Rt-1969-933

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1969-09-20
Publisert:	Rt-1969-933
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 122/1969
Parter:	Karl Køhler (advokat Terje Herrem - til prøve) mot A/S Nyveien 12 (høyesterettsadvokat Arne Kobbe).
Forfatter:	Hiorthøy, Nygaard, Stabel, Bendiksby, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §98, §26, §27, Bygningsloven (1965) §87, §93, Bygningsloven (1965)

Dommer Hiorthøy: I søksmål ved Trondheim byrett om tilsidesettelse av oppsigelse etter husleielovens §38, anlagt av Karl Køhler og firma H. Saasen mot A/S Nyveien 12, forent til felles forhandling og avgjørelse etter tvistemålslovens §98, avsa byretten 25. mai 1968 dom med domsslutning:

«A/S Nyveien 12 frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Karl Køhler og firma H. Saasen påanket byrettens dom til Frostating lagmannsrett, der sakene likeledes ble forent etter tvistemålslovens §98. Ved lagmannsrettens dom av 18. januar 1969 ble byrettens dom stadfestet; saksomkostninger ble heller ikke tilkjent for lagmannsretten.

Side:934

Lagmannsrettens dom er avsagt under dissens. Er av dommerne fant at det ikke forelå «ombygging» i forhold til den dagjeldende bestemmelse i husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1, og at oppsigelsen ville virke urimelig i forhold til Karl Køhler, derimot ikke overfor firma H. Saasen.

Firma H. Saasen har akkviescert ved lagmannsrettens dom, mens Karl Køhler har påanket dommen. Han har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. A/S Nyveien 12's oppsigelse av bakermester Karl Køhler kjennes ugyldig.

2. A/S Nyveien 12 tilpliktes å betale bakermester Karl Køhler omkostningene for alle retter.»

A/S Nyveien 12 har tatt til gjenmæle i ankesaken og har nedlagt denne påstand:

«Frostating lagmannsretts dom stadfestes, dog således at A/S Nyveien 12 tilkjennes saksomkostninger av Karl Køhler for alle retter.»

De nærmere omstendigheter i saken og partenes tidligere anførsler fremgår av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Trondheim byrett med avhør av den ankende part, Karl Køhler, og av Paul Wik som representant for ankemotparten; videre har 4 vitner avgitt forklaring. Saken står i samme stilling som for de tidligere retter, likevel slik at det subsidiære spørsmål, om oppsigelsen i tilfelle kan tilsidesettes som urimelig, for Høyesterett har vært prosedert av begge parter.

Den ankende part har prinsipalt gjort gjeldende at de planlagte byggearbeider må anses som en ominnredning, - ikke som ombygging i husleielovens forstand, og at de under enhver omstendighet ikke nødvendiggjør fravikelse av de leide lokaler.

Han har bl.a. fremholdt at bare ca. 15 % av gårdens samlede gulvareal vil berøres av byggearbeidet. Huseierens (Paul Wiks) egne forretningslokaler forblir som de var, og utover det begrensede område som byggeplanene omfatter, skjer det intet. Omkostningene har vesentlig tilknytning til huseierens spesielle behov og tilfører ingen varige verdier. Selv om man betrakter forholdet isolert, må tiltaket sies bare å ha karakter av en «ominnredning», og som en sådan er det da også betegnet så vel av bygningsrådet som i bygningsinspektørens vitneprov. I denne forbindelse er vist til Bygningslovkomitéens innstilling (1960) 169, der det tales om «ominnredning av beboelsesleiligheter til forretningslokaler og kontorer». Av dette synes å fremgå at komitéen har oppfattet ominnredning som et meget omfattende begrep.

