Rt-1968-116
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1968-02-10 |
| Publisert: | Rt-1968-116 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 16/1968 |
| Parter: | Harald Ramm ved verge høyesterettsadvokat Axel Ramm (advokat Asbjørn Kaasen - til prøve) mot Oslo kommune (kommuneadvokat Audvar os). |
| Forfatter: | Nygaard, Endresen, Stabel, Anker, justitiarius Terje Wold |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1924) §41, Bygningsloven (1924) |
Dommer Nygaard: Ved stevning av 2. mars 1962 til Oslo skjønnskommisjon begjærte Oslo kommune ekspropriasjonsskjønn over en rekke eiendommer i Vaterland i Oslo. Skjønnet ble begjært med hjemmel i §41 nr. 1 i bygningsloven av 22. februar 1924 og byplanrådets vedtak av 24. mars 1953, stadfestet av departementet den 9. oktober 1954, samt bystyrets vedtak av 16. september 1954 og 17. mars 1955 m.v., stadfestet av departementet den 6. juli 1960. Skjønnskommisjonen avhjemlet skjønn den 6. februar 1965. Ved dette skjønnet ble eieren av Stenersgaten 7 Harald Ramm ved verge høyesterettsadvokat Axel Ramm tilkjent en samlet erstatning stor kr. 1.869.700,25. Beløpet fordelte seg på følgende poster:
Gjenanskaffelse av tomt kr. 90.000,-
Gjenanskaffelse av kontor » 1 400.000,-
Tapt leieinntekt » 360.000,-
Flytteutgifter » 19.700,25
Harald Ramm ved vergen påanket skjønnet til Eidsivating lagmannsrett for så vidt angikk fastsettelsen av erstatning for tomten. Anken gjaldt både lovanvendelsen og saksbehandlingen. Lagmannsretten avsa dom i saken den 16. mars 1967. Domsslutningen lyder slik: «Skjønnet stadfestes i den utstrekning det er påanket. - Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Harald Ramm ved vergen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Også denne anken gjelder lovanvendelsen og saksbehandlingen for så vidt angår skjønnskommisjonens fastsettelse av erstatningen for tomten. I ankeerklæringen er det
Side:117
fremholdt at det er uriktig når lagmannsretten ikke har funnet at det er feil ved skjønnskommisjonens lovanvendelse. Ved fastsettelsen av erstatningen for tomten må det etter den ankende parts oppfatning være uten betydning at kontorbygningen er ført opp på en tomt som firmaet hadde ervervet på Alnabru. Dersom det hadde lykkes å skaffe en sentralt beliggende tomt til kontorbygningen, ville - hevdes det - skjønnskommisjonen ikke ha kunnet fastsette erstatningen etter verdien for en perifert beliggende tomt. Om dette heter det i ankeerklæringen bl.a.: «Den ankende parts kontor for salg og kundeservice ville ikke blitt flyttet til Alnabru hvis ikke ekspropriasjonen hadde fremtvunget denne løsning. Denne del av bedriftens kontor ville vært best plassert på sentral tomt. Og denne del av kontoret har behov for et gulvareal på 12-1400 m2. Skjønnskommisjonen bygger på bruksverdi (gjenanskaffelsesverdi). - Den objektive bruksverdi får, etter den ankende parts oppfatning, sitt uttrykk i tomteprisen i det strøk hvor eiendommen ligger. Dette er den minste verdi tomten vil ha for den ankende part. Det dreier seg i dette tilfelle om en ren forretningseiendom. - Prisnivået for tomter i strøket er lett påviselig og ligger i dette tilfelle på mellom kr. 900,- og kr. 1.000,- pr. m2, eller med andre ord for tomten ca. kr. 700.000,-. Om en grunneier har bygning på en tomt i et bestemt verdifullt strøk er det bare ett absolutt riktig og adekvat sammenligningsgrunnlag, nemlig ny tomt og ny bygning i samme strøk hvor han holder til. Tomteprisene i et strøk vil nettopp gi uttrykk for bruksverdien av tomtene, og dermed også av bruksverdien for eieren ved å ha sin tomt og Sin bygning