Rt-1966-742

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1966-05-31
Publisert:	Rt-1966-742
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 86
Parter:	Ninni Garvik (advokat Torstein Albert - til prøve) mot Marie Berg (høyesterettsadvokat Trygve Lange-Nilsen).
Forfatter:	Bendiksby, Leivestad, Stabel, Endresen, justitiarius Terje Wold
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §143, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), §162

Dommer Bendiksby: Fru Ninni Garvik og fru Marie Berg er sameiere - hver for en halvpart - i eiendommen Tårnveien 7, Volvat, Oslo (Tårnlund gnr. 37 bnr. 29 i Vestre Aker). I januar 1962 begjærte fru Berg auksjon over eiendommen til oppløsning av sameiet. Fru Garvik protesterte mot at auksjonen ble fremmet. Etter at tvisten var overført til behandling i søksmåls form, avsa Oslo namsrett den 10. november 1962 dom om at auksjonen blir å fremme. Denne avgjørelse ble stadfestet av Eidsivating lagmannsrett ved dom av 29. april 1963. Fru Garviks anke over lagmannsrettens dom ble ved kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg den 3. oktober 1963 nektet fremmet til Høyesterett.

Under auksjonsmøtet ved Oslo namsrett den 20. februar 1964 avga begge sameiere bud på 60 000 kroner. Beløpet svarer til pristaksten på eiendommen. Hver av sameierne gjorde gjeldende at det forelå særlige grunner som etter tvangsfullbyrdelseslovens §143, annet ledd, tilsa at hennes bud skulle behandles som det høyeste. Denne tvist ble avgjort ved namsrettens beslutning av 28. februar 1964. Namsretten fant at det ikke forelå særlige grunner som tilsa at noen av budene skulle behandles som det høyeste, og beslutningen gikk ut på at dette spørsmål skulle avgjøres ved loddtrekning i samsvar med tvangsfullbyrdelseslovens §143, annet ledd.

Loddtrekningen, som ble foretatt samme dag, gav som resultat at fru Bergs bud skulle behandles som det høyeste. Fru Berg antok sitt eget bud, men fru Garvik reiste innvending mot stadfestelse. I denne tvist avsa Oslo namsrett den 29. februar 1964 kjennelse med slik slutning:

«Antagelsen av fru Marie Bergs bud, kr. 60 000,- - kronersekstitusen - på eiendommen Tårnlund, gnr. 37 bnr. 29, Tårnveien 7 i Oslo, stadfestes.

Auksjonsomkostningene fastsettes til kr. 470,-. Hertil kommer for pristakst kr. 75,- og anketakst kr. 205,-, til sammen kr. 750,-.»

Kjennelsen ble av fru Garvik påanket til Eidsivating lagmannsrett.

Ved lagmannsrettens dom av 9. desember 1964 ble namsrettens kjennelse stadfestet. Fru Garvik ble dømt til å betale saksomkostninger til fru Berg for lagmannsretten med 1 200 kroner.

Fru Garvik har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Side:743

Som prinsipal - og ny - ankegrunn for Høyesterett har hun gjort gjeldende at bestemmelsen i §4 i kgl. res. av 15. oktober 1954 om prisbestemmelser for fast eiendom med senere endringer, senest ved kgl. res. av 20. juli 1962, ikke kommer til anvendelse ved auksjon til oppløsning av sameie for så vidt angår bud fra noen av sameierne. Det var da, hevdes det, uriktig lovanvendelse når namsretten la til grunn at pristaksten var bindende ved bud fra sameierne. Videre var det en feil i saksbehandlingen at namsretten ikke oppfordret til videre bud etter at begge sameiere hadde budt pristaksten, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §143, annet ledds første punktum. Endelig hevdes det at de avgitte bud ikke er gyldige, idet de er avgitt under den feilaktige forutsetning at pristaksten var bindende.

Subsidiært har fru Garvik på samme måte som for lagmannsretten gjort gjeldende, at det var en feil at hennes bud ikke ble behandlet som det høyeste, men at det ble besluttet å foreta loddtrekning. Hun har i denne forbindelse særlig påberopt seg sin tilknytning til eiendommen og at hun blir fratatt sin andel i eiendommen ved tvang.

