Rt-1972-624

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1972-06-16
Publisert:	Rt-1972-624
Stikkord:	Tolking av avtale
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 87/1972
Parter:	Klæbu Travlag v/styrets formann (høyesterettsadvokat Sverre Dragsten) mot 1. Jenny Aftret Halvorsen, 2. Magnar Bromseth (advokat Knut Lie - til prøve).
Forfatter:	Gundersen, Eckhoff, Heiberg, Schweigaard Selmer, Ryssdal
Lovhenvisninger:

Dommer Gundersen: Midt-Trøndelag herredsrett avsa 21. januar 1970 dom med slik domsslutning:

«1. Jenny Aftret Halvorsen og Maguar Bromseth dømmes in solidum til å betale til Klæbu Travlag kr. 12.000,- - tolvtusenkroner 00/100 - 14 - fjorten - dager etter forkynnelse av denne dom.

2. Partene bærer selv sine omkostninger.»

Jenny Halvorsen og Magnar Bromseth anket til Frostating lagmannsrett, som avsa dom i saken 30. april 1971. Ved dommen

Side:625

ble Jenny Halvorsen og Magnar Bromseth frifunnet. Det var dissens i lagmannsretten. En av dommerne stemte for det samme resultat som herredsretten var kommet til. Saksomkostninger ble ikke tilkjent, verken for herredsrett eller lagmannsrett. Om dette var det enstemmighet.

Om saksforholdet viser jeg til de tidligere retters domsgrunner.

Klæbu Travlag v/styrets formann har anket til Høyesterett med påstand om stadfestelse av herredsrettens dom og om saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.

Ankemotpartene, Jenny Halvorsen og Magnar Bromseth, har nedlagt påstand om stadfestelse av lagmannsrettens dom, dog slik at de tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett. De krever også saksomkostninger for Høyesterett.

Det er holdt bevisopptak til bruk for Høyesterett. Partene og 10 vitner er avhørt. En del nye dokumenter er lagt fram. I alt vesentlig står saken i samme stilling som for lagmannsretten.

Tvisten gjelder spørsmålet om hvorledes den kontraktsbestemmelse er å forstå, som er gjengitt i begynnelsen av herredsrettens domsgrunner. Travlaget hevder at den gir laget en rett til fornyelse av leiekontrakten for en ny 10-årsperiode, dog slik at utleieren innenfor rimelighetens grenser måtte kunne kreve andre vilkår, for eksempel høyere leie. Dette fremgår, hevdes det, både av bestemmelsens ordlyd og særlig av de forhandlinger som gikk forut for inngåelsen av avtalen. For øvrig støttes anken på det som lagmannsrettens mindretall har anført.

Fru Halvorsen peker på at bestemmelsen ikke taler om en rett, men om en adgang og ikke om fornyelse, men om forlengelse, og særlig på at det klart forutsettes at skal en forlengelse komme på tale, må en ny kontrakt inngås. Når det gjelder de forhandlinger som hennes tidligere mann førte med Travlaget, viser hun til det som lagmannsrettens flertall etter umiddelbar bevisførsel har funnet å burde legge til grunn for avgjørelsen.

Jeg er enig med lagmannsrettens flertall i at kontrakten av 1958 ikke gav Travlaget noe rettskrav på å få forlenget leieforholdet, og jeg kan i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse som flertallet har gitt for dette standpunkt.

Jeg mener etter dette at lagmannsrettens dom bør stadfestes og at Travlaget må ilegges saksomkostninger for Høyesterett. Lagmannsrettens avgjørelse av saksomkostningsspørsmålet finner jeg ikke grunn til å endre.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Klæbu Travlag innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom til Jenny Aftret Halvorsen og Magnar Bromseth 4.000 - fire tusen - kroner.

Side:626

Dommer Eckhoff: Jeg er enig med førstvoterende.

