Rt-1971-238

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1971-03-06
Publisert:	Rt-1971-238
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 44/1971
Parter:	Leif Wennersberg (høyesterettsadvokat Nikolai Helseth) mot Klara Eriksen, Øystein Eriksen (høyesterettsadvokat Trygve Gjørtz), Clifford P. Ostrem m.fl. (høyesterettsadvokat Rolf Kr. Engelsen).
Forfatter:	Tønseth, Fagereng, Hiorthøy, Heiberg, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821), Skjønnsprosessloven (1917) §71a

Dommer Tønseth: Ved erklæring tinglyst 27. august 1964 fikk de tre brødre Clifford P. Ostrem, Tait James Ostrem og Nels M. Ostrem, alle USA (senere kalt Ostrem), grunnbokshjemmel til odelseiendommen «Austrem», gnr. 4 bnr. 1 i Borgund, nå Ålesund, etter sin far Fredrik Østrem. Samtidig ble tinglyst en kontrakt fra de tre brødre til Klara og Øystein Eriksen (senere kalt Eriksen) hvor Ostrem er betegnet som utleiere av eiendommen og Eriksen som leiere. Kontrakten er i sin helhet gjengitt i de tidligere retters dommer. Tinglysingen av denne kontrakt utløste odelssøksmål fra Louis Wennersberg som var sønn av Fredrik Østrems søster Inga, og som mente at kontrakten i virkeligheten overførte eiendomsretten til eiendommen til Eriksen. Odelssøksmålet ble rettet så vel mot Eriksen som de formodede reelle eiere som mot Ostrem som hjemmelsinnehavere. Påstanden i løsningssaken gikk i prinsippet ut på at Eriksen skulle utstede skjøte til Wennersberg, og at Ostrem skulle påtegne skjøtet sitt samtykke. Nordre Sunnmøre herredsrett - dommerfullmektigen med de tre skjønnsmenn ved odelsundertaksten - avsa 14. februar 1968 dom med denne domsslutning:

«1. Saksøkte nr. 1, Klara og Øystein Eriksen frifinnes.

2. Saksøkte nr. 2, Clifford P. Ostrem, Talt James Ostrem og Nels M. Ostrem frifinnes.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Louis Wennersberg døde 24. mars 1968, og hans sønn Leif Wennersberg, som trådte inn i saken i medhold av skjønnslovens §71a, påanket herredsrettens avgjørelse til Frostating lagmannsrett, som 25. februar 1969 avsa dom med denne domsslutning:

«1. Nordre Sunnmøre herredsretts dom av 14. februar 1968 stadfestes.

2. Saksomkostninger for lagmannsrett tilkjennes ikke.»

En lagdommer dissenterte, idet han fant at kontrakten gav Wennersberg adgang til å løse eiendommen på odel.

Leif Wennersberg har anket til Høyesterett. Anken gjelder lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak ved Ålesund byrett, hvor Øystein Eriksen som part og lensmann Egil Fjærtoft som vitne fremla skriftlige erklæringer som de vedtok som sine rettslige forklaringer, og som partene godtok som bevis i saken.

Side:239

Det er fremlagt en del dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere, noen er nye for Høyesterett.

Saksforholdet fremgår av de tidligere retters dommer. Det foreligger på alle vesentlige punkter uforandret for Høyesterett.

Den ankende part Leif Wennersbergs anførsler er i det vesentlige de samme som for de tidligere retter. Han henholder seg til det resultat den dissenterende dommer i lagmannsretten kom til, og til hans begrunnelse. Wennersberg hevder således også for Høyesterett at Eriksen ved kontrakten fikk en så omfattende rådighet over eiendommen at et fullbyrdet salg må anses gjennomført. Den negative juridiske rådighet som Ostrem beholdt, nemlig adgangen til å motsette seg pantsettelse, utparsellering og salg til andre enn Eriksens barn, ved siden av retten til å disponere 4 mål i 20 år, er ikke av sådant omfang og betydning at eiendomsretten ikke kan anses for gått over til Eriksen. Utover dette finner jeg det, hva Wennersbergs anførsler angår, tilstrekkelig å vise til det som er gjengitt i de tidligere retters dommer.

Wennersberg har nedlagt slik påstand:

«I. Klara og Øystein Eriksen tilpliktes å utstede skjøte til Leif Wennersberg på «Austrem», gnr. 4, bnr. 1 i Ålesund mot betaling av takstsummen kr. 160.000,- med fradrag som fastsatt av retten - samt til å fravike eiendommen. Fravikelsesdagen settes til 14/4-1972.

