Rt-1960-1037

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1960-09-10
Publisert:	Rt-1960-1037
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 138/1960
Parter:	1. Einar H. Sørensen jr. (høyesterettsadvokat M. Dahl-Hansen) 2. Sven H. Stangenes m.fl. (overrettssakfører Arnar Grindland - til prøve) mot Kristiansand kommune (høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø).
Forfatter:	Rode, Heiberg, Thrap, Helgesen, justitiarius Wold
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §384, Skjønnsprosessloven (1917) §2, Bygningsloven (1924) §43, §27, §3, §48, Bygningsloven (1924)

Dommer Rode: Etter begjæringer fra Kristiansand kommune om forsøkstakst over regulerte områder i medhold av bygningslovens §43, avsa Kristiansand byrett skjønn den 27. mai og 4.

Side:1038

juli 1958 og et tilleggsskjønn den 27. september s. å. Skjønnene er avgitt ut fra en rekke alternative forutsetninger med hensyn til ekspropriasjonens omfang, og jeg finner det etter omstendighetene ikke nødvendig å referere skjønnsslutningene.

Overskjønn ble begjært av kommunen og av følgende berørte grunneiere: Sven H. Stangenes som eier av Prestvikveien 14, Einar H. Sørensen jr. som eier av Galgebergveien 11 og Dorothea Bloms arvinger - Christian Blom, Engel Bugge, Hans Gabriel Blom, Lizzie Rygg og Turid Kokaas - som eiere av Kuholmsveien 74. Kommunen trakk senere sin overskjønnsbegjæring tilbake for så vidt angikk de ekspropriater som ikke hadde begjært overskjønn. Overskjønnet ble avgitt 11. mai 1959 og har slik slutning:

«I. Eierne av etternevnte eiendommer i Kristiansand skjønnes å være berettiget til følgende ekspropriasjonserstatninger: Sven H. Stangenes, eier av Prestviken 14 (Prestvikveien 14».

Alternativ 1.

a) Grunn til friareal ved sjø og elv, inklusive strandlinje og eiendomsrett til tilliggende grunn i sjø og elv, kr. 10 pr. m2 landgrunn,

b) grunn som erverves til gategrunn for veiene nr. 80, 81, 82 og Prestvikveien (Galgebergveien):

1. grunn til utvidelse av veien øst for Prestvikveien (Galgebergveien) - derunder også de gjenværende deler av «flekkene» øst for denne vei - kr. 2 pr. m2,

2. grunn fra nåværende veier, ingen erstatning,

3. grunn innenfor området for «Den gamle by», kr. 13 pr. m2,

4. all annen grunn, kr. 10 pr. m2,

c) erstatning for oppsetting og vedlikehold av gjerde, kr. 12 000.

Alternativ 2.

De samme erstatninger som under alternativ 1, punktene a, b og c.

I tillegg hertil

d) grunn som ved reguleringen er reservert til offentlige formål, kr. 10 pr. m2.

Alternativ 3.

De samme erstatninger som under alternativ 1, punktene a og b.

I tillegg hertil

c) grunn innenfor området av «Den gamle by»:

1. de arealer som ved reguleringen er utlagt til friarealer, kr. 10 pr. m2,

2. resten av området, kr. 13 pr. m2,

d) ulempeerstatning for uthusbygningen, kr. 5000.

Alternativ 4.

De samme erstatninger som under alternativ 1, punktene a og b, alternativ 2, punkt d, alternativ 3, punktene c og d.

Side:1039

Alternativ 5.

De samme erstatninger som under alternativ 1, punkt a og alternativ 3, punkt c nr. 1.

I tillegg hertil kommer erstatning for grunn til adkomstvei i 5 meters bredde langs midtlinjen av de regulerte veier nr. 80 og 81 til den sydøstlige grense av «Den gamle by»:

1. Grunn innenfor området for «Den gamle by», kr. 13 pr. m2,

2. grunn utenfor «Den gamle by», kr. 10 pr. m2.

Erstatning for oppsetting og vedlikehold av gjerde kr. 17 000.

Alternativ 6.

De samme erstatninger som under alternativ 1, punkt a. I tillegg hertil kommer erstatning for grunn til adkomstvei i 5 meters bredde langs midtlinjen av de regulerte veier nr. 80 og 81 til den sydøstlige grense av «Den gamle by»:

1. Grunn innenfor området for «Den gamle by», kr. 13 pr. m2,

2. grunn utenfor «Den gamle by», kr. 10 pr. m2.

Erstatning for oppsetting og vedlikehold av gjerde kr. 12 000. Einar H. Sørensen jr., eier av Prestviken 14 d (Galgebergveien 11).

Alternativ A.

a) Grunn til friareal inklusive strandlinje og eiendomsrett til den tilliggende sjøgrunn, kr. 10 pr. m2 landgrunn,

b) erstatning for oppsetting og vedlikehold av gjerde, kr. 1350,

c) annen ulempeerstatning kr. 5000.

Alternativ B.

a) Grunn til friareal inklusive strandlinje og eiendomsrett til den tilliggende sjøgrunn, samt grunn til vei med skjæringer og fyllinger, kr. 10 pr. m2 landgrunn,

b) erstatning for vedlikehold av gjerde, kr. 250,

c) annen ulempeerstatning kr. 20 000. Dorothea Bloms dødsbo v/Kristiansand skifterett, Christian Blom, fru Engel Bugge, Hans Gabriel Blom, fru Lizzie Rygg og fru Turid Kokaas som sameiere av Kuholmsveien 74.

