Rt-1975-246

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1975-03-08
Publisert:	Rt-1975-246
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 22/1975
Parter:	Jan Arne Olsen (høyesterettsadvokat Anders Rekve) mot Karmøy kommune (høyesterettsadvokat Jens Edv. Haugland).
Forfatter:	Christiansen, Schweigaard Selmer, Lorentzen, Endresen, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §28, Tvistemålsloven (1915) §172, §392, Kommunestyreloven (1954) §24, §17, §27, §70, Forvaltningsloven (1967) §27, §29, §41, Lov om ervervsmessig husdyrhold (1975) §176

Dommer Christiansen: Karmøy kommune utparsellerte våren 1969 området «Norheim-skogen». Reguleringsplanen var stadfestet av Kommunaldepartementet 2. juli 1968, og bebyggelses- og tomtedelingsplan var vedtatt av Karmøy bygningsråd 22. januar 1968. Blant tomtesøkerne var Jan Arne Olsen, og ved rundskriv av 15. april 1969 fikk han oversendt sistnevnte Plan samt reguleringsbestemmelser m.v. for valg av tomt som nr. 2 i sin pulje. Olsen valgte tomt nr. 61, mens nr. 1 i puljen - Ludvig Stangeland - valgte tomt nr. 60. Olsens tomt grenset i sør til tomt nr. 60 og til et avsatt friareal, som lå vest for sistnevnte tomt. Ved kommunens brev av 29. april 1969 fikk Olsen beskjed om at han var tildelt tomten. Kjøpekontrakt ble undertegnet den 28. juni 1969, og skjøtet er datert 2. juli samme år. Olsen bygde i 1970 en enebolig på tomten.

Den 5. januar 1970 ble Olsen tilfeldig kjent med at det nevnte friareal i sin helhet var blitt utlagt til byggetomt og overdratt til Ludvig Stangeland, Olsen protesterte omgående overfor kommunen og hevdet at disposisjonene var i strid både med hans kjøpekontrakt og med reguleringsplanen. Innen kommunen hadde tatt stilling til protesten, protesterte Olsen overfor bygningsrådet mot Stangelands varslede plassering av sin enebolig På den utvidede tomt. Saken endte fra kommunens side med at bygningsrådet i møte 6. juli 1970 tillot Stangeland å plassere huset flere meter vest for det Olsen krevde. Olsen ble ikke underrettet om vedtaket før 1. september samme år, da byggearbeidene på Stangelands tomt allerede var påbegynt. Han oppgav å gå videre med saken innen administrasjonen, og ved stevning av 17. mars 1971 reiste Olsen sak mot kommunen med krav om erstatning for den verdireduksjon som er påført hans eiendom ved den utnyttelse som Stangelands tomt har fått.

Karmsund herredsrett med to bygningskyndige domsmenn avsa 15. april 1972 dom i saken med slik domsslutning:

Side:247

«Karmøy kommune dømmes til å betale til Jan Arne Olsen kr. 25.000,- kronertjuefemtusen med 4 - fire - prosent rente fra dommen er endelig.

I saksomkostninger betaler Karmøy kommune til Jan Arne Olsen kr. 4.500,- firetusenfemhundre.»

Dommen er avsagt under dissens, idet sorenskriveren stemte for frifinnelse av kommunen. Flertallet fant at kommunen hadde misligholdt sine plikter som selger.

Karmøy kommune anket til Gulating lagmannsrett med påstand om frifinnelse, mens Jan Arne Olsen motanket for så vidt angår erstatningens størrelse. Lagmannsrettens dom av 24. november 1973 har slik domsslutning:

«Karmøy kommune frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Jeg viser for øvrig om saksforholdet til de to retters domsgrunner.

Jan Arne Olsen har anket til Høyesterett over bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

Olsen har som for de underordnede retter gjort gjeldende at kommunens omregulering av friarealet i møte 16. juni 1969 var i strid med bindende forutsetninger for hans kjøpekontrakt. Omreguleringen ble ikke foretatt ut fra noen kommunal interesse, men alene for å tilgodese Stangeland. Bruddet på kjøpekontrakten har gjort det mulig for Stangeland å bygge et langt større hus og med plassering lenger vest enn på den opprinnelige tomt han var tildelt. Dette har særlig På grunn av innsyn og skygge medført en betydelig reduksjon av bruks- og omsetningsverdien for Olsens nordenforliggende hus, et tap kommunen da menes erstatningsansvarlig for På avtalerettslig grunnlag. Erstatningsansvaret kan etter Olsens mening også bygges på et forvaltningsrettslig grunnlag. Bygningsrådet savnet hjemmel til å omgjøre friearealet i den stadfestede reguleringsplan til byggetomt, blant annet fordi endringen ikke var «mindre vesentlig», jfr. bygningslovens §28 nr. 3. Det hevdes også at bygningsrådets saksbehandling lider av grove feil som medførte at det ikke er fattet noe lovlig vedtak. Olsen antar at han i alle tilfelle skulle vært varslet før vedtaket, jfr. bygningslovens §28 nr. 5. Hadde så vært gjort, ville han også fått mulighet til å klage til departementet, jfr. bygningslovens §17, og til gjennom klage til formannskapet å ha hindret skjøtningen av arealet til Stangeland høsten 1969, en skjøtning som rådmannen nå foretok uten fullmakt fra formannskapet, jfr. kommunestyrelovens §24 nr. l. Når det gjelder bygningsrådets endelige vedtak av 6. juli 1970, ble underretningsplikten i forvaltningslovens §27 ikke overholdt, og Olsen ble ved den forsinkede underretning uriktig opplyst at klageadgangen var utløpt. Derved ble Olsen faktisk berøvet adgangen til å få vedtakene overprøvet. Klage er heller ingen betingelse for å reise rettssak.

Som nytt grunnlag for Høyesterett er anført at erstatningsansvar også kan bygges På naborettslige regler, fordi kommunen

Side:248

ved sine ulovlige handlinger har muliggjort et sjenerende bygg av slik størrelse og beliggenhet På nabotomten.

Olsen har for Høyesterett ikke fastholdt som selvstendig grunnlag at vedtaket om omregulering også var ugyldig på grunn av brudd på likhetsprinsippet. Heller ikke har Olsen fastholdt sine angrep på bygningsrådets godkjennelse av utformingen av Stangelands hus. Det innrømmes ellers at skjøtningen av friarealet til Stangeland må anses etterfølgende godkjent av formannskapet. Når det gjelder selve erstatningsutmålingen, har Olsen for øvrig pekt på muligheten av å hjemvise dette spørsmål til lagmannsretten, jfr. tvistemålslovens §392 annet ledd.

Jan Arne Olsen har nedlagt denne påstand:

«1. Karmøy kommune tilpliktes å betale erstatning til Jan Arne Olsen. Erstatningsbeløpet begrenses oppad til kr. 75.000,- med 4 % rente fra stevningens forkynnelse.

