Rt-1967-920

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1967-09-02
Publisert:	Rt-1967-920
Stikkord:	(Hålandsdalen-dommen, Hålands-dommen), Sameierett
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om sameiere for en større jordsameiestrekning i fjellet hadde gått utenfor sin råderett når de oppførte en hytte og om andre sameiere kunne kreve hytten fjernet. Dissens: 4-1
Saksgang:	Høyesterett L.nr. 87/1967
Parter:	Hans Engelsen Gjøen m.fl. (advokat Eivind Eftestøl - til prøve) mot Herman Daae m.fl. (høyesterettsadvokat Per Urdahl)
Forfatter:	Anker, Bendiksby, Helgesen, Wold, Dissens: Gundersen
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §3, §10, Tvistemålsloven (1915) §85

Dommer Anker: Saken gjelder prinsipalt krav fra fem eiere av gårder i Gjøengrenden ved Gjønavatnet i Hålandsdal om riving av en hytte oppført av Herman Daae m. fl. ved Spongatjønn i en sameiestrekning hvor Gjøen-oppsitterne er medeiere.

Midhordland herredsrett, dommerfullmektigen med domsmenn, avsa 31. mars 1965 dom med denne domsslutning:

«1. Herman Daae, John Ragnhildstveit, Peder Ragnhildstveit, Gunvald Haugen, Engel Hammersland, Sverre Nyheim, Olav Kjønn, Knut Vestbø, Olav Mitterød og Nils Håland frifinnes.

2. Hans Engelsen Gjøen, Haktor O. Gjøen, Peder S. Gjøen, Johannes Gjøen og Aksel Gjøen tilpliktes å betale en for alle - alle for en kr. 600,- - kronersekshundre - som delvis dekning av saksomkostninger til Herman Daae, Johan Ragnhildstveit, Peder Ragnhildstveit, Gunvald Haugen, Engel Hammersland, Sverre Nyheim, Olav Kjønn, Knut Vestbø, Olav Mitterød og Nils Håland innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse.»

Gjøen-oppsitterne påanket dommen til Gulating lagmannsrett og opprettholdt der rivingspåstanden. Dessuten ble nedlagt subsidiær påstand om at den bruksrett som ved avtale av 15. juli, tinglyst 17. juli 1962 var hjemlet Herman Daae m. fl. skulle kjennes ugyldig og slettes som heftelse på de eiendommer hvor den er anmerket. Lagmannsretten avsa 24. september 1966 dom med denne domsslutning:

«Herredsrettens dom stadfestes, dog slik at saksomkostninger for herredsretten ikke tilkjennes.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Hans Engelsen Gjøen, Ole Gjøen, Peder S. Gjøen, Johannes Gjøen og Aksel Gjøen, en for alle og alle for en, til Herman Daae, John Ragnhildstveit, Peder Ragnhildstveit, Gunvald Haugen, Engel Hamarsland, Sverre Håland, Olav Kjønn, Knut Vestbø, Olav Mitterød og Nils Håland kr. 1 500,- ett tusen fem hundre kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Side:921

Haktor Gjøen var avgått ved døden etter herredsrettens dom, og hans sønn Ole trådt inn i hans sted som part.

Hans Engelsen Gjøen m. fl. har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

De ankende parter går med på at de enkelte sameiere i fellesskapet til eget bruk kunne ha innrettet et overnattingssted til bruk under sauesanking. Men det måtte ha vært noe langt mer beskjedent enn den hytta som ble oppført, nærmest et «krypinn». Bruken måtte være begrenset til formålet, og kunne ikke omfatte utenforstående.

De ankende parter opprettholder ikke anførselen om at avtalen om hyttebyggingen er en proformaavtale. Men det anføres at i og med at de utenforstående har fått stedsevarige bruksrettigheter i hytta, deltok i oppførelsen og skal være med på vedlikeholdet, blir deres stilling i realiteten den samme som for den som er medeier i hytta. Og hyttebyggingen er en rådighet over sameiet, grunnen disponeres på en måte som ellers bare sameierne kan bruke den på. Til dette kommer at det oppstår ulemper ved at det blir økt ferdsel i området av folk og hunder.

Lagmannsretten legger til grunn, anføres det videre, et uriktig syn på hvor langt den enkelte sameiers rett går. Den kan aldri gå så langt som til å påhefte sameiet stedsevarige bruksrettigheter, selv om slike rettigheter ikke går ut over hva vedkommende sameier selv kunne utøve. Det ville være ensbetydende med at han gir fra seg noe av sin sameiepart, og den kan bare avhendes sammen med eiendommen som den ligger til, jfr. lov om sameige §10.

