Rt-1968-1297

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1968-12-20
Publisert:	Rt-1968-1297
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 142/1968
Parter:	Bærum kommune (høyesterettsadvokat Harald Bjelke) mot Finn Hansen (advokat Nils-Konrad Selte - til prøve).
Forfatter:	Roll-Matthiesen, Stabel, Bølviken, Mellbye, Gaarder
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §25, Bygningsloven (1965), Fornminneloven (1951), §26, §42, §52

Dommer Roll-Matthiesen: Den 26. mai 1966 begjærte Bærum kommune avholdt skjønn over gnr. 78 bnr. 119, Brenne i Bærum. Eiendommen - som er resten av et utparsellert tomtefelt - utgjør i alt 10.270 m2, og den er ved reguleringsplan, stadfestet 26. juli 1963, utlagt til friareal, turvei og annen vei. Ved Bærum skjønnsretts avgjørelse av 15. januar 1968 ble erstatningen satt til kr. 10 pr. m2, og eieren Finn Hansen ble tilkjent saksomkostninger med kr. 2.000.

Finn Hansen forlangte overskjønn, og dette ble avhjemlet av Bærum overskjønnsrett den 21. mai 1968. Overskjønnet har slik slutning:

«1. Erstatningen for gnr. 78 bnr. 119 i Bærum settes samlet til kr. 150.000 - etthundreogfemtitusen - kroner.

2. I saksomkostninger betaler Bærum kommune til Finn Hansen innen 2 - to - uker etter forkynnelse av skjønnet kr. 1.500 - ettusenfemhundre - kroner.»

Skjønnet ble avgitt under dissens, idet et mindretall - tre skjønnsmenn - stemte for at erstatningen skulle settes til kr. 75.000.

Om flertallets og mindretallets begrunnelser for resultatene henvises til overskjønnets premisser.

Finn Hansen hadde for overskjønnsretten påstått seg tilkjent vanlige prosessrenter fra den dag underskjønnet ble avgitt. Overskjønnsretten fant enstemmig ikke å kunne ta denne påstand til følge.

Bærum kommune har påanket overskjønnet til Høyesterett, prinsipalt på grunn av rettsanvendelsen, subsidiært på grunn av uklare skjønnsgrunner. Kommunens standpunkt er at i den utstrekning ankemotparten får fordeler ved ekspropriasjonen, er dette særfordeler som skal komme til fradrag i erstatningen. Og slike særfordeler oppnås særlig ved at friarealet medfører at man slipper å legge ut fellesarealet. Man kan ikke utlede noe av bygningslovens forarbeider eller av dens refusjonsbestemmelser om at det ikke skal tas hensyn til de nevnte fordeler. Da overskjønnsretten synes å ha lagt avgjørende vekt på dette moment, må

Side:1298

overskjønnet oppheves. For øvrig er overskjønnet uklart. Det tar ikke standpunkt til om det foreligger noen «fordel», og det drøfter ikke spørsmålet særfordeler-generelle fordeler. Bærum kommune har nedlagt følgende påstand:

«Bærum overskjønnsrett for bygningssakers skjønn av 21. mai 1968 oppheves og hjemvises til ny behandling for overskjønnsretten.

Bærum kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Finn Hansen motanket for rentespørsmålets vedkommende, men denne anke er frafalt etter at partene er blitt enige om en ordning av spørsmålet. Finn Hansen gjør gjeldende at han ikke har oppnådd noen økonomisk gevinst på grunn av friarealet, og under alle omstendigheter er den fordel han kan ha oppnådd ikke av en slik art at kommunen kan kreve fradrag ved fastsettelsen av ekspropriasjonserstatningen. Gevinsten må i tilfelle karakteriseres som en reguleringsgevinst, som kommunen ikke har noen rett til å legge beslag på. Finn Hansen er enig i overskjønnets standpunkt med hensyn til bygningslovens refusjonsbestemmelser. Spørsmålet om refusjon for utgifter til friareal ble tatt opp i lovforarbeidene, og det ble fastslått at refusjon ikke skulle kunne pålegges. Det får man bøye seg for. Bygningslovens refusjonsbestemmelser er uttømmende for så vidt angår fordeler ekspropriasjonstiltak fører med seg, og det er derfor ikke adgang til å gjøre noe fradrag ved erstatningsfastsettelsen. For øvrig henholder han seg til overskjønnsrettens begrunnelse, som etter hans mening er tilstrekkelig til å fastslå at overskjønnsretten har bygget på en riktig rettsanvendelse. Finn Hansen har nedlagt denne påstand:

«1. Bærum overskjønnsrett for bygningssakers skjønn av 21. mai 1968 stadfestes.

