Rt-1974-69

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1974-01-26
Publisert:	Rt-1974-69
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 10B/1974
Parter:	Staten v/Finansdepartementet (regjeringsadvokaten v/høyesterettsadvokat Sverre Østensvik) mot Edith Stray (høyesterettsadvokat Nils-Konrad Selte).
Forfatter:	Endresen, Mellbye, Michelsen, Lorentzen, Leivestad
Lovhenvisninger:	Byskatteloven (1911) §37, Skattebetalingsloven (1952) §48, LOV-1953-07-03-8, Oreigningsloven (1959) §8, Oreigningsloven (1959)

Dommer Endresen: Ved kongelig resolusjon av 31. mai 1968 fikk Elektrokemisk Aluminium A/S og Norsk Alcoa A/S i medhold av oreigningsloven tillatelse til å erverve det som trengtes av grunn og rettigheter for anlegg av et aluminiumsverk På Lista i Farsund kommune. På vegne av disse selskaper hadde Elektrokemisk A/S - senere kalt Elkem - allerede tidligere

Side:70

begynt å forberede de nødvendige grunnervervelser. Samtlige eiere av grunn som i tilfelle måtte erverves, i alt fra ca. 70 eiendommer, ble innkalt til et orienterende møte i Farsund og der oppfordret til å angi hva de var villige til å selge for, dette på et tidspunkt da det ennå ikke var klart om aluminiumsverket ville bli bygd og grunnervervelser derfor overhodet ville bli aktuelt. I løpet av april/mai 1966 fikk selskapet 10-15 håndgivelser og i januar/februar 1967 anslagsvis 30. I håndgivelseserklæringene ble det for innmark forlangt mellom kr. 3,20 og kr. 4,50 pr. m2, for utmark mellom kr. 0,25 og kr. 1,- pr. m2. Fru Edith Stray ble som eier av gnr. 2 bnr. 1 og 23 og dessuten medeier i Huseby fellesmark også berørt av ekspropriasjonen. Av hovedeiendommen som utgjorde 298,8 dekar, for det meste innmark, skulle 126 dekar avstås, nemlig 82 dekar dyrket jord, 4,5 dekar overflatedyrket jord, 2 dekar impedimentgrunn og 37,5 dekar skogsmark og plantemark. Til en begynnelse henstilte fru Stray til departementet om ikke å gi ekspropriasjonstillatelse for hennes eiendom. Senere - da denne henstilling ikke syntes å føre frem - krevde hun i medhold av oreigningslovens §8 hele eiendommen innløst, et krav som ikke ble tatt til følge. Ekspropriasjonsskjønn ble deretter fremmet overfor grunneiere, deriblant fru Stray, som ikke frivillig hadde villet avstå de berørte arealer. Før skjønnet hadde Elkem anmodet direktør Aksel Tveitnes om å gi en beskrivelse av de eiendommer som berørtes av skjønnet, etter registrering på eiendommene. Registreringsarbeidet ble foretatt på eiendommene under et to-dagers besøk i september 1968, og beskrivelsen ble gitt 15. oktober samme år. Fru Stray engasjerte sivilagronom Ola Røssum som sakkyndig rådgiver. På grunnlag av Tveitnes' beskrivelse og et besøk på hennes eiendom avgav Røssum 2. november 1968 en differansekalkyle for det dyrkede areal som viste en marginalverdi pr. dekar på kr. 4.975 og kr. 4.275 (feilregning for kr. 4.175) etter som arealet ble brukt til korndyrking eller til beite. Ekspropriasjonsskjønnet ble inkaminert 5. november 1968. Det ble opptatt forhandlinger mellom de eksproprierende selskaper og fru Stray om frivillig avståelse, og etter at hver av partene hadde konsultert sine jordbrukskyndige rådgivere - direktør Tveitnes og sivilagronom Røssum - ble det følgende dag undertegnet en kontrakt om overdragelse av de omhandlede 126 dekar for en pris av kr. 4,25 pr. m2, tilsammen kr. 535.500. Da selskapene for å gardere seg mot erstatningskrav i pkt. 7 fikk inntatt en passus om at selgeren var innforstått med at parsellen av kjøper ville bli benyttet til anlegg og drift av et verk til fremstilling og bearbeidelse av aluminium m.v., fikk fru Stray på sin side i pkt. 5 medtatt en passus om at prisen var basert på eiendommens bruksverdi som jordbrukseiendom.

For øvrig gikk skjønnet sin gang. Vedrørende en naboeiendom tilhørende David M. Kristoffersen som av et samlet areal

Side:71

på 53,6 dekar dyrket jord avstod 27,6 dekar, foretok direktør Tveitnes en marginalberegning for den dyrkede jord som han anslo til 21 dekar, og kom til en gjennomsnittlig marginal bruksverdi pr. m2 på kr. 5,93, dette basert på fôravl på 80 % av arealet og gulerotproduksjon på 20 %; han uttalte imidlertid at han - sett på bakgrunn av det relativt sterke inngrep som ekspropriasjonen representerte - hadde vært i tvil om det her ville være riktig å anvende marginalverdiprinsippet ved bruksverdiberegningen. Skjønnet satte en pris på kr. 4,- pr. m2 innmark beregnet etter jordbruksverdi og kr. 3,- pr. m2 for 4,5 dekar impediment og annen utmark, samt erstatning for ulemper m.v. Beregnet gjennomsnittlig gir dette en pris på kr. 4,25 pr. m2.