Det er her, bemerker de ankende parter, tale om å utnytte sameiestrekningen økonomisk på en måte som tidligere ikke har vært aktuell og som ligger utenfor det sameiet er bestemt til. En slik utnyttelse må skje i fellesskap av sameierne eller etter regler fastsatt i fellesskap. I denne sammenheng anføres at beitestrekningen iallfall ikke ville tåle det om andre sameiere gav utenforstående hytterettigheter. Men er det slik som lagmannsretten sier, at beliggenheten gjør utstrakt hyttebygging usannsynlig, innebærer det at de deltakende sameiere på egen hånd har utnyttet en uforholdsmessig andel av de muligheter som foreligger i så måte.

De ankende parter fastholder den subsidiære påstand de nedla for lagmannsretten og har for Høyesterett formet slik påstand:

«1. Prinsipalt: Ankemotpartene dømmes in solidum til innen en frist retten setter å rive den i fellesmarken «Prestesætra» oppførte bygning, samt til å planere tomten ut i samme stand som før grunnarbeidet ble påbegynt.

2. Subsidiært: Den bruksrett som ved avtale av 15/7, tinglyst 17/7 1962, og tilleggsavtale av 24/10 og 30/10 1965 er hjemlet Herman Daae, Gunvald Haugen, Peder Ragnhildstveit og John Ragnhildstveit, kjennes ugyldig og slettes som hefte på de eiendommer hvor den er avmerket.

3. I begge tilfeller: Ankemotpartene dømmes in solidum til å betale de ankende saksomkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Side:922

Ankemotpartene Herman Daae m. fl. gjør i det vesentlige gjeldende de samme anførsler som for lagmannsretten og har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsretten sin dom vert stadfest.

2. Ankepartane vert dømde til å betala ankemotpartane sakskostnader for Høgsteretten.»

Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak ved Midhordland herredsrett og Oslo byrett med avhør av partene Aksel og Peder (Per) Gjøen, Knut Vestbø, Nils Håland, Peder Ragnhildstveit og Herman Daae. Som vitne ble Engel Solvang avhørt.

Det er ikke kommet til noe vesentlig nytt i saken.

Jeg har funnet saken noe tvilsom, men er blitt stående ved at de beste grunner taler for det resultat de tidligere retter er kommet til, og jeg tiltrer i det vesentlige lagmannsrettens begrunnelse. Jeg vil gjøre enkelte tilføyelser, men gjengir først i sammenheng vilkårene etter avtalen om hyttebyggingen, slik de lyder etter at kontrahentene ved påtegning av 24/30. oktober 1965 gjorde endringer i den opprinnelige avtalen av 15. juli 1962:

«Partene oppfører i fellesskap en hytte i nordøstre ende av Spongatjønn ved Presteseteren i fjellstrekningen som ligger i fellesskap for brukene til Engel Hammersland m. fl. Utgiftene til oppførelse og vedlikehold av hytten skjer i henhold til særskilt avtale. Engel Hammersland m. fl. skal ha eiendomsretten til hytten mens Herman Daae m. fl. skal ha følgende rettigheter:

G. Haugen, P. Ragnhildstveit og J. Ragnhildstveit skal ha bruksrett til hytten i forbindelse med utsetting, ettersyn og sanking av sauer i omliggende beiteområder.

Herman Daae skal ha: 1. Bruksrett til hytten hele året. 2. Enerett til hytten i påskeuken.

Ingen av partene har rett til å leie hytten ut, dog skal Herman Daae ha anledning til å la familie og nærmeste venner oppholde seg der i kortere tidsrom, men på en slik måte at det ikke hindrer de andres bruk av hytten i beitningstiden. Herman Daae kan ikke overføre sine rettigheter i hytten til andre enn sine livsarvinger, ved avtale eller arv. For alle de øvrige i nærværende avtale skal deres rett i hytten ikke kunne overdras separat, retten i hytten skal følge gårdsbrukene til partene.»

Med hjemmel i denne avtalen ble oppført en hytte på ca. 43 m2, derav ca. 28 m2 vinterisolert. Jeg er enig med lagmannsretten i at den gruppen av sameiere som var med på oppføringen iallfall til eget bruk under sauesanking måtte kunne føre opp en hytte som denne. Selv når det gjelder en så begrenset bruk, må det sies å «høve med tida og tilhøva», som det heter i sameigelovens §3, første ledd, å føre opp et så vidt romslig og forseggjort hus. Det må også antas å stemme med tidens krav at hytta innrettes slik at den kan få en viss anvendelse utover det egentlige formål, forutsatt at det ikke er til særlig ulempe for medeierne i sameiet.

