Rt-1977-860

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1977-09-17
Publisert:	Rt-1977-860
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 144/1977
Parter:	Drammen kommune (høyesterettsadvokat Ingolf Vislie) mot 1. Harald Johansen 2. A/S Haugesund Sjøforsikringsselskap (høyesterettsadvokat Georg Lous).
Forfatter:	Lorentzen, Elstad, Sinding-Larsen, Holmøy, Blom
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §28, Bygningsloven (1965) §41, §11, §4

Dommer Lorentzen: Drammen kommune fremsatte 8. november 1972 i medhold av bygningslovens §41 begjæring om forsøkstakst for avståelse av arealer som var regulert til idrettsanlegg og trafikkområde på Konnerud Syd. Saken gjaldt ca. 25 dekar av skogteigen Svarterud,

Side:861

gnr. 76 bnr. 2, tilhørende Harald Johansen, og ca. 57 dekar av det nedlagte småbruk Ulverud, gnr. 79 bnr. 8 og 9, som tilhørte Per Hagen, men senere er overtatt av A/S Haugesund Sjøforsikringsselskap.

Ved Drammen byretts skjønn av 1. november 1974 ble erstatningen satt til kr. 6 pr. m2 for Svarterud og kr. 8 pr. m2 for Ulverud. Rettens formann dissenterte, idet han mente at det etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2 måtte gjøres fradrag, og at erstatningsbeløpene derfor burde settes til henholdsvis kr. 3 og kr. 4 pr. m2.

Etter begjæring fra kommunen ble det holdt overskjønn, som ble avhjemlet 8. april 1976. Overskjønnet har denne slutning:

«1. Harald Johansen gis full erstatning for avståelse av del av Svarterud, gnr. 76, bnr. 2 i Skoger med kr. 8,-pr. m2 etter oppmåling.

2. A/S Haugesund Sjøforsikringsselskap gis full erstatning for avståelse av del av Ulverud gnr. 79, bnr. 8 og 9 i Skoger med kr. 10,- pr. m2 etter oppmåling.

3. Til erstatningen legges 7 % renter p.a. fra 22. september 1975 til betaling finner sted.

4. Drammen kommune pålegges innen 14 dager fra skjønnets forkynnelse å erstatte de saksøkte utgifter til juridisk bistand med kr.21.005,-.

5. De lovebestemte utgifter ved overskjønnet utredes av Drammen kommune».

Om sakens innhold og partenes anførsler for de tidligere instanser viser jeg til rettsbøkene for de to skjønn.

Drammen kommune har påanket overskjønnet til Høyesterett. Det er etter kommunens mening feil ved rettsanvendelsen, eller skjønnsgrunnene er så uklare og ufullstendige at det ikke kan ses om retten har overveid de forelagte tvistespørsmål, og hvilket saksforhold og hvilke rettssetninger som er lagt til grunn for avgjørelsen, jfr. skjønnslovens §28 første ledd.

Kommunen har gjort gjeldende 3 ankepunkter som knytter seg til overskjønnsrettens bedømmelse av den verdi som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1:

1. Retten har helt sett bort fra 7 eiendomsoverdragelser som var påberopt av kommunen, og utelukkende bygd på 2 overdragelser som var anført av de saksøkte. Dette er særlig begrunnet med at «De øvrige eiendommers nærmere egenskaper og de nærmere omstendigheter i forbindelse med salgene, eksempelvis salgskontraktene, er ukjente for retten». Begrunnelsen for å se bort fra de 7 overdragelser er utilstrekkelig. Det er uklart hvilken betydning salgskontraktene kunne ha når prisene var på det rene, og det krever en nærmere begrunnelse når retten har sett helt bort fra de påberopte lavere priseksempler. Videre må retten ha lagt til grunn en uriktig oppfatning av partenes plikt til å bidra til sakens opplysning og av bevisbyrden. Den har latt en løs og ubegrunnet påstand som saksøkte har fremsatt så sent at det ikke var anledning til å imøtegå den, være tilstrekkelig til å sette til side det offisielt tilgjengelige materiale.

2. Som en ytterligere begrunnelse for å se bort fra to av de overdragelser som var påberopt av kommunen, har overskjønnsretten anført at

Side:862

salgene ikke er skjedd til det offentlige og at dette kan tyde på at det ikke er lagt tomtepris til grunn. Retten sier i denne forbindelse at det er uriktig å ta hensyn til vanlige gårdssalg. Etter kommunens mening må dette oppfattes slik at retten bare har ansett seg berettiget til å ta hensyn til salg til utbyggingsformål, og ikke til andre salg hvor utbyggingsmulighetene kan ha påvirket prisene. Dette er en uriktig rettsoppfatning, og skjønnsgrunnene er iallfall uklare.