2. Karmøy kommune tilpliktes å betale saksomkostninger til Jan Arne Olsen for alle retter.»

Karmøy kommune har benektet erstatningsansvar og mener at Olsen heller ikke har påvist noe tap. Kommunen har i det vesentlige henholdt seg til lagmannsrettens avgjørelsesgrunner, og mener det heller ikke kan bli spørsmål om ansvar etter granneloven. Det benektes ellers at Olsen hadde krav På noen særskilt underretning før bygningsrådets vedtak av 16. juni 1969. Derimot er kommunen enig i at det var en feil at Olsen ikke fikk underretning om rådets vedtak av 6. juli 1970, og det innrømmes at Olsen hadde klagerett med hensyn til dette vedtaket. Kommunens forsømmelser kan imidlertid alene ha virkning i relasjon til husplasseringen, siden Olsen på dette tidspunkt må oppfattes slik at han hadde resignert med hensyn til protestene over omreguleringen og skjøtningen. Etter kommunens mening må Olsen også selv ta ansvaret for oversittelse av klagefristen over bygningsrådets vedtak, jfr. forvaltningslovens §29 annet ledd. Dersom Olsen hadde klaget til departementet, er det imidlertid intet rimelig faktisk grunnlag for å anta at dette ville tatt Klagen til følge, sml. forvaltningslovens §41. Kommunen har for øvrig hevdet at saken til dels må forstås ut fra Olsens ikke begrunnede mistillit til kommunens organer og tjenestemenn.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Jan Arne Olsen betaler Karmøy kommune saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er foruten parter og vitner for lagmannsretten avhørt ytterligere fem vitner, alle medlemmer av Karmøy bygningsråd i den tid saken gjelder. Det er videre fremlagt noen nye dokumenter. I alt vesentlig fremtrer saken i samme skikkelse som for de underordnede retter.

Partene har ikke hatt noe vesentlig å bemerke til den faktiske saksfremstilling som er gitt i de tidligere dommer. Dog er det enighet om at bygningsrådet ikke har fattet noe vedtak i saken den 8.juni 1970. Denne dato refererer seg bare til et brev

Side:249

med melding om rådets vedtak av 25. mai 1970. Når det gjelder området sør for «Norheim-skogen», er utkastet til reguleringsplan - som også omfatter hele Stangelands nåværende tomt - foreløpig ikke kommet lenger enn til behandling i bygningsrådet. Det er ellers fremlagt nøyaktige arealoppgaver for Stangelands hus. Disse viser et samlet bruttoareal på 240,73 m2 inklusive verandaen på vestveggen på i alt 36,73 m2. Etter beregninger som Olsen har fremlagt under hovedforhandlingen og som kommunens prosessfullmektig derfor ikke har kunnet ta stilling til, skal verandaen strekke seg 7 meter inn over det tidligere friareal.

Jeg er under noen tvil kommet til at anken må tas til følge.

Innledningsvis skal jeg bemerke at Jan Arne Olsen ikke antas å kunne nå fram med sitt erstatningskrav på et rent avtalerettslig grunnlag. Jeg kan for dette spørsmåls vedkommende i det alt vesentlige tiltre den begrunnelse som er gitt av lagmannsretten og av herredsrettens mindretall. Slik tomtetilbudet fremtrådte etter sitt innhold og etter hele situasjonen, kunne ikke tomtesøkerne med rimelighet legge i det at kommunen hadde fraskrevet seg sin myndighet til å foreta endringer i reguleringsplanen. Dette måtte ikke bare gjelde for mer direkte offentlige interesser, men også for endringer til fordel for de enkelte tomteeiere, for eksempel for å gjøre deres tomter mer hensiktsmessige. Hvilke grenser som i tilfelle måtte oppstilles for denne myndighet for at kontraktsforholdet ikke skulle forrykkes, er det ikke nødvendig for meg å gå inn På, da de foretatte endringer i forhold til Olsen i alle tilfelle må ligge innenfor denne grense.

Derimot er jeg kommet til at Olsen kan kreve erstatning for sitt tap på grunn av forsømmelse som kommunen har gjort seg skyldig i.

Utgangspunktet for min vurdering er vedtaket i bygningsrådet den 16. juni 1969. Dette lyder slik: «Tomt nr. 60 tillates utvidet noe mot syd for å oppnå bedre utnyttelsesmulighet av tomten.»

Vedtakets formulering er ytterst uklar. Etter den daværende regulering var det sør for tomt nr. 60 en smal passasje fra gaten i øst fram til det omtalte friareal. Det forelå ingen skriftlig innstilling før vedtaket, men blant annet ut fra de vitneforklaringer som nå foreligger fra bygningsrådets medlemmer, må det antas at «sør» i vedtaket var en skrivefeil for «vest», en misforståelse som har sin forklaring i orienteringen av reguleringskartet. Disse forklaringer stemmer også med Stangelands søknad om tomteutvidelse, som er datert 23. juni 1969 - altså etter bygningsrådets vedtak - og som under henvisning til samtaler med kommunens rådmenn og overingeniør gjelder godkjennelse av en utvidelse av tomt nr. 60 «med 600 m2 eller mer ved en eventuell arrondering av tomtegrensene mot vest og gjerne også syd». Som årsak til søknaden er anført ønsket om å oppføre en større bolig enn den opprinnelige tomt gav adgang til (med et grunnareal På 165-180 m2, mens tomt nr. 60 etter reguleringsvedtektene

Side:250

maksimalt kunne bebygges med en bolig med grunnareal 124 m2). Stangeland anførte også at utvidelsen ville redusere muligheten for forstyrrelser fra besøkende på friarealet. Han tilføyde ellers: «En arrondering av tomtegrensen mot vest skulle ikke medføre at den Påtenkte plassering av boligen vil bli endret, slik vi har tenkt oss denne.»

Selv med den nevnte korreksjon for himmelretningen blir imidlertid bygningsrådets protokollasjon - slik som vedtaket senere er forklart og faktisk er oppfattet - lite dekkende, jfr. ordet «noe». Stangelands tomt på 1240 m2 netto (1376 m2 brutto) ble nå tillagt et nettoareal på 1546 m2, dvs. hele friarealet.

Den reguleringsendring bygningsrådet her foretok, skjedde under henvisning til bygningslovens §28 nr. 3 om «mindre vesentlige endringer i reguleringsplan». Etter kommunens mening hadde Olsen da ikke krav på noe forhåndsvarsel om vedtaket, jfr. samme paragrafs nr. 5, som alene krever at «eierne (festerne) av eiendommer som direkte vil berøres av vedtaket» gis adgang til å uttale seg. Heller ikke inneholder bygningsloven noe påbud om etterfølgende kunngjøring av de vedtak bygningsrådet har truffet i medhold av den nevnte bestemmelse. Når det tilføyes at skjøtningen av arealet til Stangeland uhjemlet ble foretatt av kommunens rådmann - idet denne så vidt skjønnes oppfattet dette som en ren ekspedisjonssak - hadde Olsen ingen reell mulighet for å bli kjent med vedtaket før han i januar 1970 leste om Stangelands tinglysing i dagspressen. På dette tidspunkt må det imidlertid sies at situasjonen mellom Stangeland og Olsen for kommunen var mer eller mindre fastlåst.

