Rt-1967-417

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1967-04-08
Publisert:	Rt-1967-417
Stikkord:	Odelstakst
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 37/1967
Parter:	Oline Hellsylt (advokat E. Brautaset - til prøve) mot Kristen P. Stadheim (høyesterettsadvokat Erik Sølberg).
Forfatter:	Roll-Matthiesen, Ryssdal, Helgesen, Mindretall: Nygaard, justitiarius Terje Wold
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §62, Tvistemålsloven (1915) §384, §28, §2

Dommer Roll-Matthiesen: Under odelstakst ved Nordre Sunnmøre herredsrett over eiendommen Hellesylt, gnr. 91 bnr. 2 i Stranda, avsa retten den 13. oktober 1965 kjennelse med slik slutning:

«Eiendommen Hellesylt, gnr. 91 bnr. 2 i Stranda, takseres ved odelstakst som jordbrukseiendom, idet hensyn tas til tomtesalgsmuligheter i den utstrekning de finnes å influere på den aktuelle omsetningsverdi for eiendommen samlet. - Ved takseringen vurderes skogen som en integrerende del av den samlede eiendom, likeså våningshuset.»

Ved odelstaksten som ble avgitt samme dag, ble verdien av eiendommen satt til kr. 55.000, herav for skogen kr. 7.000. Det ble avgitt særskilt verdsettelse av noen heftelser på eiendommen, bl.a. kår til eieren Oline Hellesylt, som hadde arvet eiendommen etter en sønn. Kåret ble verdsatt til kr. 4.500.

Oline Hellesylt forlangte overtakst, og under denne nedla hun påstand om at to avgrensede arealer - «Tunteigen» og «Åsane» - skulle takseres som tomtegrunn, at et tredje areal «Hestebeitet», skulle takseres etter jordbruksverdien med tillegg for sjansene for tomtesalg og at resten av eiendommen ble å taksere etter jordbruks- og skogsverdien. Odelsløseren Kristen P. Stadheim påstod overtaksten fremmet på samme vilkår som undertaksten. Retten avsa den 4. juli 1966 kjennelse med denne slutning:

«Eiendommen Hellesylt, grnr. 91 brnr. 2 i Stranda, takseres som en enhet under hensyntagen til de forskjelligartede utnyttelsesmuligheter som antas bestemmende for eiendommens verdi «i handel og vandel». Skogen takseres særskilt som en del av den samlede eiendom.»

Om saksforholdet og skjønnsrettenes begrunnelser viser jeg til kjennelsene og takstene.

Ved overtaksten som også ble avgitt den 4. juli 1966, ble eiendommen verdsatt til kr. 98.000, hvorav for skogen kr. 15.000. Kåret ble satt til kr. 20.000.

Oline Hellesylt har påanket kjennelsen og odelsovertaksten til Høyesterett. Anken gjelder saksbehandlingen og

Side:418

rettsanvendelsen. Hva saksbehandlingen angår er anken spesifisert i følgende punkter:

1. Det er en feil når retten ikke i kjennelsen har avgjort den tvist som forelå mellom partene om vurderingsgrunnlaget. Bare formelt foreligger det en kjennelse etter skjønnslovens §62, annet ledd, men det som er sagt i kjennelsen inneholder ikke noen avgjørelse. Det vesentligste av eiendommens verdi ligger i «Tunteigen» på ca. 32 dekar, alt beliggende innenfor regulert område i Hellesylt sentrum. Av nevnte areal er ca. 25 dekar utnyttbar tomtegrunn, og det kunne etter forholdene på stedet ikke fremstille seg som et skjønnsspørsmål at tomteverdien var avgjørende for arealets omsetningsverdi. Det eneste riktige var derfor at det i kjennelsen ble slått fast at «Tunteigen» skulle takseres som tomtegrunn. Arealet «Åsane» utgjør ca. 18 dekar, og det ligger for en vesentlig del innenfor regulert område. Også her er det tomteverdien alene som er bestemmende for arealets omsetningsverdi, og dette skulle være fastslått i kjennelsen.

2. Det som er uttalt i kjennelsen sammenholdt med at overtaksten ikke inneholder noe til belysning av spørsmålet, klargjør ikke hva retten har bygget på ved takseringen med hensyn til tomtegrunn. Skjønnsgrunnene er derfor mangelfulle, de tilfredsstiller ikke kravene i skjønnslovens §28. Rettsanvendelsen kan på grunn herav ikke prøves, og overtaksten må derfor oppheves.