At det ikke gjelder ombygging i forhold til husleieloven, fremtrer enn mere klart hvis man, hva den ankende part mener er det rette synspunkt, ikke betrakter saken isolert, men ser hen til gården og byggearbeidene som en helhet på bakgrunn av husleielovens saneringsformål. Den samfunnsmessige interesse i sanering og modernisering som etter husleielovens forarbeider, - Husleielovkomitéens innstilling III (1938) 56, - kan lede til at

Side:935

leietakerens rett må vike, må være ganske annerledes tungtveiende enn i den foreliggende sak; her er det ikke saneringsformål, men hensynet til huseierens forretningsmessige behov som er det alt overskyggende. Det er å bemerke at Bygningslovkomitéen (innstillingen 60) har definert sanering som «forbedring av boliger av sunnhetsmessige, sikkerhetsmessige og sosiale grunner». Det står i dette tilfelle en meget beskjeden samfunnsinteresse bak den planlagte modernisering som ifølge bygningsinspektørens forklaring ikke skiller seg ut fra den type ominnredningsarbeider som har vært vanlige i Trondheim.

Selv om man måtte komme til at det foreligger ombygging, fører dette etter den ankende parts mening ikke til at de leide lokaler må fravikes. Han er villig til å overta de nye lokaler, som også etter ombyggingen er brukbare for hans bedrift og ikke kan betegnes som et forskjellig leieobjekt.

For tilfelle av at han får medhold i sitt syn på anvendelsen av husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1, har den ankende part påstått oppsigelsen tilsidesatt som urimelig, idet han særlig har vist til den ankende parts betydelige investeringer og til de vanskeligheter han står overfor når det gjelder etablering av virksomheten på et nytt sted.

Ankemotparten har i det vesentlige henholdt seg til den begrunnelse som er gitt av byretten og av flertallet i lagmannsretten. Han har for øvrig ment å finne støtte for sitt syn i forarbeidene til endringsloven av 14. februar 1969 (nr. 10) og har bl.a. pekt på uttalelser i Innstilling om revisjon av husleieloven (1964) som gir uttrykk for at det kan foreligge ombygging uansett at tiltaket «meget lite adskiller seg fra alminnelig vedlikehold med moderniseringer og nyinnredninger» (s. 44). I det foreliggende tilfelle er det prosjektert meget omfattende forandringer: De bærende ytre og indre vegger erstattes med nye konstruksjoner, nåværende atkomster fjernes og avløses av nye, det skjer en bedre utnyttelse av forskjellige smårom ved at det skapes en større sammenhengende enhet, og i det hele tatt vil gårdens første etasje etter utførelsen av byggearbeidene få vesentlig forandret utseende og karakter. De beregnede utgifter, ca. kr. 248 000, er meget betydelige i forhold til skattetaksten for gården, kr. 279 000.

Lokalene kan ikke anses egnet til bruk som bakeri i den stand de vil være etter ombyggingen. Det oppstår et nytt leieobjekt av de to tidligere, Køhlers og Saasens, og dette må føre til at Køhler må flytte.

Når det gjelder spørsmålet om rimeligheten av oppsigelsen, har ankemotparten anført at den ankende part har fått temmelig lang frist til å områ seg. Han har enn ytterligere gitt den ankende part tilsagn om at fraflytting ikke vil bli forlangt før 1. januar 1971. Ellers har ankemotparten vist til at han selv har påtrengende behov for utvidelse og at den ankende part har skaffet seg tomt og dermed mulighet for å bygge.

Jeg har funnet avgjørelsen noe tvilsom, men er blitt stående ved det samme resultat som byretten og lagmannsretten, hvis