På den ene side stod Olsen som eier av tomt nr. 61 med sine forventninger etter kontraktstilbudet med hensyn til friarealet og utnyttelsen av nabotomten i sør. På den annen side stod Stangeland med eiendomsrett til tomt nr. 60 pluss det tidligere frieareal og tilsagn om oppføring av en betydelig større bolig enn den opprinnelige tomt gav adgang til. Da det viste seg at oppkjørselen og atkomsten til en slik bolig ville bli for bratt' om huset ble liggende på den opprinnelige tomt nr. 60, ble det videre nødvendig for Stangeland å få huset flyttet flere meter vestover og inn på det gamle friareal, jfr. hans byggemelding våren 1970. Uansett hva kommunen nå bestemte med hensyn til regulering eller husplassering, ville man komme i strid med forventningene til en av partene. Vedtakene i Karmøy formannskap og bygningsråd våren og sommeren 1970 gir da også etter min mening klart uttrykk for det dilemma kommunen var kommet i, og dette er vel også en del av forklaringen' på kommunens noe sendrektige behandling av Olsens klager. Ved bygningsrådets vedtak av 6. juli 1970 - som fra forvaltningens side ble det endelige i saken - endte drakampen med at Stangelands hus ble tillatt oppført over den gamle eiendomsgrense. Jeg legger etter det opplyste til grunn at med veranda strekker det oppførte hus seg 7 meter over grensen. Da huset ligger sør for

Side:251

Olsens hus og terrenget faller relativt sterkt mot nord, synes det klart at plasseringen har skyggevirkninger for Olsens hus. Hertil kommer den mindre usjenerte beliggenhet som Olsens hus med terrasse har fått i forhold til naboen.

Dersom Olsen hadde fått underretning om bygningsrådets vedtak av 6. juli 1970 og klaget til departementet i medhold av bygningslovens §17, er jeg imidlertid enig med kommunen i at klagen neppe ville vært tatt til følge. På dette tidspunkt synes det vanskelig å tenke seg at departementet kunne gjort annet enn å opprettholde bygningsrådets enstemmige vedtak. Men jeg er ikke enig i at Olsen nå - som antatt av lagmannsretten - hadde resignert når det gjaldt overdragelsen av friarealet til Stangeland. For Olsen var det neppe naturlig å skille mellom disse spørsmål. For ham var husplasseringen en direkte følge av omreguleringen og eiendomsoverdragelsen.

Det blir etter dette nødvendig for meg å gå tilbake til bygningsrådets opprinnelige vedtak av 16. juni 1969. Jeg tar ikke stilling til Olsens anførsler om at vedtaket var ugyldig på grunn av saksbehandlingsfeil og faktisk villfarelse. Heller ikke finner jeg grunn til å avgjøre om bygningsrådet her overskred sin kompetanse etter bygningslovens §28 nr. 3 sammenholdt med nr. 2, jfr. i denne sammenheng også dommen i Rt-1969-568. Det som for meg er avgjørende, er at Olsen uansett hjemmel for reguleringsendringen skulle hatt forhåndsvarsel om denne.

Når det gjelder den ordinære fremgangsmåte for endring i reguleringsplan, viser bygningslovens §28 nr. 1 til lovens §27, som i nr. 3 bestemmer at bygningsrådets vedtak skal kunngjøres og legges ut til offentlig ettersyn for eventuelle merknader. For de mindre vesentlige endringer som bygningsrådet i Karmøy kunne vedta på egen hånd, inneholder som allerede nevnt bygningslovens §28 nr. 5 bestemmelser om forhåndsvarsel. At Olsens tomt etter sistnevnte bestemmelse direkte ville berøres av et vedtak om det tilgrensende friareal, forekommer meg klart. Jeg antar således at bygningslovens §28 nr. 5 ikke har et snevrere partsbegrep enn det som senere ble forvaltningslovens, jfr. sistnevnte lovs §2 bokstav e) sammenholdt særlig med uttalelsene i Ot. prp. nr. 38 for 1964-65 side 35 annen spalte. Hadde derfor Olsen på dette tidspunkt vært formell eier av tomten, hadde han hatt krav på forhåndsvarsel fra bygningsrådet. Da bygningsrådet traff sitt vedtak den 16. juni 1969, lå imidlertid eierinteressen i tomten i realiteten hos Olsen. I og med tilsagnet av 29. april 1969 var kommunen bundet til å overdra tomten til ham, og det var ingen holdepunkter for å anta at Olsen ikke ville komme til å kjøpe den. Videre hadde Olsen foretatt sitt tomtevalg etter det reguleringskart hvor friarealet var inntegnet. Under disse omstendigheter antar jeg at kommunen i medhold av selve tomteavtalen pliktet å videreformidle til Olsen de opplysninger vedrørende tomten som den satt inne med som formell eier, for at Olsen skulle kunne vareta sine interesser i forbindelse med spørsmålet om omregulering. Av

Side:252

en viss vekt er for øvrig her at det var de samme overordnede tjenestemenn innen kommunen som behandlet utparselleringen og omreguleringen.

At Olsen ville ha nyttet sin adgang til å uttale seg om reguleringsforslaget og deretter eventuelt å ha påklaget et vedtak om omregulering, er ikke tvilsomt. Spørsmålet blir for meg om det er sannsynlig at dette ville ha endret den faktiske situasjon som nå foreligger. Jeg er under noen tvil kommet til at så ville vært tilfellet.

Utgangspunktet blir nemlig da at kommunen i juni 1969 stod helt fritt i forhold til Stangeland, som hadde valgt sin tomt ut fra de utnyttelsesmuligheter som den gang forelå. Ved vurderingen av de kryssende interesser måtte det videre tillegges vekt at i den stadfestede reguleringsplan for «Norheim-skogen» på i alt 215,6 dekar brutto, var 9,45 dekar utlagt til friareal og fordelt med en grønn lunge i hvert kvartal. Det største friareal På vel 2,9 dekar lå i det kvartal nærværende sak gjelder. Før tomteutdelingen hadde Karmøy bygningsråd i medhold av bygningslovens §28 nr. 3 utskilt Stangelands opprinnelige tomt nr. 60 av friarealet, og vedtaket av 16. juni 1969 gikk som før nevnt ut på hel utslettelse av det resterende friareal på 1546 m2. I de stadfestede reguleringsvedtekter het det for øvrig i §4 at «tomtedelingsplan skal vise lekeplass for småbarn På ikke under 100 m2 pr. kvartal eller husgruppe etter bygningsrådets bestemmelse».

Avgjørende for meg blir den vurdering som må antas å ligge til grunn for formannskapets og bygningsrådets første vedtak i 1970, etter at Olsen hadde tatt saken opp med kommunen. I innstilling av 30. april 1970 la rådmannen klagen fram for formannskapet til orientering, «i det rådmannen antar at saken ikke foranlediger noe fra kommunens side». Resultatet av formannskapets behandling den 5. mai 1970 ble imidlertid et enstemmig vedtak om å henstille til bygningsrådet «at det passer På ved plassering av herr Stangelands hus at dette blir plassert innenfor opprinnelig tomt nr. 60's grenser». Denne henstilling tok bygningsrådet til følge ved sitt enstemmige vedtak av 25. mai 1970. I sin protest av 19. juni 1970 - som førte til at bygningsrådet omgjorde sitt vedtak - argumenterte Stangeland nettopp med at kommunen etter den betingelsesløse overdragelse av friarealet, var bundet i forhold til ham med hensyn til husplasseringen. På denne bakgrunn er det etter min mening sannsynlig at det endelige vedtak vedrørende Stangelands hus - om kommunen hadde gått korrekt fram - hadde vært at Stangeland måtte holdt seg innenfor grensene for den opprinnelige tomt nr. 60. For ordens skyld skal tilføyes at jeg etter lagmannsrettens bevisbedømmelse legger til grunn at det for kommunen ikke var praktisk spørsmål om bare å overføre en del av friarealet til Stangeland. Dersom Stangeland først skulle imøtekommes med hensyn til sine byggeplaner, ville det resterende areal bli verdiløst til sitt opprinnelige formål.

