Rt-1972-173

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1972-02-19
Publisert:	Rt-1972-173
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 18/1972
Parter:	Torhild Galdal (advokat Johan Th. Torgersen - til prøve) mot Tora og Karl Johan Kvinlaug (høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø).
Forfatter:	Stabel, Tønseth, Blom, Bendiksby, Eckhoff
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §9, §6, §8, Tvistemålsloven (1915) §180, Vergemålsloven (1927) §58

Dommer Stabel: Saken gjelder krav fra Torhild Galdal om rett til å løse på odel en ideell halvpart av eiendommen Netland, gnr. 188 bnr. 6 i Kvinesdal. Kravet er rettet mot hennes tante Tora Kvinlaug og dennes mann Karl Johan Kvinlaug.

Flekkefjord herredsrett avsa den 9. februar 1970 dom i saken med slik domsslutning:

«1. Tora og Karl Johan Kvinlaug, Netlandsnes, dømmes til å

Side:174

utstede skjøte til Torhild Galdal på en halvpart av eiendommen Netland, gnr. 188 bnr. 6 i Kvinesdal kommune, og å flytte fra og ryddiggjøre eiendommen innen 14. april 1970 mot betaling av takstsummen kr. 68.500,- - sekstiåttetusenfemhundre - etter lovens regler.

2. Tora og Karl Johan Kvinlaug dømmes til å betale i saksomkostninger til Torhild Galdal v/advokat Alf Gjølme kr. 1.500,- femtenhundre - innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av dommen.»

Tora og Karl Johan Kvinlaug anket over dommen til Agder lagmannsrett, og anken ble tatt til følge ved lagmannsrettens dom av 20. november 1970, som har denne domsslutning:

«1. Tora og Karl Johan Kvinlaug frifinnes.

2. Saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett tilkjennes ikke.»

Saksforholdet fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Torhild Galdal har anket til Høyesterett over lagmannsrettens dom. Det erkjennes nå at Tora Kvinlaug og Jenny Wroldsen - den ankende parts mor - ble sameiere i Netland med en ideell halvdel hver allerede den gang da Jenny Wroldsen fikk skjøte på eiendommen i forbindelse med odelsløsningen i 1948. Men lagmannsretten har - hevdes det - trukket uriktige konsekvenser av dette forhold når den er kommet til at Jenny Wroldsen i odelsrettslig forstand bare innløste halve eiendommen. Tora og Karl Johan Kvinlaug var ikke parter i odelssaken, de stod ikke i noe avtalerettslig forhold til Ivar Netland som utstedte odelsskjøtet, og den forutgående avtale mellom søstrene Jenny og Tora må forstås derhen at Tora og hennes mann nok skulle bli medeiere i gården, men at Jenny alene skulle stå som odelsløser og alene ha de rettigheter som normalt følger med et odelsskjøte. Og når ektefellene Kvinlaug medvirket til ordningen, må de - slik har jeg oppfattet den ankende parts prosedyre - på sin side finne seg i å ta konsekvensene av det uriktige bilde som var skapt utad ved at Jenny stod som odelsløser alene. Det er meget som taler for - hevdes det - at søstrene nettopp hadde til hensikt å skape et slikt uriktig bilde for å holde andre odelsberettigede borte. Muligens var det endog en forutsetning for avtalen at Kvinlaugs overhodet ikke skulle kunne kreve skjøte på sin halvdel. Den ting at de aldri fikk skjøte, må iallfall kunne tas som en bekreftelse på at alle parter i 1948 var innforstått med at Jenny var å betrakte som odelsløser av hele eiendommen.

På denne bakgrunn mener Torhild Galdal videre at lagmannsrettens begrunnelse er uholdbar for så vidt det til skade for henne er trukket konsekvenser av det forhold at en odelspreskripsjonsfrist var begynt å løpe i forbindelse med at eiendommen var ute av ættlegg i et kort tidsrom før odelsløsningen i 1948. Denne preskripsjonsfrist opphørte å løpe for hennes vedkommende i og med at hennes mor i eget navn gjennomførte odelsløsning og fikk skjøte på hele eiendommen. Den

Side:175

omstendighet at odelsløsningen skjedde i samarbeid med Tora og Karl Johan Kvinlaug og under den forutsetning at disse uten videre skulle bli medeiere i eiendommen, kunne ikke endre den odelsrettslige situasjon i forholdet mellom Torhild og Tora. Torhilds odelsrett var derfor fortsatt bedre enn Toras, og det følger av odelslovens §9 - slik bestemmelsen gjennom lang tid har vært fortolket - at Torhilds rett ikke kunne preskriberes overfor Tora før hennes medeiendomsrett hadde fått et skriftlig uttrykk og var blitt tinglyst. Slik tinglysing fant sted i forbindelse med Flekkefjord herredsretts dom av 4. oktober 1967, som slo fast at ektefellene Kvinlaug eide en halvpart i eiendommen. Men den frist som deretter løp i henhold til odelslovens §9 annet punktum, var ikke utløpt da løsningssaken ble reist. Heller ikke har Kvinlaugs vært medeiere i eiendommen i så lang tid at de kan påberope seg hevd eller odelsmothevd som vern mot Torhild Galdals bedre prioriterte odelsrett.