2. Finn Hansen tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Østre Bærum herredsrett til avhør av byggmester Ingvar Bratterud. Det er fremlagt en del nye dokumenter, hvorav noen vil bli særskilt nevnt.

Som det vil fremgå av skjønnsrettenes saksfremstillinger - som jeg henviser til - ble det ved den under 30. mai 1958 stadfestede regulering avsatt et område på ca. 5,7 mål til fellesareal for boligfeltets fremtidige beboere. Jeg går ut fra at dette skjedde ut fra den oppfatning at et slikt fellesareal ble ansett påkrevet. Oppdagelsen av det gamle gravfelt førte til reguleringsendringen, stadfestet 23. april 1963, hvorved fellesarealet gikk ut, og det friareal som nu er gjenstand for ekspropriasjon kom inn. Av praktiske grunner er en turvei og noen små veistumper tatt med under ekspropriasjonen. Det er ikke tvist mellom partene om vurderingsgrunnlaget for disse veier.

Som nytt for Høyesterett er fremlagt festekontrakt av 17. november 1961 mellom Mathilde Hansen og Finn Blichfeldt & Sønn om boligfeltet, som er på 45 mål i alt, inklusive

Side:1299

fellesarealet og veier. Denne kontrakt ble opprettet før det var tatt nærmere bestemmelse om gravfeltet, og det ble derfor i kontraktens punkt 1 inntatt bl.a. følgende bestemmelse: «Grunneieren har gjort festeren oppmerksom på at det er kommet skrivelse fra Universitetets Oldsakssamling om at det hevdes at det skal finnes et gravfelt i Bærum på Brenne gård. Hvis disse tre tomter blir fredet, er partene enige om at planen må forandres således at det blir tomter til bortfeste der hvor det nåværende friareal ligger således at dette areal, hvis det virkelig er gravhauger, blir å legge ut til friareal.»

Det er på det rene at de enkelte tomtefestere etter de opprinnelige forutsetninger skulle betale festeavgift av sine tomter målt til midt i veibane med tillegg av en forholdsmessig del av fellesarealet av 1958. Som nytt for Høyesterett er som eksempel fremlagt en festekontrakt med tannlege Danmo, datert 11. juli 1964, hvor reguleringsendringen av 1963 har ført til utforming av følgende bestemmelse: «På den sydøstre del av det opprinnelige gnr. 78, bnr. 119, ligger et ca. 10 mål stort friareal i følge godkjent reguleringsplan av april 1963. Bærum kommune har innstilt på innløsning av den del av dette friareal som omfatter en del gravhauger. Det areal som ikke overtas av kommunen vil bli fordelt med en ideell 41.del på hver av festerne, slik at denne anpart medtas ved beregningen av prisen for den ved nærværende kontrakt bortfestede eiendom.» Den forholdsmessige andel av friarealet - den del som det da ble antatt at kommunen ikke ville overta - ble satt til ca. 150 m2. Ved at kommunen nu eksproprierer hele friarealet bortfaller for alle tidligere festere plikten til denne overtagelse.

Fru Mathilde Hansen døde den 20. september 1967, og Finn Hansen overtok gnr. 78 bnr. 119. Det er på det rene at samtlige tomtefestere har benyttet seg av bestemmelsen i festekontraktene - referert av overskjønnsretten - til å forlange tomtene innløst etter takst, hvor utgangspunktet var at «grunneieren skal nyte godt av den alminnelige prisstigning som tilsvarende tomter i egnen har undergått». Det gamle festeforhold er således ute av verden, og det er enighet mellom partene om at saken skal bedømmes ut fra salgssituasjonen. Dette ble lagt til grunn så vel av underskjønnet som av overskjønnet.

