Rt-1964-1319

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1964-11-28
Publisert:	Rt-1964-1319
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 145 B
Parter:	Bærum kommune (overrettssakfører Harald Bjelke - til prøve) mot Curt James Haydn (høyesterettsadvokat Birger Motzfeldt).
Forfatter:	Hiorthøy, Anker, Ryssdal, Roll Matthiesen, Thrap
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917), Bygningsloven (1924)

Dommer Hiorthøy: Bærum skjønnskommisjon avga 24. mai 1962 ekspropriasjons- og refusjonsskjønn etter bygningsloven av 22. februar 1924 i sak mellom Bærum kommune og en rekke grunneiere ved Drammensveien. Foranledningen til skjønnssaken var regulering av Drammensveien fra Bjerkealléen til Blommenholm med side- og parallellveier, vedtatt av Bærum kommunestyre 9. mai 1961 og stadfestet av Kommunal- og arbeidsdepartementet 25. august s. å.

For så vidt angår Curt James Haydn som eier av takstnr. 35, gnr. 11, bnr. 116, ble det under skjønnet fastsatt følgende erstatning for avståelse i sin helhet av hans grunneiendom med påstående bygninger:

«Takst:

For grunnavståelse kr. 65.000.-.

For bygninger kr. 70.000.-.

Ulempeerstatning kr. 10.000.-.

Fradrag for bruk av bygningen etter fravikelse kr. 3.000.- pr. år.»

Curt James Haydn påanket skjønnet til Eidsivating lagmannsrett som 28. juni 1963 avsa dom med slik domsslutning:

«Bærum skjønnskommisjons skjønn av 24. mai 1962 vedkommende Curt James Haydn, takst nr. 35, oppheves for så vidt angår avgjørelsene vedkommende erstatning for avståelse av grunn og bygninger.

For øvrig stadfestes skjønnet.

For så vidt skjønnet oppheves, hjemvises det til ny behandling i Bærum skjønnskommisjon med annen sammensetning.

Side:1320

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bærum kommune innen 2 uker fra dommens forkynnelse til Curt James Haydn 2000 kroner.»

Bærum kommune har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett og har nedlagt denne påstand:

«Prinsipalt: Bærum Skjønnskommisjons skjønn av 24. mai 1962 stadfestes i den utstrekning det er opphevet ved Eidsivating Lagmannsretts dom av 28. juni 1963, og Bærum kommune tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsretten og Høyesterett.

Subsidiært: Bærum Skjønnskommisjons skjønn av 24. mai 1962 hjemvises til Skjønnskommisjonen i den utstrekning det måtte bli opphevet. Kravet om ny sammensetning av kommisjonen forkastes.»

Curt James Haydn har tatt til gjenmæle og har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for Høyesterett.

De nærmere omstendigheter i saken og partenes tidligere anførsler fremgår av skjønnet og av lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Asker og Vestre Bærum herredsrett 13. januar og 27. juni 1964 med avhør henholdsvis av sekretær i Bærum kommune Gunvald Gussgard og av overrettssakfører Ragnvald Seim. Det er videre fremlagt en del nytt skriftlig bevismateriale som jeg ikke finner grunn til å gjøre særskilt rede for. Saken står i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten, dog slik at spørsmålet om erstatning for ulemper ikke omfattes av anken; det samme gjelder fradrag for bruk av bygninger etter fravikelse.

Den ankende part har for Høyesterett prinsipalt gjort gjeldende at skjønnskommisjonen har lagt en riktig rettsanvendelse til grunn både ved fastsettelsen av erstatning for tomt og for bygninger, og at det heller ikke er noen feil ved skjønnsgrunnene som kan ha hatt betydning for skjønnsresultatet.