Ved ligningen for 1968 ble fru Stray gevinstbeskattet for salgssummen for de omhandlede 126 dekar etter bestemmelsen i byskattelovens §37 fjerde ledds første punktum. Fra salgssummen, som ble satt til kr. 535.000, ble skjønnsmessig fratrukket en kostpris på kr. 15.000. Denne kostpris ble beregnet på grunnlag av at de arealer salget til Elkem omfattet, samt ytterligere ca. 9 dekar som fru Stray beholdt, i 1937 var kjøpt for kr. 17.500. Tomtesalggevinsten ble således regnet til kr. 520.000, og for denne gevinst ble skatten på grunnlag av flat beskatning kr. 167.310. For dette beløp ble det imidlertid gitt betinget skattefritak i medhold av den midlertidige lov av 3. juli 1953 om betinget fritakelse for inntektsbeskatning av gevinst ved erstatning for ekspropriasjon av fast eiendom. Fru Stray var som allerede nevnt medeier i Huseby fellesmark. Etter påstand fra sameierne godtok skjønnsretten at det skulle betales tomtepris for den del av denne utmark som ble ekspropriert. Prisen ble satt til kr. 3 pr. m2, og erstatningen for fru Strays andel i det avståtte ble - etter hva det er opplyst under prosedyren for Høyesterett - ca. 1 million kroner som det også ble gitt betinget skattefritak for.

Fru Stray ville imidlertid ikke godta at salgssummen for de 126 dekar som ble avstått fra hovedbølet, skulle gevinstbeskattes som tomtesalg, og etter at hun forgjeves hadde klaget til ligningsnemnd og overligningsnemnd, reiste hun sak mot Farsund kommune for å få ligningen omgjort. I dom av 5. april 1971 kom Lyngdal herredsrett - sorenskriveren som enedommer - til at salgssummen svarte til den jordbruksmessige verdi av eiendommen, og at salget således ikke kunne betraktes som tomtesalg, og tok derfor fru Strays påstand til følge. Domsslutningen lyder:

« 1. Ligningen av fru Edith Stray for inntektsåret 1968 heves.

2. Ved omligning blir fru Edith Stray ikke å inntektsbeskatte for gevinst ved salg av en del av den faste eiendom gnr. 2 bnr. 1 og 23 i Farsund.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Side:72

Farsund kommune påanket dommen til Agder lagmannsrett, som i dom av 1. september 1972 kom til samme resultat som herredsretten og stadfestet dens dom uten å tilkjenne saksomkostninger for lagmannsretten.

Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for de tidligere retter vises til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Staten v/Finansdepartementet - som i medhold av lov om betaling og innkreving av skatt av 21. november 1952 §48 nr. 2 etter avtale med kommunen har overtatt saken - har påanket dommen til Høyesterett. Det gjøres prinsipalt gjeldende at salget må betraktes som tomtesalg etter reglene i byskattelovens §37 fjerde ledds annet punktum. Skulle staten ikke få medhold i dette, gjøres det subsidiært gjeldende at salgssummen må gevinstbeskattes i medhold av reglene i §37 fjerde ledds første punktum.

Når det gjelder spørsmålet om vilkårene for beskatning etter byskattelovens §37 fjerde ledds annet punktum foreligger, bestrides det ikke lenger at det solgte areal utgjør en større del av ankemotpartens eiendom. Den ankende part hevder imidlertid at det ikke kan godtas at salgssummen gir, uttrykk for det avståtte areals jordbruksmessige verdi for eieren. Den er i vesentlig grad preget av det høyere prisnivå som innen det aktuelle område dannet seg som følge av Elkems oppkjøp av eiendommer som skulle inngå i det planlagte industriområde. Til illustrasjon av prisstigningen som følge av Elkems eiendomskjøp har staten vist til de eksempler som er nevnt allerede i lagmannsrettens dom: Gnr. 6 bnr. 17 i Lista, som i 1961 var solgt for kr. 20.000, ble i 1968 videresolgt til Elkem for kr. 184.000, og gnr. 6 bnr. 32 i Lista som på skiftetakst i 1965 ble taksert til kr. 65.000, ble i 1968 solgt til Elkem for kr. 200.000. Det ville vært eiendommelig om ikke avståelsen til industriformål hadde gitt seg utslag i prisene, idet stedet var usedvanlig velegnet for virksomhet av denne art. Ikke bare gjaldt dette med hensyn til de topografiske forhold og tilgang på arbeidskraft, men det forelå også gode havneforhold med mulighet for anløp av større skip, rikelig tilgang på vann som i store mengder trengtes under verkets drift og til gassrensing, og endelig forelå det på grunn av vindforholdene ingen fare for fluorskader, likesom strømforholdene utelukket forurensing av havet på grunn av avløp fra verket.