3. Ved sammenligning med salget av eiendommen Sevaldsrud i 1971 for kr. 7 pr. m2 har overskjønnsretten justert prisen oppover med den begrunnelse at prisen synes å ha vært presset noe ned fordi selgeren trengte penger. Verken rettspraksis før eller etter ekspropriasjonserstatningsloven gir grunnlag for å justere en omsetningsverdi med en slik begrunnelse. Det må foreligge opplysning om rent spesielle nødssituasjoner for at det skal gi grunnlag for justering.

Videre har kommunen gjort gjeldende 4 ankepunkter som knytter seg til overskjønnsrettens bedømmelse av om det skulle foretas fradrag etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2 annet punktum.

4. Retten har i første rekke basert sin verdsettelse av Svarterud og Ulverud på ekspropriasjonstaksten fra 1968 for Torsberg-eiendommene. Skjønnsgrunnene for Torsbergskjønnet viser at det i prisøkende retning ble lagt vekt på rettens formodning om at kommunen relativt raskt ville måtte løse kloakkproblemene i området. I det foreliggende overskjønn prosederte kommunen på dette som bevis for at vilkårene for fradrag etter lovens §5 nr. 2 annet punktum var til stede. Det må da være feil at overskjønnsretten ikke har drøftet hvilken betydning Torsbergskjønnet har i denne forbindelse.

5. I tilknytning til sin begrunnelse for at offentlige planer, tiltak og investeringer ikke antas å være årsak til prisstigningen, har overskjønnsretten uttalt at det vel også kan være tvilsomt om et rent forberedende arbeid med en plan omfattes av lovens uttrykk «offentlige planer for grunnutnytting eller planlagte tiltak ellers». Dette kan oppfattes slik at «planer» bare omfatter stadfestede, vedtatte eller iallfall offentliggjorte planer. Har retten ansett seg avskåret fra å ta den tidligere fase av planbehandlingen i betraktning, foreligger uriktig rettsanvendelse. Skjønnsgrunnene er iallfall uklare på dette punkt.

6. I overskjønnet finnes følgende uttalelse: «Hvis saksøkerens fradragskrav skulle tas tilfølge, ville erstatningen for de saksøkte ved ekspropriasjonen bli uforholdsmessig meget lavere enn betalingen for naboeiendommene.» Uttalelsen tyder på at retten har lagt til grunn den oppfatning at fradrag etter lovens §5 nr. 2 annet punktum må skje fullt ut dersom vilkårene for fradrag først er til stede. Dette er ikke riktig, idet det må fremgå av uttalelser i Kløfta-dommen Rt-1976-1 på side 15 og 30, at fradrag skal gjøres i rimelig utstrekning.

7. På samme sted uttaler overskjønnsretten seg slik at den må mene at grunnlovens §105 i alle tilfelle vil være til hinder for at en ekspropriat får noe lavere erstatning enn svarende til de salgspriser som andre eiere kan oppnå ved frivillig salg. Retten har her misforstått Kløfta-dommen, og det kan ikke ses bort fra at dette kan ha hatt betydning for resultatet.

Kommunen har krevd ny sammensetning av overskjønnsretten. I denne forbindelse er det opplyst at en av de skjønnsmenn som deltok i

Side:863

overskjønnet, er eier av en større eiendom på Konnerud Syd, og at betydelige deler av eiendommen omfattes av offentlige utbyggingsplaner.

Den ankende part har nedlagt denne påstand:

«I. Drammen byretts overskjønn av 8. april 1976 oppheves så langt det er påanket, og hjemvises til ny behandling ved Drammen byrett med ny sammensetning av retten.

II. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger.»

På spørsmål har den ankende parts prosessfullmektig bekreftet at anken er begrenset til erstatningsfastsettelsen og ikke gjelder bestemmelsen om renteberegning og om saksomkostninger.

Ankemotpartene har gjort gjeldende at anken for en stor del angår emner som ligger under den rent skjønnsmessige funksjon som overskjønnsretten har hatt, og at det verken foreligger feil rettsanvendelse eller feil i saksbehandlingen. Til de enkelte ankepunkter har ankemotpartene i det vesentlige anført:

1. Den oversikt som kommunen bygde på, viste så sterkt varierende priser at den ikke var brukbar når det gjaldt å finne fram til et bestemt prisnivå. De opplysninger kommunen fremla om de 7 eiendomsoverdragelser som overskjønnsretten ikke har lagt vekt på, var helt utilstrekkelige. På et fremlagt kart var eiendommenes beliggenhet meget omtrentlig avmerket, uten grenser som viste eiendommenes nærmere form og avgrensning. For byggetomter kan de enkelte områder innen et forholdsvis begrenset strøk betinge stor prisforskjell, selv om de har noenlunde like atkomstforhold, avløpsforhold etc. Grunnens beskaffenhet som byggegrunn på de enkelte små enheter, mulighetene for lett vegbygging og grøftesprengning, utsiktsforhold og trivelighet i sin alminnelighet er blant meget annet faktorer som kan ha stor betydning for hva kjøpere er villige til å by. Likeledes kan de salgsbetingelser som i hver enkelt overdragelse blir avtalt, spille inn på prisen. Kontant oppgjør eller salg mot pantobligasjon i eiendommen, avtale om forkjøpsrett eller gjenkjøpsrett, spørsmål om det hviler odel på eiendommen eller ikke, kan nevnes mellom mange ting som kan virke inn på prisen. Når kommunen ikke la fram nærmere opplysninger, var det helt riktig av overskjønnsretten å se bort fra overdragelsene. Den begrunnelse som overskjønnsretten har gitt, er fullt tilstrekkelig. I den sak som er referert i Rt-1971-780 flg. synes det å ha foreligget ganske andre konkrete opplysninger om sammenligningseiendommene.

