Rt-1968-1319

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1968-12-21
Publisert:	Rt-1968-1319
Stikkord:	Odelstakst
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 143/1968
Parter:	Aslak Lien (høyesterettsadvokat Finn Thrana) mot Kristine Ranum (advokat Torleif Skavern - til prøve).
Forfatter:	Anker, Hiorthøy, Ryssdal, Mindretall: Blom, Gaarder
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §384, Skjønnsprosessloven (1917) §28, §42, §43, §62

Dommer Blom: Ved kontrakter av 1. oktober 1962 kjøpte Aslak Lien av Asbjørn og Ingrid Bø eiendommen Johannesdalen bestående av 5 bruksnummer i Gol for en pris av kr. 65.000 inklusive en del løsøre og kultur- og investeringsavgift. Bøs søster, Kristine Ranum, begjærte 30. januar 1963 avholdt odelstakst, og Hallingdal herredsrett avhjemlet slik takst 5. september 1964. Begge parter krevet odelsovertakst, og denne ble avhjemlet 27. juli 1967 med slik verdsettelse:

«1. Johannesdalen 12/2 og Daleslette 24/53 kr 48.000,-

2. Toregård - Tretteskog 25/50 Alt. A » 15.000,-

Alt. B » 21.000,-

3. Blakkestad - Tretteskog 42/10 Alt. A » 8.000,-

Alt. B » 8.000,-

4. Haftorn - Johannesdal skog 5/56 og skogen på Johannesdal 12/2 » 10.000,-

Eiendommene under nr. 1 og skogen under nr. 4 tilsammen Alt. A » 58.000,-

Alt. B » 79.000,-.»

Aslak Lien har påanket overodelstaksten til Høyesterett. Han hevder at taksten må oppheves av følgende grunner:

1. Taksten er vilkårlig, idet den ikke tilnærmelsesvis tilsvarer eiendommens reelle omsetningsverdi etter gangbar pris i egnen.

2. Skjønnet er uklart ved den måte hvorpå det er avgitt alternative takster over de fire eiendommer når de er verdsatt hver for seg.

3. Skjønnet er uklart fordi det ikke fremgår om og i hvilken utstrekning skjønnsretten har bygget på at det hviler felles beiterett på eiendommen.

4. Under ankeforberedelsen for Høyesterett gjorde han også gjeldende at skjønnet måtte oppheves på grunn av andre saksbehandlingsfeil, særlig at skjønnsmennene ikke hadde gitt seg den nødvendige tid til befaring av eiendommene. Under prosedyren for Høyesterett er disse innvendinger frafalt, og, jeg finner det da ikke nødvendig å si noe mer om dem, så meget mer som de fortoner seg som åpenbart grunnløse.

Side:1320

For øvrig kommer jeg senere tilbake til de enkelte ankepunkter.

I Høyesterett har Aslak Lien nedlagt slik påstand:

«1. Hallingdal herredsretts odelsovertakst av 29. juli 1967 oppheves og hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn.

2. Kristine Ranum dømmes til å betale saksomkostninger til Aslak Lien for Høyesterett.»

Kristine Ranum har tatt til motmæle mot anken. Hun hevder at det ikke foreligger noen feil av betydning ved skjønnet, og jeg gjør nærmere rede for hennes standpunkt under behandlingen av de enkelte ankegrunner. Hun har hatt bevilling til fri sakførsel for Høyesterett og har nedlagt slik påstand:

«1. Hallingdal herredsretts odelsovertakst av 29. juli 1967 stadfestes.

2. Aslak Lien dømmes til å betale saksomkostninger til det offentlige for Høyesterett og for bevisopptaket ved Hallingdal herredsrett til bruk for Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er det avholdt bevisopptak ved Hallingdal herredsrett med avhør av partene og 18 vitner, hvorav 15 er nye for Høyesterett. Det er videre fremlagt en del nye dokumenter. Jeg nevner særskilt en beskrivelse av eiendommen og de foretatte påkostninger etter kjøpet, utarbeidet av Aslak Lien den 8. desember 1967. For øvrig foreligger saken for Høyesterett i samme skikkelse som for herredsretten.