3. Overtaksten er så lav at den ikke kan bygge på et forsvarlig skjønn. Etter den ankende parts mening skulle omsetningsverdien for hele eiendommen solgt som en enhet, ligge på minst kr. 235.000. Herav på «Tunteigen» minst kr. 150.000. Overtaksten for eiendommen må derfor oppheves som vilkårlig. Det samme gjelder verdsettelsen av Oline Hellesylts kår som ved overtaksten uten begrunnelse ble satt til kr. 20.000 mot kr. 4.500 ved underskjønnet. Det er i denne forbindelse pekt på at Oline Hellesylt er født xx.xx.1876.

Med hensyn til anken over rettsanvendelsen er det av den ankende part anført at de mangelfulle skjønnsgrunner bevirker at man ikke kan kontrollere om rettsanvendelsen er riktig. Men det som foreligger, særlig skjønnsresultatet, synes å vise at rettsanvendelsen er uriktig, at det vesentlig er tatt hensyn til jordbruksverdien og bare i ubetydelig grad til tomteverdien. Resultatet er derfor blitt at eiendommen ved taksten ikke er satt til «full verdi etter gangbar pris i egnen», slik som skjønnslovens §62, tredje ledd foreskriver. Hva verdsettelsen av kåret angår, mener den ankende part at retten har lagt til grunn den verdi kåret har for henne, ikke den byrde kåret representerer for eieren som heftelse på eiendommen. Dette er i så fall en uriktig rettsanvendelse.

Oline Hellesylt har nedlagt denne påstand:

«1. Odelsovertaksten med underliggende kjennelse oppheves, og saken hjemvises til ny overtakst med nye skjønnsmenn.

2. Den ankende part tilkjennes sakskostnader for Høyesterett.»

Side:419

Kristen P. Stadheim - som har fått fri sakførsel for Høyesterett - har nedlagt slik påstand:

«1. Odelsovertaksten stadfestes.

2. Oline Hellesylt dømmes til å betale saksomkostninger for Høyesterett til det offentlige.»

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Den ankende part gjorde som før nevnt gjeldende under overtaksten at det ved kjennelse etter skjønnslovens §62, annet ledd skulle fastslås at to arealer av odelsgodset var tomtegrunn og derfor skulle takseres som tomtegrunn. Heri har retten ikke vært enig, og jeg kan ikke se at det er noen feil ved saksbehandlingen at dette skjønnsmessige spørsmål ikke ble avgjort i kjennelsen. I kjennelsens premisser er det imidlertid klart fastslått at mulighetene for utparsellering til tomter måtte tas i betraktning, og det uttales om dette: «Eiendommen byr på forskjellige muligheter, alt etter den bruk vedkommende kjøper måtte finne å ville gjøre av eiendommen. Kjøpeinteresserte vil herunder bl.a. ta hensyn til gjeldende reguleringsplan, det antatte tilbud og behov for tomtegrunn, tomtepriser på stedet, beliggenheten av de områder av eiendommen som er egnet til tomtegrunn, stedets alminnelige utviklingsmuligheter o.s.v.»

Og etter at dette er sagt, gir kjennelsen følgende direktiv til takstmennene: «Ved takseringen må det således bli takstmennenes oppgave å samle og vurdere alle de forskjellige prisbestemmende faktorer i en enhet, og slik at taksten settes til den høyeste verdi som det samlede kompleks av utnyttelsesmuligheter antas å ville gi som resultat ved omsetning av eiendommen som en enhet «i handel og vandel».»

Det som jeg har sitert fra kjennelsen, er etter min mening riktig. Kjennelsen fastslår at odelsgodsets eier hadde krav på at det ved overtaksten fullt ut ble tatt hensyn til tomteverdien som vurderingsfaktor, men at det tilkom takstmennene å avgjøre hva den gangbare pris i egnen ville være for det samlede odelsgods når tomteverdien - herunder selvsagt også muligheten for tomtesalg ut fra de lokale forhold - ble tatt i betraktning i sin fulle utstrekning.

Bestemmelsen i skjønnslovens §62, annet ledd om at tvistigheter om skjønnsgrunnlaget skal avgjøres ved særskilt kjennelse, er et unntak fra hovedbestemmelsen i §28, første ledd. Som anført av Alten under note 4 til §62 kan det imidlertid etter omstendighetene bli spørsmål om å redegjøre i skjønnsgrunnene for den måte hvorpå skjønnsresultatet er vunnet. Hensett til den store betydning den ankende part tilla tvistepunktet under prosedyren for overskjønnsretten, kan spørsmål reises om det ikke i selve taksten burde ha vært inntatt opplysninger om hvilke deler av eiendommen takstmennene hadde vurdert som tomtegrunn. Jeg går imidlertid ikke nærmere inn på spørsmålet, da det under ingen omstendigheter er grunn til å anta at skjønnspremissenes taushet på dette punkt har hatt betydning for takstresultatet. Jeg peker i denne forbindelse på at overtaksten ble

Side:420

avgitt umiddelbart etter at kjennelsen med utførlige direktiver for takseringen ble avsagt, at verdiansettelsen innledes med ordene: «I samsvar med foranstående kjennelse - - -» og at overtaksten satte verdien til kr. 98.000, hvorav for skogen kr. 15.000, mens de tilsvarende tall ved undertaksten var kr. 55.000 og kr. 7.000.

