Rt-1974-1006
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1974-10-15 |
| Publisert: | Rt-1974-1006 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 126B/1974 |
| Parter: | Finn Brown (høyesterettsadvokat Erik Secher) mot Odda kommune v/ordføreren (høyesterettsadvokat Erik Dahlen). |
| Forfatter: | Tønseth, Schweigaard Selmer, Christiansen, Lorentzen, Bendiksby |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §14, Bygningsloven (1965) §35 |
Dommer Tønseth: Kommunal- og arbeidsdepartementet stadfestet 18. mars 1964 reguleringsplan for Odda sentrum i Odda. I reguleringsplanen er blant annet avsatt grunn for Odda
Side:1007
barneskole. I møter 16. desember 1970 og 3. februar 1971 traff Odda kommunestyre i medhold av bygningsloven av 18. juni 1965 nr. 7 §35 nr. 1 annet ledd punkt c) vedtak om å ekspropriere endel eiendommer innen det område som er avsatt for barneskolen. Underskjønn i anledning ekspropriasjonen ble avhjemlet 6. januar 1973. Overskjønn - styrt av lagdommer Carl Hugo Endresen som settedommer og med skjønnsmenn med særlig kyndighet oppnevnt i henhold til skjønnslovens §14 - er avhjemlet 2. juli 1973.
Av de eiendommer som berøres av ekspropriasjonen eies Moen 11 gnr. 62 bnr. 70 i Odda av ingeniør Finn Brown. Eiendommen med påstående bebyggelse eksproprieres i sin helhet. På eiendommen står et beboelseshus i tre etasjer hvor Brown og hans mor har hatt sine leiligheter. Det er enighet om at de i denne forbindelse skal anses som én hustand. For underskjønnet krevde Brown prinsipalt at hele eiendommen skulle erstattes etter gjenanskaffelsesprinsippet, subsidiært at dette prinsipp skulle legges til grunn ved fastsettelsen av erstatning for den del av huset som hans mor og han har bebodd. Også for overskjønnet krevde han prinsipalt at gjenanskaffelsesprinsippet skulle legges til grunn. Subsidiært hevdet han at omsetningsverdien skulle legges til grunn med tillegg av ulempeserstatning for tapet av retten til å disponere 3 leiligheter samt erstatning for flytnings- og gjenanskaffelsesomkostninger. Av overskjønnet ble erstatningen fastsatt etter det subsidiære alternativ til kr. 225.000 med tillegg av en «ulempeserstatning» kr. 60.000 som da etter overskjønnets premisser må omfatte omkostningene ved gjenanskaffelse av ny leilighet.
Om saksforholdet vises for øvrig til de to skjønnsretters premisser.
Finn Brown har anket til Høyesterett over overskjønnets rettsanvendelse, nærmere bestemt anvendelsen av gjenanskaffelsesprinsippet.
Brown har for Høyesterett ikke opprettholdt kravet om erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet for hele eiendommen. Anken er bare rettet mot den omstendighet at overskjønnet har gitt ham erstatning for hva det vil koste å erverve en leilighet svarende til dem han og hans mor har bebodd. Han mener å ha krav på erstatning etter hva det vil koste å erverve enebolig. Bare derved vil han nemlig - hevdes det - få erstattet sin subjektive bo-interesse i eiendommen. Riktignok er der i tillegg til hans mors og hans leiligheter flere leiligheter som har vært leid ut, men eiendommen har etter hans mening likevel fungert som enebolig for ham og hans husstand.
Til støtte for denne oppfatning har Brown anført blant annet at huset ble oppført i 1912 av hans morfar for å skaffe bolig til familien som siden har bodd der. Han selv kjøpte eiendommen i 1963 av sin mor som hadde overtatt den etter sin far. Den ligger på den ene side til fortau, på de tre andre til opparbeidet have begrenset av hekk. Haven har helt ut vært forbeholdt ham og
Side:1008
hans husstand. Av den samlede boligflate ca. 339 m2 bebor han og hans husstand 221 m2, hvilket vil si 65 %. Hans mor har hele 2. etasje, han selv 2 rom og kjøkken i 3. etasje og det samme i 1. etasje. Faktisk sett og med den følelsesmessige tilknytning han har til eiendommen, blant annet sett hen til den lange tid han og familien har eid og bodd på eiendommen, har den fungert på samme måte som en enebolig for ham. Dette kan uttrykkes også slik at den har en subjektiv bruksverdi for ham som bare kan erstattes med en enebolig. Idet han viser til høyesterettsavgjørelser i Rt-1965-134, 1966 1364, 1967 423 og 1973 1052, mener Brown derfor at han må ha krav på et vederlag basert på at hans boligandel erstattes med en enebolig. Når overskjønnet har utmålt erstatning etter hva det vil koste å erverve ny leilighet, er det uriktig rettsanvendelse.