Det er uforenlig med enhver anerkjent lære om bevisbyrdens fordeling at det skulle påligge de saksøkte å bevise at kommunens tabeller ikke gav noe brukbart sammenligningsgrunnlag.

2. Overskjønnsrettens uttalelse om at vanlige gårdssalg ikke skal tas i betraktning etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1, er unødvendig for resultatet og kan ikke ha hatt noen betydning.

3. Det er riktig når det ved bedømmelsen av om den pris Sevaldsrud ble solgt for, fullt ut representerte omsetningsverdien, er tatt hensyn til selgernes situasjon.

4. Overskjønnet var ikke bundet av Torsbergskjønnets vurdering av utsiktene for den fremtidige kloakkering i Konnerudområdet. Overskjønnet måtte vurdere disse spørsmål selvstendig, og det var da naturlig

Side:864

og riktig at det ikke gikk nærmere inn på Torsbergskjønnets vurderinger.

5. Overskjønnsrettens premisser gir klart uttrykk for at man ikke har funnet de offentlige etaters interne arbeid med planer prisforhøyende. De fortolkningsmessige funderinger er da i seg selv uinteressante i denne sammenheng.

6 og 7. Overskjønnsrettens avgjørelse er ikke basert på de betraktninger om grunnlovens §105 og tolkingen av lovens §5 nr. 2 som er angrepet under disse punkter. Betraktningene er da irrelevante både for saksbehandlingen og resultatet.

Ankemotpartene har ikke reist innvending mot at overskjønnsretten, dersom overskjønnet skulle bli opphevet, gis ny sammensetning.

Ankemotpartene har nedlagt denne påstand:

«1. Anken tas ikke til følge.

2. Den ankende part betaler saksomkostninger til ankemotpartene.»

Jeg er kommet til at anken over saksbehandlingen må tas til følge.

Det var enighet om at verdsettelsen skulle skje etter bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1, og om at sammenligningsdistriktet skulle være Konnerud Syd. Det forelå opplysning om omsetning av 9 eiendommer innen dette område i årene 1963-1971. Arealene varierte mellom 26 dekar og 350 dekar, og det fulgte ikke med bygninger: Overskjønnsretten tok bare hensyn til prisene for to av de eiendommer som var påberopt - i første rekke Torsberg som kommunen eksproprierte i 1968 mot kr. 8,50 pr. m2 i erstatning, og i noen grad Sevaldsrud som kommunen kjøpte i 1971 for kr. 7 pr. m2 Overskjønnsretten gav følgende begrunnelse for å se bort fra alle de 7 overdragelser som saksøkeren hadde påberopt:

«Etter rettens mening foreligger det ikke tilstrekkelige opplysninger om de eiendommer som er lagt til grunn for saksøkerens gjennomsnittsberegning bortsett fra eiendommene Thorsberg og til dels Sevaldsrud. De øvrige eiendommers nærmere egenskaper og de nærmere omstendigheter i forbindelse med salgene, eksempelvis salgskontraktene, er ukjente for retten. Noen opp- eller nedjustering er således retten avskåret fra å foreta. Ved forhandlingenes avslutning ble det av partene overlatt til retten om det skulle foretas befaring av de 7 eiendommer det her gjelder - en befaring som partenes prosessfullmektiger eventuelt skulle delta i. Retten er kommet til at en befaring hverken vil være tilstrekkelig eller nødvendig. Det er gått mange år siden salgene av eiendommene og eiendommenes egenskaper kan av denne grunn være endret. En befaring vil heller ikke klarlegge de nærmere salgsomstendigheter - det annet moment som teller ved sammenligningen. Da retten er kommet til at det ved verdivurderingen må legges avgjørende vekt på overskjønnet vedrørende Thorsberg og tildels også på prisfastsettelsen for Sevaldsrud, finner retten befaringen også unødvendig.»

