Rt-1976-1278
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1976-11-05 |
| Publisert: | Rt-1976-1278 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 158B/1976 |
| Parter: | Sandnes kommune (høyesterettsadvokat Gunnar Holdt-Aanensen) mot Enok Tengesdal (høyesterettsadvokat Tor N. Rekve). |
| Forfatter: | Elstad, Lorentzen, Endresen, Bølviken, Bendiksby |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §10, §5 |
Dommer Elstad: Enok Tengesdal ble i midten av 1920-årene eier av to eiendommer i daværende Høyland, nå Sandnes, kommune. Det var gnr. 37 bnr. 3 Sandviken og Asperholen og gnr. 38 bnr. 54 Aspermyren. Eiendommene ligger opp til hverandre og ble drevet under ett som gårdsbruk til 1962. Da sluttet Tengesdal med gårdsdriften. I den mellomliggende tid og fortsatt etter 1962 er en del boligtomter blitt frasolgt bruket. Det som er igjen av gårdsbruket, har i senere år vært leid bort til beiteland. Og et veksthus på bruket har vært leid bort til en blomstergartner.
Ved reguleringsplan stadfestet 18. mars 1968 ble en større del av Tengesdals eiendom regulert til boligbebyggelse. Ved en senere reguleringsplan stadfestet 6. april 1972 ble det regulerte område noe utvidet.
Fra 1967 ble det ført forhandlinger mellom Sandnes kommune og Tengesdal om frivillig overdragelse til kommunen av den regulerte, og fortsatt udisponerte, del av eiendommen. Men partene ble ikke enige om prisen. Til slutt ledet forhandlingene til en avtale av 23. juni 1972 som gikk ut på at overdragelse til kommunen av den regulerte del av eiendommen, med visse unntak, og med rett for kommunen til å overta også andre deler av eiendommen, alt mot vederlag fastsatt ved skjønn, jfr. skjønnsloven §4. Ved skjønnet skulle erstatning fastsettes som om Tengesdal var saksøkt i et ekspropriasjonsskjønn.
Side:1279
I henhold til avtalen begjærte Sandnes kommune 27. desember 1973 skjønn avholdt. Under skjønnet ble begjæringen utvidet til å omfatte et tilleggsareal det ikke tidligere var forhandlet om. Det førte til at det ble avgitt skjønn over to områder. Område A omfattet den regulerte del av eiendommen med unntak av 6 tomter Tengesdal ville holde av til seg selv, barn og barnebarn og to tomter han hadde solgt, men ikke fått oppmålt samt et areal på 19,9 dekar utenfor reguleringsgrensen. Området A var i alt ca. 92 dekar. Området B omfattet resten av gnr. 37 bnr. 3, som i sin helhet var ubebygd grunn utenfor regulert område. Størrelsen av det var ca. 133,5 dekar.
Sandnes herredsrett avhjemlet skjønn 27. september 1974. Ved skjønnet ble grunnerstatningen for område A satt til kr. 850.000,- og for område B til kr. 100.000,-. Skjønnsgrunnene gir uttrykk for at arealene ble vurdert som tomtegrunn under henvisning til ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 1.
Sandnes kommune begjærte overskjønn som ble avhjemlet 13. juni 1975. Det fremgår av skjønnsgrunnene at også overskjønnet vurderte område A som tomtegrunn. Og om område B sies at det vil «egne seg godt som friareal for det planlagte og påtenkte boligfelt, men vil også kunne tenkes omsatt på det åpne marked». Overskjønnet har denne slutning:
«A. Den grunn av gnr. 38 bnr. 54 og gnr. 37 bnr. 3 og 294 i Sandnes, som er fargelagt på skjønnskartet merket Bygningssjefen i Sandnes 14.05.1973, verdsettes til kr. 800.000,- - åttehundretusen kroner
B. Den øvrige del av den under A nevnte eiendom og som er inntegnet på skjønnskartet, verdsettes til kr. 100.000,- - etthundretusen kroner
C. Bygningene verdsettes slik:
a) våningshuset - gjenervervsverdi - fastsatt etter reglene i ekspropriasjonserstatningslovens §10, kr. 175.000,- etthundreogfemogsyttitusenkroner -
b) Drivhus med fyrrom tec. kr. 30.000,- - trettitusen kroner
c) Driftsbygning - ingen verdi.