i dette strøk. Det medfører at eieren minst må ha dekket den tomtepris som er i det strøk hvor hans eiendom ligger. - - - I den foreliggende sak er det overhodet ingen ulempeerstatning gitt, og tomten til verdi ca. kr. 700.000,- er erstattet med kr. 90.000,-. Det er uriktig rettsanvendelse og gir ikke den ankende part full erstatning.» Ellers er det gjort gjeldende at det er uriktig når lagmannsretten er kommet til at det ikke foreligger saksbehandlingsfeil som må føre til at skjønnet oppheves på dette punkt. Det er ikke tilstrekkelig at spørsmålene er blitt behandlet i den generelle del av skjønnsgrunnene. Man har da - hevdes det - ikke sikkerhet for at de særlige spørsmål som reiser seg for Stenersgaten 7 er blitt overveiet. Den ankende part må ha krav på at skjønnsgrunnene er så klare og uttømmende at det ikke kan være noen tvil om at alle forhold som har betydning for denne eiendom er blitt behandlet og vurdert av skjønnskommisjonen. Det uttales i ankeerklæringen bl.a.: «Men det krever en nærmere forklaring at et kontor som med fordel kan plasseres i sentrum er likeverdig plassert i utkanten. Det blir unektelig en motsetning mellom de generelle premisser og de spesielle premisser for dette takstnummer. Og man sitter igjen med spørsmålet om hvor det er blitt av fordelen ved kontorer plassert i sentrum.» Videre er det også for Høyesterett fremholdt at det er en feil når skjønnskommisjonen ikke har drøftet spørsmålet om
Side:118
å tilkjenne erstatning for ulemper. For Høyesterett er ikke opprettholdt den ankegrunn at skjønnskommisjonens fastsettelse av erstatningen for tomten er vilkårlig. Den ankende part har nedlagt slik påstand: «1) Skjønnskommisjonens skjønn av 6. februar 1965 for Stenersgaten 7 oppheves forsåvidt angår fastsettelsen av erstatningen for tomten, og hjemvises til kommisjonen for ny behandling av dette punkt. 2) Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»
Oslo kommune har i det vesentlige henholdt seg til begrunnelsen i lagmannsrettens domsgrunner. Kommunen har nedlagt følgende påstand: «Oslo skjønnskommisjons skjønn av 6/2-1965 for Stenersgata 7 stadfestes forsåvidt skjønnet er påanket, og Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett av Harald Ramm v/h.r.advokat Axel Ramm.»
Saksforholdet og partenes anførsler fremgår for øvrig av skjønnsgrunnene og lagmannsrettens domsgrunner.
Jeg er kommet til det samme resultat som lagmannsretten og kan også i alt vesentlig tiltre lagmannsrettens begrunnelse. I anledning av prosedyren for Høyesterett finner jeg å burde gjøre noen tilleggsbemerkninger.
Som det fremgår av skjønnskommisjonens premisser og lagmannsrettens domsgrunner, krevet eieren av Stenersgaten 7 erstatning etter eiendommens høyeste verdi, prinsipalt etter gjenanskaffelsesverdi, subsidiært etter bruksverdi eller salgsverdi. Skjønnskommisjonen fant at det ikke var grunnlag for å tilkjenne erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet når det gjaldt lageret. Derimot ble dette prinsipp lagt til grunn for så vidt angikk kontorene. Samtidig bygget skjønnskommisjonen på at den delen av lokalene i Stenersgaten 7 som firmaet selv ikke ville få bruk for, kunne ha vært leiet ut til andre som lagerrom. På dette grunnlag ble eieren tilkjent erstatning for gjenanskaffelse av kontorer og erstatning for tapt leieinntekt ved å leie ut «overskytende lagerrom». Videre ble det tilkjent erstatning for flytningsutgifter. Fra den ankende parts side er det ikke gjort noen innvending mot disse postene i erstatningsberegningen. Anken gjelder således utelukkende posten «gjenanskaffelse av tomt» i erstatningsoppgjøret.