Jeg finner ikke disse bemerkninger tilstrekkelige til å begrunne at retten har sett bort fra alle de overdragelser som saksøkeren hadde trukket fram. Blant disse var et salg i 1969 av 350 dekar til Drammen tomteselskap for kr. 4,50 pr. m2 og to salg i 1971 - 26 dekar til kommunen for kr. 6,15 pr. m2 og 200 dekar til tomteselskapet for kr. 7 pr. m2. Overskjønnsretten har ikke pekt på momenter som gjør det sannsynlig

Side:865

at det i disse tilfelle forelå særlige salgsvilkår som ville være av vesentlig betydning for sammenligningen av prisene. Det var meget enkelt å bringe dette på det rene. Da arealene ikke var utbygd, bød det heller ikke på særlige vansker å finne ut om det var forskjeller i eiendommenes fysiske egenskaper som kunne begrunne en justering av prisene.

Da overskjønnsretten har basert seg på den høyere erstatning som ble gitt for Torsberg i 1968, må jeg gå ut fra at det har vært av betydning for skjønnsresultatet at det er sett bort fra de tre nevnte senere salg. Den utilstrekkelige begrunnelse som er gitt, er da en saksbehandlingsfeil som må føre til at overskjønnet blir opphevet.

På bakgrunn av saksøkerens anførsler for overskjønnsretten vil jeg bemerke at selv om det er flere eiendomsoverdragelser som skal tas i betraktning ved verdsettelsen, følger det ikke derav at retten er bundet til å legge til grunn et rent gjennomsnitt av prisene ved disse overdragelser.

Dersom retten hadde tatt de senere salg til kommunen og tomteselskapet i betraktning, ville det ikke være naturlig å stille strenge krav til begrunnelsen for å se bort fra enkelte av de påberopte overdragelser. Således ville jeg anse begrunnelsen tilstrekkelig for å se bort fra de to salg til private kjøpere for langt lavere priser.

Jeg er enig med den ankende part i at det må anses normalt at en selger av fast eiendom trenger penger og vil ha helt eller delvis oppgjør i løpet av et par måneder. Dette kan ikke være tilstrekkelig begrunnelse for å anta at salget skjer til vesentlig lavere pris enn den normale omsetningsverdi.

Etter det resultat jeg er kommet til, er det ikke nødvendig å gå inn på de ankepunkter som angår spørsmålet om det skal skje fradrag i prisen etter bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 2 annet punktum. Likevel finner jeg grunn til å nevne at §5 nr. 2 annet punktum kan komme til anvendelse også på planer som er under arbeid i administrasjonen selv om endelig vedtak og godkjenning ikke foreligger.

Kommunens påstand om ny sammensetning av overskjønnsretten bør tas til følge.

Etter sakens art og omstendighetene for øvrig antar jeg at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

1. Punktene i og 2 i overskjønnet oppheves, og saken hjemvises til ny behandling ved Drammen byrett med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.

2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Elstad: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Sinding-Larsen, Holmøy og Blom: Likeså.

Av overskjønnet (byrettsdommer Knut Hesselberg med skjønnsmenn):- - -

Eiendommene som omfattes av forsøkstaksten ligger på Konnerud ca. 8 km fra Drammen sentrum og vest for Svensedammen. Saksøkte nr. 2's eiendom,

Side:866

Ulverud, bnr. 79, gnr. 8 og 9, ligger inntil hovedveien (Jarlsbergveien, tidligere Verksveien) fra Konnerud til Skoger kirke og vest for veien bortsett fra en liten stripe på motsatt side. Saksøkte nr. 1s eiendom. Svarterud, gnr. 76, bnr. 2, ligger syd og vest for førstnevntes eiendom og hovedsaklig ikke inntil Jarlsbergveien.

Saksøkte nr. 1's eiendom, Svarterud, er en skogteig på i alt ca. 100 dekar. Av dette areal omfatter forsøkstaksten 25,19 dekar etter en beregning 15.8.1973 av skogtaksator Sv. Ramberg på basis av måling ved polarplanimeter. Eiendommen består av bergrabber og gran og furuskog, vesentlig av bonitet 3 - 4. Saksøkte eier eiendommen sammen med eiendommen Springover, gnr. 65, bnr. 2, som er et bruk på ca. 18 dekar dyrket og ca. 2 dekar beite som ligger ca. 2,5 km sønnenfor Svarterud ved Svingen i vestbygda i Skoger. Saksøkte overtok begge eiendommer fra sin far i 1953.

Saksøkte nr. 2's eiendom Ulverud, har et areal antakelig på ca. 124 dekar. Eiendommen er ikke oppmålt og det totale areal er oppgitt noe forskjellig i sakens dokumenter, således 185 dekar i Haakon Fossens verditakst 2.5.1972, 160 dekar i kontrakt 6.5.1972 (Hagen - Norsk Hytteservice), 104 dekar i Drammen namsretts kjennelse 6.7.1974 og 124 dekar i underskjønnet. I nevnte verditakst er eiendommen beskrevet slik: «Ca. 65 mål er et flatt jorde, mens resten er skrinn furuskog. Eiendommen er bebygget med et bolighus, en låve og et par mindre hus som imidlertid ikke har noen verdi idet eiendommens verdi ligger i utbygging som forutsetter fjerning av nåværende bebyggelse. Ved det flate jordet finnes et mindre grustak som med fordel kan utnyttes i forbindelse med eventuell utbygging». - Av det totale areal omfatter forsøkstaksten etter måling med planimeter følgende områder: Dyrket mark 26,5 dekar Løvskog og barskog 19,2 dekar Ubenyttet areal 9,0 dekar Stripe på østsiden av Jarlsbergveien 2,2 dekar(herav 140 m2 dyrket)

