Rt-1968-1102

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1968-11-09
Publisert:	Rt-1968-1102
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 125B/1968
Parter:	Tore Carlem (høyesterettsadvokat Leif Chr. Hartsang) mot M. Bergstrøm & Comp. v/Emmar Østby (advokat Thorvald Prebensen - til prøve) og M. Bergstrøm & Comp. v/Emmar Østby (advokat Thorvald Prebensen - til prøve) mot 1. Tore Carlem (høyesterettsadvokat Leif Chr. Hartsang) 2. Frithjof Lyche.
Forfatter:	Roll-Matthiesen, Bølviken, Hiorthøy, Mindretall: Stensrud, Bahr
Lovhenvisninger:	Oreigningsloven (1959) §25, Bygningsloven (1924) §38, Tvistemålsloven (1915) §98, §27, §28, §38, Bygningsloven (1924)

Dommer Roll-Matthiesen: Ved stevning av 12. september 1962 reiste M. Bergstrøm & Comp. v/Emmar Østby sak mot Tore Carlem og Frithjof Lyche om fastsettelse av grenselinjen mellom partenes eiendommer, henholdsvis bnr. 237, bnr. 341 og bnr. 254 av gnr. 41 i Bærum. Ved stevning av 24. april 1963 reiste Tore Carlem og Frithjof Lyche sak mot M. Bergstrøm & Comp. v/Emmar Østby om rett til adkomst over en opparbeidet vei fra Langoddveien inn til bnr. 341 og bnr. 254 og om rett til å bruke en snuplass i denne vei. Sakene ble av herredsretten forenet etter tvistemålslovens §98.

Østre Bærum herredsrett - dommerfullmektigen med fagkyndige domsmenn - avsa den 25. mai 1965 dom med denne domsslutning:

«Grensen mellom gnr. 41, bnr. 237 og gnr. 41, bnr. 341 trekkes i midtlinjen av den opparbeidede vei mellom eiendommene.

Tore Carlem og Fritjof Lycke tilkjennes saksomkostninger for herredsretten av M. Bergstrøm & Comp. v/Emmar Østby med kr. 1.000 - ettusenkroner -.

Betaling skjer innen 14 - fjorten - dager fra denne dommens forkynnelse.»

Bnr. 254, Lyches eiendom, er ikke nevnt i domsslutningen, så vidt skjønnes fordi herredsrettens fastsettelse av grensen ble antatt ikke å berøre denne eiendom. Veien og snuplassen er heller ikke nevnt, og dette har visstnok sin grunn i at herredsretten gikk ut fra at disse tvistepunkter var løst i og med den grenselinje herredsretten trakk opp.

Dommen ble av Bergstrøm, Carlem og Lyche påanket til Eidsivating lagmannsrett. Lagmannsretten - med to fagkyndige domsmenn - avsa den 29. mai 1967 dom med slik domsslutning:

«I. I tvist om grensen (herredsrettssak A. 112/1962).

Side:1103

1. Grensen mellom eiendommene gnr. 41 bnr. 237-254-341 stadfestes til midtlinjen av regulert adkomstvei.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen av rettene.

II. I tvist om bruksretten (herredsrettssak A. 42/1963).

1. Tore Carlem som eier av gnr. 41 bnr. 341 og Frithjof Lyche som eier av gnr. 41 bnr. 254 kjennes berettiget til bruk av:

a. den opparbeidede adkomstvei fra Langoddveien, inntil ny vei, eventuelt etter ny regulering, er opparbeidet.

b. den snuplass som er opparbeidet i forbindelse med den anlagte vei i hjørnet mellom bnr. 254 og bnr. 237, inntil den foreliggende søknad om endring av reguleringen er endelig avgjort.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen av rettene.»

Om saksforholdet henviser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Tore Carlem har påanket lagmannsrettens dom for så vidt angår eiendomsgrensen og bruksretten til adkomstveien. Bergstrøm & Comp. v/Emmar Østby har også påanket dommen, og hans anke gjelder bruksretten til adkomstveien og snuplassen. Frithjof Lyche har ikke anket over dommen, men han er ankemotpart vedrørende Bergstrøms anke.

Før jeg går inn på hva partene gjør gjeldende og deres påstander for Høyesterett, finner jeg allerede nu grunn til å nevne følgende: Som det vil fremgå av de tidligere retters domsgrunner ble det i 1962 konstatert at den omprosederte adkomstvei ikke var anlagt overensstemmende med den reguleringsplan som var stadfestet den 23. april 1934. Bærum bygningsvesen fant at den opparbeidede vei lå mer naturlig til i terrenget enn hva tilfelle ville bli om den regulerte vei skulle bli opparbeidet. Bygningsvesenet mente at den opparbeidede vei kunne bibeholdes, selv om det herved ble foretatt en moderat forskyvning mot syd av reguleringen. I bygningsrådets møte den 8. november 1962 ble vedtatt å legge ut til ettersyn et av reguleringsvesenet utarbeidet forslag til endring av reguleringen, et forslag som var basert på den forutsetning at den opparbeidede vei ble bibeholdt. Av forskjellige grunner ble den videre behandling av forslaget stillet i bero inntil det ble tatt opp igjen i brev av 11. september 1967 fra bygningsvesenet til bygningsrådet. Det var forslaget av 1962 som ble fremmet igjen med enkelte justeringer. Det uttales i brevet at veien ikke bør flyttes og at kommunen bør være grunneierne «behjelpelig med å bringe nåværende beliggenhet formelt i orden». Reguleringsendringen ble vedtatt av Bærum kommunestyre i møte den 18. juni 1968, og Kommunal- og Arbeidsdepartementet stadfestet vedtaket den 27. august 1968 i medhold av bygningslovens §28,1 jfr. §27. Det synes således ikke tvilsomt at kommunestyrets vedtak om reguleringsendring gikk ut på at den opparbeidede vei skulle være adkomstvei til bl.a. bnr. 341 og at det er dette vedtak som er stadfestet av departementet.

