omfang, kan jeg i det vesentlige innskrenke meg til å vise til de opplysninger som

Side:905

inneholdes i de tidligere dommer. Det står for meg som lite tvilsomt at de planlagte og delvis gjennomførte bygningsarbeider er så omfattende og kostbare at de etter husleielovens ord og formål må gå inn under bestemmelsen i §38 fjerde ledd nr. 1. Høyesteretts tidligere praksis støtter avgjort dette syn, jfr. særlig avgjørelser i Rt-1959-179, 1961 1344 og 1963 961. Det kan etter mitt skjønn ikke være riktig som lagmannsretten gjør, å karakterisere i den grad omfattende bygningstekniske arbeider som «i det vesentlige - - ominnredningsarbeider». For det første er selve konstruksjonen forandret, idet bygningens bæresystem har fått en annen karakter, jfr. den fremlagte erklæring fra arkitekt Aastorp av 8. januar 1965. Men hertil kommer, som fremholdt i ankeerklæringen. at et portrom, to mindre forretningslokaler, to trappeoppganger, to beboelsesleiligheter og en gammel stallbygning blir ombygget til et stort butikklokale med sammenhengende produksjonslokaler. I annen etasje omgjøres en stor gammeldags leilighet til produksjonslokale, garderober, toalettrom, spiserom og kontorer. I kjelleren lages kjølerom, lagerrom, fyrrom, maskinrom m.m. I forhold til dette kan jeg ikke tillegge det vesentlig betydning at «bygningens ytre skall» ikke vil undergå særlig inngripende endringer, - det vil trolig ikke sjelden være tilfelle hvor det som her ikke foreligger «hovedombygning». At bygningskontrollen har funnet at de anmeldte arbeider ikke utgjør hovedombygning (bygningsvedtektenes §125.4) og at det heller ikke kreves byggeløyve, kan ikke ha noen vekt i forhold til husleieloven som forfølger andre formål. Arbeidets størrelse og de hermed sammenhengende omkostninger er etter min mening mer enn et «veiledende moment». Det dreier seg her om en investering på over 1 million kr., herav ca. kr. 500 000 for de gjenstående arbeider som direkte vedkommer de omtvistede leieobjekter. Sett på bakgrunn av at eiendommen i 1959 ble ervervet for kr. 450 000 gir omkostningene en sterk indikasjon om omfanget og verdien av den ombygging som er foretatt. Jeg finner det som lagmannsretten ikke nødvendig å ta standpunkt til hvorvidt man alene bør se hen til den del av arbeidene som i snever forstand er knyttet til de utleide rom.

Jeg finner det etter det foreliggende klart at den del av eiendommen hvor ankemotpartene nå har sine lokaler, etter ombyggingen vil få en vesentlig annen karakter, - vil utgjøre et nytt og forskjellig leieobjekt. Det følger av dette at ankemotpartene må fravike de leiede lokaler.

Etter utfallet av anken antar jeg at ankemotpartene må tilsvare den ankende part saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett. Derimot bør saksomkostninger for husleieretten etter omstendighetene ikke tilkjennes.

Jeg stemmer for slik

kjennelse og dom:

1. Ankesaken heves i forholdet mellom Arne Trygve Petersen og Ritz Conditorier, Joh. Johannesen.

2. Arne Trygve Petersen frifinnes i forhold til Valkyrien

Side:906

Damefrisørsalong, Betzy Olsen, og Valkyrien Parfymeri, Kristoffer Olsen.

Saksomkostninger for husleieretten tilkjennes ikke. I saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett betaler Valkyrien Damefrisørsalong, Betzy Olsen, og Valkyrien Parfymeri, Kristoffer Olsen, én for begge og begge for én, til Arne Trygve Petersen 8 000 - åtte tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Leivestad, Helgesen og Berger: Likeså.