Men i den inngåtte avtale er utenforstående, som ikke har rettigheter i dette fjellområdet, tillagt ganske vidtgående rådighet over hytta. Særlig gjelder dette Herman Daae, hvis interesser i

Side:923

sterk grad preger avtalen og tiltaket med hyttebyggingen. Jeg er likevel som lagmannsretten kommet til at selv ikke hans rådighetsrett etter avtalen går videre enn det hans medkontrahenter i forhold til sine medeiere i jordsameiet måtte være berettiget til å innrømme ham. Som påpekt av lagmannsretten, er det bare selve hytta de utenforståendes rettigheter omfatter. Jeg understreker at det er situasjonen slik den fortoner seg nå som skal vurderes. Selv om det ikke er satt noen bestemt tidsbegrensning for bruksretten, er ikke denne stedsevarig. Den gjelder iallfall ikke lenger enn hytta står der. Og skulle endrede forhold medføre at bruken vil bli «uturvande eller urimelig - - - til meins for nokon medeigar», jfr. sameigelovens §3, annet ledd, må spørsmålet om hyttas eller bruksrettens fortsatte beståen kunne tas opp på ny. Jeg peker i denne sammenheng også på at bare eierne av omtrent halvdelen av andelsrettene i sameiet er med i saken.

Som påpekt av lagmannsretten kan ikke bruken av hytta antas å volde ulemper for de ankende parters bruksinteresser i området. Bevisførselen for Høyesterett har ikke brakt noe nytt for så vidt. Økonomiske ulemper har de ankende parter etter mitt syn heller ikke påvist. Det er anført at de sameiere som var med på avtalen urettmessig har benyttet seg av den sjanse Herman Daaes interesse i hyttebygging gav dem. Dette fører ikke fram, alt av den grunn at Gjøen-oppsitterne fikk tilbud om å bli med på hyttebyggingen. Jeg ser ellers ikke hyttebyggingen som en påbegynt disponering av sameiet ved belegg med feriehytter. Slik avtalen lyder og etter det som ellers er opplyst i saken er det - bortsett fra Herman Daaes forhold - jordbruksinteresser som har motivert hyttebyggingen.

Jeg er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse og finner at de ankende parter må betale saksomkostninger til motpartene også for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Hans Engelsen Gjøen, Ole Gjøen, Peder S. Gjøen, Johannes Gjøen og Aksel Gjøen - en for alle og alle for en - 4 000 - fire tusen - kroner til Herman Daae, John Ragnhildstveit, Peder Ragnhildstveit, Gunvald Haugen, Engel Hamarsland, Sverre Håland, Olav Kjønn, Knut Vestbø, Olav Mitterød og Nils Håland.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Gundersen: Jeg har også funnet saken tvilsom, men jeg er blitt stående ved et annet resultat enn førstvoterende. Jeg skal peke på de momenter som for meg trer i forgrunnen i denne sak og som jeg mener er utslagsgivende.

Det er et gammelt jordbruks- eller rettere fjellbrukssameie som det her gjelder, og 20 gårdsbruk har andeler i det. Andelene

Side:924

er fordelt på grunnlag av den beiterett for hornkveg som gårdene har ifølge den gamle matrikkel. I alt har 82 hornkveg rett til å beite i området. På saksøkerne faller det 8 andeler, mens de saksøkte har 31.

Det er altså to mindretall som her står mot hverandre. Vi vet ikke hva flertallet mener. Det ble aldri innkalt til noe alminnelig møte av sameierne. Det var en del diskusjon mellom de som er parter i denne saken. Men da dette ikke førte til noe, bestemte ankemotpartene seg for å bygge hytta i henhold til den plan de da hadde, «så fikk de andre gå til retten med det» - slik en av dem uttrykte det under bevisopptaket forut for ankeforhandlingen.

Det er på det rene at det var ingeniør Daae som tok initiativet til hytteplanen, og jeg vil anta at han var drivkraften når det gjaldt å få den realisert. Han søkte sakførerhjelp for å finne en rettslig form som kunne innpasses i sameieforholdet, og han sørget for tegning til hytta. Om finansieringen er det i herredsrettens dom opplyst at det gikk med et kontantbeløp på ca. 7 000,-, derav skjøt Daae inn kr. 4 750,- og hver av de 9 øvrige interessenter kr. 250,-. Arbeidet ble forsøkt delt likt på alle, og gårdbrukerne synes å ha skaffet materialene. Ingeniør Daae sørget for transporten av materialene, den foregikk med helikopter.

