Rt-1968-62

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1968-01-26
Publisert:	Rt-1968-62
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 12/1968
Parter:	Henning A. Karlsen (advokat Harald Angell - til prøve) mot Bodø kommune (høyesterettsadvokat Aage Holm).
Forfatter:	Helgesen, Ryssdal, Leivestad, Gaarder, justitiarius Terje Wold
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924), Grunnloven (1814) §105, §97, Bygningsloven (1924) §131, §132, §155, §34, §42, Bygningsloven (1924)

Dommer Helgesen: Den 7. oktober 1959 sendte Henning A. Karlsen, Bodø, følgende byggeanmeldelse til bygningsrådet i Bodø: «I henhold til bygningslovens §131 anmeldes herved at der på Fr. Nansens vei nr. 1 aktes utført følgende arbeider: Bygningens art: Våningshus, .... Arbeidets art: Nybygging.... Den kalkulerte verdi av byggearbeidet ca. kr. 98 000,-. - Under

Side:63

henvisning til de nedenfor nevnte paragrafer i bygningsloven gis følgende opplysninger: §132, passus 1 a. Idet oversiktsplan vedlegges oppgis: Tomtens størrelse 600 m2. Areal av nybygg 109,9 m2. Samlet gulvflate i alle etasjer ekskl. kjeller og loft 195,4 m2.»

Byggeanmeldelsen ble fremlagt i bygningsrådets møte 22. oktober 1959. Rådet besluttet å utsette saken og henstilte til «byggherren om å få tegningene arkitektbehandlet, da tomten hadde en sentral og meget krevende beliggenhet».

I bygningsrådets møte 12. november 1959 gjorde rådet følgende vedtak: «Bygningsrådet godkjenner bygningens oppførelse etter den fremlagte byggeanmeldelse med tegninger og situasjonsplan på betingelser: 1. Eventuell loftsinnredning må anmeldes til og godkjennes av bygningsrådet før arbeidet igangsettes. 2. Innredning av kiosk må anmeldes til og godkjennes av Helserådet.»

Da bygningsrådet traff dette vedtak, var området ikke regulert, men det forelå et regulerings forslag om åpen bebyggelse av kvartal 214 der den tomt tvisten gjelder ligger, og som i saken er kalt Fridtjof Nansens vei nr. 1. Reguleringsforslaget ble vedtatt av bygningsrådet i møte 17. desember 1959. Reguleringsplanen ble imidlertid etter initiativ av Bodø formannskap endret ved bygningsrådets vedtak av 18. februar 1960 hvorved kvartal 214 ble utlagt til offentlig bebyggelse.

Den endelige regulering ble vedtatt av Bodø kommunestyre i møte 30. mai 1960 og stadfestet av departementet 23. desember 1960.

Som en følge av reguleringsvedtaket av 18. februar 1960, som fra det tidspunkt var bindende for grunneierne, ble Karlsen avskåret fra å realisere sine planer om bebyggelse av tomten.

Det er hele det økonomiske tap han derved angivelig er blitt påført, som han krever erstattet av kommunen.

Den 2. desember 1965 avsa Bodø byrett - dommerfullmektigen med fagkyndige domsmenn - dom i saken med denne domsslutning:

«1. Bodø kommune tilpliktes å betale Henning A. Karlsen kr. 19 570,21 - nittentusenfemhundreogsytti 21/100 kroner - i erstatning.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Bodø kommune påanket dommen til Hålogaland lagmannsrett, som avsa dom 14. november 1966 med følgende domsslutning:

«Bodø kommune dømmes til å betale kr. 3 870,21 - tre tusen åtte hundre sytti 21/100 - i erstatning til Henning Karlsen innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom.

Saksomkostninger for byrett og lagmannsrett tilkjennes ikke.»

Henning A. Karlsen har påanket lagmannsrettens dom til. Høyesterett, hvor han har nedlagt denne påstand:

«1. Bodø kommune dømmes til å betale Henning A. Karlsen kr. 18 700, - kroner attentusensjuhundre - med 4 - fire - prosent rente fra 26.6. 1962 til betaling skjer.