Tore Carlem har anført at grensen mellom bnr. 341 og bnr. 237 må være målebrevlinjen, som er klar og ikke omtvistet. Den

Side:1104

omstendighet at det i Oslo Flaggfabrikks kjøpekontrakt om bnr. 199 - hvorfra bnr. 341 er utskilt - av 1942 står anført at parsellen «skal måles til midtlinjen av tilstøtende vei» har ikke noen selvstendig betydning når selgeren påviste den virkelige grense under skylddelingen og den etterfølgende måleforretning. Bergstrøm har for øvrig ikke noe krav overfor Carlem før han overfor selgeren - Waagaards arvinger - har fått fastslått at Østby ved kjøpet i 1948 fikk mindre enn han hadde krav på og at han nu kan kreve beriktigelse. Men selv om dette måtte bli fastslått, følger ikke dermed at Carlem plikter å gi fra seg noe av det han har kjøpt. Ved vurderingen av saken må det has for øye at veien i det vesentlige var opparbeidet da Østby kjøpte bnr. 237 i oktober 1948 og at veien ble opparbeidet nettopp der hvor den etter terrengforholdene hørte hjemme.

Med hensyn til bruksretten til veien har Carlem henvist til den stadfestede reguleringsendring, hvorav følger at veispørsmålet nu er løst, idet Carlem har rett til å bruke veien uten at han plikter å yte noe vederlag til Bergstrøm. Etter bygningsvedtektene for Bærum må det foreligge vei til og langs en eiendom før bebyggelse kan skje, og reguleringsendringen av 1968 har ikke gjort annet enn å bringe den vei som hele tiden har foreligget i formell orden reguleringsmessig sett. Det har overhodet ikke vært mulig å få oppfylt veikravet på annet sted i terrenget.

Carlem har nedlagt sådan påstand:

«I. I tvist om eiendomsgrensen:

Tore Carlem frifinnes.

Tore Carlem tilkjennes saksomkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett.

II. I tvist om bruksretten til adkomstvei:

Tore Carlem har som eier av eiendommen, gnr. 41 bnr. 341 Langoddveien 86 i Bærum, bruksrett til den anlagte adkomstvei fra Langoddveien frem til hans eiendom.

Tore Carlem tilkjennes saksomkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett.»

Bergstrøm & Comp. har om grensespørsmålet anført det samme som for de tidligere retter og har henholdt seg til lagmannsrettens begrunnelse. Det avgjørende er kjøpekontraktenes bestemmelse om at parsellene skulle måles til midtlinjen av tilstøtende vei. Oslo Flaggfabrikk kjøpte i 1942 ikke mer enn det kjøpekontrakten ga anvisning på. Måleforretningen er et etterfølgende forhold, og om det ved denne forretning ble gjort den feil at kjøperen fikk mer enn han hadde krav på, må dette kunne kreves beriktiget i søksmål direkte mellom de interesserte parselleiere uten at det er nødvendig først å få forholdet klarlagt gjennom søksmål overfor selgeren, Carl Waagaards arvinger. Det kan ikke være tvilsomt at Østby i 1948 kjøpte en tomt som skulle gå frem til midtlinjen av den regulerte vei, og det er senere ikke inntrådt noe som kan ha endret dette.

Med hensyn til veien har Bergstrøm anført at det er uholdbart å anta at Carlem i og med reguleringsendringen av 1968 har

Side:1105

fått noen bruksrett til veien. Denne ligger i sin helhet på Bergstrøms eiendom regnet etter reguleringen av 1934, og Carlem har ikke rett til å bruke veien uten at han får særskilt hjemmel, enten ved avtale eller ved ekspropriasjon etter bygningslovens §38. Og selv om man går ut fra at målebrevenes grenser er eiendomsgrenser, vil den vesentligste del av veien ligge på Bergstrøms eiendom, og særskilt hjemmel for bruksretten må også skaffes under denne forutsetning. Veien etter reguleringsendringen av 1968 er for øvrig ikke identisk med den opparbeidede vei. Domstolene har heller ikke adgang til å gi Carlem en midlertidig bruksrett til veien, slik som gjort av lagmannsretten. Denne fastslo at Carlem ikke hadde noen rett til å bruke den opparbeidede vei, men bygget sin avgjørelse på den faktiske bruk som hadde funnet sted. Domstolene har imidlertid ikke adgang til å treffe en slik avgjørelse ut fra rimelighetsbetraktninger, slik som gjort av lagmannsretten.

Hva snuplassen angår har Bergstrøm henvist til at denne ikke var med i reguleringen av 1934 og at den heller ikke er tatt med ved endringen av 1968. Det må derfor være klart at Lyche ikke har adgang til å bruke snuplassen nu, men han og Carlem hadde heller ikke adgang til å bruke den før reguleringsendringen av 1968. Lagmannsrettens bestemmelse om midlertidig benyttelse av snuplassen var ulovhjemlet på samme måte som for veien. I 1963 fikk Lyche og Carlem namsrettens beslutning om midlertidig forføyning vedkommende bl.a. snuplassen mot å stille en sikkerhet på kr. 6.000. Bergstrøm har i anledning herav rettslig interesse i å få fastslått i nærværende sak at bruken av snuplassen var ulovlig også før reguleringsendringen av 1968.

Bergstrøm & Comp. v/Emmar Østby har nedlagt følgende påstand:

«I. Hovedanken - tvisten om eiendomsgrensen.

1. Grensen mellom gnr. 41, bnr. 237 og 341 i Østre Bærum stadfestes til midtlinjen av regulert adkomstvei, etter reguleringsplan stadfestet 23/4 1934.

2. I begge tilfelle:

Tore Carlem dømmes til å betale M. Bergstrøm & Comp. sakens omkostninger for alle retter.

II. Motanken - tvisten om bruksretter.

1. Det tilligger ikke eiendommene gnr. 41, bnr. 254 og 341 i Østre Bærum bruksrett til:

a) den del av den opparbeidede adkomstvei fra Langoddveien på gnr. 41, bnr. 237 i Østre Bærum som ligger utenfor veitraséen etter reguleringsplan stadfestet 23/4 1934.

b) den snuplass som er opparbeidet på gnr. 41, bnr. 237 ved ovennevnte adkomstvei, heller ikke før stadfestelsen 27/8 1968 av ny reguleringsplan.