Side:253

Av vesenlig vekt er også at den begåtte feil låste Olsens muligheter for å tilpasse seg Stangelands hus. Hadde saksbehandlingen kommet inn i riktig spor allerede sommeren 1969, ville Olsen antakelig under sin planlegging hatt faktisk mulighet for å legge og utforme sitt hus slik at virkningene av Stangelands bygg ble søkt eliminert. Jeg peker her på at Olsens tomt er relativt lang i retningen øst/vest. Når Olsen nå startet sitt angrep på kommunens avgjørelser våren 1970, var han selv kommet så langt i sin planlegging at gravetillatelse ble gitt 20. mars 1970. Jeg er derfor ikke enig når lagmannsretten synes å forutsette at Olsen kunne avverget ulempene ved å ha utsatt sine byggeplaner.

Jeg er etter dette under noen tvil kommet til at kommunen er erstatningsansvarlig på grunn av den begåtte feil. Når det gjelder tapets størrelse, nevner jeg at Olsens hus i 1970 skal ha kostet ca. kr. 200.000. At visse ulemper av økonomisk art er påført ham, anser jeg som tidligere sagt bevist. Jeg legger imidlertid som herredsrettens flertall til grunn at Stangeland uten inngrep fra Olsens side kunne bygd helt fram til vestgrensen for sin opprinnelige tomt, jfr. bygningslovens §70 nr. 2 annet ledd i.f. Jeg kan etter dette ikke se at det er grunnlag for å fravike det erstatningsbeløp for nedsatt bruks- og omsetningsverdi som de fagkyndige dommere i herredsretten er kommet fram til.

Jeg finner etter dette at herredsrettens dom må stadfestes med den endring at renten av erstatningsbeløpet løper fra stevningens forkynnelse.

Jan Arne Olsen må i medhold av tvistemålslovens §172 første ledd tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett, og det er fremlagt slik oppgave som nevnt i lovens §176 annet ledd. Utleggene for lagmannsrett og Høyesterett er oppgitt til kr. 9.709,90. Til dette kommer salær til prosessfullmektigen. De samlede omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett settes til kr. 26.000.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Herredsrettens dom stadfestes med den endring at renter av erstatningsbeløpet betales fra 29. mars 1971 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett betaler Karmøy kommune til Jan Arne Olsen 26.000 - tjueseks tusen - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i resultatet enig med førstvoterende, men delvis på et annet grunnlag.

Likesom førstvoterende finner jeg at kommunens tomtetilbud av 15. april 1969 ikke med rimelighet kunne oppfattes derhen at kommunen hadde fraskrevet seg adgangen til å foreta endringer i reguleringsplanen. Men bygningsrådets vedtak av

Side:254

16. juni 1969 om at tomt nr. 60 skulle utvides til å omfatte hele det tilstøtende friareal, var i forhold til den tidligere regulering for Olsen en så vesentlig endring at han - som allerede 29. april 1969 var blitt tildelt nabotomten nr. 61 - burde ha fått underretning om endringen. Jeg finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til om Olsen i medhold av bygningslovens §28 nr. 5 hadde rett til å avgi uttalelse før vedtaket av 16. juni 1969 ble truffet, idet kommunen etter min mening iallfall burde ha underrettet ham om endringen da han 19. juni 1969 fikk tilsendt utfylt kjøpekontrakt for tomt nr. 61 til underskrift. Det var, som nevnt av førstvoterende, de samme kommunale tjenestemenn som behandlet både reguleringen og salget av tomtene.

Spørsmålet blir så hvilken betydning det hadde at Olsen ikke ble underrettet om reguleringsendringen. I likhet med førstvoterende finner jeg det ikke tvilsomt at Olsen - som ved kjøpekontrakt av 28. juni 1969 var blitt eier av tomt nr. 61 - straks ville ha påklaget bygningsrådets vedtak av 16. juni 1969, og at han - selv om dette vedtak var blitt stadfestet - under enhver omstendighet ville ha avgitt uttalelse om bebyggelsen av nabotomten på et tidspunkt da de kommunale myndigheter ennå stod fritt overfor Stangeland. Selv om Olsen som eier av tomt nr. 61 ikke ville ha kunnet hindre at nabotomten ble bebygget på hensiktsmessig måte, er det mulig at resultatet for Olsen ville ha vært gunstigere enn det nå er blitt. Og iallfall kunne Olsen i god tid ha planlagt byggingen og plasseringen av sitt eget hus På slik måte at skadevirkningene av et stort hus på nabotomten ville ha vært mindre enn de nå er.

Dommer Lorentzen: Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Tomt nr. 60 i «Norheim-skogen» ble lagt på nord-øst-skråningen av en haug, slik at huset på tomten måtte bygges nær toppen av haugen. Det var en betydelig høydeforskjell mellom tomt nr. 60 og tomt nr. 61, som lå nord for tomt nr. 60. Fra hus og hage på tomt nr. 60 ville man ha fullt overblikk over hage og utendørs oppholdsplasser på tomt nr. 61. Huset på tomt nr. 60 måtte også skygge for tomt nr. 61, men ulempene ved det ville bli mindre jo lenger øst huset på tomt nr. 60 ble lagt, og jo lenger vest huset ble bygd På tomt nr. 61. Fra før tomtene ble fordelt, måtte det være åpenbart at det ville være en interessemotsetning mellom eierne av de to tomter når det gjaldt plasseringen av huset på tomt nr. 60.

Det friareal på 1546 m2 som støtte opp til de to tomter, synes å ha hatt liten betydning for strøket, idet det ville bli lenger å gå dit enn til langt større skogområder som stod til disposisjon. Da Stangeland, som hadde fått tilsagn om tomt nr. 60, søkte om utvidelse av tomten vestover, måtte avgjørelsen i første rekke bero på en avveining av interessene til ham og Olsen, som etter eget valg hadde fått tildelt tomt nr. 61. Etter de forklaringer som er gitt av medlemmer av bygningsrådet, er det på det rene at rådets vedtak av 16. juni 1969 siktet på å

Side:255

imøtekomme Stangelands søknad, og at rådet da fant det mest hensiktsmessig å slå hele friarealet sammen med tomt nr. 60. At protokollasjonen av vedtaket var misvisende, kan ikke ha noen betydning for den foreliggende sak - så meget mer som Olsen ikke fikk kjennskap til det som ble ført i protokollen. Heller ikke kan jeg se at det kan ha noen betydning om rådmannen gjorde en feil ved å gjennomføre overdragelsen av friarealet til Stangeland uten å forelegge saken for formannskapet. Feilen var i tilfelle av formell art, og overdragelsen ble senere godkjent av formannskapet.

Etter det som gikk forut for omdisponeringen av friarealet, var det klart at Stangeland ikke hadde krav på å få bygge vestafor den tidligere tomtegrense. Ved behandlingen av spørsmålet om plasseringen av Stangelands hus stod bygningsrådet fritt til å treffe avgjørelse ut fra en vanlig avveining av interessene til de to naboer. Så bratt som tomt nr. 60 er, ville det være for bundet med betydelige vansker å få huset plassert så nær gaten at det ikke ville nå ut over den tidligere grense til friarealet. På den annen side ville enhver forskyvning vestover øke ulempene for Olsen, som allerede hadde gått i gang med sitt bygg. At Stangelands hus hadde et større samlet grunnareal, spilte liten rolle for Olsen i og med at huset var nokså smalt, slik at nordveggen bare var 11,75 meter inklusive sokkelen for verandaen.

