Rt-1976-50

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1976-01-27
Publisert:	Rt-1976-50
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 19/1976
Parter:	Elisabet Carlsen (nå Stephansen) (høyesterettsadvokat Anders Rekve) mot Staten v/Samferdselsdepartementet (regjeringsadvokaten v/høyesterettsadvokat Jørgen Wilberg).
Forfatter:	Tønseth, Bendiksby, Heiberg, Leivestad, Roll-Matthiesen, Endresen, Stabel, Gundersen, Mellbye, Blom, Bølviken, Schweigaard Selmer, Lorentzen, Michelsen, Elstad, Christiansen, Justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, Plenumsloven (1926) §3, §4, §5, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§50, §11

Dommer Tønseth: På vegne av staten ved Samferdselsdepartementet besluttet veisjefen i Rogaland den 11. januar 1973 i medhold av veilovens §50 å ekspropriere grunn til anlegg og

Side:51

utbedring av riksvei 506, Bryne-Ålgård, hovedparsell 01 Bryne Høylandskrossen, fremføring av Arne Garborgsveg langs nordsiden av Mølledammen, samt endring av riksvei 44 i kryss med Arne Garborgs veg. - Jæren skjønnsrett avhjemlet 10. november 1973 underskjønn til gjennomføring av ekspropriasjonen. Overskjønn - styrt av sorenskriver Inger Johanne Rein som settedommer - ble avhjemlet 20. august 1974.

Blant de berørte eiendommer er gnr. 1 bnr. 16 i Time, som eies av Elisabet Carlsen, nå gift Stephansen. Fra eiendommen eksproprieres 1220 m2. Hun krevde ved begge skjønn erstatning etter verdien som byggegrunn, men fikk ikke medhold heri. Så vel under- som overskjønnsretten fant at erstatningen i henhold til ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973 nr. 4 §4 måtte fastsettes etter jordbruksverdi, men med tillegg etter lovens §5. I underskjønnet ble erstatningen satt til kr. 20 pr. m2, i overskjønnet til kr. 30.

Om de nærmere omstendigheter i saken og partenes anførsler for under- og overskjønnsretten viser jeg til de to retters fremstilling i skjønnsgrunnene.

Fru Stephansen har påanket overskjønnet til Høyesterett for så vidt erstatningen for avstått grunn angår. Avgjørelsen av kravet om erstatning for gjerde er ikke angrepet. Anken gjelder overskjønnsrettens rettsanvendelse og saksbehandling. Fru Stephansens ankegrunner når det gjelder rettsanvendelsen er følgende:

1. Det er uriktig når overskjønnsretten har lagt til grunn at eiendommens bruk, jfr. ekspropriasjonserstatnings lovens §4, er jordbruk, og at dette er tatt som utgangspunkt for erstatningsfastsettelsen. Denne skulle vært foretatt etter arealets verdi som byggegrunn, idet eiendommens anvendelse i meget lang tid har vært utparsellering, «tomtebruk». Det er også vist til det prinsipp som fikk uttrykk i Høyesteretts avgjørelse inntatt i Rt-1975-419 flg.

2. Overskjønnsretten har anvendt lovens §5 uriktig når det er trukket sammenligning med en eiendom som ikke var sammenlignbar. Om man ikke fant «tilsvarende» eiendommer på Bryne, skulle man gått til andre og lignende bymessige strøk. - For øvrig er lovens §5 ikke anvendelig innenfor bymessige strøk, hvorfor man nødvendigvis må falle tilbake på §4.

3. Det er i strid med grunnlovens §105 dersom overskjønsretten har gått ut fra at det etter ekspropriasjonserstatningsloven ikke er adgang til å utmåle erstatningene etter full omsetningsverdi eller ikke har funnet grunn til å gjøre dette.

Anken over saksbehandlingen er begrunnet med at skjønnsgrunnene ikke er så klare og fullstendige at man med tilstrekkelig sikkerhet kan bedømme hvorvidt overskjønnsretten har anvendt loven riktig på de under 1-3 nevnte punkter.

Fru Stephansen, som har vært gitt fri sakførsel for Høyesterett, har nedlagt sådan påstand:

«Jæren skjønnretts overskjønn oppheves så langt det er

Side:52

påanket og henvises til ny behandling med ny administrator og nye skjønnsmenn.»