D. Sandnes kommune tilplikter innen 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse å erstatte Enok Tengesdal hans saksomkostninger i anledning overskjønnet med kr. 9.000,- - nitusen kroner -.»
Når det gjelder det nærmere saksforhold og partenes anførsler for under- og overskjønn, viser jeg til premissene for de to skjønn.
Sandnes kommune har påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder lovanvendelsen og er begrenset til overskjønnets fastsettelse av grunnerstatning - punktene A og B i skjønnsslutningen.
Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Sandnes herredsrett 17. desember 1975 til avhør av ankemotparten - Enok Tengesdal.
Side:1280
Kommunen hevder at det er uriktig å vurdere arealene som tomtegrunn. Ved erstatning basert på ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 1 er det eiendommens aktuelle, fysiske anvendelse som er avgjørende. Tengesdals eiendom har vært et gårdsbruk og er det fortsatt. De utparselleringer som er skjedd, har ikke berørt innmarken. Det kan ikke gjøre noen forskjell at Tengesdal selv har gitt opp gårdsdriften og leid bort eiendommen til beiteland. Han har nok hatt planer om en større utparsellering, men det er blitt med planene. Det han har investert i vann- og kloakkledninger og veier er forholdsvis beskjedent. De ledninger som er lagt, er kapasitetsmessig utnyttet av de tomter han har solgt og som er bebygd. Og veien han har anlagt, kan bare bli til begrenset nytte ved videre utbygging av området.
Sandnes kommune har lagt ned denne påstand:
«1. Sandnes herredsretts overskjønn av 13. juni 1975 oppheves for såvidt angår skjønnsslutningens punkter A og B.
2. Saken hjemvises til ny behandling for såvidt angår de ovennevnte punkter.
3. Sandnes kommune tilkjennes saksomkostninger av Enok Tengesdal for Høyesterett.»
Tengesdal hevder at overskjønnets lovanvendelse er riktig. I Kolbeinsen-saken ( Rt-1975-419) ble prinsipielt akseptert at bruksbegrepet i ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 1 også kan omfatte tomtebruk. Og det er stadfestet ved plenumsavgjørelsen i Kløfta-saken (lit. 1976 1 flg. og særlig side 10). Kolbeinsen-saken gjaldt mindre arealer enn det er tale om i den aktuelle saken. Men arealstørrelsen kan ikke være avgjørende når andre forhold viser at Tengesdals eiendom har vært i bruk som utparselleringsfelt. I 1963 godkjente landbruksmyndighetene at eiendommen kunne utparselleres. Tengesdal sluttet med gårdsdriften og ofret seg for å tilrettelegge forholdene for tomtesalg. For det formål investerte han atskillig i penger og eget arbeid. Han forhandlet med entreprenørfirmaer for å få en samlet utbygging av eiendommen, og med kommunen for å få lagt vei, vann og kloakk mot refusjon fra tomtekjøpere. Tengesdal kunne ha solgt alle tomtene innenfor det regulerte området selv om de foreløpig ikke var byggeklare. Han stoppet med det etter henstilling fra kommunen, som etter hvert var blitt interessert i selv å overta for utbygging i egen regi. Reguleringen av hans eiendom må ses i sammenheng med tilsvarende reguleringer av naboeiendommene. Og det er helt på det rene at eiendommen fremtidig skal nyttes til boligområde. Formålet med ekspropriasjonserstatningsloven var ikke å hindre at en i Tengesdals situasjon ble gitt erstatning etter tomteverdi, jfr. begynnelsesordene i Ot. prp. nr. 56 for 1970-71. Tvert om vil Tengesdal være dårlig behandlet om han ikke får det.