Den differansekalkyle som sivilagronom Røssum har utarbeidet, kan ikke godtas som bevis for det avståtte areals jordbruksmessige verdi. I stedet for å beregne den nedgang avståelsen under ett medfører i eiendommens jordbruksmessige verdi, er det i kalkylen satt opp en beregning av marginal nettoavkasting av ett dekar jord anvendt til korndyrking og beite. Når det gjelder den kalkyle som er oppstilt for korndyrking, er det regnet med en så høy avkasting som 350 kg havre, mens

Side:73

avkastingen i Agder i det usedvanlig gode kornår 1968 gjennomsnittlig var 311 kg. Det kan også reises vektige innvendinger mot å anvende en så høy kapitaliseringsfaktor som 25, svarende til en kapitalisering basert på 4 % forrentning; etter den utvikling som har funnet sted, må det være riktigere å regne med en høyere prosent, hvilket vil føre til at kapitaliseringsfaktoren blir lavere. Men først og fremst vil det være galt å basere det jordbruksmessige tap på en marginalberegning som gjelder ett dekar jord, og så multiplisere med 126. Det tas da intet hensyn til det avståtte areals forskjelligartede sammensetning og kvalitet. Det er bare regnet med de variable driftskostnader som spares - noe som kan være berettiget ved avståelse av mindre arealer fra en større eiendom; nar det derimot dreier seg om avståelser av den størrelsesorden det her gjelder, må også en del av de faste kapitalutgifter komme med på utgiftssiden.

At den jordbruksmessige verdi av området ikke på langt nær kan nå opp i det beløp salgssummen utgjør, bekreftes - anføres det videre - av den fortjeneste eiendommen på 298,8 dekar har gitt. Eiendommen ble i 1964 bortforpaktet for kr. 3.500 årlig, og slik at eieren foruten vedlikehold av hovedbygningen skulle betale matrikkelskatt, andre avgifter og brannforsikringspremier, bære utgiftene for materialer til vedlikehold av forpakterboligen og driftsbygningen samt holde gjerdematerialer. Eiendommen har hele tiden vært bortforpaktet til Mikal Sømme, og avgiften er ikke forhøyet til tross for at den var knyttet til konsumprisindeksen. Ligningsattest for Mikal Sømme viser at han i årene 1966-1971 er lignet for inntekter mellom kr. 7.900 og kr. 13.900. Alt dette levner knapt noe til grunnrente, og det er da helt uantagelig at det avståtte areal skulle kunne avgi en grunnrente på kr. 26.750, som utgjør 5 % rente av salgssummen, kr. 535.000.

Statens anførsler bekreftes - anføres det videre - av de opplysninger som foreligger om ligningsansettelser og priser ved omsetning av fast eiendom i Farsund kommune. I oppgave over formue og inntekt av jordbruk for inntektsåret 1968, rutinemessig utarbeidet av fylkesskatteinspektøren, er den gjennomsnittlige verdi av hus og jord i Farsund satt til kr. 740 pr. dekar. Oppgave over salg i kommunen av gårdsbruk som gårdsbruk i årene 1965-69 viser - bortsett fra ett tilfelle hvor det forelå særegne forhold med hensyn til bebyggelse og arealstørrelse - priser for gårdsbruk beliggende innen de beste jordbruksområder i kommunen På fra kr. 0,93 til kr. 2,20 pr. m2, heri også medregnet verdien av bygninger. For en eiendom på 75 dekar innmark og 85 dekar utmark med bygninger er gjennomsnittsprisen i 1968 kr. 1,16 pr. m2, for en annen eiendom på 50 mål innmark og 50 mål utinark, likeledes med bygninger, ble gjennomsnittsprisen i 1969 kr. 1,85. Den ankende part har i denne forbindelse vist til at også i Farsund kommune er gårdsbruk blitt nedlagt fordi det ikke lønte seg å drive jordbruk på dem.

Side:74

Den ankende part gjør videre gjeldende at Fleslandsdommen - Rt-1960-1427 flg. - ikke kan påberopes mot statens standpunkt. I den forbindelse anføres at salgssummen under foreliggende forhold ville kunne beskattes som tomtesalggevinst også om den var fastsatt i ekspropriasjonsskjønn. I anledning av at det i de tidligere dommer er anført at ligningssjefen i Farsund har gitt uttrykk for den motsatte oppfatning, viser den ankende part til at ligningssjefen under bevisopptaket for Høyesterett har uttalt at dette var svar på et hypotetisk spørsmål, et svar som var gitt litt forhastet og reservasjonsløst, og som kan være egnet til misforståelse. Han har nå som sin mening gitt uttrykk for at selv om fru Strays eiendom var blitt ekspropriert, ville forholdet ikke vært sammenlignbart med Fleslanddommen.

Som jeg allerede har nevnt, gjør den ankende part subsidiært gjeldende at salgssummen må beskattes etter byskattelovens §37 fjerde ledds første punktum, dersom annet punktum ikke får anvendelse. Mens bestemmelsen i annet punktum bare får anvendelse når spesielle vilkår foreligger, blir en all-round-vurdering - hevdes det - avgjørende for om første punktum kan få anvendelse. Forutsetningen for slik anvendelse er at arealet skal brukes til tomt, men det kreves ikke at salgssummen i vesentlig grad skal være influert av dette.

