Rt-1977-473

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1977-05-05
Publisert:	Rt-1977-473
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 88/1977.
Parter:	Karmøy kommune (høyesterettsadvokat Gullbrand Kjos) mot 1. Magne Kolbeinsen, 2. Thor Kolbeinsen (høyesterettsadvokat Andres Rekve).
Forfatter:	Bølviken, Schweigaard Selmer, Løchen, Mindretall: Røstad, Blom
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, Bygningsloven (1965) §35, §5, §9

Dommer Røstad: Til gjennomføring av stadfestet reguleringsplan om utbygging av Stangelandsfeltet, beliggende sør for Kopervik, fikk Karmøy kommune 23. mars 1973 - i medhold av bygningslovens §35 nr. 1 - samtykke av Kommunal- og arbeidsdepartementet til å ekspropiere ca. 2,3 dekar av gnr. 64 bnr. 542 og 543, og ca 1,1 dekar av gnr. 64 bnr. 544 og 545. Hjemmelsinnehaver til de to førstnevnte bruksnumre var Magne Kolbeinsen og til de to sistnevnte Thor Kolbeinsen. Disse to, som er brødre, fikk eiendommene i 1961 av sin far, som arvforskudd. De to nevnt eiendommer eies i realiteten av det firma brødrene Kolbeinsen driver. Firmaet disponerer et forretningsbygg som grenser opp mot ekspropriasjonsarealet.

Stangelandsfeltet ble ved nevnte reguleringsplan utlagt til bolig- og trafikkformål. Under rubrikken «Område for forretningsbebyggelse» var det i de tilhørende reguleringsbestemmelser inntatt en passus om at det kunne tillates oppført bebyggelse for virksomhet som etter bygningsrådets skjønn tjener det lokale behov.

Etter begjæring av Karmøy kommune avhjemlet Karmsund herredsrett 21. november 1973 skjønn. Begge parter begjærte overskjønn, som ble avhjemlet 14. juni 1974. Overskjønnsrettens flertall kom - som underskjønnsretten - til at de saksøkte hadde krav på erstatning for de avståtte arealer etter deres bruksverdi som forretningseiendom. På dette grunnlag fastsatte flertallet erstatningen til samme beløp som ved underskjønnet, kr. 27,50 pr.m 2§. Rettsformannen fant at det ikke var grunnlag for å fastsette erstatning etter bruksverdien som forretningseiendom. Formannen mente at arealet måtte vurderes som byggeklare boligtomter, og at det - på grunnlag av reglene i §4 nr. 1 og §5 nr. 1 sammenholdt med §5 nr. 2 og 3 i lov om ekspropriasjonserstatning - måtte svares erstatning med kr. 15 pr. m 2§.

Karmøy kommune påanket overskjønnet til Høyesterett, som 11. april 1975 opphevet dette på grunn av utilstrekkelige skjønnsgrunner. Høyesterett fant at skjønnsgrunnene ikke viste at overskjønnsretten hadde vært klar over den begrensning som regelen i ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2 angir for å trekke inn i vurderingen påregnelige endringer i bruken av angjeldende eiendom. Kjennelsen

Side:474

inneholdt for øvrig en del generelle synspunkter for verdsetting av areal som omhandlet i denne sak, jfr. Rt-1975-419.

Karmsund skjønnsrett - med samme administrator og med samme skjønnsmenn - avsa 10. mars 1976 overskjønn, etter ny hovedforhandling og ny befaring av arealet. En enstemmig overskjønnsrett fastsatte erstatningen til samme beløp, kr. 27,50 pr. m2, som ved tidligere skjønn. Erstatningen ble «basert på omsetningsverdien som forretningstomt».

Saksforholdet fremgår av overskjønnsrettens skjønnsgrunner. Disse viser for øvrig at Karmøy kommune ved overskjønnet frafalt ekspropriasjon av en del av bnr. 542, ca. 100 m2, som i reguleringsplanen er utlagt til forretningsformål. I premissene er anført at den gjenværende del av eiendommene som er utlagt til forretningsformål, og som ligger opp til bnr. 615, utgjør ca. 1.360 m2. På bnr. 615 driver brødrene Kolbeinsen forretning.

Karmøy kommune har påanket overskjønnet til opphevelse - på grunn av feil i rettsanvendelsen og saksbehandlingen, mangelfulle skjønnsgrunner.

