Rt-1976-1034
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1976-09-17 |
| Publisert: | Rt-1976-1034 |
| Stikkord: | Anke over ekspropriasjonsskjønn |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 130B/1976 |
| Parter: | 1. Ella Gismervik, 2. Karin Hjelmås Larsen (advokat Johan Haga - til prøve) mot Karmøy kommune (høyesterettsadvokat Gullrand Kjos). |
| Forfatter: | Gundersen, Lorentzen, Christiansen, Tønseth, Leivestad |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §7, §4 |
Dommer Gundersen: Ved kgl. res. av 13. april 1973 fikk Karmøy kommune tillatelse til å ekspropriere til havneformål ca. 1.300 m2 av eiendommen gnr. 58 bnr. 71 i Kopervik, tilhørende Ella Gismervik og Karin Hjelmås Larsen. Denne eiendom er på ca. 2.100 m2 og ligger til kaien i Kopervik. Under hovedforhandlingen for skjønnsretten ble det gitt partsstilling også for firmaet Gismervik Trelastforretning, som leier en vesentlig del av eiendommen med en påstående bygning.
Karmsund herredsrett avhjemlet underskjønn den 3. mai 1974. Skjønnsretten la til grunn at det areal som krevdes avstått, hadde vært brukt som ledd i forretningsvirksomhet, og fastsatte erstatningen til salgsverdien, kr. 90,- pr. m2. I tillegg ble ekspropriatene tilkjent ulempeerstatning med kr. 22.000 på grunn av redusert verdi av gjenværende areal fordi tomten blir liten. Ulempeerstatningen inkluderte også erstatning for oppsetting av gjerde for den gjenværende tomt. Skjønnsretten antok videre at Gismervik Trelastforretnings leierett var av en slik karakter at firmaet tilkom ulempeerstatning, som ble satt til kr. 15.000.
Ella Gismervik og Karin Hjelmås Larsen krevde overskjønn. Overskjønnet ble avhjemlet ved Karmsund herredsrett 23. januar 1975. Også overskjønnsretten la salgsverdien til grunn og fastsatte denne til kr. 100 pr. m2. Derimot antok overskjønnsretten at de saksøkte ikke i tillegg til dette hadde krav på erstatning for ulemper på gjenværende areal. For så vidt angår ulempeerstatningen til Gismerviks Trelastforretning var det ikke krevd overskjønn.
Om saksforholdet viser jeg for øvrig til de to retters skjønnsgrunner.
Side:1035
Ella Gismervik og Karin Hjelmås Larsen har påanket overskjønnet. Anken gjelder avgjørelsen vedrørende verdireduksjonen på gjenværende areal og utgifter til oppføring av gjerde, og den angriper både rettsanvendelsen og saksbehandlingen. De ankende parter har nedlagt slik påstand:
«1. Karmsund herredsretts overskjønn av 23. januar 1975 oppheves, forsåvidt angår avgjørelsen om verdireduksjon på gjenværende areal, samt utgifter til oppføring av gjerde, og hjemvises til ny behandling.
2. Karmøy kommune tilpliktes å betale saksomkostninger for Høyesterett.»
Karmøy kommune har nedlagt slik påstand:
«1. Karmsund herredsretts overskjønn av 23.1.1975 stadfestes.
2. Ella Gismervik og Karin Hjelmås Larsen erstatter Karmøy kommune sakens omkostninger.»
Kommunen tok opprinnelig ut aksessorisk motanke, men denne er senere frafalt.
Til bruk for Høyesterett er fremlagt bevisopptak ved Karmsund herredsrett, med avhør av Ella Gismervik og tre vitner.
Jeg mener at anken ikke kan føre frem.
Anken over saksbehandlingen gjelder skjønnsgrunnene. Det hevdes at disse er uklare og selvmotsigende. De er også ufullstendige, idet flere av de ankende parters anførsler for overskjønnsretten ikke er gjengitt og drøftet i skjønnsgrunnene. Viktigst i denne forbindelse, hevdes det, er en anførsel om at de ankende parters tilflotts- og strandrett synker betydelig i verdi fordi det bakenforliggende areal blir for lite til at den kan utnyttes helt ut. Også det som overskjønnsretten sier om behovet for å gjerde inn det gjenværende areal, er uklart, retten synes ikke å ha tatt et definitivt standpunkt til denne anførsel.
Til dette skal jeg bemerke:
Underskjønnet fastsatte som nevnt en salgsverdi for det avståtte areal og gav i tillegg til dette en erstatning for verdireduksjon og ulemper for det gjenværende areal. Dette ledet til at kommunen for overskjønnet prinsipalt krevde at erstatningen skulle fastsettes etter områdets bruksverdi, og da med tillegg for mulige ulemper for restarealets vedkommende. Overskjønnet vurderte dette, men kom til at salgsverdien ville bli høyere enn en erstatning basert på kommunens prinsipale påstand.