Staten har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

« 1. Staten v/Finansdepartementet frifinnes.

2. Farsund kommune tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten, og Staten v/Finansdepartementet for Høyesterett.»

Fru Edith Stray har tatt til gjenmæle. Hun mener at de tidligere instansers avgjørelser er riktige og har i det vesentlige anført det samme som tidligere, anførsler som er gitt medhold i herredsrettens og lagmannsrettens dommer.

Ankemotparten har i anledning av statens prosedyre for Høyesterett vist til at avtalen mellom Elkem og fru Stray ble inngått etter at ekspropriasjonsskjønn var inkaminert. Skjønnsrettens oppgave var å finne hvilket tap ankemotparten ville påføres ved avståelsen, og retten måtte da legge bruksverdien eller omsetningsverdien til grunn, alt etter hvilken verdi som retten fant høyest. Når det gjaldt de utmarkarealer som skulle eksproprieres, var det Elkems standpunkt at det var bruksverdien som skulle legges til grunn, og det ville være ødeleggende for dette standpunkt om bedriften for innmarkens vedkommende medgav at det var tomtepris som skulle betales. I kjøpekontrakten er uttrykkelig anført at salgsprisen var basert på eiendommens bruksverdi som jordbrukseiendom, og dette gir uttrykk for begge parters oppfatning. Prisen var fastsatt etter at partene hadde konsultert sine jordbrukskyndige rådgivere som begge hadde befart den omhandlede eiendom Ankemotparten har også imøtegått kritikken mot Røssums marginalberegning; jeg nevner her bare at ankemotparten til valget av

Side:75

4 % som kapitaliseringsprosent har pekt på at det ikke bare er dagens, men også mulige fremtidige forhold som må tas i betraktning. At avtalen er basert på jordbruksmessige verdier, støttes av at skjønnsretten for naboen David M. Kristoffersens eiendom - hvor direktør Tveitnes som før nevnt har foretatt vurdering av bruksverdien - er kommet til en erstatning etter jordbruksverdi som noenlunde tilsvarer det beløp som ble fastsatt i avtalen mellom Elkem og fru Stray. Til støtte for sitt syn har ankemotparten også vist til blant annet ekspropriasjonsskjønn av Hafrsfjord skjønnsrett fra 1967 hvor erstatningene basert på jordbruksverdi kom opp i betydelig høyere beløp enn i det foreliggende tilfelle. Under enhver omstendighet er det et vilkår for anvendelse av §37 fjerde ledds annet punktum at salgssummen i vesentlig grad må antas å være påvirket av muligheten for anvendelse av grunnen i tomteøyemed.

Da det her dreier seg om en avståelse under ekspropriasjonstrusel, må forholdet - anfører ankemotparten videre - sidestilles med ekspropriasjon. Da blir Fleslanddommen i Rt-1960-1427 av sentral betydning, idet forholdene er noenlunde parallelle. Dommen er av ligningsmyndighetene rundt omkring i landet blitt forstått slik at når en skjønnsrett i et ekspropriasjonsskjønn har lagt jordbruksverdien til grunn, er ligningsmyndighetene bundet av dette skjønn med mindre skjønnet må karakteriseres som den rene vilkårlighet.

Ankemotparten har endelig gjort gjeldende at §37 fjerde ledds annet punktum inneholder uttømmende regler for det tilfelle at en hel eiendom eller en større del av slik eiendom skikket til tomter som nevnt i bestemmelsen avhendes, og at fjerde ledds første punktum derfor ikke subsidiært kan gis anvendelse.

Fru Edith Stray har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes, dog således at fru Edith Stray tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er det for Oslo byrett og Lyngdal herredsrett holdt bevisopptak hvor fru Stray og 7 vitner, derav 5 nye for Høyesterett, har avgitt forklaring. Det er for Høyesterett fremlagt en rekke nye dokumenter til underbygging av partenes anførsler.

Jeg er kommet til et annet resultat enn de tidligere instanser.

Jeg nevner først at ligningsmyndighetene ved sin vurdering av om det foreligger tomtesalgsgevinst som skal beskattes etter reglene i byskattelovens §37 fjerde ledd, ikke er bundet av om en skjønnsrett ved fastsettelse av ekspropriasjonsvederlaget har anført at den har lagt jordbruksverdien til grunn. Dette er uttrykkelig uttalt av førstvoterende i Fleslanddommen, jfr. Rt-1960-1427 på side 1429. I en etterfølgende skattesak blir spørsmålet om hvorvidt betingelsene for å skattlegge erstatningsbeløpet etter reglene i byskattelovens §37 fjerde ledd derfor undergitt selvstendig bevisvurdering, og her kommer skjønnsgrunnene inn som en del av bevismaterialet. Som anført av førstvoterende

Side:76

fant han etter forholdene i Fleslandsaken å måtte tillegge overskjønnet og dets begrunnelse vesentlig betydning som bevis. Men minst like fritt må domstolene stå i sin bevisvurdering i en skattesak hvor vederlaget ikke er fastsatt i skjønn, men ved avtale, dersom det i den er uttalt noe om hvordan prisen er beregnet.

