Rt-1966-1478

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1966-12-16
Publisert:	Rt-1966-1478
Stikkord:	Kommunalforvaltning
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 186
Parter:	Kari Holtan (høyesterettsadvokat Harald Børresen) mot Bærum kommune (advokat Harald Bjelke - til prøve).
Forfatter:	Bendiksby, Rode, Heiberg, Gaarder, Thrap
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917), Grunnloven (1814) §105, Bygningsloven (1924) §46, Prisloven (1953) §18, §46, Prisloven (1953)

Dommer Bendiksby: Etter begjæring fra Bærum kommune avgav Bærum skjønnskommisjon den 22. juli 1964 ekspropriasjonsskjønn (forsøkstakst) til fastsettelse av erstatning for ervervelse av grunn, ulempeerstatning m.v. i anledning av regulering av planfritt kryss for Drammensveien ved Strand med tilførselsveger. Samtidig ble det avgitt skjønn om fordeling på grunneierne av utgiftene til grunnervervelse og ulempeerstatning for så vidt angår side- og parallellvegene, jfr. §46 i bygningsloven av 22. februar 1924. Skjønnet omfattet i alt 17 eiendommer. For takstnummer 15, Kari Holtan som eier av gnr. 14 bnr. 511, er de fastsatte erstatningsbeløp etter en senere foretatt beregning følgende:

1. Grunnerstatning for 222 m2 etter kr. 30 pr. m2 kr. 6. 660

2. For gjerde » 3. 000

3. For beplantning » 3. 000

4. Ulempeerstatning » 17. 000

Til sammen kr. 29. 660

Refusjonsplikt ble pålagt med et beløp på kr. 6.445 beregnet etter en fasadelinje på 35 meter.

Kari Holtan påanket skjønnet til Eidsivating lagmannsrett. Anken gjaldt saksbehandlingen og rettsanvendelsen. Ved lagmannsrettens kjennelse og dom av 11. mars 1966 ble anken over saksbehandlingen forkastet, og skjønnet ble stadfestet. Saksomkostninger ble ikke tilkjent. Lagmannen dissenterte og stemte for å ta anken over rettsanvendelsen til følge og oppheve skjønnet.

Kari Holtan har påanket lagmannsrettens avgjørelse til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen. Det er under ankeforhandlingen for Høyesterett presisert at anken ikke omfatter refusjonsskjønnet og at dette således blir stående.

Kari Holtan har på samme måte som for lagmannsretten gjort gjeldende at hennes eiendom går inn under §2, annet ledd, i prisforskriftene for fast eiendom av 15. oktober 1954 med senere endringer, og at det etter sikker praksis er kurant å få dispensasjon fra regelen om pristakst. Det har derfor dannet seg et eget lovlig prisnivå for eiendommer av denne type. Dette

Side:1479

prisnivå er vesentlig høyere enn det prisnivå som svarer til prisnemndenes takster. Hun har, hevdes det, rett til å få dette høyere prisnivå lagt til grunn ved fastsettelsen av erstatningen. Det er uriktig rettsanvendelse når skjønnskommisjonen ikke har tatt hensyn til dette prisnivå, men har lagt til grunn for verdsettelsen det prisnivå «som har utviklet seg gjennom de offentlige pristakster». Eiendommen kan selges til den høyest oppnåelige pris uten pristakst, og hun må da i hvert fall ha rett til å få erstattet differansen mellom omsetningsverdien før avståingen og omsetningsverdien etter avståingen. I motsatt fall får hun ikke full erstatning.

Kari Holtan har nedlagt påstand om at skjønnet oppheves for så vidt angår hennes eiendom og at det blir hjemvist til nytt skjønn med nye skjønnsmenn. Videre har hun påstått seg tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.

Bærum kommune har tatt til motmæle og har nedlagt følgende påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at Kari Holtan tilpliktes å erstatte Bærum kommune sakens omkostninger for lagmannsretten.