Det er ingen liten hytte som er bygd. Størstedelen av den er bygd slik at den også er egnet til vinterbruk. Den fremtrer som noe annet og mer enn et tilholdssted for sauesankere. Jeg har det bestemte inntrykk at både hyttas størrelse og dens beliggenhet ved Spongatjernet i vesentlig grad er preget av ingeniør Daaes interesser.

Dette synes da også å avspeile seg i den avtale som førstvoterende har gjengitt. Ingeniør Daae får bruksrett til hytta hele året, enerett til den i påskeuken og rett til for øvrig å la familie og nærmeste venner oppholde seg der i kortere tidsrom. Dette siste dog med den begrensning at han ikke derved hindrer de andre interessenters bruk i beitningstiden. Han kan videre overføre den rett han således har til sine livsarvinger, ved avtale eller ved arv. Ingen andre parter i avtalen har rett til å overdra sine rettigheter til noen uten at dette følger med overdragelsen av de gårdsbruk som de eier.

Ingeniør Daae og/eller hans livsarvinger har sine rettigheter sikret, i forhold til de øvrige parter i avtalen, så lenge hytta står på tomten. Dersom han eller hans livsarvinger har interesse av og råd til å holde hytta ved like, kan dette bli en meget lang tid, om ikke nettopp «stedsevarig».

De parter i avtalen som sitter med eiendomsretten til hytta, har ikke meget igjen av den rådighet som vanligvis følger med eiendomsretten. Så lenge hytta står der og ingeniør Daae og hans livsarvinger holder den ved like, har de i virkeligheten bare en begrenset bruksrett.

Det står for meg som lite antagelig at en enkelt gruppe av sameierne kan overlate så meget til en utenforstående. Det er en

Side:925

hyttetomt det gjelder, og den har sin økonomiske verdi. Det er riktignok så at hele sameieområdet er stort og at det kan være plass til mange hytter der. Det er videre så at atkomsten nå er lang og besværlig. Men avstander er ikke alltid de samme. Allerede nå er helikopter blitt brukt til å frakte materialer opp i området. Helikopter og små sjøfly vil også av folk som har råd til det, kunne brukes til å frakte personer dit opp. Og nettopp folk som har råd til slikt, vil også kunne se en attraksjon i det å komme til et område som ellers er lite tilgjengelig.

Det ligger en «hytteverdi» i området som nå for en del er beslaglagt av en enkelt gruppe av de felles eiere, og det meste av denne delverdien er etter mitt syn på forholdet igjen overlatt til en utenforstående. Det står for meg slik at denne gruppen av sameiere har gått utenfor den råderett de har - hver for seg eller i fellesskap. Løsningen på slike problemer som her var oppstått, må etter min mening søkes enten gjennom avtaler som alle sameiere kan godta, eller i flertallsvedtak i henhold til den nye sameieloven.

Jeg mener etter dette at man ikke kan komme forbi de ankende parters krav om å få hytta fjernet. Siden jeg står alene med min oppfatning, går jeg ikke nærmere inn på hvorfor jeg velger denne løsning og ikke de ankende parters subsidiære krav, og jeg former heller ingen konklusjon.

Saksomkostninger bør etter min mening ikke tilkjennes for noen av rettene.

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Anker. Jeg tilføyer at jeg etter de opplysninger som foreligger for Høyesterett må legge til grunn at det område hvor hytta ligger ikke kan antas å ha noen særlig verdi med sikte på hyttebebyggelse. Jeg tiltrer lagmannsrettens bemerkning om dette.

Dommer Helgesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Anker, og tiltrer også tredjevoterende dommer Bendiksbys bemerkninger.

Justitiarius Terje Wold: Som dommer Helgesen.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Eilif Utne Riisøen med domsmenn.

- - -

Saksforholdet er i korthet følgende:

Ca. 4 timers gange nord for Holdhus i Hålandsdal, mot grensen til Samnanger kommune ligger en fjellstrekning på ca. 3-4000 dekar rundt Spongatjernet. Fra gammelt av er området kalt «Prestesætret». Området som er brukt som beiteland, ligger i sameie mellom endel gårder i Hålandsdal og i Nedre og Øvre Eikeland.