Jeg ser ikke noe grunnlag for å anta at de avgjørelser som bygningsrådet traff om utvidelse av tomt nr. 60 og om plasseringen av huset på tomten, var usaklig motivert eller gikk utenfor grensen for fornuftig skjønn. Imidlertid ble det begått feil i saksbehandlingen i forbindelse med begge vedtak.

Jeg er enig med førstvoterende, dommer Christiansen, i at kommunen pliktet å underrette Olsen om den reguleringsendring som var på tale i juni 1969. Men jeg er ikke enig med førstvoterende i spørsmålet om det fikk noen betydning at Olsen ikke fikk varsel. Heller ikke er jeg enig med annenvoterende, dommer Schweigaard Selmer, når det gjelder betydningen av at Olsen ikke fikk underretning om vedtaket av 16. juni 1969. Det er avhørt en rekke medlemmer av bygningsrådet. Ingen av dem har gitt uttrykk for at reguleringssaken om omdisponering av friarealet ville ha fått et annet utfall om Olsens protest hadde foreligget på forhånd. Og ingen av de avhørte medlemmer av formannskapet har gitt uttrykk for at en klage fra Olsen over reguleringsvedtaket sommeren 1969 ville ha fått noen støtte i formannskapet. Det foreligger ikke i saken noen opplysninger om departementets praksis som klageorgan. Jeg kan da ikke legge til grunn at det var vanlig at departementet gikk imot de kommunale myndigheter i løsningen av slike små og skjønnsmessige reguleringssaker. Heller ikke kan jeg se at det er lagt fram opplysninger som kan vise at det var en reguleringsmessig uheldig disposisjon som ble foretatt. Etter dette kan jeg ikke finne bevist at unnlatelsen av å varsle og å underrette Olsen i

Side:256

juni 1969 har hatt noen betydning for plasseringen av Stangelands hus.

I begynnelsen av januar 1970 fikk Olsen kjennskap til at friarealet var overdradd til Stangeland sammen med tomt nr. 60. Han måtte da forstå at det var mulig at huset på tomt nr. 60 kunne bli plassert slik at det kom til å rekke over den tidligere grense mot friarealet. Olsen gikk i gang med utgravingen av sin tomt i slutten av mars 1970 uten å vente på avgjørelsen av plasseringen av Stangelands hus. Jeg kan da ikke se at Olsen kan gis krav på erstatning på det grunnlag at manglende underretning om reguleringsendringen sommeren 1969 medførte at han mistet muligheten for å forskyve sitt eget hus lenger vest på tomten.

Det er ikke bestridt at Olsen hadde krav På underretning om bygningsrådets vedtak av 6. juli 1970. Men jeg er enig med førstvoterende i at en klage fra Olsen sommeren 1970 over reguleringsendringen og plasseringen av huset på nabotomten ikke kan antas å ville ha ført til en plassering av huset som var mer fordelaktig for Olsen.

Jeg finner således å måtte legge til grunn at de to saksbehandlingsfeil som ble begått, ikke har påført Olsen noe tap, og at han derfor ikke har krav på erstatning. Jeg stemmer for at lagmannsrettens dom stadfestes.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Christiansen.

Justitiarius Ryssdal: Jeg er enig med annenvoterende, dommer Schweigaard Selmer.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

dom:

1. Herredsrettens dom stadfestes med den endring at renter av erstatningsbeløpet betales fra 29. mars 1971 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett betaler Karmøy kommune til Jan Arne Olsen 26.000 - tjueseks tusen - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Arne Hageler med domsmenn):

Karmøy kommune ervervet i 1968 167,9 dekar av gnr. 148 i Karmøy og opparbeidet og regulerte det til boligbebyggelse. - - -

Tomtene ble ikke avertert, men det kom inn en rekke søknader om tildeling, bl.a. søkte saksøkeren Jan Arne Olsen den 8/2-68 om tomt.

Den 30/8 1968 fattet Karmøy kommunestyre vedtak om retningslinjer for disponering av tomtene. Formannskapet fikk fullmakt til å fatte øvrige nødvendige vedtak for å gjennomføre utparsellering. Overdragelse skulle skje på kommunens vanlige betingelser og særbestemmelser som formannskapet måtte fastsette.

Med brev av 20/2 1969 fikk saksøkeren beskjed om at formannskapet

Side:257

18/2 1969 hadde imøtekommet hans søknad om tomt, og at tomtene ville bli solgt etter standardiserte betingelser og til fastsatte priser. - - -

Den 5/1 1970 skrev saksøkeren til Formannskapet i Karmøy og sa at han samme dag var blitt kjent med at friarealet beliggende syd for hans tomt (og vest for tomt nr. 60) var blitt utlagt til byggetomt og tildelt eier av tomt nr. 60, Ludvig Stangeland. Saksøkeren hevdet at tomteinndelingen med friarealene var fastlagt i reguleringsplan med vedtekter. Han henviste også til bestemmelser i kjøpekontrakten pkt. X og VI.

Etter at Stangeland's byggeplaner var innsendt til Bygningsrådet protesterte Olsen den 22/4 1970 overfor Bygningsrådet mot plasseringen av huset.

Den 5/5 1970 behandlet Formannskapet klagen av 5/1 1970 og henstilte til Bygningsrådet at Stangeland's hus ble plassert innenfor den opprinnelige tomt nr. 60's grenser.

Den 25/5 1970 behandlet Bygningsrådet protesten av 22/4 1970 og vedtok:

«Bygget må plasseres i forhold til tidligere oppført bygg. Før saken blir endelig avgjort må det sendes inn profiler av tomten.»

Den 8/6 1970 vedtok Bygningsrådet at huset måtte trekkes 7 m lengere mot øst enn det opprinnelige forslag. Den 6/7 1970 ble saken behandlet på ny etter en protest fra Stangeland, og byggemeldingen ble godkjent. Det heter her:

«Bygningsrådet kan godkjenne huset plassert 3,5 m fra opprinnelig forslag.»

Saksøkeren som kjente til at saken skulle behandles i møte den 6/7 1970 sendte samme dag et brev til rådet hvor han uttalte at han håpet rådet holdt fast på tidligere vedtak og fulgte henstillingen fra Formannskapet. Han varslet om at han ville anke hvis henstillingen ikke ble fulgt.

Han ba om utskrift av protokollen for møtet.

Dette fikk han imidlertid ikke før 1/9 1970 og da etter purring. Purringen var foranlediget av at byggearbeidene på Stangeland's tomt var påbegynt.

Saksøkeren anket imidlertid ikke over Bygningsrådets vedtak. Senere har saksøkeren protestert mot høyden på Stangelands hus og mot et nytt vindu som er innsatt i nordveggen. Men han har ikke fått medhold på noe punkt.

I den reguleringsplan som departementet har godkjent var inntegnet et friområde som omfattet et noe mindre areal enn det som Ludvig Stangeland nå har fått tildelt.

Stangeland's tomt omfatter friarealet + en strimmel mellom dette og Olsens tomt.

I tomtetildelingsplanen - i alle fall slik den ble tilsendt tomtesøkerne var ca. halvdelen av den tomt Stangeland nå har - den østligste del - betegnet som byggetomt nr. 60. En strimmel på sydsiden av tomt nr. 60 førte inn til resten av arealet som ikke hadde tomtenummer.

