Rt-1972-1032

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1972-10-20
Publisert:	Rt-1972-1032
Stikkord:	Husleie
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 158/1972
Parter:	Birger Fjeldheim (advokat Håkon Helle - til prøve) mot Sentral Renseri A/S (høyesterettsadvokat Karl Vikse).
Forfatter:	Michelsen, Blom, Heiberg, Stabel, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §36, Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §33, Husleieloven (1939)

Dommer Michelsen: Birger Fjeldheim, som eier Kirkegaten 117 i Haugesund, inngikk den 10. juni 1954 kontrakt med Sentral Renseri A/S om leie av lokaler for selskapet i eiendommen. Etter punkt 2 i kontrakten gjelder leieavtalen for 5 år med rett til leieren til fornyelser og forlengelser av denne.

Da renseriet, som tidligere to ganger hadde fått leieforholdet fornyet, i 1968 forlangte det forlenget for ytterligere 5 år, anla huseieren søksmål mot selskapet ved Haugesund byrett. Han påstod prinsipalt at leieforholdet skulle erklæres for opphørt pr. 1. februar 1969, og at renseriet skulle tilpliktes å fraflytte lokalene innen denne dag, subsidiært at det skulle gis dom for at leieforholdet av begge parter kunne oppsies med 4 måneders varsel.

I denne sak avsa Haugesund byrett den 9. juni 1969 dom med slik domsslutning:

«Sentral-Renseri A/S v/styrets formann fru Ulla Dagsland, Haugesund, frifinnes.

Side:1033

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Birger Fjeldheim brakte avgjørelsen inn for Gulating lagmannsrett, som den 29. oktober 1971 avsa dom i saken med slik domsslutning:

«Byrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Mot denne dom har Birger Fjeldheim erklært anke til Høyesterett. Anken retter seg mot lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

Om saksforholdet viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Jeg føyer til at fru Ulla Dagsland i 1969 på grunn av helbredshensyn leide bort renseriet med maskiner for et tidsrom av 5 år. Av byrettens og lagmannsrettens domsgrunner går det også fram hvilke anførsler partene har gjort gjeldende for de tidligere instanser.

Til bruk for Høyesterett er det avholdt bevisopptak for Haugesund byrett. Her har den ankende part, hans hustru, styreformannen i Sentral Renseri A/S og 6 vitner avgitt forklaringer. 3 av vitnene er nye for Høyesterett, og har i det vesentlige forklart seg om de ulemper i form av lukt og gass som skriver seg fra renseribedriften. Det er fremlagt noen nye dokumenter for Høyesterett. Av disse nevner jeg en erklæring av 18. august 1972 fra Haugesund helseråd.

For Høyesterett har den ankende part ikke opprettholdt at det skulle stride mot avtalelovens §33 å gjøre klausulen i avtalen om fornyelser og forlengelser av leieforholdet gjeldende overfor ham.

For øvrig foreligger saken for Høyesterett i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Den ankende part har for Høyesterett gjort gjeldende at leietakeren ikke har rett til å kreve at leieforholdet forlenges med 5 år fra 1. februar 1969. Det går ikke utvetydig fram av kontrakten - og et slikt krav om utvetydighet på dette punkt er oppstilt i rettspraksis - at det er adgang til å forlenge leieforholdet et ubestemt antall ganger.

Birger Fjeldheim har videre hevdet at hvis kontrakten etter sitt innhold skulle gi adgang til forlengelse av leieforholdet uten begrensning i tid, må dette kontraktsvilkår kjennes ugyldig av retten i medhold av husleielovens §36. Konsekvensen av dette må etter hans oppfatning bli at leieforholdet anses bortfalt pr. 1. februar 1969. Da retten etter den ankende parts oppfatning etter husleielovens §36 har adgang til å endre et kontraktsvilkår, mener han subsidiært at det må fastslås at leieforholdet kan oppsies av begge parter med 4 måneders varsel.

Enn videre har Birger Fjeldheim anført at renseriet gjennom de ulemper det påfører huseieren i form av lukt og gass har misligholdt kontrakten.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt:

Leieforholdet mellom Sentral Renseri A/S og Birger Fjeldheim

Side:1034

vedr. Kirkegt. 177, Haugesund er opphørt. Sentral Renseri A/S tilpliktes å fraflytte lokalene i eiendommen straks.