Om de enkelte ankegrunner bemerker jeg:

1. Spørsmålet om vilkårlig skjønn.

Lien har gjort gjeldende at skjønnet må oppheves som vilkårlig fordi det ikke har tatt tilbørlig hensyn til tomteverdien. Videre har han, med støtte i den før nevnte beregning og en del av vitneprovene, gjort gjeldende at det er et så påtagelig misforhold mellom skjønnet og eiendommens reelle verdi at det bare kan forklares som utslag av et vilkårlig skjønn.

Kristine Ranum har hevdet at det her dreier seg om en vanlig jord- og skogbrukseiendom, hvor også utparselleringsmulighetene går inn som et ledd i verdsettelsen. Taksten står ikke i misforhold til de foreliggende opplysninger om verdien av den eller andre eiendommer.

Jeg finner det klart at denne ankegrunn ikke kan føre frem.

Vel er det så at bebyggelsen må være verdsatt til mindre enn halvdelen av det en erfaren byggmester og takstbestyrer har anslått den til. Men ved skjønnet måtte bebyggelsen takseres som en integrerende del av den samlede eiendom, og dette forklarer i seg selv den store forskjell. Og vel er det så at den samlede takst bare utgjør en brøkdel av den verdi Lien er kommet frem til i sin beregning og vesentlig mindre enn det han har beregnet eiendommens selvkostende til. Men jeg finner ikke å kunne legge nevneverdig vekt på Liens verdiberegning, som dels inneholder åpenbare feil, dels virker sterkt overvurdert. Hva oppgaven over selvkostende angår, synes denne i atskillig utstrekning å inkludere rene vedlikeholdsutgifter, og vedlikehold eller påkostninger

Side:1321

som ikke øker eiendommens verdi skal heller ikke tas i betraktning ved skjønnet, som har å verdsette eiendommen i den stand den er i når taksten holdes.

Heller ikke den opprinnelige kjøpesums størrelse eller de sparsomme opplysninger om andre eiendomssalg i nærheten gir noe holdepunkt for å anse taksten som vilkårlig, og jeg behøver da ikke å gå nærmere inn på de temmelig strenge krav som praksis har stillet for at en slik påstand kan føre frem, jfr. sist Rt-1968-656 (den andre Greaker-dom).

2. Spørsmålet om uklarhet med hensyn til alternativ vurdering under ett og samlet.

I et forlik om skjønnsforutsetningene som prosessfullmektigene inngikk alt forut for underskjønnet, heter det:

«2. a) Eiendommene Johannesdalen 12/2 og Daleslætte 24/53 takseres samlet for seg.

b) Toregård-Tretteskog 25/50 takseres særskilt (3).

c) Blakkestad-Tretteskog 42/10 takseres særskilt (teig 2).

d) Haftorn Johannesdal skog gnr. 5/56 takseres særskilt sammen med skog til Johannesdalen 12/5 (teig 1).»

Kristine Ranums påstand ved overtaksten korresponderer med dette, men hadde følgende tilføyelse: «Eiendommene Johannesdalen 12/2, Daleslette 24/53 takseres sammen med Haftorn Johannesdal skog og skog til Johannesdal 12/2, med særskilt verdsettelse av skogen og forøvrig som etter alternativ I.»

Aslak Lien har for Høyesterett gjort gjeldende at skjønnsresultatet, som jeg tidligere har referert, på dette punkt, avdekker to uklarbeter: For det første er det ikke sørget for egen fastsettelse av skogverdien etter alternativ B, og for det annet er det uklart om takstnr. 1 bare omfatter innmark, eller om den også omfatter skogen på den såkalte innvendige del av Johannesdalen og Dalesletta.

Kristine Ranum har innrømmet at skjønnet nok kunne ha uttrykt seg tydeligere, men mener at det sett i sammenheng ikke kan være noen tvil om realiteten.

Jeg antar at anken på dette punkt ikke kan føre frem.