Når det gjelder erstatningen for grunnavståelse, kr. 65.000, har den ankende part bl.a. anført:

Skjønnskommisjonen har verdsatt tomten etter omsetningsverdi under særlig hensyn til dens muligheter for forretningsvirksomhet og har på riktig måte valgt dette for ekspropriaten gunstigste alternativ, som den har funnet ligger høyere enn bruksverdien og verdien av tomten alene vurdert som forretningstomt. Den har med rette avvist påstanden om beregning etter gjenanskaffelsesverdi, idet det etter gjeldende ekspropriasjonsrett Ikke er plass for anvendelse av denne vurderingsnorm ved avståelse av grunn. Avgjørelsen i Rt-1960-568, som angår bygninger, kan ikke lede til et annet resultat. Ved nybygg må kostpris erstattes og den ligger vanligvis høyere enn omsetningsverdien. Men ved tomter vil gjenanskaffelsesverdien som følge av prismekanismen ikke kunne overstige omsetningsverdien, og dette uansett om man er bundet av prisbestemmelser eller det råder fri omsetning. Selv om man skulle mene at gjenanskaffelsesverdien kan komme i betraktning hvor

Side:1321

ekspropriaten har vært nødt til å skaffe seg ny tomt i en høyere prisklasse, må det gjøres fradrag for de økonomiske fordeler ved den nye tomt sammenlignet med den avståtte, jfr. den førnevnte Høyesteretts kjennelse. Men gjøres det fradrag for denne merverdi, er man igjen nede på det nivå som representeres av omsetningsverdien vedkommende den opprinnelige tomt. Hertil kommer at et gjenanskaffelsesprinsipp for nødvendig grunn gir et uholdbart skjønnstema. I motsetning til forholdet ved erstatning for bygninger hvor skjønnet har et fast holdepunkt i byggeomkostningene, står man her uten enhver veiledning. Ankemotparten har ikke antydet noe om hva slags tomt han trenger, og han har avslått alle kommunens tilbud om erstatningstomter. Lagmannsretten har gitt uttrykk for at det er den nye tomt som skal vurderes, men skjønnskommisjonen kjenner hverken størrelsen eller beliggenheten av denne.

For Høyesterett er det som ny anførsel gjort gjeldende at skjønnskommisjonen faktisk har tatt standpunkt til spørsmålet om erstatning etter gjenanskaffelsesverdi. Det vises for så vidt til kommisjonens generelle bemerkning om at det er omsetningsverdien som skal erstattes «iallfall i tilfeller som de kommisjonen behandler, da det dreier seg om tomter i et område i Bærum hvor tomteprisene ligger relativt høyt, og ikke under prisnivået i gode boligstrøk i kommunen». Det fremgår av dette, at selv om det ansees for en feil at kommisjonen har forkastet prinsippet om erstatning etter gjenanskaffelsesverdi, har feilen vært uten innflytelse på skjønnsresultatet.

I anledning av lagmannsrettens bemerkning om at det må tas hensyn til utgifter ved å skaffe ny egnet tomt, har den ankende part anført at utgifter av denne art, for så vidt de er erstatningsmessige, i tilfelle må erstattes særskilt ved siden av erstatningen for grunn og bygninger.

Når det gjelder erstatningen for bygninger, kr. 70.000, har den ankende part gjort gjeldende at det ikke foreligger noe grunnlag for opphevelse. Erstatning er på riktig måte beregnet etter gjenanskaffelsesverdi, og når det hevdes at skjønnskommisjonen feilaktig bare har regnet med ett uthus, er å bemerke at det fremgikk klart av dokumenterte karter, takster og fotografier at det var to uthus på eiendommen. Det er ingen grunn til å tvile på at skjønnskommisjonen har vært oppmerksom på dette og har tatt det i betraktning ved verdsettelsen av bebyggelsen.

Den ankende part har bestridt at takstene for grunn og bygninger kan settes til side som vilkårlige.

Subsidiært har den ankende part gjort gjeldende at det i tilfelle må angis konkret og uttømmende hvilke momenter som kan komme i betraktning ved en verdsettelse av ankemotpartens tomt etter gjenanskaffelsesprinsippet. Det er en feil i lagmannsrettens saksbehandling når skjønnet er opphevet uten at skjønnskommisjonen har fått den nødvendige veiledning ved oppstilling av skjønnstema. Et nytt skjønn på grunnlag av

Side:1322

lagmannsrettens dom vil bli det rene gjettverk. Det er videre fremholdt at det i tilfelle av erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet må tas hensyn til de tilbudte erstatningstomter. Det har foreligget tilbud om sentrale tomter som dekket ankemotpartens behov og kunne erverves for lavere m2-pris enn den tomt som er forlangt avstått.

For tilfelle av at skjønnet blir opphevet anføres, at det ikke foreligger særlige grunner som kan tilsi at den nye behandling skjer ved en skjønnskommisjon med annen sammensetning.