II. Clifford P. Ostrem, Tait James Ostrem og Nels M. Ostrem tilpliktes å samtykke i skjøtningen fra Klara og Øystein Eriksen til Leif Wennersberg på «Austrem», gnr. 4, bnr. 1 i Ålesund, og til at skjøtet tinglyses - mot betaling av et beløp - fastsatt av retten.

III. Leif Wennersberg påtar seg forpliktelsen etter kontrakten av 27/8-64 til å stille et areal på 4 mål til gratis disposisjon for Clifford P. Ostrem, Talt James Ostrem og Nels M. Ostrem inntil 27/8-1984.

IV. Klara og Øystein Eriksen tilpliktes å avlyse sin kontrakt av 27/8-64 på eiendommen «Austrem» gnr. 4, bnr. 1 i Ålesund.

V. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Også ankemotpartenes anførsler er stort sett i samsvar med anførslene for de tidligere retter. Ankemotpartene mener at det er riktig når lagmannsrettens flertall fant at salg til Eriksen ikke er fullbyrdet ved den inngått kontrakt, og de henholder seg til den begrunnelse som flertallet har gitt. De reserverer seg dog mot uttalelsen om at kontrakten fremtrer som en ren kjøpekontrakt. Det fastholdes således at eiendommen først kan løses på odel når og dersom Eriksen får skjøte i 1984, hvilket er avhengig av en rekke betingelser, således at han da har betalt den da gjenstående del av kjøpesummen, at han har holdt eiendom en i hevd som jordbrukseiendom, og at han eller hans barn - som er de eneste som kan kreve skjøte - da er i live. Inntil da er det derfor uvisst om Eriksen blir eier. Også den juridiske rådighet som

Side:240

Ostrem har beholdt, viser at salget ikke er fullbyrdet. Og det var for Ostrem en realitet når de ønsket sikkerhet for at eiendommen ikke ble utparsellert, i hvert fall en tid fremover.

Ankemotpartene peker også på at det ikke er riktig, hva Wennersberg har bemerket, at Eriksens og Ostrems stilling etter kontrakten stort sett er den samme som i tilfelle den planlagte opprinnelige kjøpekontrakt var blitt gjennomført, og som utvilsomt ville innebåret fullbyrdet salg. Blant annet er den delvise avdragsbetaling langt frem i tiden, uten renter, et dårligere økonomisk resultat for Ostrem. På den annen side er de blant annet sikret mot utparsellering. Også i andre retninger er Eriksens rådighet begrenset. Det er heller ikke riktig at Ostrem kunne oppnådd det samme ved et regulært skjøte forsynt med klausuler som begrenset kjøperens rådighet. Slike klausuler behøvde nemlig ikke en odelsløser respektere.

Utover dette finner jeg det også for ankemotpartenes anførsler tilstrekkelig å vise til gjengivelsen i de tidligere retters dommer.

Eriksen har nedlagt denne påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes dog slik at saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes Klara og Øystein Eriksen.»

Ostrem har nedlagt denne påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes og ankemotpartene nr. 3, 4 og 5 tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsrettens flertall, og jeg kan i det vesentlige slutte meg til begrunnelsen, som jeg finner fyldestgjørende. Jeg reserverer meg dog mot den vekt som synes å være lagt på den omstendighet at Eriksen først om tjue år kan kreve skjøte.

Det avgjørende for spørsmålet om det foreligger et fullbyrdet salg, er i hvilken utstrekning Ostrem har beholdt faktisk og rettslig rådighet over eiendommen, med den følge at de kan hindre eller angripe Eriksens disposisjoner over den. Dette spørsmål må bedømmes konkret. Jeg er enig med lagmannsrettens flertall i at begrensningene i Eriksens adgang til å disponere over eiendommen, hva enten begrensningene er tilsiktet eller de bare er refleksvirkninger av kontraktens utforming, medfører at salg av eiendommen ikke kan anses fullbyrdet ved den kontrakt som ble tinglyst.

Jeg føyer til at jeg er enig med ankemotpartene i at deres stilling etter kontrakten ikke er den samme som om den opprinnelige kjøpeavtale var blitt realisert. Jeg tiltrer for så vidt det de har anført herom.