I Bygningsrådsmøtet den 16/6 1969 er vedtatt at tomt nr. 60 tillates utvidet noe mot syd. Det er også notert at justering av

Side:258

tomtedelingsplanen den 8/5 1969 innebar en mindre endring i reguleringsplanen idet et mindre regulert friareal ble omgjort til tomteareal. Den 23/6 1969 søkte Stangeland om en utvidelse av sin tomt med 600 m2 mot vest og gjerne også mot syd.

Fungerende teknisk sjef, A. Gunnerud, har i brev av 4/7 1969 sagt at beslutningen i møtet den 16/6 for tomt nr. 60 betydde at grensene i vest falt sammen med grensene for tomt 80 og 81. (Dette betyr at hele friarealet etter hans mening skal inngå i tomt nr. 60.)

Kjøpekontrakt til Stangeland på hele tomten er datert 5/10-69. Den 29. mars 1971 er det vedtatt regulering av arealet sør for Stangelands tomt, men denne tomt er trukket inn i reguleringsplanen. Dette er gjort for å få departementets approbasjon på at friarealet er tatt til bebyggelse. Det er i den nye plan lagt ut nye friområder som er ment å skulle erstatte det som er tatt til bebyggelse. Denne plan er ennå ikke behandlet i departementet. - - -

Retten har delt seg i et flertall bestående av de 2 domsmenn og et mindretall, rettens formann.

Flertallet, de 2 domsmenn, finner at Karmøy kommune er erstatningsansvarlig og bygger dette på at kommunen har misligholdt sine plikter som selger.

Det er på det rene at saksøkeren trodde og måtte tro at han ville få et friareal syd for sin tomt og at dette friareal ville bli liggende der for fremtiden. Dette var bestemmende for at han i det hele tatt kjøpte tomten og for den utforming han ga huset med soleplass på sydvestsiden av huset.

Han og Stangeland hadde førsterett til å velge tomt og begge valgte tomter til dette friareal. Dette viser at tomtesøkere måtte tro at de kunne stole på at det ville bli et friareal her, og at dette var av stor verdi for dem.

Samtidig måtte kommunen forstå at kjøperne ville legge til grunn at reguleringen skulle være slik kartet viste. Kartet og reguleringsbestemmelsene ble sendt med tilbudet fra kommunen, og må sees som en del av dette.

Kommunen var derfor ikke berettiget til å endre reguleringsplanen til skade for saksøkeren.

Da Bygningsrådet utvidet tomt 60 og da rådmannen solgte hele friområdet til Stangeland, måtte man være klar over at dette var i strid med Olsens forutsetninger for kjøpet og at dette var sterkt sjenerende for ham. I stedet for å forsøke å gjøre det bedre for Olsen har Bygningsrådet ved sine disposisjoner gjort forholdene enda verre.

Ordførerens uttalelse våren 1969 til Olsen om at man skulle trekke Stangelands hus tilbake til den opprinnelige tomt nr. 60 er både en innrømmelse av at man ikke hadde rett til å endre friarealet og la Stangeland få kjøpe tillegget og et løfte til Olsen om at Stangeland's hus skulle trekkes tilbake. Dette løftet ble først oppfylt av formannskapet og Bygningsrådet i det første vedtak, men senere gikk Bygningsrådet etter press fra Stangeland fra sitt vedtak og brøt ordførerens løfte. Dette må også være ansvarsbetingende.

Stangelands brev om at det var sjenerende for ham at folk kunne slå seg ned på friarealet og se ned på hans hus viser hvor viktig denne

Side:259

høyden er. Dette burde fortalt Bygningsrådet at det måtte være dobbelt sjenerende for Olsen at Stangeland skulle få bygge sitt hus og sin solveranda ut over denne plass.

For øvrig finner flertallet ikke grunnlag for erstatningskrav når det gjelder den forvaltningsmessige side av saken og viser forsåvidt til mindretallets votum.

Erstatningen må fastsettes til differansen mellom salgsprisen om Stangelands hus var blitt liggende på den opprinnelige tomt nr. 60 - og verdien i dag. I tillegg er tatt et visst hensyn til det bruksmessige tap som saksøkeren har lidt til dags dato. Når det gjelder spørsmålet om hvilken plassering av huset som kommunen kunne tillate uten å komme i strid med sine plikter, legger flertallet til grunn at det ville blitt gitt tillatelse til å bygge til tomtegrensen og at dette var berettiget. Dette forutsetter en dispensasjon fra 4 m begrensningen på grunn av at det her dreier seg om grensen mot et friareal. Imidlertid måtte, etter flertallets mening, verandaen ha ligget innenfor grensen for den opprinnelige tomt nr. 60. På dette grunnlag fastsettes erstatningen til kr. 25.000,-. I tillegg tilkjennes 4 % renter fra dommen.

Mindretallet, rettens formann, finner at det ikke er grunnlag for å tilkjenne erstatning.

Mindretallet legger til grunn at det ved godkjenning av tomtedelingsplanen i 1968 også er truffet vedtak av Bygningsrådet om endring av reguleringsplanen slik at en del av friområdet er omgjort til tomt nr. 60. Selv om behandlingen er mangelfull er den eneste mulige løsning den at man ved første gangs behandling av tomtedelingsplanen har tatt den østre del av friområdet og en strimmel på nordsiden av dette og utlagt som nr. 60. Friområdet er så blitt den vestre del av det opprinnelige friområde med en adkomst på sydsiden av tomt nr. 60 og en utvidelse på nordsiden tilsvarende den utvidelse som er gitt nr. 60.

At det er så følger av nummereringen som ikke kan forklares hvis man ikke antar at dette var gjort ved første gangs behandling, og videre av at man ikke kan anta at tomt nr. 61 skulle slutte noen meter nord for friarealet med en uanvendelig tomtestrimmel mellom tomten og friområdet.

Mindretallet legger også til grunn at vedtaket i Bygningsrådets møte 16/6 1969 må forstås slik at nå blir hele friarealet innlemmet i tomt nr. 60. Protokollasjonen er meget mangelfull, men det gir ingen fornuftig mening om beslutningen tolkes slik at man bare utvider mot syd. Da ville man fjernet adkomsten til friarealet og gjort det ubrukelig for de fleste tomteeiere i strøket. Det er utvidelse mot syd som gir bedre utnyttelsesmulighet for tomt nr. 60 slik som hensikten var etter den formulering som vedtaket har fått. Det var jo også dette Stangeland ønsket. Det må også tillegges vekt at det resterende friareal var mindre bra egnet til friareal og at det lett kunne erstattes på fullgod måte i den umiddelbare nærhet. I tillegg kommer at de som var med på vedtaket 1616 åpenbart i den videre behandling av saken har lagt til grunn at hele friarealet er gått inn i tomt nr. 60.

Det er på det rene at omreguleringen av friarealet ikke er godkjent av departementet. De beste grunner taler for at dette skulle vært gjort til tross for den fullmakt Bygningsrådet har i Karmøy i mindre

Side:260

vesentlige saker. Avgjørende for mindretallet er imidlertid at man må anta at departementet ville godkjent endringen også om saken hadde vært forelagt før tomtene var solgt. I denne forbindelse legges det avgjørende vekt på at det her dreier seg om et mindre og ikke ideelt friareal i et villastrøk med liten utnyttelsesgrad av tomtene og med gode muligheter for fullgodt erstatningsareal i den umiddelbare nærhet.