Totalt 56,9 dekar

Ulverud må betegnes som et nedlagt småbruk. Jorden har ikke vært dyrket de siste 15-20 år og skogen antas heller ikke å ha vært skjøttet i dette tidsrom. Skogens bonitet er den samme for begge de saksøkte eiendommer, dvs. 3-4 ifølge skogtaksator Rambergs beregning. - - -

Erstatningslovens §5. nr. 1.

Etter denne bestemmelse kan det tas hensyn til den høyere verdi som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk hvis verdsettelsen etter lovens §4 fører til en vesentlig lavere verdi enn for nevnte eiendommer.

Etter Høyesteretts dom i Kløftasaken skal lovens §5, nr. 1. i alminnelighet forstås slik at skjønnsretten plikter å gi mererstatning når det påvises et mislighold mellom verdsettelsen etter §4 og den høyere verdi §5 nr. 1 angir. Det kan ikke kreves at misforholdet er vesentlig (dommens 13).

Retten er kommet til at betingelsene for anvendelse av §5 nr. 1 foreligger noe som partene som tidligere nevnt er enige i. Det er imidlertid uenighet om hvilke eiendommer det skal sammenlignes med og om hvilke verdier som generelt gjelder.

Side:867

Saksøkeren har fremlagt oversikter over foretatte salg i Drammens ytre områder (herunder Skoger) i tidsrommet 1960-74 og over salg i Lier og Nedre Eiker i tidsrommet 1964-70. Av dette materiale har han igjen trukket ut salg av 7 eiendommer på Konnerud og samtidig medtatt 2 eiendommer som saksøkte har vist til og som er omtalt i underskjønnet (Thorsberg og Sevaldsrud). På denne basis har saksøkeren fremlagt følgende oversikt: Gnr./bnr. Salgs- Dekar Pris Selger Kjøper år pr. m2. 79/163 1966 51,3 3.36 Dr. Arb. for. Drm. kommune 79/18 & 19 1967 55,3 1,80 Finnerud Langhaug 80/5 1968 38 4.25 Kittilsen Drm. kommune 64/1 og 24 1969 350 4,50 Skjeldrum Drm. tomtesels. 79/24 1970 80 2,- Wiig Jørgensen 64/5 1971 26 6,15 Pet. Borge Drm. kommune 80/76 1971 200 7,- Skjeldsbekk Drm. tomtesels. 79/10 1971 30 7,- Ødegaard Drm. kommune (Sevaldsrud) 80/3 og 4 1968 160 8,50 Thorsberg Drm. kommune (overskjønn)

Disse salg skulle etter saksøkerens beregninger gi en gjennomsnittspris pr. m2 på nærmere kr. 6.-og det er dette beløp som etter saksøkerens mening er prisnivået i dette distrikt av Konnerud for eiendommer som ikke har kloakktilknytning. Denne pris må imidlertid etter saksøkerens oppfatning reduseres ved anvendelsen av lovens §5 nr. 2, noe retten senere skal komme tilbake til. - For å vise prisstigningen har saksøkeren som et supplement trukket frem 2 salg til Skoger kommune i 1963, hver på ca. 34 dekar til en pris pr. m2 på kr. 4.25 - 4,50: gnr. 80 bnr. 606 og 668 (Anna Kittilsen og Wilh. Thorkildsen).

De saksøkte anfører at en ikke kjenner de nærmere omstendigheter i forbindelse med ovennevnte salg bortsett fra salget av Sevaldsrud og overskjønnet vedrørende Thorsberg (Sevaldsrud ble kjøpt av Drammen kommune etter kommunestyrevedtak primo november 1971 og Thorsbergskjønnet ble avhjemlet av Drammen byrett 27/4-68).

Ved anvendelsen av §5 nr. 1 må det imidlertid etter de saksøktes oppfatning også legges vekt på tidligere prisansettelser av Ulverud, idet disse vil være indisier på prisforholdene i distriktet. De saksøkte trekker i denne forbindelse frem den takst som ble holdt av Haakon Fossen jr. 2/5-72 etter anmodning av daværende eier Per Hagen. Etter denne takst ble verdien for hele eiendommen satt til kr. 8,-pr. m2 (inkl. skog, grustak og bygninger) eller kr. 1.500.000 ved eventuelt frivillig salg til Drammen kommune og til kr. 13.-pr. m2 for skogen og kr. 15,-pr. m2 for resten av eiendommen, tilsammen kr. 2.500.000, ved salg til utbyggingsformål i privat regi. Videre nevnes kontrakt av 6/5-72 mellom Hagen og Norsk Hytteservice Ltd. A/S hvor prisen ble satt til kr. 14.-pr. m2 - et salg som imidlertid ikke ble noe av idet konsesjon ikke ble gitt. Endelig anføres i denne forbindelse at Hagen oppnådde betydelige lån på eiendommen og at eiendommen ved tvangsauksjon 6/7-74 ble solgt til A/S Haugesund Sjøforsikringsselskap for kr. 1.000.000. hvilket ble antatt å tilsvare vel kr. 10.- pr. m 2, en pris som namsretten antok tilsvarte tomteprisen i egnen.