Jeg nevner også at det har en reell betydning at utgangspunktet for preskripsjon av løsningsretten utskytes til 1984. De odelsberettigede beholder da sin løsningsrett i lang tid. For den konkrete bedømmelse av forholdet er det heller ikke uvesentlig at skjøte bare vil kunne kreves av Eriksen eller barna, som derfor i tilfelle må være i live i 1984.

Side:241

Alt i alt er jeg da kommet til at det er slike begrensninger i Eriksens rådighet over eiendommen, og på den annen side har Ostrem beholdt rådighet og interesser av sådant omfang, at eiendomsrett som kan foranledige odelsløsning, ikke er overført til Eriksen.

Jeg bemerker til slutt at jeg finner formålet legalt når utformingen av kontrakten tok sikte på å hindre odelsløsning. Dette er for så vidt erkjent også av Wennersberg.

Anken har ikke ført frem, og den ankende part må betale saksomkostninger for Høyesterett. Jeg finner ikke grunn til å endre de tidligere retters omkostningsavgjørelser.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Leif Wennersberg til Klara Eriksen og Øystein Eriksen i fellesskap 4.000 - fire tusen - kroner og til Clifford P. Ostrem, Tait James Ostrem og Nels M. Ostrem i fellesskap 3.000 - tre tusen - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Kst. dommer Fagereng: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Hiorthøy, Heiberg og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Svein Tømmerdal med skjønnsmenn): - - -

Den 27.8.1964 ble der på eiendommen «Austrem» tinglyst følgende kontrakt, som gjengis in extenso: «Kontrakt

Mellom Nels, Tait og Clifford P. Ostrem - senere kalt utleierne, og Klara og Øystein Eriksen, senere kalt leierne, er det idag inngått slik avtale:

Utleierne leier for et tidsrom av 20 år gården «Austrem» grnr. 4 brnr. 1 i Borgund til leierne. I nevnte leietid disponerer utleierne fritt 4 mål av eiendommen på det tidligere avtalte sted.

Etter inngått avtale betaler leierne til utleierne kr. 85.000,- - åttifemtusenkroner - straks ved tinglysning av denne kontrakt.

Videre skal leierne betale alle skatter og andre utgifter som påhviler eiendommen.

Etter ti år fra tinglysning av denne kontrakt betaler leierne kr. 4.000,- - firetusenkroner - pr. år i 10 - ti år. Etter 20 år fra tinglysningen og på betingelse av at leierne har betalt tilsammen kr. 125.000,- -til utleierne forplikter utleierne seg til å utstede skjøte til leierne eller deres barn som leiere. Det betalte beløp på kr. 125 000,- skal være fullt oppgjør for eiendommen ved skjøtets utstedelse om 20 år.

Side:242

Leierne forplikter seg til å holde gårdens hus tilstrekkelig forsikret i leietiden.

Det overlates til lensmannen i Borgund å besørge tinglysning av denne kontrakt, etter at han fra leierne har mottatt de nevnte kr. 85.000,-. Videre overlates det til ham å overføre beløpet til den adresse utleierne bestemmer.

Nels M. Ostrem Clifford P. Ostrem Tait Ostrem

Halldis M. Ostrem Mery C. Ostrem Nora E. Ostrem.

This is to certify the above document was signes by Tait Ostrem and Nora E. Ostrem, his wife, in my presence this 23.rd. day of July 1964 AD at Phoenix, Arizona.

J. E. Refsnes, Honorary Vice Consul for Norway in Arizona.

Jeg bevidner herved at dette dokument er underskrevet i mitt nærvær av Nels M. Ostrem og hustru Halldis M. Ostrem, og Clifford P. Ostrem og hustru Mary C. Ostrem og at underskriverne er over 21 år.

Det Kg. Norske Konsulat i Los Angeles, California, 24 juli 1964. Gustav Heiberg, konsul.

Vi tiltrer med dette kontrakten.

Ålesund, den 27.8.1964.

Klara R. Eriksen Øystein R. Eriksen

(sign.) (sign.)

Etter at kontrakten ble tinglyst, innledet så saksøkeren, Louis Wennersberg odesløsningssak, som innledningsvis beskrevet. - - -

Retten skal bemerke:

Saksøkerens grunnlag for nærværende søksmål er at ved den kontrakt som ble tinglyst den 27.8.1964 på eiendommen «Austrem», foregikk en reell eiendomsoverdragelse fra Ostrem til Eriksen. Sammenholdt med den faktiske rådighet som Eriksen har utøvet på eiendommen siden overtagelsestidspunktet, konstituerer dette, etter saksøkerens oppfatning, Eriksen som såvel faktisk som juridisk eier av eiendommen. Bevisbyrden for at en slik reell eiendomsoverdragelse har funnet sted, påligger saksøkeren, hvilket forøvrig ikke er bestridt.