Alternativ A.

a) Grunn til friareal inklusive strandlinje og eiendomsrett til den tilliggende sjøgrunn, kr. 10 pr. m2 landgrunn,

b) erstatning for oppsetting og vedlikehold av gjerde, kr. 1000,

c) annen ulempeerstatning, kr. 10 000.

Alternativ B.

a) Grunn til friareal, inklusive strandlinje og eiendomsrett til den tilliggende sjøgrunn, samt grunn til vei med skjæringer og fyllinger, kr. 10 pr. m2 landgrunn,

b) erstatning for vedlikehold av gjerde, kr. 150,

c) annen ulempeerstatning, kr. 15 000.

II. Kristiansand kommune tilpliktes å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

Side:1040

III. Kristiansand kommune betaler innen 2 uker fra overskjønnets forkynnelse erstatning for saksomkostninger med følgende beløp:

Sven H. Stangenes, erstatning for saksomkostninger ved overskjønnet og ved underskjønnene av 4. juli 1958 og 27. september 1958, kr. 2 500.

Einar H. Sørensen jr., erstatning for saksomkostninger ved overskjønnet, kr. 600.

Dorothea Bloms dødsbo v/Kristiansand skifterett, Christian Blom, fru Engel Bugge, Hans Gabriel Blom, fru Lizzie Rygg og fru Turid Kokaas, erstatning for saksomkostninger ved overskjønnet med et samlet beløp av kr. 800.»

Samtlige før nevnte grunneiere har påanket overskjønnet til Høyesterett. Under sakens gang er Hans Gabriel Blom avgått ved døden. Hans enke og enearving ifølge testament, Agnes Blom, er trådt inn i saken. De ankende parter har nedlagt slike påstander:

Stangenes:

«Overskjønnet oppheves og hjemvises til behandling med nye skjønnsmenn.

Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Sørensen:

«Overskjønnsrettens erstatningsskjønn av 11. mai 1959 oppheves for så vidt angår grunnerstatningen og ulempeerstatningen og hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Bloms arvinger:

«Overskjønnet oppheves for så vidt angår fastsettelsen av erstatningen for grunn til friareal, inklusive strandlinje og eiendomsrett til den tilliggende sjøgrunn, og grunn til vei, med skjæringer og fyllinger. Overskjønnet hjemvises til behandling med nye skjønnsmenn.

Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Kristiansand kommune har tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet stadfestes.

2. De ankende parter tilpliktes in solidum å erstatte ankemotparten sakens omkostninger.»

Angående saksforholdet viser jeg til grunnene for de avgitte skjønn. For Høyesterett er fremlagt en del nye dokumenter, hvorav jeg finner det tilstrekkelig her å nevne rettsbok for bevisopptak ved Kristiansand byrett, hvor 12 vitner og parten Sven H. Stangenes har forklart seg. Blant vitnene er overskjønnets administrator og skjønnsmenn og kommunens prosessfullmektig for under- og overskjønnet.

Det er gjort gjeldende en rekke ankegrunner som til dels er spesielle for en eller flere av de ankende parter. En av

Side:1041

ankegrunnene er imidlertid felles for samtlige ankende. Da den etter min oppfatning også er avgjørende for utfallet av ankesaken, behandler jeg denne ankegrunn først. Deretter kommer jeg i noen utstrekning inn på de vesentlige av de spesielle ankegrunner.

Den nevnte felles ankegrunn knytter seg til følgende uttalelse i overskjønnets premisser:

«Bedømmelsen av tomtevrdien (omsetningsverdien) er foretatt under iakttagelse av maksimalprisbestemmelsene for omsetning og bortfeste av grunnarealer. Den omstendighet at saksøkte nr. 1 innen det område som ved reguleringen av 1954 utlegges til villabebyggelse, har solgt byggetomter til priser opptil kr. 24 og kr. 25 pr. m2 - uten forpliktelse for selgeren til å sørge for vei og kloakk - gir ikke de saksøkte krav på at tomteverdien erstattes til slike priser. For flertallet av tomter som til samme tid er omsatt i villaområdet, ligger prisene betydelig lavere, - like ned til kr. 8 pr. m2.»