Subsidiært:

Leieforholdet mellom Sentral Renseri A/S og Birger Fjeldheim kan oppsies av begge parter med 4 - fire - måneders varsel.

2. Sentral Renseri A/S v/styrets formann dømmes til å betale Birger Fjeldheim sakens omkostninger ved alle retter.»

Ankemotparten, som for Høyesterett i det vesentlige har gjort gjeldende det samme som for de tidligere instanser, har nedlagt slik påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes, dog således at Birger Fjeldheim dømmes til å betale Sentral Renseri A/S saksomkostninger for alle retter.»

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og lagmannsretten, og kan i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse lagmannsretten har gitt. Om den ankegrunn som bygger på husleielovens §36, skal jeg føye til:

Jeg viser innledningsvis til hva lagmannsretten har uttalt i de avsnitt av sine domsgrunner hvor den drøfter spørsmålet om kontraktens punkt 2 gir leietakeren rett til å kreve leieforholdet fornyet og forlenget utover 1. februar 1969.

Når retten skal avgjøre om fornyelsesklausulen skal kjennes ugyldig, må den etter husleielovens §36 foreta en avveining mellom på den ene side leierens interesse i at vilkåret opprettholdes, og på den annen side de ulemper en slik bestemmelse påfører huseieren. Det dreier seg imidlertid etter husleieloven ikke om en vanlig interesseavveining. Retten kan bare sette klausulen til side dersom den finner at det er åpenbart ubillig overfor Birger Fjeldheim at den blir opprettholdt. De ord loven bruker, viser at det skal meget til for at en domstol skal kunne tilsidesette et kontraktsvilkår eller påby det endret.

Det synes klart å være i aksjeselskapets interesse at det får fortsette sin drift i lokalene i Kirkegaten 117, som må sies å ha en meget gunstig beliggenhet, og hvor firmaet nå har drevet i mange ar og har opparbeidet sin goodwill. Enhver flytning ville dessuten medføre at selskapet må foreta betydelige investeringer.

Man må ved avveiningen også legge vekt på at renseriet har investert meget store beløp som er medgått til å istandsette, utbedre og vedlikeholde leieobjektet. Slik denne sak ligger an, kan jeg på dette punkt ikke legge vekt på i selskapets disfavør at dets investeringer rent skattemessig er avskrevet over en periode på 8 år.

Jeg tillegger det også betydning at bedriften representerer fru Dagslands eneste inntektskilde. På den annen side kan det ikke anføres som et moment som taler mot leietakeren, at renseriet nå er bortleid. Fruen kom opp i en situasjon som hennes mann hadde forutsett og sikret seg mot ved den annen kontrakt mellom partene.

Et langvarig leieforhold kan i og for seg sies å representere

Side:1035

en ulempe for en huseier, hvis disposisjonsrett over leieobjektet blir begrenset. Til dels meget langvarige kontrakter er dog ikke uvanlig i forretningsforhold, og det må i dette tilfelle legges til grunn at utleieren, da kontrakten ble inngått, var klar over at Dagsland la stor vekt på å sikre selskapets drift i denne eiendom.

Det må i denne forbindelse pekes på at en forlengelse av leieforholdet ikke kommer i strid med planer huseieren har om utnyttelse av eiendom. Det er for Birger Fjeldheim ikke aktuelt å utnytte de lokaler renseriet nå disponerer på annen måte enn ved utleie. Det er også et vesentlig trekk i bildet at kontrakten inneholder en klausul om regulering av leien i samsvar med stigning i indeksen. Det er opplyst at leien er regulert i overensstemmelse med denne kontraktsbestemmelse.

Det må ved avveiningen mellom partene tas i betraktning at det ved kontraktsavslutningen var klart at også utleieren ville høste fordeler av leieavtalen. De investeringer renseriet har foretatt, og som knytter seg til selve eiendommen, har medført en ikke ubetydelig verdiøkning av husene, som delvis var i en dårlig forfatning da kontrakten ble inngått.