Jeg kan imidlertid ikke se at erstatningen for tomten i et tilfelle som det foreliggende kan vurderes isolert. Jeg er enig med lagmannsretten i at når gjenanskaffelsesverdien skal legges til grunn, må i et slikt tilfelle bygning og tomt vurderes under ett. Utgangspunktet for erstatningsfastsettelsen må da - som nevnt av skjønnskommisjonen - være «den nyttevirkning og/eller økonomiske effekt som eiendommen har nettopp på den aktuelle eiers hånd i tilknytning til den virksomhet han driver. Eiendommens objektive salgsverdi er prinsipielt uten enhver betydning i denne forbindelse.» Dersom ekspropriaten i tillegg til erstatning for gjenanskaffelsesverdien for bygningen får erstatning for en ny tomt som for hans bruk eller virksomhet ansees likeverdig med den tomten som avståes, får han etter min mening
Side:119
for så vidt full erstatning for ekspropriasjonsinngrepet. Han kan med andre ord i et slikt tilfelle ikke kreve bygningen erstattet etter gjenanskaffelsesprinsippet og samtidig kreve tomten erstattet på grunnlag av tomteverdien i det strøket der den avståtte eiendommen ligger. Dersom det er skaffet til veie en erstatningstomt som for ekspropriatens forretningsvirksomhet ekvivalerer den avståtte tomt, kan han således ikke i tillegg til full erstatning for den nye tomten kreve erstatning for differansen mellom omsetningsverdien for den gamle og den nye tomt.
Ellers finner jeg grunn til å peke på at skjønnskommisjonen i de generelle bemerkninger gjengitt fra erstatningsskjønnet av 30. april 1964 har fremhevet at «hver enkelt av de saksøkte skal ha sin erstatning fastsatt etter eiendommens høyeste verdi på hans hånd, og skjønnskommisjonen har derfor vurdert såvel salgsverdien som bruksverdien for hver enkelt eiendom, samt gjenanskaffelsesverdien i de tilfelle hvor skjønnskommisjonen har funnet at betingelsene for å legge denne til grunn kan komme på tale». For Øvrig er det også for Stenersgaten 7 uttrykkelig sagt det samlede erstatningsbeløp «ligger høyere enn det som skjønnskommisjonen har funnet for eiendommens salgsverdi».
Etter dette er jeg enig med lagmannsretten i at skjønnskommisjonen i dette tilfelle har bygget på riktige rettsregler ved fastsettelsen av erstatningen. Anken over skjønnskommisjonens lovanvendelse kan derfor ikke føre frem.
For så vidt angår saksbehandlingen, finner jeg i likhet med lagmannsretten at skjønnsgrunnene kunne ha vært mer utførlige når det gjelder spørsmålet om de to tomter i bruksmessig henseende er likeverdige. Men selv om det ikke uttrykkelig er sagt, må det være klart at skjønnskommisjonen også ved erstatningsfastsettelsen for Stenersgaten 7 har bygget på de generelle betraktninger som er nevnt innledningsvis i skjønnet. Jeg kan for så vidt vise til det som lagmannsretten har uttalt om dette. Den ankende part har for Høyesterett særlig fremholdt at skjønnskommisjonen i bemerkningene vedkommende Stenersgaten 7 bl.a. har nevnt at en stor del av firmaets virksomhet ikke har noen tilknytning til lagerholdet og «kan med fordel drives fra et sentralt sted i byen». Denne uttalelsen gjaldt imidlertid spørsmålet om gjenanskaffelsesverdien skulle legges til grunn for så vidt angikk kontorene og hadde således ikke noen tilknytning til spørsmålet om de to tomtene er likeverdige i relasjon til den virksomheten som firmaet driver. Uttalelsen utelukker heller ikke at firmaet etter skjønnskommisjonens mening kunne få like tilfredsstillende lokaler på et annet sted. Videre hadde som nevnt av lagmannsretten skjønnskommisjonen i dette tilfelle et sikkert sammenligningsgrunnlag fordi den nye kontorbygning var oppført og tatt i bruk flere år før skjønnet ble holdt. Skjønnsgrunnene må da etter min mening forståes slik at skjønnskommisjonen etter en samlet vurdering har funnet at tomten med den nye kontorbygning som ledd i firmaets virksomhet var «like tjenlig» som den gamle.
Side:120
Jeg er også enig med lagmannsretten i at det kunne ha vært ønskelig om skjønnskommisjonen hadde drøftet spørsmålet om ulempeerstatning. Men det er under de generelle bemerkninger i skjønnet bl.a. uttalt: «Lar det seg ikke med overkommelige midler gjøre å skaffe en ny, like tjenlig tomt, må den forringede bruksverdi bli å erstatte ved en ulempeerstatning som kan ekvivalere økede driftsutgifter etc.» Når da skjønnsgrunnene etter min mening må forståes slik at firmaet har fått «en ny, like tjenlig tomt» for sin virksomhet, ble det ikke spørsmål om å tilkjenne noen særskilt ulempeerstatning.
Mitt resultat blir således at heller ikke anken over saksbehandlingen kan føre frem.
Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet. Derimot finner jeg at den ankende part må betale saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Harald Ramm ved høyesterettsadvokat Axel Ramm til Oslo kommune 3.500 - tre tusen fem - hundrekroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Stabel, Anker og justitiarius Terje Wold: Likeså.
Av skjønnskommisjonens skjønn (høyesterettsadvokat Georg Lous med skjønnsmenn):
Nærværende sak er en fortsettelse av den sak som ble innledet ved kommuneadvokatens stevning av 2. mars 1962 og hvor der for en rekke av de angjeldende eiendommers vedkommende ble avhjemlet erstatningsskjønn den 30. april 1964. Det skyldes helt praktiske hensyn at behandlingen av de her nevnte eiendommer har utstått til nu.
Av de generelle premisser for erstatningsskjønnet av 30. april 1964, hvortil de opptredende prosessfullmektiger har henvist, hitsettes for ordens skyld følgende:
«Innledningsvis skal skjønnskommisjonen få bemerke at hver enkelt av de saksøkte skal ha sin erstatning fastsatt etter eiendommens høyeste verdi på hans hånd, og skjønnskommisjonen har derfor vurdert såvel salgsverdien som bruksverdien for hver enkelt eiendom, samt gjenanskaffelsesverdien i de tilfelle hvor skjønnskommisjonen har funnet at betingelsene for å legge denne til grunn kan komme på tale. For de enkelte eiendommer skal bemerkes:
Ved vurderingen av salgsverdien (grunnverdien) har man for alle eiendommers vedkommende på den ene side lagt vekt på strøkets sentrale beliggenhet og store fremtid som forretningsstrøk, når det blir underkastet regulering. Man har i denne forbindelse ikke funnet å kunne
Side:121
legge noen avgjørende vekt på de idag foreliggende byplaner, men fortrinsvis søkt å vurdere eiendommenes muligheter på grunnlag av det eksisterende gatenett og gjeldende bygningsbestemmelser.
Skjønnskommisjonen bygger sine verdiansettelser på priser og takster på eiendommer i nærheten av de som nærværende sak gjelder, og som dels er blitt påberopt av partene, dels er skjønnskommisjonens medlemmer bekjent gjennom egen praksis. Overalt hvor takstene eller prisen ligger noen år tilbake, har man foretatt en justering ut fra hensynet til den forringelse av pengeverdien som i mellomtiden har funnet sted. Forøvrig henvises der til Oslo Skjønnskommisjons skjønn av 2. mai 1962 i samme strøk (Vaterland I)».
Skjønnskommisjonen vil få tilføye at siden det her avhjemlede skjønn, har det foregått en fortsatt stigning i tomtepris, som man antar også må få betydning for de strøk det her gjelder, og som det blir å ta hensyn til dersom eiendommenes salgsverdi kommer til å danne grunnlaget for erstatningen.
For de eiendommer som her skal behandles, er også erstatning etter gjenanskaffelsesverdien en aktuell eventualitet. Det er imidlertid fra de saksøktes prosessfullmektigers side hevdet en oppfatning av gjenanskaffelsesprinsippets nærmere forståelse og anvendelse som kommuneadvokaten har imøtegått, og som heller ikke skjønnskommisjonen antar er den rette.
Det anføres nemlig at når gjenanskaffelsesverdien skal vurderes for en av de eiendommer det her gjelder, må man se hen til hva det vil koste eieren å gjenanskaffe nettopp den tomt ekspropriasjonen gjelder, eller en tomt med helt tilsvarende beliggenhet, størrelse og i samme prisleie.
Dernest må det vurderes hva det vil koste eieren å oppføre en slik bygning som den der skal avståes, med nøyaktig tilsvarende innredninger og utstyr.
Dette anføres som det minimale som eieren har krav på. I tillegg hertil kommer flytteomkostninger, fremtidige økede driftsutgifter m.v. på det nye sted. Heri er skjønnskommisjonen ikke enig.