Dommerne Heiberg, Schweigaard Selmer og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Magne Spilde med domsmenn):

Ved stevning av 15/8 1969 reiste Klæbu Travlag v/formannen sak mot Jenny Halvorsen og Magnar Bromseth. Klæbu Travlag nedla på stand om at laget skulle ha rett til forlengelse av leietiden i henhold til kontrakt mellom laget og fru Jenny Aftret, senere gift Halvorsen, av 15/10 1958 og at Jenny Halvorsen skulle dømmes til å medvirke til ny kontrakt. Det ble videre nedlagt påstand om at Magnar Bromseth kjennes uberettiget til å utta grus fra det område som leies av Klæbu Travlag og at Jenny Halvorsen og Magnar Bromseth dømmes til in solidum å betale erstatning til Klæbu Travlag, fastsatt etter rettens skjønn, dog begrenset oppad til kr. 10.000.-.

Før hovedforhandlingen ble påstanden endret til kun å gjelde erstatning. - - -

Ved kontrakt mellom Jenny Aftret og Klæbu Travlag av 15/10 1958 fikk Klæbu Travlag rett til å leie grunn til travbane mot en årlig avgift kr. 300.- i et tidsrom av 10 år med adgang til forlengelse av leietiden mot en ny kontrakt på fru Jenny Aftrets eiendom «Langmo», gnr. 38, bnr. 5 i Klæbu. Banens nordre sving og begge langsidene ble anlagt på eiendommen «Langmo», mens søndre sving ble liggende på Bernt Forseths eiendom. Det ble inngått leiekontrakt med Bernt Forseth samme dag. Kontrakten ble på samme måte som kontrakten med fru Aftret, inngått for et tidsrom av 10 år med adgang til forlengelse av leietiden mot en ny kontrakt. Eiendommen «Forseth» er senere overtatt av Ole Haugum.

Ved kontrakt av 17/1 1967 mellom Klæbu Travlag og Trøndelag Motorsport Klubb (TMK) fremleiet Klæbu Travlag banen til motorklubben. Banen ble leiet fra 5/11 1966 til 31/12 1967 med rett til fornyelse de kommende 10 år. Kontrakten skulle følge travlagets kontrakt med grunneierne. Det første året var leien vederlagsfri mot opparbeidelse av banen. Senere skulle det betales leie med kr. 500.- pr. år.

Høsten 1966 og i 1967 ble banen satt i stand i samarbeid mellom travlaget og TMK. Ytre bane ble gruset i en bredde av ca. 10 meter og på indre bane ble det anlagt en sløyfe. Det ble videre opparbeidet en adkomstvei som ble satt delvis i stand. Tidligere hadde travlaget satt opp et dommertårn og det var også foretatt diverse andre arbeider på banen. Travlaget har oppgitt de investeringer laget har nedlagt på banen til kr. 35.000.-.

Den 3/2 1969 sendte Jenny Halvorsen følgende brev til Klæbu Travlag:

«Med dette sier jeg opp kontrakt mellem Klæbu travlag og undertegnede om leie av endel av eiendommen Langmoen til travbane. Oppsigelsen gjeller også de rettigheter som Klæbu travlag har om adkomst m.v. for å kunne bruke traverbanen.

Oppsigelsen gjeller med virkning fra den 1. mars d.å., men de nødvendige rydde- og rivingsarbeider kan utstå til sommeren 1969.»

Side:627

Den 11/4 1969 sendte advokat Sverre Dragsten på vegne av travlaget brev til fru Halvorsen hvor han bl.a. hevdet at kontrakten ikke uten videre ensides kan sies opp, idet travlaget har rett til forlengelse av leietiden mot en ny kontrakt. Tvertimot har fru Halvorsen plikt til å medvirke til opprettelse av en ny kontrakt.

På vegne av fru Halvorsen svarte advokat Willy Brevik i brev av 30/5 1969. Han fremholdt at travlaget har foretatt uhjemlet fremleie av banen til TMK og at travlaget kontrakttstridig har disponert over det dyrkbare området innenfor selve banelegemet. Dette innebærer brudd på kontrakten og berettiger fru Halvorsen å heve og gjøre økonomisk ansvar gjeldende mot Klæbu Travlag. Det ble videre satt frist til 15/6 1969 for å fjerne det oppsatte dommertårn og besørge et gjerde satt tilbake på sin opprinnelige plass. - - -

Rettens bemerkninger:

Retten er kommet til at saksøkeren må få medhold i sin påstand.