Den ankende part har hevdet at man må ta i betraktning at driften av renseriet påfører huseieren ulemper i form av lukt og gass som etter den ankende parts oppfatning kan være helseskadelig, og som i alle fall rent trivselsmessig er irriterende. Jeg kan ikke se at det som her er anført, kan tillegges vekt i dette tilfellet. Jeg presiserer at det er den nåværende situasjon som, når det gjelder ulemper ved lukt og gass, må være den avgjørende. I dag overstiger ikke plagene ved lukt og gass fra bedriften det - som det uttrykkes i erklæringen av 18. august 1972 fra Haugesund helseråd - man må regne med når det først er et renseri i tilslutning til huset. Det må føyes til at firmaet synes å ha vært lydhørt overfor de få klager huseieren har fremkommet med, og har bestrebet seg på å etterkomme anmodninger om forbedringer.

Slik forholdene ligger an i denne sak, kan jeg ikke se at bestemmelsen i kontraktens punkt 2 som gir Sentral Renseri A/S anledning til å forlenge leieforholdet for 5 år med virkning fra 1. februar 1969, kan sies å være åpenbart ubillig overfor Birger Fjeldheim.

Jeg er enig i de omkostningsavgjørelser som er truffet i de tidligere instanser. Da Birger Fjeldheim forgjeves har anvendt anke overfor lagmannsrettens dom, må han i medhold av bestemmelsen i tvistemålslovens §180 første ledd pålegges å betale saksomkostninger til Sentral Renseri A/S for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Birger Fjeldheim til Sentral Renseri A/S 7.000 - sju tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Side:1036

Dommer Blom: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Heiberg, Stabel og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av byrettens dom (dommerfullmektig Halfdan Nicolaysen):

Eiendommen Kirkegt. 177, Haugesund, eies av Birger Fjeldhelm som den 10. juni 1954 inngikk en leiekontrakt med firmaet Sentral-Renseri A/S v/styrets formann Olav Dagsland hvorved hele første etasje i hovedbyningen i eiendommen samt hele sidebygningen på to etasjer unntatt to vedboder ble utleiet til firmaet som skulle benytte leieobjektet til renseri. Leiekontrakten inneholder videre i 18 punkter detaljerte bestemmelser om partenes rettigheter og plikter i henhold til denne, og er undertegnet av saksøkeren Birger Fjeldheim og Olav Dagsland. Sistnevnte er avgått ved døden. Ennvidere er kontrakten samtykket og undertegnet av Gjertrud Fjeldheim, saksøkerens hustru, samt bekreftet av o.r.sakfører Erik Hanesand som senere er avgått ved døden. Leiekontrakten ble tinglyst den 11. juni 1954.

Forsåvidt det gjelder leietidens varighet, bestemmer kontrakten i punkt 2 følgende: «Leieavtalen gjelder for 5 år med rett for leieren til fornyelser eller forlengelser av denne. Underretning om forlengelser eller fornyelser av leieavtalen skal gis utleieren 6 måneder før gjeldende kontrakt utløper».

Sentral-Renseri A/S har tidligere fornyet kontrakten i 1959 og i 1964, og har i brev av 1. juni 1968 fra h.r.advokat Karl Vikse oversendt utleieren melding om at firmaet ville fornye leiekontrakten i ytterligere 5 år regnet fra 1. februar 1969. - - -

Saksøkeren anfører i saken bl.a. at han var ukjent med at punkt 2 i leiekontrakten av 10. juni 1954 avviker sterkt fra den tilsvarende bestemmelse i den opprinnelige kontrakt mellom partene som ble inngått den 18. desember 1953. Med hensyn til varigheten av leieforholdet bestemmer den opprinnelige kontrakt følgende:

«For et tidsrom av 5 år med rett for leieren til forlengelse av kontrakten for ytterligere 5 år, hvoretter leieforholdet går over til et gjensidig oppsigelig leieforhold med gjensidig oppsigelsesfrist, hvis ikke partene skulle bestemme noe annet ved ny skriftlig kontrakt.»