Som saken foreligger for Høyesterett, er jeg enig med den ankende part i at det avståtte areals jordbruksmessige verdi ikke kunne gi grunnlag for en så høy salgssum som i dette tilfelle avtalt. Jeg finner ikke å kunne legge avgjørende vekt på den fremlagte differansekalkyle som gjelder beregning av marginalverdien av ett dekar grunn, mens det her dreier seg om salg av 126 dekar med uensartet sammensetning av et samlet areal på 298,8 dekar. Det kan også reises tvil om hvorvidt det er riktig å operere med de tall som finnes i kalkylen, særlig om det er adekvat ved kapitaliseringen å regne med en så lav forrentning som 4 %. Når disse beregninger sammenholdes med de opplysninger som foreligger om de inntekter hovedbølet i sin helhet har gitt, må jeg være enig med den ankende part i at de fremtrer som lite realistiske. Som før nevnt har fru Stray oppebåret en forpaktningsavgift på kr. 3.500,-, hvorav atskillige utgifter skulle bestrides, mens forpakteren i alle år har vært lignet for en beskjeden inntekt. Jeg finner det uantagelig at det etter forholdene skulle kunne regnes med at det avståtte areal ved jordbruksmessig utnyttelse tilnærmelsesvis skulle kunne gi en grunnrente svarende til avkastningen av kr. 535.000,-. Dette støttes av de opplysninger som foreligger om m2-prisen ved andre salg til jordbruksdrift i kommunen, foretatt i årene 1965-69. Riktignok vil forholdene ved de forskjellige salg aldri være helt like, likesom det heller ikke er gitt at den kapitaliserte avkastningsevne faller sammen med kjøpesummen. Men salgssummen ligger i dette tilfelle så markant over hva det ellers i Farsund kommune er betalt ved salg av eiendommer som gårdsbruk, at jeg selv med denne reservasjon må anta at andre forhold enn den jordbruksmessige verdi i vesentlig grad har influert På salgssummens størrelse. Jeg kan da ikke se det annerledes enn at Elkems oppfordring til grunneierne om å håndgi sine eiendommer til priser som de selv fant grunn til å forlange, har bevirket at prisnivået er gått vesentlig opp. I betraktning av at det vel må ha vært i Elkems interesse å etablere et godt forhold til kommunen og befolkningen på stedet, antar jeg at Elkem på sin side ikke har ønsket å være påholdende ved sin vurdering av prisene i de fremsatte tilbud, dette så meget mer som det dreiet seg om arealer særdeles velegnet for Elkems formål. Jeg ser det da slik at den salgssum som er oppnådd i dette tilfelle, ikke kan ha sin basis i arealets jordbruksmessige verdi, men i vesentlig grad er blitt bestemt av et prisnivå som hadde dannet seg ved avhendelse av grunn til Elkem. Vilkårene for å beskatte salgssummen etter byskattelovens §37 fjerde ledds annet punktum er da til stede.

Side:77

Etter den tvil saken har voldt, finner jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

Staten v/Finansdepartementet frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Mellbye: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Michelsen, Lorentzen og Leivestad: Likeså.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Aage Chrf. Torød): - - -

Av kontrakten hitsettes:

«Mellom Elektrokemisk Aluminium A/S og Norsk Alcoa A/S (nedenfor benevnt kjøperen) på den ene side og fru Edith Stray (nedenfor benevnt selgeren) på den annen side som eier av gnr. 2 bnr. 1 og 23 i Farsund er det idag inngått slik avtale:

1. Selgeren overdrar til kjøperen den del av sin eiendom som ligger innenfor det område som det er gitt ekspropriasjonstillatelse for ved kongelig resolusjon av 31. mai 1968. Området fremgår av kart 80-341, datert des. 1967, som følger som bilag til kontrakten

2. Herfor betaler kjøper til selger kr. 535.500.- - femhundreogfemogtredvetusenfemhundre 0/100, som betales kontant mot skjøte fritt for pengeheftelser. - - -

5. Ovennevnte pris er basert på eiendommens bruksverdi som jordbrukseiendom. - - -

7. Selger er innforstått med at parsellen vil bli benyttet av kjøper til anlegg og drift av et verk til fremstilling og bearbeidelse av aluminium m.v. Hermed har selger ikke gitt avkall på eventuell erstatning i henhold til naborettslige regler eller ulempeerstatning ved ekspropriasjon av Huseby fellesmark. - - -» - - -

Retten bemerker.