Skjønnsresultatet må etter min mening oppfattes slik: Takstnr. 1, Johannesdalen og Dalesletta, er verdsatt til kr. 48.000,-. I og med at dette gjaldt en innhegnet eiendom som den felles beiterett ikke hvilte på, var det klart at alternativ takst ikke kunne ha noen interesse. Takstnr. 4, Haftorn-Johannesdal skog og skogen på Johannesdal, viser en verdi på kr. 10.000,- på basis av det alternativ at enhver utparsellering var utelukket på grunn av beiteretten. Dette stemmer da med at takstnr. 1 og 4 til sammen er satt til kr. 58.000,- på basis av at utparsellering ikke kunne skje. Men når de samme to takstnumre er satt til kr. 79.000,- etter det alternativ at det er adgang til salg eller bortfesting av tomter så langt det ikke skader beiteretten, forekommer det meg klart at differansen kr. 21.000,- utelukkende refererer seg til utparselleringsverdien på takstnr. 4. Skogen på dette takstnummer er med andre ord gitt en tilleggsverdi på

Side:1322

kr. 21.000,- på grunn av muligheten for hyttebygging uten skade for beiteretten. Selv om dette uttrykkelig burde vært sagt i taksten, kan jeg ikke se at det her foreligger noen uklarhet om hvordan takstresultatet er vunnet.

Hva angår det andre angrepspunkt under denne ankegrunn, er det nok riktig at det på takstnr. 1 også er skog. Det burde formentlig ha vært sagt like ut at takseringen under dette punkt skjedde eksklusive skogen og at skogen på det innvendige område var medtatt under takstnr. 4. Men denne uklarhet, som skriver seg like fra prosessfullmektigenes forlik om skjønnsforutsetningene, kan ikke være av reell betydning. Etter det opplyste må jeg nemlig gå ut fra at begge parter under overtaksten var enige om at takstnr. 1 skulle verdsettes uten skog, og jeg kan ikke tro at skjønnsmennene har misforstått dette. Jeg tilføyer at en slik misforståelse så vidt jeg kan se ville innebære at en del av skogen var taksert to ganger, hvilket jo ikke kunne være til Liens skade.

3. Spørsmålet om uklarhet i forbindelse med beiterettens betydning.

Det var fra først av på det rene at eiendomskomplekset bortsett fra den inngjerdede innmark var beheftet med en felles beiterett. I det før nevnte forlik om skjønnsforutsetningene er det avtalt at det skal avgis takst i to alternativer: alternativ A, at den felles beiterett er til hinder for enhver utparsellering, og alternativ B, at det ved taksten legges til grunn at det er adgang til salg eller bortfesting av tomter «så langt det ikke skader beiteretten». Ved overtaksten nedla Kristine Ranums prosessfullmektig påstand helt i overensstemmelse med forliket, mens Aslak Liens prosessfullmektig nedla slik påstand: «Eiendommene verdsettes til gangbar pris på grunnlag av de utparselleringsmuligheter som foreligger og som i ethvert fall gir mulighet for utparsellering av ca. 100 hyttetomter.» I selve taksten anføres om dette forhold:

«Skjønnsmennene tilføyer ad alternativ B («adgang til salg eller bortfesting av tomter så langt det ikke skader beiteretten») som er oppsatt (sammen med alt. A) av saksøkerens prosessfullmektig, at skjønnsmennene ikke er blitt forelagt utførlige opplysninger om beiterettens rettslige omfang og karakter, og at de under vurderingen under alt. B i noen grad har måttet foreta et vanlig og sakkyndig skjønn.»

For Høyesterett hevder Lien at overskjønnets begrunnelse er uklar og altfor kortfattet. Den etterlater tvil om hva det er takstmennene har ment å skjønne over, og gir ikke klart uttrykk for de rettslige og faktiske omstendigheter de bygger på. Takstmennene hadde en særlig oppfordring til her å uttrykke seg konsist i og med påstanden om at det i hvert fall var mulighet for utparsellering av 100 hyttetomter.