Når foreligger så adgangen for en odelspretendent til å anlegge løsningssak, hva er det som utløser hans Rett?

Uten at det kan sies å være av avgjørende betydning for nærværende sak, kan det dog være av en viss interesse å kaste et blikk på andre odelssituasjoner, hvor spørsmålet om eiendomsrettens overgang har avgjørende betydning.

Ved odelshevd, så legges det relle eierforhold til grunn slik at hevden regnes fra det tidspunkt man blir eier, selv om man ikke har fått tinglyst hjemmel, og hevden avbrytes f. eks. ved utstedelse av kjøpekontrakt, selv om man fremdeles beholder den tinglyste hjemmel.

Likeledes er det på det rene at ved odelspreskripsjon kreves det på samme måte at kjøperen virkelig er blitt eier, men dessuten legger man vekt på den formelle side, idet utgangspunktet regelmessig er tinglysningen av den nye eiers adkomstdokument. Sålenge tinglysningen ikke har funnet sted, forspilles ingen odelsberettigedes løsningsrett.

I nærværende sak er det fra partenes side erkjent at saksøkeren Louis Wennersberg, ut fra den foreliggende situasjon, ikke var kommet i en slik stilling at han var nødsaget til å reise sak på grunn av preskripsjonsfristen.

Side:243

Denne vil evt. først begynne å løpe ved skjøtets utstedelse i 1984.

Etter rettens mening må det kunne konstateres på et objektivt grunnlag, at såvel den faktiske som den juridiske rådighet er gått over på en tredjemann for at odelspretendenten kan vinne frem med sitt søksmål.

Det er etter rettens oppfatning utvilsomt at eiendomsretten ikke overføres ved at tredjemann har fått et kontraktmessig krav på å bli eier. Det må kreves at han virkelig er blitt det. Avtaler om overdragelser av fast eiendom karakteriseres normalt ved at de kommer til uttrykk skriftlig, i en kjøpekontrakt eller et skjøte. Foreligger der intet i så måte, er dette gjerne tilstrekkelig til å anta at en reell overdragelse ikke er fullbyrdet. Det gjelder også selv om det har foregått en endring med hensyn til bruken av eiendommen, som svarer til den som normalt finner sted ved en overdragelse. I forbindelse med odelssaker, bør man være på ekstra vakt overfor de mangeartede kontrakter som opprettes, dette av hensyn til de mange forsøk på omgåelser av odelslovens bestemmelser, som tar sikte på å verne en odelspretendents rett til å løse en eiendom på odel. Da Ostrem fremdeles har grunnbokshjemmel til angjeldende eiendom må saksøkeren som nevnt ha bevisbyrden for at Eriksen til tross herfor, er blitt den virkelige eier. Dette bevis finner retten - om enn under tvil - etter omstendighetene ikke ført.

Saken er tildels blitt vanskeliggjort ved at det ikke har latt seg gjøre å få partsforklaringer av Ostrem. Retten er videre av den oppfatning at det hadde vært formålstjenlig å få vitneprov av vedkommende som på vegne av Ostrem, utformet den angjeldende kontrakt, nemlig lensmannen i Borgund.

Det er rettens oppfatning at den foreliggende kontrakt, er en leieavtale kombinert med en uoppfyllt kjøpekontrakt. Det er riktignok sluttet en bindende salgsavtale mellom utleier og leier, som det ene og alene tilligger leieren å oppfylle, men for at et endelig kjøp skal komme istand, avhenger av om Eriksen greier å oppfylle sine forpliktelser ifølge kontrakten. Dette vil først kunne konstateres i 1984.

Et moment som har vært av betydning for rettens oppfatning, er at Ostrem beholder hjemmelen for å sikre sitt krav på kjøpesummen, som representerer et beløp av kr. 40 000,-.