Side:936

begrunnelse jeg i hovedsaken kan tiltre. Byggearbeider av den art og det omfang det her er tale om, - jeg viser til de tidligere retters saksfremstilling som begge parter stort sett har godtatt - må etter en alminnelig vurdering, støttet på tidligere rettspraksis, etter min mening gå inn under uttrykket ombygging i husleielovens §38. Av tidligere rettsavgjørelser som jeg mener underbygger resultatet, nevner jeg spesielt dommer i Rt-1961-1344, 1963 961 og 1965 903. Dommen i Rt-1968-72, som særlig har vært påberopt av den ankende part, finner jeg av liten veiledende betydning; her var det spørsmål om langt mindre inngripende byggetiltak. Jeg er ellers enig med byretten i at bygningsmyndighetenes bruk av betegnelsen ominnredning ikke kan være avgjørende, og jeg tror heller ikke at man kan finne synderlig støtte for det ene eller det annet syn i bygningsloven og dens forarbeider. Derimot er jeg med ankemotparten tilbøyelig til å anta at de overveielser som ledet opp til endringsloven av 14. februar 1969 (nr. 10), som med virkning for oppsigelser gitt etter lovens ikrafttreden har modifisert den tidligere kategoriske forskrift i husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1, i noen grad kan tas til inntekt for hans oppfatning. Jeg viser til Revisjonskomitéens innstilling (1964), avsnitt X nr. 6, Ot.prp. nr. 35 (1967-68) 32 og Innst. O VI (1968-69) 7-8.

Det er antatt av de tidligere retter at ombyggingen ikke kan gjennomføres uten at lokalene fravikes, og at det etter forandringene ikke lenger kan benyttes av de gamle leietakere. Jeg finner ikke å kunne fravike denne vurdering, som har formodningen for seg, og kan da ikke tillegge det betydning at den ankende part har erklært seg rede til å overta det ombygde lokale i Osloveien 12.

Etter det resultat jeg er kommet til vedkommende tolkingen av den tidligere bestemmelse i husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1, blir det ikke aktuelt å gå inn på spørsmålet om hvorvidt oppsigelsen kan tilsidesettes som urimelig.

Lagmannsrettens dom vil etter dette bli å stadfeste, idet jeg også kan slutte meg til de tidligere retters avgjørelse av omkostningsspørsmålet. Den foreliggende sak har angått et ikke utvilsomt grensetilfelle, og avgjørelsen må antas å beholde en viss prinsipiell interesse også for husleiesaker som kommer inn under lovens §38 slik den lyder etter endringsloven av 14. februar 1969. Under hensyn til dette antar jeg at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Nygaard: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Stabel, Bendiksby og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Side:937

Av byrettens dom (byrettsdommer P. Hjelm-Hansen): - - -

Osloveien 12 er bebygget med en 4-etasjes murbygning, oppført ca. 1914, hjørnebygning med fasader mot øst, Osloveien, og mot nord, en tverrgate benevnt Elvebakken. Fra hver av de to gater er det trappoppgang. 1. etasje er for en vesentlig del innredet til butikker, 3 i tallet, - vest for trappoppgangen i Elvebakken er det kjellerboder. De 3 øvre etasjer inneholder hver 4 store leiligheter.

Et av forretningslokalene har vært bortleid siden 1931 til bakeri med utsalg. Bedriften ble da startet av Carl Køhler. Dennes sønn, saksøkte baker- og konditormester Karl Køhler overtok i 1951. Etter utvidelser i 1939 og 1961 omfatter leieforholdet nu butikklokale med inngang på hjørnet og produksjonsrom m.v. langs Elvebakken. Det er blant annet installert bakerovn og kjølerom. Foruten til egen butikk har bakeriet levering til en rekke detaljforretninger.

Siden 1925 har vært bortleiet til frukt- og tobakksforretningen H. Saasen lokale mot Osloveien, mellom Køhlers hjørnebutikk og trappoppgangen. - - -

Syd for trappoppgangen, resten av fasaden mot Osloveien, er det lokaler som siden 1957 har vært disponert av kolonialforretningen P. M. Wik. Innehaveren Paul Martinus Wik har drevet sådan forretning siden 1944, de første 7 år i Nes i Fosen, senere i Trondheim.

A/S Nyveien 12 ble stiftet i 1935 og har hatt hjemmel til eiendommen siden 1936. Ved årsskiftet 1964/1965 overtok P. M. Wik 298 av selskapets 300 aksjer, hans hustru 1 og hans bror 1.