Side:64

2. Bodø kommune dømmes til å betale sakens omkostninger til Henning A. Karlsen og det offentlige, for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Bodø kommune har tatt til gjenmæle og påstår for Høyesterett:

«Lagmannsrettens dom stadfestes.

Henning A. Karlsen betaler Bodø kommune saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Saksforholdet fremgår av byrettens og lagmannsrettens dommer.

Det er fremlagt en del nye dokumenter for Høyesterett uten at dette har brakt saken i noen annen stilling enn tidligere. Når det gjelder de faktiske forhold i saken, er det for øvrig ingen uenighet mellom partene.

Ved lagmannsrettens dom ble Karlsen tilkjent erstatning for de tapsposter som stod i direkte forbindelse med byggeanmeldelsen og godkjenningen av den. Derimot tok lagmannsretten ikke til følge hans påstand om erstatning av kommunen for de to omtvistede tapsposter:

1. Fordyrelse av nybygget på Jordbruksveien nr. 29 som følge av prisstigning i den tid som gikk - 2 1/2 år - før byggearbeidet i Jordbruksveien kunne settes i gang.

2. Tapte inntekter i ventetiden.

Byretten tilkjente Karlsen erstatning for post 1 med kr. 13 700,- og for post 2 med kr. 5 000,- til sammen kr. 18 700,-, som svarer til den ankende parts påstand for Høyesterett. Det beløp lagmannsretten tilkjente Karlsen, har kommunen utbetalt til ham.

Det er den del av lagmannsrettens dom som frifant kommunen for kravet på erstatning for økte byggeomkostninger og inntektstap, som er påanket til Høyesterett.

Partenes anførsler for Høyesterett er for så vidt disse to tapsposter angår, i alt vesentlig de samme som for de tidligere retter. Karlsen fastholder således også for Høyesterett at han var reell eier av tomten da han fikk byggetillatelsen, og at han derfor skulle ha vært stevnet til ekspropriasjonsskjønnet, som etter begjæring av kommunen ble holdt 28. mai 1963 som forsøkstakster over de eiendommer som ble berørt av ekspropriasjonen.

Videre gjør han gjeldende at erstatningsgrunnlaget i dette tilfelle er reguleringsvedtaket av 18. februar 1960 og den etterfølgende ekspropriasjon av tomten. Karlsen hevder at §42 pkt. 4 i bygningsloven av 1924 i dette tilfelle direkte hjemler erstatningskravet. Erstatningsbestemmelsen i §42 pkt. 4 begrenser etter hans mening ikke erstatningen til å omfatte bare tomteverdien. Bestemmelsen hevdes det må forstås derhen at all skade som er lidt skal erstattes i samsvar med vanlige ekspropriasjonsrettslige grunnsetninger jfr. Grunnlovens §105. Den ankende part hevder at det her dreier seg om et vesentlig inngrep av ekspropriasjonsartet karakter, idet Karlsen ved den endrede regulering av kvartalet og senere ekspropriasjon ble

Side:65

hindret i å utnytte tomtegrunnen på en regningssvarende måte. Derved ble han - anføres det - påført et vesentlig økonomisk tap som han må ha krav på å få erstattet.

Under forutsetning av at kommunen er rettslig ansvarlig for de to omtvistede tapsposter, er partene enige om at prisstigningen (fordyrelsen) settes til kr. 13 700,- og inntektstapet til kr. 5 000,-.

Når det gjelder de påankede deler av lagmannsrettens dom, er jeg kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i alt vesentlig tiltre lagmannsrettens begrunnelse.