Ankemotparten har bl.a. fremholdt at de fastsatte takster for grunn og bygninger ligger så lavt at skjønnet må tilsidesettes som vilkårlig. Særlig gjelder dette erstatningen for grunnavståelse, idet en sammenligning med den m2-pris som er innrømmet eierne av nabotomtene viser at skjønnskommisjonen åpenbart ikke kan ha lagt tilbørlig vekt på at ankemotpartens tomt etter sin beliggenhet er særlig skikket som forretningstomt.

For så vidt angår erstatningen for grunnen fremgår det av skjønnet at skjønnskommisjonen har sett helt bort fra gjenanskaffelsesverdien, - den subjektive bruksverdi. Når kommisjonen har foretatt en oppdeling av erstatningen mellom grunn og bygninger, - en fremgangsmåte som i et forhold som det foreliggende er lite rasjonell og neppe stemmer med praksis -, må det nettopp være fordi den har lagt avvikende retningslinjer til grunn. Kommisjonen har åpenbart følt seg bundet av prisforskriftene av 1954, men har oversett at disse bare gjelder omsetning. Man behøver imidlertid ikke her å operere med prisforskriftene uten som et utgangspunkt, idet man finner frem til omsetningsverdien og fastsetter et tillegg til denne. Kommisjonen har begrenset seg til en taksering av tomten etter m2-pris i stedet for å vurdere det tap ankemotparten lider ved å miste hus og tomt. Man kan ikke skyve spørsmålet fra seg fordi det er vanskelig å finne en objektiv målestokk. Kommisjonen vet hva slags hus ankemotparten har og kjenner hans nåværende tomt og må vurdere spørsmålet om hva det vil koste ham å skaffe seg noe tilsvarende som ekvivalerer tapet. Det må tas i betraktning at når ankemotparten kjøper ny tomt, erverver han ikke en salgseiendom, men et sted å bo, og derfor kommer spørsmålet om fradrag for merverdi ikke inn slik som anført av den ankende part. Her er det den rent subjektive bruksverdi som kommer i forgrunnen. Ankemotparten står overfor det problem ved hjelp av erstatningssummen å skulle skaffe seg et hus med noenlunde de samme fordeler som det han hadde før.

Den omstendighet at erstatningstomter har vært tilbudt, kan ikke sees å ha noen betydning for avgjørelsen. Forholdet måtte i tilfelle ha vært tatt opp i skjønnsforutsetningene og alternative takster avgitt.

Etter ankemotpartens mening gir skjønnsgrunnene tilstrekkelig klar beskjed om at skjønnskommisjonen har lagt en uriktig rettsanvendelse til grunn. Men er det uklart hva meningen er, må skjønnet oppheves på grunn av feil i saksbehandlingen. Det

Side:1323

må ikke råde tvil om at skjønnet har fastsatt erstatningen på riktig måte og etter det for ekspropriaten gunstigste alternativ.

Når det gjelder fastsettelsen av bygningserstatningen er ankemotparten i og for seg enig i at det ikke foreligger noe alminnelig grunnlag for opphevelse, forutsatt at taksten ikke finnes vilkårlig. Men denne del av skjønnet må oppheves og i tilfelle rettes for så vidt som det etter skjønnsgrunnene er uklart hvorvidt kommisjonen har tatt i betraktning at det var to uthus på eiendommen. Det er sikrest å gå ut fra at når det i rettsboken bare nevnes ett uthus, så har kommisjonen også regnet med bare ett uthus. For øvrig fremholder ankemotparten at det vil være mest hensiktsmessig at skjønnet for grunn og bygninger oppheves i sin helhet forat skjønnskommisjonen ved det nye skjønn kan stå mest mulig fritt, jfr. Rt-1962-294 på side 297.

Jeg er kommet til det resultat at den ankende parts prinsipale påstand må tas til følge, slik at skjønnskommisjonens skjønn blir stadfestet for så vidt angår fastsettelsen av erstatning for tomt og bygninger.

Hovedspørsmålet i saken er om det foreligger uriktig rettsanvendelse når skjønnskommisjonen ved fastsettelsen av erstatningen for tomten ikke har lagt gjenanskaffelsesverdien til grunn, - eventuelt om en mulig feil har hatt betydning for skjønnsresultatet. Dernest er det reist spørsmål om hvorvidt de avgitte skjønn, så vel vedkommende bygninger som tomt, er vilkårlige. Og endelig er det påberopt som en feil ved bygningsskjønnet at kommisjonen synes å ha oversett at det var to og ikke bare ett uthus på eiendommen.