Det at Ostrem innehar grunnbokshjemmelen til eiendommen, medfører at Eriksen ikke uten hjemmelsinnehavernes samtykke, har anledning til å parsellere ut tomter, evt. for salg eller bortfeste. Ei heller kan han ta opp lån med pant i eiendommen, bortsett fra evt. ta opp lån mot pant i de leierettigheter han har i henhold til kontrakten. I den tid som måtte hengå inntil det viser seg om kjøpesummen innløper, og kjøpet således skal bli effektuert, beholder således Ostrem etter den trufne ordning et så vesentlig grep på eiendommen at det ikke kan sies at Eriksen har fått den juridiske eierrådighet som skal til for at en odelspretendent kan vinne frem med sin sak.

Retten ser det forøvrig slik at Ostrem var berettiget til å foreta de disposisjoner over odelsgodset som de selv måtte ønske, bortsett fra slike forbud om er nevnt i loven. De kan således leie bort eiendommen for et kortere eller lengre tidsrom, uten å komme i konflikt med odelslovens

Side:244

bestemmelser. At hensikten er å hindre saksøkeren i å benytte sin odelsrett, spiller ingen rolle i så henseende. Den forellggende kontrakt behøver følgelig ikke av den grunn være pro forma.

At Eriksen er pålagt å utrede de skatter og utgifter som følger med eiendommen, og likeledes at der ikke i kontrakten er inntatt noen begrensing med hensyn til hans faktiske disposisjonsrett over eiendommen, behøver ikke nødvendigvis medføre at eiendomsretten er gått over. Det at Eriksen har kostet på våningshuset ca. kr. 47 000 etter at han overtok eiendommen, kan være egnet til å gi inntrykk av at Eriksen selv betrakter seg som eier. Men retten finner ikke å kunne il bort fra at beløpet tross alt ikke tilsvarer mer enn hva en rimelig husleie utgjør sett over en 20-års periode.

Den av partene nevnte obligasjon på kr. 150 000,- som ble tinglyst samtidig med kontrakten, finner ikke retten å kunne legge nevneverdig vekt på. Det er ikke fremkommet noe som gir grunn til å betvile at obligasjonen ble tinglyst ved en feil. Dette til tross for at den var behørig undertegnet av såvel Eriksen, som hjemmelsinnehaverne Ostrem. Det er på det rene at det var Ostrems representant, lensmannen i Borgund, som foranlediget obligasjonen tinglyst, likeledes er det utvilsomt at obligasjonen ikke har representert noen reell heftelse på eiendommen.

Etter rettens oppfatning gir sakens opplysninger, når de sees i sammenheng, ikke grunnlag for å fastslå at man har med en reell eiendomsoverdragelse å gjøre. Retten finner det således ikke godtgjort at det har vært Ostrems mening å gi fra seg eiendomsretten til eiendommen «Austrem» allerede på det nåværende tidspunkt. Tinglysningen av kontrakten, sammenholdt med Eriksens faktiske disposisjoner, konstituerer etter rettens oppfatning, ikke noen reell eiendomsrett for Eriksen, slik at saksøkeren kan vinne fram med sitt krav om odelsløsning.

De saksøkte vil etter dette bli å frifinne. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne E. Midelfart og Kr. Fr. Myrdahl og sorenskriver Aage Thor Falkanger): - - -

Lagmannsrettens bemerkninger:

Retten legger til grunn at det forut for den foran siterte kontrakt, hadde foregått forhandlinger i noen tid, først mellom Eriksen og Clifford Ostrem, senere med lensmann Fjærtoft som mellommann. Disse forhandlinger var kommet så langt at man var blitt enige om en kjøpesum kr. 125 000,-. Fjærtoft ble imidlertid en dag oppringt av advokat Sølberg i Ålesund som gjorde ham oppmerksom på at et salg av eiendommen etter all sannsynlighet ville utløse et odelssøksmål fra en fjern slektning av eierne (ikke Louis Wennersberg).

Da dette ble meddelt eierne avbrøt disse salgsforhandlingene og Clifford Ostrem sendte lensmann Fjærtoft brevet av 23/6-1964 hvor det heter:

«We have received word from Mr. Jorgensen that complications have arisen in the sale of our farm in Alesund. Please halt the sale at this time and do not process the papers any further as we have decided not to sell the farm at this time, until we are able to check further into the claims made against it.

Side:245

We want to thank you for all your help and would appreciate any suggestions or comments you might have.

Very truly yours, Clifford P. Ostrem/sign.

Clifford P. Ostrem 24 Alderney Road

San Anselmo, California.

P.S. Would you please return the signed papers which we sent you. Thank you.»