Kommunen har sagt seg enig i at erstatningen - i samsvar med det prinsipp som er hevdet i Høyesteretts kjennelse av 11. april 1975 - må baseres på tomteverdien. Kommunen er imidlertid av den oppfatning at denne må fastsettes etter verdien som boligtomt, ikke som forretningstomt. Overskjønnsrettens begrunnelse for å erstatte arealet som forretningstomt er i korthet at eiendommen fremtrer som naturlig velegnet til forretningsbebyggelse. En slik rettsanvendelse vil - etter kommunens oppfatning - stå i strid med lovens §9 jfr. §4, da arealet ikke er i bruk, eller noensinne har vært i bruk, som forretningstomt. Med unntak for en meget liten del av arealet som ikke lenger inngår i ekspropriasjonen, er dette heller ikke regulert som forretningstomt.

Den verdiansettelse som overskjønnsretten har foretatt, kan - etter kommunens oppfatning - ikke forankres i lovens §4, om verdsettelse på grunnlag av den aktuelle bruk. Overskjønnet har foretatt en utvidelse som rekker vesentlig lenger enn det utvidede bruksbegrep som ble knesatt ved Høyesteretts kjennelse i 1975. Det prinsipp som da ble utformet (undertiden kalt Kolbeinsen-prinsippet), er blitt fastholdt i senere høyesterettsavgjørelser, se Rt-1976-1 (Kløfta) og 1976 464 (Skaar). I plenumsavgjørelsen i Kløfta-saken ble det så vel fra flertall som mindretall gitt uttrykk for at prinsippet ikke kunne gis noen særlig videre anvendelse, se således uttalelser i Rt-1976-1 på side 10 og side 27. Kolbeinsen-prinsippet må for øvrig antas å være av mindre betydning etter at det i plenumssakene i 1976 ble fastslått at lovens §5 ikke åpner for noen fri rimelighetsvurdering fra domstolenes side.

Kommunen har hevdet at arealet i denne sak ikke kan verdsettes som forretningstomt. Det vil bringe denne tomt i en gunstigere stilling enn tilsvarende tomter i distriktet. De momenter som overskjønnsretten har anført for sin verdsettelse kan ikke tillegges avgjørende vekt i denne henseende. De er heller ikke forenlige med de synspunkter som Høyesterett gav anvisning på i den tidligere kjennelse med hensyn til en

Side:475

mulig merverdi i grunnen utover verdien som boliggrunn. Det ble her fremholdt at en fastsettelse av en slik merpris forutsatte at det var foretatt særlige tiltak på arealet. Overskjønnsretten har ikke kunnet påvise at det her er foretatt tiltak av slik art.

Kommunen har anført at dette areal må gis samme verdi som de tilsvarende eiendommer innenfor ekspropriasjonsfeltet, nemlig verdi som boligtomt.

Subsidiært hevder kommunen at skjønnsgrunnene er mangeffulle. Det fremgår ikke hvilke rettsregler overskjønnsretten har basert sin verdiansettelse på. Overskjønnsrettens premisser og dens resultat mangler den nødvendige binding til reglene i ekspropriasjonserstatningsloven.

For det tilfelle at nytt overskjønn må avholdes, har kommunen påstått at dette bør settes med skjønnsmenn fra det alminnelige utvalg. I denne sak har man nå i flere skjønn tilkalt forretningskyndige skjønnsmenn. Ved et nytt overskjønn skulle det ikke være behov for skjønnsmenn med slik særlig kyndighet.

Karmøy kommune har lagt ned denne påstand:

«1. Karmsund herredsretts overskjønn oppheves, og hjemvises til ny behandling med nye skjønnsmenn fra det alminnelige utvalg.

2. Magne Kolbeinsen og Thor Kolbeinsen erstatter Karmøy kommune sakens omkostninger for Høyesterett.»

Magne og Thor Kolbeinsen har fremholdt at overskjønnsrettens avgjørelse må opprettholdes, da den gir uttrykk for en riktig rettsoppfatning og da det heller ikke hefter noen relevant saksbehandlingsfeil ved avgjørelsen.

Det areal som her eksproprieres, utgjør en del av restarealet for et gårdsbruk som ankemotpartenes far kjøpte like etter siste krig, med tanke på ekspansjon av sin forretning.

Ved den ekspropriasjon som nå gjennomføres, må eierne gis erstatning for den verdi tomten representerer. Verken lov eller praksis tilsier at denne må forankres i arealets verdi som boligtomt. Ut fra de særlige forhold som overskjønnsretten har bygd sin avgjørelse på, er arealet - etter ankemotpartenes syn - med rette blitt taksert etter sin verdi som forretningstomt. Denne verdi tilsvarer den pris eierne ville ha oppnådd uten reguleringen.

Ankemotpartene har bestridt at skjønnsgrunnene oppviser mangler som kan lede til opphevelse.