I likhet med lagmannsretten legger jeg til grunn at de to tapsposter skyldes reguleringsvedtaket av 18. februar 1960. Som påpekt av lagmannsretten betydde vedtaket at verken Karlsen eller andre grunneiere i området kunne bygge på tomten i strid med den endrede regulering. Det dreiet seg her med andre ord ikke om en direkte tvangsavståelse, men om et bånd som etter den da gjeldende bygningslovs regler ble lagt på de respektive eiendommer i området. Og spørsmålet i den foreliggende sak er om en grunneier i tillegg til erstatning for grunnen kan kreve erstatning for tap ved at hans planer med eiendommen ikke kan realiseres på grunn av et endret reguleringsvedtak. Jeg er enig med lagmannsretten i at det rettsvern som kan utledes av Grunnlovens §97 §105 etter rettspraksis ikke kan «antas å gå lenger overfor den som har fått godkjent en byggeanmeldelse, enn at han får erstattet de direkte utgifter han har hatt ved disposisjoner i tillit til godkjenningen». Lagmannsretten har til støtte for dette syn vist til Stang: Norsk Bygningsrett (1943) side 64. Det kan - som også påpekt av Stang - ikke utelukkes at særlige omstendigheter i det enkelte tilfelle kan begrunne erstatning i et videre omfang enn nevnt av lagmannsretten. Jeg kan imidlertid ikke finne at det i denne sak er til stede særlige omstendigheter som kan begrunne et utvidet erstatningsansvar for kommunen. Riktignok er det så at Karlsen i tillit til den godkjente byggetillatelse foretok en rekke forberedende disposisjoner med henblikk på å oppføre det planlagte og anmeldte våningshus på tomten. Jeg antar imidlertid at dette ikke er en særlig omstendighet som kan berettige til erstatning utover de direkte utgifter i forbindelse med de foretatte disposisjoner. Tomten lå i et uregulert område. Karlsen var kjent med dette. Da byggeanmeldelsen ble sendt, var han klar over at det på det tidspunkt kun forelå et regulerings forslag og at en regulering av området var nær forestående.

Videre peker jeg på at reguleringsvedtaket av 18. februar 1960 kom bare noen få måneder etter at byggetillatelsen var gitt, og at byggearbeider på tomten ikke var påbegynt da vedtaket ble truffet. Den foretatte regulering var etter det opplyste saklig begrunnet, og det er overhodet ikke anført at det er begått noen feil i forbindelse med vedtaket om å endre den tidligere reguleringsplan.

Etter mitt syn på saken finner jeg som lagmannsretten ikke

Side:66

grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet om eiendomsretten til tomten.

Etter sakens utfall må den ankende part ilegges saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Henning A. Karlsen til Bodø kommune 3.000 - tre tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Ryssdal: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Leivestad, Gaarder og justitiarius Terje Wold: Likeså.

Av byrettens dom (dommerfullmektig Nils Olav Formo med sakkyndige domsmenn, kjøpmann Anders Jarnæs og murmester Karl Pettersen):

- - -

Følgende forhold er uomtvistet mellom partene:

Saksøkeren fikk i 1954 hånd gitt en tomt av Einar Mathisen fra et område denne eide i krysset Hålogalandsgt.-Frithjof Nansens vei. Mathisens areal lå innen det område en Senere betegnet som kvartal nr. 214. Den 12. juni 1958 søkte Karlsen om å få bebygge tomten, men dette ble avslått ved bygningssjefens brev av 31. oktober s.å., da området ikke var regulert. - - -

Den 7. oktober 1959 sendte Karlsen inn byggeanmeldelse til bygningssjefen i Bodø, som i sitt svar av 14. november bl.a. uttalte: «Bygningsrådet godkjenner bygningens oppførelse etter den fremlagte byggeanmeldelse med tegninger og situasjonsplan.»

Etter godkjennelsen tok saksøkeren til med forskjellige forberedelser til sitt påtenkte bygg. I november innhentet han en rekke anbud, materialer ble innkjøpt, innredninger forarbeidet og en hvilebod kjørt frem til hjørnetomten. Det planlagte bygg var et bolighus med tilbygget kioskforretning. Finansieringen var tenkt ordnet ved at man søkte om lån i Husbanken. Saksøkeren mente dessuten at man ville oppnå kreditt gjennom hans fars bygningsfirma, Alfred Karlsen, for det tilfelle man ikke fikk lån i Husbanken.