Retten har, omenn knapt, gjengitt anførslene om restarealets nedsatte verdi og om behovet for gjerde. Den gir seg imidlertid ikke inn på noen detaljert vurdering av disse forhold eller noen tallfesting av dem. Den er etter et samlet skjønn kommet til at den fastsatte erstatning gir full dekning også for ulempene på den gjenværende eiendom. Retten tilføyer at den «legger for så vidt til grunn at de ulemper det er tale om, også ville ha inntrådt ved frivillig salg». Dette forstår jeg slik at det her ikke er tale om særskilte ulemper som kan tilbakeføres til det
Side:1036
forhold at det dreier seg om ekspropriasjon og ikke om frivillig salg eller om ulemper som skyldes gjennomføringen av ekspropriasjonstiltaket.
Etter de konkrete omstendigheter i saken finner jeg at skjønnsgrunnene klart nok viser hvorledes retten er kommet frem til sitt resultat. Ved rettsanvendelsen kleber det etter min mening ingen feil. Den er i samsvar med tidligere rettspraksis, jfr. Rt-1960-1037 og 1962 759 og med §7 i den nye lov om ekspropriasjonserstatning.
Anken fører altså ikke frem, og jeg antar at de ankende parter bør betale saksomkostninger for Høyesterett. Omkostningsoppgave er gitt, utlegg er angitt til kr. 1.024.
Jeg stemmer for denne
dom:
Karmsund herredsretts overskjønn av 23. januar 1975 stadfestes i den utstrekning det er påanket.
Ella Gismervik og Karin Hjelmås Larsen betaler i fellesskap saksomkostninger til Karmøy kommune med 8.000 - åtte tusen - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
Dommer Lorentzen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Christiansen, Tønseth og Leivestad: Likeså.
Av overskjønnet (byfogd Kjell Hugaas med skjønnsmenn): - - -
Retten bemerker: - - -
Overskjønnsretten er i likhet med underskjønnsretten kommet til at salgsverdien er den høyeste verdi og at erstatning for grunnavståelsen må baseres på salgsverdi, fastsatt med hjemmel i ekspropriasjonserstatningslovens §4.
Retten legger til grunn at eiendommen av de saksøkte har vært brukt til forretningsdrift, nemlig til utleie til trelastforretning, til lagring m.v. Videre har eiendommen vært brukt av kommunen og på en slik måte at det nå er enighet mellom eierne og kommunen at det skal betales for denne bruk i form av at rente av erstatningsbeløpet skal regnes fra 28/10-72. Selv om det ikke foreligger noen formell leiekontrakt mellom kommunen og de saksøkte, er kommunens bruk av eiendommen en realitet. Retten er således enig med saksøkte i at den leie som er stipulert i forholdet mellom de saksøkte og Gismervik Trelastforretning, kr. 2.500,- pr. år ikke gir et riktig uttrykk for verdien av arealet brukt som lager og som opplagsplass. Ved fastsettelsen av grunnerstatningen må bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningslovens §4, punkt 2 komme til anvendelse. Retten tar ved erstatningsfastsettelsen hensyn til påregnelige endringer i den aktuelle bruksmåte, ved en bedre og mere effektiv utnyttelse av eiendommen til lagerplass m.v. Retten bemerker at mulighetene for bebyggelse av eiendommen må
Side:1037
fremstille seg som uvisse, men finner ikke å kunne se bort fra disse muligheter ved fastsettelse av erstatningen.
Retten er ikke enig med saksøkeren i at leieforholdet mellom de saksøkte og Gismervik Trelastforretning innebærer noen verdireduserende faktor ved fastsettelse av salgsverdien. Retter bemerker forsåvidt at underskjønnsrettens avgjørelse av erstatningsspørsmålet forsåvidt angår Gismervik Trelastforretning, som er rettskraftig forsåvidt angår forholdet mellom Karmøy kommune og Gismervik Trelastforretning, ikke kan anses som bindende mellom partene ved overskjønnet. Selv om underskjønnet er kommet til at Gismervik Trelastforretnings leierett må sies å være av en varigere karakter, så er det ikke fremkommet opplysninger som tyder på at ikke de saksøkte ved et eventuelt salg kunne ha sagt opp denne leierett med forholdsvis kort varsel.
Overskjønnsretten fastsetter grunnerstatningen basert på salgsverdien som den høyeste verdi til kr. 100,- pr. m2.
Overskjønnsretten er kommet til at de saksøkte ikke har krav på erstatning for ulempe på det gjenværende areal. De saksøkte har begrunnet kravet med at det gjenværende areal blir redusert i verdi og gir mindre muligheter for utnyttelse fordi det blir så lite, bare ca. 800 m2. Dessuten er det gjort gjeldende at det blir nødvendig å inngjerde det gjenværende areal.
Til det siste bemerker retten at de utgifter som måtte medfølge inngjerding av det gjenværende areal, neppe kan sies å være en direkte følge av ekspropriasjonen. Behovet for inngjerding av eiendommen synes å ha vært til stede også tidligere. Det pekes forsåvidt på at de saksøkte allerede før ekspropriasjonen søkte det kommunale bygningsvesen om godkjenning for oppføring av gjerde rundt arealet. Det avgjørende for overskjønnsretten er imidlertid at den grunnerstatning som er fastsatt for det areal som ekspropieres, og som er basert på salgsverdi, må anses å gi full dekning også for ulempene også på den gjenværende eiendommen. Retten legger forsåvidt til grunn at de ulemper det er tale om også ville ha inntrådt ved frivillig salg. - - -