Endelig hevder Torhild Galdal at lagmannsretten feilaktig har lagt vekt på at hennes far og verge i 1948 var orientert om at odelsskjøtet til Jenny Wroldsen ikke var reelt for så vidt det utpekte Jenny som eneeier. For det første er det i strid med odelsrettslige grunnsetninger å la vergens kunnskap få betydning for preskripsjon av myndlingens odelsrett, jfr. prinsippet om at vergen ikke kan fraskrive en umyndig dennes odelsrett slik det har fått uttrykk i odelslovens §8 og lov om vergemål av 22. april 1927 §58. For det annet fører lagmannsrettens resonnement til den uholdbare konsekvens at det kan løpe forskjellig preskripsjonsfrist for forskjellige odelspretendenter alt etter hvor nær den enkelte står odelsgodset og hvilket kjennskap han har til dettes eierforhold.

Til støtte for sine anførsler har Torhild Galdal henvist til Høyesteretts dom i Rt-1948-461, hvor den faktiske situasjon etter hennes oppfatning danner en parallell til nærværende sak på alle punkter av vesentlig betydning.

Torhild Galdal har nedlagt denne påstand:

«1. Tora og Karl Johan Kvinlaug, Netlandsnes, dømmes til å utstede skjøte til Torhild Galdal på en halvpart av eiendommen Netland, gnr. 188 bnr. 6 i Kvinesdal kommune, og å flytte fra og ryddiggjøre eiendommen innen 14. april 1972, mot betaling av takstsummen kr. 68.500,- - sekstiåttetusenfemhundrekroner - etter lovens regler.

2. Tora og Karl Johan Kvinlaug dømmes til å betale saksomkostninger til Torhild Galdal for alle retter.»

Ankemotpartene, Tora og Karl Johan Kvinlaug, gjør gjeldende at lagmannsrettens dom er riktig i resultatet og begrunnelsen. Etter deres oppfatning reiser denne sak ikke noe spørsmål om betydningen av tinglysing eller god tro som forutsetning for at preskripsjonsfrist begynner å løpe etter odelslovens §9. Saken gjelder utelukkende spørsmålet om virkningen av den preskripsjonsfrist som uomtvistet begynte å løpe i og med at eiendommen gikk ut av ættlegg ved skjøte fra odelsbesitteren til Peder

Side:176

Netland tinglyst 9. juni 1948, først og fremst om Jenny Wroldsen for sitt vedkommende avbrøt fristen for hele eiendommens vedkommende ved senere samme år å gjennomføre en odelsløsning som riktignok i formen gjaldt hele eiendommen, men i realiteten bare en ideell halvdel. Denne problemstilling forelå overhodet ikke i den dom som er referert i Rt-1948-461, og dommen er derfor uten betydning for nærværende sak.

Ankemotpartene har nedlagt påstand om at lagmannsrettens dom stadfestes og om at de tilkjennes saksomkostninger for alle retter.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Flekkefjord herredsrett med avhør av sakens parter og som vitne den ankende parts far, Rolf Wroldsen. Det er lagt frem noen nye dokumenter, men disse har vært uten betydning for saken, og jeg går ikke nærmere inn på dem. Bortsett fra den ankende parts erkjennelse av at et sameieforhold bestod helt fra odelsløsningen i 1948, står saken stort sett i samme stilling som for lagmannsretten.

Jeg ser saken på samme måte som lagmannsretten og er kommet til samme resultat. Min begrunnelse faller også i det vesentlige sammen med lagmannsrettens, men jeg må gjøre noen tilføyelser på grunn av prosedyren for Høyesterett.