Av husleierettens dom (dommer Einar Moen med domsmenn):

- - -

I 1959 ble gården kjøpt av saksøkte Arne Trygve Petersen som driver spesialforretning i smør, ost og egg i Valkyriegate 9 som ligger vegg i vegg med nr. 11. Formålet med kjøpet var for saksøkte å få utvidelsesmuligheter idet de leide lokaler i nr. 9 på langt nær tilfredsstiller hans behov. - - -

Retten skal bemerke: - - -

Kjøpmann Trygve Arne Petersen har forklart at han har 30 ansatte i sin forretning som omfatter salg av smør, ost, egg og selskapsmat. Av disse var 23 beskjeftiget med salg. Forretningen ble utvidet i 1925-27 da de fikk det utsalgslokalet de har i dag på 55 kvm. mens de tidligere hadde det halve. I 1939 hadde de kontrakt med Kirkeveien 61 med henblikk på å flytte dit. Krigen hindret imidlertid realiseringen av dette. - - - Forretningen drives nå i aksjeselskaps form med 50 aksjer hvorav saksøkte har 35, hans kone som han lever i felleseie med har 10 mens hans far har 5. Valkyriegate 11 er bygget i 1899 og kjøpt for kr. 463 000,- inklusiv omkostninger. En medvirkende årsak til at gulvene blir støpt skyldes at det ble oppdaget soppskade i kjelleren i 1961. Om soppen er trengt opp i veggen og hvor høyt vil først kunne konstateres når veggen mot nr. 9 blir revet.

På grunnlag av de opplysninger som foreligger i saken og som er gjengitt foran om de bygningsmessige forandringer, som allerede er gjennomført, og spesielt de som står igjen å gjennomføre, har retten funnet det bevist at ombyggingene er av en slik karakter og har et slikt omfang at de må betegnes som «ombygging av eiendommen» i den betydning uttrykket er brukt i husleielovens §38. Da retten videre finner at ombyggingen fører med seg at utleid rom må fravikes, har retten i henhold til husleielovens §38 fjerde ledd, punkt 1, ikke adgang til å kjenne oppsigelsene ugyldige. Etter rettens mening får de lokalene det her gjelder etter ombyggingen en helt annen karakter. Det kan derfor ikke bli spørsmål om å flytte tilbake for leierne etter at arbeidet som av arkitekt Aastorp er oppgitt til å ta mellom 4 og 5 måneder for frisørsalongen og parfymeriet, er utført. Når det gjelder konditorilokalene forsvinner jo disse helt ut av bildet mens de andre lokalene blir opptatt i en større enhet. Den uttalelse som bygningssjefen

Side:907

i Oslo har gitt i brev av 6/11 1962 og som er nevnt foran om at bygningskontrollen ikke har funnet at de anmeldte arbeider utgjør en hovedombygging etter bygningsvedtektenes §125, avsnitt 4, har retten ikke funnet å kunne tillegge noen avgjørende betydning når det gjelder vurderingen av ombyggingsarbeidet i relasjon til husleieloven. Vurderingen fra bygningsmyndighetenes side på grunnlag av bygningsvedtektene tar et helt annet utgangspunkt. Dersom disse ut fra sin stilling finner at det dreier seg om en hovedombygging vil dette vanligvis også innebære en ombygging i husleielovens forstand, mens det vanskelig kan utledes noe av det motsatte.

Retten går ikke inn på hensiktsmessigheten av ombyggingen, om denne er økonomisk forsvarlig eller om den tjener samfunnsmessige interesser da dette ikke er vilkår som loven stiller. Formålet med ombyggingen i denne sak synes imidlertid etter rettens mening mer enn vanlig å være i pakt med lovgrunnen for bestemmelsen. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Sverre Tessem, Paul H. Vindhol og Erling Slyngstad med bygningskyndige domsmenn overingeniør F. Strømsted og arkitekt Reidar Tullin Knutsen):