Saksøkeren hevder at punkt 2 i leiekontrakten ikke kan forstås slik at den gir rett til fornyelse fra leierens side utover 1. februar 1969. Det hevdes videre at dersom det med punkt 2 i leiekontrakten av 10. juni 1954 var meningen å gi leieren rett til ubegrensede fornyelser eller forlengelse, så måtte dette ha vært Klarere uttrykt i kontraktens ordlyd. Saksøkeren henviser i denne forbindelse til Rt-1959-276 flg. Saksøkeren anfører videre at det må få betydning for tolkningen av kontrakten, at en såvidt gjennomgripende realitetsforandring ikke ble drøftet eller spesielt nevnt for ham forut for slutningen av avtale av 10. juni 1954. - - -

Retten antar forsåvidt det gjelder saksforholdet at punkt 2 i leiekontrakten av 10. juni 1954 etter en objektiv fortolkning av bestemmelsens ordlyd er slik å forstå at leieren har rett til å få leiekontrakten av 10. juni 1954 fornyet for 5 år regnet fra 1.2.1969. Dette går etter rettens oppfatning forsåvidt klart frem ved at det i bestemmelsen er brukt flertallsformen i ordene «fornyelser» og «forlengelser». Dersom det hadde

Side:1037

vært meningen at kontrakten etter utløpet av en viss tid skulle opphøre eller gå over til å være oppsigelig, hadde det vært naturlig for partene å gjenta bestemmelsene og leietidens varighet slik de er kommet til uttrykk i den opprinnelige leiekontrakt av 18. desember 1953. I den opprinnelige kontrakt er det positivt sagt at leieforholdet etter en viss tid «går over til et gjensidig oppsigelig leieforhold med gjensidig oppsigelsesfrist av 4 måneder, hvis ikke partene skulle bestemme noe annet med ny skriftlig kontrakt.» Og det er nettopp dette siste som partene antas å ha bestemt ved i punkt 2 i leiekontrakten av 10. juni 1954 å sløyfe reglene om overgang til et gjensidig oppsigelig leieforhold etter nærmere angitt tid ved å innføre bestemmelser om forlengelser. Retten er videre kommet til at saksøkeren var innforstått med de faktiske omstendigheter som førte til at leiekontrakten av 18. desember 1953 ble endret.

Retten finner i denne forbindelse det bevist at saksøkeren var kjent med at det var nødvendig for saksøkte å foreta tildels betydelige utbedringsarbeider med huset i forbindelse med ominnredningen av leieobjektet til renseridrift. Dette var forsåvidt klart allerede da leiekontrakten av 18. desember 1953 ble underskrevet og fremgår da også av den ordlyd som ble valgt i denne. Det som etter rettens oppfatning derimot var ukjent for partene, ved den første kontraktsinngåelse, var omfanget av de påkostninger som var nødvendige i denne henseende.

I forbindelse med det forestående arbeid, var såvel bygningskontrollen i Haugesund som saksøktes tekniske konsulent ingeniør Rolf Styve konsultert i den hensikt å bringe klarhet i omfanget av de påkostninger som saksøkte måtte regne med. Bygningskontrollen stilte følgende betingelser:

«På anmodning fra leier herr Skipsreder Olav Dagsland bekreftes at det er nødvendig å foreta følgende utbedringsarbeider i forbindelse med ominnredningen:

1. Bjelkebærende mellomvegg må understøttes med ny konstruksjon, idet sviller og understøttelser av disse (trestolper) er råtnet.

Det oppsettes 1 stens mur og foretas nødvendig avstempling og oppretting av bjelkebærende mellomvegg,

2. 1.ste etasjes bjelkelag utskiftes p.g.a. råte.

3. Grunnen opprenses.

4. Kloakken under huset er defekt og må legges ny.

På vedlagte fotografier stemplet bygnings- og reguleringssjefen 31.5.54 vises situasjonen for en del.»

Retten antar etter det opplyste i saken, særlig etter forklaringen fra vitnene ingeniør Styve og Olav Dagslands daværende kontordame Mimi Ramstad, at det blant annet var de betydelige påkostninger for saksøkte, som fikk denne til å forlange endringer i leiekontrakten av 18. desember 1953.