Saksøkte nr. 1 ingeniør Herman Daae, som er en ivrig fjellmann, kom for første gang til «Prestesætra» i 1959. Han ble betatt av området, og siden har han vært der gjentatte ganger. Han nevnte for en bonde på

Side:926

Samnangersiden at han kunne ha interesse av å ha en hytte der oppe. Samnangerbonden, som hadde slektninger på Holdhus nevnte dette for disse, og det kom i stand et møte mellom ingeniør Daae og endel oppsittere i Hålandsdal den 12. november 1961. På møtet ble det enighet om å oppføre en hytte i «Prestesætra». Under samme møte kom det frem at oppsitterne på Gjøen også hadde eiendomsrett til «Prestsætra». Det ble senere gjort en henvendelse til oppsitterne på Gjøen, men de ville ikke være med på hyttebygningen og protesterte mot denne, da de hevdet at ingen av de saksøkte hadde eiendomsrett i «Prestsætra».

De saksøkte hadde et nytt møte om hyttebygningen den 1. april 1962. De ble på dette møte enig om å begynne oppførelsen og inngikk følgende avtale som dog først ble undertegnet den 15. juli 1962:

Avtale mellom følgende gårdbrukere i Hålandsdal herred: Engel Hammersland gnr. 76 bnr. 1, Sverre Haaland gnr. 46 bnr. 4 Olav Midrød gnr. 44 bnr. 1, Mathilde Kjønn gnr. 51 bnr. 1, Ingebrigt Kjønn gnr. 51 bnr. 3 og Knut Vestbø gnr. 51 bnr. 4, nedenfor benevnt «Engel Hammersland m. fl.» på den ene side, og Herman Daae, Gunvald Haugen gnr. 48 bnr. 4, Peder Ragnhildstveit gnr. 52 bnr. 4 og John Ragnhildstveit gnr. 41 bnr. 3, nedenfor benevnt «Herman Daae m. fl.» på den annen side, er inngått følgende avtale: (Se referat av avtalen med rettelser i Høyesteretts og lagmannsrettens dommer) - - -

Den 1. juli 1962 var arbeidet med grunnmuren begynt. Denne dag var vitnet Engel Solvang en tur i «Prestesætra» og traff på ingeniør Daae som var i full gang med graving på tomten. Denne ble da gjort oppmerksom på at han ingen rett hadde til å oppføre hytte i dette området. Efter dette møte ble det så sendt et protestskriv fra oppsitterne på Gjøen om forbud mot hytteplanene. Det ble også arrangert et møte der oppsitterne på Gjøen ga Daae tillatelse til å fullføre grunnmuren, men de presiserte at han med dette ikke hadde fått samtykke til å oppføre hytten. Ble de ikke enige om en ordning skulle grunnmuren fjernes. Det kom siden ikke til enighet, og saksøkerne fortsatte byggingen av hytten. Materialene ble bragt opp med helikopter.

Hytten som nå er ferdig er 4,50 y 6,25 meter med et tilbygg i lengderetningen slik at den samlede lengde er 9,50 meter. - - -

Retten skal bemerke:

På det tidspunkt avtalen om oppførelse av hytten ble inngått hersket det usikkerhet om eiendoms- og beiterettsforholdene i «Præstesætra». Retten finner det bevist at både saksøkerne og de saksøkte ikke hadde dette riktig klart for seg. Dette kom frem både av partsforklaringene og av stevningen der de saksøkte påstås ikke å ha eiendomsrett. Senere - efter at undersøkelser er foretatt - er det på det rene at i alle fall 3 av de saksøkte har eiendomsrett i sameiet. Retten tror at meget av grunnen til at denne sak har kommet opp ligger i usikkerheten med hensyn til denne rett. En har fått forståelsen av at det på det tidspunkt det var forhandlinger vedrørende hyttebyggingen trodde saksøkeren at ingen av de saksøkte hadde slike rettigheter. Når så de saksøkte fortsatte hyttebyggingen efter at de hadde mottatt protester fra saksøkerne, uten først å få undersøkt på en grundig måte de faktiske eiendoms- og beiterettsforhold, vil retten bebreide dem for dette. Retten finner dog ikke å kunne legge noen avgjørende vekt på dette ved den videre drøftelse.

Side:927

Utgangspunktet for rådighetsretten i sameie efter norsk rettspraksis er at den enkelte sameier må kunne råde fritt over dette så lenge han ikke griper inn i de andres rettigheter på en sjenerende måte og de fritt kan utøve de samme rettighetene.