2. Tore Carlem og Frithjof Lyche dømmes til å betale sakens omkostninger for alle retter.»

Frithjof Lyche har hevdet at den opparbeidede vei med

Side:1106

snuplassen er i overensstemmelse med reguleringen av 1934 og at dette fremgår av et fremlagt utsnitt av reguleringskartet fra 1934. Når det senere er hevdet at den opparbeidede vei ikke er anlagt overensstemmende med reguleringen, må dette etter Lyches mening skyldes gale utgangspunkter ved målingene. Tvisten om veibanen berører ikke Lyche, men han mener å ha rett til å benytte snuplassen i nødvendig utstrekning for å komme inn til sine garasjer.

Lyche har nedlagt sålydende påstand:

«Frithjof Lyche har adkomst for biler fra de oppførte garasjebygg på sin eiendom til den regulerte stikkveien fra Langoddveien over det område som ligger i den vinkel som fremgår av det reguleringskart som er stadfestet 13. oktober 1934.»

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Oslo byrett, hvor Tore Carlem, Emmar Østby samt tre vitner ble avhørt. Det er fremlagt noen nye dokumenter, vesentlig om reguleringsendringen av 1968, bl.a. reguleringskart vedrørende endringen.

Jeg behandler først tvisten mellom Carlem og Bergstrøm om eiendomsgrensen, hvor mitt resultat hverken faller sammen med herredsrettens eller med lagmannsrettens resultat.

Oslo Flaggfabrikk var den første som kjøpte parsell i det område tvisten gjelder. Kjøpekontrakten er datert 23. juni 1942, og det er på det rene at det ble nyttet samme standardiserte formular som ved de senere salg, bl.a. med den før siterte bestemmelse om at parsellen «skal måles til midtlinjen av tilstøtende vei». På dette tidspunkt var intet foretatt med hensyn til veien, og området lå uberørt. Skylddeling ble foretatt 20. juli 1942, og samtidig ble oppmålingsforretning avholdt. Ved denne forretning møtte Gerd Waagaard på vegne av selgeren og Olaf Svendsen på vegne av kjøperen. Det ble foretatt befaring, hvorunder parsellens grenser ble påvist av Gerd Waagaard. På et annet sted viste det seg at grensemerkene var feilaktig utsatt, og korrigering ble foretatt. Deretter følger nøyaktig grensebeskrivelse, og grensen til det senere utskilte bnr. 237 hadde tre angitte punkter, hvorav to ble markert ved rør. Det er ikke noen tvist mellom partene om hvor linjen går etter denne beskrivelse. Skjøte på parsellen - som fikk bnr. 199 - ble utferdiget 21. desember 1942. Bnr. 237 ble skylddelt og oppmålt den 2. oktober 1947, og beskrivelsen i oppmålingsforretningen av grensen mot bnr. 199 sier bare at den er «fastlagt ved tidligere holdt kartoppmålingsforretning for denne eiendom». Birgit Waagaard var til stede ved nevnte forretning og påviste grensene. Emmar Østby kom først inn i bildet som kjøper i oktober 1948, og hans kjøpekontrakt er datert 26. oktober 1948. Det er på det rene at det var det allerede skylddelte og oppmålte bnr. 237 han kjøpte. Det er uklart når veien ble opparbeidet, men det må etter de foreliggende opplysninger være grunn til å anta at veien i alle fall var under opparbeidelse i oktober 1948. Men hvis så ikke skulle ha vært tilfelle, måtte de ved oppmålingsforretningen av 1942 nedsatte rør ha stått der og markert grensen mot bnr. 199. Østby gikk ut fra at alt var i orden

Side:1107

i relasjon til nevnte grense, inntil det i 1962 - i forbindelse med en rettssak Østby førte mot Bærum kommune - ble oppdaget at veien ikke var anlagt overensstemmende med reguleringskartet av 1934.

Jeg kan ikke være enig med Carlem i at den foreliggende grensetvist ikke kan avgjøres i en rettssak mellom de to parselleiere. Det er etter min mening ikke nødvendig for Bergstrøm først å reise sak mot selgeren av parsellen. Men når jeg skal ta standpunkt til den tvist som her foreligger, kommer jeg til at det må være oppmålingsforretningenes grensebeskrivelse som må være avgjørende, slik som hevdet av Carlem. Jeg viser til det jeg har sagt om det som foregikk under forretningen av 1942, og jeg kan ikke se det annerledes enn at det var den i forretningene beskrevne parsell Oslo Flaggfabrikk fikk overdratt. Jeg kan ikke tillegge kjøpekontraktens bestemmelse om måling til midtlinje av vei noen selvstendig betydning i dette tilfelle. Denne passus må antas i første rekke å være inntatt for å sikre selgeren betaling også for veigrunn. Waagaards dødsbo kunne ikke selge noe av det Flaggfabrikken hadde kjøpt - jeg sikter her til en uklar tilføyelse på målebrevskartet for bnr. 237 om tillegg for 75 m2 veigrunn. Har Østby betalt for mer enn han kunne få overdratt, må dette bli en sak mellom Bergstrøm og selgeren.

Det er anført at selger og kjøper av parseller ikke kan endre en regulering. Dette er riktig nok, men reguleringen gjaldt veien. Dens plassering kunne partene ikke rettsgyldig endre uten reguleringsendring. Men jeg kan ikke se det annerledes enn at selger og kjøper hadde herredømme over tomtegrensene i det foreliggende tilfelle. For ordens skyld tilføyer jeg at alle synes å ha gått ut fra at den opparbeidede vei var i overensstemmelse med reguleringen inntil kontroll - som var foranlediget av en helt annen tvist - ble foretatt i 1962.

Mitt resultat blir etter dette at Tore Carlems påstand om frifinnelse for Bergstrøms krav om at grensen går i midtlinjen av den i 1934 regulerte vei må tas til følge.