Etter rettens oppfatning av sakens bevisligheter, må saksøkeren ha vært klar over at denne faktiske bakgrunn, samt det forhold at Olav Dagslands sykdom var kommet til et uhelbredelig stadium, var direkte foranledning til at ny kontrakt ble forlangt utferdiget av saksøkte. Etter vitnet Mimi Ramstads forklaring, fulgte saksøkeren godt med i de utbedringsplaner som Olav Dagsland hadde og at det forøvrig var et godt tillitsforhold mellom disse to. Retten holder det derfor sannsynlig at

Side:1038

saksøkeren var kjent med at Olav Dagsland forlangte utvidelser av de rettigheter som den eksisterende kontrakt hjemlet ham.

Hertil kommer at det var saksøkerens egen representant, o.r.sakfører Erik Hanesand som ble valgt til å sette opp leiekontrakten av 10. juni 1954, og som forøvrig leste opp kontrakten for saksøkeren før den ble undertegnet. Saksøkeren burde under enhver omstendighet ha sørget for å få bragt på det rene hvilken rettslig stilling han ville få etter leiekontrakten av 10. juni 1954 før han undertegnet.

Til anførselen fra saksøkeren om at saksøkte måtte forstå at han ikke oppfattet rekkevidden av realitetsendringene i den siste leiekontrakt, skal retten bemerke som tidligere nevnt at det var saksøkerens juridiske rådgiver som var satt til å ordne den formelle side av saken og saksøkte hadde derfor etter rettens oppfatning grunn til å gå utfra at saksøkeren var kjent med forandringene. Hertil kommer at saksøkeren etter det opplyste, hadde full adgang til å sette seg inn i kontraktens bestemmelser om han ønsket det. Avtalelovens §33 antas derfor ikke å kunne komme til anvendelse i denne sammenheng.

Subsidiært reises spørsmålet om punkt 2 i leiekontrakten av 10. juni 1954 vil virke så åpenbart ubillig for saksøkeren at bestemmelsen etter husleielovens §36 kan og bør settes tilside.

Retten er kommet til, dog under tvil, at så ikke er tilfelle.

Det legges i denne sammenheng for det første vekt på at punkt 5 i leiekontrakten av 10. juni 1954 sikrer saksøkeren en rett til å få leien forhøyet i samsvar med stigning i prisindeksen. Saksøkerens økonomiske stilling etter kontrakten kan derfor ikke sies å være ufordelaktig for ham. Spørsmålet blir så om den omstendighet at forannevnte leiekontrakt gir saksøkte rett til å kreve stadig nye forlengelser av kontrakten, virker åpenbart ubillig for saksøkeren.

Retten vil generelt uttale at det ikke kan ses bort ifra at saksøkeren i en gitt situasjon kan ha en berettiget interesse i selv å disponere leieobjektet, men kan likevel ikke se etter en nøye avveiing av begge parters interesser i saken, at en slik situasjon foreligger.

Etter rettens mening har ikke saksøkeren dokumentert at han har spesielle fremtidige planer med leieobjektet.

Det kan videre ikke ses at dette leieforholdet med hensyn til ulemper har utviklet seg ugunstigere for saksøkeren enn han måtte regne med da han inngikk kontrakten. Dette gjelder i første rekke kjemikaliedunsten fra bedriften som saksøkeren etter rettens oppfatning måtte regne med da han inngikk en kontrakt med en renseribedrift med utvidelsesplaner. Det skal på dette punkt tilføyes at det selvsagt er og bør være en grense for hva en bedrift av denne art kan tillates å påføre naboer av ulemper som følge av kjemikaliedamper m.v., men retten har den oppfatning at denne grense ikke er overskredet i dette tilfellet.

Under den i saken foretatte åstedsbefaring, er det fra saksøktes side redegjort for hvilke tiltak som har vært gjennomført for å sikre mot utdunsting av kjemikaliedamper fra lokalene i leieobjektet. Retten sitter igjen med det inntrykk at saksøkte har gjort hva det har kunnet for å begrense mulige uheldige virkninger av driften som saksøkeren måtte bli påført.