Skulle Høyesterett likevel komme til at overskjønnet bør oppheves og hjemvises til ny behandling, bør det tilligge skjønnsretten som et ledd i dens diskresjonære avgjørelsesmyndighet å treffe beslutning om hvordan skjønnsretten skal sammensettes - om skjønnsmenn skal oppnevnes fra det alminnelige eller det særlige utvalg.

Magne og Thor Kolbeinsen har lagt ned denne påstand:

«1. Karmsrund Skjønnsretts overskjønn stadfestes.

2. Karmøy kommune tilpliktes å betale saksomkostninger for Høyesterett til Magne Kolbeinsen og Thor Kolbeinsen.»

Jeg er kommet til at anken over saksbehandlingen må føre frem, idet overskjønnsrettens begrunnelse for å fastsette erstatningen etter arealets verdi som forretningstomt ikke er tilstrekkelig til å fastslå at rettens lovanvendelse er riktig.

Side:476

Etter den tidligere avgjørelse i saken ( Rt-1975-419) må det legges til grunn at dette areal, som er blitt liggende ubebygd i et ellers rntbygd område - med hjemmel i ekspropriasjonserstatningslovens §4 - skal verdsettes ut fra dets eneste foreliggende benyttelsesmulighet - som basis for bygg. Arealet må således verdsettes som tomt. Overskjønnsretten har ved det nye overskjønn fastslått at det ikke er grunnlag for å fastsette erstatningen etter lovens §4 nr. 2. Tomten skal således verdsettes etter §4 nr. 1. Tvistepunktet er om arealet skal verdsettes etter omsetningsverdien som boligtomt eller forretningstomt.

Dette areal er utlagt til parkering og andre trafikkformål. Etter gjeldende rettspraksis - således Høyesteretts avgjørelse i Kløfta-saken ( Rt-1976-1) og Østensjø-saken (dom av 29. januar 1977, Rt-1977-24), - er det i et tilfelle som dette ikke den aktuelle reguleringsplan som er avgjørende for fastsettelsen av erstatning. Man må gå ut fra det som ville være den naturlige og påregnelige utnyttelse av ekspropriasjonsarealet før reguleringsplanen ble vedtatt. Stangelandsfeltet måtte - forut for denne - naturlig kunne påregnes utnyttet til boligbebyggelse, med tilknytning av nødvendige forretningsbygg. En slik utnyttelse av feltet har også funnet sitt nedslag i den stadfestede reguleringsplan.

Overskjønnsretten har etter en konkret vurdering verdsatt arealet som forretningstomt. Den har anført at eiendommene fremtrer som naturlig velegnet til forretningbebyggelse. Avgjørelsen av et spørsmål som dette vil i betydelig grad måtte bygge på et skjønn, som Høyesterett ikke kan overprøve. Det kan her ikke stilles særlig strenge krav til skjønnsrettens begrunnelse. Men den begrunnelse overskjønnsretten har anført for å gi erstatning etter arealets verdi som forretningstomt, er - etter min oppfatning - ikke tilstrekkelig til å fastslå at retten har bygd på en riktig lovforståelse.

Skal en tomt innenfor et utbyggingsområde kunne gis en høyere verdsettelse enn øvrige tomter innen feltet, må avgjørelsen forankres i forhold som setter angjeldende tomt i en særstilling fremfor de øvrige. Slike forhold kan blant annet være knyttet til tomtens beliggenhet, egnethet, anvendbarhet - herunder den bruk arealet kan undergis i forhold til offentlige reguleringer m.v.

Jeg kan ikke se at overskjønnsretten har gitt en tilstrekkelig begrunnelse for verdsettelsen av arealet som forretningstomt, når den har grunngitt avgjørelsen således:

«Etter overskjønnsrettens oppfatning har disse eiendommer en klart høyere verdi enn de øvrige eiendommene i distriktet det er henvist til, og hvor boligtomtverdi er lagt til grunn. Eiendommene framtrer som naturlig velegnet til forretningsbebyggelse. Av særiig betydning for såvidt er parsellenes nære beliggenhet til allerede eksisterende forretning, ekspropriatenes egen forretning, og i nærheten av riksveg 511 og den tidligere bebyggelse i distriktet. Av betydning ved verdsettelsen av grunnen er også at deo dreier seg om eiendom som kan utbygges med relativt rimelige omkostninger til opparbeidelse

Side:477

av tomten. Den er flat og velegnet til forretningsbygg. Ved verdsettelsen av eiendommen tas det også hensyn til at det til tomten er ført fram kloakkledninger og elektrisk kabel, hvilket i seg selv medfører en høyere verdi enn for rene råtomtarealer. De egenskaper ved eiendommene som er beskrevet medfører etter overskjønnsrettens oppfatning at de saksøkte må ha krav på erstatning basert på omsetningsverdien som forretningstomt, og på dette grunnlag finner overskjønnsretten at grunnerstatningen bør fastsettes til kr 27,50,- pr. m2. Det er da sett bort fra verdistigning som skyldes ekspropriasjonstiltaket eller planlagte investeringer som har sammenheng med dette.»