Pristakstene som ble holdt av Bærum prisnemnd den 29. februar 1968 inneholder - som anført av overskjønnsretten - ikke noen opplysning om at det var tatt hensyn til friarealet ved fastsettelsen av tomteprisene. Byggmester Ingvar Bratterud, som er medlem av Bærum prisnemnd, har som vitne under bevisopptaket forklart at nemnda var oppmerksom på friarealet og tok det med ved fastsettelsen av takstene. Finn Hansen påanket takstene, og Statens pristilsyn, Oslo, Akershus og Østfold distrikt avgjorde anken den 12. juli 1968 på grunnlag av uttalelse fra et oppnevnt sakkyndig utvalg. I dette utvalgs premisser anføres at man ikke fant tilstrekkelig grunn til å foreslå forskjellig kvadratmeterpris for tomtene, dog med følgende unntak: «De tomter

Side:1300

som grenser direkte til det offentlige friareal har etter utvalgets mening en tilleggsverdi i forhold til de øvrige tomter. Også for disse andre er imidlertid nærhet til friareal en verdiøkende fordel, som utvalget har tatt hensyn til.»

Det er i feltet i alt 41 tomter, og overdragelsen til de tidligere festere er nu ordnet for samtlige, bortsett fra to som senere vil bli ordnet. Overdragelsesprisen er den som er fastsatt av Statens pristilsyn, og ellers har skjøtene samme innhold, bl.a. følgende betingelse: «Dersom Bærum kommune ikke overtar og innløser friareal og turveier, gnr. 78 bnr. 119, forplikter kjøperen seg til å overta 1/41 av den del av arealet efter takst som ikke innløses av kommunen.» Det er opplyst at denne bestemmelse er tatt inn som en sikkerhetsventil i tilfelle det skulle oppstå vanskeligheter i forbindelse med kommunens overtagelse av feltet.

Bærum kommune har som for overskjønnsretten erklært at kommunen ikke påberoper seg loven om fornminne av 29. juni 1951.

Etter denne gjennomgåelse av en del faktiske opplysninger i saken, går jeg over til å behandle overskjønnsrettens avgjørelse. Jeg er kommet til at anken må tas til følge.

Jeg forstår overskjønnsrettens flertall slik at det ikke tar standpunkt til om friarealet har medført noen verdistigning for tomtene fordi flertallet fant at en eventuell fordel ikke kunne trekkes fra i erstatningen. Begrunnelsen for dette er dels en bedømmelse av de faktiske forhold, dels en rettslig vurdering på grunnlag av bygningslovens refusjonsbestemmelser. Avgjørelsen treffes deretter «På bakgrunn av de momenter flertallet finner det riktig å legge til grunn ved erstatningsfastsettelsen - - -».

Jeg finner først å burde behandle spørsmålet om det kan utledes noe av bygningslovens forarbeider og lovens refusjonsbestemmelser. Som anført av overskjønnsretten kan det ved vedtekt bl.a. bestemmes at en kommunes utgifter til fellesareal etter bygningslovens §26 nr. 1 f kan kreves refundert av tomteeierne, jfr. lovens §52. Det er opplyst at Bærum kommune etter overskjønnet har fått stadfestet vedtekt med slik bestemmelse. For friarealer etter lovens §25 nr. 4 er det ingen refusjonsadgang. Herom anførte Kommunaldepartementet i Ot. prp. nr. 1 (1964-65), side 71: «Bortsett fra parkbelter langs industristrøk tar departementet ikke opp forslag om refusjon for parker, friarealer o.l. innretninger som i alminnelighet skal tjene større grupper av folk på stedet. Det vil trolig by på store vansker å finne fram til hvordan nytten eller verdauken som følge av slike anlegg kan fordeles på de enkelte eiendommer i nabolaget.» Stortingets kommunalkomité var enig heri - Innst. O. XVI 1964-65 15 -, og loven ble vedtatt overensstemmende med forslaget.