De ankende parter hevder at den gjengitte uttalelse ikke refererer til noe som var opplyst eller påberopt under hovedforhandlingen for skjønnsretten, men at den er et resymé av faktiske opplysninger som rettens formann har innhentet etterat saken var opptatt til skjønn og som han har gjort skjønnsmennene kjent med. Opplysningene har ikke vært forelagt partene til uttalelse. At det forholder seg slik som anført av de ankende parter, bekreftes etter min mening i det vesentlige av den vitneforklaring som skjønnsrettens formann har gitt og hvor det bl.a. sies: «- - - Vitnet forklarer at det under befaringen og under rettsmøtet ble gitt opplysninger om at det var skjedd eiendomsoverdragelser til lavere priser enn kr. 24 til kr. 25 pr. m2. Det ble ikke nevnt priser ned til kr. 8 pr. m2, men dog priser som var lavere enn kr. 24 til kr. 25. - - - Vitnet forklarer at han etterat skjønnsforhandlingene ble avsluttet, og mens skjønnet var under utarbeidelse, foretok undersøkelser i grunnboken for så vidt angår utskillelser og salg av tomter fra Stangenes' eiendom. Han forklarer at foranledningen til dette var overrettssakfører Spielers prosedyreinnlegg 28. april 1959. Spieler anførte at grunneierne i dette tilfelle kunne påberope seg prisforskriftene av 18. juli 1958. Spieler nevnte bestemmelsen i forskriftenes §3 om takstplikt, samt takseringsregelen i §4. - - - Han forklarer at det var ham alene som foretok undersøkelsen i grunnboken. Han undersøkte de utskillelser og salg som var foregått i de senere år, uten at han nu kan huske hvor langt han gikk tilbake i undersøkelsen. Resultatet av undersøkelsen ble etterpå referert for skjønnsmennene.»

De ankende parter bestrider ikke at de faktiske opplysninger som rettsformannen innhentet i og for seg er riktige. Men de bestrider riktigheten av å se de salg som har foregått til priser «betydelig lavere» enn kr. 24-25 pr. m2, «like ned til kr. 8 pr. m2» som representative for omsetningsverdien i strøket. De har i denne forbindelse anført at flere av salgene til særlig lave priser ble trukket frem under rettsforhandlingene i anledning av

Side:1042

underskjønnet. Stangenes redegjorde der i hvert enkelt tilfelle for de særlige omstendigheter som hadde ført til at han solgte til mer eller mindre redusert pris. Av den grunn unnlot kommunen så vel ved underskjønnet som ved overskjønnet å påberope seg disse salg som bevis for at omsetningsverdien skulle være vesentlig lavere enn grunneierne påsto. Den forklaring som kommunens prosessfullmektig for skjønnsretten har gitt under bevisopptaket, bekrefter i hovedsaken denne fremstilling, idet han bl.a. uttaler: «For så vidt angår Galgebergskjønnet den 27. og 28. april 1959, hvor han møtte som prosessfullmektig for kommunen, forklarer han at han husker at det ble snakket om priser på solgte tomter. Men han husker ikke nærmere hva som ble sagt om prisene. Han husker således ikke hvorvidt det ble nevnt at noen tomter var solgt til lavere pris enn kr. 24 til kr. 25 pr. m2. Han husker ikke om det var under befaringen eller i rettsmøtene at prisene ble omtalt. Han husker at man ved underskjønnet inngående behandlet spørsmålet om hvorvidt prisene for solgte tomter i noen tilfelle var lavere på grunn av særlige forhold. Han kan imidlertid ikke huske at dette spørsmål ble nevnt ved overskjønnet. Han kan ikke huske, men vil heller ikke bestride, muligheten av at han overfor overrettssakfører Grindland kan ha uttalt at en betaling av lavere priser på grunn av spesielle forhold ikke kunne tillegges noen vesentlig betydning, når det gjaldt å finne fram til en riktig omsetningsverdi.»

Jeg ser det som en feil ved saksbehandlingen når de konkrete opplysninger som rettsformannen ved gjennomgåelse av panteregisteret hadde samlet om «de utskillelser og salg som var foregått i de senere år» fra den eiendom hvorfra det hovedsakelig skulle eksproprieres, ikke ble forelagt partene til uttalelse før overskjønnet ble avgitt. Det er etter min mening sannsynlig at feilen kan ha hatt betydning for skjønnsresultatet, idet det tidligere siterte avsnitt av skjønnsgrunnene viser at «tomteverdien (omsetningsverdien)» er vurdert bl.a. under hensyntagen til disse opplysninger. Som alt nevnt varierte panteregisterets salgspriser fra kr. 25 til kr. 8 pr. m2, og i mange tilfelle hadde rent personlige forhold spilt inn ved prisfastsettelsen. Det må derfor ha vært en nærliggende mulighet for feilvurdering, når skjønnsretten uten nærmere klarlegging skulle avgjøre i hvilken utstrekning salgsprisen var uttrykk for reell omsetningsverdi og derfor skulle tas i betraktning ved den skjønnsmessige ansettelse av denne. Under henvisning til det jeg her har anført finner jeg at overskjønnet må oppheves i medhold av skjønnslovens §2, jfr. tvistemålslovens §384 første ledd. Med den betydning omsetningsverdien direkte og indirekte kan ha hatt for så godt som alle verdsettelser under overskjønnet, antar jeg at opphevelsen bør gjelde dette i sin helhet.

I samsvar med de ankende parters påstand vil skjønnssaken bli å hjemvise til skjønnsretten til fortsatt behandling. Jeg finner også at man etter omstendighetene bør ta til følge de ankende

Side:1043

parters påstand om, at den fortsatte behandling skal skje med nye skjønnsmenn.

Som jeg nevnte innledningsvis, er det også påberopt ankegrunner som er spesielle for en eller flere av de ankende parter. Disse ankegrunner er uten betydning for mitt resultat. Jeg skal likevel i noen utstrekning gå inn på de vesentlige av dem:

Erstatningen for sjøbunn.