Ved brev av 5. april 1967 ble Køhler og Saasen varslet om at ombygging av eiendommen ville medføre opphør av leieforholdene, og 12. januar 1968 mottok begge sådan oppsigelse:

«Idet en viser til brev av 5/4 1967, vil en med dette meddele at den bebudede ombygging av eiendommen nå er godkjent av bygningsmyndighetene. En vil derfor herved si opp Deres leieforhold med 4 - fire - måneders varsel til fraflytting innen 31/5 1968. Det er da meningen straks å sette ombyggingen i gang. Hvis De i henhold til husleielovens §38 vil søke oppsigelsen kjent ugyldig, må søksmål være reist innen 30 - tredve - dager etter at dette brev er mottatt.

Da oppsigelsen med ovennevnte begrunnelse av retten ikke kan kjennes ugyldig, går en ut fra at søksmål ikke blir aktuelt.» - - -

De planlagte arbeider går ut på å innrede en matvarebutikk i ett rom på ca. 200 kvadratmeter hvor nu Køhler og Saasen har sine lokaler, med fasadelengde ca. 35 m mellom de to trappoppganger. Inngangen på hjørnet erstattes av vindu og butikken skal ha inn- og utgang der hvor nu Saasen holder til. Vegger fjernes og en kjellernedgang hos Køhler sløyfes. Det nye lokale skal benyttes av P. M. Wik, hvis nuværende utsalgslokale, som ikke berøres av arbeidene, blir beholdt for benyttelse som lagerrom m.v. Noen bakrom omgjøres til kontor, toalett, garderobe og spiserom. - - -

De bærende konstruksjoner, såvel yttervegg som innervegger, hos Køhler og Saasen blir angrepet og skal erstattes med stålbjelker og søyler således at man får et åpent lokale med store spenn, hvilket den gamle konstruksjon ikke tillater. På grunn av den store tyngde av etasjene over må stempling foretas før det egentlige arbeide settes i gang. Hele

Side:938

butikkfasaden mellom de 2 trappoppganger forandres i forbindelse med fullstendig utskifting av vegg, vinduer og dører. Mot Elvebakken blir det små vinduer øverst på veggen. Mot Osloveien blir det stort, sammenhengende utstillingsvindu mellom hjørnet og det nye inngangsparti. Også på hjørnet blir det utstillingsvindu. Det legges nytt gulv. Taket nedfores noe, bl.a. for skjult elektrisk installasjon.

Ifølge forannevnte overslag er omkostningene beregnet således:

1. Rivingsarbeider » 15.000.-

2. Stempling » 20.000.-

3. Stålarbeider » 30.000.-

4. Bygningsmessige arbeider vedr. fasade » 15.000.-

5. Glassfasade med dør » 25.000.-

6. Gulvoppretting. Sponplate med vinyl » 20.000.-

7. Himling nedf. plater » 15.000.-

8. Elektriske installasjoner » 25.000.-

9. Eswatak eller varmluftoppvarming » 10.000.-

10. Innvendige vegger samt maling » 15.000.-

Byggesum kr. 190.000.-

Videre er i overslaget oppført omsetningsavgift, honorarer etc., innredning og neonreklame således at den totale sum utgjør kr. 248.000.-.

Det er nevnt at post 1, 2 og 3 er meget vanskelig å forutsi og at det her bør innhentes anbud.

Retten kan ikke høre saksøkerne med at de planlagte arbeider bare er en ominnredning. Bygningsmyndighetenes bruk av denne betegnelse er ikke avgjørende. Det dreier seg om arbeider som er langt videregående enn sådanne reparasjoner, forandringer og nyinnredninger som omhandles i husleielovens §26 og §27. Begge saksøkeres lokaler går opp i en ny og større enhet. Forbedringen og moderniseringen kan ikke gjennomføres uten at lokalene fravikes, og etter forandringene kan de ikke lenger benyttes av de gamle leietakere. Saksøkerne har intet krav på at moderniseringen foretas slik at de kan beholde lokalene.