Fru Garvik har nedlagt følgende påstand:

«Prinsipalt:

Oslo namsretts kjennelse av 29. februar 1964 oppheves. Saken hjemvises til ny behandling ved Oslo namsrett hvorunder namsretten legger til grunn at reglene i kgl. res. av 15. okt. 1954 om «Prisbestemmelser for omsetning av fast eiendom» ikke får anvendelse på bud som sameierne avgir under den auksjon som er begjært til oppløsning av det bestående sameie mellom dem.

Subsidiært:

Oslo namsretts kjennelse av 29. februar 1964 oppheves. Saken hjemvises til ny behandling, hvorunder namsretten legger til grunn at i tilfelle begge parter avgir like bud, skal fru Ninni Garviks bud ansees som det høyeste.

Prinsipalt og subsidiært:

Fru Ninni Garvik tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og for Høyesterett.»

Fru Berg har tatt til motmæle og har nedlagt påstand om at lagmannsrettens dom stadfestes, og at hun blir tilkjent saksomkostninger for Høyesterett.

Fru Berg har gjort gjeldende at fru Garvik er avskåret fra å fremsette den nye ankegrunn for Høyesterett når hun ikke har gjort den gjeldende for namsretten som innvending mot stadfestelse av auksjonsbudet, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §162. Under behandlingen for namsretten var partene enige om at bestemmelsen i prisforskriftene om plikt til pristakst kom til anvendelse, med mindre dispensasjon ble gitt. Denne forståelse av bestemmelsene har fru Garvik direkte akseptert, bl.a. ved at hun to ganger har søkt om dispensasjon fra bestemmelsen om pristakst. - Fru Berg hevder videre at den nye ankegrunn ikke kan føre fram, idet den forståelse av prisbestemmelsene som namsretten har lagt til grunn, er riktig. Dette er også Prisdirektoratets og

Side:744

Lønns- og Prisdepartementets oppfatning. - Når det gjelder den subsidiære ankegrunn, har fru Berg fastholdt sine anførsler for lagmannsretten.

Om saksforholdet viser jeg til lagmannsrettens og namsrettens premisser. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett. Fru Garvik og fru Bergs svigersønn Birger Westring har gitt forklaring som parter. Som vitner er avhørt fru Garviks tidligere prosessfullmektig, advokat John Mjøen, avdelingsdirektør i Prisdirektoratet Einar Magnus Evensmo og fru Bergs datter Karin Margareth Westring. Det er - særlig til belysning av den nye ankegrunn - fremlagt en del nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å regne opp.

Jeg finner at lagmannsrettens dom må bli å stadfeste.

Jeg behandler først fru Garviks prinsipale - og nye - ankegrunn for Høyesterett. Den går som nevnt ut på at bestemmelsen om pristakst i §4 i prisforskriftene for fast eiendom ikke gjelder ved bud fra sameierne på en auksjon som holdes til oppløsning av sameie. Dette kan ikke føre fram.

Det er enighet mellom partene om at eiendommen er av den art at den går inn under prisforskriftene, jfr. forskriftenes §2. Jeg peker dernest på at forskriftene gjelder for «omsetning av fast eiendom». I §4 - slik bestemmelsen lyder etter endring ved kgl. res. av 20. juli 1962 - er det bestemt at «Ved salg av fast eiendom som går inn under disse bestemmelser, jfr. §1, §2, §3 er det forbudt å ta, kreve eller avtale høyere pris enn svarende til den takst som settes av prismyndighetene». Ordet «salg» kom inn i paragrafen ved endringen i 1962 istedenfor ordet «overdragelse»; dette innebar ingen endring som har betydning i denne sak. Av tredje punktum i samme paragraf fremgår det at bestemmelsen om plikt til pristakst også gjelder ved «tvangssalg».

Spørsmålet i saken er om man har å gjøre med et «salg» (omsetning) i prisforskriftenes forstand.

Det kan ikke være tvilsomt at prisforskriftene, herunder bestemmelsen om pristakst i §4, gjelder ved salg av en ideell andel i en fast eiendom, når salget ikke skjer til en sameier, men til en utenforstående. Det må gjelde enten salget skjer frivillig, ved vanlig tvangsauksjon under gjeldsforfølgning eller - som her - ved auksjon som en av sameierne har begjært til oppløsning av sameiet («nødvendig auksjon», jfr. lov nr. 3 av 14. august 1918). Så langt er også fru Garvik enig. Men hun mener at saken stiller seg annerledes når salget på en auksjon som holdes til oppløsning av sameie, skjer til en av sameierne. Da har man etter hennes oppfatning ikke å gjøre med et salg eller en omsetning i prisforskriftenes forstand, men en utløsning som er påtvunget den sameier som ikke har begjært oppløsning. Det er, hevder hun videre, ingen grunn til å stille denne form for oppløsning i noen annen stilling når det gjelder bestemmelsen om pristakst, enn den oppløsning som finner sted ved fysisk deling av eiendommen.