Jeg skal innledningsvis bemerke at jeg er enig i lagmannsrettens anførsel om at det ikke er noen feil ved skjønnet når erstatningen er fastsatt særskilt for tomt og bygninger, og skjønnet er for Høyesterett heller ikke angrepet på dette grunnlag. Videre nevner jeg at jeg har forstått ankemotpartens anførsler derhen at hans krav om erstatningsberegning etter gjenanskaffelsesverdi bare tar sikte på en ny tomt som er skikket for beboelse, ikke på en egentlig forretningstomt. Ankemotparten har riktignok drevet en viss forretningsvirksomhet i sin nåværende bolig, men det er uimotsagt anført at denne virksomhet er av en slik art at den vil kunne utøves i et vanlig bolighus i villastrøk.

I anledning av den uklarhet som har rådet angående de av ankemotparten under skjønnet fremsatte krav, skal jeg for ordens skyld tilføye at jeg er enig med lagmannsretten i at ankemotparten ikke ved sin holdning under skjønnet bør ansees for å ha forspilt sin mulige rett til å få erstatningen fastsatt etter de prinsipper han senere har fremholdt som de rette. Heller ikke for Høyesterett er det fra kommunens side reist noen innsigelse på dette punkt.

Når det gjelder beregningen av erstatningen for tomten er skjønnsgrunnene ikke så presise og uttømmende som ønskelig kunne være, - noe som trolig henger sammen med formuleringen av de spesielle krav som ifølge rettsboken dengang ble fremsatt av saksøkte Haydn. Det kan imidlertid etter min mening likevel

Side:1324

ikke være tvil om hvilke retningslinjer kommisjonen har fulgt. Tomten er verdsatt som den var, men med tillegg for mulig ut nyttelse som forretningstomt, og kommisjonen har gitt uttrykk for at dette er det for ekspropriaten gunstigste alternativ. Kommisjonens vurdering av at denne beregning gir en pris som overstiger bruksverdien så vel som verdien av tomten alene verdsatt som forretningstomt, kan Høyesterett ikke prøve. Det fremgår på den annen side klart av kommisjonens generelle bemerkninger, sammenholdt med de anførsler som ble fremsatt under skjønnet av de saksøkte i fellesskap, at kommisjonen ikke har tatt til følge påstanden om at «de prinsipper som Høyesterett bygget på i Rt-1960-568 må få anvendelse slik at det er gjenanskaffelsesverdien som må legges til grunn». Det er mulig at man, som fremholdt av den ankende part, kan oppfatte kommisjonens bemerkning om forholdet mellom tomteprisene i ekspropriasjonsfeltet og i gode boligstrøk i kommunen som et uttrykk for at en anvendelse av gjenanskaffelsesprinsippet etter forholdene ikke ville kunne gi utslag i ekspropriatens favør. Men jeg finner ikke grunn til å gå nærmere inn på dette, idet jeg er enig i skjønnskommisjonens rettsoppfatning og likesom den antar, at det i det foreliggende tilfelle ikke er hjemmel for be regning etter gjenanskaffelsesverdi.

Det må være på det rene og er for Øvrig erkjent av begge parter at den i Rt-1960-568 refererte kjennelse av Høyesterett ikke har direkte betydning for det foreliggende spørsmål. Heller ikke kan det anføres andre avgjørelser angående gjenanskaffelsesprinsippet som med rette kan tas til inntekt for ankemotpartens standpunkt i nærværende sak. Det fremstilles imidlertid slik at det dreier seg om et generelt prinsipp som må gis alminnelig anvendelse. For meg står det imidlertid slik at det er en vesentlig og helt avgjørende forskjell mellom beregning etter gjenanskaffelsesverdi i forbindelse med nybygg og stillingen når det gjelder boligtomter, og at en utvidet anvendelse av prinsippet derfor ikke kan komme på tale. Jeg kan ikke følge lagmannsretten når den anfører at «det som i prinsippet skal legges til grunn ved ekspropriasjonsskjønnet, blir - - - ikke verdien av den tomt som avståes, men det som den nye tomt skjønnes å kunne erverves for på lovlig måte». En tilsvarende forskyvning av skjønnstemaet kan la seg høre ved bygningsskjønn hvor man har noenlunde faste holdepunkter å gå ut fra, men overført på tomteskjønn, særlig hvor som her ingen bestemt erstatningstomt er kommet inn i bildet, gir det et umulig skjønnstema og stiller skjønnsretten overfor en uløselig oppgave. Som anført av skjønnskommisjonen har man «ikke noe tilnærmelsesvis objektivt grunnlag for å vurdere hva saksøkte må betale for tomt ut fra hans subjektive ønsker og muligheter», og det må da være riktig, som kommisjonen har gjort, å verdsette den tomt som skal avståes etter tradisjonelle prinsipper under hensyntagen til at ekspropriaten har krav på det som for ham under disse omstendigheter er det gunstigste alternativ.