Ekspropriasjonen av friarealet langs sjøen omfatter også sjøbunnen så langt den eies av ekspropriatene. Stangenes og Bloms arvinger hevder at overskjønnets ansettelse av erstatning for sjøbunnen er beheftet med både prosessuelle og materielle feil.

Underskjønnet uttaler om grunnerstatningen for Stangenes' vedkommende: «Retten - - - er kommet til å burde sette en gjennomsnittspris på kr. 9 pr. m2 for dette område, herunder også grunn i sjø og vassdrag.» For så vidt angår Bloms arvinger heter det: «Man er også for Kuholmsveien 74's vedkommende nådd fram til en ensartet pris for grunnen, herunder også sjøgrunn, på kr. 10 pr. m2.» Om erstatningen for grunn under vannet uttaler overskjønnet for så vidt Stangenes angår: «Samtlige takstalternativer gjelder ekspropriasjon av strandlinje med sjø- og elvegrunn. Denne grunn må i de foreliggende tilfelle antas å ha sin vesentlige verdi som tilbehør til landgrunnen. - - - Overskjønnsretten finner det i disse tilfelle hensiktsmessig å fastsette erstatningen pr. oppmålt kvadratmeter landgrunn, og har ved fastsettelsen av disse erstatninger også tatt hensyn til den verdi som strandlinjen med sjø- og elvegrunn antas å representere - - -.» Det samme prinsipp er fulgt for Bloms arvinger, og erstatningen er satt til kr. 10 pr. m2 landgrunn for begge ekspropriater. De ankende parter hevder at det var enighet mellom partene om at overskjønnet - på samme måte som underskjønnet - skulle fastsette grunnerstatningen pr. kvadratmeter for grunn så vel over som under vann. Kommunen ønsket imidlertid kvadratmeterprisen fastsatt særskilt for hver av de to kategorier, hva Stangenes motsatte seg. Han ville med andre ord ha enhetspris også ved overskjønnet. Det hevdes at skjønnsretten var uberettiget til å gå utenom partenes prosedyre og påstand ved fastsettelsen av erstatningen for grunn under vann.

Noen rettergangsfeil kan jeg ikke finne foreligger. Selv om partene var enige derom, kunne de ikke binde skjønnsretten til å fastsette særskilt erstatning for sjøgrunnen og i form av en pris pr. kvadratmeter, dersom retten selv fant en annen fremgangsmåte mer hensiktsmessig.

Videre hevder de ankende parter at det er en feil ved overskjønnet når dette har truffet avgjørelse angående erstatning for sjø- og elvegrunn, uten å ha tatt standpunkt til hvor langt ekspropriatenes eiendomsrett for så vidt strekker seg. Dette var omtvistet så vel ved underskjønnet som ved overskjønnet. Kommunen hevdet at grensen gikk i marbakken eller - hvor det ikke var marbakke noenlunde nær land - ved 2 meters dybde ved alminnelig lavvann. De ankende parter hevdet at grunnen gikk

Side:1044

lenger ute, men formulerte ikke noen bestemt påstand. Hverken underskjønnet eller overskjønnet har nevnt denne uoverensstemmelse i partenes oppfatninger, eller redegjort for hvilket syn på eiendommenes utstrekning under vann som er lagt til grunn for skjønnet.

Etter min oppfatning er det ikke grunnlag for å fastslå at det for så vidt foreligger noen feil ved overskjønnet. Jeg forstår skjønnsgrunnene - som jeg delvis har sitert - slik at skjønnsretten har funnet at det var uten betydning for fastsettelsen av erstatningen for grunn under vannet, enten grensen som vanlig gikk etter marbakken, eventuelt til 2 meters dybde, eller om den gikk lenger ute, som hevdet av de ankende parter. Er denne forståelse av skjønnsgrunnene riktig, er det ingen feil at skjønnsretten har funnet det unødvendig å ta standpunkt til partenes divergerende oppfatninger om dette spørsmål. Men selv om jeg finner at det ikke er rimelig grunn til å tvile på at rettens oppfatning har vært slik som nevnt, så har denne dog ikke fått noe klart uttrykk i skjønnsgrunnene. Det kan også synes mindre rasjonelt at erstatningen for sjøgrunn skal være innbefattet i en erstatning pr. kvadratmeter for grunn på land, og således varierer med hvor meget av slik grunn som eksproprieres fra hver av ekspropriatene. Det ville derfor vært ønskelig om skjønnsretten hadde gjort noe nærmere rede for hvordan skjønnsresultatet er vunnet når det gjelder erstatningen for grunn under vann.

Fradrag i erstatning en på grunn av særfordeler.

I skjønnsrettens alminnelige bemerkninger uttales: «Reguleringen av strandområdet til friareal antas på den annen side å ville medføre visse særfordeler for gjenværende deler av Prestviken 14 i og med at tomter som utparselleres der vil få uhindret adgang til stranden. Disse særfordeler har overskjønnsretten tatt hensyn til ved fastsettelsen av erstatningen for grunn som avståes fra denne eiendom. - - - Ellers antas det ikke å være grunnlag for å fastsette noen ulempeerstatning ved ekspropriasjon etter dette alternativ. - - - I den utstrekning anvendelsen av strandområdet til friareal måtte medføre noen nedgang i verdien for enkelte av tomtene på den gjenværende del av eiendommen, vil denne nedgang som foran nevnt fullt ut kompenseres ved den spesielle verdistigning som friarealet medfører for andre av tomtene ved at de oppnår uhindret adgang til stranden.»