Det er etter min mening intet grunnlag for å anta at takseringen av eiendommen ikke bygger på et forsvarlig skjønn og at det derfor skulle være vilkårlig. Det samme gjelder verdsettelsen av Oline Hellesylts kår. Forskjellen mellom undertaksten og overtaksten er riktignok stor, men etter kårkontrakten i skjøte av 23. juli 1943 - inntatt i undertaksten - er kåret meget byrdefullt for eieren av eiendommen.

Hva anken over rettsanvendelsen angår, følger det av det jeg har sagt at det etter min mening heller ikke foreligger noen feil her. Taksten indikerer ikke på noen måte at skjønnsmennene skulle ha fulgt uriktige retningslinjer ved vurderingen av i hvilken utstrekning tomteverdien skulle legges til grunn. Og det er ikke holdepunkter for å anta at takstmennene skulle ha vurdert kåret på uriktig rettsgrunnlag, slik som anført av den ankende part.

Mitt resultat er etter dette at odelsovertaksten må bli å stadfeste.

Jeg antar at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

dom:

Odelsovertaksten stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Nygaard: Jeg er kommet til det samme resultat som førstvoterende, men delvis med en annen begrunnelse.

Det fremgår etter min mening av overskjønnsrettens kjennelse at det var tvist mellom partene om de vurderingsprinsipper som skulle legges til grunn når det gjaldt verdsettelsen av «Tunteigen» og «Åsane». Som nevnt av førstvoterende, hevdet Oline Hellesylt at disse deler av odelseiendommen skulle takseres «som tomtegrunn», mens Kristen P. Stadheim gjorde gjeldende at verdsettelsen også her skulle skje etter de retningslinjer som var nevnt i underskjønnsrettens kjennelse av 13. oktober 1965.

Jeg forstår overskjønnsrettens kjennelse slik at det etter rettens mening ikke var adgang til i kjennelsen å ta standpunkt til hvilke vurderingsprinsipper som skulle legges til grunn for så vidt angikk «Tunteigen» og «Åsane». Begrunnelsen for dette er - som det fremgår av kjennelsen - at eiendommen skulle «takseres som en enhet» og at det ikke pålå skjønnsmennene ved verdsettelsen å redegjøre for på hvilken måte «de rent teknisk økonomisk er nådd frem til skjønnsresultatet». Overskjønnsretten har

Side:421

således etter min mening ikke avgjort den tvisten som her forelå. Spørsmålet er da om dette er en feil ved saksbehandlingen.

Etter skjønnslovens §62 annet ledd skal den samlede skjønnsrett ved særskilt kjennelse avgjøre tvist om bl.a. hvilke rettssetninger verdsettelsen av en odelseiendom skal bygges på. Ved Høyesteretts kjennelse i Rt-1951-180 flg. fant rettens flertall at det forelå en tvist om selve vurderingsprinsippet for odelsovertaksten. Det heter så i førstvoterendes votum på 182 bl.a.: «Jeg er ikke enig i at det «måtte bero på et skjønn i hvilken utstrekning eiendommen skulle vurderes etter tomteverdien». Den ankende part hadde et ubetinget krav på at det fullt ut ble tatt hensyn også til denne vurderingsfaktor. Det som berodde på et skjønn og som følgelig hørte under takstmennenes avgjørelse, var bare spørsmålet om hva den gangbare pris i egnen for denne eiendom faktisk ville være, når også tomteverdiene ble tatt i betraktning i sin fulle utstrekning. Etter min oppfatning skulle skjønnsretten under de foreliggende omstendigheter ha avsagt kjennelse etter skjønnsprosesslovens §62 annet ledd om de retningslinjer takstmennene skulle følge.» Idet jeg bygger på den forståelse av skjønnslovens §62 annet ledd som her er kommet til uttrykk, har således partene under en odelstakst krav på at det ved særskilt kjennelse blir truffet avgjørelse i en tvist om de vurderingsprinsipper som skal legges til grunn ved skjønnsmennenes verdsettelse av en hel odelseiendom.