Det er nå forelagt for departementet en ny reguleringsplan for området sør for tomt nr. 60 hvor hele det opprinnelige friareal inngår som tomteareal og hvor det er lagt ut store nye friarealer i den umiddelbare nærhet. Slik forholdene er på stedet med store arealer med skogsterreng er det så mange muligheter for fullgod erstatning at det etter mindretallets mening ikke er tvil om at man også før salget av tomt nr. 60 og 61 ville fått samtykke til omregulering.

På dette grunnlag kan det derfor ikke tilkjennes erstatning. Saksøkeren har videre hevdet at salget til Stangeland ikke på forhånd er godkjent av Formannskapet. Til dette er å si at når friarealet først er utlagt til tomteareal så kan det vanskelig tenkes at noen annen enn Stangeland skulle fått det. Det er også vanskelig å tenke seg at det kunne være noen fordel for saksøkeren om en annen hadde fått denne tomt. Avgjørende er at salget åpenbart er godkjent av Formannskapet ved en senere behandling av saken, og at det ikke er noen grunn til å tro at det ikke ville blitt godkjent om det hadde vært forelagt Formannskapet før salget.

Når det gjelder plasseringen av Stangelands hus, høyden og utformingen, så kan det nok anføres at man kunne funnet en heldigere utforming, særlig med henblikk på saksøkerens interesser. Men plasseringen tec. avviker ikke fra det som er tilfelle på flere andre steder i byggefeltet og for den saks skyld i andre byggefelter hvor terrengforholdene er tilsvarende. De beslutninger som bygningsrådet har truffet ligger godt innenfor grensen for de avgjørelser som ikke kan prøves av retten. - - -

Når det gjelder det sivilrettslige grunnlag for saksøkerens erstatningskrav anser mindretallet det klart at saksøkeren har hatt den sikre tro at han skulle få et friareal syd for sin tomt og vest for tomt nr. 60. Dette har antagelig hatt betydning for hans valg. Men han har ikke tatt dette opp med selgeren, ikke nevnt det og ikke gjort noe for å sikre seg at det var tilfelle at her lå et friareal som skulle bli liggende. Han har bare hørt det av en nabo og ment å kunne lese det av det tilsendte kart. Det er ingen grunn til å anta at selgeren har kjent til kjøperens forutsetning og slett ikke at selgeren har godtatt den som en bindende forutsetning. Det er høyst forskjellig hvorledes et slikt friareal blir vurdert av tomtesøkere. Det pekes på at Stangeland i sin korrespondanse med kommunen har fremholdt som et minus for sin tomt at folk kunne slå seg ned på friarealet kloss i hans hus.

Hvis saksøkeren hadde undersøkt forholdet hos de kompetente myndigheter, ville han fått den opplysning at det i dag var et friareal, men at man ikke kunne binde seg for fremtiden. En slik forpliktelse til ikke å foreta justeringer i reguleringen er en så alvorlig sak at den må behandles særskilt. Det er helt vanlig at reguleringer justeres, eventuelt med departementets godkjenning, og det er også foretatt

Side:261

flere ganger med denne plan. Dette burde ikke være ukjent for noen som er interessert i tomter.

Det fremgår av kommunens kjøpekontrakt at friarealene kan overlates tomteeierne til disposisjon. Hvis dette er gjort kan kommunen ikke omregulere uten på visse vilkår. Dette står åpenbart i sammenheng med at tomteeierne skal få en sikkerhet i forbindelse med investeringer og innsats i området, og det viser bedre enn noe at i sin alminnelighet har tomteeierne ingen sikkerhet mot omregulering.

Kommunen kan neppe endre strøkets karakter av villastrøk med friarealer uten å risikere å måtte betale erstatning, men det anses helt klart at friarealene må kunne flyttes og antagelig også i en viss grad innskrenkes.

Mindretallet finner intet bevis for at tomt nr. 61 er gitt +poeng ved prisfastsettelsen på grunn av friarealets nærhet. Det ville også vært uriktig av den oppnevnte komité å gjøre noe slikt.

Det er heller ikke grunnlag for å påstå at alle tomteeiere er reelle medeiere i friarealene. Det er selvsagt tanken at friarealene skal tjene tomteeiernes interesse og at disse skal kunne bruke dem, men ikke at de skal eie dem eller ha rettigheter i dem slik at de ikke kan omreguleres, forutsatt at det ikke er truffet særlige bestemmelser. Saksøkeren har her påberopt seg en beregning av salgsprisen som er foretatt til bruk for kommunestyret. Ved beregningen av kostprisen er anskaffelsen av friarealene tatt med. Dette må etter mindretallets mening være riktig, fordi friarealene skal tjene de som skal bo i området. Men derav kan ikke utledes noen eiendomsrett eller rett til å forhindre omregulering.

Det er riktig som saksøkte hevder at prisen kunne vært satt høyere, bl.a. på grunn av omkostninger som ikke er tatt med, men dette forhold gjør hverken fra eller til med hensyn til tomteeiernes rett. Den må følge av en utfyllende tolkning av avtalen, slik som foretatt foran. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Odd Schei, Lars Sollesnes og Ole Johan Helle): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsrettens mindretall.

Lagmannsretten er således kommet til at Olsen ikke kan bygge noe erstatningskrav på at kommunen har misligholdt kjøpekontrakten mellom partene. Hverken kontraktens ordlyd eller de dokumenter Olsen før kontraktsinngåelsen fikk tilsendt av kommunen, kan forståes derhen at Olsen har fått noen rett til å kreve at tomten, som på tomtedelingsplanen var avsatt til friareal, ikke skulle kunne anvendes til byggetomt. Der er heller ikke holdepunkter for å anta at prisen på Olsens tomt er blitt høyere enn andre tilsvarende tomter p. g. a. at den grenser til friarealet. Heller ikke kan den kalkyle for prisberegningen av tomtene som kommunen har fremlagt, forståes derhen at Olsen har betalt for noen andel av fellesarealet i forbindelse med kjøpet. I tilfelle måtte dette ha fremgått av kjøpekontrakten eller dokumentene denne bygger på, men dette er ikke tilfelle.

Side:262

Omdisponeringen av det resterende, relativt lille friareal til byggetomt, kan ikke sees å ha hatt noen innflytelse på karakteren av byggefeltet i Norheimsskogen. Det dreier seg om relativt store eneboligtomter i et skrånende skogsterreng med rikelig med udisponerte friarealer like inntil området. Endringer av områdets karakter, i strid med forutsetningene, kan således heller ikke begrunne noe erstatningskrav fra Olsens side. Hvorledes spørsmålet ville ha stillet seg ved en mer radikal endring av området finner ikke lagmannsretten grunn til å komme inn på. Forøvrig kan lagmannsretten tiltre den begrunnelse herredsrettens mindretall har gitt for så vidt angår det avtalerettslige grunnlag for Olsens erstatningskrav.