Idet jeg går over til spørsmålet om bruksrett til veien, skal jeg bemerke at den foretatte reguleringsendring av 1968 nu fastsetter hvor veien skal ligge. Den ved reguleringen av 1934 fastsatte vei er ikke lenger aktuell, og det er ikke lenger spørsmål om å anlegge vei i den gamle reguleringslinje. Og som jeg før har referert fra dokumentene som lå til grunn for den nye regulering, var meningen å bibeholde den opparbeidede vei, den skulle ikke flyttes, men dens nuværende beliggenhet skulle bringes i formell orden. Jeg må etter dette gå ut fra at den nyregulerte vei er i samsvar med den opparbeidede vei og at det ikke foreligger noen uoverensstemmelse her, slik som hevdet av Bergstrøm. Og om det skulle være noen uoverensstemmelse må denne være av så uvesentlig betydning at en eventuell uoverensstemmelse ikke kan endre det forhold at den opparbeidede vei også er blitt den regulerte vei, som skal gi adkomst bl.a. til bnr. 341. Den offentligrettslige side av saken er dermed brakt i orden, men

Side:1108

dette vil ikke kunne tillegges den betydning at Carlem uten videre har en bruksrett til veien. Denne ligger for en større del på Bergstrøms eiendom enn på Carlems eiendom, også når man går ut fra - slik som jeg har funnet er det rette - at målegrensen er eiendomsgrense. Bergstrøm må derfor ha krav på oppgjør fordi han har måttet avgi mer av sin eiendom til veigrunn enn Carlem har måttet avgi. Hvis spørsmålet ikke kan ordnes gjennom avtale mellom partene, må det skje gjennom ekspropriasjon etter bygningslovens §38 for dermed å bringe bruksretten i overensstemmelse med den nye regulering. På samme måte som lagmannsretten, og idet jeg henviser til dens begrunnelse, finner jeg at Carlem må gis midlertidig adgang til å bruke veien inntil retten er brakt i formell orden. Jeg kan for øvrig henvise til oreigningslovens §25, idet jeg antar at det som er kommet til uttrykk i denne bestemmelse, må kunne gis en tilsvarende og tillempet anvendelse i et tilfelle som det foreliggende. Carlem bør gis frist til å søke om ekspropriasjonstillatelse, og denne frist kan passende settes til tre måneder. Jeg tilføyer at Bærum reguleringsvesen i sitt før nevnte brev til bygningsrådet av 11. september 1967 har uttalt at den nye regulering vil gi Carlem hjemmel til ekspropriasjon, og jeg går ut fra at ekspropriasjonstillatelse vil være en kurant sak. Jeg forutsetter at Carlem begjærer skjønn så snart slik tillatelse foreligger.

Tilbake står spørsmålet om snuplassen. Her er det etter min mening tilstrekkelig å fastslå at snuplassen ikke var med i reguleringen av 1934, og den er heller ikke med i reguleringsendringen av 1968. Herav følger at Lyche ikke har noen rett til helt eller delvis å nytte snuplassen. Carlem har ikke nu hevdet å ha noen slik rett. Bergstrøms påstand på dette punkt må derfor tas til følge for tiden etter stadfestelsen av reguleringsendringen 1968. Derimot kan jeg ikke gi Bergstrøm medhold i at bruken av snuplassen var ulovlig før dette tidspunkt. Jeg henviser til og tiltrer lagmannsrettens begrunnelse for avgjørelsen av spørsmalet om midlertidig bruksrett også her. Denne midlertidige bruksrett opphørte i og med at reguleringsendringen ble stadfestet uten at snuplassen var tatt med.

Til det som er anført av Frithjof Lyche og til den påstand han har nedlagt, skal jeg bemerke at han ikke har anket over lagmannsrettens dom. Han kan derfor ikke for Høyesterett gjøre gjeldende større krav enn det han ble tilkjent av lagmannsretten, det vil si en midlertidig bruksrett til snuplassen inntil søknaden om endring av reguleringen var endelig avgjort. Og dette skjedde i og med stadfestelsen den 27. august 1968. Jeg tilføyer dog at jeg ikke kan se at det er noe grunnlag for hans anførsel om at snuplassen var med i reguleringen av 1934 og at den opparbeidede adkomstvei i virkeligheten var i overensstemmelse med nevnte regulering. Det er herom tilstrekkelig å henvise til det jeg før har sagt, sammenholdt med det herredsretten og lagmannsretten har anført.

Side:1109

Så uklar og delvis tvilsom saken har vært, finner jeg at saksomkostninger ikke bør pålegges for noen av rettene.

Jeg stemmer for denne

dom:

I. I tvist om eiendomsgrensen:

Tore Carlem frifinnes.

II. I tvist om bruksretter:

1. Tore Carlem kjennes berettiget til bruk av adkomstveien i påvente av at han bringer rettsforholdet i orden gjennom ekspropriasjon. Søknad om ekspropriasjonstillatelse må sendes innen 3 - tre - måneder.

2. Tore Carlem og Frithjof Lyche har etter 27. august 1968 ikke bruksrett til snuplassen. Bergstrøm & Comp.'s påstand om at de ikke hadde rett til å bruke snu plassen før 27. august 1968 tas ikke til følge.

III. I begge tvister:

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Stensrud: Når det gjelder spørsmålet om grenselinjen mellom eiendommene bnr. 237 og bnr. 341, er jeg kommet til samme resultat som lagmannsretten. Jeg kan også i det vesentlige tiltre lagmannsrettens begrunnelse, dog med en reservasjon for så vidt angår forholdet mellom målebrevsgrensen og midtlinjen i regulert vei. Hva denne reservasjon - som knytter seg til lagmannsrettens bemerkning: «Dette fremgår også klart av de såvel for Østbys tomt som for de tilstøtende nabotomter utferdigede målebrev» - nærmere innebærer, vil fremgå av mine bemerkninger i det følgende.

På samme måte som lagmannsretten finner jeg å måtte legge avgjørende vekt på uttrykksmåten i kjøpekontraktene. Alle berørte eiendommer er parseller, solgt av samme eier på grunnlag av den stadfestede regulering av 1934, og i henhold til likelydende kjøpekontrakter hvoretter tomtene skal utmåles til midtlinjen av tilstøtende vei. Målebrevene for eiendommene bekrefter dette for så vidt angår grensene i stikkveien inn fra Langoddveien. Derimot er den del av veien som ligger mellom bnr. 341 og bnr. 237 ikke avsatt på målebrevene for disse eiendommer. På målebrevet for bnr. 199 fra 1942 er den nevnte veistrekning uriktig i hele sin bredde avsatt på bnr. 199, - det senere bnr. 341. Dette innebærer - uriktig - at eiendommen ble målt til sydøstre grense av regulert vei, ikke til veiens midtlinje som bestemt i kjøpekontrakten. Dette er formentlig en av forklaringene på de forviklinger som er oppstått.