Det er ikke nødvendig for retten å ta stilling til hvorvidt travlaget må sies å ha misligholdt kontrakten idet de påberopte forhold under enhver omstendighet ikke kan gi fru Halvorsen noen rett til å heve. - - -

Etter det resultat retten således er kommet til, hadde fru Halvorsen ikke rett til å heve kontrakten. - - -

I juni 1969 inngikk fru Halvorsen avtale med Magnar Bromseth. Hun var da fremdeles bundet av avtalen med travlaget idet avtalen ikke lovlig var hevet eller oppsagt. Travlaget hadde før utløpet av kontrakten den 15/10 1968, tatt kontakt med fru Halvorsen for å få i stand en ny kontrakt. Det var derfor ikke travlaget som var årsak til at det ikke ble inngått noen ny avtale.

Det som videre skjedde må ansees som kontraktbrudd fra fru Halvorsens side. Hun misligholdt sin del av kontrakten ved å inngå avtalen med Magnar Bromseth med den følge at banen i dag ikke kan brukes som travbane. Selv om det bare er tatt grus fra indre baneområde, er det nå gravd så dypt og så nær banedekket at det ikke er forsvarlig å arrangere travløp. Travlagets investeringer er uten verdi for laget.

Fru Halvorsen har derved opptrådt uaktsomt og må erstatte travlaget det tap hun har påført laget. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Harald Diesen og Kr. Fr. Myrdahl og byfogd Arvid Dahle): - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten, og skal bemerke:

Fru Halvorsen har forklart, og lagmannsretten bygger på det, at da hennes daværende mann, Håkon Aftret, i 1957 forhandlet med Travlaget, ønsket han opprinnelig bare å leie bort for 5 år. Da Aftret kom hjem fra disse forhandlinger, fortalte han til sin hustru, at han hadde gått med på en 10-års kontrakt, fordi Travlaget ellers ikke ville ha fått økonomisk støtte til anlegg av banen fra Det norske Travselskap.

Håkon Aftret døde i august 1958 uten at noen skriftlig avtale var satt opp. Den 15.10.1958 kom Travlagets formann hjem til fru Aftret og hadde da med seg kontrakten, som fru Aftret undertegnet, etter at hun hadde fått bekreftet at vilkårene var som avtalt med hennes mann.

Side:628

Lagmannsretten finner å måtte legge til grunn at fru Halvorsen har hatt den oppfatning, at hun hadde forpliktet seg for 10 år, men at hun da sto fritt med hensyn til spørsmålet om forlengelse av leietiden.

Travlagets nåværende formann, Harald Dragsten, har forklart at da han i oktober 1968 henvendte seg til fru Halvorsen for å få leietiden forlenget, var ikke fru Halvorsen villig til det, men hun ville ikke oppgi noen grunn for sitt standpunkt. På forespørsel bekreftet hun at hun ikke hadde noe spesielt å innvende mot Travlagets disponering av banen, men hun ga uttrykk for at hun nå hadde andre planer. Dette stemmer godt med at fru Halvorsen nå mente å stå fritt, og at det ikke var nødvendig for henne å begrunne sitt standpunkt nærmere. Lagmannsretten finner ikke at kontraktens passus om forlengelse av leietiden er så Klar at den oppfatning fru Halvorsen har lagt til grunn ikke kan godtas. En uklarhet her synes å måtte gå ut over Travlaget, som har utformet kontrakten. At passusen med dette innhold blir nokså intetsigende, kan ikke tillegges avgjørende betydning. Kontrakten antas formet av legfolk, og iallfall fru Halvorsen ville det være uriktig å stille strenge krav til.

Lagmannsretten finner det bevist at Travlagets henvendelse om forlengelse av leietiden, første gang skjedde i begynnelsen av oktober 1968. Da Travlaget skulle ha sin årlige kjøring i slutten av januar 1969, gjorde Travlaget spesiell henvendelse til grunneierne fru Halvorsen og Ole Haugum. Haugum ga tillatelse til denne kjøring, mens fru Halvorsen så vidt forståes ikke ønsket å uttale seg, eller direkte motsatte seg det. Kjøringen ble holdt, og det er vel denne kjøring som foranlediget at fru Halvorsen den 3.2.1969 sendte slikt brev til Travlaget: «Med dette sier jeg opp kontrakt mellom Klæbu travlag og undertegnede om leie av endel av eiendommen Langmoen til travbane. Oppsigelsen gjelder også de rettigheter som Klæbu travlag har om adkomst m.v. for å bruke traverbanen.