Dog tilføyes at Olsen, etter det han selv opplyser, den 5. januar 1970 fikk kjennskap til at Stangeland hadde fått overdratt friarealet i tillegg til tomt nr. 60. Olsen valgte imidlertid å fastholde kjøpet av tomt nr. 61 og foretok plassering av sitt hus på tomten og påbegynte byggearbeidet våren 1970, uten å avvente den endelige godkjennelse av huset på det samlede tomteareal Stangeland hadde fått overdradd. Etter det resultat lagmannsretten er kommet til vedrørende det avtalerettslige grunnlag for Olsens erstatningskrav, finnes det ikke grunn til å komme nærmere inn på den betydning nevnte forhold ville kunne fått ved en eventuell erstatningsutmåling.

Lagmannsretten finner videre at heller ikke ankemotpartens erstatningskrav basert på forvaltningsmessige disposisjoner fra kommunens side, kan føre frem. Når det gjelder forståelsen av bygningsrådets vedtak om å foreta reguleringsendring av friarealet til byggetomt, er lagmannsretten enig i den begrunnelse herredsrettens mindretall har gitt. At bygningsrådets vedtak innebærer at hele friarealet ble overdradd til Stangeland, er bekreftet av vitnet Lars Eide som er nytt i ankesaken og som har vært formann i bygningsrådet i Karmøy kommune siden 1966. Han har redegjort for de rent praktiske hensyn som lå bak beslutningen om å avhende hele friarealet til Stangeland, en forklaring som faller sammen med nevnte begrunnelse i herredsrettens dom og som den befaring lagmannsretten har foretatt av området, underbygger.

Etter det som er opplyst i saken, var bygningsrådet av den oppfatning at reguleringsendringen av friarealet var mindre vesentlig slik at bygningsrådet kunne vedta endringen med hjemmel i bygningslovens §28, nr. 3. Etter områdets karakter og beliggenhet, slik som beskrevet av herredsrettens mindretall, finner ikke lagmannsretten at denne avgjørelse bygger på et uforsvarlig skjønn. I videre utstrekning tilligger det ikke domstolen å overprøve den skjønnsmessige avgjørelse, jfr. Høyesteretts dom inntatt i Rt-1969-568. Bygningsrådets vedtak er ikke påklaget til departementet. Etter dette kan vedtaket ikke begrunne Olsens erstatningskrav.

Heller ikke kan innsigelsen at skjøtningen av friarealet til Stangeland var ugyldig da rådmannen i kommunen hadde utferdiget skjøte uten at der forelå godkjennelse av formannsskapet, føre frem. Både vitnet Lars Eide og vitnene Kåre Stange, ordfører i den aktuelle periode, og Bjarne Espeseth, som også er nye for lagmannsretten, har forklart at de var medlemmer av formannsskapet da denne sak ble

Side:263

behandlet. Der ble rettet kritikk mot rådmannen for den formelle fremgangsmåte ved skjøtningen, men der var ingen uenighet når det gjaldt realiteten i skjøtningen til Stangeland. Lagmannsretten legger dette til grunn og finner at salget dermed er godkjent av formannsskapet, som var det kompetente organ etter de vedtak som herredsstyret hadde truffet om tomtesalg i området.

Bygningsrådets godkjennelse av tegningene for Stangelands hus, husets høyde over terreng og plasseringen av huset på tomten, ligger klart innenfor den ramme bygningsloven trekker opp og de vedtak som er gjort om utnyttelsesgraden m. m. av tomtene i byggefeltet. Bygningsrådet avsatte selv grunnmurens høyde ved befaring av tomten før huset ble godkjent. Etter det bygningssjef Lieng, under hvem kontrollen med byggearbeidet sorterer, har forklart under ankesaken og av det som fremgår av dokumenterte profiltegninger sammenholdt med det lagmannsretten kunne konstatere under befaringen, er det ikke grunn til å anta at huset er oppført i strid med bygningsrådets godkjennelse av bygget. Grunnmurens høyde mot vest, hvor husene i området har plassert sine terasser, har omtrent samme høyde over terreng som f. eks. Olsens hus. Det er dette som har vært bestemmende ved godkjennelse av grunnmurens høyde over terreng, iflg. de forklaringer som er gitt av bygningsvesenets representanter. Stangelands hus kommer heller ikke lengre frem mot vest enn de øvrige hus som ligger i samme tomterekke, tvert imot. At Stangeland i sin søknad til kommunen om utvidelse av tomt nr. 60 hadde bygget på visse forutsetninger for husets plassering, kan ikke være bindende ved den videre behandling av saken i bygningsrådet og det gir heller ikke Olsen noen rett til å kreve nevnte forutsetninger lagt til grunn for oppførelse av huset på Stangelands tomt. Innsettelse av et ekstra vindu må ansees som en mindre justering som senere ble godkjent av bygningsrådet. Lagmannsretten kommer således, som herredsrettens mindretall, til at det ved realitetsavgjørelsene i Stangelands byggesak ikke fra kommunens side er foretatt noe som kan begrunne krav om erstatning fra Olsens side.

Når det gjelder den formelle side ved behandlingen av reguleringsendringen av friarealet, finner ikke lagmannsretten grunn til å ta standpunkt til om Olsen hadde krav på særskilt varsel om bygningsrådets vedtak av 16/6 1969. Olsen kjente til endringen og at friarealet var overdradd Stangeland, da han i brev av 5. januar 1970 protesterte overfor formannsskapet samtidig som han forbeholdt seg å gå videre med saken hvis protesten ikke ble tatt tilfølge. Derved har ikke manglende underretning fra bygningsrådet fratatt Olsen muligheten for å gå videre med saken. Etter en noe sendrektig behandling - som det ikke er grunn til å komme nærmere inn på - av Stangelands tomte-og byggesak, besluttet formannsskapet i møte den 3. juli 1970 å sende saken til bygningsrådet.

Endel av vedtaket lyder:

«Dersom Jan Arne Olsen ønsker å protestere mot husplasseringen eller disponeringen av friarealet, regner formannskapet med at dette spørsmål behandles som ordinær ankesak.»

Vedtaket ble gjort kjent for bygningsrådet og Olsen. I brev av 6.

Side:264

juli 1970, samme dag som bygningsrådet traff sitt endelige vedtak i Stangelands byggesak, gjør Olsen bygningsrådet kjent med at, hvis ikke Stangelands hus trekkes innenfor grensene til den opprinnelige tomt nr. 60, vil han «anke saken». Olsen synes da å ha resignert når det gjelder overdragelsen av friarealet til Stangeland, idet brevet kun gjelder selve husplasseringen.

At bygningsrådet ikke underrettet Olsen om sitt vedtak umiddelbart etter, er en forsømmelse. Lagmannsretten finner det klart at Olsen hadde krav på underretning idet han, slik saken lå an, må bli å anse som part etter forvaltningslovens §27. Imidlertid unnlot Olsen å påklage saken da han noen tid senere, etter purring, fikk utskrift av bygningsrådets protokoll. Han hevder at han ved telefonisk henvendelse til bygningssjefens kontor, fikk beskjed om at ankefristen var utløpt, hvilket forhindret ham i å anke. Lagmannsretten finner ikke at kommunen kan være ansvarlig for en slik opplysning gitt av en kommunal tjenestemann ved en tilfeldig telefonhenvendelse. Men selv om ankefristen av nevnte grunn skulle ha utløpt, må Olsen senere, da han søkte sakkyndig assistanse, være blitt kjent med adgangen til å søke oppreisning for oversittelse av fristen. Når han ikke har benyttet seg av denne adgang, må dette bety at han oppga å forfølge saken videre og dermed er bygningsrådets vedtak blitt endelig uten overprøvelse. - - -