I spørsmålene adgangen til bruk av opparbeidet vei og snuplassen kan jeg i det vesentlige tiltre det som er anført av førstvoterende.

Dommer Bølviken: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Roll-Matthiesen.

Dommer Hiorthøy: Likeså.

Dommer Bahr: Som annenvoterende, dommer Stensrud.

Side:1110

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Sæming M. Koppang med fagkyndige domsmenn, sivilingeniørene Jan Willoch og Kjell Braanaas):

- - -

Ved reguleringen fikk de parseller denne saken vedrører henholdsvis numrene 74, 76 og 136.

Parsell nr. 76 og parseller nr. 134 og 135 utgjorde tidligere gnr. 41, bnr. 199. Målebrevet for denne eiendom er datert 20. juli 1942. Parsell nr. 76 er skylddelt fra denne eiendom, og har fått gnr. 41, bnr. 341. Målebrevet for denne utskilte eiendom er datert 8. oktober 1954. Bnr. 199 tilhørte grosserer Olaf Svendsen. Han er far til Tore Carlem som er part i denne sak og som eier bnr. 341. Grensen mellom bnr. 341 og parsellene 74 og 136 er den samme som grensen var mellom bnr. 199 og disse parsellene, da fraskillelsen av bnr. 341 fra bnr. 199 ikke førte til noen endringer i så måte. Carlem overtok sin eiendom i 1952/53.

Parsell nr. 136 har ved skylddeling fått gnr. 41, bnr. 237. Målebrevet for eiendommen er datert 2. oktober 1947. Østby kjøpte denne eiendommen ved kontrakt datert 26. oktober 1948.

Parsell nr. 74 har ved skylddeling fått gnr. 41, bnr. 254. Målebrevet for denne eiendommen er datert 9. februar 1949. Fritjof Lycke kjøpte eiendommen i 1949.

Ifølge den ovennevnte stadfestede reguleringsplan skal det fra Langoddveien, som går langs Carlems og Lyckes eiendommer, gå en stikkvei som skal danne adkomstvei til Lyckes, Carlems og Østbys eiendommer. Etter reguleringsplanen skal grensen mellom Carlems og Østbys eiendommer og grensen mellom Carlems og Lyckes eiendommer gå langs midtlinjen for denne vei.

Det er denne stikkveien tvisten dreier seg om. Det er nemlig opparbeidet en stikkvei fra Langoddveien, men den del av veien hvis midtlinje skulle danne grenselinjen mellom Østby og Carlems eiendommer, er parallellforskjøvet mot sydøst, slik at hele denne delen av veien er lagt inn på Østbys eiendom. Veien er altså feil anlagt i forhold til den vedtatte reguleringsplan og i forhold til målebrevene for eiendommene.

Det er ikke helt på det rene når veien er anlagt. Birgit Harnoll som har vært vitne i saken, forklarte at veien var ferdig opparbeidet av hennes ansatte en gang i 1947. Veien ble anlagt for å gjøre det fremkommelig til den tomt som Østby kjøpte i 1948, men som det i 1947 var en annen liebhaber til. Hun hevder videre at en herr Bjelland, som siden er avgått ved døden, stakk ut veien for henne. Hun har hele tiden gått ut fra at veien ble stukket ut overensstemmende med reguleringsplanen.

Etter reguleringsplanen var det ikke beregnet å være en svingplass/snuplass i svingen på denne veien, men den ble anlagt, etter forslag av fru Harnolls skytebas, Johansen, sammen med veien, da det ble funnet rimelig at en slik plass ble anlagt.

Etter fru Harnolls forklaring skulle veien ha vært ferdig kultet i august 1947.

Side:1111

Fru Harnoll visste ikke om veien var godkjent av kommunen, men kommunen hadde i hvert fall ikke tidligere protestert mot den.

I en avskrift av dokument fra Bærums oppmålingsvesen i sak gnr. 41, bnr. 237, datert 6/10-47, heter det at stikkveien inn til parsellen ikke er opparbeidet, men den vil bli opparbeidet om en kort tid. Det er her ikke gitt opplysning om hvor gamle opplysninger det er bygget på for uttalelsen i dette dokument.

I sin partsforklaring hevdet Østby at det var han som da han kjøpte sin tomt i oktober 1948, påskyndet opparbeidelsen av stikkveien. Han hevder at det ble arbeidet med veien da han så på tomten, men den var ikke ferdig. Han hevder at den ble ferdig høsten 1948/våren 1949, altså etter hans påskyndelse fordi han trengte bedre adkomst til sin tomt for å få gjort noe på den.

Birgit Harnoll forklarte at Østby ble påvist sin tomt bl.a. ute i terrenget av henne, og ble forklart at hans tomt gikk fra midtlinjen i den opparbeidede vei og ned mot sjøen, mens Østby hevder at han ble vist tomten på reguleringskartet med grenselinje midt etter den der inntegnete vei.

Retten finner for dette spørsmål å kunne gå ut fra at stikkveien var delvis opparbeidet da Østby kjøpte sin tomt, i hvert fall så langt at det var tydelig hvor den ferdige vei kom til å gå.

Lycke forklarte i sin partsforklaring at veien og snuplassen var ferdig anlagt da han kjøpte sin tomt i 1949. Carlem mente at veien måtte ha vært anlagt antagelig 1947, kanskje 1948.

Østby anmeldte hus til oppførelse på sin tomt allerede i november 1948. Anmeldelsen ble approbert.

Plasseringen av dette huset på tomten ble stukket ut etter den feil anlagte stikkvei. Plasseringen av huset kom derfor for langt ut på den delvis sterkt skrånende tomt, og han fant å måtte omarbeide sine planer for bebyggelse av tomten. De nye planer for bebyggelse ble anmeldt til myndighetene, og først approbert, men siden ble approbasjonen trukket tilbake. Østby reiste sak om denne tilbaketrekkingen. Saken endte i Høyesterett, hvor Østby ikke fikk medhold. Under saksforberedelsen for Høyesterett, ble det under befaring i januar 1962 av h.r.advokat Trygve Lange-Nielsen bragt på det rene at veien var feil anlagt. Retten kan her bl.a. vise til et for retten fremlagt brev av 26. april 1965 fra h.r.advokaten til advokat Mjøen. Ingen av partene hadde tidligere vært klar over at veien var feil anlagt i forhold til reguleringsplanen.