Jeg er ikke enig i dette. Jeg kan ikke se at det, verken i prisforskriftenes ordlyd eller i forarbeidene til forskriftene, finnes noe

Side:745

holdepunkt for å stille opp forskjellige regler på dette punkt ettersom salget skjer til en utenforstående eller til en sameier. Dersom salget skjer til en utenforstående, omfatter det riktignok hele eiendommen, mens det i realiteten bare omfatter en ideell andel, hvis det skjer til en av sameierne. Men denne forskjell kan etter det jeg før har sagt ikke være avgjørende. Dersom oppløsningen foregår ved fysisk deling uten mellomlag til noen av sameierne, foregår det ikke noe salg eller noen omsetning i samme forstand, og prisbestemmelsene for omsetning av fast eiendom kan ikke komme til anvendelse. Det som da skjer er at den ideelle andel omgjøres til en tilsvarende fysisk andel. Hvordan spørsmålet om plikt til pristakst stiller seg dersom det ved en fysisk deling blir ytet mellomlag, behøver jeg ikke å gå inn på.

Fru Garvik har også gjort gjeldende at prisforskriftenes §3 gjør en del unntak fra forskriftenes øvrige bestemmelser, herunder fra bestemmelsen om plikt til pristakst. Bestemmelsene får således etter §3 ikke anvendelse ved overdragelse mellom ektefeller, eller på skifte mellom ektefeller eller arvinger når eiendommen blir utlagt eller overdratt til loddeier. Hun mener at disse bestemmelser bør gis analogisk anvendelse. - Jeg kan ikke se at unntaksbestemmelsene kan gis analogisk anvendelse i denne sak. De er begrunnet i særlige hensyn til forholdet mellom ektefeller og mellom arvinger. Disse hensyn gjør seg ikke gjeldende på samme måte i det tilfelle som foreligger her.

Jeg tilføyer at Prisdirektoratet og Lønns- og Prisdepartementet har lagt til grunn den samme forståelse av prisforskriftene som jeg mener er den rette.

Fru Garvik har påberopt seg høyesterettsdom i Rt-1953-601 og en lagmannsrettsdom i RG-1958-720. Disse avgjørelser gjelder imidlertid andre spørsmål enn de som foreligger her, og jeg kan ikke se at dommene har noen betydning for denne sak.

Etter det resultat jeg er kommet til, finner jeg ikke grunn til å gå inn på den prosessuelle innvending som fra fru Bergs side er reist mot at den nye ankegrunn fremsettes for Høyesterett.

Når det gjelder fru Garviks subsidiære ankegrunn - at det forelå særlige grunner som bevirket at hennes bud skulle vært ansett som det høyeste uten loddtrekning - finner jeg det tilstrekkelig å vise til lagmannsrettens og namsrettens premisser, som jeg i det vesentlige kan tiltre.

Etter resultatet må fru Garvik betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for slik

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Ninni Garvik til Marie Berg 3 500 - tre tusen fem hundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Side:746

Dommer Leivestad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Stabel, Endresen og justitiarius Terje Wold: Likeså.

Av namsrettens beslutning (byfogd J. Dannevig): - - -

Retten er blitt stående ved at det i nærværende tilfelle ikke kan sies å foreligge omstendigheter som kan karakteriseres som særlige grunner for å fravike lovens normale ordning. Det er riktignok så at fru Marie Berg har besittet sin andel lenger enn fru Garvik, som kjøpte sin del i oktober 1956. Men for begge sameieres vedkommende dreier det seg nå om et eierforhold av lenger varighet, og tidsforskjellen kan ikke betraktes som avgjørende. Å gi en helt konkret vurdering av hvem som i nærværende tilfelle har størst nytte av eiendommen, finner ikke retten å burde innlate seg på, men vil for fru Garviks vedkommende bemerke at den omstendighet at hun besitter andre eiendommer såvel i Oslo som annetsteds, ikke utelukker at hun har bruk for sin leilighet i Tårnveien 7. Det er forøvrig ikke godtgjort at hun for tiden kan skaffe seg noen annen fast bolig i Oslo, hvor hun har fremtredende økonomiske interesser å vareta.

