Rt-1968-656

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1968-05-31
Publisert:	Rt-1968-656
Stikkord:	Odelstakst
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 68B/1968
Parter:	A/S Greaker Cellulosefabrik (høyesterettsadvokat O. Trampe Kindt) mot Eivind Sundt jr. ved verge Eivind Sundt (høyesterettsadvokat Otto Chr. Hagemann).
Forfatter:	Roll-Matthiesen, Anker, Heiberg, Gaarder, Bahr
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §61, §62, Tvistemålsloven (1915) §384, §394, §38, §43, Bygningsloven (1965)

Dommer Roll-Matthiesen: Eivind Sundt jr. ved verge brukseier Eivind Sundt begjærte i 1961 odelstakst over eiendommen Fløisbon gård, gnr. 49, bnr. 171 i Oppegård, tilhørende Oppegård kommune, samt over følgende skogeiendommer som A/S Greaker Cellulosefabrik eier: Fløisbon skog, gnr. 49, bnr. 1 i Oppegård, Pinnåsen, gnr. 105, bnr. 2 i Ski og Nordskogen, gnr. 105, bnr. 3 i Ski. Indre Follo herredsrett avhjemlet odelstakst den 6. mai 1963 og overtakst den 20. november 1964. Under begge takster oppsto tvist om hvordan eiendommene skulle vurderes, jord- og skogbruksverdi kontra tomteverdi, og disse tvister ble avgjort ved kjennelser av de samlede skjønnsretter i medhold av

Side:657

skjønnslovens §62, annet ledd. Kjennelsene er datert samme dag takstene ble avhjemlet. Oppegård kommune og A/S Greaker Cellulosefabrik påanket odelsovertaksten på grunn av feil i rettsanvendelsen og saksbehandlingen. Ved Høyesteretts kjennelse av 18. februar 1966 - inntatt i Rt-1966-252 - ble anken over rettsanvendelsen tatt til følge, og overodelstaksten ble opphevet og saken hjemvist til ny behandling med ny rettsformann og nye skjønnsmenn. Om saksforholdet den gang og om de kjennelser som var avsagt, henviser jeg til voteringen i Høyesterett.

Som ny rettsformann ble oppnevnt byrettsdommer A. H. Hillestad, og de nye skjønnsmenn ble tatt utenfor kommunen. Overskjønnet ble påbegynt den 21. november 1966. Etter begjæring av begge parter ble taksten for A/S Greaker Cellulosefabriks eiendommer utsatt fordi det var kommet sne som vanskeliggjorde besiktigelsen av skogen. Odelsovertaksten for Fløisbon gård ble derimot besluttet fremmet, idet både odelspretendenten og Oppegård kommune var enig her. Under denne takst opptrådte Greaker som hjelpeintervenient til fordel for kommunen. Den oppståtte tvist om vurderingsgrunnlaget ble avgjort ved enstemmig kjennelse av 5. desember 1966. Kjennelsen hadde slik slutning:

«Fløisbon gård takseres som fremtidig tomtegrunn under hensyn til den usikkerhet som gjør seg gjeldende om tidspunktet for en mulig utbygging, om utnyttelsesgraden m.v. og med tillegg for den verdi utnyttelsen av den påstående bebyggelse representerer.»

Etter at kjennelsen var avsagt avga skjønnsmennene samme dag takst, som gikk ut på at Fløisbon gård, av størrelse 189,4 dekar, med påstående bygninger ble verdsatt til kr. 550.000. Det er opplyst at odelsløsning er gjennomført etter denne takst.

Også under den nye odelsovertakst vedkommende Greakers eiendommer - påbegynt 8. mai 1967 - ble det tvist om grunnlaget for takseringen. Retten avsa den 1. juni 1967 enstemmig kjennelse med denne slutning:

«Pinnåsen gnr. 105 bnr. 2 og Nordskogen gnr. 105 bnr. 3 i Ski takseres etter gangbar pris i egnen som skogbrukseiendommer.