Side:1325

Slik som jeg ser på forholdet er det i og for seg ikke nødvendig for meg å gå inn på det som er anført av den ankende part om virkningen av prismekanismen i en situasjon som den foreliggende. Men jeg er enig i at de av ham anførte betraktninger avgjort støtter det syn at det vanskelig kan være plass for å anvende et egentlig gjenanskaffelsesprinsipp i forbindelse med tvangsavståelse av tomter. I anledning av lagmannsrettens bemerkning om at hvis det antas nødvendig å erverve tomt i høyere prisklasse, må det tas hensyn til det, finner jeg å burde tilføye, at det etter hevdvunne ekspropriasjonsgrunnsetninger i tilfelle må skje fradrag for en økonomisk merverdi.

Jeg er selvsagt ikke blind for at ankemotparten, på samme måte som andre som blir berøvet sin eiendom i disse tider, kommer i en vanskelig stilling. Det må forutsettes å ville volde ham arbeid og omkostninger å skaffe seg en ny tomt som han kan føle seg tilfreds med. Utgifter av dette slag, som åpenbart bare vil kunne tas i betraktning på en utpreget skjønnsmessig basis, kan imidlertid etter mitt syn ikke trekkes inn under erstatningsansettelsen vedkommende grunnen.

Når det gjelder spørsmålet om størrelsen av den fastsatte grunnerstatning kan jeg slutte meg til lagmannsrettens bemerkning om at det ikke finnes holdepunkt for at skjønnet ut fra de prinsipper skjønnskommisjonen har lagt til grunn skulle kunne karakteriseres som vilkårlig. Det er ikke fremkommet noe nytt for Høyesterett som har kunnet underbygge et avvikende syn.

Erstatningen for bygningene på tomten er fastsatt ved beregning etter gjenanskaffelsesverdi, og det er bare reist den alminnelige innvending mot ansettelsen at taksten ligger for lavt og må betegnes som vilkårlig. Jeg finner det klart at denne innsigelse ikke kan føre frem. Det er her etter min mening i enda mindre grad enn vedkommende grunnerstatningen tilveiebrakt opplysninger som er egnet til å støtte en slik påstand.

Når det gjelder det angivelig oversette uthus antar jeg etter det som er opplyst om det for skjønnskommisjonen fremlagte materiale, at det må være ubetenkelig å legge til grunn at det dreier seg om en skrivefeil, og at den samlede bygningserstatning innbefatter erstatning for begge uthus.

Anken har ført frem i samsvar med den ankende parts prinsipale påstand, men under hensyn til at saken har angått prinsippspørsmål som har budt på en viss tvil og ikke tidligere har foreligget for Høyesterett i denne skikkelse, antar jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne dom:

Skjønnskommisjonens skjønn stadfestes for så vidt det er opphevet ved lagmannsrettens dom.

Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.

Side:1326

Dommer Anker: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Ryssdal, Roll Matthiesen og Thrap: Likeså.

Av skjønnskommisjonens skjønn (høyesterettsadvokat J. Edwardsen med skjønnsmenn):

- - -

Flere av de eiendommer som nærværende skjønn gjelder, var også omfattet av Bærum Skjønnskommisjons skjønn og av 16. juni 1958, i sak nr. 3/1957, vedrørende en strekning av Drammensveien. Årsaken er at på en del av den strekning skjønnet av 1958 gjaldt, er vedtatt en ny regulering av Drammensveien. De saksøkte som berøres av den nye reguleringen, er stevnet i nærværende skjønn. - - -

2. Erstatning for grunnavståelse.

Ved avsigelsen av skjønnet i 1958 var det ikke spesiell prisregulering for tomter. Slik regulering ble innført ved kgl. res. av 18. juli 1958. De grunnerstatninger som ble gitt i 1958 motsvarte etter kommisjonens oppfatning omsetningsverdien den gang.