Det er erkjent fra saksøkerne under hovedforhandlingen at de 3 saksøkte som er grunneiere i «Prestsætra» fritt måtte kunne bygge hytte der og at dette ikke gikk ut over den enkeltes rett til å råde over sameiet.

Retten finner derfor ingen grunn til å drøfte spørsmålet om saksøkerne kunne forlange hytten fjernet dersom det bare var grunneiere som hadde rettigheter i den.

Spørsmålet blir da om saksøkerne kan forlange hytten revet fordi de 3 saksøkte som har eiendomsrett i «Prestsætra» har gitt utenforstående tredjemenn slike rettigheter i hytten at det er disse tredjemenn som faktisk utøver eierrådigheten, og at grunneiernes eiendomsrett til hytten bare er proforma.

For å løse dette spørsmålet finner retten å måtte se litt på bakgrunnen for hyttebyggingen. Er hovedhensikten med den feriested for ingeniør Daae med familie og nærmeste venner eller er det tilholdssted for saueeiere ved sanking og tilsyn av sauer?

Under hovedforhandlingen kom det frem at det hadde vært en gammel tanke blant de som benyttet «Prestesætra» til beite å få oppført en hytte der oppe. Området ligger meget ulendt og avsides til med en lang oppstigning fra dalen. Det kom frem at sauesankerne flere ganger hadde måttet returnere til bygds med uforrettet ærend på grunn av at de ikke fant sauene tidsnok til å kunne returnere til bygds samme dag med dem. Grunnen til at hytten ikke var bygget før var dels økonomiske og dels at det ikke var en person som gikk i spissen. Da så ingeniør Daae tilbød seg å stille seg i spissen for byggingen og stille til rådighet et større kontantbeløp kom det fart i byggeplanene. Det var de som brukte «Prestesætra» eller de omliggende områder til beite som ble med på prosjektet. Det kom frem under hovedforhandlingen at ingen av saksøkerne benyttet «Prestesætra» som beiteområde - og heller ikke hadde gjort dette - eller vært på «Prestsætra» på mange år.

Når det gjelder ingeniør Daae så har han bruksrett til hytten hele året, enerett i påskeuken og enerett til et separat rom (2.2 m) - som forøvrig ikke er bygget.

Retten finner at dette er en meget radikal form for bruksrett, og at den på mange måter begynner å nærme seg en eiers rådighet, men en må også se hen til hva eierne skal bruke hytten til. Det var på grunn av sauebeitingen de var interessert i å oppføre hytten. I påskeuken - da ingeniør Daae efter kontrakten har enerett til hytten - vil det ikke være aktuelt med sauesanking - slik at denne klausul ikke fratar eierne rådighetsretten i nevneverdig grad. Ellers har eierne efter rettens mening den fulle rådighet over hytten, og retten vil på ingen måte karakterisere den eiendomsrett de har som proforma. Retten har ikke sett hytten, men efter fotografier som ble fremvist under hovedforhandlingen, gikk det frem at den er meget enkelt bygget, og dette tyder også efter rettens mening på at dens primære oppgave er å være et tilholdssted for sauegjetere.

Retten finner ikke å måtte gå nærmere inn på saksøkernes påstand

Side:928

om at ingeniør Daae tar med hund og jakter i terrenget. Dette ligger utenfor saken og reguleres ved egne lovbestemmelser.

Eftersom retten er kommet til at eiendomsretten ikke er overført til de bruksberettigede og at avtalen ikke er proforma finner retten ikke å kunne gi saksøkerne medhold i sin påstand om at hytten skal rives. Dette så meget mindre som saksøkerne innrømmet under hovedforhandlingen at de av de saksøkte som har eiendomsrett også hadde rett til å oppføre hytte.

Hvorledes saken ville stå dersom saksøkerne hadde opprettholdt sin subsidiære påstand i prosesskrift av 8. desember 1964, sakens dok. nr. 11, nemlig at kun de som har beiterett i fellesmarken kan ha eller få bruksrett til hytten, kan retten ikke komme inn på, da denne påstand ikke ble opprettholdt under hovedforhandlingen, jfr tvistemålslovens §85. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Kristen Syvertsen og H. F. Marthinussen og hjelpedommer Lars Sollesnes): - - -

Ved en påtegning på avtalen, som er fremlagt i lagmannsretten, er Daaes rettigheter innskrenket noe. Når motpartene har gått til dette skritt, er det for å oppnå en gunstigere stilling i den verserende sak. Dette kan ikke få noen betydning for den rettslige bedømmelse. Det foreligger en avtale som direkte tar sikte på en omgåelse. Motpartene har ved avtalen oppnådd det samme som om de hadde vært sameiere. Men da må forholdet rettslig sett betraktes som et sameie.