Fløisbon skog gnr. 49 bnr. 1 i Oppegård takseres etter gangbar pris i egnen som skogbrukseiendom med tillegg av tomteverdi for ca. 20 mål ved Fløisbon gård, samt for et område med fall mot Sønsterudveien, likesom det gis et tillegg for fremtidig mulighet for tomtesalg i den søndre del av skogen.»

Samme dag avga skjønnsmennene slik enstemmig takst:

«Full verdi av Fløisbon skog gnr. 49 bnr. 1 i Oppegård settes etter gangbar pris i egnen til kr. 2.050.000 hvorav skjønnsmessig tomteverdi kr. 950.000.

Full verdi av Pinnåsen skog gnr. 105 bnr. 2 i Ski settes etter gangbar pris i egnen til kr. 680.000.

Full verdi av Nordskogen gnr. 105 bnr. 3 i Ski settes etter gangbar pris i egnen til kr. 230.000.

Side:658

Den samlede verdi av odelsgodset settes til kr. 2.960.000.»

A/S Greaker Cellulosefabrik har påanket overtaksten med tilhørende kjennelse på grunn av feil i saksbehandlingen og rettsanvendelsen samt på grunn av at den skjønnsmessige vurdering er vilkårlig. Under prosedyren for Høyesterett er ankegrunnene av Greakers prosessfullmektig sammenfattet således:

Saksbehandlingen.

1. Etter skjønnslovens §61, tredje ledd skal rettens formann ikke delta i granskingen og verdsettelsen. Det har han gjort i dette tilfelle, hvilket kommer særlig frem for den sydlige del av Fløisbon skog, hvorom det i kjennelsen heter at det må regnes med at en kjøper vil kunne gi et beskjedent tillegg til skogsverdien for de kommende utbyggingsmuligheter «og retten foretar derfor her en viss avrunding oppad av skogbruksverdien». Også ellers går retten i kjennelsen inn på spørsmål om verdsettelsen, idet det fastslåes at skogverdien i det vesentlige skal legges til grunn. Greaker har henvist til avgjørelsen i Rt-1967-417. Feilen må etter Greakers mening føre til opphevelse etter tvistemålslovens §384, annet ledd nr. 1, idet den dømmende rett ikke har vært lovlig besatt. Skal forholdet bedømmes etter tvistemålslovens §384, første ledd, må det legges til grunn at feilen kan ha virket bestemmende på avgjørelsens innhold.

2. Overskjønnsretten har ikke fulgt den rettsoppfatning som ligger til grunn for Høyesteretts avgjørelse av 18. februar 1966, jfr. tvistemålslovens §394. Retten har satt sin personlige vurdering av de reelle forhold i stedet for entreprenørenes vurderinger. Det er således ikke vurdert hva en aktiv utbygger ville gitt for området under hensyntagen bl.a. til at en slik utbygger selv tar initiativ og går på for å «forbruke» tomtearealene. Det er ikke redegjort for det fremlagte materiale, og rettens henvisning til Høyesteretts kjennelse synes nærmest bare å være en gardering.

3. Mangelfulle og uklare skjønnsgrunner.

a) Skjønnsretten har lagt til grunn en uriktig rettslig vurdering av en generalplan og av det som er sagt i utkastet til generalplan for Oppegård om friarealene. Skjønnsretten har heller ikke vært klar over bygningslovens regler om refusjon for utgifter til kloakk innenfor kommunen og langs grensen til en annen kommune. Her foreligger feil, i alle fall mangelfulle begrunnelser.

b) Det kan ikke direkte utledes av premissene at overskjønnsretten har fulgt Høyesteretts rettsoppfatning når det gjelder forståelsen av begrepet «gangbar pris i egnen». Det er som tidligere nevnt ikke tatt hensyn til den aktive utbygger kontra den alminnelige kjøper. Det foreligger en uriktig forståelse av hva «egnen» er i et slikt tilfelle, hvor de aktive entreprenører opererer innen hele Oslo-området og derfor sammenligner prisene i de forskjellige deler av Oslo-området. Skjønnsretten har funnet at dette prismateriale ikke har hatt noen interesse, idet retten uriktig bare har holdt seg til de nærliggende strøk.

