Rt-1973-545
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1973-04-28 |
| Publisert: | Rt-1973-545 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 76/1973 |
| Parter: | Else og Kai Johannessen (advokat Ragnar Herud jr. - til prøve) mot Jan K. A. Johannessen (høyesterettsadvokat Per Kolstad) |
| Forfatter: | Stabel, Sandene, Blom, Leivestad, Eckhoff |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1821) §1, §6, Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §59, §74 |
Dommer Stabel: Denne sak gjelder odelsløsning av eiendommen Ophus Søndre og Nordre, gnr. 54 bnr. 1 og gnr. 55 bnr. 2 i Borge. Den er reist av Jan K. A. Johannessen som odelsløser mot de nåværende eiere Else og Kai Johannessen.
Sarpsborg herredsrett avsa den 2. april 1971 dom med denne domsslutning:
«Else og Kai Johannessen dømmes til å utstede skjøte til Jan Kr. Johannessen på eiendommen gr.nr. 54, br.nr. 1 Ophus Søndre, gr.nr. 55, br.nr. 2 Ophus Nordre og fraflytte og ryddiggjøre eiendommen innen 14. april 1972 mot betaling av takstsummen kr. 230.000,-, med fradrag av de heftelser som ved taksten hvilte på eiendommen.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Else og Kai Johannessen anket til Eidsivating lagmannsrett, som kom til samme resultat. Lagmannsrettens dom er avsagt den 10. mars 1972 og har slik domsslutning:
«1. Herredsrettens dom stadfestes med den endring at fraflyttingsdatoen settes til 14. april 1973.
2. Else og Kai Johannessen erstatter Jan K. A. Johannessen saksomkostningene for lagmannsretten med 800 - åttehundrekroner.
Side:546
Oppfyllingsfristen er 2 - to -uker fra dommen er forkynt.»
Om saksforholdet henviser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.
Over lagmannsrettens dom har Else og Kai Johannessen erklært anke til Høyesterett. Slik ankegrunnlaget er modifisert under den muntlige prosedyre, rettes det ikke noe angrep På lagmannsrettens avgjørelse av de innsigelser mot odelskravet som var reist for lagmannsretten. Anken er utelukkende grunnet på en anførsel som er ny for Høyesterett, nemlig den at saksøkerens odelsrett er gått tapt etter skjønnslovens §74 nr. 1 i og med at løsningssaker ble frafalt for så vidt angår gnr. 55 bnr. 9 «Nordjordet». Sistnevnte bruk er en del av den samlede driftsenhet Ophus Søndre og Nordre, og det må da følge av den rettsoppfatning som Høyesterett bygde på i Rt-1948-283, at odelsløseren heller ikke vil kunne løse resten av eiendommen, dvs. gnr. 54 bnr. 1 og gnr. 55 bnr. 2. Det er riktignok så at når løsningssaken ble frafalt for bnr. 9, da skyldtes dette at de saksøkte forut for undertaksten hadde gitt uttrykk for at saksøkeren ikke hadde odelsrett til dette bruk. Men dette standpunkt bygde på en misforståelse av den odelsrettslige situasjon. Under hele saken tidligere regnet de saksøkte med at deres hjemmelsmann, Elses far Johan Dahl, ikke hadde fullført odelshevd på bnr. 9 fordi det ved salget til dem i mai 1967 var gått mindre enn 20 år fra tinglysingen av det skjøte hvorved Johan Dahl overtok eiendommen. Skjøtet til Johan Dahl ble riktignok tinglyst først den 25. juli 1947, men det var datert den 25. april samme år, og de saksøkte mener nå å kunne godtgjøre at Johan Dahl senest ved utgangen av april 1947 hadde overtatt bruken av eiendommen og betalt kjøpesummen, slik at han allerede fra da av satt med den «med full eiendomsrett». Det må således legges til grunn at Johan Dahl hadde fullført odelshevd på bnr. 9 i samsvar med odelslovens §6 sammenholdt med §1. Dette må de saksøkte kunne påberope seg i anken til Høyesterett uten hensyn til sin tidligere anførsel om at bnr. 9 ikke var odelshevdet av Dahl. Som odelsløser hadde Jan K. A. Johannessen plikt til selvstendig å undersøke og ta standpunkt til den odelsrettslige stilling, og han må tå ansvaret etter skjønnslovens §74 nr. 1 - også i relasjon til bnr. 1 og 2 - når det nå viser seg at bnr. 9 likevel var odelshevdet.
