Rt-1972-598
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1972-06-09 |
| Publisert: | Rt-1972-598 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 63B/1972 |
| Parter: | 1. Karen Augusta Sletner, 2. Tormod Svaheim (høyesterettsadvokat Hans A. Hegje) mot John Svaheim (advokat Ole Chr. Wærenskjold - til prøve). |
| Forfatter: | Eckhoff, Mellbye, Bahr, Mindretall: Leivestad, Stabel |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §28, §42, §43, §62, Jordloven (1955), Bygningsloven (1965) |
Dommer Eckhoff: Den 25. mai 1971 ble det ved Ytre Follo herredsrett avsagt overodelstakst angående eiendommen Svaheim, gnr. 79 bnr. 11,18 og 19 i Ås. Odelsgodset ble i medhold av bestemmelsen i skjønnslovens §62, tredje ledd verdsatt til 145.000 kroner. Ved taksten ble skogen enstemmig satt til 60.000 kroner, og innmark og bygninger ble verdsatt til 85.000 kroner. På det siste punkt var det dissens, idet to av skjønnsmennene takserte innmark og bygninger til 150.000 kroner, dvs. at overtaksten
Side:599
samlet da beløp seg til 210.000 kroner. Saksøker ved skjønnet var odelsløseren John Svaheim, og saksøkte var hans svigerinne Karen Augusta Sletner og hennes adoptivsønn Tormod Svaheim.
Karen Augusta Sletner og Tormod Svaheim har anket over overtaksten til Høyesterett. De hevder at det er en feil ved saksbehandling og rettsanvendelse når overskjønnsretten enstemmig ikke har tatt hensyn til deres påstand om at en mindre del av skogen burde verdsettes med tomteutnyttelse for øyet. Videre har de for Høyesterett gjort gjeldende at det er en uriktig rettsanvendelse når overskjønnsretten (flertallet) har satt deres påstand om en spesiell boligverdi ut av betraktning. Endelig har de ankende parter fremholdt at overskjønnsrettens enstemmige avgjørelse av saksomkostningene også er uriktig.
De ankende parter har lagt ned påstand om at Ytre Follo herredsretts skjønn av 25. mai 1971 oppheves, og at de tilkjennes saksomkostninger.
Ankemotparten, John Svaheim, har hevdet at overtaksten er riktig, og han har nedlagt påstand om at overtaksten stadfestes, og at han tilkjennes saksomkostninger hos de ankende parter.
Jeg er kommet til det resultat at overtaksten må bli å stadfeste.
Den første ankegrunn gjelder følgende uttalelse av overskjønnsretten: «Eiendommen er en jordbrukseiendom som har vært drevet som jord- og skogbruk. Ved taksten er det tatt hensyn til at den ikke uten samtykke etter jordloven kan nyttes til annet bruk. - Saksøkte har gjort gjeldende at en mindre del av skogen, ca. 30 mål, er dårlig egnet for jordbruksformål, men gir mulighet for tomteutnyttelse og at dette må tas hensyn til ved fastsettelse ved overtaksten. I henhold til generalplanen for Ås kommune er dette område imidlertid utlagt til jordbruksformål og retten finner derfor også å måtte legge jordbruksverdien til grunn ved fastsettelse av overtaksten.»
De ankende parter gjør gjeldende at de fremholdt at de 30 dekar var en uproduktiv del av skogen som best kunne utnyttes til tomter, og at overskjønnsretten når den ikke tok hensyn til en høyere tomteverdi, pliktet å gi en nærmere begrunnelse, jfr. skjønnslovens §28. Det bestrides ikke at området i generalplanen er reservert for jordbruk. Men planen er etter bygningsloven ikke rettslig bindende, og i generalplanutvalgets utredning på side 36 er det uttrykkelig pekt på at hovedregelen kan fravikes. Det er der sagt at det leilighetsvis vil melde seg et nødvendig eller velbegrunnet behov for å gjøre unntak, og at de kommunale myndigheter bør i så fall være innforstått med å vise konduite. Det var altså en mulighet for at utparselleringsverdien kunne komme i betraktning når høyeste gangbare pris skulle fastsettes, og overskjønnsrettens begrunnelse er derfor som allerede nevnt mangelfull, fremholder de ankende parter. Retten kan nemlig forstås slik at den har ansett generalplanen som bindende, og det er uriktig.