Retten har ikke materiale til å bedømme hvorledes det noe spente forhold mellom partene med hensyn til sameiet er oppstått, men under ingen omstendighet synes man å kunne utlede herav hvem som bør ansees som høystbydende.

Som ovenfor opplyst bor fru Berg for tiden ikke på eiendommen, men hennes del har siden 1961 vært overlatt datteren og svigersønnen.

Heller ikke finner man grunn til å utpeke fru Garvik som høystbydende. Den ting at fru Garvik i dette tilfelle står som saksøkt, er ikke nok til å begrunne et sådant valg. Forøvrig henvises til namsrettens dom av 10.11.1962, stadfestet ved Lagmannsrettens dom av 29.4.1963.

Retten vil ikke unnlate å tilføye at det i de vedtatte vilkår for auksjonssalget er inntatt følgende bestemmelse:

«hver av de to sameiere forplikter seg til i tilfelle han får tilslaget ikke å gå til oppsigelse av den annen part på grunn av ombygging og heller ikke av annen grunn før 1.1.1968, med mindre det skulle foreligge vesentlig misligholdelse av leiekontrakten.»

- - -

Av namsrettens kjennelse (byfogd J. Dannevig): - - -

Rettens standpunkt til spørsmålet om loddtrekning eller utpekning av høystbydende, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §143 annet ledd, vil fremgå av namsrettens forannevnte beslutning. Man kan ikke se at det er fremkommet noe som skulle endre rettens oppfatning på dette punkt, likesom det heller ikke kan sees å være andre grunner for å nekte stadfestelse.

Budet blir således at stadfeste.

- - -

Av lagmannsrettens dom (sorenskriver B. Njaa og lagdommerne Kristian Strømsted og Johs. M. Rivertz): - - -

Fru Ninni Garvik v/ prosessfullmektig o.r.sakfører John Mjøen har ved ankeerklæring av 29. april 1964 i rett tid innbragt denne kjennelse for lagmannsretten, idet hun hevder at namsretten har tatt feil i den avgitte

Side:747

beslutning av 28. 2. 1964, som ligger til grunn for stadfestelseskjennelsen, når den ikke har funnet at hennes tilknytning til eiendommen er så meget sterkere enn ankemotpartens at det var grunn til å anta hennes bud som det høyeste. Det faktiske forhold er at fru Garvik i årrekker har hatt sin bolig i eiendommen, selv om hun ikke har oppholdt seg der kontinuerlig, men på grunn av sykdom og forretningsmessige forhold ofte har måttet oppholde seg annet steds. Det er nødvendig for henne å få beholde sitt hjem i eiendommen. Namsretten påpeker riktig i denne forbindelse at det ikke er godtgjort at hun vil kunne skaffe seg noen annen bolig i Oslo, hvor hun har fremtredende økonomiske interesser å vareta. Videre hevder fru Garvik at hennes tilknytning til eiendommen er mere aktuell enn fru Bergs. Fru Berg har nå i lengere tid hatt bopel i Bjerregårdsgt. 29 og det er bare en ubegrunnet påstand at hun vil flytte tilbake til eiendommen. I en lagmannsrettsdom av 20.4.1955 uttales det at namsretten under ellers like vilkår bør utøve valgretten til fordel for den som eiendommen fraselges ved tvang. Den auksjon det her er tale om var begjært av fru Berg og ikke av fru Garvik. Det er den ankende part eiendommen nå er frasolgt ved tvang. - - -

Lagmannsretten bemerker: - - -

Lagmannsretten kan nemlig ikke finne at det er begått noen feil fra namsrettens side når den er kommet til at fru Garviks tilknytning til eiendommen ikke er såvidt sterk at dette betinger at hennes bud bør antas som det høyeste. Etter de opplysninger som foreligger finner lagmannsretten det tvertimot mer nærliggende at en avgjørelse uten loddtrekning i tilfelle burde ha falt ut i fru Bergs favør.

Allerede av dette lagmannsrettens syn vil det fremgå at retten ikke finner at det som er uttalt i den nevnte dom av 20. april 1955 har betydning i nærværende tilfelle. Retten er forøvrig enig med fru Bergs prosessfullmektig i at den omstendighet at det var fru Garvik, noe som fremgår av en fremlagt korrespondanse, som tok initiativet til oppløsning av sameiet ved auksjon, gjør uttalelsen i dommen uanvendelig i nærværende sak. - - -