De fleste av de omstendigheter som overskjønnsretten her har pekt på, har gyldighet også for andre eiendommer innen feltet. Det gjelder således i noen grad også momentet om at ekspropriasjonsarealet ligger nær den eksisterende forretningsbebyggelse. Men spesielt finner jeg grunn til å fremholde den omstendighet som overskjønnsretten videre har anført, at det til tomten er ført frem kloakkledninger og elektrisk kabel. Det dreier seg her om tilkobling til offentlig anlegg gjennom stikkledninger, og slike var anlagt i en stor del av området. Denne omstendighet kan således vanskelig tjene til å gi dette areal noen særstilling fremfor andre tomter i nærheten. Jeg nevner således at ledningene til angjeldende eiendom ikke skal ha vært spesielt dimensjonert eller innrettet for oppføring av forretningsbygg. Overskjønnsretten har i tilslutning til denne omstendighet uttalt at fremføring av kloakk og elektriske kabler i seg selv må medføre «en høyere verdi enn for rene råtomtearealer.» Da denne bemerkning kan forstås derhen at overskjønnsretten har ment at valget for verdsettelse må stå mellom verdi som råtomt og verdi som forretningstomt, finner jeg grunn til å fremholde at tilleggsverdier som følge av anlegg av stikkledninger o.l. vil ha betydning ved verdsettelsen enten denne baseres på boligtomt eller forretningstomt.

Jeg er således kommet til at de omstendigheter overskjønnsretten har lagt til grunn for verdsettelse som forretningstomt, verken hver for seg eller samlet er tilstrekkelige til at Høyesterett kan prøve om overskjønnsretten har bygd på en riktig lovforståelse. Jeg finner derfor at overskjønnet må oppheves.

Også i denne fase av sakens behandling har man måttet ta stilling til viktige spørsmål som ikke har vært avklaret i tidligere skjønnspraksis. Selv om jeg stemmer for å gi anken medhold, finner jeg ikke å ville stemme for tilkjennelse av saksomkostninger.

Da jeg etter rådslagningen vet at mitt syn ikke deles av rettens flertall, former jeg ikke konklusjon.

Dommer Bølviken: Jeg er kommet til at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige til at overskjønnsrettens rettsanvendelse kan prøves.

Det overskjønnsretten her skal vurdere, er om det eksproprierte areal ut fra beliggenhet, egnethet m.v. utpeker seg som forretningstomt, og om utnyttelse til forretningstomt ville ha vært den naturlige og påregnelige regulering om reguleringen til trafikkformål ikke var kommet.

Når det gjelder spørsmålet om arealet utpeker seg som

Side:478

forretningstomt, finner jeg skjønnsgrunnene fyldestgjørende. De er på dette punkt - etter min mening - så utførlige som det med rimelighet kan kreves for en skjønnsmessig vurdering. Jeg tilføyer at jeg er enig med førstvoterende i at den omstendighet at det er ført stikkledninger frem til arealet, ikke kan ha betydning for spørsmålet om det skal vurderes som forretningstomt eller som boligtomt. Men for mitt syn på skjønnsgrunnene har uklarheten på dette punkt ingen betydning.

Når det gjelder spørsmålet om utnyttelse til forretningsformål ville ha vært den naturlige og påregnelige regulering om arealet ikke var blitt regulert til trafikkformål, sier overskjønnsretten intet direkte om dette. Den uttaler imidlertid at «eiendommene framtrer som naturlig velegnet til forretningsbebyggelse», og at «av særlig betydning for såvidt er parsellenes nære beliggenhet til allerede eksisterende forretning». Jeg finner det rimelig å forstå disse uttalelser, sammenholdt med det retten for øvrig uttaler, slik at den har bygd på at utnyttelse som forretningstomt her ville ha vært den naturlige og påregnelige regulering. Jeg viser i denne forbindelse til rettens opplysning om at det gjenværende areal av bnr. 542 og bnr. 544, som ligger mellom det eksproprierte areal og den for lengst utnyttede forretningstomt bnr. 615, faktisk er regulert til forretningsformål ved samme reguleringsplan som har regulert det eksproprierte areal til trafikkformål.