Finn Brown har nedlagt sådan påstand:
«1. Hardanger herredsretts overskjønn av 2. juli 1973 oppheves for så vidt angår fastsettelsen av erstatning for takst nr. 1, Finn Brown, og saken hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten.
2. Finn Brown tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»
Ankemotparten, Odda kommune, har tatt til gjenmæle. Det er kommunens standpunkt at huset må anses som et utleiehus, og at det er korrekt når overskjønnet har tilkjent erstatning basert på at Brown anskaffer en leilighet - ikke enebolig - som erstatning for hans og hans husstands bolig i eiendommen. Kommunen peker på at det i huset er 5 selvstendige leiligheter, hver med kjøkken, kjellerbod og loftsbod. Helt fra huset ble bygd i 1912 har flere av leilighetene vært leid ut, ihvertfall til midt i 1960- årene fire. Like til 1970 da han tok i bruk en av leilighetene i 3. etasje, bodde Brown sammen med sin mor i 2. etasje. Fra 1970 har et rom i 1. etasje vært leid ut til lager. Ihvertfall to leiligheter er også i dag leid ut. Under disse omstendigheter kan huset etter kommunens mening ikke sies å ha fungert som enebolig. Det kan da heller ikke kreves erstatning etter hva det vil koste å erverve enebolig.
Kommunen har nedlagt sådan påstand:
«1. Overskjønnet stadfestes.
2. Finn Brown dømmes til å betale saksomkostninger til Odda kommune for Høyesterett.»
Til bruk for Høyesterett har vært holdt bevisopptak ved Hardanger herredsrett med avhør av den ankende part Finn Brown og 4 vitner, som alle er nye for Høyesterett. Det er fremlagt en del dokumenter, noen er nye, uten at jeg finner grunn til å spesifisere dem.
Anken kan etter min mening ikke føre frem.
Jeg bemerker først at det verken av underskjønnets eller overskjønnets premisser fremgår at det var prosedert På erstatning på basis av anskaffelse av enebolig, og de 2 skjønn uttaler seg ikke direkte om spørsmålet. Som referatet av deres anførsler for Høyesterett viser, er imidlertid partene enige om at over-
Side:1009
skjønnet må forstås slik at det er gitt erstatning for gjenanskaffelse av annen leilighet. Og det er av begge parter presisert at det eneste som foreligger til prøvelse av Høyesterett, er spørsmålet om det rettelig skulle vært gitt erstatning basert på anskaffelse av enebolig.
Etter min mening har Brown ikke krav På dette. Det er i rettspraksis slått fast at ved ekspropriasjon av eiendom hvor eieren har hatt sin bolig, skal under visse forutsetninger erstatningen omfatte vederlag for gjenanskaffelse av bolig. Dette fremgår blant annet av de avgjørelser av Høyesterett som er nevnt av den ankende part. Hvorvidt den tidligere bolig da kan kreves erstattet med enebolig eller med en leilighet, vil imidlertid være gjenstand for vurdering i hvert enkelt tilfelle. Og sett hen til de opplysninger om eiendommen og bruken av den som er gitt i de 2 skjønn og nå for Høyesterett, kan jeg ikke finne det tvilsomt at den må anses som en utleieeiendom og slik at Browns boligsituasjon i videste forstand ikke erstatningsmessig kan likestilles med det å bo i enebolig. Men da har han heller ikke krav på annet og mer enn erstatning for gjenanskaffelse av leilighet. Det er dette han har fått, og det er da ingen feil ved overskjønnets rettsanvendelse På dette punkt.
Anken har ikke ført frem, og den ankende part må erstatte ankemotparten saksomkostninger for Høyesterett. Ankemotparten har gitt foreskrevet oppgave over hva som kreves erstattet, og den ankende part har erklært ikke å ha noen bemerkninger til denne oppgave. Saksomkostningene fastsettes til kr. 9.000 som erstatning for salær og kr. 1.650 for utlegg.
Jeg stemmer for denne
dom:
Overskjønnet stadfestes for så vidt det er påanket.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Finn Brown til Odda kommune 10.650 - ti tusen seks hundre og femti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Christiansen, Lorentzen og Bendiksby: Likeså.
Av overskjønnet (lagdommer Carl Hugo Endresen med skjønnsmenn): - - -
Takst nr. 1.
Gnr. 62 bnr. 70, Moen 11 i Odda, eier Finn Brown.
Eiendommen består av et grunnareal På ca. 400 m2 med en påstående trebygning.