Saksøkerne har påberopt Høyesteretts dom i Rt-1968-72 og byrettens dom 4. juni 1963 i sak nr. 9/1963 A: Berg - Isdahl. Retten må erklære seg enig med saksøkte i at Høyesteretts dom i Rt-1965-903 og der anførte tidligere avgjørelser tjener til bedre sammenligning i nærværende sak.

Det er ikke fremkommet opplysninger som gir grunnlag for å fastslå at moderniseringen savner saklig begrunnelse. De nuværende forretningslokaler er langt fra tidsmessige. Den over 50 år gamle bygning synes i sin helhet å kunne tiltrenge påkostning. At det nu bare er forandringer i 1. etasje som interesserer saksøkte forklares ut fra et motiv om å skaffe hovedaksjonæren bedre lokale. Avgjørende for sakens utfall er dette ikke.

Saksøkte blir å frifinne i medhold av husleielovens §38 fjerde ledd, punkt 1. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Mats Stensrud, lagdommer Harald Diesen og hjelpedommer Rolf Theisen):

- - - Lagmannsretten skal bemerke:

Side:939

Man er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige tiltre det som er anført i byrettens dom.

Gården er en fireetasjers murgård og er bygget som kombinert bolig og forretningsgård. I første etasje er det nå tre forretningslokaler. Opprinnelig var det fire, men ett av dem inngår i Køhlers bakeriverksted. Gården er over 50 år gammel, og hele forretningsdelen er utidsmessig og nedslitt slik at det må være et åpenbart behov for å foreta forandringer og påkostninger.

De godkjente byggeplaner innebærer rivning av fem bærende innvendige murvegger. Disse skal erstattes med jerndragere på jernsøyler. Videre skal det innvendig rives flere lettvegger og en toilettseksjon. En kjellernedgang i Køhlers bakeri skal fjernes. Mot Oslovegen skal bærende murvegg rives og erstattes med jerndragere på søyler og hel glassfasade. Mot Elvebakken skal flere vinduer gjenmures eller forandres. De nåværende adkomster til Køhlers bakeri og butikk fra gate skal alle fjernes. Det bygges ny adkomst fra gate hvor Saasens butikk er, som eneste gateadkomst til denne del av første etasje. En adkomst fra Køhlers bakeri til de kjellerlokaler hvor han har mellager blir gjenbygget. I den nåværende toilettseksjon skal det bygges kontor. En del av den plass som nå disponeres til P. M. Wiks butikk skal omdannes til garderobe, W.C. og spiserom og disponeres under ett med de deler som nå brukes av de to leieboere. Det skal tilbygges et kjølerom. Varmesystem omlegges til tak og luftoppvarming. Det skal innredes et særskilt aggregatrom. Arbeidene vil medføre at Saasens og Køhlers nåværende lokaler ikke lenger vil eksistere som selvstendige enheter. Sammen med de lokaliteter som tas fra områder som Wik idag disponerer vil det hele utgjøre en stor sammenhengende enhet. Et samlet omkostningsoverslag som skriver seg fra februar 1968 lyder med forbehold på kr. 248.000,- eller kr. 1.300,- pr. kvm.

Etter en samlet vurdering kan det ikke ansees synderlig tvilsomt at det her er tale om en ombygging av den art at de leiede rom må fravikes og at oppsigelsene således etter husleielovens §38 fjerde ledd nr. 1 ikke av retten kan kjennes ugyldige. Man viser til rettsavgjørelser som er nevnt i byrettens dom.