Under enhver omstendighet finner retten at de eventuelle ulemper

Side:1039

under de nåværende forhold som saksøkeren måtte bli påført, ikke på noen måte står i forhold til den etter rettens mening berettigede interesse som saksøkte har i at punkt 2 i leiekontrakten av 10. juni 1954 blir opprettholdt.

Retten legger i denne forbindelse bl.a. vekt på den goodwill som saksøkte gjennom mange år har opparbeidet i tilknytning til nettopp de lokaler det her dreier seg om.

Den omtvistede leiekontrakts punkt 2 antas derfor under de rådende omstendigheter å være gyldig i relasjon til husleielovens §36. Tilbake står spørsmålet om leiekontrakten er misligholdt i en slik utstrekning at det foreligger grunnlag for hevning. Retten er kommet til at det må svares benektende på dette spørsmål. Det legges i denne forbindelse til grunn at Olav Dagsland hadde gitt uttrykk for at det ikke ville komme lukt opp fra renseriet, men retten oppfatter ikke dette som et løfte eller en garanti om at det overhodet ikke skulle komme kjemikaliedunster ut fra renseriet.

Meningen med løftet må i tilfelle ha vært at saksøkte på sin side skulle forsøke å begrense slike ulemper til et minimum. Etter det opplyste var Olav Dagsland ny i renseribransjen uten helt å ha de nødvendige faglige kvalifikasjoner til å innestå for en garanti med et slikt innhold som påberopt av saksøkeren. Denne omstendighet antas ikke saksøkeren å ha vært uvitende om. Retten mener på denne bakgrunn at saksøkeren burde ha forlangt eller besørget innhentet uttalelser fra eksperthold, når saksøkeren likevel var oppmerksom på denne side av renseridriften. Under enhver omstendighet burde spørsmålet om mulige ulemper av denne art av saksøkeren ha vært inntatt i leiekontrakten som ellers er detaljert utformet, dersom saksøkeren betraktet dette som en garanti. Retten er likeledes som nevnt kommet til at ulemper med kjemikalieutdunsting ut fra renseriet ikke er større enn hva saksøkeren måtte regne med da kontrakten ble inngått.

Derimot ser ikke retten bort ifra at saksøkerens leilighet er utover det normale utsatt for slike ulemper. Det siktes i denne forbindelse på vitneforklaringen fra ingeniør Rolf Styve hvor det fremkom at gulv og vegger i huset manglet nødvendig diffusjonstetthet og at det derfor var mulig at eventuell gassdamp trekker gjennom disse i større utstrekning enn normalt.

Under enhver omstendighet antas ikke utdunstingen ut fra renseriet å representere en vesentlig ulempe for saksøkeren i relasjon til de regler om misligholdbeføyelser som kommer til anvendelse i denne forbindelse.

Retten finner heller ikke at de skjevheter som er oppstått i huset uten videre kan tilbakeføres til installasjonen av saksøktes selvrensemaskin i 1966.

Det legges i denne sammenheng vekt på uttalelser fra ingeniør Rolf Styve om at den forbigående trafikk i Skjoldavegen har vist seg i andre tilfeller å være årsak til at det oppstår skjevheter i eldre hus langs vegen. Retten kan ikke se bort ifra at det samme har ledd med saksøkerens hus.

Saksøkerens anførsel På dette punkt kan derfor heller ikke tas til følge. - - -

Side:1040

Av lagmannsrettens dom (lagmann H. Fr. Marthinussen, lagdommerne Jac. Wesenberg og Odd Schei): - - -

Lagmannsretten er - under noen tvil - kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlige også tiltre byrettens domsgrunner.

Lagmannsretten er således enig i at punkt 2 i den endelige leiekontrakt av 10. juni 1954 må være slik å forstå at den gir leietakeren rett til fornyelser utover den første fem-års periode uten noen særlig begrensning. Det er riktig nok at en slik bestemmelse vil være nokså uvanlig i husleieforhold. Regulært vil en tidsbestemt leieavtale av den foreliggende art gå over til å bli oppsigelig på vanlige vilkår etter utløpet av den fastsatte leietid, og det må derfor, som det synes forutsatt i dommen i Rt-1959-276, kreves at det er sagt temmelig klart i kontrakten for at en annen forståelse skal legges til grunn. En slik ubegrenset fornyelsesrett, som i realiteten gjør leiekontrakten uoppsigelig fra huseieren side, må her ikke desto mindre etter lagmannsrettens mening antas å være avtalt mellom partene.