Jeg kan ikke være enig med overskjønnsrettens flertall i at det under henvisning til lovens forarbeider «ikke kan være riktig og i strid med det syn loven bygger på å innføre en slags refusjon via en fordelsbetraktning». Det fremgår etter min mening klart av det siterte fra proposisjonen at det var av praktiske

Side:1301

grunner departementet fant ikke å burde ta opp noe forslag om refusjon for friarealer. Det er intet sagt om at vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper ikke skulle komme inn når det skal fastsettes erstatning ved ekspropriasjon av bl.a. et friareal. Dette kan etter min mening ikke utledes av forarbeidene, og det kan heller ikke utledes av lovens system med hensyn til refusjoner. Loven er uttømmende når det gjelder krav fra en kommune om refusjon, men det kan ikke herav dras noen slutning om at kommunen ikke kan påberope seg fordelsbetraktninger når det er tale om den ekspropriasjonserstatning kommunen skal betale. Jeg henviser herom til Rt-1960-1037 på side 1045 og til Stang: Norsk Bygningsrett 159. Mitt standpunkt er således at i den utstrekning overskjønnsrettens flertall har bygget sin avgjørelse på betraktninger ut fra den nevnte forståelse av bygningslovens forarbeider og lovens refusjonsbestemmelser, foreligger det her en uriktig rettsanvendelse.

Ankemotparten har anført at etter vår rett kan en kommune forandre reguleringsplaner med den følge at nye bånd eller byrder legges på grunneieren uten at erstatningsplikt for kommunen derved oppstår. Og ut fra dette mener ankemotparten at da må hovedregelen være at når reguleringsforandringer virker til gunst for grunneieren, kan kommunen ikke kreve å få gevinsten. Jeg kan ikke se at denne betraktning kan tillegges noen relevans i et tilfelle som vårt, hvor kommunen ikke krever noe av ankemotparten, men innskrenker seg til å gjøre gjeldende at i den utstrekning ankemotparten er tilført en særfordel - en gevinst - som følge av ekspropriasjonen, skal det tas hensyn hertil ved fastsettelsen av ekspropriasjonserstatningen.

Spørsmålene i saken blir således etter min mening om ankemotparten har oppnådd noen økonomisk gevinst som følge av ekspropriasjonen og om han etter vanlige ekspropriasjonsrettslige prinsipper plikter å avlegge denne eventuelle gevinst ved reduksjon av den ekspropriasjonserstatning han ellers ville ha fått. Som før nevnt har overskjønnsrettens flertall ikke tatt standpunkt til det første spørsmål, om det foreligger en gevinst for ankemotparten, et spørsmål som henhører under overskjønnsrettens vurdering. Jeg finner imidlertid å burde bemerke at etter min mening kan det på ingen måte utelukkes at slik gevinst foreligger. Herom skal jeg anføre:

Som jeg før har sagt legger jeg til grunn at fellesarealet i reguleringen av 1958 ble avsatt fordi det ble funnet påkrevet å ha et slikt areal i dette boligfelt med ganske mange boliger og relativt små tomter. Den omstendighet at friarealet kom i stedet førte til at man slapp å legge ut fellesarealet, idet friarealet skulle tjene samme formål. Hvorvidt friarealet i så måte i alle deler er likeverdig med fellesarealet, hører under skjønnet, og overskjønnsretten har i sine premisser drøftet spørsmålet. Etter kontraktene skulle imidlertid tomtekjøperne betale for fellesarealet i tillegg til det de skulle betale for selve tomtene. Ved innregulering av friarealet er tomteeierne blitt fri denne plikt,

Side:1302

og problemet er da om denne fritagelse kan ha ført til verdistigning for tomtene, en verdistigning som ankemotparten i tilfelle har nytt godt av på grunn av tidspunktet for salget av tomtene og fastsettelsen av prisene for disse. For tomtene på fellesarealet blir forholdet at de kunne bortfestes uten plikt til å betale for fellesareal og med den fordel at friarealet allerede lå der. I tillegg kan det tenkes fordeler som kan være av betydning for tomteverdiene - og dermed for salgsprisene - fordi enkelte tomter omkring friarealet har fått bedre utsikt eller fordi de får et åpent areal på en kant i stedet for bebyggelse. På den annen side kan det reises spørsmål om ikke andre tomter er blitt redusert i verdi og pris.