Etter de opplysninger som Wik, som eier 298 av de 300 aksjer i A/S Nyveien 12, har gitt om sine økonomiske forhold, har retten ikke grunnlag for å tvile på at det her dreier seg om byggeplaner som ønskes, og vil bli, realisert. Bygningsmyndighetenes betegnelse av byggesaken har relasjon til uttrykksmåten i bygningslovens §87 §93 og ikke til husleieloven. Betegnelsen er derfor uten betydning i denne sak. - - -

Lagdommer Diesen finner at man ikke har å gjøre med en ombygging i husleielovens forstand og bemerker:

Det er ikke tvilsomt at de prosjekterte arbeider innebærer et betydelig økonomisk engasjement og at de - så langt de rekker - vil medføre en modernisering og sanering av gården. Det skyldes særlig at man blir kvitt den nåværende oppdeling i flere delvis trange og urasjonelle rom og istedenfor samler hele gårdens butikkseksjon på et sammenhengende gulv, alene brutt av de bærende søyler. Dette tiltak - som faller i tråd med den alminnelige utvikling når det gjelder butikkinnredning - gir mulighet for en fleksibel utnyttelse, og betegner såvel fra praktisk som hygienisk og estetisk synsvinkel en betydelig vinning.

Side:940

Så langt er det ikke grunnlag for meningsforskjell, derimot er det et spørsmål hvilken norm man skal gå ut fra når man skal avgjøre om dette i husleielovens forstand er «ombygging».

Husleieloven definerer ikke selv dette begrep, og bygningsloven - hvor det ellers kunne være naturlig å søke støtte - opererer ikke med en korresponderende terminologi. Det er derfor ikke avgjørende hvorledes bygningsmyndighetene har rubrisert de anmeldte arbeider. Likevel anser jeg det ikke uten interesse at bygningsvesenets folk finner at ordet «ominnredning» er en naturlig sprogbruk.

Når husleieloven utelukker prøvelsesadgangen i de tilfelle da det foreligger «ombygging» skyldes det ifølge motivene til §38 at den vil la «den samfundsmessige interesse i øket nybygging eller rydding av sunnhetsskadelige boliger» gå foran hensynet til den skadelidende leietaker. Denne uttrykksmåte i Husleielovkomiteens innstilling sammen med det forhold at «ombygging» nevnes ved siden av «nedrivning» peker hen på en bygningsmessig sanering av et noe videre omfang.

Når man på denne bakgrunn ser hen til at gården som helhet bærer preg av manglende vedlikehold og vel kunne trenge en betydelig påkostning, finner jeg det vanskelig å akseptere som «ombygging» et prosjekt som begrenser seg til en del av første etasje. At denne faller sammen med det som gårdeieren (styreformannen) tenker å bruke som butikklokale viser også at det ikke er hensynet til den bygningsmessige standard som først og fremst har vært bestemmende.

Jeg kan heller ikke dele den oppfatning at de nåværende leieobjekter forsvinner. Den beskrevne samling av butikkseksjonen på en gulvflate, innebærer ikke bare en fordel når lokalene skal disponeres for én butikk, men gir også lettvint adgang til å innrette flere butikker ved avdeling med lettvegger - om da slike i det hele er nødvendig. At en slik avdeling ikke er planlagt og at inngangsdører m.v. ikke innrettes med dette for øyet, er ikke et utslag av bygningsmessige hensyn, men må tilskrives det forhold at eieren ikke ønsker å disponere lokalene på denne måte, idet han har til hensikt å bruke dem selv.

I forhold til firma H. Saasen kan oppsigelsen ikke sies å virke urimelig. - - -

For Køhlers vedkommende er situasjonen vesentlig annerledes, idet firmaet har foretatt betydelige installasjoner for sin bakeribedrift og derved investert ganske store beløp som vil gå tapt ved en flytning. Det vil heller ikke være lett å firme andre lokaler hvor virksomheten hensiktsmessig kan drives. Firmaet har riktig nok fått et forvarsel, men selv om man ser hen til dette vil en fraflytning i samsvar med oppsigelsen bringe firmaet i så vidt store vanskeligheter at denne må Sies å virke urimelig. - - -