Side:659

4. Overodelstakstens resultat viser at det må foreligge en feil et eller annet sted. Det er fremlagt et stort materiale over eiendommenes verdi, bl.a. verdivurderingen av 23. august 1966, som viser meget betydelig større beløp enn det taksten kom til, jfr. også sivilingeniør Olav Selvaags uttalelse i erklæring av 18. januar 1968 om at hans firma når som helst er villig til å kjøpe området av Greaker eller av Sundt for 8-10 millioner kroner. Differansen er her så stor at den må bunne enten i en misforståelse eller i en vilkårlighet.

Rettsanvendelsen.

1. Høyesterett har i sin kjennelse av 18. februar 1966 fastslått hvorledes «gangbar pris i egnen» skal forståes, og Høyesterett har videre i sin kjennelse tatt standpunkt til det faktiske saksforhold og foretatt en subsumpsjon som går ut på at odelsgodsene hørte til de eiendommer som var etterspurt av entreprenører m.v. Saksforholdet nu er uforandret, og det er derfor feil rettsanvendelse når overskjønnsretten har foretatt en ny prøvelse av saksforholdet og i kjennelsen fastslått at skogbruksverdien i det vesentlige skulle legges til grunn ved takseringen.

2. Ved kjennelsen av 5. desember 1966 fastslo den samme overskjønnsrett at Fløisbon gård skulle takseres som fremtidig tomtegrunn. Fløisbon skogs sydområde ligger bedre til for utbygging enn gården, og det må bero på uriktig rettsanvendelse når denne del av eiendommen i det vesentlige er taksert som skogbruk med tillegg for fremtidig mulighet for tomtesalg.

3. I Høyesteretts kjennelse av 18. februar 1966 ble det uttalt at spørsmålet om saksomkostninger for herredsretten vedkommende den opphevede overtakst ble å avgjøre ved den nye overtakst. Det er etter Greakers mening i strid med skjønnslovens §43 etter den praksis som har utkrystallisert seg, at Greaker ikke ble tilkjent saksomkostninger for overskjønnene. Greaker har nedlagt denne påstand:

«1. Indre Follo herredsretts odelsovertakst av 1. juni 1967 oppheves, og saken hjemvises til ny behandling med ny rettsformann og nye skjønnsmenn.

2. Eivind Sundt jr. v/verge Eivind Sundt dømmes til å betale saksomkostninger til A/S Greaker Cellulosefabrik.»

Eivind Sundt jr. har gjort gjeldende at overskjønnet i sin kjennelse ikke har gått utenfor den ramme skjønnslovens §62, annet ledd trekker opp, at overskjønnet har fulgt Høyesteretts direktiver i kjennelsen av 18. februar 1966, at premissene er fyldige og uttømmende både når det gjelder de rettslige og de faktiske spørsmål som var gjenstand for tvist og at premissene er tilstrekkelige til at Høyesterett kan prøve overskjønnets rettsanvendelse, at rettsanvendelsen er riktig og at skjønnet ikke på noen måte er vilkårlig. Sundt har nedlagt sådan påstand:

«Odelsovertaksten stadfestes.

Eivind Sundt jr. v/verge brukseier Eivind Sundt tilkjennes saksomkostninger hos A/S Greaker Cellulosefabrik.»

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Indre

Side:660

Follo herredsrett med avhør av sivilingeniør Olav Selvaag og høyesterettsadvokat Alf Øgland, henholdsvis nestformann og styremedlem i A/S Greaker Cellulosefabrik, samt brukseier Eivind Sundt. Det er lagt frem en del nye dokumenter, bl.a. diverse eiendomstakster, karter og nytt utkast til generalplan for Oppegård, datert november 1967.