2. Kari Holtan tilpliktes å erstatte Bærum kommune sakens omkostninger for Høyesterett.»

Kommunen har gjort gjeldende at skjønnskommisjonens rettsanvendelse er riktig, og har vist til den begrunnelse som flertallet i lagmannsretten har gitt. Det er særlig presisert at adgangen til dispensasjon fra pristakstplikten bare gjelder ved salg av den hele bebygde eiendom og at pristakstplikten gjelder ubetinget ved salg av ubebygde deler av eiendommen. Det er da riktig at grunnerstatningen er fastsatt på basis av pristakstnivået, jfr. prislovens §46, annet ledd. Subsidiært hevdes det at Kari Holtan ikke blir påført noe tap ved avståingen som ikke dekkes av den erstatning som skjønnskommisjonen har fastsatt. Det er i denne forbindelse særlig pekt på at skjønnskommisjonen har fastsatt erstatningen med en «margin» over pristakstnivået.

Om saksforholdet viser jeg til skjønnskommisjonens og lagmannsrettens premisser. Det er til bruk for Høyesterett fremlagt en erklæring datert 17. august 1966 fra advokat Christen Jenssen, lederen av Advokatforeningens eiendomsmeglerkontor, som var vitne for lagmannsretten. Saken foreligger i vesentlig samme skikkelse for Høyesterett som ved lagmannsretten.

Jeg er i likhet med den dissenterende dommer i lagmannsretten kommet til det resultat at skjønnet må bli å oppheve.

Jeg nevner innledningsvis at det er enighet mellom partene om at Kari Holtans eiendom går inn under bestemmelsen i §2, annet ledd, i prisforskriftene for omsetning av fast eiendom av 15. oktober 1954 med senere endringer, og at det er kurant å få dispensasjon som nevnt i denne bestemmelse fra regelen om plikt til pristakst. Partene er også enige om at det grunnareal som eiendommen omfatter ikke er så stort at det er aktuelt å

Side:1480

fraskille noen byggetomt og at erstatningen må fastsettes ut fra denne forutsetning.

Skjønnskommisjonen har funnet at omsetningsverdien er den høyeste verdi av eiendommen og at det er denne som skal erstattes. Skjønnet er ikke angrepet på dette punkt, og jeg legger det til grunn.

Etter mitt syn må da utgangspunktet være at Kari Holtan i hvert fall har rett til å få den grunn hun avstår, erstattet etter den omsetningsverdi grunnen har når forskriftene for omsetning og bortfeste av grunnarealer av 18. juli 1958 med senere endringer legges til grunn. Hun har med andre ord under alle omstendigheter rett til erstatning for grunnen beregnet på grunnlag av det prisnivå som har dannet seg ved prisnemndenes takster over grunnarealer.

Slik forholdet her ligger an er det imidlertid ikke uten videre gitt at en grunnerstatning fastsatt på basis av dette prisnivå gir Kari Holtan full erstatning for hele det individuelle tap hun blir påført med avståingen. Og det har hun krav på.

Det kommer her inn i bildet at det ved salg av denne eiendom vil være kurant å få dispensasjon fra regelen om pristakstplikt, og at eiendommen således kan omsettes uten pristakst - altså til høyeste lovlige oppnåelige markedspris, jfr. prislovens §18 - så vel før som etter avståingen. Dersom Kari Holtan skal få erstattet hele sitt individuelle tap på grunn av avståingen, må erstatningen minst svare til differansen mellom omsetningsverdien av eiendommen før avståingen og omsetningsverdien etterpå. Fordi pristakstplikten ikke gjelder ved salg av hele eiendommen, kan denne differanse være høyere enn den verdi som fremkommer når man bygger på det prisnivå for grunnarealer som har dannet seg på grunnlag av prisnemndenes takster. I så fall må denne differanse erstattes.

Skjønnskommisjonen har fastsatt erstatningen på grunnlag av «det lovlige prisnivå som har utviklet seg gjennom de offentlige pristakster», idet den har «bygget på egne tidligere takster og nyere pristakster for tomter i lignende strøk». Den har således ikke tatt hensyn til, og ikke vurdert, om tapet på grunn av avståingen er større fordi eiendommen kan omsettes uten pristakst, og den har således etter mitt syn bygd på en uriktig rettsoppfatning.