Tengesdal har lagt ned denne påstand:
«1. Sandnes skjønnsretts overskjønn av 13. juni 1975 stadfestes i den utstrekning det er påanket.
Side:1281
2. Enok Tengesdal tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»
Jeg er kommet til at overskjønnet i den utstrekning det er påanket, må oppheves på grunn av uriktig lovanvendelse.
Overskjønnet har angitt ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 1 som det lovmessige grunnlag for verdsettingen. Etter §4 nr. 1 er det eiendommens aktuelle fysiske bruk som skal legges til grunn. Overskjønnet kom til at det fra 1963 var skjedd en bruksendring fra jordbruk til tomtegrunn under utparsellering. Etter den beskrivelse som ellers er gitt av eiendommen og bruken av den, har jeg vanskelig for å se at det er grunnlag for å trekke en slik slutning. Men under enhver omstendighet vil det i seg selv ikke være tilstrekkelig til at eiendommen kan verdsettes som tomtegrunn etter §4 nr. 1
Ved Høyesteretts kjennelse i Rt-1975-419 (Kolbeinsensaken) ble bruksbegrepet i §4 nr. 1 gitt en viss utvidelse. Høyesterett fant der at grunn som er uten aktuell anvendelse, kan vurderes som tomtegrunn etter §4 nr. 1, hvis den «uomtvistelig og i utviklingens medfør har opphørt å ha annen anvendelse enn som basis for bygg i videste forstand». Dette ble tiltrådt av Høyesterett i plenumsaken i Rt-1976-1 flg. og særlig side 10 (Kløftasaken). I vårt tilfelle er situasjonen en annen enn i Kolbeinsen-saken. Mens den gjaldt mindre arealer som var blitt liggende igjen i et område som ellers stort sett var utbygd, er det her tale om et gårdsbruk i utkanten av utbygd boligområde. Selv om det er skilt ut en del boligtomter, er det fortsatt relativt store vidder igjen, således ca. 30 dekar dyrket mark. Fra den oppdyrkede del er bare utskilt en tomt på ca. 1,5 dekar, etter det Tengesdal har opplyst. Det var Tengesdal selv som i første halvdel av 1960-årene fant det hensiktsmessig for seg å slutte med egen gårdsdrift for i stedet å arbeide med tilrettelegging av forholdene for utparsellering og salg av boligtomter. Faktisk førte dette imidlertid ikke til mer enn utskillelse av et forholdsvis lite antall tomter. Den aktuelle fysiske bruk av det langt større område som resteiendommen representerer, er fortsatt knyttet til landbruksvirksomhet - beiteland og delvis gartneridrift.
Det er hevdet at Tengesdals arbeid for utparsellering og salg stoppet opp fordi kommunen kom inn i bildet som kjøper og eventuell ekspropriant. Jeg går ikke nærmere inn på det forhold. Det kan ikke tillegges betydning for forståelsen av bruksbegrepet i ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 1.
Etter det resultat jeg er kommet til, må Sandnes kommune gis medhold i sin anke. Tengesdal vant imidlertid frem med sitt syn både ved underskjønnet og overskjønnet. Etter omstendighetene finner jeg at Tengesdal ikke bør pålegges å erstatte kommunens saksomkostninger for Høyesterett.
Side:1282
Jeg stemmer for denne
dom:
1. Sandnes herredsretts overskjønn av 13. juni 1975 oppheves for så vidt angår skjønnsslutningens punkter A og B.
2. Saken hjemvises til ny behandling for så vidt angår de under 1 nevnte punkter.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Dommer Lorentzen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Endresen, Bølviken og Bendiksby: Likeså.
Av overskjønnet (sorenskriver Odd Woxholt, settedommer med skjønnsmenn):
- - -
Retten bemerker:
1. Skjønnet er fremmet som avtaleskjønn i medhold av skjønnsl. §4, og kommunen står etter de foreliggende avtaler fritt med hensyn til om den vil overta de verdsatte eiendommer helt eller delvis. - Begge parter har bedt om at skjønnet blir fremmet, og dette tas til følge.