Bygningen er oppført i 1912. Den har 3 etasjer. Grunnflaten i første etasje og annen etasje er ca. 161 m2. Grunnflaten i tredje etasje er betydelig mindre og rommene har skråtak.
Side:1010
I første etasje er det 2 leiligheter, hver på 2 rom, kjøkken, entre og wc. samt et lagerrom. I annen etasje er det en stor leilighet med 3 stuer, 3 soverom, kjøkken, toalett og bad. I tredje etasje er det 2 leiligheter, hver på 2 rom og kjøkken og wc. Videre er det kleskamre for alle leiligheter. I kjelleren er det 5 vedboder, 5 matboder, bad (nyinnredet med varmekabler i gulvet), et lagerrom (kledd innvendig med trevegger og tregulv) samt et ekstrarom som disponeres av eieren Huset har tørkeloft.
Saksøktes mor var tidligere eier av eiendommen, men overdro den i 1963 til sin sønn for kr. 42.000,-. Hun betinget seg i skjøtet at hun skulle ha leiligheten i annen etasje så lenge hun ønsket. Brown bebor selv en av leilighetene i tredje etasje.
Det var ved underskjønnet enighet om at erstatningen skal fastsettes under ett for Brown og hans mor og vurderes På det grunnlag at moren hører til saksøktes husstand. Saksøkeren har ikke fremsatt innsigelser mot at overskjønnsretten bygger på det samme grunnlag.
Det er under overskjønnet opplyst at leieren av den ene leiligheten i første etasje ikke betaler leie, men hjelper til med diverse husarbeid for Brown og hans mor.
Saksøkte (og hans mor) disponerer altså i alt 3 leiligheter (leiligheten i annen etasje og en leilighet i tredje og en i første etasje) samt det nyinnredde bad og et ekstra rom i kjelleren. Brown hevder at når han disponerer en så stor del av huset selv, må gjenanskaffelsesverdien legges til grunn ved takseringen. Subsidiært hevder Brown at han må ha krav på at omsetningsverdien legges til grunn med tillegg av ulempeserstatning for tapet av retten til å disponere 3 leiligheter, samt flytting og gjenanskaffelsesomkostninger. Brown opplyser videre at han nå har en ekstrainntekt fordi han deltar i en ingeniørvaktordning ved Odda Smelteverk A/S. Forutsetningen er at den som var vakt kan møte opp på bedriften i løpet av få minutter. Hvis Brown ikke Klarer å få annen bopel sentralt - og det er det få muligheter for - ville denne inntekt, som i 1972 utgjorde kr. 2656,-, falle bort. Også dette tap må erstattes hevder saksøkte.
Brown har forøvrig opplyst at leieinntekten for de 2 leiligheter og de 2 lagerrom som leies ut er kr. 3.180,- pr. år. Videre har han opplyst at branntaksten (fullverdiforsikring) er kr. 539.000,-.
Overskjønnsretten finner at selv om saksøkte og hans husstand (moren) disponerer en meget stor del av huset selv, er det allikevel så meget igjen til ordinær utleie at vilkårene for å utmåle erstatningen på grunnlag av gjenanskaffelsesverdien ikke kan være til stede.
Den kapitaliserte verdi av leieinntekten av huset er - også etter et beregnet tillegg (svarende til leienivået i huset) for de leiligheter Brown og hans mor disponerer - så lav at den ligger betydelig under den pris folk i dag er villig til å betale for en fast eiendom. Det blir derfor denne høyere salgsverdi som skal erstattes.
Når den kapitaliserte leieinntekt som nevnt utgjør et betydelig mindre beløp enn salgsverdien, betyr det at den formue eiendommen representerer gir så liten avkastning at eieren nå har et betydelig rentetap. Om Brown for å skaffe ny bolig må betale innskudd eller kjøpesum, vil derfor det rentetap som måtte oppstå ikke bli erstatnings betingende.
Side:1011
Det må antas oppveiet ved at det nåværende rentetap opphører.
Derimot må det regnes med at leieutgiftene ved en ny bolig vil bli vesentlig høyere enn dem det er naturlig å regne med at Brown og hans mor nå har. Denne merutgift må erstattes om saksøkte skal holdes skadesløs.
Videre må det regnes med at saksøkte vil få merutgifter til reise til og fra sin arbeidsplass m.v. Det er også mulig at det vil oppstå et mindre inntektstap, noe som imidlertid p.g.a. usikkerheten er tillagt liten vekt.
Det må også regnes med utgifter til flytting og til utskifting av utstyr som er tilpasset den nåværende bolig.
Erstatnlngen fastsettes slik: Omsetningsverdi av eiendommen kr. 225.000,- Ulempeserstatning " 60.000,- kr. 285.000,- - - -