Som tidligere nevnt er partene nå enige om at Tora Kvinlaug og hennes mann ble medeiere i eiendommen sammen med Jenny Wroldsen allerede fra det tidspunkt eiendommen ble løst på odel i 1948. Jenny og Tora var søstre, de hadde begge odelsrett til eiendommen med Jenny som den best prioriterte. De var enige om at odelsløsning skulle finne sted i Jennys navn, men for begges regning og med sikte på at de begge skulle bo på eiendommen med sine familier og drive den i fellesskap. I de forklaringer som er gitt under bevisopptaket, finnes det etter min mening ingen støtte for å tolke inn i overenskomsten noen reservasjon til fordel for Jenny med hensyn til den odelsrettslige stilling etter at odelsløsningen var gjennomført, slik som anført av den ankende part for Høyesterett. Årsaken til at Jenny opptrådte alene som odelsløser og fikk skjøte utstedt til seg alene er ikke klarlagt. Forholdet kan skyldes rene lettvinthetsgrunner eller at søstrene uriktig trodde at saken måtte reises i bare den best odelsberettigedes navn. Det er derimot intet holdepunkt for å bygge på at hensikten var å kamuflere det virkelige eierforhold for å holde andre odelsberettigede borte. Jeg tilføyer her at bortsett fra Jennys egne barn er det ingen odelsberettigede mellom henne og Tora.

Under disse omstendigheter finner jeg det lite tvilsomt at lagmannsrettens synspunkt er riktig når den har lagt til grunn at Jenny Wroldsen i odelsrettslig forstand bare løste den ene halvpart av eiendommen i 1948. En konsekvens av dette må da - som anført av lagmannsretten - være at den preskripsjonsfrist som var begynt å løpe etter at eiendommen var gått ut av ættlegg tidligere samme år, fortsettes å løpe for Jenny og hennes barn

Side:177

i relasjon til den annen halvdel - den som ble overtatt av Tora og Karl Johan Kvinlaug. Jeg er enig med ankemotpartene i at forholdet for så vidt er vesensforskjellig fra det som forelå i Høyesteretts dom i Rt-1948-461.

Det gjenstår å ta standpunkt til om Jennys datter Torhild - den ankende part - står i en annen stilling enn sin mor fordi hun som umyndig ikke var med på det som foregikk i forbindelse med odelsløsningen i 1948 og på grunn av sin unge alder ikke godt kan ha hatt kjennskap til sameieavtalen. Også for så vidt ser jeg saken på samme måte som lagmannsretten. Jeg understreker at det også i denne relasjon er spørsmål om virkningen av den preskripsjonsfrist som var begynt å løpe for alle de odelsberettigede før løsningssaken i 1948. Blir en preskripsjonsfrist oversittet, er det for både myndige og umyndige odelsberettigede i prinsippet uten betydning om vedkommende hadde kjennskap til de omstendigheter som betinget løsningsretten. Jeg lar det stå åpent om forholdet kan stille seg annerledes hvis en odelsberettiget eller vergen for en umyndig odelsberettiget er blitt villedet med hensyn til løsningsretten av et misvisende hjemmelsdokument. I det foreliggende tilfelle er det på det rene at vergen - Torhilds far - var fullt orientert om det reelle eierforhold etter odelsløsningen, og jeg er enig med lagmannsretten i at iallfall dette må være avgjørende for at Torhilds odelsrett er gått tapt ved oversittelse av løsningsfristen etter odelslovens §9 annet punktum. Som forholdene ligger an i denne sak, kan jeg ikke se at resultatet er i strid med prinsippet om at vergen ikke kan fraskrive en umyndig dennes odelsrett eller med noe annet odelsrettslig grunnprinsipp.

Etter dette blir det mitt resultat at lagmannsrettens dom må stadfestes.

Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse av spørsmålet om saksomkostninger, men etter hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd antar jeg at Torhild Galdal bør betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Torhild Galdal til Tora og Karl Johan Kvinlaug 5.000 - fem tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Tønseth: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Blom, Bendiksby og Eckhoff: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Johan Widerøe spes. bem. med domsmenn): - - -