2. Begge parter er enige om at skjønnet skal baseres på ekspropriasjonsrettens erstatningsregler, og at ekspropriasjonserstatningsloven av 26.1.1973 skal komme til anvendelse. Retten legger dette til grunn for sine vurderinger og avgjørelser.
3. Når det gjelder grunnlaget for fastsettelse av grunnverdien er partene uenige. Saksøkeren hevder med full tyngde at man her har å gjøre med en landbrukseiendom, som i medhold av erstatningslovens §4 nr. 1 skal verdsettes og takseres etter sin bruks- eller omsetningsverdi som jordbruk. Det at saksøkeren har solgt endel tomter i årenes løp kan ikke endre eiendommens karakter av jordbruk. Videre hevdes det at §4 nr. 2 ikke kan komme til anvendelse, idet det ikke er en «påregnelig endring» av en jordbrukseiendoms driftsmåte å omgjøre den til tomtegrunn. Endelig hevdes det at §5 ikke kan komme til anvendelse, da de høyere verdier som måtte finnes i distriktet ikke gjelder etter eiendommens «vanlige bruk» som jordbrukseiendommer, men skyldes den ordning som gjaldt før erstatningsloven, at jordbrukseiendommer, eller deler av disse, som ble utlagt til, eller frigitt til byggeformål, også ble betalt etter tomtepris. Det var nettopp denne tidligere ordning den nye lov ville komme bort fra, og det går da ikke an å smugle denne ordning inn kjøkkenveien.
Saksøkte på sin side hevder at de arealer som det er tale om i denne sak riktignok skriver seg fra en tidligere jordbrukseiendom. Bruken av eiendommen som jordbruk opphørte imidlertid i 1962/63 da saksøkte fikk landbruksmyndighetenes tillatelse til å utparsellere den som byggetomter, og senere er forholdene tilrettelagt gjennom investering i vei, vann og kloakk. Det er solgt en rekke tomter, og det ville ha vært solgt mange flere, om ikke kommunen var kommet inn i bildet som «liebhaber». - Subsidiært påberopes erstatningslovens §4 nr. 2
Side:1283
eventuelt §5, under henvisning til de verdier som bl.a. er fastsatt for naboeiendommer som kommunen har ervervet, og de priser som saksøkte selv gjennom årene har oppnådd ved fritt salg på det åpne marked.
Retten har etter inngående drøftelser funnet å måtte basere sin verdsettelse av disse eiendommer ut fra tomteverdien. Saksøkte kjøpte eiendommen i 1920-årene, og drev den i flere år som jordbrukseiendom. Eiendommens samlede areal er av Høyland jordstyre oppgitt til «bortimot 200 da. Av dette er 30 dyrka, 30 kulturbeite og resten utmark». Den tiden saksøkte har sittet med eiendommen har han foretatt en rekke tomtesalg, til å begynne med sporadisk (1 tomt i 1924, 3 i 1925, 1 i 1928/29, 1 i 1948, 1 i 1951/52.) Omkring 1960 og utover er salget av tomter øket, og det er i saken fremlagt utskrift for saksbehandling i Rogaland fylkeslandbruksstyre (side 37 i hvit dok.samling), der det fremgår at saksøkte i brev av 10.12.1962 søkte om samtykke til «å parsellere gnr. 37 bnr. 3, Sandvigen og Asperholen» og gnr. 38 bnr. 54, Aspermyren» i Høyland ut i tomter.
Høyland Jordstyre gjorde i sak 126/62 slikt vedtak:
«Jordstyret rår til at søknaden vert innvilga. Bruket til Enok Tengesdal ligg på Hana og Vatne. Det har således to gnr. Vatne gnr. 37 bnr. 3 og Hana gnr. 38 bnr. 54. Heile bruket er på bortimot 200 dekar. Av dette er 30 dyrka, 30 kulturbeite og resten utmark. Tengesdal har med visse mellomrom søkt om løyve til å selja ut tomter. Sjå sak 306/62. Det er etter måten lite jordbruksareal på denne gården. Ein stad må det vera byggeplasser og, slik utviklinga er, difor vil jordstyret heller at denne jorda skal gå enn mykje av jordbruksarealet andre stader i kommunen. Bruket er knapt noko sjølvstendig bruk som det er, difor vil vi gjerne ofra denne jorda i eit strok som det kan verta mykje byggetomter, og liten skade for jordbruket.»