Det er vanskelig å forstå bestemmelsens ordlyd på noen annen måte. Fornyelsesretten for gjentatte fem-års perioder uten begrensning må sies å følge nokså klart både av flertallsformen i bestemmelsens første punktum og av sammenhengen mellom dette og varslingsbestemmelsen i annet punktum. En sammenligning med den tilsvarende bestemmelse i den første midlertidige leieavtale av 18. desember 1953, synes også å måtte lede til den slutning at det har vært meningen å gi bestemmelsen et slikt innhold.

I avtalen av 1953 var det sagt klart at leieforholdet skulle gå over til å bli gjensidig oppsigelig etter utløpet av to fem-års perioder, dersom partene ikke skulle bestemme noe annet ved ny kontrakt. Det kan, som det er fremholdt i byrettens dom, neppe være noe annet partene har villet bestemme ved den nye kontrakt når avtalen på dette punkt er endret derhen at bestemmelsen om overgang til gjensidig oppsigelig leieforhold er sløyfet og erstattet med en alminnelig fornyelsesrett for ubestemt tid.

Det som ellers er opplyst i saken, trekker hovedsakelig i samme retning. - Det er etter det opplyste noe uklart hvorfor partene ved inngåelsen av avtalen av 18. desember 1953 synes å ha forutsatt en ny avtale og hva som var grunnen til at den nye avtale av 10. juni 1954 ble inngått. Men det er på det rene at Olav Dagsland på det sistnevnte tidspunkt var uhelbredelig syk av kreft, og lagmannsretten må etter det som foreligger, gå ut fra at sykdommen først ble konstatert etter at den første midlertidige avtale var inngått. Den nye avtale bærer preg av at Dagsland har villet sikre sin hustru og sine barn etter sin død også på annen måte enn ved bestemmelsen om fornyelsesretten for firmaet. Ved bestemmelsen i punkt 13 fikk hustruen og barna, som opplyses å ha vært ganske små dengang, rett til å tre inn i leieavtalen hvis firmaet skulle bli oppløst.

Det som her er nevnt, gir grunn til å gå ut fra at Olav Dagsland har vært interessert i å sikre seg en fastere kontraktsmessig tilknytning til leieobjektet enn den som den første kontrakten ga ham. Dertil kommer så at det også må legges til grunn at de ombyggings- og utbedringsarbeider på huset som Dagsland måtte foreta og som han hadde rett til å

Side:1041

utføre etter kontrakten av 1953, ble adskillig mer omfattende og dyrere enn opprinnelig forutsatt.

Lagmannsretten må etter det opplyste og i likhet med byretten, gå ut fra at det var Olav Dagsland som ønsket å få en ny kontrakt, og at han da ville ha en kontrakt som ytterligere styrket hans, eller hans firmas, stilling som leietaker og at foranledningen til dette har vært enten hans sykdom eller påkostningene ved bygningsarbeidene eller helst begge deler. Etter det som er opplyst av vitnet Mimi Ramstad, som dengang var Dagslands kontordame, sa Dagsland til henne da han viste henne leiekontrakten, at den var på 99 år, og dette kan neppe forstås anderledes enn at Dagsland mente at han hadde skaffet seg en ubegrenset, uoppsigelig leierett til lokalene.

Det antas etter dette å måtte legges til grunn at bestemmelsen i punkt 2 i den endelige leiekontrakt av 1954 tok sikte på å gi Dagsland en rett til å fornye leieforholdet utover de første fem år uten noen tidsbegrensning, og at bestemmelsen dermed etter sin ordlyd også stemmer med hva den var ment å skulle inneholde. Det er riktignok så at Dagsland hadde ligningsmyndighetenes samtykke til avskrivning av sine påkostninger på huset over 10 år, men lagmannsretten finner ikke å kunne legge noen vekt på dette som uttrykk for en tilsvarende begrensning av leietiden. Lagmannsretten finner heller ikke å kunne anta at Birger Fjeldheim ikke har oppfattet kontrakten på samme måte som Dagsland.