På vegne av staten har regjeringsadvokaten bestridt at det er feil ved overskjønnsrettens rettsanvendelse eller saksbehandling som kan lede til at overskjønnet må oppheves.

Det hevdes således å være korrekt når overskjønnet anså den eiendom som det er ekspropriert fra som en jordbrukseiendom, og at retten ved erstatningsfastsettelsen tok utgangspunkt i eiendommens jordbruksverdi. Videre bestrides det at det er noen feil ved overskjønnsrettens sammenligning med «tilsvarende eiendommer» - lovens §5 nr. 1 - i hvert fall er det ikke gjort noen feil til skade for den ankende part. Og det benektes at overskjønnsrettens rettsanvendelse eller de aktuelle bestemmelser i ekspropriasjonserstatningsloven er i strid med grunnlovens §105.

Staten har nedlagt sådan påstand:

«Overskjønnet stadfestes i den utstrekning det er påanket.»

Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak ved Jæren herredsrett hvor to vitner har avgitt forklaring, den ene den ankende parts far, kontorsjef Eilif Carlsen.

I medhold av lov av 25. juni 1926 om forandring i lovgivningen om Høyesterett §4 tredje ledd, jfr. §3, har justitiarius bestemt at saken skal behandles av den samlede Høyesterett. Etter samme lovs §5 tredje ledd er Justisdepartementet underrettet om at det i saken er reist spørsmål om grunnlovmessigheten av enkelte bestemmelser i ekspropriasjonserstatningsloven.

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Jeg kan for det første ikke se at overskjønnsretten har anvendt ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 1 uriktig når retten - på grunnlag av sin beskrivelse av fru Stephansens eiendom - fant at verdsettelsen måtte skje med utgangspunkt i jordbruksverdien. Foruten at dette etter min mening utvetydig fremgår av lovens ord, er det også i samsvar med et av den nye lovs hovedprinsipper, nemlig at det er den aktuelle bruk som skal legges til grunn ved verdsettelsen, jfr. Høyesteretts dom av i dag i sak John Johnsrud m. fl. mot Ullensaker kommune. Overskjønnsrettens konklusjon på dette punkt, at «det er likevel ikke tvil om at arealet i dag brukes som jordbruksjord», er for øvrig den samme som underskjønnsrettens: «Retten er etter befaringen ikke i tvil om at det grunnareal det eksproprieres fra i dag brukes som jordbruksjord.»

Om henvisningen til den avgjørelse av Høyesterett som er inntatt i Rt-1975-419 bemerker jeg at forholdet der lå så annerledes an enn i vår sak at det ikke kan være grunnlag for en parallellføring. Høyesterett fant 1 avgjørelsen at under de der presiserte forutsetninger kan erstatningsfastsettelsen direkte ut fra lovens §4 skje på grunnlag av eiendommens verdi som byggegrunn. Skal ekspropriasjonserstatningsloven ha den virkning som er dens siktemål, er det imidlertid nødvendig at adgangen til å legge tomteverdi til grunn ved erstatningsfastsettelsen

Side:53

med hjemmel alene i §4, holdes innen snevre grenser. Forholdet i vår sak, hvor det gjelder ekspropriasjon fra en eiendom på ca. 19 dekar hvor det alltid har vært drevet og fortsatt drives jordbruk, faller klart utenfor disse grenser. Anførselen om at lovens §5 om tilleggserstatning ikke kan anvendes i bymessige strøk, og at man derfor her nødvendigvis må falle tilbake på §4 alene, anser jeg for åpenbart uholdbar.

Overskjønnsretten har, etter en sammenligning med «tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk», jfr. lovens §5 nr. 1, høynet den verdiansettelse i henhold til §4 som retten tok utgangspunkt i. Fru Stephansen har - som nevnt - rettet innvendinger mot sammenligningen. Om denne sies det i overskjønnet:

«Overskjønnsretten finner at gårdsbruk på Rosseland og Varheia p.g.a. sin mer perifere beliggenhet ikke kan regnes som tilsvarende eiendommer med dette sentralt beliggende areal. På den annen side finner retten bare i liten grad å kunne trekke sammenligning med ferdige forretningstomter som ligger i forretningsstrøket i Bryne og som er omsatt for inntil ca. kr. 100,- pr. kvm. Den eneste eiendom som i senere år har vært gjenstand for omsetning og som naturlig kan sammenlignes med gnr. 1 bnr. 16, er bnr. 219. Fra denne eiendom er i 1973 av Time Kommune solgt til firma Rieber Thorsen bnr. 530 ca. 12 000 kvm. for en pris av ca. kr. 30,- pr. kvm. Bnr. 219 hørte tidligere med til samme gårdsbruk som bnr. 16, og ligger noen hundrede meter borte, på nedsiden av Riksveg 44. Eiendommen antas å være solgt som råtomt, idet det er tinglyst forpliktelse for kjøperen til å delta i utgifter med opparbeidelse av teknisk anlegg, fri ferdsel m.v.»

Jeg kan heller ikke her finne noen feil ved overskjønnsrettens rettsanvendelse. Retten har søkt å finne sammenlignbare eiendommer, har forkastet noen som ikke anvendelige, noen har den funnet «bare i liten grad» å kunne trekke sammenligning med, og har så stanset ved den ene eiendom som den fant å kunne trekke sikrere slutninger fra og som retten hadde sikre opplysninger om, nemlig at den var solgt av kommunen i 1973 og den pris som var betalt. Dette er imidlertid den samme fremgangsmåte som skjønnsrettene også tidligere anvendte når man skulle vurdere verdien av en eiendom som skulle eksproprieres eller eksproprieres fra, og vel også den eneste overskjønnsretten hadde for hånden. Og jeg har vanskelig for å skjønne at fremgangsmåten kan være i konflikt med lovens §5 nr. 1.

Fru Stephansen har spesielt påberopt seg at en del av hennes eiendom, etter at skjønnet ble avhjemlet, er solgt for kr. 70 pr. m2 til et selskap som skal bygge hotell der. Dette er imidlertid ikke i seg selv et bevis for at overskjønnsretten, etter det grunnlag som retten måtte bygge sin vurdering på, nødvendigvis skulle regnet med en slik pris eller bortimot den. For øvrig er det fra ordningen med under- og overskjønn velkjent

Side:54

at verdsettelsen kan variere betydelig fra det ene til det annet, uten at det alltid har vært mulig å si at det ene er «galt», og i tilfelle hvilket.

Det er - som nevnt - fra fru Stephansen ytret tvil om overskjønnsretten ved sin sammenligning har tatt i betraktning alle relevante forhold ved de to eiendommer, og om hvorvidt retten har trukket de nødvendige konsekvenser av de ulikheter som var til stede. Skjønnsgrunnene er - hevdes det - så ufullstendige at man ikke kan være tilstrekkelig sikker på at dette er gjort. Hertil har jeg å si:

At en skjønnsrett, når den ut fra opplysninger om priser og verdier for andre eiendommer skal søke å finne verdien av en eiendom som det eksproprieres fra, må foreta de korreksjoner - opp eller ned - som eiendommenes forskjellige kvaliteter tilsier, er vel så selvfølgelig at man trygt må kunne regne med at det er gjort også i dette tilfelle. Overskjønnsretten har nevnt de heftelser som hvilte på sammenligningseiendommen, og har selvsagt vært påvist dens beliggenhet i forhold til vår eiendom. At retten var kjent med vei-, vann- og kloakkforholdene på denne siste, er selvfølgelig. Selv om det nok ville vært ønskelig om overskjønnsretten hadde uttalt seg noe mer utførlig om de to eiendommers egenskaper og den betydning disse hadde for vurderingen av deres verdi, antar jeg at Høyesterett i skjønnsgrunnene har tilstrekkelig materiale til å kunne konstatere om overskjønnsretten i det spørsmål som her er aktuelt, har anvendt §5 nr. 1 riktig.

Den ankende parts prosessfullmektig har anført at ifølge overenskomst mellom partene skulle «avhjemlingstidspunktet legges til grunn for erstatningsfastsettelsen» - som det sies i underskjønnet - til tross for at arealet allerede var tiltrådt av eksproprianten, jfr. lovens §11. Ved avhjemling av overskjønnet var eiendommen regulert til tomt for hotell, kirkegård og parkeringsplass, nemlig ved omregulering stadfestet 13. november 1973, og da skulle - anføres det - verdien vært vurdert under hensyntagen til denne bruk av eiendommen. Regjeringsadvokaten har bestridt riktigheten av dette. Overskjønnsretten - som var oppmerksom på at eiendommen var omregulert til hotell m.v. - har ikke uttalt seg om dette spørsmål, og da det heller ikke av overskjønnet fremgår at erstatning ble krevd under denne synsvinkel, finner jeg ikke grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet. Det er for øvrig heller ikke berørt i ankeerklæringen.