Gjennom bygningssjefens annonse i Bodøavisene 20. februar 1960 ble saksøkeren kjent med at Bodø kommune hadde foretatt endringer i reguleringsforslaget. Endringene medførte bl.a. at kvartal nr. 214, herunder hans hjørnetomt, skulle utlegges til offentlig bebyggelse. Henning Karlsen nedla protest mot endringene ved sitt brev til bygningssjefen av 5. mars 1960 og nevnte samtidig en del av forberedelsene han hadde foretatt med tanke på sitt bygg. Ettersom bl.a. hjørnetomten skulle anvendes til offentlig bebyggelse, ble Karlsen avskåret fra å benytte sitt areal til et kombinert beboelse- og kioskbygg. I sitt svar av 17. mars 1960 uttalte bygningssjefen at bygningsrådet ikke tok hans protest til følge.

Side:67

Dette ble innledningen til en omfattende skriftveksling mellom saksøkeren og Bodø kommune. Man drøftet således forskjellige alternativer for å komme frem til en annen tjenlig tomt for Karlsen. Det var imidlertid ingen av de foreslåtte tomter som passet for Karlsens planer om å ha en kiosk i tilslutning til våningshuset, da stedets beliggenhet var av stor betydning for forretningstiltaket. Omkring 1. november 1961 ble han av kommunen tilbudt et område i Jordbruksveien 29, hvilket Karlsen aksepterte i sitt brev av 21. s.m. - - -

Retten skal bemerke:

Bakgrunnen for det foreliggende søksmål må være at saksøkeren kan anses som eier av den omtalte hjørnetomten i kvartal nr. 214. Retten finner at Henning Karlsen er å betrakte som eier. - - -

Videre er det på det rene at den omtalte reguleringsplanen kun innebar et forslag. Kommunen står i denne henseende fritt i å endre planen, jfr. Emil Stangs «Bygningsrett», side 64 og side 119. En sådan endring kan såvidt ses foretas uten erstatningsansvar for det offentlige. Dog må de direkte omkostninger i forbindelse med en godkjent bygningsanmeldelse erstattes, således utgifter til arkitekttegninger. Retten vil peke på at Bodø kommune i det foreliggende tilfelle ikke var forpliktet til å tildele saksøkeren en ny tomt. Tildelingen av Jordbruksveien 29 antas å være foretatt ut fra billighetsgrunner hensett bl.a. til Karlsens vanskelige boligsituasjon. - - -

Derimot kan man ikke se at Karlsen er berettiget til erstatning i flytting av materialer. - - -

Henning Karlsen mener seg berettiget til erstatning på kr. 20.000.- da forsinkelsen på 2 1/2 år medførte vesentlig fordyrelse av byggeomkostningene. Man vil igjen peke på at kommunen ikke var rettslig forpliktet til å skaffe ham ny tomt. Det er imidlertid på det rene at reguleringsendringene førte til at Karlsen ikke fikk skaffet seg annen tjenlig tomt før 2 1/2 år senere. Under hovedforhandlingen ble der påvist at han hele tiden fra 1961 til 1962 forgjeves forsøkte å få tak i byggeareale hos såvel private som gjennom Bodø kommune. Det må også tillegges vekt at saksøkeren hadde behov for tomt som lå i et bra forretningsmessig strøk, da han aktet å bygge kiosk i tilknytning til boligen. Dette var Bodø kommune orientert om allerede fra innleveringen av byggeanmeldelsen i 1959. Videre vil man vise til at Bodø kommune faktisk sett var den eneste som kunne skaffe Karlsen en tomt egnet til forretningsdrift, da kommunen var eier av de sentrale arealer som kunne komme på tale. Det må også legges en viss vekt på at saksøkte ved sin stadige kontakt med saksøkeren, direkte engasjerte seg i tomtespørsmålet og således ga Karlsen et berettiget håp om at spørsmålet ville bli løst innen nær fremtid. Retten legger til grunn en statistikk utarbeidet av bygningsfirmaet Stormbull i Oslo. Herav fremgår at bygningsomkostningene steg med 13.7 % fra 1960 til 1962 for Oslo og Østlandet for øvrig. Stigningen antas å være større for den nordlige del av landet. Henning Karlsens planlagte bygg i 1959 var kalkulert til kr. 100.000.- og etter rettens vurdering vil han derfor være berettiget til erstatning på kr. 13.700.-. Derimot finner man ikke å kunne tilkjenne ham dekning for de meromkostningene vinterarbeidet representerte, da bygget ble påbegynt henimot jul 1963. Etter at saksøkeren først ble tildelt ny tomt, var han i høy grad selv