Tilbake står spørsmålet om de nevnte fordeler tomteeierne kan ha fått er av en slik art at det ved fastsettelsen av ekspropriasjonserstatningen må tas hensyn til dem i den utstrekning fordelene er kommet ankemotparten til gode gjennom tomteverdiene. Jeg finner å måtte besvare dette spørsmål bekreftende. Fritagelsen for å delta i fellesarealet og eventuelt bedret utsikt m.v. er direkte og umiddelbare følger av at det eksproprieres fra ankemotpartens eiendom, følger som ikke ville ha inntrådt om ikke ekspropriasjonen var kommet. Jeg minner i denne forbindelse om at det var oppdagelsen av det gamle gravfelt som førte til innregulering av friarealet og dermed til ekspropriasjonen. Det har således ikke vært tale om noen alternativ plassering av friarealet. Den omstendighet at friarealet blir tilgjengelig for alle og at naboeiendommen i øst - Wøyen gård - ved eventuell utparsellering kan få fordeler av naboskapet med friarealet, kan ikke hindre at det ved fastsettelsen av ekspropriasjonserstatningen må tas hensyn til de særlige fordeler som måtte være tilflytt tomtefeltet.

Etter det anførte blir mitt resultat at overskjønnet må bli å oppheve og hjemvise til ny behandling.

Hensett til sakens prinsipielle karakter finner jeg at saksomkostninger ikke bør pålegges.

Jeg stemmer for denne dom:

Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Stabel: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bølviken, Mellbye og Gaarder: Likeså.

Av overskjønnet (høyesterettsadvokat Erik Bryn, rettens formann, med skjønnsmenn): - - -

For overskjønnet er oppstillet følgende skjønnsforutsetninger:

Side:1303

1. Gnr. 78, bnr. 119 i Bærum innløses i sin helhet slik som angitt på det for skjønnsretten fremlagte ekspropriasjonskart. Arealet er oppmålt til 10.270 m2 og overtas i dets nåværende tilstand og med påstående vegetasjon.

2. Takstene omfatter enhver erstatning som pliktes i anledning av innløsningen.

3. Den fastsatte erstatning forfaller til betaling samtidig med at kommunen tiltrer eiendommen, medmindre noe annet blir bestemt eller avtalt. - - -

Eiendommen Brenne eides tidligere av saksøktes mor, Mathilde Hansen. Med sikte på utnyttelse av eiendommen til boligtomter ble det utarbeidet reguleringsplan, stadfestet 30. mai 1958. Det var da lagt ut et fellesareal som friområde for tomtene. Arealet var på totalt ca. 5,7 da. omkranset av de regulerte boligtomter på eiendommen og med innregulerte turveier.

Etter at planen var stadfestet, ble det på eiendommen funnet en del gravhauger på et høydedrag av eiendommen som grenser mot Wøyen gård og som etter den stadfestede plan av 1958 var regulert til boligtomter.

Funnet medførte at planen av 1958 ble tatt opp til ny vurdering og planen ble endret derhen at det utlagte fellesområde ble sløyfet og i stedet regulert til boligtomter. Høydedraget med gravhaugene, som tidligere var regulert til tomter, ble i stedet regulert til offentlig friareal med innregulerte turveier til og fra dette område. Denne plan som nå gjelder, ble stadfestet 26/7 1963.

Utbyggingen av boligarealet på Brenne ble overlatt Finn Blichfeldt & Sønn, dog slik at den enkelte tomtekjøper opprettet direkte festekontrakt med daværende grunneier Mathilde Hansen. For retten er fremlagt den standard festekontrakt som ble benyttet. Den fremlagte kontrakt er ikke datert, men må være opprettet etter den endelige reguleringsplan av 1963.

Fra denne festekontrakt gjengis følgende bestemmelser som er av interesse:

«1. Grunneieren bortfester til festeren gnr. 78, bnr. ... i V. Bærum. Arealet og dets grenser er i følge målebrev. På den sydøstre del av det opprinnelige gnr. 78, bnr. 119, ligger et ca. 10 mål stort friareal i følge godkjent reguleringsplan av april 1963. Bærum kommune har innstilt på innløsning av den del av dette friareal som omfatter en del gravhauger. Det areal som ikke overtas av kommunen vil bli fordelt med en ideell anpart på hver av festerne, slik at denne anpart medtas ved beregningen av prisen for den ved nærværende kontrakt bortfestede eiendom.