Retten skal bemerke: - - -

Når det gjelder det faktiske forhold er det uten videre klart at Tora

Side:178

og Karl Johan Kvinlaug den 1.11.1948 tiltrådte eiendommen i sameie med Jenny Wroldsen, cfr. rettsbok og dom avsagt av Flekkefjord herredsrett den 4.10.1967. Man kan ikke kun bygge på odelsskjøtet hvor det fremgår at Jenny Wroldsen innløste hele eiendommen. Avgjørende må være det reelle forhold. Spørsmålet blir da om eiendommen har vært ute av ættlegg siden 1.11.1948 eller 9.6.1948. Slik som det ble forholdt ved overdragelsen til Jenny Wroldsen den 1.11.1948 er det klart at Tora og Karl Johan overtok sin halvpart samme dato. Riktignok kan man si at eiendommen egentlig gikk ut av ættlegg den 9.6.1948 ved salg til Peder Netland. Denne er imidlertid ikke i slekt med Tora og Karl Johan Kvinlaug, og det er derfor ikke adgang til å legge Peders besittelsestid til Tora og Karl Johans besittelsestid, og således komme over 20 år. Det er ikke tilstrekkelig at det første skjøtet til Peder Netland blir tinglyst 9.6.1948. Man må forlange at Tora og Karl Johan alene har sittet med eiendommen i 20 år, cfr. odelsl. §6 og Voss 8. utg. 35 note 3, 1. avsnitt, idet de ikke hadde tinglyst sin adkomst. Noen preskripsjon av odelsretten for Torhild etter 3 år kan derfor ikke oppstå idet tinglysing ikke ble foretatt. Jenny Wroldsen tinglyste riktignok en adkomst til hele eiendommen, men dette er ikke avgjørende når det reelle forhold er et sameie. Retten er imidlertid ikke enig i at man ikke kan bygge på premissene i dom avsagt av Flekkefjord herredsrett den 4.10.1967 forsåvidt angår spørsmålet om eiendomsretten til gården. Det er da heller ikke bestridt av partene at Tora og Karl Johan tiltrådte eiendommen samtidig som Jenny. Advokat Gjølme hevder imidlertid at man likevel må se det slik at det kun er Jenny som har sittet med eiendommen. Retten legger her det reelle eierforhold til grunn, selv om det i odelsskjøtet ikke er nevnt at der er andre pretendenter. En annen sak er det imidlertid at dette faktum innebærer at det må odelsmothevd til for å være beskyttet mot andre odelsbårne, d.v.s. at Tora og Karl Johan må sitte med eiendommen i 20 år. Saksøkte har påberopt seg professor Bobberstads uttalelse i Lov og Rett 1963 97. Til det er å si at professor Robberstad her uttaler at tinglysing er nødvendig for at odelsmennene kan vite om eiendomsretten er gått over, og hvem som er den nye eieren Odelspreskripsjonen løper derfor fra tinglysingen av overdragelsen. Tinglysing ble i vårt tilfelle ikke foretatt før 9.1.1970, og forliksklage var m.a.o. uttatt endog før fristen begynte å løpe. Riktignok foreligger i dette tilfelle spesielle forhold, idet Torhild er oppvokst på gården, og således kjente til forholdet. Til det er å bemerke at regelen om 20 års hevd er absolutt hvor det ikke foreligger tinglyst adkomst. De saksøktes innsigelser m.h.t. hevd og preskripsjon kan derfor ikke føre fram - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Helge Haslev, Kaare Westad og ekstraordinær lagdommer Erling Bakke):

Ivar Madsen Netland, som hadde nedarvet odel til eiendommen Netland gnr. 188 bnr. 6 i Kvinesdal, overdro denne eiendom til Peder Netland ved skjøte tinglyst 9. juni 1948. Peder Netland var ubeslektet og hadde ikke odelsrett til eiendommen.

Ivar Netlands niese Jenny Wroldsen iverksatte odelsløsning av eiendommen, og ved odelsskjøte av 11. oktober 1948, tinglyst samme dag, fikk hun skjøte på eiendommen fra Peder Netland.

Side:179

Jenny Wroldsen døde i 1962, og hennes ektefelle Rolv Wroldsen ble sittende i uskiftet bo, også med fast eiendom.

I 1967 kom det til sak mellom Jenny Wroldsens yngre søster Tora Kvinlaug og hennes ektefelle Karl Johan Kvinlaug på den ene side og Rolv Wroldsen på den annen side. Ved Flekkefjord herredsretts dom av 4. oktober 1967 ble avgjort at Tora og Karl Johan Kvinlaug var eiere av halvparten av Netland gnr. 188 bnr. 6. Dommen bygget i sine domsgrunner på at de hadde vært sameiere sammen med Jenny Wroldsen fra det tidspunkt da fru Wroldsen fikk odelsskjøte på eiendommen i 1948.

Jenny Wroldsens datter Torhild Galdal uttok i august-september 1968 forliksklage mot Tora og Karl Johan Kvinlaug. - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

Da Peder Netland fikk tinglyst skjøte på hele eiendommen den 9. juni 1948, begynte preskripsjonsfristen for den odelsberettigede slekt å løpe. Spørsmålet blir hvilken virkning det fikk at det den 11. oktober 1948 ble tinglyst odelsskjøte til Jenny Wroldsen, likeledes på hele eiendommen.

