Rt-1975-882
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1975-09-05 |
| Publisert: | Rt-1975-882 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 73/1975 |
| Parter: | Karmøy kommune (advokat Gullbrand Kjos - til prøve) mot Peder Storsund (høyesterettsadvokat Karl Vikse). |
| Forfatter: | Blom, Bølviken, Schweigaard Selmer, Christiansen, Heiberg |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §24, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973), Tvistemålsloven (1915) §176, Kommunestyreloven (1954), Bygningsloven (1965) §36, §13, Lov om ervervsmessig husdyrhold (1975) §4 |
Dommer Blom: Karmøy kommune hadde i lengre tid vært interessert i å overta ca. 83 dekar av Peder Storesunds eiendom gnr. 142 bnr. 6 og 20 i Karmøy. Etter langvarige forhandlinger kom partene sommeren 1972 frem til en avtale, hvoretter kommunen skulle søke ekspropriasjonstillatelse og begjære skjønn til fastsettelse av erstatningen, mens Storesund gav tillatelse til å ta grunnen i besittelse og påbegynne anleggsarbeidene. Avtalen, som først ble undertegnet utpå høsten 1972, bestemmer i punkt 3:
«Eiendommen skal i skjønnet takseres etter sin verdi På det tidspunkt anleggsarbeidet blir igangsatt med tillegg for den generelle verdistigning i strøket.»
I punkt 7 forplikter Storesund seg til å skjøte arealet til kommunen så snart de tekniske anlegg er ferdig opparbeidet, selv om vederlaget på dette tidspunkt ikke skulle være endelig fastsatt.
Kommunen søkte og fikk ekspropriasjonstillatelse i medhold av bygningslovens §36 nr. l, og inngav skjønnsbegjæring 22. september 1972. Skjønnet ble inkaminert 5. juni 1973 og avhjemlet 8. samme måned. I overensstemmelse med begge parters standpunkt fastsatte skjønnsretten erstatningen på grunnlag av tomteverdi, og erstatningen ble satt til kr. 5,50 pr. m2. Storesund krevde overskjønn. For overskjønnsretten gjorde kommunen gjeldende at verdsettingen skulle skje på grunnlag av bestemmelsene i lov av 26. januar 1973 nr. 4 om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom. Etter lovens §4 måtte jordbruksverdien da legges til grunn. Overskjønnet, som ble avhjemlet 23. april 1974, kom til at ekspropriasjonserstatningslovens regler ikke kunne anvendes, og bygde derfor i likhet med underskjønnsretten på tomteverdi, som ble satt til kr. 7 pr. m2.
Karmøy kommune har påanket overskjønnet. Anken gjelder rettsanvendelsen, idet kommunen hevder at overskjønnsretten feilaktig har lagt til grunn at ekspropriasjonserstatningsloven ikke kom til anvendelse. I og med at underskjønnet ble inkaminert etterat loven var trådt i kraft den 15. april 1973, mener kommunen at det følger av lovens §13 at dens regler får anven- delse.
Side:883
Bare en klar avtale kan føre til et annet resultat. Avtalens ordlyd sier ikke noe om lovvalget, og det er feil å supplere ordlyden med det som kan utledes av de forutgående forhandlinger og partenes subjektive forutsetninger. Videre er det feil når overskjønnsretten har lagt vekt på rimelighetshensyn og at eiendommen var overtatt før skjønnet, og på at kommunen ved en misforståelse av loven, for underskjønnsretten prosederte på grunnlag av eldre ekspropriasjonsrett. Kommunen har nedlagt slik påstand:
«Karmsund herredsretts overskjønn av 23.4.1974 oppheves.»
Storesund har i det vesentlige henholdt seg til overskjønnsrettens begrunnelse. Han mener at det følger av avtalens ordlyd, av de forutgående forhandlinger og av partenes senere opptreden at den nye lovs bestemmelser ikke kan komme til anvendelse, og det samme følger av at kommunen så tidlig som i september 1972 overtok den faktiske og juridiske rådighet over hele arealet. Han har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet stadfestes.
2. Karmøy kommune dømmes til å betale Peder Storesund sakens omkostninger for Høyesterett.»
Saksforholdet fremgår av de to skjønn.
Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.
Mitt utgangspunkt må bli som i høyesterettsdom 15. mars 1975 (Molde kommune - Arveschoug m.fl.), at det følger av ekspropriasjonserstatningslovens §13 at lovens regler skal anvendes der hvor skjønnet er inkaminert etter at loven trådte i kraft. Det som er spørsmålet i den foreliggende sak, er om annet kan avtales, og i tilfelle om annet er avtalt.