De saksøkte har også trukket frem 4 pristakster over eiendommer i dette strøk av Konnerud.

2 takster 24/9-70 over 2 tomter i Malmveien på henholdsvis 1,2 og 1,1 dekar

Side:868

hvor høyeste pris ble satt til kr. 25.- pr. m2. Takst 3/11-72 over eiendommen Prøis, gnr. 81 bnr. 2(60 dekar) hvor prisen ble satt til kr. 780.000 eller kr. 13.- pr. m2. Takst 21/3-73 over eiendommen Jensrud (25 dekar) hvor høyeste pris ble satt til kr. 10.- pr. m2. Prisnemnda pekte på at denne eiendom ikke omgående kunne bebygges. Samtlige takserte eiendommer hadde imidlertid muligheter for tilknytning til vann og kloakk like i nærheten.

Sluttelig peker de saksøkte på en uttalelse fra finansrådmannen i Drammen, gjengitt i Drammen byretts skjønn av 12/9-75 (Margot Grann) side 7 hvor rådmannen gå uttrykk for at kommunen «ved salget i 1973 fant å måtte foreta en markedstilpasning av prisen». Denne uttalelsen viser at kommunen følger den alminnelige prisutvikling når der er aktuelt med salg av tomter fra kommunens side. Slik «markedstilpasning» må også legges til grunn i denne sak.

Retten skal bemerke:

Partene har under forhandlingene nøyet seg med å sammenligne med eiendommer vesentlig beliggende innen det område som av kommunen er gitt betegnelsen Konnerud Syd. Sammeligningen gjelder således eiendommer som ligger i samme strøk som de eiendommer forsøkstaksten gjelder. Retten er enig med partene i at en i denne sak kan begrense seg til denne sammenligning. Retten viser her til Kløftadommen hvor det uttales ( Rt-1976-1 på side 14): «Sammenligningen skal skje i «distriktet». Hva som skal anses som «distriktet», vil avhenge av forholdene. I den utstrekning et naturlig sammenligningsgrunnlag ikke finnes i nærheten, kan det være nødvendig å søke lenger ut». Både de topografiske forhold, avstanden til bykjernen og de likeartede vann- og kloakkeringsforhold på Konnerud Syd samt at det foreligger tilsvarende omsetninger nærheten gjør det område partene har lagt til grunn for sammenligningen til det naturlige sammenligningsgrunnlag.

Når det gjelder verdien for «tilsvarende eiendommer i distriktet», finner retten at det er tomteverdien som må legges til grunn. I dette tilfelle er det ikke naturlig å bygge på den verdi som generelt gjelder for distriktets jord- og skogbrukseiendommer som sådanne når sammenligningen skal foretas. Retten er således enig i det som både fra flertallets og mindretallets side er kommet til uttrykk i underskjønnet. Flertalletuttaleri denne forbindelse at det «anser det på det rene at det mange år før den nye erstatningsloven trådte i kraft etterhvert har utviklet seg en pris for grunn på Konnerud basert på at den kan utnyttes som tomter». Mindretallet uttaler at det «deler flertallets oppfatning av at eiendommer på Konnerud gjennom lengre tid har hatt en vesentlig høyere verdi enn den som en nøktern vurdering av bruksverdien for jord og skog i distriktet ville føre til». Retten finner således at det område det her gjelder er egnet til bebyggelse og da er det områdets tomteverdi som skal legges til grunn ved sammenligningen. Dette synspunkt er også kommet til uttrykk i Kløftadommen hvor det uttales ( Rt-1976-1 på side 14): «Er et areal egnet til bebyggelse, og har det i kraft av dette en fast etablert tomteverdi, blir det denne verdi som er sammenligningsgrunnlaget».

Partene i denne sak er for så vidt enige om at det er tomteverdien som skal legges til grunn. Uenigheten dreier seg som tidligere nevnt om tomteverdiens størrelse.