Det areal som er solgt, utgjør som nevnt ovenfor 126 da. Hele fru Strays eiendom var før salget på 298 da. pluss andelen av Huseby fellesmark. Tilbake er da 172 da. Det må etter dette sies å foreligge salg av en større del av eiendommen, og salget blir da etter rettens mening ikke å anse som tomtesalg etter byskattelovens §37 fjerde ledds første punktum, men må vurderes ut fra bestemmelsen i annet punktum, hvoretter adgangen til beskatning beror ikke bare på om eiendommen er skikket for bebyggelse eller industriformål m.v., men også på om dette forhold i vesentlig grad har vært bestemmende for prisen. At eiendommen er skikket for formål som nevnt er på det rene. Spørsmålet blir da om dette forhold i vesentlig grad har vært avgjørende for den pris som ble betalt. Til dette bemerkes.

Side:78

Det er hevdet av fru Stray og bekreftet av advokat Sundt-Oblsen på vegne av Elkem at man ved fastsettelsen av salgssummen utelukkende holdt seg til eiendommens jordbruksverdi basert på kalkyler og uttalelser fra partenes sakkyndige rådgivere. Mot kalkylen i seg selv er det ikke fremkommet innsigelser fra saksøktes side, og retten finner for sin del ikke grunn til å anta at beregningene ikke er fullt forsvarlige og foretatt etter vanlige jordbruksøkonomiske prinsipper. Det henvises her til at Elkems egen sakkyndige, direktør Aksel Tveitnes, da han vurderte fru Strays naboeiendom for Elkem, kom til en marginalverdi for dyrket jord av kr. 5.93 pr. kvadratmeter. Selv om det for fru Strays vedkommende ikke dreide seg om utelukkende fulldyrket jord - ifølge Tveitnes besto arealet av 82 da. fulldyrket jord, 4.5 da. overflatedyrket jord, 2 da. annet grunnareal og 37.5 da. skogsmark og plantemark - må den gjennomsnittlige kvadratmeterpris på kr. 4.25 som ble betalt, sies å stå i et rimelig forhold til denne kalkyle. Det nevnes også at en kvadratmeterpris på kr. 4.25 ligger på stort sett samme nivå som det som har vært tilkjent for innmark ved ekspropriasjonsskjønn i Farsund-distriktet i de siste 2-3 år.

Etter det som her er nevnt, finner retten at salgssummen svarer til den jordbrukssmessige verdi av eiendommen og at den iallfall ikke kan sies i vesentlig grad å ha vært bestemt av Elkems formål med ervervelsen. Hvis fru Stray hadde fått sin erstatning fastsatt på samme gnunnlag ved et ekspropriasjonsskjønn, anser retten det ikke tvilsomt - og ligningssjefen har som vitne gitt uttrykk for det samme - at ligningsmyndighetene ville ha vært bundet av Flesland-dommen og at fru Stray således ville ha vært fritatt for beskatning i henhold til byskattelovens §37, annet ledd. Retten finner det imidlertid lite rimelig at fru Stray skal settes i noen annen stilling fordi hun i den foreliggende situasjon har samtykket i et minnelig oppgjør i stedet for å la erstatningen fastsette ved ekspropriasjon. Det synes her riktig å følge prinsippet i loven av 3.7.1953 og sidestille frivillig salg med ekspropriasjon, så meget mer som oreigningsloven, som påpekt av saksøkeren, selv oppfordrer til frivillige ordninger. Det er også hevdet av fru Stray og ikke motsagt av saksøkte, at hun hele tiden har motsatt seg at hennes eiendom ble tatt av aluminiumsverket. Noe ønske om salg fra hennes side antas derfor ikke å ha foreligget. Retten vil imidlertid tilføye at den ikke anser det avgjørende om man betrakter forholdet som ekspropriasjon eller ikke. Når man på samme måte som det er gjort i Flesland-dommen først finner at salgssummen er basert på den marginale jordbruksverdi (uten hensyn til om denne ligger over omsetningsverdien) og ikke på eiendommens verdi for tomteformål, så må forholdet beskatningsmessig bli å behandle likt hva enten overdragelsen har skjedd ved ekspropriasjon eller ved frivillig avtale. At tilfellene bevismessig kan stille seg forskjellig er en annen sak.

Retten bemerker til slutt at den ikke finner at den omstendighet at fru Stray har forpaktet bort eiendommen kan avskjære henne fra å kreve den marginale jordbruksverdi lagt til grunn. Det antas her tilstrekkelig å nevne at forpaktningsforholdet ikke er stedsevarig og at hun må forutsettes når som helst å kunne overta driften av eiendommen selv hvis hun skulle finne dette mere regningssvarende. - - -

Side:79

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Harald Holfeldt Roscher, Odvar Rye og kst. lagdommer, sorenskriver Jakob Bleskestad): - - -

Lagmannsretten ser saken slik:

Ankemotpartens eiendom Huseby, gnr. 2, bnr. 1 og 26 i Farsund ligger ved Lundevågen ca. 3 km fra Farsund. Den har vært i Strayfamiliens eie siden 1870. De arealer som salget til Elkem gjelder, ble kjøpt av Anders Stray i 1937, og tillagt den øvrige eiendom. Av disse arealene er det nå ca. 9 dekar tilbake. Ankemotparten sitter i uskiftet bo etter ektefellen Anders Stray, som døde i 1959.