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Jeg finner grunn til først å nevne hva jeg anser avgjort ved Høyesteretts kjennelse av 18. februar 1966. Høyesterett slår her fast at «gangbar pris i egnen» vil si den pris man kan regne med å oppnå ved omsetning av en eiendom av den type og i det strøk det er tale om. Man kan ikke bare holde seg til hva bydere i egnen vil betale, hvis andre vil betale mer, og man kan ikke bare holde seg til den bruk av eiendommen som hittil har vært vanlig, hvis en annen bruk vil betinge en høyere pris. Hvor det er stor etterspørsel etter tomter både til industri og boliger - hvilket ubestridt er tilfelle i Oppegård og Ski - kommer inn som kjøpere bl.a. entreprenører som vil kunne være interessert i å skaffe seg arealer med sikte både på dagens behov og fremtidens. Slike mulige interessenter må tas i betraktning når man skal søke etter hva som er gangbar pris i egnen. Høyesterett tok ikke standpunkt til hvorledes de aktuelle odelsgods skulle vurderes, hvorledes det foreliggende kjøpepress fortonet seg i relasjon til de enkelte eiendommer odelsløsningen tok sikte på. Det er således etter min mening ikke riktig som hevdet av Greaker, at Høyesterett også avgjorde at odelsgodset skulle takseres som tomtegrunn. Det var det nye overskjønn som skulle ta standpunkt til dette spørsmål ut fra den av Høyesterett uttalte rettsoppfatning på bakgrunn av de konkrete saksforhold. Og når overskjønnet fant at vesentlige deler av odelsgodset måtte vurderes etter skogbruksverdi, innebærer ikke dette i og for seg noen fravikelse av Høyesteretts avgjørelse. Spørsmålet blir om overskjønnet ved sin vurdering har lagt til grunn den forståelsen av «gangbar pris i egnen» som Høyesterett har gitt uttrykk for. Jeg finner å burde behandle dette spørsmål først, idet jeg senere kommer tilbake til skjønnslovens §62, annet ledd sammenholdt med §61, tredje ledd, samt til spørsmålet om vilkårlig takst.

Etter min mening har overskjønnet i sin kjennelse gitt klare og fullstendige premisser som er tilstrekkelige til at Høyesterett nu kan prøve rettsanvendelsen. Det kan ikke kreves at det skulle ha vært gjort nærmere rede for alt det materiale som er fremlagt, slik som hevdet av Greaker. Her må skjønnsretten ha et spillerom, og det som er medtatt er etter min mening tilstrekkelig. Overskjønnet har funnet at priser fra andre kommuner i Oslo-området er av mindre interesse som sammenligningsgrunnlag og at sammenligningsgrunnlaget må være noenlunde likeartede eiendommer i strøket. Jeg kan ikke se at dette er noen uriktig forståelse av begrepet «egnen» i lovens §62, tredje ledd, og noe slikt er heller ikke uttalt i kjennelsen av 18. februar 1966. Her sies imidlertid at det må tas i betraktning hva kjøpere

Side:661

utenfor egnen måtte være villig til å betale, og dette direktiv har overskjønnet fulgt.