Da lensmann Fjærtoft mottok dette brevet varslet han Eriksen og rådet ham til selv å reise over til California og ta opp forhandlinger med brødrene Ostrem om en ordning. Fjærtoft utarbeidet et utkast til en kontrakt av praktisk talt samme ordlyd som den overfor siterte en dog således at det kontantbeløp som skulle erlegges ved kontaktens underskrift var satt til kr. 50 000,- og terminbeløpet til kr. 75 000,-. Eriksen reiste over til Amerika i juli 1964 og hadde med seg foruten lensmannens utkast også en pantobligasjon, ifølge hvilken Klara og øystein Eriksen skulle pantsette eiendommen for kr. 150 000,- til Norges Hypotekforening for Næringslivet. Hvis kontrakten gikk iorden skulle Eriksen søke å få brødrene Ostrems samtykke til denne pantsettelse påtegnet pantobligasjonen. Eriksens forhandlinger med eierne resulterte i den fremlagte kontrakt, underskrevet av brødrene, som også påførte pantobligasjonen sitt samtykke til pantsettelsen.

Lagmannsretten er enig med den ankende part i at kontraktens innhold, ikke minst på bakgrunn av foran anførte, ikke gir grunn til å tillegge uttrykk som utleierne, leierne og leietiden noen betydning. Etter rettens oppfatning fremtrer kontrakten som en ren kjøpekontrakt der i realiteten går ut på at Klara og Øystein Eriksen kjøper eiendommen for kr. 125 000,-, hvorav kr. 85 000,- skal betales kontant, mens resten skal betales i 10 årlige terminer, hvor første termin forfaller 10 år etter kontraktens tinglysning, slik at kjøpesummen i sin helhet først skal være betalt 20 år etter kontraktens tinglysning. Skjøte skal utstedes når siste termin er betalt.

Retten er også enig med den ankende part i at selgerne ved sin underskrift av kontrakt og pantobligasjon, ikke bare har berøvet seg enhver faktisk rådighet over eiendommen, bortsett fra retten til de 4 mål, men de måtte også forstå at deres samtykke til pantsettelse av av eiendommen for kr. 150 000,- i meget stor utstrekning innskrenket deres juridiske rådighet over eiendommen.

Imidlertid fremgår det klart av kjøpekontrakten at der senere skal utferdiges et skjøte som kjøperen ikke kan kreve utstedt før om tyve år. Etter den foreliggende rettspraksis, en viser spesielt til høyesterettsdom i Rt-1952-610, må det være helt klart at kontrakten, selv om den tinglyses, ikke kan bli utgangspunkt for noen odelspreskribsjonsfrist, og dette er også samtlige parter enige i.

Selv om det kan forekomme tilfeller hvor odelspreskribsjon ikke er begynt å løpe, men hvor det allikevel må være adgang til odelsløsning, må det i et slikt tilfelle være helt klart at det stedfundne salg er fullbyrdet, slik at selgeren ikke lenger kan hindre eller gripe inn i kjøperens rettslige disposisjoner over eiendommen.

Etter rettens oppfatning foreligger ikke et slikt fullbyrdet salg i dette tilfelle. Den omstendighet at selgerne fortsatt skal være

Side:246

hjemmelsinnehavere, hindrer bl.a. at kjøperne kan gå til noe salg av eiendommen, helt eller delvis, uten selgernes samtykke. Selv om den valgte form i første rekke har tatt sikte på å tjene kjøpernes interesse i å forhindre en odelsløsning, må man ta i betraktning at avtalen også skal tilgodese selgernes ønske om at eiendommen lengst mulig holdes intakt. Selgerne må være berettiget til å treffe en ordning i forbindelse med kjøpet som tilgodeser dette ønske, ved en kontrakt som fastslår avdragsvis betaling av kjøpesummen over et lengre tidsrom, med forbehold om eiendomsrett til eiendommen inntil kjøpesummen i sin helhet er betalt. Et slikt forhold må sies å ligge i bestemmelsen om at skjøtet først skal utstedes når siste avdrag er betalt. I et tilfelle som det fore liggende hvor avbetalingstiden ikke er lenger enn tyve år, må de odelsberettigede finne seg i dette.