Østbys tomt er enda ikke bebygget.

Som nevnt tidligere kjøpte Lycke sin tomt i 1949. Stikkveien var da ferdig. Bolighuset på hans eiendom var ferdig i april 1950. Sammen med bolighuset bygget han en garasje på tomten. Garasjen var plassert på kartet overensstemmende med reguleringsplanen akkurat i svingen på stikkveien. I forbindelse med opparbeidelse av veien ble det som før nevnt, her anlagt en snuplass. Ute på tomten ble garasjens plass stukket ut etter den feil anlagte vei ved snuplassen. Denne garasjen er godkjent av myndighetene. Ved siden av denne garasje, men lenger inn på tomten i forhold til Langoddveien, har Lycke i 1961 oppført enda en garasje. Denne garasjen er midlertidig godkjent av bygningsrådet på visse vilkår

Side:1112

som enda ikke er oppfylt, men oppfyllelsen av disse vilkår kan ikke sees å ha noen betydning for avgjørelsen av denne sak.

Som også nevnt tidligere kjøpte Carlem sin tomt i 1952/53. Huset på hans eiendom var ferdig høsten 1953. Plasseringen av huset i terrenget ble stukket ut med særlig utgangspunkt i den feil anlagte vei. Utstikkingen ble kontrollert av oppmålingsvesenets folk. Huset ligger derfor galt i terrenget i forhold til plasseringen på kartet, på samme måte som garasjene til Lycke. Feilplasseringen av Carlems hus har ført til at nærmeste hjørne på huset er kommet for nær den regulerte grenselinje midt i den regulerte stikkvei, i forhold til kommunens bestemmelse om 5 meters avstand. Hvis den regulerte vei skal opparbeides, må det gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsen. Dessuten vil da den nærmeste kanten på den regulerte vei komme kloss inntil hjørnet på Carlems hus.

Retten har funnet å måtte bygge på at Lycke ved kjøpet av sin eiendom har fått anvist den opparbeidede stikkvei til bruk som adkomst for sin eiendom, med samtidig benyttelse av den anlagte snuplass. Selv om det ikke er helt klart at Carlem har fått en slik anvisning, må en kunne gå ut fra at han hele tiden har vært av den mening at den opparbeidede vei var den på reguleringskartet inntegnede adkomst til hans eiendom.

I august 1962 etter at det i januar 1962 ble oppdaget at stikkveien delvis var feil anlagt, bygget Østby en forstøtningsmur i grenselinjen til sin eiendom. Muren er i betong. Det meste av muren som er bygget, er reist på den foran nevnte snuplass. Ved namsrettens kjennelse av 30/3 1963, som senere er stadfestet av lagmannsretten og ikke videre påanket, ble Østby pålagt som midlertidig forføyning å rive muren igjen.

Muren er enda ikke revet, og bygningsvesenet i Bærum har stilt spørsmålet om tvangsfullbyrdelse av namsrettens kjennelse, i bero inntil dom er falt i denne saken og pågående sak om eventuell endring av reguleringsplanen på dette sted er stadfestet. - - -

I de standard kjøpekontrakter som er nyttet av Waagaards arvinger ved salg av disse tomtene, og som også bl.a. er nyttet da Østby kjøpte sin tomt, heter det bl.a. i punkt 1 at «Parsellen skal måles til midtlinjen av tilstøtende vei - - -». Videre heter det bl.a. i punkt 3 i samme at hovedbølets eier forbeholder seg rett «til å foreta endringer i den foreliggende reguleringsplan». Se her dok. nr. 4, bilag 3.

Det er på det rene at Østby i tillegg til kjøpesummen for sin tomt, har betalt for 75 m2 veigrunn, men retten kan ikke se at spørsmålet om betalingen for tomtene og veigrunnen har noen særskilt betydning for avgjørelsen av denne sak. - - -

Retten skal bemerke: Endringer i en vedtatt og stadfestet reguleringsplan skal etter §28 i lov om bygningsvesenet av 22. februar 1924 nr. 2 skje på samme måte som i samme lovs §27 bestemt. Dog kan etter samme lovs §28 punkt 2 mindre vesentlige endringer etter vedtekt foretas av bygningsrådet, etterat vedkommende grunneiere har hatt anledning til å uttale seg. Slik vedtekt foreligger i Bærum kommune vedtatt 25/1 1951. Rådets beslutninger etter denne bestemmelse kan innankes for vedkommende departement, og departementet kan treffe avgjørelse etterat vedkommende formannskaps uttalelse er innhentet. Etter §38 i samme lov kan bygningsrådet gjøre byggetillatelse avhengig av at anmelderen mot vederlag eller takst erverver eller avstår til kommunen

Side:1113

eller nabo mindre stykker ubebygget grunn til oppnåelse av mindre vesentlige grenseberiktigelser. Etter samme lovs §27a punkt 3 skal oppmålingsmyndighetene når det viser seg at en kart- og oppmålingsforretning er uriktig eller ufullstendig, rette feilen i protokollen og på målebrevet. De interesserte må få anledning til å uttale seg, og saken kan bringes inn for vedkommende departement.

Retten finner å legge til grunn at ingen av partene kan bebreides at veien er feil anlagt, og det er antagelig helt klart at ingen av dem har hatt kjennskap til feilen før den ble oppdaget ved en tilfeldighet i 1962. Østby som var den første av partene som kjøpte tomt her, har sannsynligvis blitt anvist den delvis opparbeidede vei med snuplass som adkomsten til sin tomt etter reguleringsplanen, og han har påskyndet fullføringen av den fordi han hadde planer om å komme i gang med bebyggelsen av sin tomt så tidlig som mulig. En kan kanskje si at Østby her hadde en viss oppfordring til å påse at veien ble anlagt riktig, og enda større grunn til å undersøke forholdet hadde han kanskje da det viste seg at utstikkingen av hans anmeldte og godkjente hus på tomten ikke stemte med hans egne beregninger. Østby er jo mer eller mindre fagmann på området. Han godtok imidlertid disse forholdene slik de var. Retten vil likevel ikke legge vesentlig vekt på denne passivitet fra Østbys side.