Side:68

herre over når arbeidet kunne påbegynnes. Etter rettens oppfatning kan ikke meromkostningene veltes over på kommunen fordi om saksøkeren velger å påbegynne bygningsarbeidet på en for ham ugunstig årstid. Endelig skal bemerkes at fordyrelsen som følge av forsinkelse i 2 1/2 år på en viss måte kan sies å tilsvare verdistigningen av det nye bygget. Dette kan imidlertid ikke tillegges avgjørende betydning, idet byggherren må betale de høyere beløp ettersom bygningen skrider frem. Verdistigningen realiseres først når huset selges. I det foreliggende tilfelle må det antas at boligen vil tjene som husvær for saksøkeren og hans familie i en årrekke fremover. - - -

Erstatning for tapt husleie i 2 1/2 år tilkjennes ikke. Man vet ikke når den påståtte leilighet ville blitt ferdig til utleie. Det er for øvrig ikke godtgjort at den over hodet ville bli leid ut før høsten 1963.

Saksøkeren har ikke i tilstrekkelig grad sannsynliggjort at reguleringsendringene medfører tap for ham i fremtidig inntekt. Retten er enig i at området omkring Aspmyra er et forretningsmessig godt strøk. Det må imidlertid også tas i betraktning at den nåværende kiosk i Jordbruksveien 29 har bra omsetning, da den ligger i et nytt stort boligområde. I forbindelse med byplanen vil man om noen få år få byens innfartstrafikk gjennom Hålogalandsgate. Da kiosken ligger like på hjørnet Jordbruksveien-Hålogalandsgate, antas den økende trafikk også å medføre en stigende omsetning. Man vil også peke på at saksøkeren ved en kiosk i Fr. Nansensvei kunne bli utsatt for sterk fremtidig konkurranse, som ville føre til nedgang i omsetningen.

Det må anses godtgjort at Henning Karlsen ville åpnet sin kiosk snart dersom han hadde fått anledning til å fullføre det planlagte bygg i Fr. Nansensvei. En viser i denne forbindelse til anbudene og tegningene som forutsatte et slikt tilbygg. Det legges også vekt på at kiosken i Jordbruksveien 29 ble åpnet så snart han fikk bygget sitt ferdig. Da saksøkeren i vesentlig grad var avhengig av inntektene fra forretningen var dette et sterkt motiv til å begynne handelen så raskt som mulig. Retten finner at reguleringsendringene var den direkte foranledning til at kiosken ikke kunne komme i gang på et tidligere tidspunkt enn i 1964. Under vurderingen av den tapte arbeidsinntekten må man imidlertid ta i betraktning vanskelighetene de første årene før kiosken er innarbeidet i området. Store investeringer i bygget medfører også vesentlige avskrivninger, som igjen reduserer inntekten de første årene. Man må videre anta at saksøkeren i tiden fra våren 1960 kunne ha skaffet seg arbeid på annet felt i kraft av Sin utdannelse og således hatt inntekter ved siden av fortjenesten fra kiosksalget. På denne bakgrunn fastsettes erstatning for tapt inntekt i 2 1/2 år til kr. 5.000.-.