- - -

Arne Petersen hevdet at det forelå en ombygging som medførte at forretningslokalene måtte fravikes og at husleieretten derfor var avskåret fra å kjenne oppsigelsene ugyldige, jfr. husleielovens §38, fjerde ledd nr. 1, subsidiært at oppsigelsene var saklig begrunnet og ikke ville virke urimelige. Han henviste til at den innsendte byggeplan var approbert av Bygningskontrollen i Oslo 12/8 1961. Planen går i hovedtrekkene ut på at det skal lages et stort sammenhengende forretningslokale i 1. etasje til bruk for den spesialforretning i smør, ost og delikatesser m.v., som Trygve O. Petersen A/S, hvori han er hovedaksjonær, nå driver i leiet lokale i nabogården Valkyriegaten 9. Det nye lokale skal foruten hans nåværende lokale i Valkyriegaten 9 omfatte frisørforretningen, parfymeriet og den nåværende innkjørselsport i Valkyriegaten 11. Porten er planlagt flyttet til Ritz' lokale. Planen er basert på at branngavlen mellom Valkyriegaten nr. 9 og nr. 11 fjernes og at den nåværende butikk skal gå i ett med de nye lokaler, slik at det tilsammen blir et lokale på ca. 200 m2. Bæreveggene skal erstattes med jerndragere i taket som skal understøttes av jernsøyler. Planen omfattet videre bygningsarbeider på gårdsplassen, i kjelleren, forandring av leiligheter i 2. etasje i Valkyriegaten 11 til kontorrom, spiserom etc. og forandringer av beboelsesleiligheter i gårdens 3., 4. og 5. etasje til flere mindre leiligheter.

Planen for 1. etasje er basert på et samtykke av 7/6 1961 fra hovedaksjonær i A/S Valkyriegaten 9, A. Schönwetter, til å slå hull i branngavlen mellom ar. 9 og nr. 11.

Bygningskontrollen i Oslo hadde i sin approbasjonsskrivelse av 12/8 1961 - overensstemmende med brannvesenets uttalelse - satt som betingelse at det ble avgitt tinglyst midlertidighetserklæring påhvilende begge eiendommer, jfr. bygningsvedtektenes §8 og §83, nr. 1. Sådan erklæring er tinglyst på Valkyriegaten 11, men ikke på nr. 9. - - -

Lagmannsretten, som har vært satt med to bygningskyndige domsmenn, er kommet til et annet resultat enn husleieretten og bemerker:

Side:908

Det foreligger den i en husleiesak noe egenartede konstellasjon at en gårdeier sier opp leieboere av hensyn til sin egen forretning i nabogården og at det er denne forretning som skal finansiere en stor del av utgiftene ved forandringsarbeidene. Partene har dog ikke ansett de her nevnte forhold av særlig betydning for sakens utfall.

Lagmannsretten er klar over at forandringsarbeidene i Valkyriegaten 11 er av betydelig omfang. Ifølge brev fra Arne Petersen til advokat Skjerve Nielssen av 21/6 1963 utgjør ombyggingskostnadene pr. 19/6 1964 kr. 703 305,-. Heri er inkludert omkostningene ved kontorene i 2. etasje kr. 41 443,-, forandringen av 3 leiligheter kr. 66 789,- og 3 nye hybelleiligheter i 3.-5. etasje kr. 95 037,-. Det vesentlige av dette såkalte 1. byggetrinn er nå ferdig. Det såkalte 2. byggetrinn - forandringene i forbindelse med de 3 oppsagte butikklokaler - var opprinnelig kalkulert til kr. 400 000,-, men må etter senere beregninger forhøyes til ca. kr. 500 000,-.

Retten finner at man i hvert fall må se de gjenstående arbeider etter planen på ca. 1/2 million kroner som ett byggeprosjekt og selv om man begrenser prosjektet hertil, dreier det seg om betydelige forandringsarbeider. Retten finner ikke grunn til å gå nærmere inn på dissensen mellom partene om hvorvidt forandringsarbeidene for øvrig skal tas med i relasjon til begrepet «ombygging». Størrelsen av arbeidene er i alle fall bare veiledende momenter.

Avgjørende for lagmannsretten er imidlertid at de prosjekterte forandringsarbeider - så vel de utførte som de gjenstående - finnes i det vesentlige å ha karakteren av ominnredningsarbeider og ikke ombyggingsarbeider. Bygningens ytre skall er i det vesentlige uforandret. Det er bygningens innredning som i første rekke blir forandret. Noe nytt gulvareal av betydning innvinnes ikke. Noen utgravning av kjelleren er ikke nødvendig. I den indre gård er riktignok en gammel stall nedrevet og omdannet til forretningslokaler (tilberedningsrom etc.), men denne forandring har nærmest karakteren av et tilbygg.