Når man skal fastsette erstatningen etter gjenanskaffelsesverdien, er det eiendommens bruksverdi for eieren som er utgangspunktet. Nærmere bestemt den nyttevirkning og/eller økonomiske effekt som eiendommen har nettopp på den aktuelle eiers hånd i tilknytning til den virksomhet han driver. Eiendommens objektive salgsverdi er prinsipielt uten enhver betydning i denne forbindelse. Eiendommen kan forsåvidt godt være uselgelig og verdiløs for alle andre, men ha en betydelig bruksverdi for den aktuelle eier. Det er denne bruksverdi som man må søke opprettholdt ved anskaffelse av en annen tjenlig tomt, når gjenanskaffelsesprinsippet skal praktiseres. Det spiller da ingen rolle om den nye tomt har en høyere eller lavere salgsverdi enn den som eksproprieres, hvis den bare er like tjenlig. Lar det seg ikke med overkommelige midler gjøre å skaffe en ny, like tjenlig tomt, må den forringede bruksverdi bli å erstatte ved en ulempeerstatning som kan ekvivalere økede driftsutgifter etc.
Når det er tomtens nytteeffekt som er det primære, kan det forsåvidt godt forekomme at en tomt med stor salgsverdi på et sentralt sted
Side:122
kan erstattes med en billig tomt i utkanten, nemlig når den sentrale tomts beliggenhet ikke ansees som særlig nyttig for vedkommende bedrift. For større engrosforretninger vil dette lett kunne være tilfelle. For butikker og mindre verksteder, serviceforretninger og mange kontorer derimot, som regel ikke.
I og med at det er nytteeffekten som man har for øye, er det således uten interesse om den bygning man avstår er forsynt med heiser, hvis det på det nye sted er mest rasjonelt og gir best nytteeffekt å bygge bare i to etasjer, slik at behovet for heis bortfaller. Noen gjenanskaffelse av selve heisene kan da ikke komme på tale. Ut fra de samme betraktninger kan en tomt eller et bygg med stor grunnflate fullt ut kunne bli erstattet med en tomt eller et bygg med mindre grunnflate, nemlig når man på det nye sted etter de bruksmåter som idag er de mest rasjonelle, kommer til å utnytte høyden i større utstrekning enn før. Koloniallagre er et eksempel på dette. Omvendt kan det være nødvendig å erstatte en mindre tomt eller et mindre bygg med tomt eller bygg med større flateinnhold, nemlig der hvor man etter dagens krav til rasjonell drift vil ha mest mulig samlet på ett plan. Stål- og jernlager er eksempel på dette.
Hvis man på det nye sted trenger ekstra utstyr eller innredning for å kunne realisere den nye driftsmåte, må dette komme i tillegg til erstatningen. Men hvis den nye driftsmåte som på denne måte blir virkeliggjort, medfører vesentlige innskrenkninger i utgiftene til arbeidslønn og andre driftsutgifter, vil det ved fastsettelsen av den endelige erstatning være berettiget å gjøre et fratrekk for dette.
For de enkelte eiendommer skal anføres:
- - -
Stenersgaten 7.
Eiendommen har et areal på 702,4 m2, og bebyggelsen som er fra Ca. år 1900, består av en kontorfløy med samlet gulvareal på 1104 m2 og en lagerfløy med samlet gulvareal 1566 m2, begge fløyer i 4 etasjer med loft og kjeller. Sentraloppvarmning med oljefyring. Eiendommen inneholder kontorer og lagerlokaler samt en vaktmesterleilighet. Eiendommen ble i begynnelsen av 1950-årene gjenstand for et omfattende moderniserings- og oppusningsarbeide som andro til 250-300.000 kroner. Skattetaksten er kr. 750.000,-.
På eiendommen hviler en tinglyst erklæring av 12. desember 1945 om rivning uten erstatning av et påbygg på ialt 68 m2 som har vært brukt som kontor.
Eiendommen eies av den umyndige Harald Ramm, født xx.xx.1957, ifølge gavebrev av 29. desember 1959 fra hans morfar Jonas Aspelin, daværende medinnehaver av jerngrossistfirmaet Gustaf Aspelin. I gavebrevet er fastsatt at giveren Jonas Aspelin, og etter hans død Harald Ramms foreldre, inntil Harald Ramm er fyllt 30 år, skal bestemme hvorledes gaven skal forvaltes. Harald Ramms far, høyesterettsadvokat Axel Ramm, er idag medinnehaver av firmaet Gustaf Aspelin. Eiendommen har alltid vært anvendt som et driftsmiddel for firmaet Gustaf Aspelins virksomhet, og det er erkjent fra kommuneadvokatens side at man i denne sak ikke kan skjelne mellom firmaets og Harald Ramms interesser.