Den gjennomsnittsberegning som saksøkeren har foretatt og som munner ut i en pris på maksimalt kr. 6.-pr. m2 synes rent umiddelbart å være akseptabel. Salgene er hovedsakelig foretatt til det offentlige og oppkjøpene synes derfor å være skjedd i utbygningshensikt. Imidlertid er det relativt få eiendommer det er

Side:869

sammenlignet med - i alt 9. Som anført av Høyesterett i Kløftasaken (dommens 13) vil en gjennomsnittsberegning basert på verdien av samtlige eiendommer i distriktet, kunne føre til tilfeldige resultater som vil være i strid med grl. §105. På den annen side må det være klart at jo færre eiendommer man sammenligner med, jo mer nødvendig er det at forholdene ved salgene og eiendommenes egenskaper er mest mulig likeartet ikke bare innbyrdes, men også sett i relasjon til de eiendommer som skal takseres. I motsatt fall vil gjennomsnittsberegningen ikke få den fornødne gjennomslagskraft. Skjer imidlertid sammenligningen med eiendommer som ikke har de samme egenskaper som de eiendommer som skal takseres, må disse eiendommers verdier i så fall justeres opp eller ned slik at sammenligningsgrunnlaget bringes i orden (Kløftadommen 13).

Etter rettens mening forligger det ikke tilstrekkelige opplysninger om de eiendommer som er lagt til grunn for saksøkerens gjennomsnittsberegning bortsett fra eiendommene Thorsberg og til dels Sevaldsrud. De øvrige eiendommers nærmere egenskaper og de nærmere omstendigheter i forbindelse med salgene, eksempelvis salgskontraktene, er ukjente for retten. Noen opp- eller nedjustering er således retten avskåret fra å foreta. Ved forhandlingenes avslutning ble det av partene overlatt til retten om det skulle foretas befaring av de 7 eiendommer det her gjelder- en befaring som partenes prosessfullmektiger eventuelt skulle delta i. Retten er kommet til at en befaring hverken vil være tilstrekkelig eller nødvendig. Det er gått mange år siden salgene av eiendommene og eiendommenes egenskaper kan av denne grunn være endret. En befaring vil heller ikke klarlegge de nærmere salgsomstendigheter - det annet moment som teller ved sammenligningen. Da retten er kommet til at det ved verdivurderingen må legges avgjørende vekt på overskjønnet vedrørende Thorsberg og tildels også på prisfastsettelsen for Sevaldsrud, finner retten befaringen også unødvendig.

Sluttelig skal bemerkes om de 7 salg som saksøkeren har trukket inn i sin gjennomsnittsberegning, at de 2 salg som viste den minste pris pr. m2, salgene av gnr. 79, bnr. 18 og 19 og gnr. 59, bnr. 24, ikke er foregått til det offentlige eller tomteselskap. Dette kan tyde på at det ikke er tomteverdien som erlagt til grunn. Saksøkeren har i såfall medtatt både salg til utbyggingsformål og vanlig gårdssalg i gjennomsnittsberegningen - hvilket etter forutsetningen om sammenligning med tomteverdier - er uriktig og fører til galt resultat. Hertil kommer at saksøkeren ved beregningen har medtatt Thorsbergskjønnet uten justering, til tross for at han har hevdet at det ved dette skjønn forelå slike forhold som Kløftadommen karakteriserer slik: - - -«man skal se bort fra de priser som en kjøper med et spesielt behov eller en særlig personlig interesse har betalt eller er villig til å betale». (dommens 14).

Når det gjelder de saksøktes henvisning til de tidligere prisansettelser av Ulverud, finner retten ikke å kunne legge avgjørende vekt på dem. Haakon Fossens takst synes å være avgitt under helt spesielle omstendigheter og kontrakten mellom Per Hagen og Norsk Hytteservice Ltd. A/S har et spekulasjonsartet preg. Retten kjenner heller ikke til de nærmere omstendigheter ved disse forhold. Tvangsauksjonssalget i 1974, hvor A/S Haugesund Sjøforsikringsselskap slo til seg Ulverud for å redde sin fordring, er også lite retningsgivende.

De 4 pristakster de saksøkte viser til, angår eiendommer som i motsetning til de saksøktes eiendommer, har aktuelle muligheter for tilknytning til eksisterende kloakknett. Hertil kommer at takstene er svært sprikende uten at årsaken til

Side:870

dette med tydelighet fremgår. Takstene er etter dette lite veiledende for retten.

Eiendommene Thorsberg og Sevaldsrud ligger i umiddelbar nærhet av de eiendommer som forsøkstaksten omfatter.

Når det gjelder Thorsberg omfatter overskjønnet 2 takstnummer, henholdsvis på 60 og 100 dekar og ekspropriasjonen gjelder en del av hver eiendom. Det er uttalt i skjønnet at kommunen forlengst har innkjøpt tilstøtende områder til boligformål og at et av de tilstøtende områder allerede er utparsellert og utbygget. Skjønnene ble fremmet med sikte på å erverve arealene til boligtomter og til tomt for en ungdomsskole. Videre uttales det at ekspropriasjonsfeltet ligger meget vakkert til og at det både etter sin beliggenhet og beskaffenhet er vel skikket til tomtegrunn. Utgiftene innen feltet til opparbeidelse av vei, vann og kloakk antas å være de laveste som kan tenkes. Veitilførselen til ekspropriasjonsfeltet er god. Det er heller ingen vanskelighet med å skaffe frem vann. Problemet ligger i kloakkeringsforholdene. Så vidt skjønnet.