Eieren av Prestviken 14, Stangenes, hevder at da det her gjelder ekspropriasjon i henhold til bygningsloven, som har spesielle regler om refusjon, kan det ikke ved ekspropriasjonsskjønnet gjøres fradrag i erstatningen på grunn av særfordeler for den gjenværende eiendom. Han hevder videre at den fordel det her tales om - uhindret adgang til stranden - i ekspropriasjonsrettslig forstand ikke er noen særfordel av den art at den kan tas i betraktning ved erstatningsfastsettelsen. Endelig hevder han at fordelen er tatt i betraktning to ganger, både ved fastsettelsen av erstatning for grunn og ved avgjørelsen av om det skal ytes ulempeerstatning.

Side:1045

Jeg antar som skjønnsretten at det her dreier seg om en særfordel av den art, at den etter vanlige ekspropriasjonsrettslige regler kan tas i betraktning ved erstatningsfastsettelsen. Jeg antar videre at de særlige regler som bygningsloven inneholder angående refusjon for utgifter til grunnervervelse og opparbeidelse av gater og plasser, ikke er til hinder for at skjønnsretten tar fordelen i betraktning ved fastsettelsen av ekspropriasjonserstatningen.

Angående Stangenes' påstand om at særfordelen er tatt i betraktning to ganger, bemerker jeg at det etter det tidligere siterte utsnitt av skjønnsgrunnene er klart at særfordelen for det første er tatt i betraktning - dvs. brukt til fradrag - ved fastsettelsen av den gjennomsnittlige kvadratmeterpris for grunnen. Men etter skjønnsgrunnenes ordlyd synes det å foreligge en mulighet for at særfordelen også er tatt i betraktning, når det spørres om Stangenes i tillegg til erstatning for avstått grunn også skal ha erstatning for ulempe som grunnavståelsen volder hans gjenværende eiendom. I det tidligere siterte utsnitt av skjønnsgrunnene sies det således, at den «nedgang i verdien» som anvendelsen av strandområdet til friareal måtte medføre «for enkelte av tomtene på den gjenværende del av eiendommen - - - fullt ut kompenseres ved den spesielle verdistigning som friarealet medfører for andre av tomtene - - -». I dette synes å ligge at dersom ikke disse «andre av tomtene» hadde vært gjenstand for verdistigning, så måtte det vært betalt ulempeerstatning for verdiforringelse av enkelte tomter. Fra kommunens side er det bestridt at skjønnsgrunnene er å forstå på denne måten. Etter min oppfatning er det i ethvert fall uklart om det ikke er gjort slik feil som hevdet av Stangenes.

Ulempeerstatning for dyrket mark i «Den gamle by».

Det dreier seg her om dyrket mark som drives jordbruksmessig og som Stangenes beholder, men som blir delt i fire teiger ved at det eksproprieres til to kryssende veier gjennom området. Overskjønnet har nektet ulempeerstatning i anledning av oppdelingen, med den begrunnelse at: «Reduksjon i bruksverdien av dyrkningsjorden i «Den gamle by» som følge av at området deles opp av veiene nr. 81 og 82 - - - kompenseres ved at saksøkte her får erstattet veigrunnen etter tomteverdi.» Stangenes bestrider riktigheten av denne avgjørelse.

Jeg innskrenker meg til å bemerke at dersom «tomteverdien» ligger så høyt at den dekker bruksverdien for den grunn som avståes og eventuelt ulempeerstning for den skadevirkning avståelsen måtte ha når det gjelder driften av den gjenværende jord, har eieren ikke noe mer å kreve.

Ulempeerstatning for forringelse av Prestviken 14 d (Galgebergveien 11).

Fra denne eiendom eksproprieres ca. 2975 m2, derunder hele eiendommens strandlinje, til friareal. Etter å ha satt erstatningen for grunn som avståes til kr. 10 pr. m2 landgrunn, uttaler skjønnsretten: «I tillegg hertil har saksøkte krav på

Side:1046

ulempeerstatning for den verdiforringelse ekspropriasjonen vil medføre for den gjenværende del av eiendommen. Som foran nevnt har saksøkte på denne del oppført en stor og vakker enebolig som han selv bebor. Denne utnyttelse av eiendommen medfører at verdiforringelsen blir større enn hva den ville vært med en mer ordinær bebyggelse. Når saksøkte får erstattet den grunn som eksproprieres etter tomteverdi, medfører dette at han ikke kan kreve erstatning for den forringelse som et frivillig salg av tomten ville medføre for den gjenværende del av eiendommen. Saksøkte kan derfor bare kreve erstatning for den merulempe som oppstår ved at det eksproprierte utlegges til friområde, og da bare for den del av merulempen som skyldes at friarealet ved reguleringsplanen av 1954 rykkes nærmere oppover mot beboelseshuset enn hva der var tilfellet ved reguleringen av 1924, jfr. hva det tidligere er bemerket om dette spørsmål.» Av de tidligere bemerkninger som retten her viser til gjengir jeg: «Reguleringsplanen av 1954 avløste den tidligere gjeldende regulering av 1924. Også etter den sistnevnte plan var området mot sjø og elv utlagt til friareal. Dette antas å ha til følge at saksøkte nr. 2, som i 1952 kjøpte Prestviken 14 d og på eiendommen oppførte en herskapelig enebolig, bare har krav på ulempeerstatning for den merulempe som oppstår ved at friarealet ved planen av 1954 rykkes ca. 45 meter nærmere bebyggelsen på eiendommen.» Sørensen hevder at den rettsoppfatning som har funnet uttrykk i de siterte utsnitt av skjønnsgrunnene er uriktig. Herom bemerker jeg:

Når skjønnsretten uttaler at Sørensen har bebygget eiendommen med «en stor og vakker enebolig», og at dette «medfører at verdiforringelsen blir større enn hva den ville vært med en mer ordinær bebyggelse», oppfatter jeg ikke dette som uttrykk for at retten har ment at erstatningen for verdiforringelse skulle ansettes ut fra den forutsetning at eiendommen var «mer ordinært» bebygget. Om en slik forutsetning var lagt til grunn, ville det etter min oppfatning vært uriktig. Jeg kommer noe nærmere tilbake til dette under omtalen av virkningene av reguleringene.

Om erstatningen uttaler skjønnsretten at da den eksproprierte grunn erstattes etter tomteverdi, kan eieren ikke kreve erstatning for den forringelse som et frivillig salg av tomten ville medføre for den gjenværende del av eiendommen. Uttalelsens riktighet er etter min oppfatning betinget av at den «tomteverdi» som skjønnsretten har regnet med er så høy, at den både gir erstatning for grunnens verdi og for verdiforringelsen.

Overskjønnet har dog tilkjent Sørensen en viss ulempeerstatning, nemlig for «den merulempe som oppstår ved at det eksproprierte utlegges til friområde», men også dette bare for så vidt angår «den merulempe som oppstår ved at friarealet ved planen av 1954 rykkes ca. 45 meter nærmere bebyggelsen på eiendommen». Begrunnelsen er den tidligere gjengitte, at da også den eldre plan - av 1924 - regulerte en del av det som nå utgjør

Side:1047

Sørensens eiendom til friareal, kan ikke Sørensen - som kjøpte og bebygget eiendommen etter 1924 - kreve ulempeerstatning fordi planen av 1924 blir gjennomført. Det er bare merulempen ved at reguleringen av 1954 utvider friarealet, som kan kreves erstattet.

Jeg er ikke enig i denne rettsoppfatning. Ved planen av 1924 ble området regulert for villabebyggelse med utlagte veier og plasser og et betydelig friareal langs stranden. I den tid som deretter er gått, er planen i stor utstrekning gjennomført for så vidt bebyggelsen angår, idet det på et større antall tomter - hvoriblant Sørensens - i samsvar med reguleringsplanen og med bygningsmyndighetenes samtykke er oppført beboelseshus. En boligbebyggelse i samsvar med reguleringen og som således både stemmer med strøkets karakter og naturlige utnyttelse, og som med hensyn til art, format og plasering står i et passende forhold til tomtenes regulerte form og størrelse, kan etter min mening ikke betegnes som en ny virksomhet i forhold til reguleringen, og innebærer ikke at byggerne handler i strid med eller setter seg utover denne. Heller ikke kan jeg finne at ulempen ved en delvis avståelse av den bebyggede tomt er ny i forhold til reguleringen av 1924. Allerede ved reguleringens vedtagelse oppsto denne ulempe når det gjaldt grunnens utnyttelse til boligbygging, og jeg ser det slik at det i virkeligheten er denne ulempe som det nå ved reguleringens gjennomføring kreves erstatning for. Etter min oppfatning er det således ikke her tale om en i forhold til reguleringen ny virksomhet og en etter denne oppstått ny ulempe. Saksforholdet er for så vidt et annet enn det som ligger til grunn for høyesterettsdommene i Rt-1915-497, 1933 740 og 1957 1231, og ligger nærmere opp til de tilfelle som er referert i Rt-1894-151 og 1926 559, hvor det ble gitt ulempeerstatning i anledning av disposisjoner foretatt etterat reguleringen var vedtatt, og som hadde tilknytning til eiendommens utnyttelse før reguleringen.

Som innledningsvis nevnt har de ankende parter også gjort en del andre innvendinger mot overskjønnet. Hensett til at de er uten betydning for mitt resultat, finner jeg ikke grunn til å gå inn på dem.

Jeg antar at kommunen som ekspropriant må betale de ankende parter saksomkostninger for Høyesterett, og at disse passende kan settes til kr. 3 500 til Sørensen og kr. 6 500 til de øvrige ankende parter under ett.

Jeg stemmer etter dette for slik

kjennelse:

Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Kristiansand kommune til Einar H. Sørensen kr. 3 500 - tre tusen fem hundre - kroner og til Sven H. Stangenes, Christian Blom, Engel Bugge,

Side:1048

Agnes Blom, Lizzie Rygg og Turid Kokaas 6 500 - seks tusen fem hundre - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts kjennelse.

Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Thrap, Helgesen og justitiarius Wold: Likeså.