Etter det erfaringsmateriell skjønnskommisjonen nå har, har det tross prisbestemmelsene av 1958 i den etterfølgende tid vært en prisstigning på tomter, hvilken prisstigning også har gitt seg utslag i de offentlige pristakster. Ved takseringen nå tar skjønnskommisjonen hensyn til denne prisstigning, samt til at nåværende bedrede trafikkforhold mot Oslo har ført til stigning i tomtepriser.

Det har fra de saksøktes side vært hevdet at det er en vesentlig forskjell mellom gjeldende pristakstnivå og den pris for tomter som ville ha utviklet seg uten prisforskrifter, og som man i dag kan oppnå «under bordet». De hevder at prisforskriftene ikke gjelder ved ekspropriasjon.

Skjønnskommisjonen er av den oppfatning at prisnivået, slik som det har utviklet seg gjennom de offentlige pristakster, må legges til grunn ved vurderingen. Kommisjonen har for Øvrig for ansettelse av grunnerstatningen ikke noe annet kjent grunnlag enn kommisjonens tidligere takster samt nyere pristakster for tomter i lignende strøk. Det bemerkes imidlertid at kommisjonen ved sammenligningen med pristakster har gått ut fra at disse er noe snauere enn det er forsvarlig å legge til grunn ved tvangsavståelse, som følge av påbud i prisbestemmelsene om at taksten skal være rimelig.

De saksøkte har videre hevdet:

For det første at med den mangel på brukbare tomter det i dag er, er den som må avstå sin tomt eller avstå arealer som medfører at delingsmulighet helt eller delvis bortfaller, i den stilling at han ikke har synderlig valg ved mulig gjenkjøp. Han kan bli nødt til å kjøpe i et område hvor tomteprisen ligger spesielt høyt.

Den tomt han har kan for det annet ha særlige fortrinn, utsikt, lett atkomst til kommunikasjoner etc., særlig isolert beliggenhet osv. En tilsvarende tomt i et annet område kan ligge i et vesentlig høyere prisnivå enn nivået i ekspropriasjonsområdet.

Det anføres at de prinsipper som Høyesterett bygget på i Rt-1960-568 må få anvendelse slik at det er gjenanskaffelsesverdien som må legges til grunn. Det må herunder tas hensyn både til muligheten av et

Side:1327

høyere prisleie og til de tilleggsutgifter som en tomt på et nytt sted kan medføre, eksempelvis større utgifter til atkomstvei med vann- og kloakk.

Skjønnskommisjonen finner ikke å kunne ta til følge saksøktes anførsler som referert. Det saksøkte skal ha erstattet er etter kommisjonens oppfatning omsetningsverdien av den tomt han eier, iallfall i tilfelle som de kommisjonen nå behandler, da det dreier seg om tomter i et område i Bærum hvor tomteprisene ligger relativt høyt, og ikke under prisnivået i gode boligstrøk i kommunen.

For øvrig bemerkes at kommisjonen ikke har hverken faktisk eller rettslig grunnlag for å sette erstatningen motsvarende svartebørspris på tomter. Det er også, iallfall fra en prosessfullmektig, anført at hans anførsel ikke må oppfattes som påstand om en slik prisansettelse. Det er sikkert så at det for de saksøkte kan bli vanskelig å skaffe seg en ny tomt som hva størrelse og fordeler angår motsvarer de arealer de avstår, og det er vel ikke usannsynlig at det er spesielt vanskelig å få kjøpt til pristakst. Skjønnskommisjonen kan imidlertid ikke se at det er rettslig grunnlag for å tilkjenne kompensasjon for disse vansker, og man har heller ikke noe tilnærmelsesvis objektivt grunnlag for å vurdere hva saksøkte må betale for tomt ut fra hans subjektive Ønsker og muligheter. - - -