Overskjønnet har tatt for seg hver enkelt del av odelsgodset, og ut fra sin bedømmelse av de konkrete forhold, bl.a. avstandene, de fremtidige kloakkforhold og muligheter for regulering til friarealer, har overskjønnet klassifisert de enkelte hoveddeler: for en del måtte det settes tomteverdi, for andre deler kunne det ikke regnes med mere enn skogbruksverdi, mens det for den sydlige del av Fløisbon skog var «rimelig å regne med at en kjøper av grunnen her vil kunne gi et beskjedent tillegg for de kommende utbygningsmuligheter, og retten foretar derfor her en viss avrunding oppad av skogbruksverdien». Jeg forstår overskjønnet derhen at vurderingen nettopp er skjedd med tanke på entreprenører m.v. og deres mulige fremtidige disponering av arealene. Som nevnt har spørsmålet om friarealer spilt en rolle ved vurderingen, og Greaker har gjort gjeldende at overskjønnet har lagt til grunn en uriktig rettslig vurdering av hva en generalplan er og hva dens uttalelser om friarealene innebærer. Det er ingen holdepunkter for å anta dette. Overskjønnet uttaler for øvrig klart at det bare forelå et utkast til generalplan. Men overskjønnet måtte ta også spørsmålet om friarealer i betraktning ved sin vurdering, og retten måtte da selv bedømme forholdet på grunnlag av det materiale den hadde, bl.a. utkastet til generalplan. Videre har Greaker gjort gjeldende at overskjønnet ikke har vært klar over bygningslovens regler for refusjon for kommunens utgifter til kloakk, herunder kloakk som går langs grensen til annen kommune. Etter min mening er det ikke holdepunkter for å anta dette.

Min konklusjon på det jeg hittil har sagt er at skjønnsgrunnene ikke er uriktige eller mangelfulle, at overskjønnet har fulgt direktivene i Høyesteretts kjennelse av 18. februar 1966 og at det ikke foreligger noen feil i overskjønnets anvendelse av rettssetninger på det saksforhold som overskjønnet har lagt til grunn. Om dette saksforhold er riktig fastslått kan ikke prøves av Høyesterett, og jeg finner etter prosedyren grunn til å tilføye at ankedomstolenes prøvelse av en kjennelse etter skjønnslovens §62, annet ledd ikke går lenger enn det som er bestemt i skjønnslovens §38, første ledd.

Det som her er sagt gjelder også Fløisbon skogs sydområde, som etter overskjønnets vurdering i adskillig grad avviker fra Fløisbon gård som ved overskjønnet av 5. desember 1966 ble taksert som fremtidig tomtegrunn. Det er derfor heller ikke noen feil rettsanvendelse når overskjønnet nu bare delvis har taksert Fløisbon skogs sydområde som tomteområde.

Spørsmålet blir så om skjønnslovens §61, tredje ledd er overtrådt fordi den avsagte kjennelse - hvori rettens formann har deltatt - skulle ha gått lenger enn hjemlet i skjønnslovens §62, annet ledd, altså at kjennelsen skulle ha befattet seg med verdsettelsen, ikke bare med «hvilket saksforhold eller hvilke rettssetninger verdsettelsen skal bygges på». I flere avgjørelser av