Fra fylkeslandbruksstyrets behandling er anført:
«Fylkeslandbruksstyret seier seg samnd med den fråsegna som er gjeven av Høyland jordstyre i sak nr. 126/62 og kan på dette grunnlaget gi samtykke til at gnr. 37 bnr. 3 og gnr. 38 bnr. 54 i Høyland blir parsellert ut i tomter. VEDTAK:
Fylkeslandbruksstyret godkjenner at gnr. 37 bnr. 3 og gnr. 38 bnr. 54 i Høyland blir parsellert ut i tomter.»
Utparselleringen øket nå noe på. Saksøkte investerte etter foreliggende oppgaver i tiden 1964-1968 kr. 69.955,- + eget arbeide i vei, vann og kloakk i området.
I forbindelse med begjæring om oppmåling og kartlegging av en tomt i 1966, ble det forhandlingskontakt mellom saksøkte og Sandnes kommune, først om utarbeidelse av reguleringsplan, (som forelå allerede 10.4.1967) og deretter om en kommunal opparbeidelse av vei, vann og kloakk i område, mot refusjon.
Senere ble det også spørsmål om kommunal overtagelse av området, men man kunne ikke bli enige om prisen, noe som omsider endte med den foran nevnte avtale av 23. juni 1972. Det fremgår også av den fremlagte korrespondanse at saksøkte har vært i kontakt med private entreprenørfirma for å få pris på opparbeidelse av det
Side:1284
regulerte område, og han har også vært i kontakt iallefall med 2 større byggefirma om kjøp og utparsellering av arealet. - I hele denne tid har saksøkte selv ikke drevet jordbruk, noe som bl.a. markeres ved at driftsbygningen nå er kondemnabel. Den form for jordbruk som har vært drevet er et mindre blomstergartneri drevet av leietager i et på eiendommen oppført drivhus, og retten antar at retten til beite har vært gitt bort eller leid ut til andre år for år. Overskjønnet er klar over at man ved en fortolkning av §4 nr. 1 på dette område er inne på en meget vanskelig grenseoppgang. Man er imidlertid enige om at det avgjørende må være, ut fra det retten oppfatter som lovens intensjoner, å ta stilling til de konkrete forhold som foreligger i den enkelte sak. Retten bygger da på at de arealer man her har å gjøre med, på lovlig måte var frigitt av landbruksmyndighetene til tomtegrunn allerede i 1963. Videre legges det til grunn at saksøktes initiativ den gang ingen sammenheng hadde med offentlig tiltak og investeringer i området. Det var saksøkte selv som fant det mer hensiktsmessig for seg, å «omlegge driften»på den måten at han sluttet å drive jordbruk, - og gikk inn for å tilrettelegge forholdene for utparsellering og salg av eiendommen som tomter. - På dette grunnlag er det at han er kommet i kontakt med Sandnes kommune, som på dette tidspunkt ikke hadde aktuelle planer om etablering av byggefelt i dette område, men som først sa seg interessert i å hjelpe til med regulering og opparbeidelse av området, - mot refusjon - og først senere sa seg interessert i å overta området for utparsellering i egen regi.
Den bruksendring som ble foretatt fra jordbruk til tomtegrunn under utparsellering, var et faktum før loven av 26.1.1973 var alment kjent, og før kommunen kom inn i billedet. Retten finner derfor ut fra de konkrete forhold i den foreliggende sak å måtte legge til grunn for sin verdsettelse at de arealer som omfattes av skjønnet, etter sin aktuelle bruk, må verdsettes som tomtegrunn i medhold av §4 nr. 1 i lov av 26.1.1973. - - -