Selv om avtalen av 15/7 1962 skulle være reell, må den omstendighet at sameiere i «Prestesetra» sammen med utenforstående oppfører en hytte som gir de utenforstående stedsevarende rettigheter i det omfang det her er tale om, lede til at hytta kan kreves revet.

Subsidiært hevder de ankende at bare de som har bruksrett i fellesmarka, kan ha bruksrett til hytta. Overføring av rådighetsrett til andre må være ugyldig. - - -

Det er fremlagt noen nye dokumenter, blant disse en påtegning på avtalen av 15/7 1962, datert Kolbotn den 24. oktober og Holdhus den 30. oktober 1965 og underskrevet av ankemotpartene. Påtegningen lyder som følger: «I foranstående avtale av 15/7.1962, tiltrådt av eieren gnr. 46 bnr. 1 og 3 Nils Håland den 23/8-1963, gjøres følgende endring:

I 4. avsnitt går følgende punkt ut:

«2. Enerett til separat avlåst rom i hytten». Dette bes avlyst og slettet.

Avtalens 5. avsnitt, som begynner slik: «Ingen av partene har rett til å leie hytten ut.... og slutter slik:..... retten i hytten skal følge gårdsbrukene til partene», bes avlyst og slettet. I stedet kommer inn som nytt avsnitt 5 følgende:

Ingen av partene har rett til å leie hytten ut, dog skal Herman Daae ha anledning til å la familie og nærmeste venner oppholde seg der i kortere tidsrom, men på en slik måte at det ikke hindrer de andres bruk av hytten i beitingstiden. Herman Daae kan ikke overføre sine rettigheter i hytten til andre enn sine livsarvinger, ved avtale eller arv. For alle de øvrige i nærværende avtale skal deres rett i hytten ikke kunne overdras separat, retten i hytten skal følge gårdsbrukene til partene.»

Side:929

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.

Når hytta ble bygget, skyldes det at Herman Daae var interessert i en feriehytte i disse traktene, og at rettighetshavere i «Prestesetra» og oppsittere som hadde beiteområder i nærheten, var interessert i å ha et tilholdssted for dem som skulle se etter og sanke sauene som beitet i eller omkring «Prestesetra». Man kan vanskelig si at det ene eller det annet av disse formål dominerte ved reisingen av hytta. Det er de forskjellige interesser som tilsammen har ført til resultatet.

Det er antagelig riktig at hvis ankemotpartene hadde stått fritt, ville alle de som var med på hyttebyggingen, blitt sameiere i hytta. Når motpartene har opprettet kontrakten av 15/7 1962 og foretatt de endringer som fremgår av påtegningen av 24. og 30. oktober 1965, skyldes nok dette at de har ment at de som ikke var rettighetshavere i «Prestesetra», ikke kunne være sameiere i hytta. Men dette gjør ikke nødvendigvis avtalen til proformaverk. Det er ikke noe som tyder på at det foreligger en intern avtale mellom partene forskjellig fra den som er tinglyst, eller at det i det hele har vært partenes mening at noen skulle ha større rettigheter enn det fremgår av avtalen.

De ankende hevder at avtalen tar sikte på en omgåelse, at motpartene har oppnådd det samme som om de hadde vært sameiere og at forholdet da rettslig sett må betraktes som et sameie. Retten bemerker at det som har foregått, er at partene som er interessert i et bestemt faktisk resultat, har inngått en avtale som går så langt som de mener å ha rett til innenfor lovens ramme. Spørsmålet blir om avtalen i realiteten har et slikt inn hold at den er i strid med gjeldende rett.

Etter herredsrettens dom har man fått loven om sameie av 18. juni 1965. Denne vil ikke få direkte anvendelse, men reglene i lovens §3 om bruk og utnytting antas å stemme med rettstilstanden før loven. Denne paragraf gjelder etter sin ordlyd bare sameiernes bruk. Men det må være klart at i tilfelle sameierne overlater noe av bruken eller utnyttingen til andre, kan denne i hvert fall ikke gå lenger.

Etter §3 første ledd, har hver av sameierne rett til å nytte sameietingen til det den «er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva». Sameietingen er i dette tilfelle området «Prestesetra», som er et fjellbeiteområde som i hvert fall siden ca. 1920 bare har vært brukt til sauebeite. At sameiere som eier ca. 1/3 part av sameiet, bygger en hytte her, må etter rettens mening sies å høve «med tida og tilhøva». Dette må være helt klart hvis hytta bare hadde den oppgave å tjene som tilholds- og overnattingssted for sauegjetere og sauesankere. Men selv om hytta ved siden av dette ble brukt til feriested for sameierne og deres familier, antas en slik kombinasjon tillatt etter §3 første ledd.