Eiendommen har såvel før som etter frasalget vært drevet som gårdsbruk. I Anders Strays eiertid ble gården drevet ved bestyrer. Etter Strays død har eiendommen vært bortpaktet. Pakteavtalen er gjensidig oppsigelig med l års oppsigelsesfrist. Pakteavgiften er for tiden kr. 3.500,- pr. år. Eiendommen er bebygget med våningshus, forpakterbolig, stabbur og driftsbygning med plass til ca. 30 storfe.

Som nevnt i herredsrettens dom utgjør arealene, som ble frasolgt ankemotpartens eiendom i alt 126 dekar, bestående av 82 dekar fulldyrket jord, 4,5 dekar overflatedyrket jord, 2 dekar annen grunn og 37,5 dekar skogsmark og plantemark. Eiendommens samlede innmarksareal var før frasalget på 298 dekar, og det er således tilbake 172 dekar innmark Hertil kommer eiendommens andeler i Husebys utmark, som ligger i sameie mellom flere av Huseby-brukene. Denne utmarken utgjorde før ekspropriasjonen anslagsvis 2.500-2.700 dekar. Fra Husebys felles utmark ble det av Elkem ekspropriert henimot 800 dekar i 1969. Ankemotpartens innmark er således blitt redusert med ca. 40 % som følge av salget til Elkem, mens det er ekspropriert ca. 30 % av det samlede, felles utmarksareal.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det solgte innmarksarealet må anses som en «større del» av ankemotpartens eiendom i relasjon til byskattelovens §37 fjerde ledds 2. punktum. Utmarksarealene som ankemotparten har sameierettigheter i, kan etter lagmannsrettens mening ikke tillegges særlig vekt i denne forbindelsen. Det gjelder her for det første arealer, som etter det opplyste er lite skikket til jordbruksformål. Utmarken ligger dessuten i sameie, med de begrensningene dette innebærer for den faktiske og rettslige rådighet over områdene. Det kan, i hvert fall under slike forhold, ikke antas at utmarken skal tillegges den resterende del av innmarken og likestilles med denne størrelsesmessig sett, når en skal avgjøre om den frasolgte innmarksparsellen må anses som «en større del» av veddkommende eiendom.

Lagmannsretten er videre enig med herredsretten i at det solgte innmarksområde må henføres under byskattelovens §37 fjerde ledds 2. punktum. Det fremgår riktignok av lovforarbeidene til den lovendringen av 1934 hvorved 1. og 2. punknnn fikk sin nåværende ordlyd at det ikke var meningen med lovendringen å utvide selve tomtebegrepets innhold. Formålet med den nye bestemmelsen i 2. punktum var «å gi praktisk veiledning i sådanne tilfelle hvor det erfaringsmessig har vist seg vanskelig å avgjøre hvilke momenter som særlig skal tillegges vekt ved avgjørelsen av om man har med et tomteareal å gjøre eller ikke». (Ot. prp. nr. 11 - 1934 44). Men disse intensjonene synes ikke

Side:80

å ha vært fulgt opp, idet byskattelovens §37 fjerde ledd er blitt tolket og praktisert derhen at salg av «en hel eiendom eller en større del av sådan» blir å henføre under fjerde ledds 2. punktum. Det kan i denne forbindelse vises til Tomle «Skattelov for byene» 13. utg. side 321 med henvisninger og dom i Utv. for 1970 28 flg. Lagmannsretten vil forøvrig tilføye at en slik forståelse av byskatteloven §37 fjerde ledds 2. punktum sammenholdt med 1. punktum og §37 forøvrig synes å stemme best med lovens ordlyd.

Etter §37 fjerde ledds 2. Punktum er det et vilkår for gevinstbeskatning at det solgte areal etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes skikket for bl.a. utnyttelse i industrielt eller annet forretningsmessig øyemed og «salgssummen må antas i vesentlig grad å ha vært bestemt ved muligheten av grunnens anvendelse til formål av foran nevnte art». Denne bestemmelse sammenholdt med lovens §37 forøvrig er i praksis forstått derhen at dersom ikke salgssummen ved salg av en jordbrukseiendom antas i vesentlig grad å ha vært bestemt av annet enn rent jordbruksmessige hensyn, skal gevinstbeskatning ikke finne sted. Anvendt på det foreliggende forhold blir spørsmålet derfor om en salgssum På kr. 535.500,- for et areal på 126 dekar av ankemotpartens eiendom Huseby, gnr. 2 bnr. 1 og 26 i Farsund - tilsvarende kr. 4,25 pr. m2 - etter en konkret vurdering kan antas i vesentlig grad å være bestemt av andre hensyn, in casu av Elkems formål med ervervelsen av arealet til industriutbyggingen på Lista.

Til rådighet for denne vurderingen står de uttalelsene som de jordbrukssakkyndige, sivilagronom Ola Røssum og direktør Aksel Tveitnes har gitt og de prisberegningene de er kommet fram til. - - -

Begge sakkyndige ble konsultert av sine oppdragsgivere under de forhandlingene som fant sted mellom Elkem og ankemotparten etter at underskjønnet ble påbegynt, og som resulterte i salgsavtalen av 6. november 1968. De jordbrukssakkyndige anbefalte sine parter å godta den salgssum de var kommet til enighet om, idet en pris på kr. 4,25 pr. m2 for området etter de sakkyndiges mening måtte antas å ligge innenfor rammen av arealets jordbruksverdi basert på marginalkalkyler.