Av overskjønnet (kst. byrettsdommer Frederik Beichmann med skjønnsmenn Arne Eriksen, Frithjof E. W. E. Fonahn, Ant. F. Langfeldt, Hans Hagen, H. P. Matzow og B. J. Andresen):

Kristiansand bystyre vedtok i møte 15. september 1954 å regulere Galgeberg og Prestviken til friareal, offentlig bebyggelse og boligområder med tilhørende gater og veier. Med hjemmel i bygningslovens §27 stadfestet Kommunal- og arbeidsdepartementet dette vedtak den 29. oktober 1954. Samtidig stadfestet departementet vedtekter for reguleringen, jfr. bygningslovens §3. Etter planen skal en del av området legges ut til friarealer, en annen del er reservert for villabebyggelse, mens et tredje felt er reservert for offentlige formal. Et fjerde område som benevnes «Den gamle by» skal omfatte bebyggelse i eldre stil. Til «Den gamle by» er det knyttet 3 mindre friområder. - - -

Overskjønnsrettens bemerkninger:

Retten finner ikke tilstrekkelig grunn til å etterkomme saksøkerens henstilling om å foreta særlig verdsettelse av de deler av eiendommene som ligger i elv og sjø. Samtlige takstalternativer gjelder ekspropriasjon av strandlinje med sjø- og elvegrunn. Denne grunn må i de foreliggende tilfelle antas å ha sin vesentlige verdi som tilbehør til landgrunnen. Som fremholdt i høyesterettsdom i Rt-1922-19 flg. (se førstvoterendes votum side 21), vil det ved ekspropriasjon av eiendom med tilliggende strandlinje og sjøgrunn, bero på hensiktsmessighetshensyn hvorvidt sjøretten eller strandretten bør takseres særskilt eller sammen med eiendommen. Overskjønnsretten finner det i disse tilfelle hensiktsmessig å fastsette erstatningene pr. oppmålt kvadratmeter landgrunn, og har ved fastsettelsen av disse erstatninger også tatt hensyn til den verdi som strandlinjen med sjø- og elvegrunn antas å representere (med påhefte av rett for saksøkte nr. 1 til fortsatt å drive laksefiske, jfr. skjønnsforutsetningenes IV).

Partene er enige om at tomteverdien for alle arealers vedkommende representerer den høyeste verdi for de saksøkte, og at det er denne som skal legges til grunn ved fastsettelsen av ekspropriasjonserstatningene. Videre er det enighet om at ekspropriasjonserstatningen for de områder som utlegges til friarealer, skal fastsettes som om det hadde vært lovlig adgang til bebyggelse, jfr. prinsippet i høyesterettsdommene i Rt-1897-730 og 1900 273. Reguleringen av strandområdet til friareal antas på den annen side å ville medføre visse særfordeler for gjenværende deler av Prestviken 14, i og med at tomter som utparselleres der vil få uhindret adgang til stranden. Disse særfordeler har overskjønnsretten tatt hensyn til ved fastsettelsen av erstatningen for grunn som avståes fra denne eiendom. Ved bedømmelsen av tomteverdien har overskjønnsretten tatt

Side:1049

i betraktning at det ved utparsellering måtte ordnes med vei og kloakk, jfr. bygningsvedtekter for Kristiansand, §10 sammenholdt med bygningslovens §48.

Bedømmelsen av tomteverdien (omsetningsverdien) er foretatt under iakttagelse av maksimalprisbestemmelsene for omsetning og bortfeste av grunnarealer. Den omstendighet at saksøkte nr. 1 innen det område som ved reguleringen av 1954 utlegges til villabebyggelse, har solgt byggetomter til priser opptil kr. 24 og kr. 25 pr. m2 - uten forpliktelse for selgeren til å sørge for vei og kloakk - gir ikke de saksøkte krav på at tomteverdien erstattes til slike priser. For flertallet av tomter som til samme tid er omsatt i villaområdet, ligger prisene betydelig lavere, - like ned til kr. 8 pr. m2. I motsetning til hva der ville være tilfellet ved utparsellering av de områder som omfattes av dette skjønn, dreier det seg der om ferdig regulerte tomter hvor lite - og for de aller fleste tomter, intet - fragår til veigrunn. Når enkelte av tomtene i villaområdet er kommet så vidt sterkt opp i pris, må nok dette i første rekke tilskrives den omstendighet at grunneieren har kunnet tilby kjøpere og festere midlertidig benyttelse av eksisterende kloakk og atkomstvei.

Reguleringsplanen av 1954 avløste den tidligere gjeldende regulering av 1924. Også etter den sistnevnte plan var området mot sjø og elv utlagt til friareal. Dette antas å ha til følge at saksøkte nr. 2, som i 1952 kjøpte Prestviken 14 d og på eiendommen oppførte en herskapelig enebolig, bare har krav på ulempeerstatning for den merulempe som oppstår ved at friarealet ved planen av 1954 rykkes ca. 45 meter nærmere bebyggelsen på eiendommen. Dette følger av det prinsipp som ligger til grunn for høyesterettsdommene i Rt-1915-497 ff. og 1933 740: «Grunneieren må respektere reguleringen og er pliktig til ved sine senere disposisjoner over eiendommen å ta hensyn til de innskrenkninger i eller ulemper ved benyttelsen av den, som reguleringen ved dens iverksettelse vil medføre. Gjør han ikke det, kan han ikke fordre ulempen særskilt erstattet hos kommunen.» I den enstemmige dom i Rt-1949-408 ff., hvor saken ble løst på et annet grunnlag, uttales det riktignok at det er atskillig som taler for det standpunkt Høyesteretts mindretall inntok i dommen av 1915. I en enstemmig dom i Rt-1957-1231 ff. (Hjalmar Eldor mot Kristiansand kommune), har Høyesterett imidlertid på ny anvendt prinsippet i dommene av 1915 og 1933. Ingen av disse dommer angikk byggeforetagender i strid med reguleringen, jfr. hva der i dommen av 1957 er anført om dette (side 1235).