Kristine Ranum gjør gjeldende at det på grunnlag av forliket verken var tvist om hvilket saksforhold eller hvilke rettsregler som verdsettelsen skulle bygges på, og at takstmennene følgelig ikke hadde hatt noen oppfordring til i det hele tatt å uttale seg

Side:1323

om beiterettens betydning. Om de det har gjort og har brukt en uttrykksmåte som erkjennes å være uheldig, kan ikke det lede til tvil om skjønnets riktighet.

Jeg er kommet til at anken på dette punkt må tas til følge.

Spørsmålet om beiterettens betydning for utparselleringsmulighetene synes å ha spillet en fremtredende rolle under overtaksten. Det er selvfølgelig så at også andre omstendigheter som terrengets beskaffenhet og avstanden fra bilvei vil ha betydning for vurderingen av den merverdi som eiendommen må tillegges på grunn av utparselleringsmulighetene. Og jeg er enig i at noen detaljert redegjørelse fra takstmennene om det antall hytter de regnet med kunne selges eller bortfestes, ikke kan kreves. Men skjønnet må, når det først er reist tvil om beiterettens betydning, angi hva det bygger på. Slik skjønnsmennene har uttrykt seg, er det ikke klart hvorvidt det er beiterettens rettslige omfang og karakter de har ment å skjønne over, eller om det er hvilken betydning beiterettens eksistens faktisk kan ha for utparselleringsmulighetene. Det fremgår ikke av begrunnelsen om beiteretten er ansett som en vesentlig hindring for utparsellering eller ikke, og skjønnsretten måtte etter min mening redegjøre for hva den i så måte bygget på.

På grunnlag av de øvrige opplysninger i saken kan jeg heller ikke legge til grunn at uklarbeten har vært uten betydning for takstresultatet. Jeg nevner således at for takstnr. 3, Blakkestad-Tretteskog, er verdien etter begge alternativer satt til kr. 8.000,-, mens det for takstnr. 2, Toregård-Tretteskog, er en differanse mellom de to alternativer på kr. 6.000,-. Disse to smale skogstriper har altså fått forskjellig behandling etter alternativ B, uten at det fremgår hvorfor det førstnevnte areal overhodet ikke skulle by på utparselleringsmuligheter som følge av beiteretten. Den samlede forskjell mellom alternativ A og alternativ B utgjør etter overtaksten bare kr. 27.000,-, hvilket svarer til et særdeles beskjedent antall utparselleringer. Dette kan selvfølgelig skyldes at skjønnsmennene av andre grunner har ansett arealet lite egnet for utparsellering, men det kan like gjerne skyldes at skjønnsmennene har tillagt beiteretten en avgjørende betydning for utparselleringsmulighetene. Skjønnsmennene burde under disse forhold ha redegjort for den måte hvorpå skjønnsresultatet er vunnet, jfr. skjønnslovens §62 og §28. Jeg viser for så vidt til avgjørelser i Rt-1950-622 og 1952 1045.

Den foreliggende tvetydighet ved skjønnet må etter min mening lede til opphevelse etter tvistemålslovens §384 første ledd, idet jeg finner det sannsynlig at feilen kan ha virket bestemmende på avgjørelsens innhold.

Jeg stemmer følgelig for å oppheve taksten, men da spørsmålet har budt på tvil, finner jeg at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.

Etter rådslagningen vet jeg at jeg er i mindretall, og former derfor ikke konklusjon.