Man bemerker først at man finner det helt klart at Jenny Wroldsen ikke ble eneeier av eiendommen ved odelsløsningen i 1948. Ved den dom som Flekkefjord herredsrett avsa 4. oktober 1967, ble avgjort at Tora og Karl Johan Kvinlaug var medeiere i eiendommen for en halvpart. Denne dom avgjør visstnok ikke rettskraftig at eierforholdet var det samme allerede fra og med odelsløsningen i 1948, men dommen har bygget avgjørelsen på dette grunnlag, og det på en klar og overbevisende måte som forøvrig ikke er søkt anfektet nå på annen måte enn ved en blott og bar henvisning til det formelle forhold at Jenny Wroldsen alene skulle være eier efter odelsskjøtet.

Riktigheten av grunnlaget for dommen av 1967 og av lagmannsrettens overensstemmende antagelse bestyrkes av Karl Johan Kvinlaugs partsforklaring i lagmannsretten. Han har forklart at Ivar Madsen Netland i 1948 først tilbød Kvinlaug å overta, hele gården. Men fru Kvinlaug syntes det ble for mange penger å engasjere seg med. Så ble eiendommen solgt til Peder Netland. Rolv Wroldsen, som var til sjøs, skrev hjem at hans hustru Jenny måtte løse eiendommen på odel, men hun skulle få med Kvinlaug, og så ble Jenny Wroldsen, hans hustru Tora og han enige om å gå til odelsløsning. De skulle kjøpe i fellesskap, men da de trodde at bare en person kunne løse på odel, ble det ordnet slik at i formen skulle Jenny Wroldsen, som var den eldste av søstrene, stå som odelsløser. Forøvrig har Kvinlaug for lagmannsretten forklart seg i full overensstemmelse med det som herredsretten i 1967 på dette punkt la til grunn for dommen.

Efter dette har Jenny Wroldsen ved odelsløsningen i 1948 ikke «virkeligen» innløst mer enn den halve eiendom. Den annen halvdel ble Tora og Karl Johan Kvinlaug eiere av, og da Torhild Galdal var bedre odelsberettiget enn tanten Tora Kvinlaug, fortsatte preskripsjonsfristen sitt løp for fru Galdal for den halve eiendoms vedkommende, den halvdel som Kvinlaugs var blitt eiere av.

Fru Galdal har fremholdt at preskripsjonsfristen i 1948 måtte stanse sitt løp overfor henne fra odelsskjøtningen, fordi hun var ubekjent med Kvinlaugs medeiendomsrett til eiendommen, slik at hun ikke hadde

Side:180

noen foranledning til odelssøksmål. Uten opplysninger om noe annet måtte hun være berettiget til å stole på at odelsskjøtet utviste det rette forhold, og sin mor kunne hun ikke gå til odelssak mot. Denne hadde bedre odel enn datteren, Lagmannsretten går ikke nærmere inn på dette forhold, idet man finner det avgjørende at hennes far og verge, Rolv Wroldsen, var fullt ut kjent med forholdet. Han visste at Tora og Karl Johan Kvinlaug var medeiere i eiendommen for en halvdel, og man må anta at vergens kunnskap odelsrettslig sett må anses som myndlingens egen, idet han er hennes rettslige representant og handler på hennes vegne. Hans unnlatelse av å handle - løse på odel - på myndlingens vegne rammer myndlingen odelsrettslig på samme måte som om hun selv i voksen alder med kunnskap om forholdet hadde unnlatt å reise odelssøksmål.

Det fremgår av det foran anførte at fru Galdals far var medvirker og medviter ved odelsløsningen i 1948. Han engasjerte seg i odelsløsningen på en slik måte at han i noen grad kan sies å ha hatt en interesse i forholdet som ikke falt sammen med datterens. Man antar imidlertid at dette ikke kan medføre at fru Galdal går fri av virkningen av farens unnlatelse av å fremme odelssøksmål på hennes vegne mot Kvinlaugs efter odelsløsningen i 1948. Det kan påvises mange tilfeller hvor en verges interesser ikke faller sammen med myndlingens, men hvor allikevel vergens unnlatelse av å handle på myndlingens vegne får samme virkning som myndlingens egne unnlatelser.

Efter det som foran er anført, er fru Galdals odelsrett til Kvinlaugs halve del av eiendommen preskribert ved utløpet av 3 år fra 9. juni 1948, da skjøtet til Peder Netland ble tinglyst. Hennes odelsløsning nå kan således ikke føre frem, og Tora og Karl Johan Kvinlaugs påstand i realiteten må bli å ta tilfølge. - - -