Det fremgår av skjønnskommisjonens premisser at den har fastsatt erstatningen med en viss «margin» over pristakstnivået, idet den har gått ut fra at pristakstene «kan være noe snauere enn det er forsvarlig å legge til grunn ved tvangsavståelse, som følge av påbudet i prisbestemmelsene om at taksten skal være «rimelig»». Kommisjonen har videre med sikte på det spørsmål som tvisten gjelder uttalt at den «antar at den ovenfor nevnte margin over pristakst, som Skjønnskommisjonen benytter, stort sett dekker den merpris som oppnås i tilfeller som nevnt». Det er fra kommunens side gjort gjeldende at dette viser at skjønnskommisjonen har vurdert det påståtte mertap og funnet at det

Side:1481

i hvert fall er dekket ved den nevnte margin. Dette kan ikke føre fram. Kommisjonen har, som nevnt, bygd på den oppfatning at erstatningen for grunnen skal fastsettes på grunnlag av det prisnivå som har dannet seg ved prisnemndenes takster, og den har følgelig ikke vurdert tapet på grunnlag av den rettsoppfatning som jeg mener er den rette.

Det er formentlig naturlig å betegne den del av erstatningen som i tilfelle overstiger den grunnerstatning som fremkommer når pristakstnivået legges til grunn for ansettelsen, som en ulempeerstatning idet den fremtrer som erstatning for verdiforringelse av den gjenværende eiendom. Dette er et terminologisk spørsmål som jeg ikke legger noen vekt på. Jeg vil imidlertid bemerke at det etter skjønnskommisjonens begrunnelse er klart at den ulempeerstatning som kommisjonen har fastsatt, ikke omfatter noe slikt tap som her omhandlet.

Jeg går ikke inn på spørsmålet om Kari Holtan ved avståingen faktisk blir påført et tap som overstiger den verdi av det avståtte areal som fremkommer når pristakstnivået legges til grunn. Det er et skjønnsspørsmål som hører under skjønnskommisjonen. Det må avgjøres etter en vurdering av de konkrete forhold som gjør seg gjeldende. Skjønnskommisjonen må således vurdere om det areal som avstås, er av en slik betydning for eiendommen at avståingen kan antas å forringe den frie omsetningsverdi.

Det er fra Kari Holtans side gjort gjeldende at skjønnskommisjonen under den nye behandling av saken bør settes med nye skjønnsmenn. Jeg kan ikke finne at det er grunn til å treffe bestemmelse om dette.

Etter resultatet må Kari Holtan tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og for Høyesterett.

Jeg stemmer for slik

dom:

Bærum skjønnskommisjons skjønn vedkommende takstnummer 15, Kari Holtan, oppheves for så vidt det er påanket og hjemvises til skjønnskommisjonen til ny behandling.

I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett betaler Bærum kommune til Kari Holtan 5.000 - fem tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Rode: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Heiberg, Gaarder og Thrap: Likeså.

Av lagmannsrettens dom og kjennelse (lagmann Kristian Lunde og lagdommerne Jens Fagereng og Erling Slyngstad):

- - -

Side:1482

Skjønnet med takster ble avhjemlet den 22. juli 1964. Kari Holtan, som eier av gnr. 14 bnr. 511, representerte takstnr. 15 og hennes sønn Øivind Holtan jr. takst nr. 16 som eier av gnr. 14 bnr. 97. - - -

De gjør gjeldende at det er uriktig lovanvendelse når skjønnskommisjonen ved fastsettelsen av grunnerstatningene har lagt til grunn det lovlige prisnivå, slik det har utviklet seg gjennom de offentlige pristakster. Ved ansettelsen av disse erstatninger har skjønnskommisjonen nemlig bygget på sine egne tidligere takster og på nyere pristakster for tomter i lignende strøk. Dette er uriktig, fordi omsetningsverdien av de ankende parters eiendommer ikke faller inn under pristaktsplikten. Utgangspunktet ved fastsettelsen av enhver ekspropriasjonserstatning må være at erstatningen skal utgjøre differansen mellom eiendommenes verdi før og etter ekspropriasjonen. Følgelig skulle grunnerstatningene for disse eiendommer bygget på det beløp som de ankende parter kunne ha oppnådd på lovlig måte ved fritt salg. Ved omsetning av villaeiendommer vil enhver reflektant spørre om der kan utskilles byggetomt av eiendommen, og i så fall er den oppnåelige lovlige salgspris vesentlig høyere enn summen av verdien av hovedbølet d.v.s. villaeiendommen på tomten, og den lovlige tomtepris hvis man utskiller tomten og selger den særskilt etter pristakst. Begge de ankende parter hadde før ekspropriasjon tomter som var mindre enn 10 da., og bygningene på tomtene inneholdt ikke leiligheter med mindre enn 150 m2 gulvflate. For begge eiendommer kommer således §2, annet ledd i kgl. resolusjon av 15. oktober 1954 til anvendelse. (Inntatt i Pristidende nr. 18/1962 345). Den dispensasjon som Prisnemnda kan gi etter denne bestemmelse, er kurant. Faktisk blir tomter som er ubebygget, aldri utskilt for salg av slike eiendommer, da pristakstplikten i såfall inntrer. I stedet innretter man seg på en slik måte at man unngår pristakstplikten, og det har da også etterhvert dannet seg et visst leie for prisen på slike eiendommer under denne forutsetning. Dette leie ligger betydelig over summen av pristaksten på tomten og verdien av hovedbølet. - - -