Hva det første spørsmål angår, finner jeg det ikke tvilsomt at lovens regler kan fravikes i saker hvor eiendom overdras frivillig, men det avtales at erstatningen skal fastsettes ved skjønn. Så langt det ikke strider mot prisforskrifter, må partene ved avtaleskjønn ha adgang til å fastsette andre prinsipper for erstatningsberegningen enn dem som loven gir uttrykk for. Hvorvidt det i en ordinær ekspropriasjonssak er adgang til å fravike lovens regler, er det ikke grunn til å gå inn på i den foreliggende sak. I motsetning til overskjønnsretten ser jeg det nemlig slik at vel er saken formelt ført som en ekspropriasjonssak, men i virkeligheten ble det ved forhandlinger enighet om frivillig avståelse av eiendommen.
At ekspropriasjonstillatelse ble søkt og skjønn holdt i henhold til tillatelsen, skyldes ikke at det var uenighet om avståelsen eller om prinsippene for verdsettelsen, men utelukkende skattemessige grunner.
Under disse omstendigheter måtte det være adgang for partene til å bestemme at erstatningen skulle baseres På de prinsipper som gjaldt før den nye lov trådte i kraft. Jeg nevner også at avtalen kom i stand før loven var gitt, men på et tidspunkt da man visste det ville komme nye regler. Og selve gjennomføringen av avtalen fant også sted på denne tid, slik at
Side:884
kommunen faktisk og rettslig kunne rå over eiendommen før loven trådte i kraft.
Det neste spørsmål er om det av avtalen med tilstrekkelig klarhet kan utledes at partene har valgt å legge eldre rett til grunn.
Når det gjelder avtalens ordlyd, er jeg i og for seg enig med kommunen i at når punkt 3 bestemmer at eiendommen skal takseres «etter sin verdi På det tidspunkt anleggsarbeidet blir igangsatt», sier dette i og for seg ikke noe avgjørende om lovvalget. Men tilføyelsen, at det skal gis «tillegg for den generelle verdistigning i strøket», er uforenlig med reglene i den nye lovs §4 nr. 3. Selv isolert betraktet gir således avtalens ordlyd en sterk indikasjon på at erstatningsfastsettelsen skulle skje på grunnlag av den rettstilstand som gjaldt da avtalen ble inngått.
Jeg kan la det stå åpent om ordlyden alene hadde vært tilstrekkelig til å sette den nye lov ut av spillet. Jeg mener nemlig at det samme resultat entydig kan utledes av de forutgående forhandlinger, som særlig gjaldt prinsippene for verdsettelsen. Overskjønnsretten har funnet det bevist at det under forhandlingene var en forutsetning fra begge parters side at de ekspropriasjonsrettslige regler som gjaldt ved avtaleinngåelsen skulle legges til grunn. Denne bevisbedømmelse er Høyesterett bundet av, så jeg kan innskrenke meg til å bemerke at i den utførlige korrespondanse er det intet som tyder På at noen av partene har ment å fravike dagjeldende ekspropriasjonsrettslige regler, jfr. den uttalelse i brev av 18. mars 1972 fra kommunen som er gjengitt i overskjønnsrettens premisser.
Nå har kommunen riktignok gjort gjeldende at forutsetninger som kommer til uttrykk under forhandlinger er irrelevante når det gjelder forståelsen av en avtale inngått av en kommune. Det hevdes, under henvisning til flere høyesterettsdommer, sist i Rt-1971-228, og under henvisning til forvaltningsrettslig teori, at tolkingen av en forvaltningsakt må være helt objektiv, og at det følger av §24 i lov om styret i herreds- og bykommunene at bare de opplysninger som var inntatt i rådmannens innstilling til formannskapet kan tas i betraktning ved tolkingen av den foreliggende avtale. Dette er jeg ikke enig i. Det det her er tale om, er å kaste lys over en eventuell uklar kontraktsklausul ved å trekke inn i bildet den korrespondanse som har vært ført mellom kommunens representanter og en privatmann. Denne korrespondanse var omtalt i rådmannens innstilling selv om den ikke i sin helhet var referert der, og den var tilgjengelig for formannskapets medlemmer. Jeg finner det helt uantagelig at forvaltningsrettslige prinsipper skulle være til hinder for å legge vekt på den korrespondanse som gikk forut for avtalen.
Etter dette finner jeg det tilstrekkelig klarlagt at partene har avtalt erstatning på grunnlag av dagjeldende ekspropriasjonsretts regler, og overskjønnet må derfor stadfestes.
Slik jeg ser saken, må kommunen betale saksomkostninger til
Side:885
Storesund. Hans advokat har fremlagt oppgave i medhold av tvistemålslovens §176 annet ledd. Utgiftene er oppgitt til kr. 880.