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at de prosjekterte arbeider i Valkyriegaten 11 ikke er ombygging i husleielovens forstand og at bestemmelsen i husleielovens §38, fjerde ledd, nr. 1 derfor ikke kan komme til anvendelse.

Indisier som tenderer mot dette resultat finner lagmannsretten i at bygningskontrollen i Oslo ikke vil karakterisere forandringsarbeidene som en hovedombygging i relasjon til bygningslovens §125 ar. 4 og at det ikke kreves byggeløyve fra myndighetenes side til igangsettelse av arbeidet.

Retten har hittil beskjeftiget seg med å vurdere de prosjekterte arbeider i Valkyriegaten 11. Arbeidet med branngavlen mellom nr. 9 og 11 er av Petersen kalkulert til kr. 10-15 000,- og er således i verdi av underordnet betydning i forhold til de øvrige arbeider, men har betydning for prosjektet som helhet. Etter planen for den nye store butikk skal nemlig det kjøpende publikum først ledes inn i en avdeling for delikatesser for å fristes til å kjøpe disse før de gjennom åpningen kommer inn i den nåværende butikk i Valkyriegaten 9, hvor de kan tilfredsstille sine behov for smør, ost og egg.

I forbindelse med åpningen mellom Valkyriegaten 9 og 11 finner man

Side:909

det nødvendig å referere Arne Schönwetters vitneforklaring i lagmannsretten. Han hadde 7/6 1961 avgitt følgende erklæring:

«A/S Valkyriegt. 9 gir herved firma Trygve O. Pedersen anledning til å slå hull i vegg til nabogård for utvidelse av sin forretning etter godkjennelse fra off. bygningsråd.»

Schönwetter forklarte at denne erklæring var avgitt til bruk for Petersens søknad til bygningsmyndighetene. Han hadde overhodet ikke tenkt på oppsigelse av leieboere med derav følgende husleiesak. For så vidt er erklæringen avgitt uten forbehold. Han er en venn av familien Olsen og han vil ikke medvirke til at denne tvinges til å fraflytte mot sin vilje. Hvis derfor hans erklæring forårsaker at Petersen vinner nærværende husleiesak overfor Olsens, anser han seg ikke bundet av erklæringen og vil ikke medvirke til at der blir slått hull i branngavlen. Det strider mot hans forutsetninger at erklæringen av Petersen brukes som brekkstang til å få Olsens ut av lokalene.

Lagmannsretten kan ikke avgjøre om Schönwetter, som ikke er part i nærværende sak, er bundet av erklæringen under de foreliggende omstendigheter. Men det foreligger her en uklarhet med hensyn til planens gjennomførelse. Lagmannsretten finner at Petersen etter det foreliggende ikke har godtgjort at den approberte plan for forandringsarbeidene i 1. etasje kan realiseres.

Petersen har riktignok i sin partsforklaring - som nevnt - uttalt at planen for nr. 11 vil bli gjennomført, selv om hullet i branngavlen ikke kan bli utført. Lagmannsretten må imidlertid gi de ankende parter medhold i at arbeidene må vurderes på grunnlag av den foreliggende av bygningsmyndighetene approberte plan.

Lagmannsretten finner at det ovenfor nevnte forhold med Schönwetter (A/S Valkyriegt. 9) er et selvstendig grunnlag for at husleielovens §38, fjerde ledd nr. 1 ikke kan komme til anvendelse i nærværende tilfelle.

Lagmannsretten vil tilføye at den anser det som en betenkelig uthuling av leieboernes beskyttelse etter husleieloven om forandringsarbeider som de i saken prosjekterte skulle betegnes som ombygging med den følge at leieboerne blir berøvet sin vanlige adgang til å få prøvet oppsigelsens saklighet og rimelighet. Det antas at mange velstående huseiere i Oslos sentrale bydeler i så fall vil prøve seg med en «ombyggingsplan» til fordel for seg selv og til skade for leieboeres beskyttelsesverdige interesser.

Lagmannsretten går deretter over til å behandle spørsmålet om oppsigelsenes saklighet og rimelighet. - - -

Etter en samlet vurdering av partenes motstridende interesser finner lagmannsretten at oppsigelsene for alle de 3 ankende parters vedkommende vil virke urimelige. - - -