Firmaet Gustaf Aspelin ble stiftet i 1881 og har siden bygningene
Side:123
var nye drevet sin virksomhet fra Stenersgaten 7. Firmaet er en av de ledende forretninger i landet i jern, stål og bygningsartikkelbransjen og har sammen med sine datterselskaper en årlig omsetning på ca. 150 millioner kroner.
Hovedsetet har hele tiden vært i Stenersgaten 7, hvor det har vært ca. 150 personer i arbeide. Lagerkapasiteten i Stenersgaten 7 har ikke vært tilstrekkelig for firmaets omsetning, og man hadde derfor etterhvert fått i tillegg
i Bredgaten 5.630 m2 (egen eiendom)
på Sjursøya 5.384 m2 (leiet)
Ekeberghallen 1.000 m2 »
Linderud låve 100 m2 »
og dessuten eget bilverksted i egen eiendom i Rosenhoffgaten.
Nødvendigheten av og ønsket om å få konsentrert lagerholdet på ett sted har lenge vært viet oppmerksomhet i firmaet, og man har vært på utkikk etter passende tomt. I 1956 fikk man kjøpt et område på ca. 70 mål på Alnabru av Elektrokemisk A/S, og man har der oppført en stor ny lagerbygning med en grunnflate på 12.500 m2 samt et kontorbygg på ialt 3.488 brutto gulvmeter. Fjyttingen av lagervarene fra Stenersgaten 7 ble foretatt i januar 1961 og kontorene ble flyttet høsten samme år. Senere har Stenersgaten 7 stått tom og er nu overtatt av kommunen. - - -
Skjønnskommisjonen må i denne sak ta standpunkt til spørsmålet om erstatningen skal fastsettes etter gjenanskaffelsesprinsippet. Fra kommuneadvokaten er det anført at flyttingen til og konsentreringen av lagrene på Alnabru bare har vært ledd i en almindelig rasjonaliseringsplan som firmaet i alle tilfelle måtte ha gjennomført for å holde seg fullt ut konkurransedyktig. Flyttingen av kontorene ser han under samme synsvinkel, idet det må være det mest hensiktsmessige å ha lager og kontorer på det samme sted. Han peker også på at firmaet etter at Stenersgaten 7 hadde stått tom et års tid, tok skritt til å leie bygningen bort for å nyttiggjøre seg dens utleieverdi samtidig som man drev firmaet fra Alnabru.
Høyesterettsadvokat Dalan mener at flyttingen av såvel lager som kontor må sees som en direkte følge av den ekspropriasjonsbeslutning som Oslo bystyre fattet den 16. september 1954 og at det derfor må bli gjenanskaffelsesverdien for begge deler som legges til grunn.
Skjønnskommisjonen finner at når det gjelder lagrene, ville en konsentrasjon på ett sted, slik som det nu er gjennomført på Alnabru, ha tvunget seg igjennom i alle tilfeller, uavhengig av den foreliggende ekspropriasjonsbeslutning. De store fordeler som følger med å ha et stort samlet lager på ett gulv og med en moderne innredet lagerbygning, er så iøynefallende og på lengre sikt så nødvendige for å kunne hevde seg i konkurransen, at ulemper i form av lengre kjøreavstander fra kai og jernbane, lengre avstand fra byens sentrum m.v., ikke kan få særlig betydning. Etter hva det er opplyst, har man i firmaet arbeidet med en slik ordning også i tiden forut for ekspropriasjonsbeslutningen, og skjønnskommisjonen kan derfor, etter det som er opplyst, ikke se at ekspropriasjonen har spilt noen avgjørende rolle for den omstendighet at lageret er blitt flyttet.
Side:124
Skjønnskommisjonen finner derfor ikke at det når det gjelder lageret, kan bli grunnlag for noen erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet.
Derimot er man kommet til et annet resultat når det gjelder kontorene. Det er ikke noen nødvendighet for, eller forbundet med særlige fordeler for et firma i denne bransje å ha sine kontorer tilknyttet lageret. En stor del av kontorets virksomhet har ingen tilknytning til lagerholdet, og kan med fordel drives fra et sentralt sted i byen. Det er fra høyesterettsadvokat Ramms side blitt opplyst at man i firmaet hadde mange betenkeligheter med å skulle flytte kontorene fra Stenersgaten 7 til et såpass fjerntliggende sted som Alnabru og ikke så noen særlige fordeler heri. Skjønnskommisjonen er derfor kommet til at den foreliggende ekspropriasjonsbeslutning må ha vært den avgjørende årsak til at kontorene er blitt flyttet og finner derfor at man for kontorenes vedkommende må bygge erstatningen på gjenanskaffelsesverdien.