Fjeldheims erindring om det som foregikk i forbindelse med inngåelsen av leieavtalen, er etter det som fremkom under ankeforhandlingen, nokså svak, og hans forklaring om dette har ikke bidratt nevneverdig til oppklaring av forholdet. Men det er på det rene at kontrakten er oppsatt av overrettssakfører Hanesand, som var Fjeldheims representant og juridiske rådgiver, og fru Ramstad har for lagmannsretten forklart at Dagsland og Fjeldheim begge var på Hanesands kontor og drøftet kontrakten på forhånd. Fjeldheim har heller ikke kunnet benekte at han hadde lest kontrakten, da han underskrev den, og han skulle jo i sitt yrke heller ikke være ukjent med å slutte kontrakter. I mangel av sikre opplysninger som bestemt måtte tyde på noe annet, er det under disse omstendigheter etter lagmannsrettens syn ingen formodning for at Fjeldheim ikke har vært oppmerksom på endringen i kontrakten eller ikke har forstått hva den gikk ut på. Grunnlag for å anse han ubundet etter regelen i avtalelovens §33 er det dermed ikke.

Lagmannsretten, som forøvrig viser til hva byretten har anført i denne sammenheng, finner etter dette at det er bindende avtalt mellom partene at Sentral-Renseri A/S har en leierett til lokalene i Kirkegt. 177 som er uoppsigelig fra huseierens side. Lagmannsretten er videre enig i at dette leievilkår i det foreliggende tilfelle heller ikke kan kjennes ugyldig i henhold til husleielovens §36, og viser også for så vidt til byrettens domsgrunner. Det må her legges avgjørende vekt på at huseieren etter hva retten må gå ut fra, ikke har behov for de utleide lokaler til eget bruk, at han ikke vil kunne nyttiggjøre seg dem på annen måte enn ved utleie til forretningsvirksomhet og at han kontraktsmessig er sikret regulering av leien etter prisindeksen. Fru Dagslands levevei er på den annen side knyttet til leieforholdet og bedriften har gjort betydelige investeringer i huset og dermed også tilført eiendommen økt verdi. At leie

Side:1042

takeren har rett til å få leieforholdet fornyet uten tidsbegrensning antas under disse forhold ikke å kunne karakteriseres som et åpenbart ubillig kontraktsvilkår overfor utleieren.

Det fremgår av dette at lagmannsretten ved denne vurdering ikke har funnet å kunne legge noen vekt på de ulemper driften av renseriet fører med seg. Det er i første rekke syredamp eller andre kjemikaliedunster som her har vært nevnt fra Fjeldheims side, men det har også vært antydet skjevheter eller sprekkdannelser i huset som følge av installasjon av en selvrensemaskin i 1964. Noen slik skade på huset kan det ikke sees godtgjort at driften av renseriet har resultert i, og når det gjelder ulempene ved damp og lukt fra renseriet, kan ikke lagmannsretten etter det som er opplyst og etter hva det kunne konstateres under befaringen, finne at de er andre eller større enn det måtte regnes med ved utleien til renseriet. Noe løfte om at det ikke skulle bli lukt fra renseriet, finnes det ikke påvist at Olav Dagsland har gitt. Det er også vanskelig å tenke seg at han overhodet skulle kunne ha gitt tilsagn om noe slikt. I høyden kan det vel ha vært tale om at han skulle gjøre hva han kunne for å begrense ulempene mest mulig. Lagmannsretten kan ikke finne at det i så måte ikke er gjort det som med rimelighet kan kreves.

For øvrig finner lagmannsretten det tilstrekkelig å vise til hva byretten har anført om ulempene ved renserivirksomheten og partenes forutsetninger med hensyn til disse. I likhet med byretten finner da lagmannsretten heller ikke at driften av renseriet har ført med seg uforutsette ulemper eller skadevirkninger av en slik art eller i en slik utstrekning, at leieavtalen kan anses misligholdt på noen vesentlig måte eller at forutsetningene for at den skal være bindende for Fjeldheim, ikke lenger kan antas å foreligge. - - -