Jeg er enig i at overskjønnsretten burde ha uttalt seg klarere
Side:600
på dette punkt, men etter min oppfatning er det ikke grunn til å tro at retten har bygd på en uriktig rettsoppfatning. Det er på det rene at generalplanutvalgets innstilling har vært fremlagt og kommentert under skjønnsforhandlingen. Jeg forstår da ikke rettens uttalelser slik at den har ansett generalplanen bindende, men leser henvisningen til jordloven og til generalplanen på den måte at retten med sitt kjennskap til eiendommen og til myndighetenes håndhevelse av bestemmelsene i jordloven og bygningsloven har regnet med at skogen ikke lot seg utnytte på annen måte enn som en del av gårdsbruket. Forstås overskjønnet på denne, etter min mening mest nærliggende måte, kan anken ikke føre frem.
Den annen ankegrunn, angrepet på rettsanvendelsen, gjelder bebyggelsen på eiendommen. Det sies i rettsboken for overtaksten følgende: «Et mindretall bestående av skjønnsmennene Thirud og Skuterud vil bemerke at eiendommens beliggenhet, husenes beskaffenhet ved siden av det press som gjør seg gjeldende på boligmarkedet i distriktet medfører at bebyggelsen har spesiell verdi som boligeiendom og at dette bør komme til uttrykk ved fastsettelse av overtaksten. Dette mindretall vil derfor fastsette verdien av innmarken med bygninger til kr. 150.000,-. Rettens øvrige medlemmer og flertall deler ikke mindretallets oppfatning med hensyn til å legge spesiell vekt på bebyggelsens verdi som boligeiendom og vil derfor fastsette verdien av innmarken med bygninger til kr. 85.000,-.»
De ankende parter har her gjort gjeldende at det beror på en feil når overskjønnsretten (flertallet) ikke har lagt en spesiell vekt på bebyggelsens verdi som boligeiendom. Hvis en eiendom har en verdi utover jordbruksverdien, skal det tas hensyn til denne spesielle verdi under takseringen etter skjønnslovens §62 tredje ledd. Under overtaksten påberopte de ankende parter seg rettspraksis som viser dette, blant annet avgjørelser i Rt-1948-1157 flg., 1949 281 flg. og 1966 252 flg.
Den generelle rettsoppfatning som de ankende parter her har gjort seg til talsmenn for, er riktig. Men etter min mening fremgår det ikke av overskjønnsrettens (flertallets) premisser at den har bygd på en uriktig rettsoppfatning ved vurderingen av bebyggelsen. I denne sammenheng nevner jeg at retten enstemmig la til grunn at odelsgodset måtte takseres som en eiendom hvor det fortsatt skulle drives jord- og skogbruk. Jeg oppfatter ikke flertallets uttalelse på den måte at det ikke er tatt hensyn til bygningenes verdi, men at flertallet har taksert eiendommen som en helhet og herunder også tatt hensyn til bebyggelsen som den fremtrådte på skjønnstiden, med den beskaffenhet og de anvendelsesmuligheter den da hadde. Jeg forstår da dissensen mellom flertallet og mindretallet På den måte at den gjaldt den skjønnsmessige vurdering av boligen. Anken over rettsanvendelsen kan da ikke føre frem.
Om saksomkostningene uttales det i overskjønnet: «Begge parter har nedlagt påstand om å bli tilkjent saksomkostninger.
Side:601
Retten finner enstemmig at saksøkte som har begjært overtakst har fått rettens medhold og saksøkte tilkjennes derfor saksomkostninger med kr. 1.600,- som har vært nødvendig for ivaretagelsen av hans tarv under saken.»
Det hevdes i ankeerklæringen at det ble nedlagt påstand om at saksøkeren skulle betale de lovbestemte utgifter etter skjønnslovens §42, og salær og utgifter til advokat etter lovens §43. De ankende parter mener at skjønnsgrunnene er utilfredsstillende også når det gjelder saksomkostningene, idet det kan se ut som om retten ikke har tatt standpunkt til kravet om dekning av de lovbestemte utgifter nevnt i §42. Disse utgifter beløper seg til 640 kroner.