2. Festeavgiften skal være den til enhver tid av prismyndighetene fastsatte avgift, for tiden 4 % av tomteverdien, overensstemmende med pristakst av Bærum Prisnemnd av 5. desember 1960, hvor prisen for arealet ble fastsatt til kr. 7,- syv kroner pr. m2. Tomtens areal utgjør ... m2 hvortil kommer anparten av friarealet med ... m2, tilsammen ... m2, hvilket etter kr. 7,- pr. m2 tilsvarer en total grunnpris på kr. ... hvorav festeavgiften beregnes. - - -

Side:1304

4. Festetiden skal være 99 år fra 17/7 1961.

5. Partene er enige om at når Mathilde Hansen faller bort skal så vel festeren eller de enkelte festere til de tomter som måtte være fradelt, som grunneieren har rett til å forlange at tomter da blir å innløse etter takst. Ved denne takst skal legges til grunn de priser som gjelder når denne takst finner sted. Hvis ingen av partene skulle ønske innløsning ved grunneierens død, da fornyes festeavgiften hvert 5. år etter de til enhver tid gjeldende prisbestemmelser.

Ved utløpet av 99 år skal festeren ha rett og plikt til å overta grunnen etter takst, hvor det legges til grunn de priser som er for tomter på det daværende tidspunkt.

Når tomtens verdi skal takseres er partene enige om at grunneieren skal nyte godt av den alminnelige prisstigning som tilsvarende tomter i egnen har undergått.

Verdistigning som skyldes festerens arbeide med vei-, vann- og kloakkledning eller påkostning på den ubebyggede grunn, medtas ikke i takseringen. Heller ikke medtas verdistigning som skyldes verdaukskatt, repartisjon e.l., som festeren har betalt.

- - -

10a. Tomtene skal bebygges villamessig overensstemmende med den til enhver tid gjeldende reguleringsplan, også etter den nye plan som måtte bli vedtatt heretter for dette felt, idet begge parter er bekjent med at det muligens blir tale om en annen regulering for det hele felt på grunn av skrivelse fra Universitetets Oldsaksamling.»

Etter reguleringsendringen ble tatt opp ble det reist krav om innløsning av friarealet. Fra teknisk rådmanns innstilling til formannskapet av 28/3 1963 angående reguleringsendringen hitsettes:

«Med hensyn til kravet fra Finn Blichfeldt & Sønn om at kommunen straks erverver friarealet, bemerkes: Som det fremgår av bygnings- og reguleringssjefens redegjørelse er friarealet øket med ca. 3,8 dekar. Det tidligere friareal var å betrakte som et fellesareal for hele det regulerte område, og det kan være heller tvilsomt om kommunen hadde noen plikt til å innløse dette areal. Ved nyreguleringen har friarealet for en stor del mistet karakteren av fellesareal, og det er neppe tvilsomt at eieren nå kan kreve innløsning. En annen sak er at straksinnløsningsplikt i henhold til bygningslovens §42,2 neppe kan antas å foreligge. I henhold til denne bestemmelse kan grunneieren kreve innløsning innen ett år etter at planen er vedtatt dersom vedkommende eiendom enten skal avstås i sin helhet eller det ved lovlig skjønn avgjøres at eiendommen ikke lenger kan ansees skikket til å bebygges på en etter den hele eiendoms størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte. Ingen av disse betingelser kan ses å være tilstede.

Når det som i det foreliggende tilfelle på grunn av særlige forhold båndlegges et relativt stort areal og det samtidig vil være ønskelig så snart som mulig å bringe gravhaugfeltet i skikkelig stand, vil jeg for mitt vedkommende anbefale at innløsningen gis en viss prioritet. Innenfor rammen av årets bevilgninger er det ikke mulig å foreta innløsning, men jeg forbeholder meg å komme tilbake til saken neste år.»