Veien og snuplassen var ferdig da Carlem og Lycke senere overtok sine tomter og fikk dem bebygget, og de må etter rettens mening helt klart ha innrettet seg etter de faktiske forhold i terrenget. Det kan etter rettens mening ikke bebreides dem som ikke fagkyndige, at hus og garasjer ble plassert på feil sted i terrenget i forholdet til situasjonskarter, målebrev m.v. Kommunens folk eller andre som stakk ut husenes plassering burde kanskje ved kontrollmålinger ha oppdaget feilen i tide, men da naboene ikke var klar over det, hadde de ingen direkte oppfordring til å anta at noe var galt.

Partene har derfor helt fram til 1962 gått ut fra at veien og snuplassen var slik den skulle være, og at grensen skulle gå etter midtlinjen av denne vei. Bebyggelsen av Carlems og Lyckes tomter har på vesentlige punkter blitt innrettet etter de faktiske forhold, og retten finner derfor ikke å kunne se bort fra det som har skjedd på stedet fram til feilen ble oppdaget. Retten mener også at den grenseregulering som her må finne sted vil komme til å bety langt mindre for Østby som tross alt kan bebygge sin tomt i samsvar med sine opprinnelige planer, enn hva en eventuell omlegging av veien til dens opprinnelige tenkte trase, ville bety for Carlem og Lycke som da må tåle en større omlegging av utnyttelsen av sine tomter. Det må jo dessuten skje en omgjøring av oppgjørene for tomtene til fordel for Østby.

At grensen etter reguleringsplanen skal gå etter midt regulert vei, må derfor etter rettens mening i denne sak settes til side for de faktiske forhold som partene i lengre tid har innrettet seg etter, og som de kanskje fortsatt hadde innrettet seg etter hvis ikke feilen hadde blitt oppdaget tilfeldig. I tillegg kommer at kjøperne av disse tomtene overfor selgeren hadde måttet tåle endringer i reguleringsplanen, og også hadde måttet tåle at bygningsrådet, eventuelt etter at saken hadde vært forelagt vedkommende departement, hadde foretatt mindre vesentlige

Side:1114

grensereguleringer. Nok kan det kanskje sies at Carlem og Lycke burde være tilfreds med å bli tilkjent bruksretten til den opparbeidede vei og snuplass, men da grenselinjen bl.a. har betydning for plasseringen av husene på tomtene i forhold til hverandre og for oppsetting av gjerder, finner retten at den mest praktiske løsning er at det foretas en grenseregulering som bringer de formelle forhold i samsvar med de faktiske som har vært etterlevet i 13-14 år.

Når bygningsrådet etter bestemmelsene i lov om bygningsvesenet som referert foran, har rett til å gjennomføre mindre vesentlige grensereguleringer i forhold til gjeldende reguleringsplan, finner retten at det også må ha plikt til å gjennomføre det når retten finner at grensen må gå noe annerledes enn stadfestet reguleringsplan viser.

Den høyesterettsdom i Rt-1905-155, se side 156 som Østby viser til, kan ikke ha noen betydning for denne sak, da den gjeldende bygningslov har blitt erstattet med lov om bygningsvesenet av 1924, og som i tilfelle får betydning for dette forhold.

Retten finner også at det må legges vesentlig vekt på at det for bygningsrådet foreligger sak om omregulering av grensen for å bringe den i noenlunde overensstemmelse med de faktiske forhold, og at det derfor vil være upraktisk nå å fastsette at grensen går der reguleringsplanen har fastsatt at den skal gå. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne R. Dick Henriksen, Arne Jahren og Hans Østgaard med fagkyndige domsmenn, sjefsarkitekt Erling Bjertnæs og arkitekt Edgar Smith Berentsen):

I 1926 kjøpte Carl Waagaard et større areal på Langodden, gnr. 41, bnr. 85, Snarøya i Bærum. I 1928 lot han utarbeide en utparselleringsplan for området. Den omfattet blant annet også regulering av veier. Reguleringsplanen ble stadfestet av departementet ved brev av 13. oktober 1934, og det meste av arealet ble utparsellert i 1936-1949.

I 1942 solgte Carl Waagaards arvinger en parsell, gnr. 41 bnr. 199, til Oslo Flaggfabrikk v/Olaf Svendsen. I 1952/53 ble en parsell av bnr. 199, bnr. 341, overdratt til Olaf Svendsens sønn Tore Carlem, som bygget hus på tomten høsten 1953.

I 1948 kjøpte Johan Emmar Østby bnr. 237. Denne tomt solgte han i 1962 til M. Bergstrøm & Comp., et uregistrert selskap som eies av selgerens far og svigermor, Ingebrigt Østby og Märta Bergstrøm. Tomten er ikke bebygget.

I 1949 ble bnr. 254 solgt til Frithjof Lyche, som våren 1950 førte opp bolighus og garasje på tomten. I 1961 førte han opp en garasje til på tomten.

I 1962 ble det konstatert at adkomstveien fra Langoddveien og inn til bruksnumrene 237, 254 og 341 med en snuplass for biler i hjørnet mellom bnr. 237 og bnr. 254 helt eller delvis er anlagt innenfor grensen for bnr. 237, slik den er angitt på den stadfestede reguleringsplan og avmerket på målebrevene for de nevnte eiendommer. - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:

Det er enighet mellom partene om at adkomstveien fra Langoddveien er anlagt feil i forhold til den stadfestede reguleringsplan, idet

Side:1115

veien, som bemerket av herredsretten, er parallellforskjøvet mot sydøst, slik at den er lagt inn på Bergstrøm & Comp.s eiendom. Det er videre enighet om at den omhandlede snuplass ikke er tatt med på reguleringsplanen eller nevnt i noe dokument.