Retten kan ikke innse at den her trufne ordning er egnet til å gjøre odelsretten illusorisk eller at den gjør et slikt inngrep i de odelsberettigedes rettigheter at den ikke bør tolereres. I og med at en eier av fast eiendom, som ikke lenger ønsker å drive eiendommen, kan leie da bort for 20 år, og sikkert også for et lengre tidsrom, uten at odelsberettiget slekt kan gripe inn, og i betraktning av at selger og kjøper kan stanse et odelssøksmål ved tilbakeskjøtning, kan det neppe sies at selgerne i nærværende tilfelle går over den rett de har til å legge vanskeligheter i veien for et odelssøksmål, som de befrykter kan føre til opphør av eiendommen.

Lagmannsretten er derfor kommet til at kontrakten ikke innebærer et slikt avsluttet salg at det gir en odelsberettiget adgang til å reise odelssøksmål, og retten er i likhet med herredsretten av den oppfatning at ankemotpartene må bli å frifinne.

Lagdommer Myrdahl er kommet til et annet resultat og skal bemerke:

Jeg finner det bevist at Eriksen i juni 1964 bød Ostrems kr. 125 000,- for eiendommen og at Ostrems var interessert i å selge for dette beløp. Jeg forstår brevet av 23.8. 1964 fra Clifford Ostrem slik at det faktisk også var skrevet salgsdokumenter om dette. At salget ikke ble gjennomført som forutsatt skyldes utelukkende at Ostrems ble klar over at eiendommen i så fall kunne bli løst på odel, noe de ikke ønsket. Jeg godtar som fullt legitim den motivering som Ostrems forsåvidt må antas å ha hatt.

Jeg ser kontrakten av juli/august 1964 som en salgskontrakt. I sine praktiske konsekvenser gjennomføres salget straks. Eriksen får straks den fulle faktiske disposisjonsrett over eiendommen. Økonomisk sett blir partene stillet som ved et salg. Kr. 85 000,- skal straks betales, mens det gies henstand med de resterende kr. 40 000,-. Beløpene tilsvarer den opprinnelige avtalte kjøpesum, og viser at Eriksen ikke skal betale noen «leie» frem til 1984. Som en vanlig eier skal han selv betale skatter og utgifter som påhviler eiendommen. Det er opplyst at i 1964 var dette vanlig formueskatt og brannforsikring. Det er i og for seg ubetydelige beløp, som jeg ikke anser som «leie».

Avtalen innebærer også at den verdistigning som i perioden frem til 1984 måtte bli på eiendommen, skal tilfalle Eriksen Derfor har Eriksen også kunnet investere store beløp i eiendommen, han har selv

Side:247

oppgitt vel kr. 100 000,- ut over de nevnte kr. 125 000,-. Men han vil også nyte godt av den, neppe ubetydelige, verdistigning eiendommen vil få frem til 1984, foranlediget av at eiendommen ligger i et område som er naturlig ekspansjonsområde for Ålesund.

Samtidig som de undertegnet kontrakten, samtykket Ostrems i at Eriksen kunne belåne eiendommen helt opp til kr. 150 000,- (faktisk inneholder obligasjonen også påtegning om at den hefter etter Eriksens daværende gjeld til Hypotekforeningen kr. 376 399,01). Dette viser at partene har forutsatt at eiendommen straks skulle kunne tjene som kredittgrunnlag for Eriksen. Eriksen søkte også om lån overensstemmende med obligasjonen, men Hypotekforeningen avslo søknaden og Eriksen fikk i stedet et noe mindre lån mot annen sikkerhet. Denne etterfølgende utvikling tillegger jeg ingen betydning. Det essensielle er at partene var enige om at eiendommen straks skulle kunne pantsettes av Eriksen, og den vesentlige innskrenkning i Ostrems disposisjonsadgang som ligger i dette.

Bortsett fra dette med pantsettelse, vil ikke Eriksen få den juridiske disposisjonsrett over eiendommen før i 1984 og etter at restkjøpesummen er betalt. I det foreliggende tilfelle antar jeg at denne innskrenkning i den juridiske rådighet er av liten betydning for Eriksen. Etter det opplyste ligger hans interesse i eiendommen i å kunne nytte den i sin gartneribedrift. Den juridiske disposisjonsrett Ostrems beholder er rent formell. De kan ikke parsellere ut eiendommen, og den kan bare selges med påhefte av kontrakten fra 1964.

Jeg er etter dette kommet til at i sine praktiske konsekvenser er salget allerede gjennomført. Jeg finner å måtte legge avgjørende vekt på dette i relasjon til spørsmålet om en odelsberettiget nå kan gjennomføre løsning av eiendommen. - - -