Retten er kommet frem til at Henning Karlsen kan kreve erstatning for følgende poster:

1. Fordyrelse av bygget v/forsinkelse i 2 1/2 år kr. 13.700.-

2. Tapt kioskinntekt i 2 1/2 år » 5.000.-

3. Utgifter til tegninger » 430.-

4. Transportomkostninger til hvilebod » 170.21

5. Vinduer som ikke kunne brukes i det nye bygg » 270.-

Samlet erstatning kr. 19.570.21

- - -

Side:69

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne E. Wessel Holst og Maurits Andersen og sorenskriver Odd Birketvedt):

- - -

Karlsen gjør i det vesentlige gjeldende det samme som for byretten. Han fastholder at han var reell eier av tomten og hadde betalt kr. 4.500.- i forskudd på den. Det har aldri vært uenighet mellom ham og Einar Mathisen om at Karlsen var eier av tomten, og det forhold at kommunen ikke etterkom anmodningen fra Karlsens daværende advokat i skriv 17.2.1961 om å ta ham med som saksøkt i ekspropriasjonssaken, kan ikke endre Karlsens rettsstilling, særlig når han allerede hadde reist erstatningssak. - - -

Lagmannsretten bemerker: - - -

Saksforholdet er i alt vesentlig uomtvistet.

Området der tomten Fr. Nansens vei nr. 1 ligger ble innlemmet i byen i 1938, men reguleringsplanen ble først vedtatt av bygningsrådet i februar 1960. Forslaget gikk opprinnelig ut på åpen boligbebyggelse. Da Karlsen i 1958 søkte om å få utvist tomt her, fikk han til svar at bygningsrådet «ikke kan tillate omsøkte tomt bebygget, da strøket ikke er regulert». Helt korrekt var vel ikke dette svar, idet man neppe hadde hjemmel for noe annet enn anvist i lovens §34, å beslutte utsettelse i 6 måneder i påvente av regulering. Da Karlsen høsten 1959 innga byggeanmeldelse ble han først anmodet om å få tegningen arkitektbehandlet, da det gjaldt en tomt med en «sentral og meget krevende beliggenhet». Da han gjennom arkitekt fremla ny anmeldelse, ble denne godkjent av bygningsrådet 12. november 1959, på et par betingelser som er uten betydning for saken. Strøket var fortsatt uregulert, men situasjonen var reelt vesentlig forskjellig fra i 1958 idet regulering nå var umiddelbart forestående. Forslaget gikk som nevnt ut på åpen boligbebyggelse, og slik saken foreligger opplyst for retten er det intet som tyder på at bygningsrådet på dette tidspunkt hadde grunn til å tvile på at reguleringsforslaget for kvartal 214 ville bli godtatt. Selv om det vel hadde vært forsiktigst å nytte adgangen til utsettelse, §34, kan man ikke se at der er grunnlag for å bebreide bygningsrådet når det realitetsbehandlet anmeldelsen. Karlsen var i en vanskelig situasjon og hadde etter det opplyste sterkt understreket dette, så behandlingsmåten var utvilsomt utslag av forståelse og velvilje.

Den nåværende bygningssjef har med støtte i bygningsrådets protokoll redegjort for behandlingen av reguleringssaken. Det anses bevist at det skyldtes formannskapets initiativ når kvartalet ble reservert for offentlig bebyggelse, med særlig henblikk på skolebygg på Aspåsen. Senere ble området avsatt til lærerskole, og til slutt til idrettsanlegg. I forbindelse med disse planendringer har Karlsen forgjeves søkt om å få bebygge tomten.

På bakgrunn av dette ser lagmannsretten slik på saken:

Da Karlsen innga sin bygganmeldelse var regulering nært forestående, og anmeldelsen var fyldestgjørende og i samsvar med situasjonsplanen. Det eneste alternativ måtte bli en utsettelse i medhold av lovens §34. I så fall ville Karlsen som de andre grunneiere uten erstatning ha måttet bøye seg for reguleringsvedtaket av 18. februar 1960. Det ligger ikke i bygningsrådets hånd å stille noen grunneier i en

Side:70

rettsbeskyttet særstilling overfor senere reguleringsbeslutninger, og det er derfor intet holdepunkt for å legge noe sådant i godkjenningen av en byggeanmeldelse. Godkjenningen betyr bare at bygget er lovlig etter gjeldende bygningsvedtekter m.v., og gir ingen beskyttet rett til Senere å oppføre bygget i strid med de bestemmelser som gjelder når arbeidet iverksettes. Når det gjelder forholdet mellom eldre og nyere lov er dette kommet til uttrykk i bygningslovens §155, som gir loven anvendelse på alle byggearbeider som utføres etter lovens ikrafttreden, selvom de var anmeldt og godkjent før dette tidspunkt, og likeså for påbegynte bygg medmindre reglene etter bygningsrådets skjønn vil virke forstyrrende på det som er utført.