Jeg stemmer for denne
dom:
Overskjønnet stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Karmøy kommune til Peder Storesund innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse 5.880 - fem tusen åtte hundre og åtti - kroner.
Dommer Bølviken: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Schweigaard Selmer, Christiansen og Heiberg: Likeså.
Av overskjønnet, (byfogd Kjell Hugaas, settedommer med skjønnsmenn):
- - -
Retten bemerker:
Det er etter rettens mening klart at det både formelt og reelt foreligger en ekspropriasjon av fast eiendom. De nye bestemmelser i lov av 26. januar 1973 nr. 4 om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom trådte i kraft 15. april 1973, det vil si før skjønnsforhandlingene ble påbegynt. Hovedforhandling i underskjønnet fant sted 5. juni 1973. Retten er imidlertid enig med saksøkte i at det etter bestemmelsen i lovens §13 ikke er til hinder for at de tidligere gjeldende ekspropriasjonsbestemmelser kan anvendes også ved skjønn påbegynt etter lovens ikrafttreden. Hvor skjønnet er hjemlet i avtale mellom partene vil det måtte bero på en tolking av avtalen hvilke prinsipper som skal benyttes ved utmålingen av erstatningen. Dette er lagt til grunn bl.a. ved skjønn avhjemlet av Nedre Telemark herredsrett 5/5 1973, Sandefjord byrett 18/5 1973 og Voss herredsrett 22/6 1973. Riktignok dreide det seg i de nevnte tilfeller om rene avtaleskjønn, mens det i nærværende tilfelle foreligger ekspropriasjonstillatelse og i tillegg til dette en avtale mellom partene. Etter rettens mening kan imidlertid dette prinsipielt ikke bringe saken i en annen stilling. Retten legger for så vidt til grunn for sin avgjørelse at det før det ble søkt om ekspropriasjonstillatelse ble ført forhandlinger mellom partene og at en var enig om avståelsen av arealet, og at en også var enige om prinsippene for verdsettelsen av dette. Retten finner det for så vidt bevist at samtykket til ekspropriasjon ble innhentet etter ønske fra saksøkte og utelukkende fordi at han derved skulle kunne nyte godt av de skattebegunstigelser ekspropriasjonen medfører.
Retten finner det videre bevist at det under de forhandlinger som ble ført før avtalen ble inngått var en forutsetning fra begge parters side at de ekspropriasjonsrettslige regler som gjaldt ved avtaleinngåelsen skulle legges til grunn. Dette er kommet klart til uttrykk i brev av 18. mars 1972 fra Karmøy kommune ved teknisk rådmann, hvor der bl.a. er anført:
Side:886
«Jeg vil derfor foreslå at det blir avholdt et vanlig avtaleskjønn med henvisning til de ekspropriasjonsrettslige regler som gjelder pr. i dag.» I den avtale som ble inngått etter at ekspropriasjonstillatelse forelå - for så vidt forstås i slutten av oktober måned 1972 - er denne forutsetning ikke kommet klart til uttrykk. En er for så vidt enig med saksøkeren i at punkt 3 i avtalen i formen fremtrer som en bestemmelse om hvilket tidspunkt som skal legges til grunn ved takseringen. Sett på bakgrunn av de opplysninger som foreligger om partenes forutsetninger under avtaleforhandlingene er imidlertid retten kommet til at avtalen må forståes derhen at de ekspropriasjonsrettslige regler som gjaldt ved avtaleinngåelsen skal legges til grunn ved takseringen. En annen fortolkning vil etter rettens oppfatning føre til et så vidt urimelig resultat at det ikke kan aksepteres, idet retten anser det klart at de nye ekspropriasjonsregler vil føre til et vesentlig lavere vederlag enn de bestemmelser som gjaldt da avtalen ble inngått. Retten peker for så vidt på at den avtale som foreligger er en gjensidig forpliktende avtale, og at kommunen i henhold til avtalen allerede har tatt eiendommen i besittelse og påbegynt anleggsarbeidene. Retten tilføyer for øvrig at en ved avgjørelsen av spørsmålet har lagt ikke uvesentlig vekt på at saksøkeren ved underskjønnet har forhandlet på grunnlag av de ekspropriasjonsrettslige regler som gjaldt da avtalen ble inngått.
Det er enighet mellom partene om at eiendommen skal takseres etter verdien på overtakelsestidspunktet med tillegg for generell prisstigning. Slik retten opfatter dette innebærer det at verdien i dag skal legges til grunn, dog slik at verdistigning som følge av kommunens byggemodningsarbeid skal holdes utenfor. Retten legger dette til gruun ved takseringen. - - -