Lagmann Lunde bemerker:

Jeg er under adskillig tvil kommet til at anken over rettsanvendelsen fra begge de ankende parter må gis medhold.

Som alt nevnt foran foreligger betingelsene for at de ankende parter ved salg av eller fra sine eiendommer på lovlig måte kan gå klar av pristakstplikten. Det er enighet mellom partene om at denne mulighet kan utnyttes på en av tre måter, nemlig:

1. Enten ved å selge hele eiendommen med påstående hus og deretter overlate kjøperen eventuelt å utskille tomter av den, eller

2. å bebygge endel av tomten med et villabygg hvor ingen leilighet har mindre enn 150 m2 gulvflate og deretter utskille og selge tomten med den nybyggete villa, eller

3. på tomten å bygge et hus som kan ha leiligheter med mindre gulvflate enn 150 m2, selv flytte inn i dette hus, deretter utskille tomten med det nye hus og så selge det gamle hus med den gjenværende tomt.

Såvidt jeg har forstått sto alle 3 muligheter åpne for Øivind Holtan, men for Kari Holtan bare den første.

Side:1483

Disse muligheter er alminnelig kjent, iallfall blant eiendomsmeglere, og de representerer utvilsomt en økonomisk verdi. Man kan vel uttrykke det slik at man ved å gå en av disse veier kan oppnå den pris som slike eiendommer ville stå i under fri omsetning. Den eneste begrensning i prisfastsettelsen vil her være prislovens alminnelige krav om at prisen ikke skal være urimelig, se lov av 26. juni 1953 nr. 4 §18. Etter de opplysninger som er gitt, bl.a. av advokat Jensen, må jeg gå ut fra at de ankende parter har rett når de hevder at det faktisk har dannet seg et bestemt prisnivå for eiendommer som selges på en av disse måter og at dette nivå i allfall ligger betydelig over pristakstnivået. Jeg skulle derfor tro at skjønnskommisjonen uten større vansker ville kunne finne frem til dette lovlige prisnivå. Differansen mellom prisene etter dette nivå og etter pristakstnivået er etter min mening en skjult, men reell verdireserve ved slike eiendommer. Den er ikke analog med den «ventesjanse» som er omhandlet i plenumsdommen, inntatt i Rt-1951-87 ff. Denne verdireserve kan nemlig realiseres når som helst eieren ønsker å selge.

Det er trolig at prismyndighetene ikke har vært klar over de store mulighetene for omgåelse på lovlig måte av pristakstbestemmelsene som dette medfører. Det er imidlertid etter min mening ikke noen innvending som kan tillegges vekt. Hvis man i prisbestemmelsene har et hull av uanet rekkevidde, må dette hull kunne benyttes inntil det blir stoppet igjen ved endrete bestemmelser.

Jeg mener videre at kommunen ikke kan komme utenom dette prisnivå ved bare å ekspropriere deler av tomten. Hvis den her skulle slippe med å betale pristakst pr. m2 avstått tomt, ville det i virkeligheten si at den isåfall ikke betalte full erstatning - i strid med Grunnlovens §105.

Jeg er etter dette kommet til at skjønnet bør oppheves i sin helhet for begge de ankende parter, idet det ikke er tilstrekkelig grunn til å beholde refusjonsskjønnet.