Spørsmålet om erstatning for økte byggeomkostninger står i samme stilling som erstatningskravet for inntektstap. Det skyldes reguleringsvedtaket, ikke godkjenningen av byggeanmeldelsen, at Karlsen som de andre grunneiere ikke kunne iverksette byggearbeid på den tid vedtaket ble truffet.

Det rettsvern som kan utledes av Grunnlovens §97 §105 kan etter rettspraksis ikke antas å gå lenger overfor den som har fått godkjent en byggeanmeldelse, enn at han får erstattet de direkte utgifter han har hatt ved disposisjoner i tillit til godkjenningen. En viser til de rettsavgjørelser som er nevnt i Stang: Norsk Bygningsrett (1943) side 64.

En grunneier vil som nevnt ikke i kraft av godkjenningen mer enn andre grunneiere være beskyttet mot at et reguleringsvedtak kullkaster hans planer med eiendommen. Har han allerede iverksatt byggearbeider, blir disse undergitt den skjønnsmessige vurdering som er nevnt i §155, 3. Det ville også etter rettens mening være uholdbart om en grunneier i kraft av godkjent byggeanmeldelse skulle kunne kreve erstatning basert på de forventninger han knytter til mer eller mindre utarbeidede byggeplaner, i tillegg til erstatning for grunnen. Når ankemotparten her spesielt påberoper avgjørelsen i Rt-1949-772, må det etter rettens oppfatning bero på en misforståelse. Det var der spørsmål om grunneieren, i tillegg til en erstatning for tomtens omsetningsverdi bundet ved prisforskriftene, kunne kreve erstatning fordi hun ikke fikk nytte tomten til et planlagt forretnings- og hotellbygg. Dette var en naturlig bruk av tomten, som under fri prisdannelse ville ha gitt seg utslag i tomteprisen (omsetningsverdien), men da denne p.g.a. prisbestemmelsene var bundet til hva tomten hadde vært solgt for i 1939, var et slikt tillegg nødvendig for at saksøkte kunne få full erstatning for tomtens verdi. Avgjørelsen kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke tas til inntekt for ankemotpartens standpunkt, at det ved ekspropriasjon av byggegrunn kan kreves erstatning for tapt inntekt av planlagt næringsvirksomhet på eiendommen i tillegg til full erstatning for tomten.

Det fremgår av skjønnet av 28. mai 1963 at saksøkte Einar Mathisen fikk erstatning for hele arealet, ca. 2250 m2, som Karlsens tomt var en del av, verdsatt som byggegrunn. Om Karlsen hadde blitt tatt med i skjønnet som eier av tomten, hadde han, etter det som er sagt foran, ikke mer enn de øvrige grunneiere noe krav på erstatning utover grunnverdien. Han får erstattet sine spilte utgifter i forbindelse med byggeanmeldelsen, men ellers kan godkjenningen av den ikke skjønnes å gi

Side:71

ham noe videre erstatningskrav enn de andre grunneiere. Også disse kan få mer eller mindre utarbeidede planer kullkastet ved reguleringen.

Lagmannsretten er enig med byretten i at Karlsen var reell eier av tomten, men finner ikke grunn til å gå nærmere inn på dette. Han har brukt omhandlede forskudd kr. 4.500.- til betaling for den nye tomten, idet beløpet er fratrukket i erstatningen til Mathisen og godskrevet Karlsen.

Når det gjelder posten lagring av materialer har kommunen som nevnt under ankeforhandlingen sagt seg enig i at rimelige lagringsutgifter blir godtgjort, da materialkjøpet er foretatt i tillit til godkjenningen av byggeanmeldelsen og lagring av materialene i og for seg var en fornuftig disposisjon. - - -