Dommer Anker: Jeg kommer til et annet resultat enn

Side:1324

førstvoterende og mener at ikke noen av ankegrunnene kan føre fram, således heller ikke den som førstvoterende finner bør lede til opphevelse av taksten. Riktignok er skjønnsmennenes begrunnelse i dette punkt noe uheldig formet, men jeg finner det ikke sannsynlig at dette kan ha virket bestemmende på resultatet, altså på fastsettelsen av de beløp skjønnsmennene kom til under B-alternativene. Det forelå i dette tilfelle ingen rettslig tvist om beiterettens omfang, og det kan etter min mening ikke kreves at det i skjønnsgrunnene detaljert blir gjort rede for hvordan beiteretten på odelsgodset faktisk blir utøvd og for hvordan det kan tenkes å influere på den gangbare pris. Det må her nødvendigvis bli spørsmål om en helhetsvurdering, i alt vesentlig av skjønnsmessig karakter. Ifølge det forlik som partenes prosessfullmektiger i fellesskap hadde utformet, skulle det ved takseringen under alternativ B «legges til grunn at det er adgang til salg eller bortfesting av tomter så langt det ikke skader beiteretten». Noe annet og mer enn dette legger jeg heller ikke i skjønnsmennenes uttalelse. Jeg kan ikke se at de tall skjønnsmennene er kommet til under de to alternativer indiserer feil ved grunnlaget.

Hva de øvrige ankepunkter angår, slutter jeg meg i alt vesentlig til førstvoterendes begrunnelse.

Når det gjelder saksomkostninger, er jeg enig med førstvoterende.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

Anken forkastes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Hiorthøy: Som dommer Anker.

Dommer Ryssdal: Likeså.

Dommer Gaarder: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Blom.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett kjennelse overensstemmende med annenvoterendes konklusjon.

Av odelstaksten (dommerfullmektig Per Holm med skjønnsmenn):

Eiendommene Johannesdalen og Daleslette består dels av dyrket mark og dels av natureng og beitemark. Bebyggelsen er gammel og tildels i dårlig forfatning.

Eiendommene Toregård-Tretteskog, Blakkestad-Tretteskog og Haftorns Johannesdal skog består av endel barskog og nokså mye lauvskog og myr.

Til eiendommene hører rettigheter i endel fiskevann.

Under henvisning til foranstående protokollat takseres eiendommene således:

Johannesdalen gnr. 12 bnr. 2 og Daleslætte gnr. 24 bnr. 53 takseres til en verdi av kr. 43.000,-.

Side:1325

Toregård-Tretteskog gnr. 25 bnr. 50 takseres til en verdi av kr. 15.000,- etter alternativ I. Etter alternativ II verdsettes den til kr. 17.000,-.

Blakkestad-Tretteskog gnr. 42 bnr. 10 verdsettes til kr. 6.000,- etter alternativ I. Etter alternativ II til det samme beløp, kr. 6.000,-.

Haftorns Johannesdal skog gnr. 5 bnr. 56 samt skog til Johannesdalen gnr. 12 bnr. 5 verdsettes under ett til kr. 12.000,- etter alternativ I. Etter alternativ II verdsettes disse eiendommer til kr. 24.000,-.

Ved takseringen er det tatt hensyn til kultur- og investeringsavgiften, som ikke er gjenstand for kjøp og salg, men tilligger de skogeiendommer hvor avvirkningen er foretatt. Taksten er avgitt under hensyntagen til at det dreier seg om en odelstakst. Takstbeløpene gir således uttrykk for eiendommenes fulle verdi etter gangbar pris i egnen. - - -

Av odelsovertaksten (sorenskriver Fr. K. Kaltenborn, settedommer, med skjønnsmenn):

Takstene er avgitt overensstemmende med bestemmelsene i skjønnslovens §62.

- - -

Skjønnsmennene tilføyer ad alternativ B («adgang til salg eller bortfesting av tomter så langt det ikke skader beiteretten») som er oppsatt (sammen med alt. A) av saksøkerens prosessfullmektig, at skjønnsmennene ikke er blitt forelagt utførlige opplysninger om beiterettens rettslige omfang og karakter, og at de under vurderingen under alt. B i noen grad har måttet foreta et vanlig og sakkyndig skjønn.

I overensstemmelse med reglene i skjønnslovens §42 §43 besluttet den samlede rett at saksøkeren Kristine Ranum må betale de med skjønnet lovbestemte omkostninger samt kr. 800,- til dekning av motpartens utgifter til juridisk bistand under overskjønnet.

Taksten er enstemmig, det samme gjelder omkostningsfastsettelsen. - - -