I den foreliggende sak dreiet det seg ikke om en tvist om prinsippene for vurderingen av hele odelsgodset. Men «Tunteigen» og «Åsane» utgjør de vesentligste deler av eiendommen, og det er ikke noen tvil om hvor grensene for disse delene går. Heller ikke var det noen uenighet mellom partene om at overskjønnsretten ved særskilt kjennelse skulle avgjøre den foreliggende tvist. Jeg finner at det iallfall under disse omstendigheter var en feil at overskjønnsretten ikke avgjorde tvisten. At delene ikke var særskilt matrikulert, kan etter min mening ikke spille noen rolle i dette tilfelle. Jeg tilføyer at det heller ikke av selve taksten fremgår hvilke prinsipper skjønnsmennene har fulgt når det gjelder verdsettelsen av «Tunteigen» og «Åsane». Det er således hverken i kjennelsen eller i taksten gitt uttrykk for i hvilken utstrekning tomteverdien er lagt til grunn ved verdsettelsen av disse deler av eiendommen.

Imidlertid er forholdet - som nevnt av førstvoterende - at overskjønnsretten i sin kjennelse generelt har gitt uttrykk for at mulighetene for tomtesalg skulle tas i betraktning ved verdsettelsen av eiendommen. Jeg er enig med førstvoterende i at overskjønnsretten i kjennelsen har fastslått de riktige prinsipper for vurderingen av hele eiendommen. Det er kommet klart frem at det ved verdsettelsen av hele odelsgodset også skulle tas hensyn til tomteverdien. De alminnelige retningslinjer for verdsettelsen som overskjønnsretten her har lagt til grunn, er for øvrig heller ikke angrepet av den ankende part. Jeg må videre gå ut fra at disse prinsippene er fulgt også når det gjelder

Side:422

verdsettelsen av «Tunteigen» og «Åsane». Da det således ikke er sannsynlig at den saksbehandlingsfeil som her etter min mening foreligger, kan ha virket bestemmende på skjønnsresultatet, finner jeg at anken på dette punkt ikke kan føre frem, jfr. tvistemålslovens §384 første ledd og skjønnslovens §2.

For øvrig er jeg i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Ryssdal: Jeg er enig med førstvoterende. Det var i dette tilfelle uenighet mellom partene om i hvilken utstrekning det foreligger muligheter for salg av tomter på Hellesylt. Jeg er enig med førstvoterende i at dette spørsmål ikke skulle avgjøres i overskjønnsrettens kjennelse. Det måtte være skjønnsmennenes oppgave å vurdere i hvilken utstrekning og til hvilken tid arealene «Tunteigen» og «Åsane» kan ventes å bli solgt som tomter, og opplysninger om dette måtte i tilfelle tas inn i taksten.

Dommer Helgesen: Jeg er enig med førstvoterende på samme måte som dommer Ryssdal.

Justitiarius Terje Wold: Jeg er enig med dommer Nygaard.

Av odelsovertaksten (sorenskriver Knut Brinchmann-Hansen med domsmenn):

- - -

Etter rettens syn er det dens oppgave å fastsette den verdi eiendommen - som en helhet - antas å kunne omsettes for «i handel og vandel». Om eiendommen ble frembudt til salg antar retten at forskjellige kategorier av kjøpere ville være interessert. Således både kjøpere som i første rekke fester seg ved gårdens muligheter som jordbrukseiendom (med tilhørende skog), og interessenter som særlig hefter seg ved de muligheter eiendommen byr for utparsellering til tomter. Eiendommen byr på forskjellige muligheter, alt etter den bruk vedkommende kjøper måtte finne å ville gjøre av eiendommen. Kjøpeinteresserte vil herunder bl.a. ta hensyn til gjeldende reguleringsplan, det antatte tilbud og behov for tomtegrunn, tomtepriser på stedet, beliggenheten av de områder av eiendommen som er egnet til tomtegrunn, stedets alminnelige utviklingsmuligheter o.s.v.

Ved takseringen må det således bli takstmennenes oppgave å samle og vurdere alle de forskjellige prisbestemmende faktorer i en enhet, og slik at taksten settes til den høyeste verdi som det samlede kompleks av utnyttelsesmuligheter antas å ville gi som resultat ved omsetning av eiendommen som en enhet «i handel og vandel».

Det vil etter rettens mening ikke være riktig å redegjøre nærmere i taksten for det vurderingsutgangspunkt skjønnsmennene helt eller delvis har lagt til grunn for de enkelte deler av eiendommen. Dette både fordi eiendommen skal takseres som en enhet, og fordi det ikke påligger skjønnsmennene å redegjøre for på hvilken måte de rent teknisk økonomisk er nådd frem til skjønnsresultatet. - - -

Side:423