Side:662

Høyesterett, bl.a. avgjørelsen i Rt-1951-180, er fastslått at ved tvist om hvilke vurderingsprinsipper taksten skal bygges på, jord- eller skogbruksverdi kontra tomteverdi, blir spørsmålet å avgjøre ved kjennelse etter skjønnslovens §62, annet ledd. I det tilfelle som er referert i Rt-1967-417 ga overskjønnsretten i sin kjennelse direktiver for vurderingen, men overlot avgjørelsen til takstmennene. Høyesterett forkastet under dissens eierens anke herover. Tilfellet var spesielt, idet problemet i første rekke var om det overhodet forelå muligheter for å få solgt tomter, om det nu var eller i fremtiden ville bli etterspørsel etter tomter på stedet. Jeg finner ikke grunn til å komme mere inn på de forskjellige avgjørelser. Slik jeg oppfatter praksis foreligger det ikke klare linjer for hva som skal avgjøres ved kjennelse etter §62, annet ledd og hva som kan avgjøres etter denne bestemmelse. Med de mange problemer som her kan oppstå, vil det ofte bli skjønnsmessig hvor langt kjennelsen skal eller kan gå. Og her vil da partenes standpunkter være av betydning. I den foreliggende sak har begge parter den hele tid forutsatt og lagt til grunn at spørsmålet om vurderingsprinsippene skulle avgjøres ved kjennelse, jfr. underskjønnets kjennelse av 6. mai 1963 og overskjønnets kjennelser av 20. november 1964 og 5. desember 1966, den siste vedkommende Fløisbon gård, med Oppegård kommune som part og Greaker som hjelpeintervenient. Og det foreligger overhodet ikke noe om at en annen fremgangsmåte skulle velges ved den nu påankede overtakst. Under disse omstendigheter kan jeg ikke finne at det er en feil som kan føre til opphevelse av overskjønnet, at overskjønnsretten i sin kjennelse har avgjort at for enkelte deler av odelsgodset skulle skogverdien legges til grunn, for andre deler ble det å fastsette full tomteverdi og for atter andre deler skogverdi med «et tillegg for fremtidig mulighet for tomtesalg». Det er så at det til grunn for disse avgjørelser foreligger økonomiske vurderinger, men loven kan ikke forståes derhen at rettens formann skal være avskåret fra å delta i slike vurderinger; det er bare selve verdsettelsen han ikke kan være med på. På ett punkt er premissene i kjennelsen gått for langt, nemlig når det om søndre del av Fløisbon skog uttales at tillegget til skogverdien vil være beskjedent og at «retten foretar derfor her en viss avrunding oppad av skogbruksverdien». Jeg ser det slik at dette går direkte på verdsettelsen som skulle ha vært forbeholdt skjønnsmennene alene. Men denne feil, som må bedømmes etter tvistemålslovens §384, første ledd, kan etter min mening ikke tillegges noen virkning, idet jeg finner det fullstendig uantagelig at feilen har hatt noen betydning for avgjørelsens innhold, det vil si for den takst skjønnsmennene satte på Fløisbon skog. Jeg minner om at kjennelsen var enstemmig og at særbestemmelsen i skjønnslovens §61, tredje ledd synes å ha sin begrunnelse i hensynet til herredsdommerens tid. Som bekjent deltar skjønnsbestyreren fullt ut i alle andre rettslige skjønn, bortsett fra skiftetakster.

Tilbake står anførselen om at takstene er så åpenbart urimelig

Side:663

lave, at avgjørelsen må karakteriseres som vilkårlig og derfor ikke kan opprettholdes som et virkelig og forsvarlig skjønn. Ved rettspraksis er det avgjort at det skal særdeles meget til for å kunne fastslå noe slikt, jfr. bl.a. Rt-1925-896, hvor det uttales: «Beviset må være av sådan styrke, at der praktisk talt i henhold til det ikke kan være levnet anden rimelig forklaring for skjønnsmændenes ansættelser end at de skyldes pligtstridig forhold fra deres side og ikke er resultatet av samvittighetsfuld prøvelse av det foreliggende bevismateriale.» Jeg finner det for mitt vedkommende ganske uantagelig at det her skulle foreligge noe pliktstridig forhold fra skjønnsrettens side. Når taksten er blitt så meget lavere enn Greaker selv har regnet med, skyldes det forskjellig syn på utnyttelsen av eiendommen og tempoet for en utbygging m.v. Disse spørsmål fikk i første rekke sin avgjørelse i kjennelsen, som etter min mening viser en samvittighetsfull og grundig prøvelse av det foreliggende, relevante bevismateriale. Og det samme må fastslåes om den etterfølgende takst.

Overskjønnet har begrunnet sin avgjørelse av spørsmålet om saksomkostninger slik:

«Begge parter har som det fremgår nedlagt påstand om tilkjennelse av saksomkostninger.

De har begge begjært overskjønn. Det samlede resultat ved overskjønnet er noe høyere enn ved underskjønnet, men differansen kan ikke regnes som stor, og ser man på de forskjellige matrikkelnummer er de to satt noe høyere ved overskjønnet, mens taksten for Nordskogen er blitt noe lavere enn ved underskjønnet.

Under disse forhold finner en at de lovlige omkostninger ved de avholdte overskjønn bør bæres av saksøkeren Eivind Sundt jr. v/vergen, mens hver av partene forøvrig bør bære sine saksomkostninger.»