De ankende parter har nedlagt denne påstand:
1. Else og Kai Johannessen frifinnes for Jan K. A. Johannessens krav om odelsløsning av eiendommen gnr. 54 bnr. 1 og gnr. 55 bnr. 2 i Borge.
2. Else og Kai Johannessen tilkjennes saksomkostninger for alle retter.»
Odelsløseren, Jan K. A. Johannessen, gjør prinsipalt gjeldende at det ikke er nødvendig å ta standpunkt til om det hvilte odelsrett på bnr. 9, idet partene under hele saken hittil har vært enige om at bnr. 9 skal overdras frivillig til saksøkeren dersom de saksøkte ikke får medhold i noen av sine tidligere fremsatte
Side:547
innsigelser mot odelskravet. Han gjør også gjeldende at de saksøkte ved tidligere å prosedere på at bnr. 9 ikke var odelsjord, har avskåret seg fra nå å ta det motsatte standpunkt for å hindre løsning av bnr. 1 og 2. De faktiske omstendigheter som nå anføres til støtte for at odelshevd var fullført av Johan Dahl, var de saksøkte selv nærmest til å kjenne.
Subsidiært hevder odelsløseren at de saksøkte må ha en streng bevisbyrde når de nå - i strid med sitt tidligere standpunkt - gjør gjeldende at odelshevd av bnr. 9 ble påbegynt fra et tidligere tidspunkt enn tinglysingen av skjøtet til Johan Dahl. Denne bevisbyrde er ikke oppfylt. Men selv om man skulle komme til at bnr. 9 var odelsjord ved salget til de saksøkte, kan dette - slik forholdene ellers ligger an i saken - ikke få den konsekvens at saksøkeren ved å la saken falle for bnr. 9 også mistet odelsretten til hovedeiendommen bnr. 1 og 2. Situasjonen er forskjellig fra saksforholdet i Rt-1948-283 - blant annet fordi saksøkeren ble villedet av de saksøkte med hensyn til den odelsrettslige stilling. At saksøkeren ikke hadde til hensikt å «skumme fløten» ved å la bnr. 9 falle, fremgår av at han hele tiden var villig til å overta bnr. 9 På frivillig basis i forbindelse med løsningen av bnr. 1 og 2. Anmodningen om alternative takster - som de saksøkte var enige i - er et tydelig uttrykk for dette.
Odelsløseren har nedlagt slik påstand:
«1. Lagmannsrettens dom stadfestes, med den endring at fraflytningsdatoen settes til 14. april 1974.
2. Else og Kai Johannessen dømmes til å betale Jan Johannessen saksomkostninger for Høyesterett.»
Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak med avhør av partene og 3 vitner, blant dem Johan Dahl. Forklaringene dreier seg i det vesentlige om fra hvilket tidspunkt Johan Dahl overtok og ble eier av bnr. 9.
Jeg ser slik på saken:
Odelsløseren kan - antar jeg - ikke gis medhold i sin prosedyre for så vidt den går ut På at de saksøkte av prosessuelle eller materielle grunner er avskåret fra å gjøre gjeldende i anken at det hvilte odelsrett på bnr. 9 ved salget til de saksøkte. Noen uttrykkelig eller stilltiende avtale som hindrer de saksøkte i å ta dette standpunkt, er ikke godtgjort. Og det er intet grunnlag for å bygge på at deres endrede standpunkt er ledd i en plan for å føre saksøkeren På villspor eller volde rettstap for ham.
Hva realiteten angår finner jeg imidlertid at anken ikke kan føre frem. Jeg tar da ikke standpunkt til det omtvistede spørsmål om hvorvidt Johan Dahl hadde hevdet odelsrett til bnr. 9 da gården ble solgt til de saksøkte. Avgjørende for meg er at selv om saksøkeren hadde odelsrett også til bnr. 9, så er omstendighetene omkring hans frafallelse av løsningssaken for bnr. 9 av en slik art at det ikke synes naturlig å la frafallelsen få konsekvenser for retten til å løse hovedeiendommen bnr. 1 og 2. Forholdet er i så henseende På vesentlige punkter forskjellig fra det som forelå i Rt-1948-283.