Det ble senere opptatt forhandlinger om innløsning av arealet med

Side:1305

grunneieren Mathilde Hansen og en annen grunneier, Ivar Skollerud, som fikk en del av turveien over sin eiendom. Med Skollerud ble det oppnådd enighet og turveien innløst for kr. 10,- pr. m2. For fru Hansens vedkommende ble det enighet om å overlate fastsettelse av innløsningsprisen til prismyndighetene. Ved pristakst av 11/7 1964 ble prisen satt til kr. 7,- pr. m2. Fru Hansen begjærte overtakst, men behandlingen ble innstillet på grunn av tvil om de prinsipper som skulle legges til grunn.

Da partene ikke ble enige i minnelighet, ble det enighet om å få prisen fastsatt ved skjønn etter bygningsloven og skjønnsbegjæring som tidligere nevnt ble uttatt 26/5 1966. Det er enighet om at bestemmelsene i den nye bygningslov gjelder for saken.

Som det fremgår av bestemmelsene i festekontraktene kunne begge parter i festeforholdet kreve innløsning etter fru Hansens død. Pristakster i denne forbindelse er avholdt 29/2 1968 og fremlagt som nytt for overskjønnet. Ved pristakstene er tomtene stort sett satt i ca. kr. 16,- pr. m2 og kr. 14,- pr. m2 for hjørnetomter. Disse takster er opplyst begjært overtakst over fra grunneieren Finn Hansens side.

For overskjønnet la saksøkte opprinnelig ned påstand om at kommunen skulle dømmes til innen en av retten fastsatte frist å innløse friarealet med renter fra avsagt underskjønn. Under forhandlingene meddelte partene at de var enige om å utsette spørsmålet om kommunens innløsningsplikt. Det vises til protokollasjon fra rettsmøtet 8/5 d.å. - - -

Overskjønnsretten skal bemerke:

Flertallet, rettens formann og skjønnsmennene Svensen, Hope og Haug skal bemerke:

Friarealet med turveier og veier skal overtas av kommunen. Kommunen må da betale den lovlige omsetningsverdi dette areal ville hatt om det ikke hadde vært regulert til dette formål. Ved denne verdiansettelse antar flertallet at det vil være riktig å legge til grunn en gjennomsnittlig tomtepris for hele det areal tilhørende saksøkte, som ekspropriasjonsarealet utgjør en del av, med korrigering for nettopp dette areals fordeler eller mangler som tomteområde.

Da kommunen ikke har påstått noe fradrag for den lyte i utbyggingsmessig henseende funnet av gravhaugene måtte innebære, sees det - i motsetning til underskjønnet - bort fra dette forhold.

Grunneieren vil da etter flertallets oppfatning stå i den samme økonomiske stilling som han ville vært i om arealet skjønnet gjelder ikke var regulert til friareal og skulle overtas av kommunen. Han ville da fått en gjennomsnittlig tomtepris for hele sitt areal, idag korrigert opp til dagens prisnivå for tilsvarende tomter, men uten tillegg av den verdiøkning tomteeiernes tekniske utbygning av arealet måtte innebære. Det vises til den foran gjengitte standardfestekontrakts bestemmelser, som da ville vært gjeldende også for det areal saken gjelder.

Ved erstatningsfastsettelsen finner flertallet det ikke riktig å foreta noe skjønnsmessig fradrag for eventuell fordel utleggelsen av friarealet måtte innebære for de boligtomter som er bortfestet på saksøktes eiendom.

Det er for det første i det hele tatt usikkert om og i hvilken grad

Side:1306

og for hvilke tomter friarealet medfører en verdistigning, som det er riktig å ta hensyn til ved en pristaksering.

Flertallet vil her peke på at ved pristaksten 5/12 1960, som ligger til grunn for standardfestekontrakt for tomtene, er det satt en gjennomsnittlig tomtepris på kr. 7,- pr. m2. For boligtomtene er denne pris lagt til grunn i festekontrakten, uavhengig av om og i hvilken grad tomteeierne skulle betale for et fellesareal.

Ved pristaksten for tomtene 29/2 1968, hvorav 3 er fremlagt for overskjønnet, kan det ikke sees og er heller ikke opplyst noe om at tomteprisen for de enkelte tomter er påvirket av beliggenhet i forhold til friarealet eller nytten av dette.