Oppsigelsen gjelder med virkning fra den 1. mars d.å., men de nødvendige rydde- og rivningsarbeider kan utstå til sommeren 1969.»

Lagmannsretten finner det uriktig å trekke konklusjoner av det ordvalg som er brukt i brevet. Fru Halvorsens oppfatning synes å være klar. Hun hadde ikke gått med på noe forlengelse av leietiden, og mente at hun var uforpliktet til det, uten å behøve å begrunne dette nærmere. Travlaget gjorde nå henvendelse til høyesterettsadvokat Dragsten, og i brev av 4.4.1969 til fru Halvorsen, ble det fremholdt at Travlaget etter kontrakten av 1958 uten videre hadde adgang til forlengelse av kontrakten. Nå søkte også fru Halvorsen juridisk bistand, og fra da av har spørsmålet om fru Halvorsen kunne heve kontrakten på grunn av misligholdelse, vært det dominerende spørsmål i saken. Men etter lagmannsrettens mening, er denne problemstilling mindre dekkende som uttrykk for fru Halvorsens opprinnelige oppfatning.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at kontrakten av 1958 ikke ga Travlaget noe rettskrav på å få forlenget leieforholdet. Forholdene var også i vesentlig grad endret siden 1958, slik at det nå ikke lenger var rimelig at fru Halvorsen skulle tre inn i et nytt leieforhold med Travlaget og på betingelser som Travlaget med sin økonomi kunne makte. Banen ble anlagt på et utmarksområde som man i 1957/58 vel

Side:629

anså som nokså verdiløst, selv om muligheten for oppdyrkning forelå. Den fastsatte årlige leie på kr. 300,- var da også rimelig. Men under Motorklubbens arbeider på banen i 1966 og utover, hadde Magnar Bromseth, som bl.a. hadde anleggsmaskiner på banen, funnet ut det var drivverdige grusforekomster der banen lå. Selv om kontrakten mellom ham og fru Halvorsen først ble inngått etter at leiekontrakten av 1958 var løpt ut, er det neppe for dristig å anta at fru Halvorsen regnet med en utnyttelse av grusforekomstene, da spørsmålet om forlengelse av leieforholdet med Travlaget meldte seg. Det er under ankeforhandlingen opplyst at fra sommeren 1969 til utgangen av 1970, har Bromseth tatt ut ca. 55.000 m3 grus og sand. Det skulle da ha gitt fru Halvorsen en godtgjørelse på kr. 55.000.- i dette tidsrom, og ennå er det betydelige grusforekomster igjen.

Lagmannsretten finner å burde henvise til Høyesteretts dom referert i Rt-1970-174 flg., som på flere punkter synes å være nokså lik nærværende sak.

Etter dette vil fru Halvorsen bli å frifinne. Og etter det grunnlag fru Halvorsen er frifunnet på, må også Magnar Bromseth bli å frifinne.

Lagdommer Diesen kommer til samme resultat som herredsretten. Han bemerker:

Da Travlaget førte sine forhandlinger med Håkon Aftret, skjedde det sikkert ut fra den forutsetning at det skulle få en virkelig rett til å fornye festet på baneområdet. Noe annet ville være lite forenlig med dets interesser, og også avvike fra de vilkår Travselskapet stilte for å yte bidrag til anlegget. Dette måtte også Håkon Aftret være innforstått med.

Håkon Aftrets enke - nå fru Halvorsen - hadde ikke den samme foranledning til å kjenne disse forutsetninger, men også en tolking av kontrakten som helt ut bygger på dens egen tekst må lede til det samme resultat.

At en tidsbegrenset kontrakt kan forlenges dersom begge parter blir enige om det er selvsagt, og når man i en festekontrakt tar inn en passus om adgang til forlengelse, må formodningen være for at det dermed skapes en virkelig rett til forlengelse. Hvorledes en slik Klausul formuleres, tillegger jeg mindre betydning, og jeg legger derfor ingen spesiell vekt på ordene «mot en ny kontrakt».

Likevel kan det ligge nær å lese disse ord som uttrykk for den forutsetning at man ved fornyelsen ikke skal være helt ut bundet til vilkårene i den gamle kontrakt. Travlaget innrømmer selv at det måtte være forberedt på visse justeringer, først og fremst av festeavgiften.