For øvrig bygger kommisjonens takster på den vurdering at en bebygget tomt ofte vil ha en lavere m2 pris enn en ubebygget tomt, også på grunn av bebyggelsens art, men at forholdet også kan være det motsatte. En stor tomt som ikke kan deles, vil som regel ha lavere gjennomsnittlig m2 pris enn en tomt av passende størrelse etter dagens forhold. For øvrig er det ved taksten tatt hensyn til antatt utnyttelsesmulighet, anleggsomkostninger etc. - - -

Hvor ikke annet er anført, har kommisjonen antatt at tomteverdi beregnet etter salgsverdi er høyere enn bruksverdien, og i det hele fastsatt erstatningen etter det høyeste alternativ. Det gjelder også bygninger. - - -

Takst nr. 35, gnr. 11 bnr. 116 - James C. Hayden.

Eiendommen avståes i sin helhet. Tomten er 2507 m2, bebygget med et uthus samt en villa i tre. Eieren har sin fotografiske forretning i villaen, som for øvrig brukes til beboelse.

Saksøkte har krevet takst etter gjenanskaffelsesverdi for villaen, samt tomteverdi for den vestlige del av tomten under hensyntagen til bebyggelsens beskaffenhet. For den østre del som saksøkte mener kan utskilles, krever han full tomteverdi som forretningstomt.

Det er mellom partene enighet om at eiendommen overtas av kommunen ved ordinær fravikelse etter dette skjønn, men saksøkte kan bruke bygningen, med siste frist for ryddiggjørelse 1/11-1962.

En del av tomten er tidligere tatt i besittelse av kommunen, i henhold til avtale, uten at det er oppgitt nøyaktige data for så vidt. Skjønnsmessig fastsettes at av grunnerstatningen forrentes halvparten med 5 % fra 1/5-1960.

Det er fremlagt fotografier, takst, tilbud, samt skjøte.

Skjønnskommisjonen skal for Øvrig bemerke: Etter hjemmelsdokumenter er det for saksøktes eiendom forbud mot landhandleri. På gnr. 11 bnr. 109, hvorfra bnr. 116 er utskilt, er det også klausul mot diverse

Side:1328

virksomhet. Som følge av beliggenhet og forholdene for Øvrig antar imidlertid skjønnskommisjonen at det er sannsynlig at tomten ville ha blitt tillatt benyttet til forretningsvirksomhet. Til sådan bruk antas det imidlertid lite sannsynlig at deling ville ha blitt tillatt, mens det derimot må ha vært muligheter for nybygg eller utvidelse av nåværende bebyggelse. Erstatning for grunnavståelse ansettes under hensyntagen hertil og under særlig hensyntagen til at den bebyggelse som i dag står på eiendommen er i mindre god stand og uegnet til forretningsvirksomhet. Det gis i tillegg erstatning etter gjenanskaffelsesverdi for bygningen, samt erstatning for flytningsutgifter og avsavn under flytningen. Den erstatning som fastsettes for grunn og bygning tilsammen overstiger verdien av tomten alene vurdert som forretningstomt. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne R. Dick Henriksen, Arne Jahren og Henry Østlid):

Lagmannsretten er kommet til at anken i det vesentligste må tas til følge.

Av de spesielle skjønnsgrunner vedkommende t.nr. 35 hitsettes (se referat av skjønnskommisjonens skjønnsgrunner, side 1326: - - -

Det som således er sitert, må sammenholdes med kommisjonens generelle bemerkninger om erstatning for grunnavståelse. Herav gjengis, (se side 1326.) - - -

Etter det opplyste bor Haydn og hans gamle mor fremdeles i huset på eiendommen. Eiendommen ble ervervet av hans bestefar i 1904 eller 1905, og huset bygget kort etter. Haydn har bodd der hele sitt liv og ble eier gjennom arv for 5 år siden. Haydn er sivilflyger og har i noen år drevet flyfotovirksomhet med to ansatte, en fotograf og en selger. Det er av betydning for ham å bo noenlunde nær Fornebu, hvor han kan få teknisk service for sitt fly.