Lagmannsrettens flertall, lagdommerne Fagereng og Slyngstad finner at anken over rettsanvendelsen ikke kan føre frem. Det fremgår at skjønnskommisjonen ved vurderingen av grunnverdien har lagt til grunn det prisnivå som har utviklet seg gjennom de offentlige pristakster. Nærmere bestemt har kommisjonen bygget på egne tidligere takster og nyere pristakster for tomter i lignende strøk. Kommisjonen tilføyer at den ved sammenligningen med pristakster har gått ut fra at disse er noe snauere enn det er forsvarlig å legge til grunn ved tvangsavståelse, som følge av påbudet i prisbestemmelsene om at taksten skal være rimelig. Når det gjelder de ankende parters anførsel om at de har krav på grunnerstatning etter et høyere prisnivå uttaler kommisjonen:

«Forsåvidt er det for det første imidlertid et høyst usikkert spørsmål om mulig overpris gjelder bebyggelse eller tomt, og Skjønnskommisjonen må nødvendigvis ha et mangelfullt materiale for å vurdere hva det i slike tilfelle betales for tomten. Skjønnskommisjonen antar at den ovenfor nevnte margin over pristakst, som Skjønnskommisjonen benytter, stort sett dekker den merpris som oppnås i tilfeller som nevnt.

Side:1484

Hertil kommer at det i nærværende sak kun dreier seg om avståelse av begrensede arealer av eiendommer som forøvrig ikke er i salg. Det synes da ikke riktig å legge til grunn den pris eieren muligens kunne ha oppnådd hvis han nå skulle ha solgt den hele eiendom. Ved salg av en del av eiendommen ville han ha vært pristakstpliktig.»

Flertallet kan ikke finne at det er noen feil i den rettsanvendelse som kommisjonen her har lagt til grunn. Etter kgl. res. av 15/10 1954 om prisbestemmelser for fast eiendom §2, annet ledd, kan prisnemnda unnta en eiendom for pristakst «dersom den ikke har noen leilighet på mindre enn 150 m2 gulvflate». Forutsetningen er videre at bygningen er oppført på egen eller bygslet tomt på inntil 10 dekar. Det er ikke bestridt av kommunen at denne mulighet for å gå klar av pristakstbestemmelsene kan utnyttes økonomisk av eieren: Han kan enten selge hele eiendommen med påstående hus f. eks. til en entreprenør eller han kan selv skille ut en byggetomt, bebygge denne og selge denne eller det gamle hus, jfr. de eksempler som er nevnt foran. Man kan ikke se bort fra at disse forhold fører til at prisen på slike eiendommer blir forholdsvis høy.

I det foreliggende tilfelle gjelder det avståelse av en del av eiendommene. Flertallet er enig med skjønnskommisjonen at man da ikke kan bygge på den pris som kunne vært oppnådd ved salg av hele eiendommen. Dispensasjon fra prisbestemmelsene kan bare gis ved salg av bebygget eiendom av den art som nevnt i prisbestemmelsenes §2, annet ledd. Det vil i fru Holtans tilfelle si hele eiendommen. Når det gjelder Øivind Holtans eiendom forelå mulighet for utskilling av en tomt som kunne vært bebygget. Dispensasjon kan ikke gis ved salg av et ubebygget tomteareal. Man kan etter flertallets oppfatning ikke overføre de regler som gjelder for overdragelse av grunn med bygninger på overdragelse av rene tomtearealer. Ved frivillig salg må det alminnelige prisnivå for tomter legges til grunn. Det er nok så at en eier under dagens forhold ofte vil avholde seg fra frivillig salg av en tomt. Han må imidlertid finne seg i ekspropriasjon. Han har etter flertallets oppfatning ikke noe krav på ved tvangsavståelse av en ubebygget del av eiendommen å få godskrevet seg de priser som kunne vært oppnådd ved salg av hele eiendommen etter meddelt dispensasjon fra prisbestemmelsene.

Etter voteringen vil skjønnet bli opphevet og hjemvist til ny behandling for takst nr. 16, Øivind Holtans eiendom - bortsett fra skjønnets fastsettelse av saksomkostningene. Det er ikke tilstrekkelig grunn til å påby nye skjønnsmenn ved det nye skjønn.

For takst nr. 15, Kari Holtans eiendom, forkastes anken over saksbehandlingen og da anken over rettsanvendelsen heller ikke har ført frem, stadfestes skjønnet i sin helhet. - - -