Som herredsretten legger lagmannsretten til grunn at ingen av partene kan bebreides at adkomstveien er feil anlagt, og de har heller ikke noe ansvar for at det utenfor reguleringsplanen ble avsatt snuplass til felles bruk. De har frem til 1962 gått ut fra at den opparbeidede vei stemmer med den regulerte, og det er ikke holdepunkt for at noen av partene kan lastes for at feilen ikke ble oppdaget tidligere.

Heller ikke for lagmannsretten er det klarlagt når adkomstveien ble opparbeidet eller markert i terrenget, spesielt på strekningen mellom bnr. 237 og bnr. 341, og det er også motstridende opplysninger om opparbeidelsen av snuplassen. Dette får imidlertid ikke noen avgjørende betydning etter lagmannsrettens oppfatning.

Som nevnt tidligere ble Bergstrøm & Comp.'s tomt kjøpt i 1948. Skjøte ble utstedt 26. oktober 1948. Carlem og Lyche kjøpte sine eiendommer henholdsvis i 1952/53 og i 1949. I denne forbindelse bemerkes at bnr. 199, som bnr. 341 er utskilt fra, ble kjøpt i 1942 i henhold til standardisert kjøpekontrakt hvor det blant annet heter at parsellen skal måles til midtlinjen av «tilstøtende vei». Det synes ikke tvilsomt at det med «tilstøtende vei» siktes til regulert vei. Da salget til Østby fant sted, var selgeren representert ved Birgit Harnoll. Også hun gikk ut fra at den opparbeidede vei falt sammen med den som var angitt på reguleringsplanen, og hun har videre uttalt at «selvfølgelig skulle grensen gå der den var angitt på reguleringsplanen». Om salget har hun forklart at Østby ble vist tomten på «kartet» og etter at han alene hadde besiktiget tomten og var interessert, var de ute sammen og konstaterte at Østby hadde sett på riktig tomt. Herunder ble ikke grensen drøftet spesielt, men fru Harnoll mener at det ikke var noen tvil om at tomten gikk til den anlagte vei som hun påstår at det bare gjensto å legge et lag med kvabb på. Etter dette har såvel kjøper som selger gått ut fra at tomten var begrenset som angitt på reguleringsplanen, og Østby ervervet eiendomsrett til parsellen i henhold hertil. Dette fremgår også klart av de såvel for Østbys tomt som for de tilstøtende nabotomter utferdigede målebrev. Det blir så spørsmål om det senere er inntrådt forhold som bevirker at kjøperen eller hans rettsetterfølger har tapt eiendomsretten til noen del av den opprinnelige tomt. Det kan ikke antas at Østby ved i november 1948 å anmelde hus til oppføring på tomten har akseptert den opparbeidede vei som utgangspunkt for fastsettelse av grenselinje mot naboeiendom. Under de foreliggende omstendigheter kan det heller ikke antas at eiendomsrett til noen del av tomten er gått tapt ved passivitet, og det er heller ikke godtgjort å foreligge andre omstendigheter som har hatt en slik virkning. Bergstrøm & Comp. må således antas å ha eiendomsrett til tomten etter de grenser som fremgår av den stadfestede reguleringsplan.

Dette utelukker antagelig ikke at det kan foretas en viss endring av reguleringen slik at den regulerte vei forskyves noe inn på bnr. 237's område. Det er også søkt om en endring uten at det ennå er truffet noen avgjørelse. Dette spørsmål får imidlertid ikke noen betydning for

Side:1116

avgjørelsen av de foreliggende saker. Hvorvidt en endring av reguleringen vil kunne medføre erstatningsansvar er et åpent spørsmål.

Carlem og Lyche har en klar rett til adkomstvei til sine eiendommer fra Langoddveien og har brukt den opparbeidede vei til nå. Når alle parter i disse år under de foreliggende omstendigheter ut fra en uriktig rettsoppfatning i velgrunnet god tro har gått ut fra en bestemt faktisk ordning av adkomsten, og en ny rettsoppfatning medfører endring av det etablerte forhold, kan - etter lagmannsrettens oppfatning og slik saken ligger an - endringen ikke gjennomføres uten at de bruksberettigede har krav på å få bruke den tidligere adkomstmulighet inntil ny vei etter eventuell ny regulering er opparbeidet.

Snuplassen er anlagt uten at den er hjemlet i den stadfestede reguleringsplan eller i noe annet dokument. Etter Østby's forklaring ble snuplassen fylt opp av ham i forbindelse med utgravning (sprengning) av tomten i 1951, og hans oppfatning må vel ha vært at det område han fylte opp hørte med til bnr. 237. Han har vært klar over den bruk Carlem og Lyche har gjort av snuplassen og at Lyche har plasert sine garasjer slik at det forutsetter bruk av snuplassen ved inn- og utkjøring. Lyche, som har forklart at han fikk anvist snuplassen da han kjøpte tomten i 1949, har gått ut fra at han ervervet rett til bruk av snuplassen og har innrettet seg overensstemmende med det. Forholdet, såvel for Lyche som for Carlem når det gjelder snuplassen, er imidlertid at den verken fremgår av reguleringsplanen eller er nevnt i kjøpekontrakt eller skjøter. Ved undersøkelse av reguleringsplanen, for Lyches vedkommende sammenholdt med målebrevet for bnr. 254, ville det lett vært konstatert at snuplassen for en del lå på bnr. 237's område. Under de foreliggende forhold finner man ikke at det at eieren av bnr. 237 ikke har reist innsigelse mot bruk av snuplassen før i 1962, kan tillegges noen virkning med hensyn til rett for Lyche og Carlem til fremtidig bruk av snuplassen. På tilsvarende grunlag som når det gjelder den opparbeidede vei må Carlem og Lyche ha krav på å få bruke snuplassen inntil spørsmålet om endring av reguleringen er endelig avgjort. Såvidt man har forstått omfatter den foreliggende søknad om endring av reguleringen også snuplassen.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til vil Bergstrøm & Comp. i det alt vesentlige få medhold i begge saker, idet Carlem og Lyche vil bli tilkjent midlertidig bruksrett til veien inntil ny vei, eventuelt etter ny fastsatt regulering er opparbeidet, og til snuplassen inntil avgjørelse av den foreliggende søknaden om endring av reguleringen er endelig avgjort. - - -

Side:1117