Side:548
Herom skal jeg nærmere bemerke:
Den forliksklage saksøkeren fremsatte i medhold av skjønnslovens §59, omfattet alle tre bruksnummer. Det samme gjorde skjønnsbegjæringen. I forbindelse med forberedelsen av undertaksten ble imidlertid fra de saksøktes side i prosesskrift av 25. juli 1970 henvist til blant annet tidspunktene for utstedelse og tinglysing av skjøtet til Johan Dahl i 1947 og anført: « - - -Gr.nr. 55, br.nr. 9 har således ikke Johan Dahl opparbeidet odel til. Denne del av eiendommen faller således utenfor odelssøksmålet. - - - » Som følge herav ble det ved underskjønnet og overskjønnet gitt alternative takster ettersom odelsgodset skulle anses for å omfatte bnr. 9 eller ikke. Og i odelsstevningen er uttrykkelig anført: «- - -Det er ikke odel på gnr. 55, bnr. 9, Nordjordet, men det er enighet mellom partene om at også denne eiendommen skal gå med i den eventuelle overdragelsen.» Fra saksøkerens side erkjennes at i relasjon til bnr. 9 var odelssaken dermed frafalt med den virkning som følger av skjønnslovens §74 nr. 1. De saksøkte har på sin side erkjent at frafallelsen var en følge av deres tidligere uttalelse om at Johan Dahl ikke hadde odelshevdet bnr. 9. Når de likevel hevder at frafallelsen må føre til tap av odelsretten for så vidt angår hele driftsenheten, bygger de vesentlig på den oppfatning at saksøkeren hadde oppfordring til å foreta en selvstendig undersøkelse av den odelsrettslige stilling. Dette siste er jeg etter omstendighetene ikke enig i. Skjøtet til Johan Dahl, som det var henvist til i det foran nevnte prosesskrift av 25. juli 1970, gav uttrykk for at kjøpesummen kr. 9.625 skulle betales «mot tinglyst og heftelsesfritt skjøte». Ordlyden peker ganske sterkt hen imot at ingen ytelse fra selgeren skulle finne sted før skjøtet var tinglyst. De angivelige fakta fra mer enn 25 år tilbake som de saksøkte nå påberoper seg til støtte for at kjøperen likevel ervervet full eiendomsrett fra et tidligere tidspunkt, kan neppe ha vært kjent utenom kontraktspartenes og de saksøktes nærmeste krets. Saksøkeren tilhørte ikke denne krets, og han kan ikke ha hatt noen rimelig forventning om at han ved henvendelse dit ville kunnet få opplysninger til avkrefting av det som tidligere var sagt fra de saksøktes side om at Johan Dahl ikke hadde hevdet odel til bnr. 9. Jeg peker også på at saksøkeren konsekvent hadde gitt uttrykk for at han ønsket å overta bnr. 9 På frivillig basis samtidig som han løste bnr. 1 og 2 på odel. Alt i alt kan jeg ikke se at saksøkeren - og her bruker jeg et uttrykk fra førstvoterendes begrunnelse i Rt-1948-283 - gjennom sin holdning har villet «stykke opp odelsgodset eller odelsløsningen». Hans siktepunkt var tvert imot å oppnå overtakelse av den samlede driftsenhet ved en fremgangsmåte som var avpasset etter de saksøktes standpunkt i saken.
Etter mitt resultat må lagmannsrettens dom stadfestes i samsvar med ankemotpartens påstand. Det er ikke gjort noen innvending mot den i påstanden foreslåtte endring av fraflytningsdatoen.
Jeg er enig i lagmannsrettens avgjørelse av spørsmålet om
Side:549
saksomkostninger, og finner at de ankende parter etter hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd bør tilpliktes å erstatte motparten dennes saksomkostninger for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne
dom:
Lagmannsrettens dom stadfestes med den endring at fraflytningsdatoen settes til 14. april 1974.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Else og Kai Johannessen en for begge og begge for en til Jan K. A. Johannessen 3.000 - tre tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
Dommer Sandene: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Blom, Leivestad og Eckhoff: Likeså.