Denne redegjørelse passer i hovedtrekk også for Ulverud. Da forholdene således er svært likeartede, er det ikke nødvendig med noen detaljsammenligning. Når det gjelder Svarterud må det nok antas at utgiftene innen feltet til opparbeidelse av vei, vann og kloakk vil bli større enn for Thorsberg og Ulverud, men ellers passer sammenligningen også her.

Ved Thorsbergskjønnet ble for begge takstsummer erstatningen for grunnen satt tilsvarende en tomteverdi på kr. 8.50 pr. m2 bortsett fra erstatningen for elvegrunn for den ene eiendom. I tillegg til dette fikk den ene eier, Magnus Thorsberg, rett til på visse vilkår for sine 3 barn å kjøpe en tomt til hver av dem av kommunen etter at disse er blitt innregulert og opparbeidet. Verdien av denne rett kommer i tillegg til prisen på kr. 8,50 pr. m2. Ved verdiansettelsen ble det tatt hensyn til den usikkerhet som forelå med hensyn til de kommende planer for kloakkeringen i distriktet.

Retten finner som et utgangspunkt å kunne bygge på verdiansettelsen i overskjønnet vedr. Thorsberg. Retten kan ikke se at det ved dette skjønn forelå slike spesielle forhold at det ikke kan brukes som sammenligningsgrunnlag. En erververs spesielle behov kan ikke i synderlig grad påvirke prisen når ervervelsen skjer gjennom ekspropriasjon og ekspropriasjonsskjønn og ikke i form av frivillig avtale. Det kan heller ikke antas at kommunens behov i dette tilfelle var mer spesielt enn andre tomtekjøperes behov slik at prisen av denne grunn skulle være presset høyere opp enn normalt.

At råtomtprisen var 8-9 kroner pr. m2 i dette område på Thorsbergskjønnets tid (1968), understøttes også av den pris som ble avtalt ved kjøpet av Sevaldsrud i 1971. Prisen ble her satt til kr. 7.-pr. m2. Denne pris synes imidlertid å være presset noe ned i forhold til det normale, idet det fremgår av vilkårene for salget at handelen måtte avsluttes snarst mulig og at a kontoutbetaling skulle finne sted allerede samme år, d.v.s. i løpet av ca. 2 måneder. En forstår dette slik at årsaken var at selgeren trengte penger. - Forholdene vedr. Sevaldsrud er forøvrig likeartet med forholdene for Ulverud, Svarterud og Thorsberg.

Etter erstatningslovens §11 skal verdsettelsen baseres på tidspunktet for avhjemlingen av skjønnet hvis ikke forhåndstiltredelse har funnet sted. I dette tilfelle foregikk forhåndstiltredelsen 22.9.1975 og det blir derfor verdien på dette tidspunkt som må legges til grunn. Når retten, som det fremgår av det foranstående, har lagt til grunn prisfastsettelsen ved Thorsbergskjønnet i 1968, må det derfor foretas en justering av verdien sett i forhold til 1968-nivået. På den ene side må det tas hensyn til fallet i kroneverdien i de mellomliggende år. Dette

Side:871

fall kan forsiktigvis regnet til 1/3, jfr. Økonomisk Revy 2/75 46. På den annen side må det tas hensyn til at det i disse år har vært byggeforbud i det område skjønnet omfatter, hvilket kan ha hatt en viss prisdempende effekt. Etter kommunale vurderinger må en også regne med at kloakk - og vanntilførselsforholdene i distriktet sannsynligvis ikke vil bli ordnet i nærmeste 10års periode - et forhold som tilsier en neddiskontering av tomteverdiene. Når disse prisforhøyende og prisdempende momenter tas i betraktning, finner retten at prisen på verdsettelsestidspunktet på basis av lovens §5 nr. 1 kan settes til kr. 10,- pr. m2 for Ulverud og kr. 6,- pr. m2 for Svarterud. Verdiansettelsen er da fastsatt som en gjennomsnittspris for hver eiendom.

Et forstyrrende moment i denne forbindelse er representert av de nye prisbestemmelser (prisforskriftene av 25/10-74) som er satt i kraft fra 1/4-75. Disse bestemmelser er gjort gjeldende for hele Drammen (inkl. hele tidligere Skoger) i motsetning til de tidligere prisbestemmelser av 28/2-69. Etter de gamle bestemmelser falt de områder som forsøkstaksten omfatter utenfor pristakstsonen for den vesentligste dels vedkommende. Retten går imidlertid ut fra at praktiseringen av de nye prisbestemmelser ikke vil føre til annet resultat enn de verdiansettelser retten er kommet frem til for Svarterud og Ulverud.

Erstatningslovens §5, nr. 2. - - -