Om grunnlovsspørsmålet har jeg bare å si:

Av det jeg allerede har nevnt, fremgår at overskjønnsretten ved erstatningsfastsettelsen i medhold av ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1 har regnet med en høyere verdi enn den som følger av §4. Retten har videre sagt at det ikke er grunnlag for å gjøre fradrag som nevnt i §5 nr. 2 i den høyere verdi. Endelig har overskjønnsretten sagt at grunnlaget for den høyere verdi - anvendelse av eiendommen som byggegrunn - er i

Side:55

samsvar med planer som nevnt i §5 nr. 3. Når jeg så må forstå overskjønnsretten slik at den har ansett seg berettiget til å utmåle erstatningen etter omsetningsverdi og retten også har gjort dette, kan jeg ikke se at det er mulighet for konflikt med grunnlovens §105. Spørsmålet om lovens §4 isolert sett er i strid med grunnlovens §105, er i hvert fall ikke aktuelt i denne sak hvor §4 må vurderes under ett med og supplert med §5.

Tilbake står da spørsmålet om skjønnsgrunnene lider av mangler som må lede til at overskjønnet må oppheves. Jeg har uttrykkelig besvart dette spørsmål benektende for så vidt angår forholdet til §5 nr. 1. Av min behandling av de øvrige ankepunkter fremgår imidlertid at jeg heller ikke her har funnet slike mangler ved skjønnsgrunnene at Høyesterett har vært avskåret fra å Prøve riktigheten av overskjønnsrettens rettsanvendelse.

Staten har ikke påstått seg tilkjent saksomkostninger.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes i den utstrekning det er påanket.

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Heiberg, Leivestad, Roll-Matthiesen, Endresen, Stabel, Gundersen, Mellbye, Blom, Bølviken, Schweigaard Selmer, Lorentzen, Michelsen, Elstad, Christiansen og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av overskjønnet (sorenskriver Inger Johanne Rein som settedommer med skjønnsmenn): - - -

Overskjønnsrettens bemerkninger:

Det er på det rene at lov av 26/1-1973 om erstatning ved ekspropriasjon skal anvendes, da skjønnsforhandlingene ble påbegynt etter at loven trådte i kraft. Retten har videre lagt til grunn at de saksøkte skal ha full erstatning etter grunnlovens §105. - - - Takst nr. 4 Elisabeth Carlsen - gnr. 1 bnr. 16.

Det eksproprieres ca. 1220 kvm dyrket mark.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

Det tilkjennes grunnerstatning i overensstemmelse med det primivå som har dannet seg for avståelse av tomter og tomteareal på Bryne, og under hensyntagen til at det her dreier seg om en eiendom som har vært under utparsellering i over 100 år, og som det aller vesentligste av Brynebyen er bygget opp på, og at gårdsbruk som følge av utparselleringen av eiendommen opphørte i 1951.

Rettens bemerkninger:

1. Gnr. 1 bnr. 16 er på ca. 19 mål og er en rest av et tidligere større gårdsbruk. Elisabeth Carlsen eier dessuten bnr. 220 og 221 som består

Side:56

av en del utmark. På ca. 15 mål av bnr. 16 dyrkes i dag korn av eierens far, Eilef Carlsen. Videre er det 2 drivhus på eiendommen hvor det dyrkes noe blomster av eierens mor. Fra det tidligere gårdsbruk er utskilt en lang rekke eiendommer, men disse utparselleringer ligger for den alt overveiende del så langt tilbake i tiden som før 1928. Senere er bare utskilt 4 mindre tomteareal i h.h.vis 1931, 1962, 1963 og 1973. I 1927 ble utskilt 3 bruksnummer som ikke ble frasolgt, nemlig bnr. 219, 220 og 221. De to første omfattet så vidt forståes jordbruksjord - utmark.