Så vidt lagmannsretten ser, stemmer det som «de saksøkte», og da vel også Haydn, ifølge de generelle skjønnsgrunner skal ha gjort gjeldende vedkommende prinsippene for grunnerstatningen, mindre godt med det som under t.nr. 35 sies å ha vært Haydns spesielle krav i så henseende. Forholdet er ikke klarlagt. Det bemerkes i denne forbindelse at Haydn for lagmannsretten har fått ny prosessfullmektig. Det synes ikke helt å kunne sees bort fra muligheten av at Haydns standpunkt vedkommende grunnerstatningen kan være blitt unøyaktig gjengitt i de spesielle skjønnsgrunner. Lagmannsretten er blitt stående ved at det ikke er tilstrekkelig grunnlag for å anta at Haydn eller hans prosessfullmektig ved sine standpunkter under skjønnet har forspilt Haydns mulige rett til å få erstatningen fastsatt ut fra de prinsipper han under ankesaken fremholder som de riktige. Det er for øvrig ikke fra kommunens side reist innsigelse mot at han får sine anførsler realitetsprøvet.

Lagmannsretten skal videre bemerke at det i og for seg ikke er en feil ved et ekspropriasjonsskjønn at erstatningen fastsettes særskilt for hus og grunn, hvis bare verdsettelsene i tilstrekkelig grad er sett i sammenheng og foretatt etter riktige prinsipper og på forsvarlig måte.

I det foreliggende tilfelle er forholdet at Haydn er tilstått erstatning etter gjenanskaffelsesverdi for hus, men etter tomteverdi for grunnen.

Side:1329

Etter rettens mening gir dette ingen god sammenheng. Når Haydn, som ved ekspropriasjonen fratas hele sin eiendom, finnes berettiget til nytt hus på ekspropriantens bekostning, må konsekvensen være at hans gis tilsvarende rett til nødvendig grunn for det nye hus. Det som i prinsippet skal legges til grunn ved ekspropriasjonsskjønnet blir da ikke verdien av den tomt som avståes, men det som den nye tomt skjønnes å kunne erverves for på lovlig måte. Hvis det antas nødvendig å erverve tomt i høyere lovlig prisklasse, må det tas hensyn til det. «Svartebørspris» eller betaling av ulovlig mellomlag «under bordet» kommer selvsagt ikke i betraktning, noe skjønnskommisjonen med rette fremhever. Retten finner imidlertid, i motsetning til kommisjonen, at det ved beregningen av gjenanskaffelsesverdien også må tas hensyn til utgifter til å overvinne påregnelige vansker ved å skaffe ny egnet tomt, i den utstrekning som dette kan oppnåes ved lovlige midler. Utgifter til nødvendig annonsering, bruk av megler m.m. synes således å kunne komme i betraktning.

Hvis skjønnet kommer til at ny egnet tomt overhodet ikke kan påregnes skaffet, må vedkommendes individuelle tap ut fra denne forutsetning søkes dekket, idet det så vel tas hensyn til hva det vil koste å tilveiebringe annen tjenlig bolig- og kontorordning som til ulemper av økonomisk og annen art som måtte følge av at den ordning som påregnes tilveiebrakt på en eller annen måte står tilbake for den tidligere.

Lagmannsretten kan ikke ha noen velgrunnet mening om hvorvidt en beregning av gjenanskaffelsesverdien for hus og grunn, hvorunder grunnen vurderes etter de retningslinjer som er nevnt foran, er egnet til å medføre et for Haydn gunstigere eller ugunstigere resultat, enn etter de vurderingsprinsipper skjønnskommisjonen har fulgt. Dette er iallfall et åpent spørsmål, og Haydn har, når de retningslinjer som er fulgt finnes uriktige, rimelig krav på å se takstspørsmålet prøvet på ny på korrekt grunnlag.

Det er fremhevet av den ankende part at den grunnerstatning som er tilstått, fremtrer som lav sammenlignet med takstene i nabolaget. Lagmannsretten finner ikke grunn til å komme inn på dette, men skal bemerke at det ikke finnes holdepunkt for at skjønnet ut fra de prinsipper skjønnskommisjonen har lagt til grunn skulle kunne karakteriseres som vilkårlig.

Skjønnet finnes etter dette å burde oppheves og hjemvises til ny behandling, så vel når det gjelder erstatningen for grunnavståelse som for bygninger. Ved det nye skjønn forutsettes det tatt i betraktning at den eksproprierte eiendom hadde to uthus. Det er ikke fremsatt spesiell innsigelse mot det fastsatte fradrag for bruk av bygningen etter fravikelse. Det er opplyst at fradraget foreløpig ikke løper. - - -