Til rådighet for vurderingen av den avtalte pris står dessuten en del uttalelser og prisberegninger som er gitt i underskjønnet og overskjønnet, - - -

Den ankende part hevder imidlertid at det trass disse beregningene og uttalelsene m v. må ha gjort seg gjeldende også andre forhold ved prisfastsettelsen for det solgte arealet enn de som er basert på rent jordbruksmessige hensyn. Når en ser hen til det meget betydelige beløp som er betalt for området og herunder foretar sammenlikning med de langt lavere priser som er oppnådd ved salg av andre faste eiendommer i distriktet i de senere år, kan det ikke finnes noen begrunnet tvil om at kjøpesummen for ankemotpartens areal må antas i vesentlig grad å være bestemt ved mulighetene av grunnens anvendelse for industriområde.

Den ankende part har til støtte for sine anførsler lagt fram en del skjøter og takster til sammenligningsgrunnlag. - - -

Som det vil fremgå herav, er det fremlagte sammenlikningsgrunnlag meget sparsomt. Det har dessuten en heller begrenset verdi som målestav for den prisutviklingen som måtte ha funnet sted i

Side:81

området i de årene det her gjelder. Dertil kommer at de skjøtene og odelsog skiftetakstene det er referert til, gjelder priser som er oppnådd ved frivillig salg, mens salgssummene til Elkem er basert på arealets høyeste verdi på eierens hånd. Prisene er derfor ikke sammenlignbare. Lagmannsretten hadde funnet det ønskelig om den ankende part hadde lagt fram et rikholdigere materiale til belysning av prisspørsmålet, fortrinnsvis andre ekspropriasjonsskjønn fra distriktet hvori bruksverdien av innmarksgrunn er blitt taksert. Det er imidlertid opplyst av herredsretten at en kvadratmeterpris på kr. 4,25 ligger stort sett på samme nivå som det som har vært tilkjent for innmark ved ekspropriasjonsskjønn i Farsund-distriktet i de siste 2-3 år.

Etter en samlet vurdering av de foreliggende opplysninger, sitter lagmannsretten igjen med det inntrykk at en salgssum som tilsvarer kr. 4,25 pr. m2 for blandet innmark ligger meget høyt til å være basert på jordbruksverdien. Men på den annen side står de samstemmige uttalelsene fra de to jordbrukssakkyndige om at en slik pris ligger innenfor rammen av arealets jordbruksverdi basert på marginalkalkyler. Lagmannsretten viser også til at underskjønnet for Elkems grunn- og rettighetservervelse kom frem til samme kvadratmeterpris for ankemotpartens naboeiendom etter jordbruksverdi, og at overskjønnet i sine premisser har gått ut fra at de frivillig oppnådde priser for grunnens vedkommende er basert på en ren bruksverdivurdering. Lagmannsretten legger også vekt på de uimotsagte opplysningene i herredsrettsdommen om at en pris på kr. 4,25 pr. m2 for innmark stort sett samsvarer med det som har vært tilkjent ved ekspropriasjonsskjønn i Farsund-distriktet i de siste år. Det pekes forøvrig på at den ankende part ikke på noe punkt har søkt å imøtegå den detaljerte differansekalkylen som sivilagronom Ola Røssum har satt opp, og som - såvidt skjønnes - dannet grunnlaget for ankemotpartens forhandlingsposisjon overfor Elkem.

Lagmannsretten er etter dette i likhet med herredsretten kommet til at en pris på kr. 4,25 pr. m2 for de solgte arealene ikke kan antas i vesentlig grad å ha vært bestemt av andre forhold enn rent jordbruksmessige hensyn. Det vises forøvrig til herredsrettens dom, som lagmannsretten i alt vesentlig finner å kunne tiltre. Lagmannsretten vil imidlertid tilføye at selv om det måtte være så at ankemotparten ved frivillig salg til jordbruksformål ikke ville ha kunnet realisere det solgte areal for den pris Elkem betalte, må dette etter loven være uten betydning for det foreliggende beskatningsspørsmål.

Den ankende part har dessuten gjort gjeldende at selv om bruksverdien av de solgte arealene under normale forhold skulle betinge en kvadratmeterpris på kr. 4,25, så er denne verdien i hvertfall adskillig lavere på ankemotpartens hånd. Det vises i denne forbindelse til at anhemotparten ikke selv driver gården, men pakter den bort for en årlig avgift på kr. 3.500,-. Denne pakteavgiften forrenter ikke på langt nær slike beløp som det her er tale om.

Lagmannsretten kan ikke finne at denne anførselen kan føre fram. Bortpaktingen av gården er for det første en rent midlertidig ordning som bare gjelder år for år. Dertil kommer at festeavgiften er fastsatt også ut fra andre hensyn enn de rent økonomiske. - - -