Slik jeg forstår skjønnsgrunnene, gir de uttrykk for en riktig rettsanvendelse, og jeg finner at skjønnet må stadfestes.

Etter det resultat jeg er kommet til, må de ankende parter tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Det er fremlagt omkostningsoppgave som viser utlegg kr. 1.227. Jeg antar omkostningene bør settes til kr. 8.000.

Jeg stemmer for denne

dom

1. Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Karmøy kommune til Magne Kolbeinsen og Thor Kolbeitisen i fellesskap 8.000 - åtte tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Bølviken.

Dommer Løchen: Likeså.

Dommer Blom: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Røstad.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med annenvoterendes konklusjon.

Av overskjønnet (byfogd Kjell Hugaas, settedommer med skjønnsmenn): - - -

Overskiønnsretten bemerker: - - -

Overskjønnet av 14. juni 1974 er opphevet på grunn av feil i saksbehandlingen, i det skjønnsgrunnene er funnet utilstrekkelige. Denne

Side:479

utilstrekkelighet er nærmere angitt ved at skjønnsgrunnene ikke viser at overskjønnsretten har vært klar over den begrensning som ligger i anvendelsen av ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2 ved at det bare kan tas hensyn til bruksendringer som det er naturlig grunnlag for «innenfor rammen av den næring eller det alminnelige formål den aktuelle bruk tjener.» Slik overskjønnsretten oppfatter førstevoterendes merknader, er det nødvendig først å få konstatere at det areal som eksproprieres er tatt i bruk av forretningen, før «bruksendringer» med hjemmel i §4 nr. 2 kan tillegges vekt ved vurderingen.

Til dette bemerker overskjønnsretten at det, som anført i overskjønn av 14.6.1974, er på det rene at de araler det gjelder overhodet ikke var i bruk på den tid som etter ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 1 skal legges til grunn, nemlig juni 1971 da søknad om ekspropriasjon er framsatt. På denne tid var arealet ikke i bruk i det hele tatt, men lå nærmest som et reserveområde for eierne. Det er neppe tvil om at eierne allerede da hadde planer om å benytte arealet ved utvidelse av forretningen, men det forelå ikke planer av så konkret art at det kan sies at arealet var tatt i bruk til forretningsformål. Riktignok var det allerede på den tid - såvidt retten forstår i forbindelse med forretningsbygget - lagt kloakk og strøm fram til grensen mot bnr. 544. Disse tiltak er imidlertid etter rettens oppfatning ikke tilstrekkelig til at arealet kan sies å være tatt i bruk i forretningsøyemed. De nevnte tiltak vil komme til nytte uansett hvilken bebyggelse som skjer på tomten, og er således ikke egnet til å knytte det areal det gjelder til forretningen eller forretningsbygget på en slik måte at det kan sies at arealet benyttes i forretningsvirksomheten.

For fullstendighets skyld nevnes det også at forretningsbygget, som er oppført på bnr. 615, etter rettens mening ikke er tilstrekkelig til å gi det samlede areal karakteren av bebygget tomt. Selv om disse områder er sammenhengende, er hverken arronderingen av arealet eller plasseringen av forretningsbygget slik at det faller naturlig å betrakte det hele som en bebygget tomt. Avgjørende for denne betraktning er at bnr. 615, hvor forretningbygget er oppført, klart framtrer som en tomt, med fasade mot riksvegen og adkomst herfra.

Overskjønnsretten finner derfor å måtte legge til grunn for sin avgjørelse at de arealer som eksproprieres ikke er i bruk i ekspropriatenes forretningvirksomhet. Det er derfor ikke grunnlag for å ta i betraktning «bruksendringer» basert på forretningens behov for og planer om utvidelse m.v.

På den annen side har Høyesterett i sin kjennelse av 11.4.1975 klart gitt uttrykk for at en riktig forståelse av bruksbegrepet i ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 1 i dette tilfellet medfører at verdien skal fastsettes etter den «eneste foreliggende benyttelsesmulighet», nemlig som basis for bygg i videste forstand - dvs. tomteverdi. Dette er også erkjent av saksøkeren som har gjort gjeldende at det er verdien som boligtomt som skal legges til grunn. Overskjønnsretten er ikke enig i denne begrensning, men legger til grunn at erstatningen skal fastsettes til tomteverdi etter en konkret vurdering av de araler som eksproprieres. Full erstatning vil da innebære at ekspropriatene minst skal ha erstatning tilsvarende omsetningsverdien av eiendommen, basert på tomtepris.

Etter overskjønnsrettens oppfatning har disse eiendommer en klart høyere verdi enn de øvrige eiendommene i distriktet det er henvist til (se sitatet i Høyesteretts dom), - - -