Det neste spørsmål blir om sameierne kan overføre en bruk eller utnytting som de selv hadde lov til å utøve, til andre. Ved løsningen av dette spørsmål antas det at det bør legges vekt på grunnen til at de utenforstående er kommet med, og om deres bruk vil kunne bli til fortrengsel eller ulempe for de andre sameierne.

Når det gjelder grunnen til at Herman Daae, John og Peder Ragnhildsveit og Gunvald Haugen er blitt med på byggingen av hytta og dermed fått rettigheter i den, skal bemerkes at det lenge har vært et behov for sameierne å få en hytte på stedet for tilhold for folk i forbindelse med sauebeitet. Når dette ikke er blitt realisert, skyldes det økonomiske

Side:930

hensyn. Ved å ta med Daae og de andre utenforstående, har de fått disse til å betale så meget at hytteplanene kunne realiseres. Samtidig har de avgrenset de andres bruk så meget at den ikke blir til noen gene for sameierne som er med i hytta. Sett fra sameiernes side har de realisert sine planer på en rasjonell og rimelig måte.

Etter sameielovens §3 annet ledd, må ingen nytte tingen i større utstrekning enn det som svarer til hans part, og således at det unødvendig og urimelig er «til meins for nokon medeigar». Retten finner det unødvendig å gå nærmere inn på denne bestemmelse, idet betingelsene for at bruken eller utnyttingen helt eller delvis kunne overlates til andre enn sameierne menes å måtte være at den i det hele tatt ikke kunne antas å bli til ulempe eller fortrengsel for de andre interesserte i sameiet. Det vises til dommer i Rt-1919-107 flg. og Rt-1938-421 flg.

I denne forbindelse har de ankende fremhevet ulempene for de andre sameieres utnyttelse av sauebeitet. Vitnet Engel Solvang, som er sameier i «Prestesetra» og som har sauer på beite der, har fortalt at hans sauer er blitt skremt. Retten kan imidlertid ikke finne at de er blitt skremt av folk eller hund fra hytta. Retten antar at det at det er folk på hytta i beitetiden, vil føre til det motsatte resultat, slik at sauene blir mindre sky enn når de går alene i fjellet hele sommeren. Når det særlig gjelder de ankende parter, så har gården Gjøen rikelig med beiter, og oppsitterne på Gjøen har ikke sluppet sau på beite i «Prestesetra». Tidligere leiet Gjøen ut beite her, men etter det opplyste må det antas at dette sluttet i 1919.

De utenforstående som er gitt rettigheter i hytta, har ikke fått noen rettigheter i selve sameiet «Prestesetra». Til dette kommer at «Prestesetra» er et øde fjellområde på 3-4000 dekar som ligger ca. 600 meter over havet og med flere timers gange til bygda. Det kan etter dette vanskelig forstås at det at det er folk på hytta, kan være til noen som helst ulempe. Herman Daae har drevet noe fiske og høsten 1963 også jaktet i området. Han har fått spesiell tillatelse. Så store fjellområder som det her dreier seg om, kan det ikke antas at den rett Herman Daae og hans ettermenn har fått til å bo på hytta kan føre til noen ulempe for de andres jakt og fiske som det er verd å nevne. Det har da heller ikke vært påstått at de andre sameierne har utnyttet «Prestesetra» til jakt eller fiske.

De ankende har anført at hvis motpartene får medhold kan man risikere å få en hel hytteby i sameieområdet. Til det er å si at det som nå tillates, er at en hytte hvis formål for sameierne er tilhold- og overnattingssted i forbindelse med sauedriften, også tillates brukt av noen utenforstående til samme formål og av Herman Daae og hans ettermenn som feriested. Denne konkrete avgjørelse kan neppe føre til noen utstrakt bygging av hytter i området, noe som forøvrig når man tar beliggenheten i betraktning, også ellers er lite sannsynlig.

Lagmannsretten kan etter dette ikke finne at den bruk som vel avtalen av 15/7 1962 med senere tillegg er overlatt til andre enn sameierne, kan forutsettes å bli til noen fortrengsel eller ulempe for de andre sameierne. En slik overføring av en del av utnyttingsretten må etter dette være tillatt. - - -

Side:931