Jeg er enig i at skjønnet heller ikke på dette punkt er utvetydig, men jeg leser overskjønnsrettens bemerkninger slik at den har inkludert de lovbestemte utgifter i beløpet på 1.600 kroner.
Selv om anken ikke har ført frem, mener jeg at Karen Augusta Sletner og Tormod Svaheim hadde grunn til å få den prøvet for Høyesterett, og at saksomkostningene derfor bør oppheves i ankesaken.
Jeg stemmer for denne
dom:
Overtaksten stadfestes.
Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.
Dommer Leivestad: Jeg er kommet til at anken bør tas til følge, og overskjønnet oppheves.
Når det gjelder de ca. 30 dekar av skogen som er dårlig egnet for jordbruksformål, har underskjønnet anført at det har tatt noe hensyn til at jordbruksinteressene her kan være svake, og at andre bruksmåter kan komme på tale i fremtiden. Overskjønnet avviser den mulighet for tomteutnyttelse som den saksøkte gjorde gjeldende, idet det henviser til at «i henhold til generalplanen for Ås kommune er dette område ... utlagt til jordbruksformål, og retten finner derfor også å måtte legge jordbruksverdien til grunn ved fastsettelse av overtaksten.»
Generalplanen er ikke godkjent av departementet. Den vil heller ikke være absolutt bindende; den gir i sin tekst uttrykk for at det vil kunne melde seg behov for enkelte boligbygg i strøk hvor boligfelt ikke er planlagt, og at det må vises konduite. For øvrig gir den også uttrykk for de reale hensyn som har ligget bak dens fordeling av områder til forskjellige formål.
Når herredsretten viser til generalplanen og sier at den derfor må legge jordbruksverdien til grunn, er det uklart om i dette ligger at man uten videre anser generalplanen for bindende, eller om man egentlig mener å slutte seg til de vurderinger generalplanen gir uttrykk for, og mener at også de 30 mål det her er tale om, bare vil bli brukt som skogbruksgrunn, og at
Side:602
annen mer innbringende utnyttelse ikke vil kunne bli aktuell. På grunn av den uklarhet det her foreligger på et punkt hvor det har vært tvist, antar jeg skjønnet for så vidt bør oppheves.
Når det gjelder den meget betydelige forskjell i taksering av innmark og bygninger, henholdsvis kr. 150.000 og kr. 85.000, står det for meg som noe uklart om det kan skyldes avvikende skjønn, eller forskjellig rettsoppfatning.
Det er enighet i retten om at odelsgodset er en jordbrukseiendom, og ikke kan brukes og ikke takseres som annet. Men mindretallet finner at «eiendommens beliggenhet, husenes beskaffenhet ved siden av det press som gjør seg gjeldende på boligmarkedet i distriktet, medfører at bebyggelsen har en spesiell verdi som boligeiendom, og at dette bør komme til uttrykk ved fastsettelsen av overtaksten». Men «Rettens ... flertall deler ikke mindretallets oppfatning med hensyn til å legge spesiell vekt på bebyggelsens verdi som boligeiendom og vil derfor fastsette verdien av innmarken med bygninger til kr. 85.000».
Jeg finner det vanskelig å lese disse ord annerledes enn at flertallet her gir uttrykk for at det ikke har villet regne med de faktorer som mindretallet tar hensyn til, bebyggelsens spesielle verdi som boligeiendom i sammenheng med presset på boligmarkedet i distriktet. Det synes å kunne være som påstått av den ankende part at flertallet har villet holde seg til verdien av eiendommen som jordbruk, uten å ta hensyn til at markedsforholdene kan bevirke at boliginteresser betinger en særlig høy pris. Dette er imidlertid uriktig rettsanvendelse. Ved vurderingen av gangbar pris i egnen må man eventuelt også regne med den pris et jordbruk vil kunne oppnå ved etterspørsel fra personer som i særlig grad vil være interessert i et jordbruk som bolig. Jeg kan her vise til Rt-1968-656.
Dommer Stabel: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Leivestad.
Dommer Mellbye: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Eckhoff.
Dommer Bahr: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.
Side:603