Rt-1967-372
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1967-03-17 |
| Publisert: | Rt-1967-372 |
| Stikkord: | Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 55B/1967 |
| Parter: | 1. Rolf Lundekvam, 2. Magne Lundekvam (høyesterettsadvokat Tom Faye) mot A/S Bendixensvei's Boligselskap v/styrets formann, Leif Kruse Nielsen (advokat Ørjan Baartvedt). |
| Forfatter: | Rode, Leivestad, Ryssdal |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Boligformidlingsloven (1950) §11, Borettslagsloven (1960) §37, Borettslagsloven (1960), Tvistemålsloven (1915) §404, Husleieloven (1939) §18, §24, §37, Husleieloven (1939), §34, §90 |
Dommerne Rode, Leivestad og Ryssdal.
Rolf Lundekvam var aksjonær i A/S Bendixensveis Boligselskap og leiet i denne egenskap en leilighet i Bendixensvei 34, Bergen. Han flyttet selv ut av leiligheten og fremleiet den til sin bror, Magne Lundekvam, men lot enkelte av sine ting stå igjen.
Boligselskapet begjærte efter dette Magne Lundekvam utkastet og Rolf Lundekvams ting fjernet fra leiligheten. Ved Bergen namsretts kjennelse av 15. november 1966 ble begjæringen ikke tatt til følge. Boligselskapet påkjærte kjennelsen til Gulating lagmannsrett, som ved kjennelse av 2. januar 1967 ga selskapet medhold på det grunnlag at begge brødres hjemmel var åpenbart uholdbar.
Rolf og Magne Lundekvam erklærte kjæremål til Høyesteretts kjæremålsutvalg. De hevdet at adgang til fremleie var hjemlet i boligformidlingsloven §11, idet situasjonen var parallell med den som forelå i Rt-1953-693. Med hensyn til Rolf
Side:373
Lundekvams rett til fortsatt å ha sine ting i leiligheten, ble det gjort gjeldende at boligselskapet ikke hadde hevet leieavtalen på lovlig måte, jfr. bl.a. husleielovens §37 og lov om borettslag §37.
Høyesteretts kjæremålsutvalg uttalte:
«Når det gjelder den hjemmel fremleieren, Magne Lundekvam har til å besitte den leilighet han kreves kastet ut av, har lagmannsretten lagt til grunn at etter husleieloven §24, annet ledd, jfr. lov om borettslag av 4. februar 1960 §34, jfr. §90, siste punktum, kunne leiligheten bare fremleies med samtykke av boligselskapets styre. Samtykke er ikke gitt. Lov om boligformidling av 30. juni 1950 §11 kan ikke påberopes som hjemmel for en fremleie uten styrets samtykke. Bestemmelsen tar bare sikte på midlertidig ledighet, men her er hovedleieren definitivt flyttet fra leiligheten.
De kjærende parters angrep på denne del av lagmannsrettens kjennelse gjelder lagmannsrettens syn på anvendeligheten av boligformidlingslovens §11. Det sies i kjæremålserklæringen at lagmannsretten har feiltolket denne bestemmelse. Det som angripes er Imidlertid at lagmannsretten har lagt til grunn for sin avgjørelse at hovedleieren, Rolf Lundekvam, definitivt er flyttet fra leiligheten. Dette er en side av lagmannsrettens avgjørelse som faller utenfor det som etter tvml. §404 kan prøves av Utvalget.
Når det gjelder Rolf Lundekvams rett til fortsatt å gjøre bruk av leiligheten, har lagmannsretten lagt til grunn at hans brudd på fremleieforbudet er en vesentlig misligholdelse av hans leieavtale, at dette gir selskapet rett til å heve leieavtalen selv om Rolf Lundekvam fortsatt er aksjonær, og at avtalen er hevet ved brev fra advokat Baartvedt av 23. mai 1966. Rolf Lundekvams hjemmel for fortsatt å ha gjenstander stående i leiligheten er derfor åpenbart uholdbar.
Det hevdes i kjæremålserklæringen at det ikke foreligger noen lovlig hevning av leieavtalen. Når lagmannsretten er kommet til det motsatte resultat, må det skyldes at lagmannsretten har «oversett eller feiltolket lov om borettslag av 4. februar 1960 nr. 2 §37. 6. kapitel gjelder ifølge samme lovs §90 siste ledd også aksjeselskaper. Det er på det rene at advokat Baartvedts brev ikke tilfredsstiller formkravene i Husleielovens §37 og følgelig er ugyldig som oppsigelse. Hvis det skal oppfattes som en hevning, må der foreligge rettskraftig dom eller forlik som stadfester hevningen før denne kan gjøres effektiv. Som melding om hevning med pålegg om overdragelse m.v. er der og andre formelle mangler, bl.a. skal det gis opplysning om rettigheter laget har hvis pålegget ikke etterkommes, jfr. samme lov §18.»
Utvalget finner at disse innvendinger ikke fører frem. §37 i loven om borettslag gir regler for det tilfelle at laget, etter at leieavtalen er oppsagt eller hevet, vil fremtvinge overdragelse av en lagsandel gjennom pålegg til eieren, offentlig auksjon eller innløsning. Paragrafen uttaler intet om vilkårene for å heve eller
Side:374
oppsi leieavtalen eller for å kunne kreve andelshaveren utkastet etter at oppsigelse eller hevning har funnet sted. §37 i husleieloven stiller visse krav til innholdet av en oppsigelse. I dette tilfelle er leieavtalen ikke oppsagt, men hevet på grunn av vesentlig misligholdelse. Husleielovens §37 gjelder ikke underretningen til leietakeren om at avtalen er hevet. Adgangen til å kreve leietakeren - andelshaveren - utkastet etter at leieavtalen er hevet er etter vanlige rettsregler, som for så vidt kommer til anvendelse, jfr. borettslagloven §34, ikke betinget av at hevningen er stadfestet ved rettskraftig dom, men av at hjemmelen for en bortsatt besittelse er åpenbart uholdbar, jfr. kjæremålsutvalgets kjennelse i Rt-1948-199. Lagmannsretten har funnet at dette vilkår foreligger.
Kjæremålet blir etter dette å forkaste. Boligselskapets påstand om å bli tilkjent saksomkostninger må tas til følge.»