Lokalene i Stenersgaten 7 var ved fraflytningen i god stand og ville kunne vært brukt etter sitt formål i mange år fremover. Ved at lagerlokalene var blitt rømmet, hadde firmaet også mulighet for med forholdsvis beskjedne omkostninger å få ytterligere kontorlokaler innredet der, ettersom firmaets videre vekst gjorde det nødvendig å få mere plass. De øvrige lagerlokaler, som ikke egner seg særlig godt til å ominnredes til kontorer, kunne man uten vanskelighet leie ut til andre.
I tillegg til gjenanskaffelsesverdien av kontoret kommer derfor også erstatning for tapte leieinntekter av lagerlokalene. De kontorlokaler som var i bruk i Stenersgaten 7, andro til brutto 1104 m2. Ytterligere behov for kontorlokaler som følge av firmaets vekst ansettes til ca. 200 m2, slik at det blir nødvendig å gjenanskaffe ca. 1300 m2 kontorer.
Ved erstatningsfastsettelsen må dog tas hensyn til de ovenfor nevnte 68 m2 kontorlokaler som er beheftet med tinglyst erklæring om rivning uten erstatning.
Videre må man bringe til fradrag de utgifter som firmaet ville fått ved å omdanne de nevnte ca. 200 m2 til kontorer.
Man har regnet med at de nye kontorer blir utstyrt med slike sikkerhetshvelv som virksomheten nødvendiggjør.
Videre har man funnet å burde ta hensyn til at firmaet ved å flytte inn i helt nye kontorer i den første tid vil få vesentlig mindre vedlikeholdsomkostninger enn man hadde i Stenersgaten 7. Man må også regne med at selve kontorholdet vil bli mer rasjonelt og vil kunne gjennomføres med lavere omkostninger i et nybygg enn i en gammel gård. Disse fordeler må komme til fradrag i erstatningen. Fradraget settes til kr. 50.000,-
Under hensyntagen hertil settes gjenanskaffelseserstatningen for kontorlokalene til kroner 1.400.000,-.
For å oppføre et kontorbygg av den størrelse det her gjelder, finner skjønnskommisjonen at man må ha til disposisjon en tomt på ca. 3 mål. Anskaffelsen av en slik tomt på et passende sted utenfor bykjernen, som f.eks. på Alnabru, anslår skjønnskommisjonen til kroner 90.000,-.
Den leieinntekt som firmaet kunne ha oppebåret ved å leie ut overskytende lagerrum, ansettes kapitalisert til kroner 360.000,-.
Når det gjelder flytningsutgifter vil det etter det foran anførte bare
Side:125
kunne bli tale om å erstatte utgifterne til flytting av kontormøbler etc.
- - -
Overtid og ekstrabetaling til funksjonærene kr. 11.450,-
Frogner Transportbyrå » 8.250,25
kr. 19.700,25
- - -
Det tilføyes at dette beløp ligger høyere enn det som skjønnskommisjonen har funnet for eiendommens slagsverdi. - - -
Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Th. Sverdrup-Thygeson og T. Brun Fretheim og tilkalt dommer, sorenskriver Egil Lund):
- - -
Det fremgår av skjønnskommisjonens premisser at kommunen hevdet at gjenanskaffelsesverdien ikke kunne legges til grunn, idet flyttingen av firmaets lager og kontorer var skjedd som et ledd i en alminnelig rasjonalisering og ikke på grunn av ekspropriasjonsbeslutningen. Skjønnskommisjonen sluttet seg til kommunens oppfatning når det gjaldt lageret, men fant at erstatningen for kontorene måtte skje på grunnlag av gjenanskaffelsesverdien. - - -
Som tidligere anført hevder den ankende part at han har krav på at erstatningen fastsettes til det beløp det vil koste å gjenanskaffe tilsvarende tomt i samme strøk. Lagmannsretten er enig med skjønnskommisjonen i at legges gjenanskaffelsesverdien til grunn, må så vel bygning som tomt takseres ut fra den bruksverdi bygning og tomt i fellesskap representerer for eieren. Man finner ikke at dommene i Rt-1964-1319 og 1966 1339 gir uttrykk for at en ekspropriat under enhver omstendighet har krav på å få erstattet tomten på grunnlag av tomteprisen i strøket. Disse dommer gjelder villatomter og gir etter lagmannsrettens oppfatning ikke uttrykk for mere enn at ekspropriaten i slike tilfeller ikke har krav på å få tomten erstattet etter gjenanskaffelsesverdi. I nærværende sak har ekspropriaten fått medhold i sitt krav om erstatning for kontorer med tomt etter gjenanskaffelsesverdi. I sen av kommuneadvokaten påberopte avgjørelse, Rt-1965-233, som gjelder ekspropriasjon av en forretningseiendom, gis det uttrykk for at det ikke er riktig å se på tomten isolert når man skal vurdere gjenanskaffelsesverdien, idet en i og for seg mindre verdifull tomt kan oppveies av andre fordeler ved nyanskaffet eiendom. I mange tilfeller hvor det ikke foreligger opplysninger om erstatningstomter kan det utvilsomt være vanskelig for skjønnsretten å finne frem til den rette erstatning, men i dette tilfelle var det nye kontorbygg oppført for flere år siden slik at skjønnskommisjonen hadde et sikkert sammenlikningsgrunnlag.