Det ligger også nær å anta at fru Halvorsen i forbindelse med en fornyelse måtte ha adgang til f.eks. å ta inn et forbud mot fremleie for eventuelt å unngå at Motorsportsklubben disponerte banen

En fornyelse vil således ikke bero på en ensidig erklæring fra Travselskapet, men i større eller mindre grad på tosidige forhandlinger. Det spillerom som man da vil ha er imidlertid ikke størte enn at man kan betrakte fornyelsesadgangen som en virkelig rett.

At dette også er en naturlig og rimelig forståelse for den ureflekterte leser av kontrakten viser ikke minst forløpet av denne sak.

Da spørsmålet om fornyelse ble satt på spissen, imøtegikk ikke fru

Side:630

Halvorsens advokat dette med å henvise til at det ikke gjaldt noen rettslig adgang til fornyelse. Han anførte istedenfor at adgangen var forspilt gjennom misligholdelse, og det var utelukkende dette som var temaet for herredsrettens behandling.

Også ankeerklæringen - som er skrevet av en ny prosessfullmektig - bygger på at kontrakten er misligholdt, og det var først under prosedyren under ankeforhandlingen at man med støtte i en forholdsvis ny høyesterettsdom mente å kunne hevde at kontraktens fornyelsesklausul ikke er bindende.

Et interessant forhold er det også at heller ikke den annen grunneier - Ole Haugum - gjør gjeldende at fornyelseskiausulen er uforpliktende. Som vitne forklarte han ganske visst at han anså seg ubundet av sin festekontrakt - som på dette punkt svarer til fru Halvorsens - men dette var fordi kontrakten var opprettet av foregående eier og ikke tinglyst.

Det må ganske visst innrømmes at den umiddelbare reaksjon fra fru Halvorsen selv var at hun ikke var forpliktet til å fornye kontrakten. Hennes personlige interesse i å avbryte forholdet var imidlertid så sterk at man vanskelig kan tillegge hennes reaksjon noen særlig vekt. Og nettopp på bakgrunn av den er det bemerkelsverdig at man istedenfor skyter seg inn under en temmelig oppkonstruert påstand om misligholdelse.

Fru Halvorsens umiddelbare reaksjon var jo ikke i seg selv urimelig, tvert imot måtte det for henne fremstille seg som en naturlig tanke at Travlagets interesser måtte vike når de viste seg å hindre en økonomisk sett langt mer fordelaktig utnyttelse av området

Jeg kan langt på veg slutte meg til flertallets betraktninger på dette punkt, men jeg ser ingen sammenheng mellom dette og den noe vage utforming av fornyelsesklausulen. Skulle man tillegge den endrede situasjon en avgjørende vekt måtte det også skje om fornyelsesklausulen ellers hadde vært helt uomtvistelig. Forutsetningen måtte imidlertid da være at området hadde skiftet karakter på en måte som begge parter hadde noenlunde samme forutsetning for å vurdere, f.eks. ved at det var i ferd med å utvikle seg til et industri- eller boligstrøk e.l.

I den påberopte høyesterettsdom gjaldt saken således et område som var kommet i søkelyset som boligtomter. Ovenikjøpet gjaldt kontrakten en skytebane, altså et tiltak som overhodet ikke lar seg innpasse i et tettbygd strøk.

I nærværende sak har imidlertid strøket ikke undergått noen forandring. Den egenskap ved området som har skapt de store fortjenestemuligheter forelå også i 1958, og fru Halvorsen eller hennes avdøde mann hadde muligheter for å utnytte dem da om de hadde kjent til sandforekomstene, noe de var nærmest til siden det var deres eiendom.

Travlaget hadde nok oppfordring til å vurdere om en fremtidig utvikling av industri- og boligbygging e.l. ville endre forutsetningene for utnyttelse av området som travbane, men ikke til å gjøre seg opp noen mening om det i grunnen skjulte seg verdier som gjorde en annen anvendelse betydelig mer lønnsom for eieren.

Jeg kommer således til at Travlaget hadde rett til å kreve

Side:631

kontrakten fornyet, og jeg antar at den ikke er forspilt som følge av misligholdelse. I så henseende henholder jeg meg til herredsrettens dom, som jeg for så vidt tiltrer. - - -