Bnr. 219 som er 40-50 da. ble ekspropriert av Time kommune i begynnelsen av 1950-årene for kr. 5,- pr. kvm, og etter dette opphørte den virkelige gårdsdrift. Forrige eier Eilef Carlsen opplyste at han den gang hadde tenkt å oppføre flere drivhus på eiendommen, men at han fikk opplyst at det p. g. a. reguleringsplanene ikke ville bli gitt samtykke til dette. Såvel Eilef Carlsen som hans datter Elisabeth som nå er hjemmelshaver, har annet arbeid, og det legges til grunn at gården med den drift som i dag kan tenkes tillatt, ikke kan gi levebrød for familien. Det er likevel ikke tvil om at arealet i dag brukes som jordbruksjord. Overskjønnsretten er videre enig med underskjønnet i at det eiendommen etter sin størrelse og beliggenhet egner seg til, er utbygging eller offentlig utnyttelse. Eiendommen er også regulert til tomt for kirke, hotell og parkeringsplass. Det er fra saksøktes side hevdet at det her foreligger «tomtebruk» idet eiendommen som nevnt tidligere har vært gjenstand for sterk utparsellering. Overskjønnsretten er ikke enig i dette syn. Hvis det skulle kunne godtas at bruken av en eiendom var salg av tomter, måtte dette ha manifestert seg i bestemte planer og særlige tiltak med sikte nettopp på dette og/eller det måtte også ha funnet sted utparsellering i nyere tid av en annen størrelsesorden enn det som er tilfelle for denne eiendoms vedkommende. Det er her i løpet av de siste 10 år bare fraskilt én tomt. Selv om eieren har hatt henvendelse fra såvel kirkebygg-komité som interesserte hotellfolk om kjøp eller leie av tomter, kan det ikke sies at bruken av eiendommen har vært salg av tomter.

Overskjønnsretten tar derfor - som underskjønnet - sitt utgangspunkt i at arealet må takseres etter jordbruksverdi. Som underskjønnet finner også overskjønnsretten at en vurdering basert på jordbruksverdi vil føre til en vesentlig lavere verdi enn den som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk. Retten finner det rimelig å ta hensyn til denne høyere verdi, og finner at vilkårene for dette etter lovens §5 jfr. §4 nr. 3 er til stede.

Eiendommens verdi er ikke avhengig av ekspropriasjonstiltaket eller andre gjennomførte eller planlagte investeringer eller virksomheter som har sammenheng med ekspropriasjonstiltaket. Eiendommens verdi er bl.a. betinget av dens sentrale beliggenhet i Bryne-byen. Som jordbruk har eiendommen ingen fremtid, den er som nevnt regulert til bl.a. kirke- og hotell-tomt, og betingelsene i lovens §5 pkt. 3 er dermed oppfylt. Det bemerkes videre at disse offentlige planer ikke i seg selv har ført til noen verdistigning. Overskjønnsretten har ved sin vurdering om at det er rimelig å ta hensyn til andre eiendommers tilsvarende verdi, også tatt hensyn til at denne eiendom de siste år har hatt liten jordbruksmessig verdi p. g. a. at offentlige reguleringsplaner har hindret en

Side:57

mer lønnsom utnyttelse ved utvidet drivhusvirksomhet. Det ble fra begge prosessfullmektiger fremlagt opplysninger om omsetning av eiendommer i distriktet for å belyse lovens uttrykk i §5 pkt. 1:

«Verdi som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk.»

Overskjønnsretten finner at gårdsbruk på Rosseland og Varheia - - -(se sitat i Høyesteretts dom).

Lovens §5 bruker flertallsformen «tilsvarende eiendommer», men overskjønnsretten mener det i dette tilfelle må være tilstrekkelig å sammenligne med denne ene eiendom. Dette skyldes først og fremst det faktum at andre tilsvarende eiendommer i distriktet ikke synes å foreligge, og dernest at omsetningen av eiendommer med sentral beliggenhet i Bryne er meget liten. Som et særlig moment for at det i dette tilfelle finnes rimelig å ta hensyn til denne høyere verdi, nevnes at bnr. 16 i en årrekke p. g. a. det offentliges restriksjoner m. h. t. bygging av drivhus, ikke har kunnet gi tilfredsstillende jordbruksmessig avkastning. - - -