I faktisk henseende vil flertallet videre vise til at friarealet har en helt annen beliggenhet, karakter, utforming og formål enn det opprinnelige fellesareal.

I motsetning til det opprinnelige fellesareal ligger friarealet i utkanten av boligfeltet med en tomterekke på en langside og et par tomter på kortsiden. På østsiden grenser det mot Wøyen gård. På grunn av gravhaugene og den beliggenhet det nå har fått, må det regnes med at arealet, som også påtenkt, vil bli søkt av offentligheten. Flertallet er her enig i teknisk rådmanns syn i den foran gjengitte innstilling av 28/3 1963, at mens det tidligere område var å betrakte som et fellesareal for det regulerte område, har det nyregulerte friareal for en stor del mistet karakteren av fellesareal.

Flertallet legger også vekt på bygningslovens sondring mellom fellesareal etter bygningslovens §26, punkt f og offentlig friareal etter lovens §25 punkt 4. For fellesareal etter lovens §26 har såvel kommunen som grunneieren refusjonsadgang overfor tomteeierne i henhold til lovens §52 jfr. §55. Noen tilsvarende refusjonsadgang foreligger ikke for friareal utlagt i medhold av lovens §25 punkt 4. Refusjon ble ikke innført nettopp med den begrunnelse at slike anlegg skal tjene større grupper av folk på stedet og at det ville by på store vansker å finne frem til hvordan nytten og verdiøkningen ved slike anlegg skal fordeles på de enkelte eiendommer, Innst. O. XVI 1964/65 side 13 spalte 1 nederst og side 14.

Flertallet ser det slik at det da ikke kan være riktig og i strid med det syn loven bygger på å innføre en slags refusjon via en fordelsbetraktning. Særlig må dette gjelde her hvor tomteeierne som forutsetningsvis skulle bære dette, ikke er parter i saken og heller ikke slik lovens §52 punkt 2 fastsetter, kan få arealet overdratt vederlagsfritt til sameie.

Det må i det hele bli kommunens sak ved sine vedtekts- og reguleringsplaner å legge forholdene til rette for en refusjon etter loven, hvor forholdene etter kommunens oppfatning berettiger til dette.

På bakgrunn av de momenter flertallet finner det riktig å legge til grunn ved erstatningsfastsettelsen og med støtte i det prisnivå flertallet mener har dannet seg i dette og sammenlignbare strøk for tomtearealer, finner flertallet det riktig å sette en samlet erstatning på kr. 150.000,-.

Mindretallet, Sandnæs, Markussen og Sandbeck er i det vesentlige enige i kommunens anførsler og bemerker:

Det saksøkte har krav på er å få dekket sitt økonomiske tap ved

Side:1307

ekspropriasjonen av det regulerte område. Ved utleggelsen av friarealet ble det tidligere fellesareal frigjort til boligtomter. Dette er om man vil en særfordel nettopp for eieren av Brenne gård, som fulgte av utleggelsen av friarealet i 1963 og som det må tas hensyn til ved takseringen av dette areal når det er tale om eiernes tap. Mindretallet er derfor enig i at tapet «boligtomtmessig» refererer seg til differansen mellom det utlagte friareal med veier og turveier og tidligere fellesareal.

Ved taksering av boligtomter inntil et friareal som her, er det naturlig å legge vekt også på det gode det offentlige friarealet innebærer for tomtene. Mindretallet ser det slik at friarealet har øket tomteverdien på Brenne og får saksøkte både full tomtepris for friarealet og tomteverdistigningen hos festerne, får han i realiteten betalt 2 ganger for en del av arealet, slik kommunen hevder.

Erstatningen fastsettes etter dette for friarealet med turveier og veier til tomtepris for det areal som avståes ut fra dagens prisnivå for råtomt i dette strøk, med et skjønnsmessig fradrag for verdistigningen av boligtomtene som følge av frigivelsen av fellesarealet hvis funksjon ansees dekket av det offentlige friareal inntil tomtene. Erstatningen fastsettes til kr. 75.000,-. - - -