Jeg finner for mitt vedkommende at Greaker bør tilkjennes saksomkostninger for begge overskjønn. Sakens størrelsesorden og vanskelighetsgrad har etter min mening gjort det nødvendig for Greaker å møte med prosessfullmektig, og odelspretendenten har den hele tid vært bistått av prosessfullmektig. Da Høyesterett mangler materiale til å fastsette disse omkostninger, vil odelsovertaksten for så vidt bli å oppheve.

For øvrig blir mitt resultat at odelsovertaksten må stadfestes.

Greaker må betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Odelsovertaksten oppheves og hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten for så vidt A/S Greaker Cellulosefabrik ikke er tilkjent saksomkostninger ved odelsovertakstene 20. november 1964 og 1. juni 1967.

For øvrig stadfestes overtaksten.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler A/S Greaker

Side:664

Cellulosgabrik til Eivind Sundt jr. ved verge Eivind Sundt 10.000 - ti tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Anker: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Heiberg, Gaarder og Bahr: Likeså.

Av odelsovertakstens kjennelse (byrettsdommer A. H. Hillestad med overskjønnsmenn):

- - -

Fløisbon skog består av to atskilte skogområder, ett nord for Fløisbon gård og ett syd for gården. Arealet er oppgitt til ialt 1735, 2 da. Begge skoger har grense mot Ski, og har her forbindelse med de to eiendommer i denne kommune, slik at det nordlige skogområde går over i Nordskogen som er oppgitt til 325 da., mens det sydlige skogområde av Fløisbon grenser opp til Pinnåsen på 1360 da. Eiendommene har vært nyttet til skogbruk og har vært drevet som et sammenhengende hele.

Under skjønnsforhandlingene har diskusjonen mellom partene vesentlig dreiet seg om hvorvidt og i tilfelle i hvilken utstrekning det foreligger muligheter for utnyttelse av arealene som byggegrunn. - -

Overskjønnsretten skal bemerke:

Som nevnt er partene enige om at det på et område på ca. 20 mål av den sydlige del av Fløisbon skog er aktuelle utbyggingsmuligheter. Arealet ligger inntil et utbygd industriområde og forutsettes brukt til fortsatt industrireisning. Det blir å taksere i lys av de pristakster som er satt og de priser som er oppnådd for tilsvarende områder i nærheten som er solgt til industribygg.

Forøvrig må en regne med at en eventuell utbygging er avhengig av det interkommunale hovedkloakkanlegg Haugbro-Sjøstrand og den kommunale hovedkloakk Haugbro-Odlo fabrikker. Ved de innledende forhandlinger i skjønnsaken i november 1966 regnet man i Oppegård kommune med at man skulle komme i gang med disse arbeider våren 1967. Det er nå opplyst at finansieringen ennå ikke er i orden, men det arbeides med saken og man håper at man skal kunne komme i gang i løpet av 1968, og at anlegget frem til Odlo fabrikker skal være ferdig 1970-71.

Ennå vil det da kreves en forholdsvis lang hovedkloakk til Fløisbon og det er for denne strekning ingeniør Grøner har fremlagt sin plan. Den første del av denne strekning, ca. 1.500 m. kan ledningen kombineres med kloakkledningen frem til Sønsterud, et område som er kjøpt av A.F.R.banken. Man har forutsatt at banken vil sørge for finansiering av denne kloakkledning anslått av ingeniør Grøner til ca. 1,2 millioner kroner -, for å sikre utbyggingsmulighetene på det felt den har kjøpt. På sin henvendelse til bankens representant har saks økte riktignok fått til svar at det ikke kan gis noe bindende tilsagn om slik finansiering, men retten må likevel regne med at en slik kloakk frem til Sønsterudfeltet vil bli ordnet innen rimelig fremtid. Etter ingeniør Grøners plan vil en del av Fløisbon skog som har fall mot Sønsterudveien da kunne

Side:665

få kloakktilknytning på naturlig måte og retten regner med at verdien av dette området må influeres av denne mulighet. Mulighetene for utbygging her må regnes som så pass aktuelle at det må settes tomteverdi omtrent som for Sønsterud skog.