Når det gjelder Kuholmsveien 74, som eies av de saksøkte nr. 3-8, er bebyggelsen oppført allerede i 1906, og disse saksøkte har således krav på ubeskåret ulempeerstatning for den verdiforringelse den gjenværende eiendom påføres ved friarealet. Så vidt forståes har da saksøkerens prosessfullmektig for disse saksøktes vedkommende frafalt innsigelsen om at reguleringen av 1924 skal bevirke noen reduksjon i ulempeerstatningen, - om enn på det grunnlag at disse saksøkte har ervervet eiendommen ved arv.

Som det vil fremgå av det etterfølgende, betinger naboskapet til friarealet ingen særskilt ulempeerstatning for saksøkte nr. 1. Den innsigelse som er basert på reguleringen av 1924 blir derfor uten betydning for ham. - - -

Side:1050

Om erstatningen for de enkelte saksøkte skal overskjønnet bemerke:

Ad saksøkte nr. 1 Sven H. Stangenes, eier av Prestviken 14 (Prestvikveien 14). - - -

Alternativ I. - - -

Ellers antas det ikke å være grunnlag for å fastsette noen ulempeerstatning ved ekspropriasjon etter dette alternativ. Bortsett fra «Den gamle by» ligger de områder som støter til friområdet i utmark, hvor almenheten allerede fra tidligere har hatt rett til ferdsel m.v. Den omstendighet at strandområdet legges ut til friareal og at det sørges for lettere atkomst til dette område, må riktignok antas å medføre en betydelig økning av tilstrømningen, med derav følgende fare for øket trafikk og tråkk over den utmark som saksøkte etter dette alternativ beholder. Dette vil etter overskjønnsrettens oppfatning imidlertid ikke influere på tomteverdien av de tilstøtende deler av saksøktes eiendom. I den utstrekning anvendelsen av strandområdet til friareal måtte medføre noen nedgang i verdien for enkelte av tomtene på den gjenværende del av eiendommen, vil denne nedgang som foran nevnt fullt ut kompenseres ved den spesielle verdistigning som friarealet medfører for andre av tomtene ved at de oppnår uhindret adgang til stranden.

Reduksjon i bruksverdien av dyrkningsjorden i «Den gamle by» som følge av at området deles opp av veiene nr. 81 og 82 og tap av en del frukttrær, kompenseres ved at saksøkte her får erstattet veigrunnen etter tomteverdi. - - -

Ad saksøkte nr. 2. Einar H. Sørensen jr., eier av Prestviken 14 d (Galgebergveien 11).

Alternativ A.

Etter dette alternativ skal det eksproprieres ca. 2975 m2 landgrunn med tilliggende strandlinje og sjøgrunn. Arealet går i en spiss ned mot sjøen hvor det omfatter et lite strandstykke. Høyere oppe ligger et åpent jorde. Ellers består området av fjellknauser. Overskjønnsretten antar at det eksproprierte område kunne være tjenlig som tomt for et hus, og fastsetter erstatningen - inklusive strandlinje og eiendomsrett til sjøgrunnen - til kr. 10 pr. m2 landgrunn. Ved fastsettelsen av denne tomtepris er det tatt i betraktning at det ved tomtesalg måtte sørges for atkomst til tomten.

I tillegg hertil har saksøkte krav på ulempeerstatning for den verdiforringelse ekspropriasjonen vil medføre for den gjenværende del av eiendommen. Som foran nevnt har saksøkte på denne del oppført en stor og vakker enebolig som han selv bebor. Denne utnyttelse av eiendommen medfører at verdiforringelsen blir større enn hva den ville vært med en mer ordinær bebyggelse. Når saksøkte får erstattet den grunn som eksproprieres etter tomteverdi, medfører dette at han ikke kan kreve erstatning for den forringelse som et frivillig salg av tomten ville medføre for den gjenværende del av eiendommen. Saksøkte kan derfor bare kreve erstatning for den merulempe som oppstår ved at det eksproprierte utlegges til friområde, og da bare for den del av merulempen som skyldes at friarealet ved reguleringsplanen av 1954 rykkes nærmere oppover mot beboelseshuset enn hva der var tilfellet ved reguleringen av 1924, jfr. hva der tidligere er bemerket om dette spørsmål. Denne merulempe som saksøkte etter dette alternativ har krav på å få erstattet i tillegg til

Side:1051

tomteverdien, finner overskjønnsretten å burde sette til kr. 5 000. Ved bedømmelsen av denne verdiforringelse har overskjønnsretten tatt i betraktning den reduksjon som dette moment antas å ville bevirke i eiendommens alminnelige omsetningsverdi. - - -