Lagmannsretten finner heller ikke at det foreligger saksbehandlingsfeil som kan lede til opphevelse av skjønnet.
Det omtvistede spørsmål om den ankende part hadde krav på å få en erstatning svarende til tilsvarende tomt i samme strøk er inngående drøftet under skjønnets mer generelle premisser, og det må anses tilstrekkelig.
Når det gjelder spørsmålet om de to eiendommer er likeverdige, kunne det vært ønskelig at kommisjonen hadde presisert sitt syn på
Side:126
dette i forbindelse med fastsettelsen av erstatningen for Stenersgaten 7. Men i de generelle premisser heter det:
«Når det er tomtens nytteeffekt som er det primære, kan det forsavidt godt forekomme at en tomt med stor salgsverdi på et sentralt sted kan erstattes med en billig tomt i utkanten, nemlig når den sentrale tomts beliggenhet ikke ansees som særlig nyttig for vedkommende bedrift. For større engrosforretninger vil dette lett kunne være tilfelle. For butikker og mindre verksteder, serviceforretninger og mange kontorer derimot, som regel ikke.»
Det synes etter dette ganske klart at kommisjonen må ha truffet sin avgjørelse ut fra dette sitt syn. Som det fremgår av det anførte har kommisjonen antatt at det for større engrosforretninger vil kunne forekomme at en tomt med stor salgsverdi på sentralt sted vil kunne erstattes med en billigere tomt i utkanten. At «større engrosforretninger» omfatter så vel lager som kontorbygninger, synes lite tvilsomt. Det er derfor ikke noen motstrid mellom kommisjonens avgjørelse og det senere nevnte unntak for kontorer. Det kan forøvrig bemerkes at etter de foreliggende opplysninger har firmaet etter nøye overveielser funnet å burde flytte kontorene til Alnabru. Selv om flyttingen er skjedd på grunn av reguleringsvedtaket, må man ha lov til å gå ut fra at flyttingen av kontorene til Alnabru er foretatt fordi man der ville få tilfredsstillende forhold. Hadde firmaet funnet det nødvendig å ha kontorer i Oslo sentrum, ville dette etter all sannsynlighet latt seg realisere, i et hvert fall i form av leiete lokaler. Når skjønnskommisjonen som tidligere nevnt i en annen relasjon har anført: «En stor del av kontorets virksomhet har Ingen tilknytning til lagerholdet, og kan med fordel drives fra et sentralt sted i byen», utelukker ikke dette at firmaet kan ha tilfredsstillende kontorer også andre steder og i tilknytning til lageret.
Den ankende part har også gjort gjeldende at det er en saksbehandlingsfeil at kommisjonen ikke har drøftet spørsmålet om ulempeerstatning, særlig tatt i betraktning at den ankende part under skjønnet ga uttrykk for at flyttingen av kontorene til Alnabru hadde medført betydelige ulemper. På dette punkt kunne det også vært ønskelig at kommisjonen hadde uttalt seg under de spesielle premisser. Men som det fremgår av det foranstående har lagmannsretten lagt til grunn at skjønnskommisjonen har funnet tomtene likeverdige, og betingelsene for ulempeerstatning er da ikke til stede.
Det er ikke grunnlag for å anta at skjønnet er vilkårlig.
Etter det anførte vil skjønnet bli å stadfeste i den utstrekning det er påanket. - - -
Side:127