For de øvrige områder gjør det seg gjeldende en rekke usikkerhetsmomenter såvel om i hvilken utstrekning utbygging i det hele vil kunne skje, som når slik utbygging eventuelt vil kunne komme på tale.

For skogene i Ski foreligger det i det hele ingen planer og det er intet som tyder på at Ski kommune vil være interessert i en utbygging her. Ingeniør Grøners kloakkplan forutsetter kloakkavløp til Oppegård, men en må forstå Oppegård kommune derhen at den ved prosjektering av dimensjonene for vedkommende kloakkanlegg, ikke tar hensyn til en slik utbygging. Det virker heller ikke rimelig å anta at kommunen vil kunne påta seg de økonomiske byrder ved utbyggingen av et strøk hvor skatteinntektene fra dem som blir skaffet boliger vil tilflyte en annen kommune. Noe mere enn skogbruksverdi kan en under disse forhold ikke regne med.

For områdene innen Oppegård kommune har man oppe til behandling spørsmålet om en generalplan og etter de foreliggende utkast må en regne med at en vesentlig del av de strøk det her gjelder vil bli reservert som friarealer. Saksøkte har gjort gjeldende at også friarealer vil måtte innløses av kommunen til tomtepriser, men overskjønnsretten kan vanskelig anta at områder belagt med slik klausul kan egne seg som investeringsobjekt for boligbyggelag, entreprenører m.v. som vil sikre seg arealer for fremtidig utbygging. En eventuell innløsning ut fra en vedtatt reguleringsplan ligger i tilfelle så langt frem i tiden at den ikke kan regnes å influere på dagens salgspris.

For en del av Fløisbon skoger må en regne med fremtidige utbyggingsmuligheter og ingeniør Grøners kloakkplan viser at det er teknisk mulig å skaffe områdene kloakkavløp.

Det er imidlertid klart at det her dreier seg om særdeles langsiktige perspektiver, og det fremgår videre at en utbygging vil kreve lange kloakkledninger med liten mulighet for fordeling av utgifter på andre områder. Spesielt gjelder dette for den nordlige del av Fløisbon skog. Selv om en tar hensyn til at det, slik Høyesterett gir uttrykk for i sin dom i saken, er stor interesse blant boligbyggelag, entreprenører, forretnings- og industriforetak m.v. for å skaffe seg arealer til fremtidig bebyggelse, kan en ikke finne at de reelle forhold gir grunnlag for å vurdere disse områder høyere enn til skogbruksverdien, og en kan heller ikke anta at det er kjøpere av dette området til høyere pris. Dertil ligger byggemulighetene for langt inn i fremtiden, samtidig som de økonomiske muligheter ved en utbygging fortoner seg som for tvilsomme.

Det samme kan i det vesentlige også sies om den sydlige del av skogen, men mulighetene vil her fortone seg som ikke fullt så fjerne. Det er rimelig å regne med at en kjøper av grunnen her vil kunne gi et beskjedent tillegg for de kommende utbyggingsmuligheter, og retten foretar derfor her en viss avrunding oppad av skogbruksverdien.

Etter overskjønnsrettens oppfatning vil man således ved bedømmelse av odelsgodsets verdi etter gangbar pris i egnen måtte sette tomtepris for et område på ca. 20 mål, i nærheten av Fløisbon gård, samt

Side:666

for et område med fall mot Sønsterudveien, likesom det for resten av syd-området av Fløisbon skog må bli å gi et beskjedent skjønnsmessig tillegg for fremtidig tomtesalg. Forøvrig blir eiendommene å taksere etter skogbruksverdi. Det blir da bl.a. å ta hensyn til tilveksten i skogen fra 1960, idet noen drift ikke har funnet sted i dette tidsrom på grunn av odelsaken. - - -